Решение № 865 от 8.7.2025 г. на Окръжен съд - Пловдив по дело № 964/2025 г.

Производство по чл. 258, ал.1 и сл. ГПК. Делото е образувано по жалба на „Кондор-недвижими имоти“ ЕООД, ЕИК: •••••, чрез пълномощника си адв.М. С., АК-••••• против Решение № 526/ 07.02.2025г. по гр.д.№ 6480/ 2024г. на РС-Пловдив, IX гр.с., с което са отхвърлени предявените от жалбоподателя обективно съединени осъдителни искове против Р. А. П. от гр. •••, с правно основание чл. 51 ТЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 1 320 евро, представляваща дължимо и неплатено възнаграждение по Договор от 09.01.2019 г. за посредничество при закупуване на недвижим имот, находящ се в гр. •••••, и сумата от 446, 76 евро, която сума представлява обезщетение за забава, в размер на законната лихва върху главницата, за периода от 10.04.2021 г. до 10.04.2024 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда - 11.04.2024 г., до окончателното й изплащане. С жалбата се изразяват оплаквания и доводи за неправилност на обжалваното решение поради това, че изводите на съда се основават на неправилен прочит и погрешно тълкуване на сключени между страните договор за посредничество за правилното решаване на делото в съвкупност в логичност съобразно смисъла и действието на договора, които съждения на жалбоподателя се основават на текстове от съдържанието на процесния договор, с оглед предвидените в договора хипотези, в които се дължи комисионно възнаграждение; изводите на съда се намира да противоречат на конкретните уговорки между страните, като се мотивира становището, че приемането на офертата задължава купувача-възложител да заплати спорното възнаграждение, както и при извършен оглед на имота, какъвто се счита, че бил извършен, в която насока се извършва позоваване на текст на договора и посочване на решение на ВКС. Счита се, че то изцяло съответства на твърденията и доводите на ищеца относно поетите задължения и тяхното изпълнение, както и, че решението на РС е вменено ново задължение на ищцовото дружество, каквото то не е било поело. Намира се предявеният иск за доказан по основание и доколкото не е налице оспорен размера на иска, по въпроса за падежа жалбоподателят се позовава на клауза от договора / чл. II, т.5 от договора/, като се претендира и законово обезщетение за забава. По тези съображения се иска отмяна на обжалвания акт, уважаване на исковете и присъждане на разноски по делото. Въззиваемата страна Р. А. П. от гр. •••, редовно уведомен чрез проц.си представител адв.К. Г., не е постъпил писмен отговор. Доказателствени искания не са налице от страните. ПОС като взе предвид представените доказателства, намира жалбата да изхожда от надлежна страна, в срока по чл.259, ал.1 ГПК, като процесуално допустима подлежи на разглеждане по същество. Ищцовото дружество, като търговец, извършващ по занятие посредническа дейност, предоставя услуги при сделки с недвижими имоти. Ответникът през м. май 2019г се свързал с ищеца с интерес относно предлаганите от посредника за продажба и поискал съдействие за намиране на имот в централната част на града за •••• център за нуждите на дъщеря, с цена на имота •••• евро. Ответникът бил запознат от брокери на ищеца с предложенията към момента, като първият проявил интерес към три от имотите за оглед в гр. ••••, сключен бил договор за посредничество за покупка на имот № •••••.2019г., при което на същия било разяснено задължението за заплащане на комисионно възнаграждение при закупуването на някой от оферираните от посредника имоти, с което П. се съгласил безусловно. Оглед на трите имота били извършени от брокер на ищеца и ответника, като били дадени разяснения бъдещият купувач да вземе обосновано решение за някой от тях. Тези действия били оформени в протокол. Ответникът проявил интерес към един от имотите в ••••• с цена ••••• евро, за който същият бил запознат от брокер на ищеца фактически и начина на покупката, цена, собственик, параметри с предоставяне на налична документация. Ищецът бил уведомен на датата 17.01.2019г от ответника, че окончателно се спрял на посочения имот и че чака одобрение за кредит. Брокерите изчакали известно време ответникът да се обади, но същият не се свързал с тях, а при опит за разговор с него, същият заявил, че на този етап няма да купува. След справка в Агенцията по вписванията впоследствие брокери при ищеца разбрали, че имотът е закупен от дружеството „•••••“ ЕООД със седалище и адрес на управление гр. •••••, с управител М. Р. М., който съвпадал с постоянния адрес на ответника, а от името на управителя на посоченото дружество можело да се установи, че е дъщеря на ответника. Това фактическо обстоятелство се изтъква в насока на поддържания довод и пред въззивната инстанция за наличие на хипотеза, в която договореното възнаграждение се дължи и в случай, че НИ бъде закупен не лично от възложителя, а от негов съпруг/а/, брат, сестра, възходящ, низходящ, роднина по права линия или по сватовство до втори ред, съобразно клаузата по чл. III, т.1 от процесния договор между страните. Затова е поискано по предявения иск заплащане на сумата от ••••• евро или равно на ••••• лева, представляващо претендирано възнаграждение в размер на 2, 4 % от ••••• евро – вписаната в протокола за огледи цена, с дата на неговата дължимост – 17.04.2019г – датата на нотариалния акт за покупко-продажба. С ОИМ са оспорени обстоятелствата за това, че действително от една страна ответникът е бил заведен от брокер на агенцията пред сградата на адреса в гр. ••••, ул. •••••, но офис в сградата не е бил оглеждан, защото ищецът не разполагал с чип за достъп, а при посещение на адреса ответникът бил накаран за полагане на подпис на някакъв документ и тогава се обадило на лице за контакт, което отговорило, че не иска да работи с посредничество на агенции и затова няма да осигури достъп. След този отказ брокерите и ответникът напуснали мястото и не са влизали в тази сграда повече за оглед. Оспорва се, че на ответника били предоставени документи, както са описани в ИМ, тъй като агенцията не е имала договор за посредничество със собственика на имота, а е предлагала офиси, използвайки обявата на собственика, публикувана в различни сайтове, каквата била честата практика на посредническите агенции. Ответникът не бил сигурен дали е подписал протокол за оглед. Също така ответникът търсел помещение, подходящо за детски център, като не се нуждаел от офис. Ищецът бил предоставил информация за обекти, които ответникът не търсил и затова преустановил интереса си. В предходен момент ответникът бил използвал вече услугите на ищцовата агенция за продажба на друг НИ и за действително извършената посредническа услуга е заплатил дължимото възнаграждение, за това, че сделката покупко-продажба е осъществена със съдействието на ищеца. Но покупката на придобития от дружеството „•••••“ не е станало с посредничеството на ищеца, защото оглед не е бил извършен, а само му е била предоставена сградата, но без достъп до самия офис, в която имало и други офиси, а не само, този който е придобит от посоченото дружество. За да отхвърли така предявения иск РС след отчитане на безспорните по делото факти и обстоятелства, както и изхождайки от клаузата по чл. II, т.3 от договора, предвиждаща запознаване на възложителя с оферираните имоти чрез посещение за оглед или друг подходящ начин, с оформено в предложения за сключване проекто - договор допускане това да е и по описана в клаузата документация, поне на един имот в сграда или комплекс, както и възложителят да няма право да води преговори без знанието на изпълнителя или чрез посредничество на друга агенция, като в противен случай поведението му ще се счита за недобросъвестно, санкциониращо се с предвидена в договора неустойка. Подвеждайки правнорелевантните факти към спорните факти по делото, РС е направил анализ на правното действие на договора за посредничество в хипотезата на чл.51 ТЗ, а именно осъществяваната посредническа дейност по занятие като двустранна сделка по своено естество като субективен /относителен/ едностранен търговски договор по арг. от чл.286, ал.1 ТЗ, за който приложими нормативни правила по ТЗ. Като абсолютна търговска сделка / чл.1, ал.1, т.4 ТЗ / - по своя характер представляваща фактическа дейност, изразяваща се в съдействието на търговския посредник за сключване на сделката, с дефинирано понятие за „търговски посредник“ по чл.49 ТЗ – търговец по занятие, който посредничи за сключване на сделката, която освен намирането на клиенти на предлаганата от възложителя стока и информация относно пазарните цени, качеството на предлагания продукт, така и финализирането на дейността със сключването на договор за продажба на продукта. Направено е диференциране на фигурата на търговския представител, в чийто професионални качества и умения стои упълномощаването му за осъществяване на пряко, респ. косвено представителство на търговеца, посредникът не участва в сключването на сделката. Отчетено е обстоятелството, че представеният по делото Протокол за оглед №1 / 09.01.2019г, не е оспорен от ответника досежно подписите срещу вписаните недвижими имоти, вкл. процесният на ул. ••••• в гр. ••••. Обстоятелство за проведен оглед е депозирано от ангажираните от ищеца гласни доказателства чрез показанията на служител на ищцовото дружество / св. Ж. Д. Ц./, за това, че достъп в имота бил осигурен от служител на фирмата, която е ползвала помещението, след като свидетелката се свързала със своя •••••, който осъществил контакт със собственика, доколкото служителката не разполагала с ключ. Отчетена е и клаузата по пар.1, ал.2 ДР на ТЗ относно понятието „свързани лица“. Независимо от което е прието, че в производството по делото не е установено възникването на обективните предпоставки за възникване на задължението на ответника – възложител да заплати договорената цена на договора за посредничество с оглед клаузата на договора, че извършен от възложителя оглед на имот в сградата се счита запознаване, предлагане и приемане от възложителя на всички единични оферти, като същият е длъжен да отбележи това обстоятелство в протокола за оглед, в който случай възложителят ще дължи на изпълнителя възнаграждение за закупуване на който и да е имот в сградата / комплекса. В случая се било установило, че оглед на имота е извършен, но протоколът за оглед, обективиращ осъществяването на огледа и представляващ – съгласно уговорките в договора, приемане на офертата, е подписан преди осъществяване на огледа чрез съдействието на служител на ищеца. С оглед на това е направен изводът за неприемливост, че с предварителното подписване на протокола за оглед ответникът се е съгласил с предложената му оферта, за да възникне задължението му за плащане. Фактическите и правни изводи на районния съд се намират от въззивния съд за правилни, споделят се от въззивната инстанция като съответстващи на събрания доказателствен материал по делото, преценени поотделно и в съвкупност, правната характеристика на процесния договор, съотнесена към правата и задълженията на страните по него и за процесуална икономия се препраща към мотивите на РС на основание чл.272 ГПК. На основание чл.269 ГПК въззивният съд по доводите във въззивната жалба за пълнота намира да отбележи в допълнение, че поради липса на нарочна детайлна правна уредба относно основните характеристики на този вид търговски възмезден договор, то правната доктрина е доразвила това чрез извличане на тези характеристики по пътя на тълкуване на нормите, касаещи търговския посредник по смисъла на чл.49, ал.1 ТЗ – търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки и в който смисъл договорът за посредничество е такъв договор, по който винаги едната страна е търговски посредник по смисъла на цитираната разпоредба, който посредничи между две страни с оглед интереса им от постигане на конкретна правна сделка. Интересът на насрещния съконтрахент за участие в договора е породен от нуждата да бъде свързан с друга страна за сключване на конкретна сделка, като възнаграждение се дължи след осъществяване на целената сделка със съдействието на търговския посредник. Принципно договорът за посредничество е неформален, консенсуален и възмезден договор, но доколкото търговският посредник в качеството си на търговец, то формата се определя от необходимост от доказване, съобразно чл.164, ал.1, т.3 ГПК. При този вид посреднически договор, посредникът дължи свързване на страните по една бъдеща сделка, в която той не участва пряко, но възнаграждение му се дължи само ако сделката е реализирана в резултат на пряко сътрудничество в процеса на свързване на потенциалните страни по бъдещия договор за покупко-продажба на имот и в резултат на пряко и непосредствено участие в процеса на събиране на данни и реално информиране на клиента относно предлаган обект за продажба, в случая потенциалния купувач – ответника, съобразно неговите изисквания по приоритетни зададени параметри и критерии. Действително в тази насока от гледна точка на основните характеристики на процесния договор, същият се различава от договора за поръчка и от комисионния договор / Решение № 37 / 27.04.2012г. по т. д. № 1143/ 2010г. на ВКС по чл.290 ГПК/. Предмет на договора за посредничество е постигането на определен резултат, а именно свързване на страните по него. Основната задача на търговския посредник се състои в събирането на двете страни и удостоверяване сключването на сделката, за което посредникът обаче трябва да положи усилията и грижата на добър търговец. Със сключването на сделката, за която търговският посредник е посредничил, за него се поражда правото на възнаграждение. В тази насока, изхождайки от основните характеристики на процесния договор за посредничество и професионалния характер, който е предаден на фигурата на търговския посредник по смисъла на чл.49, ал.1 ТЗ, а именно, че същият като търговец осъществява тази дейност по занятие, то степента на изискванията за тази дейност включват реалност на извършващите се фактически действия, за което същият да притежава необходимата квалификация и опит за осъществяване на търсенето и предлагането на купувача подходящи имоти, отговарящи на предварително зададени критерии. В тази фактическа дейност организирането на огледи чрез предоставяне на възможност на купувача да разгледа всички предимства и недостатъци на имота не следва да бъде заместено само чрез осигуряване на посочената в чл.2 от договора документация, за което за възложителя да се счита за „ запознаване, предлагане и приемане…“, или чрез посочване на конкретната локация на търсения имот, както е процедирано в настоящия случай, което да е достатъчно основание за претендиране и заплащане на възнаграждението по този договор. Още по малко това да се удостовери предварително, преди реализирането на действително реален оглед на имота от потенциалния купувач, в нарочно изготвен за случая Протокол за оглед, както това се установява от свидетелката на ищцовото дружество – св.Ж.Др.Ц.. Не на последно място финализирането на необходимото за изпълнение на процесния договор за посредничество задължение от страна на посредника чрез свързване на две страни по бъдещата сделка не се явява установено, в резултат на което именно чрез съдействието на посредника, да е доведен финалния резултат – сключване на сделката за покупка на процесния имот. Това убедително се установява от разпитаната свидетелка св.М. М. като ••••• на този имот, чийто показания подлежат на кредитиране като трето за настоящия спор лице, с преки и непосредствени впечатления по повод организацията при контакта с потенциалния купувач и участието в реализиране на сделката. Свидетелката М.М. отрича да е предоставяла на ищцовата агенция информация за продажбата му, поради което и няма как да е подсигурила достъп до имота. Депозира, че след публикуването на обявата за имота през 2017г. редица агенции са правили опити за предлагане на този имот, вкл. чрез публикации на обявата без нейно съгласие, както и, че срещата със лицето М. Р.М. е била осъществена на случаен принцип по информация на работещ в съседен офис и дадените насоки към собственичката – М.М.. С оглед на това независимо от предвидената в процесния договор клауза в насока на това, че дори и сделката за закупуване на предлагания имот да не е сключена лично с потенциалния купувач по договора за посредничество, а от свързано лице, така както е предвидено в чл. IV, т.2, в кръга на което попада действителния купувач на процесния имот – дъщерята на ответника / М. Р. М./, като управител и собственик на дружеството, закупило имота/ „ •••••“ ЕООД/, не се установява ищцовото дружество да се явява изправна страна по процесния договор чрез точно и пълно изпълнение на основни задължения по него с оглед спецификата на договора за посредничество, което да съставлява доказано правно основание за заплащане на исканата сума за възнаграждение по чл. III., т.1 от този договор. По така изложените съображения въззивният съд намира също, че така предявеният иск не се явява доказан по основание, поради което и обжалваното решение ще се потвърди като правилно. Разноски от въззиваемата страна не се установява да се претендират. Водим от горното и на основание чл.271, ал.1, пр.I ГПК, въззивният съд