Решение № 82 от 5.3.2026 г. на Окръжен съд - Пазарджик по дело № 507/2025 г.

Ищците са наследници по закон на А. Д. К., роден през 1897г. и починал на 22.10.1988г. , като след сърлтта е оставил наследници по закон-наследници по право на заместване от син Д. А. Д., роден на 28.10.2026г. починал на 09.06.1987г., наследници по право на заместване от син Г. А. Д., роден на 22.10.2024г., починал на 18.10.1984г.; син-Д. А. Д. , роден на 05.11.1918г. и починал на 23.06.2000г., дъщеря Р. А. К., родена на 08.11.1929г. и починала 03.12.2005г.;дъщеря Н. А. П., роден на 27.06.1932г. и починала на 03.02.2022г. , син А. А. Д. , роден на 13.04.1936г. починал на 08.03.2014г.; син-Н. А. Д. роден на 29.06.1939г. и починал на 08.04.2021г. или е оставил наследници по седем колена. Ищцата М. Г. Г. е внучка на общия наследодател по коляното на сина му Г. А. Д. , като по това коляно има още един наследник -правнучка М. М. В. по право на заместване по коляното на внучката И. Г. А. починала 05.03.1971г. Ищецът А. А. Д. е внук на общия наследодател по коляното на сина му А. А. Д., като по това коляно има още двама наследника -Ц. С. Д.- преживяла съпруга на А. А. Д., и внучка Е. А. М..Ищецът Д. С. П. , е внук на общия наследодател по коляното на дъщеря му Н. А. П. , като по това колянов има още един наследник -внучка П. С. И.. Ищецът Р. Н. А. , е внук на общия наследодател по коляното на сина му Н. А. Д., като по това коляно има още двама наследника -Б. А. Д.-преживяла съпруга на Н. А. Д. , и внук А. Н. А.. Ищецът А. Д. Д. е внук на общия наследодател по коляното на сина му Д. А. Д., като по това корано има още един наследник-внучка И. Д. Н.. Посоченият в исковата молба като арендодател по договор за аренда на земеделска земя вписан в СВ-Пазарджик с дв.вх.рег.8782,вх.рег.№8774,том 4 , акт 271 от 09.10.2013г.-А. И. К. , роден на 26.04.1956г. и починал 29.04.2015г. /оставил трима низходящи наследници/, е наследник по закон и е внук общия наследодател, по коляното на дъщеря му Р. А. К. , като по това коляно има още двама наследници по закон-внук Д. И. К. и внук А. И. К.. Последните двама, братята Д. И. К. и А. И. К. се сочат в ИМ като продавачи по н.а. за покупко-продажба на недвижими имоти №18,том 32, дв.вх.рег. №8781 от 09.10.2023г. на СВ-Пазарджик.

Сочените в ИМ като прехвърлители по договор за замяна на недвижими имоти -н.а. №188, том 23, д.№2814, вх.рег.№6307 от 09.07.2014г. , а именно П. Н. К. и В. Н. Б. са наследници по закон на общия наследодател -правнуци по коляното на сина му Д. А. Д..

Или наследствените права които всеки един от посочените наследници има от наследството оставено от общия наследодател А. Д. К. са- -М. Г. Г. 1/14ид.ч../3/42/ А. А. Д. -1/21ид.ч./2/42/ Д. С. П.-1/14ид.ч./3/42/; Р. Н. А. 1/21ид.ч./2/42/; А. Д. Д.-1/14ид.ч./3/42/ , А. И. К.-1/21ид.ч./2/42/ , Д. И. К.- 1/21ид.ч./ 2/42/; А. И. К.-1/21ид.ч./2/42/ ; П. Н. К.-1/14ид.ч./3/42/ и В. Н. Б.- 1/14ид.ч./ 3/42/.

По делото няма спор, че описаните в исковата молба земеделски земи са реституирани по реда на ЗСПЗЗ в съществуващи или възстановими стари граници или с план за земеразделяне, както и такива , дадени като обезщетение с решения на Поземлена комисия Пазарджик ОСЗГ-Пазарджик, през периода 2000г.-2005г. на наследниците на А. Д. К., като номерацията на имотите, площта и съседите по плана за земеразделяне и картата на възстановената собственост съответства на одобрените КККР за с.Росен и с.Цар Асен, като във всяка скица е посочен номера на имота по предходен план.

Установява се, че на 09.10.2013г. е сключен договор за аренда на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите /нотариус Т. Д. ,рег. №422 на НК/., с район-РС-Пазарджик/по силата на който един от наследниците на обшия наследодател А. Д. К. , а именно А. И. К. в лично качество като арендодател , като наследник и собственик на 1/24 идеална част от земите, предоставя на арендатора С. А. Р. за временно възмездно ползване изцяло върху целият и обем и площ на 24-те земеделски имота/обща площ 167,692дка/, описани в исковата молба, за ползване на земите по тяхното предназначение. Срокът за който се предоставят земите е за 10/десет/ стопански години .Предвидена е опция за възможно удължаване на срока по писмено предложение на всяка от страните , отправено най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора, като в този случай договорът се счита за продължен при същите условия , като договор сключен за неопределено време, ако в продължение на три месеца поканената страна отговори на предложението на другата страна за продължаването му. Поставено е условие относно предложението, които трябва да съдържа изрично указание за последиците от неспазване на срока на договора, като в противен случай предложението няма действие. В раздел II Арендно плащане е предвидено, че арендаторът се задължава към арендодателя за арендно плащане в размер на 100кг.зърно на декар или 30лв на декар за местност „Бяла земя“, по 80кг. зърно на декар или по 15лв на декар, за местностите Каратопрак, Долен Кър и Горен кър и 40лв/или 10лв на декар за всички останали местности в землището на с.Росен и 50кг.зърно на декар или по 15лв на декар за имотите в землището на с.Цар Асен, като плащането на зърното се изчислява по цена на Софийска стокова борса за съответната стопанска година. Уговорена е забрана да се актуализира размера на арендното плащане, както и че дължимото по договора арендно плащане е изплатено изцяло и в брой за целия срок на договора към момента на подписването му. Последното записано в договора е, че арендното плащане е изплатено противоречи на предходната разпоредба на чл.6-че плащането на цената се изчислява по цена на Софийската стокова борса за съответната стопанска година. С анекс към договора , с нотариална заверка на подписите рег.№8782/2013г. от 95.10.2023г. е удължен срока на действието на договора за аренда от 09.10.2013г. като в него като арендодател е посочен „СР АГРОКОМПАНИЯ ЕООД,/ в резултат на настъпила

трансформация в правото на собственост-извършени разпоредителни сделки между А. И. К. и С. А. Р., и С. А. Р. и СР АГРОКОМПАНИЯ ЕООД-н.а. за дарение от 09.10.2023г. /сключен в деня на изповядване на договора за аренда /, рег.№8784 ,дв.вх.рег. №8779, акт том 32, акт номер 17 и н.а. за замяна от 19.12.2017г. вх.рег.№ 11836, рег.№11819,том 39 , акт 172/ и арендаторафизическото лице С. А. Р., като договорът е продължен с още 10календарни години при арендно плащане за времето за удължаване в размер на 3339лв за всяка календарна година.

Преди сключването на анекса с които се удължава действието на арендния договор от 09.10.2013г., с нотариален акт за дарение на недвижим и м о т №188 том IVрег.№7524,дело №564 от 09.10.2013г. А. И. К. /арендодателят по сключения на същия ден договор за аренда / дарява на арендатора по сключения договор за аренда от същата дата/ притежаваните от него по наследство 1/24 ид.ч. от всичките земеделски имоти, за които е сключен и договора за аренда. На същата дата е сключен и договор за покупко-продажба н.а.№189 том IV рег.№7550, н.д.№565 от 09.10.2012г. с който двама от наследниците на общия наследодател А. Д. К., с права в процесните реституирани земеделски земи Д. И. К. и А. И. К. продават на физическото лице С. А. Р. общо собствените си 2/24 идеални части от същите 24земеделски имота за сумата от 2000лв при данъчна оценка от 1053.75лв. Или на процесната дата физическото лице С. А. Р. е станала едноличен собственик на общо 3/24 ид.ч. от земите предмет на арендния договор. След 9 месеца, на 09.07.2014г. е сключен договор за замяна на недвижим имот -н.а. №163, том I рег.№1614, д.129 от 09.07.2014г.-нотариус Гайдажиева по силата на който други двама от наследниците на общия наследодател, а именно П. Н. К. и В. Н. Б. прехвърлят на физическото лице С. А. Р. още 1/7 идеални части от 4 земеделски имота ,между които и идеалните части притежавани от имот по пункт 17, пункт 8 и пункт 24 от исковата молба / същата номерация и по договора за аренда/ срещу придобИ.е в собственост на движима вещ-мобилен апарат Nexus 5 на стойност 600лв, или С. А. Р. придобива върху тези три имота право на собственост в обема на 45/168 ид.ч./3/24 +1/7/ = 15/56ид.ч.

Установява се, че на 21.07.2017г. между физическото лице С. А. Р. , ЕГН-75-4173514, като заменител заедно със С. А. Р. като управител на „С. Р. АГРОКОМПАНИЯ“ ЕООД като заменител и С. А. Р. като управител на „ТИЙМ ДЖУНИЪР ТРЕЙД“ ЕООД като ползвател, е сключен договор за учредяване право на ползване и за замяна, във формата на нотариален №194,том I, рег.№1892,дело №160 от 2017г. на нотариус Н. И. с район РС- Пазарджик, по силата на който физическото лице С. А. Р. учредява безсрочно и безвъзмездно вещно право на ползване на ТИЙМ ДЖУНИЪР ТРЕЙД ЕООД представлявано от С. Р. и се прехвърля правото на собственост в полза на С. Р. АГРОКОМПАНИЯ“ ЕООД представлявано от С. Р., върху притежаваните от физическото лице С. Р. различни по обем и размер идеални части от 58 земеделски имота, всички находящи се в землището на с.Цар Асен, обл.Пазарджик, между които и на 15/56 идеални части от ПИ с №012028 в местността „Бяло дере“ , с начин на тайно ползване нива, с площ от 47.245дка-земя при неполивни условия/№24 от договора за аренда и по ИМ/ като в замяна, в полза на физическото лице-прехвърлител С. Р. се прехвърля от С. Р. АГРОКОМПАНИЯ“ ЕООД движима вещ дизелово гориво на стойност 13070лв.

На дата 11.12.2017г. е сключен втори договор за замяна на идеални части от недвижими имоти с движима вещ/н.а. №109, том II, рег.№3443, дело №256 от 11.12.2017г. нотариус Н. И., по силата на който физическото лице С. А. Р. като заменител прехвърля на търговско дружество “С. Р. АГРОКОМПАНИЯ“ ЕООД представлявано от управителя С. Р., също като заменител , правото си на собственост върху собствени идеални части в различен обем от недвижими имоти изброени в 72пункта, всички находящи се в землището на с.Росен, обл. Пазарджик между които и на 15/56 идеални части от ПИ с идентификатор 63032.43.18 с площ от 13019кв.м. в м.“Делиасаница „№24 по н.а., /№17 по договора за аренда/, както и на 15/56 ид.ч. от ПИ 63032.163.47 с площ от 15998кв.м. в м.“Каратопрак“, №36 по н.а. /№8 по договора за аренда от 2013г., срещу прехвърляне на офис оборудване от С. Р. АГРОКОМПАНИЯ“ ЕООД, на стойност 3480лв, при запазено пожизнено право на ползване н земите в полза на прехвърлителя С. Р..

На дата 19.12.2017г. е извършена нова замяна на идеални части от недвижими имоти с движим вещ /н.а. №120, том II, рег.№3549, дело №267 от 19.12.2017г. на нотариус Ивчева, по силата на която физическото лице С. А. Р. заменител, и С. Р. АГРОКОМПАНИЯ“ ЕООД заменител, действащи чрез един и същ пълномощник София Маркова Стоянова сключват договор по силата на който Физическото лице С. Р. прехвърля на С. Р. АГРОКОМПАНИЯ“ ЕООД право на собственост на идеални части от притежавани недвижими имоти-земеделски земи в землището на с.Росен, обл.Пазарджик общо върху 118 /сто и осемнадесет/ имота, между които и по 3/24 идеални части от останалите земеделски земи в това землище, описани в договора за аренда и в ИМ /от №2 до №22вкл. по нотариалния акт; по арендния договор- от №1 до №7вкл., от №9 до №16вкл., от №18 до №23 вкл./ Останалите заменяни земи са предмет на други предходни прехвърляния, описани по-горе.

След извършените трасформации на правото на собственост в резултат на които същата се трансформира в С. Р. АГРОКОМПАНИЯ“ ЕООД, с променено наименование на „АГРОКОМПАНИЯ“ ООД, ЕИК-2032011537 от 14.02.2019г., / притежаващо по документи 3/24 ид.ч. от посочените земи в землището на с.Росен /21бр/ и 15/56ид.ч. от имота в землището на с.Цар Асен, и още 15/56 идеални части от другите два имота в землището на с. Росен- ПИ с идентификатор 63032.43.18 с площ от 13019кв.м. в м.“Делиасаница „№24 по н.а., /№17 по договора за аренда/, както и на 15/56 ид.ч. от ПИ 63032.163.47 с площ от 15998кв.м. в м.“Каратопрак“, №36, е сключен на 15.08.2019г. договор за наем на недвижими имоти между СР Агрокомпания ООД представлявана от С. Р. като наемодател и от друга страна „Тийм Джуниър Трейд“ ЕООД, приедставляван от управителя С. Р. като наемател, по силата на който в полза на наемателя се предоставят изцяло за временно и възмездно ползване на два земеделски имота ,предмет на предходния договор за аренда, а именно ПИ с идентификатор №63032.43.18 -нива, по КККР на с.Росен, с адрес с.Росен, местност “Делиасаница, с площ от 13019кв.м./пор.№17 от договора за аренда от 2013г./ и ПИ с идентификатор №63032.163.47-нива по КККР на с.Росен, с адрес с.Росен, местност “ Каратопрак“ с площ от 15998кв.м./пор№8 от същия договор за аренда/ , за срок от 10стопански години считано от 01.09.2023г. до 01.09.2033г., или началото на действието на договора за наем е отложено за времето за след 4/четири/ календарни години, като земеделската земя се отдавана под наем за производство на земеделска продукция при годишна наемна цена от 20лв за 1дка., дължима ежегодно до 01.12. на текущата година, с право наемателят да може да преотдава описаните два имота на лица, които представлява и на трети лица. Няма предвидена опция за продължаване срока на действие на договора.

За изясняване на спора от фактическа страна е допусната и изслушана съдебно агротехническа експертиза, заключението по окато изготвено от вещото лице Н. И. Петрова въззивният съд възприема изцяло като обективно, обосновано и компетентно изготвено и неоспорено от страните и от което се установява, че на въпроса 1.Каква е цената за отдаване под аренда за всеки от имотите за една стопанска година?, вещото лице отговора като е взело в предвид, че земята е национално богатство, има основна роля за изхранването на населението и неговия икономически растеж; че при покупкопродажба на земя както и отдаване под аренда и под наем се акцентира върху категорията на земята, като предвид подробното описание на земите в представените документи за собственост и техните характеристики, което оказва влияние при продажба или при отдаване на земеделските земи под наем или под аренда. И предвид спецификите на договора за аренда при който арендаторът-да извършва определено арендно плащане, а добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им и след справка от Информационна система „ИНФОСТАТ“ по въпроса какви култури се отглеждат или биха могли да се отглеждат в процесните имоти и какъв е средният добив от декар при отглеждането на земеделски земи , като е установил, че най-масово разпространени плодородни земи в България са от 3-та- 5 та категория с такава категория в землището на с. Росен са следните процесни имоти:1. З-та категория са имот в местност КОНЛУКА-9,726 дка, както и 4 имота в местността ГОРНИ ЛИВАДИ-о6що 12,899ДКА; 2. 4-та категория в КАРАТОПРАК-15,988, ПАВЛЬОВИЦА - 4дка, ЗАД ЛОЗЯТА-З,480 дка; 3. 5- категория е земя в местността КОНЛУКА-4,200 дка, КОДЖААЛАН-12,780 дка, БЯЛА ЗЕМЯ- 8 д к а ; 4. 8-ма категория-КАЙРЯКА-4,275 дка, ЧЕРВЕНАКА-6,167 дка, ДЕСИАСАНИЦА -13,019 дка; 5. 9-та категория-ДИЗЛЮКА-З,792 дка, КАРАМАНЕЦ-5,089, СТАРИ ЛОЗЯ 7,483 дка; 6. 10-та котегория-

ПАВЛЬОВИЦА-1,600 дка; 7. В с. Цар Асен -47,245 дка е 8 категория.

Заключението на експерта е, че земи ,които са изключително благоприятни за отглеждането на трайни насаждения и зърнено-житни култури, се определят в категорията от 1- ва до 5та и че колкото по устойчива е земеделската земя дори на по екстремни климатични условия и въпреки това е плодородна и дава добри добиви от посевите и засетите култури, толкова е по ниска нейната категория. Посочва ,че тъй като по делото няма данни какво е отглеждано в процесните имоти, изхождайки от договора за аренда в частта Арендно плащане от страна на арендатора за количество зърно или еквивалентно заплащане на декар е достигнал до заключението, че в процесните имоти са били засявани и отглеждани зърненожитни култури. От справка в ДФЗ град Пазарджик на произволни имоти от процесните за произволна стопанска е установил ,че на процесен имот в местност БЯЛА ЗЕМЯ с площ 5,800 дка с 5 категория през годините е отглеждано мека пшеница, а в с Цар Асен през годините е отглеждан слънчоглед и рапица.

На въпроса каква е покупко-продажната цена на килограм пшеница и рапица? Е отговорено че е представя от информационната система „ИНФОСТАТ“ и извлечението за продажната цена на пшеница и рапица на национално ниво.

От приложените справки се установява, че средните цени на договорите за аренда на земеделски земи -ниви за Пазарджик през 2013г. са били 22лв дка, 2014г-26лв, 2015г-28лв;2016г.-29лв, 2017г.-31лв;2018г.-31лв;2019г.-34лв; 2020г.-34лв; 2021г.-35лв, 32022г.-37лв 2023г.-39лв. Съответно цени на производител в селско-стопанство-мека пшеница същата за 2013г. на тон е от 315лв, за да достигне през 2020г.- 327.8лв и 362.06лв за 2024г., съответно семена от репица или рапица от 693.9лв за 2013г. на 710.3лв за 2020г. и на 853.90лв за 2024г.

В съдебно заседание вещото лице поддържа заключението си. Допълва, че е допуснало техническа грешка посочения номер на гражданско дело под чертата на заключението, че заключението е по настоящото дело и го поддържа. Повтаря, че по първия поставен въпрос няма достатъчно данни в ДФ Земеделие, Общинска служба – областна служба на земеделието, за период от 2013г., като й е било отговорено, че при тях не съхраняват данни, била насочена към статистическия институт, от където е почерпила данни за отговора си. Уточнява че се касае за Цени на производител в селското стопанство. По въпроса за вероятните култури които се отглеждат и какъв е добивът от тях, уточнява , че има данни за арендата – и средни цени на договорите за аренда, и това и за килограм на декар. Уточнява, че Първата таблица действително е към първи въпрос, а втората е към трети въпрос. Към втори въпрос няма таблица. Прави изчисления на продажната цена на процесните имоти -така за „1.8 - Каратупрак“ , който имот е четвърта категория, декарите са 15 дка 948, но след като се направи колко е на ищците единадесет четиридесет и втори част от идеални, излизат, че на този процесен имот на „Каратупрак“ на тях им остават 4 дка и 200. За 4 дка и 200, а този имот, според вещото лице , и по категорията, предполага, най-вероятно се е използвал за пшеница, и така умножено 4 дка и 200 по 500 кг, и е взела и цена 700 лева – нещо средно , и е получила колко от декар ще се получи – 1200 лева. Това е само за имота „Каратупрак“ – за него е изчислила. Смята ,че този начин на пресмятане е ползван и за земите в с.Цар Асен , Заключава, че ако се е засявало пшеница, се получават на 7 дка – 7268 кг, по 400 лева, а ако е рапица, сметката е друга, тъй като рапицата е с други стойности. На въпрос какъв е средния добив на пшеницата в м.Каратупрак вещото лице отговаря, че е 570 килограма на декар. Това е средна цена за периода. Докато, ако е засявано рапица, на 12 дка и 700 – 490 до 600 килограма е от декар, на местата, където са засявани рапица, пак е средно за целия период. В „Каратупрак“ се получават 4 дка и 200. Посочва, че 570 кг на декар за идеалните части на страните, както им се полага, при средният добив – 2394 кг. за площта, това е средно за една стопанска година, умножено по 570 лева и се получават 1364,60 лв. 570 е на тон. За идеалните части, които се полагат на ищците при тези параметри – 4 декара и 200 по 570 килограма се получават 2394 кг. . Тоест от тази нива в Каратупрак средно за периода за една стопанска година ищците са щели да получат 1368 лева – това е добивът след продажбата на количеството. Посочва, че добивът се намалява, ако категорията е 6, 7 и 8, намалява и цената, При най-ниската осма категория на земята има 12 дка и 700 метра, вече там пшеницата, ако е засято пшеница, няма да е 570 кг от дка, заради категорията, но ще бъде 470 кг от дка, то няма да е нещо много драстично, по 470 кг се получават 5960 - 5970 кг. Това са 5 тона и 970 кг. , изчислени спрямо идеалните части на ищците, които имат в земи. Посочва, че килограмите са по-малко, но цената пак ще е средна на година – 570 лв. 5 тона и 900 по 570, ще се получат 3363 лв., когато е осма категория. Сумата е по-голяма, защото става дума за повече декари, на повисока категория, а тя е по-бедна като почва.

За да постанови обжалваното си решение Пазарджишкият районен съд е взел в предвид, че е сезиран с няколко обективно и субективно съединени иска:

Иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за нищожност на анекс вписан като акт №262, том ІІ, вх.рег.№ 8022/09.10.2023 г. към договор за аренда поради противоречие със закона, като с предявяване на претенцията си ищците търсят да прогласят нищожността на анекса на две основания – противоречие със закона, поради нарушаване на нормата на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ при подписването му и евентуално поради накърняване на добрите нрави, предвид значителна

нееквивалентност на насрещните престации на страните по него. Исковият съд приема, че ищците имат интерес да се позоват на нищожността на този анекс по отношение на процесните имоти подробно описани в исковата молба в 24 пункта , тъй като не е спорно , че те са съсобственици в тези имоти и доколкото елемент от правото на собственост е правомощието на съсобственика да ползва съсобствения имот , а в случая това право е засегнато от правен спор, който е налице с оглед облигационното право на ползване на земеделските имоти, създадено в полза на трето лице със сключването на процесния договор за аренда , респективно анекса към договора за аренда. И че този правен спор е достатъчен да обоснове за ищците правен интерес от предявяване на иска.

Съдът посочва, че ищцовата страна твърди, че при сключването на анекса на 09.10.2023 г. е нарушена нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ /в редакцията й след изменението в ДВ бр. 13 от 07.02.2017 г. /, която предвижда, че договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот, като пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието. Като безспорно по делото е според съда, че сключилия анекса съсобственик /СР АГРОКОМПАНИЯ „ЕООД като правоприемник по чл. 17 ал.2 ЗАЗ на правата на други съсобственици в имотите предмет на първоначалния договор за аренда/ е бил носител на права в размер от 12,5 %. И че ищците притежават права върху останалата част от тези имоти. Акцентира се на неустановеност по делото на факта, че към датата на подписване на анекса сключилият го съсобственик да е бил упълномощен по предвидения в чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ начин от някой от другите съсобственици, така че да притежават с него повече от 50 на сто от идеалните части на имота. И че представените по делото платежни документи, декларации и пълномощно не съдържат такива изявления в предписаната от закона форма. Навежда се правния извод, че при сключването на анекса не е било спазено въведено с чл.3, ал. 4 от ЗАЗ изискване арендодателят да притежава респективно да представлява повече от 50 % в съсобствеността. Съдът акцентира, че нарушаването на това правило не води до нищожност на процесния анекс, а има за последица, че същият не е противопоставим на всеки един от ищците – заедно или поотделно. И че новата редакция на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ не въвежда специфично изискване за валидност на договора за аренда, а е проекция на общата уредба по чл. 32, ал. 1 ЗЗД. Като с нея се създава кореспондиращо на общото правило по ЗЗД разрешение, че съсобственият земеделски имот се използва и управлява, включително отдава под аренда, съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ /ТР № 1/16.01.2019 г. по тълк. дело № 1/2018 г. на ОСГТК/. Съдът допълва, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ обаче не установява забрана за сключване на договор за аренда от лица, притежаващи миноритарен дял в съсобствения земеделски имот или изобщо от лица чужди на собствеността, каквато например е въведена с разпоредбата на чл. 185 ЗЗД относно изброените в нея категория субекти. Като следващ мотив на съда в тази насока, че нито в чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, нито в някоя друга разпоредба на закона е указано, че нарушаването на изискването за определен обем права в съсобствеността при сключване на договор за аренда респективно споразумение за неговото изменяване влече след себе си последици противни на закона, които да водят до нищожност на сделката. Съдът се позовава на този извод базирайки се и на въведеното с чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ задължение на нотариуса да извършва проверка за спазване на изискванията по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ при сключване, изменение или прекратяване на договор за аренда и доколкото нарушаването на обсъжданото изискване има последици идентични с отдаването под наем на чужда вещ. Заключава, че като собственик на 12,5% ид. част от имотите/ по т.24 от исковата молба 27%/ ответникът СР АГРОКОМПАНИЯ ЕООД не е имал правомощието да сключи анекса към договора за аренда, но от това не следва неговата нищожност, и че последицата от нарушаването на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ е, че същият не обвързва останалите съсобственици. От което следва, че оспорения анекс няма действие по отношение на ищците като носителите на правото на собственост върху процесните имоти и че същите в това си качество, доколкото не са го приели изрично или мълчаливо /по делото липсват данни за това, а предявяването на настоящия иск сочи на тяхното противопоставяне/, са властни да вземат решение за ползването му по различен начин – отдаване под наем или аренда на друго лице, лично ползване и други. Прието е от съда, че в този случай, въпреки вписването на процесния анекс, същият няма да е противопоставим на последващия наемател или арендатор, доколкото техния договор ще е сключен с мнозинството съсобственици. В този смисъл се сочи константна практика на ВКС – Решение № 12/01.03.2018 г. по гр. д. № 1251/2017 г. на II г. о., Решение № 115/21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г. на II г. о., Решение № 314/17.02.2012г. по гр.д. №1548/2010г. на IIIг.о. и други. Допълнено е ,че от друга страна непротивопоставимостта на оспорения анекс спрямо ищците има и друга последица, ако ответника продължи ползването на имота, то ще е без основание, което поражда произтичащите от това права за собствениците на обезщетение, от ползите от които са лишени. По изложените съображения исковият съд е намерил, че при подписването на анекса от 05.10.2023 г. /вписан на 09.10.2023 г. / към договор за аренда не е налице нарушение на императивна правна норма, която да има за последица неговата нищожност на основание чл. 26, ал. 1 пред. 1 ЗЗД, поради противоречие със закона, поради което предявения от ищците главен иск по чл. 26, ал. 1 пред. 1 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.

Отхвърлянето на иска е отчетено от първоинстанционния съд като условие за разглеждане на предявения в условията на евентуалност иск по чл. 26, ал.1 пред. 3 от ЗЗД за нищожност на атакувания анекс, поради накърняване на добрите нрави, с изложени от ищците твърдения, че уговорения с него размер на годишното арендно плащане сочи на висока степен на нееквивалентност на насрещните престации.

Според съда липсата на еквивалентност в насрещните престации се приема за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят границата на свободата на договаряне по чл. 9 от ЗЗД. И че в тази връзка преценката дали нееквивалентността е значителна, се извършва при съобразяване на преследваната от страните цел и обстоятелството свързана ли е тя с удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес. Позовава се на практиката на ВКС според която не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само тази, при която една от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност, защото поначало еквивалентността на престациите се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Заключава, че съдебната практика е извела конкретни примери, при които е налице толкова голяма разлика в насрещните престации, че нейното наличие всякога води до накърняване на добрите нрави. Така с Решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г. на ІІІ Г. О. на ВКС е прието, че е налице нищожност на договора на основание чл. 26, ал. 1 пред. 3 от ЗЗД, тъй като цената му е дванадесет пъти по - ниска цена от пазарната. Като друг пример се сочи с Решение 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на І г.о.. на ВКС, съгласно което, договорът е нищожен поради двадесет и осем пъти по - ниска цена от пазарната. Заключава, че от значение при преценката дали договорът накърнява добрите нрави е не само съдържанието на уговорените насрещни престации, а и целта, с която е сключена сделката от всяка страна. Отнесено към конкретния случай, исковият съд заключава, че уговореното годишно арендно плащане с анекса е в общ размер от 3339,00 лв., като според изчисленията на вещото лице такава може да бъде цената на добива от една от процесните земеделски земи, но това несъответствие макар и да е сравнително голямо, не сочи на значително несъответствие между насрещните престации, което да има за последица накърняването на добрите нрави и оттам да влече нищожност на договорната връзка. Съдът се позовава на практиката ВКС въвеждаща по-конкретни критерии при определяне на еквивалентността на престациите, като приема , че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна нееквивалентност, при която една от насрещните престации е толкова незначителна , че има практически нулева стойност / Р. № 24/ 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. ІІІ г.о. ГПК ВКС /. И че според ВКС критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните и би се накърнил принципът на свободата на договарянето, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния интерес. Предвид на това исковият съд приема, че в случая не е налице такова явно несъответствие между съдържанието на насрещните престации, което да обоснове нищожност на атакувания анекс с дата на вписване от 09.10.2023г. , на основание чл. 26, ал. 1 пред. 3 от ЗЗД.

Отбелязва се от съда още, че във връзка с изложеното, след като процесният анекс е непротивопоставим на ищците и очевидно същите не са го приели изрично или мълчаливо, с оглед оспорването му по исков ред, те не са обвързани от съдържащите се в него уговорки. / Р№ 179 / 20.11.2023 г. на ВКС по гр.д. № 519/2023 г. , ІV г.о. ВКС/. В тази връзка се заключава, че дали е налице явно несъответствие между насрещните по него престации, което да води до накърняване на добрите нрави, не е обстоятелство, което да се отразява на правнозащитимите им интереси, доколкото за да охранят интереса си ищците като съсобственици на процесния имот е достатъчно да вземат решение за ползването му по начин, който ги удовлетворява и който ще е противопоставим на ответника по делото, тъй като последният е подписал процесния анекс със съсобственик притежавал по-малко от половината от общата вещ. И че дори ответникът да продължи да ползва имота, то ще е без основание и ищците ще имат право на обезщетение за ползите от които са лишени, като неговия размер ще е съизмерим със средния размер на арендните плащания, а не с цената по оспорваното споразумение.

Предвид изложеното исковият съд заключава, че предявените искове с правно основание чл. 26 ал.1 пр.1 ЗЗД във връзка с чл. 3 ал.4 от ЗАЗ и чл. 26 ал.1 пр.3 ЗЗД - като неоснователни следва да бъдат отхвърлени, като Акцесорните отрицателни установителни искове с правно основание чл. 124 ал.1 от ГПК предвид отхвърлянето на главните искове също следва да бъдат отхвърлени.

Допълнено е, че според трайно установената съдебна практика, с иск по чл.124, ал.1 от ГПК може да се установи съществуването или

несъществуването на едно право или на едно правоотношение, заплашено от нарушаване, тоест, когато правото е несигурно. И че именно защото ищецът има интерес да внесе яснота в отношенията си с дадено лице, като установи, с влязло в законна сила решение, че между тях съществува или не определена правна връзка, да установи съществуването или несъществуването на едно правоотношение, той има правен интерес от предявяване на установителен иск, с решението, по който, тази несигурност в правото ще бъде отстранена. Заключава се, че в настоящия случай по съществото на спора с оглед изложеното по- горе , съдът приема , че процесният анекс, с който срокът на действие на арендния договор е продължен - не е нищожен и той продължава своето действие в отношенията между страните му.

По втората категория искове с предмет сключен договор за наем на земеделска земя.

Исковият съд приема, че делението на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено управление се провежда в зависимост от правния резултат, който се цели посредством сделката. И че при разпоредителните сделки е налице отчуждаване или тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта или едно сравнително по-леко обременяване на правото на собственост. Навежда се правния извод, че разпоредителни са сделките, които имат вещно-транслативно действие, както и някои облигационни сделки, сключени за по-продължителен период /например договор за наем, сключен за срок над три години- чл. 229, ал. 2 от ЗЗД/. А останалите облигационни сделки са такива на обикновено управление, в който смисъл са разясненията, дадени с ТР № 91/1974г., което изрично разграничава действията на обикновено управление от разпоредителните. От тази изходна позиция исковият съд посочва, че не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства се установява, че процесния договор е сключен само от един от съсобствениците в лицето на ответника СР Агрокомпания „ЕООД , действайки от свое име /чрез законен представител/, а не и от името на другите съсобственици, тъй като не е упълномощен от тях. Не е спорно и се установява, че този съсобственик разполага с 27 % от правата върху двата процесни имота. По този начин той е извършил сделка на обикновено управление, а не разпоредителна сделка. Акцентирано е още, че разпоредбата на чл. 229, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, а съгласно ал. 2 от същата правна норма, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление не могат да сключват договор за наем за повече от три години, като в ал. 3 е предвидено, че ако договорът за наем е сключен за по-дълъг срок, той има сила за максималния срок от три години / Решение № 541/06.02.2021г. на ВКС по гр.д. № 810/2010г., 4-то гр. отделение/. Допълва, че отсъствието на надлежна представителна власт на ответника СР АГРОКОМПАНИЯ „ЕООД за сключване на договор за наем за срок от десет години има за законна последица редуциране на срока на договора за наем на три години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. 3, предл. 2 от ЗЗД, което от своя страна не влече нищожност на целия договор за наем. На тази правна основа исковият съд приема, че разпоредбата на чл. 2 от сключения между страните договор за наем, с която е уговорен 10 годишен срок на действие на договора следва да се обяви за нищожна в частта относно срок по-дълъг от три години и следва да се приеме, че същия има сила за срок от три години, считано от 01.09.2023г. до 01.09.2026г., като са намерени за неоснователни доводите развити от процесуалния представител на ищците, че клаузата предвиждаща отложено във времето действие на договора е нищожна на същото основание поради противоречие със закона, тъй като липсва законова забрана , страните по консесуалния договор за наем да постигнат съгласие за по-късен момент на началото на договорните си права и задължения и фактът, че договорът е сключен през 2019 г. и бил вписан към този момент , не навежда за извод за противоречие или заобикаляне на закона. Съдът е приел, че ако ищците твърдят, че имотите са отдадени под наем преди началния срок на договора през 2023г., те могат да се защитят по друг ред на плоскостта на неоснователното обогатяване – за евентуални загуби или ползи, от които са били лишени. Затова съдът приема за неоснователен предявения кумулативно съединен с главния иск – отрицателен установителен иск за установяване, че наемно правоотношение по този договор не съществува, тъй като към момента срока на наемния договор не е изтекъл / това ще стане към 01.09.2026г. /

По отношение на предявения евентуален иск за обявяване на целия наемен договор за нищожен поради накърняване на добрите нрави с твърдения и развити доводи за липсата на еквивалентност в насрещните престации и нарушаване на принципите на справедливостта, съдът приема, че не дължи произнасяне предвид несбъдване на условието, под което е предявен /само при отхвърляне на иска за недействителност на клаузата по чл.2 от Договора за наем за срока на договора от 10г.; отхвърляне на иска за обявяване на срока на договора за наем за 3г. и за липса на валидно наемно

правоотношение след изтичане на неговия срок./ Съдът е обсъдил и въведеното едва с писмената защита на процесуалният представител на ищците довод за нищожност на анекса / договора за наем поради наличието на неравноправна клауза – по отношение на уговореното арендно / наемно плащане – като е посочил, че по този довод съдът не дължи произнасяне, доколкото такива доводи не са били въведени своевременно в предмета на настоящия правен спори доколкото двата договора не са „ потребителски " по смисъла на ЗПК и ЗЗП и не попадат под тяхната специална защита, включително и чрез създаване на задължение на съда служебно да следи за нарушения на това основание. Допълнено е още, доводите за неравноправност се развиват в писмената защита в посока на това, че договорите съдържат клаузи за „ несправедливо плащане „, по които доводи обаче, съдът вече е изложил своите съображения в мотивите на съдебния си акт по-горе.

Съдът е изложил и мотиви по отношение отговорността за разноските в производството.

Обжалваното решение е валидно и допустимо.

Постановено е от надлежен съдебен състав, в рамките на правораздавателната си компетентност по предвидения процесуален ред и форма и при наличие на правен интерес на ищците да установят претендираните нищожности на договорите на посочените правни основания както и за основателност на исковете предявени при условията на евентуалност при неуважаване на главните искове

Разгледани по същество исковите претенции са частично

основателни респективно неоснователни по начина по който се е произнесъл исковият съд, поради което въззивният съд напълно възприема мотивите изложени от Пазарджишкия районен съд и на основание чл.272 от ГПК препраща към тях.

По делото няма спор, че нито един от процесните договори-договора за аренда на земеделска земя от 09.10.2013г. , дв.вх.р.№8782, с нотариална заверка на подписите , сключения в последствие към него анекс от 05.10.2023г. с нотариална заверка на подписите, вписан под акт №262,том 2, вх.рег.№8022 от 09.1023г. , както и договора за наем с нотариална заверка на подписите № 184 т.2 вх.рег.№6167 от 15.08.2019г. , не е сключен от страна на арендатор, респективно наемодател, който да притежава или да е упълномощен от останалите съсобственици, които общо да имат повече от 50% /петдесет процента/ идеални части от съсобствеността върху отдаваните под аренда , респективно под наем, земеделски земи за да е изпълнено условието на чл.3 ал.4 от Закона за арендата в земеделието. Макар нормата да не е съществувала към момента на сключване на договора за аренда от 09.10.2013г. , тя е неприложима за заварени отношения и не преурежда вече възникналите правоотношения по нов начин нито на същата изрично е придадено обратно действие , евентуално да е даден законов срок в рамките на който вече съществуващите арендни правоотношения да бъдат преуредени от страните , като при непреуреждането им отношенията между страните автоматично да се прекратяват или договорите да се считат за нищожни като противоречащи на закона. Такива неблагоприятни правни последици по отношение на вече сключените и действащи арендни договори преди приемането на посоченото нормативното изискване няма. Нещо повече, никъде в закона не е предвидено, че неспазването на това изискване да е равносилно на нищожност на договора поради нарушаване на закона, което обективно би довело до съществено нарушаване на арендните отношения. Затова последиците от неспазването на това изискване са в защита на съсобствениците, които не са сключили аренден договор-същите изобщо не са обвързани от неговите клаузи , и могат да реализират правата си по друг редправо на обезщетение, право да искат разваляне на договора за своите идеални части, право да предявят ревандикационен иск за предаване на владението на владяните без основание техни идеални части от арендатора, право на сключат друг договор за аренда с притежаваните от тях идеални части от съсобствеността с друг арендатор. Тези права на съсобствениците, които не са страна по арендния договор възникват още от момента на сключването на договора за аренда без тяхно участие и съществуват до момента на прекратяване на арендното правоотношение, като в случая е налице знание от ищците за сключения договор за аренда от 2013г. и нежелание от тяхна да реализират правата си някои от изброените по-горе способи срещу незаконно арендуваните техни идеални части от земеделските земи от ответника.

Въззивната инстанция напълно споделя мотивите на първоинстанционния съд по отношение твърдяното от ищците нищожност на анекса към договора за аренда като нарушаващ добрите нрави поради нееквивалентност на престациите. Следва на първо място да се отбележи, че насрещни престации има , но същите не са по равностойност такива, че да разкриват в пъти такава разлика, която на практика да води до липса еквивалентност. Сумата от близо 20лв арендно плащане за декар за една стопанска година /сочена в ИМ/ сама по себе си не означава безусловна нееквивалентност на престациите по анекса , защото от една страна ищците изобщо не са се противопоставили на договора през цялото време на неговото действие и са получавали такова плащане. Тяхното субективно отношение продължило повече от 10години по време на действието на този договор /договор за аренда от 2013г./ не е било насочено към несъгласие с размера на арендното плащане и искане то да бъде завишено. Новото арендно плащане по размер с анекса е същото , тоест и по двата договора са налице насрещни престации , за които не е установено да има характеристиките на твърдяната нееквивалентност, до степен ,че същата да води до фактическа липса на всякаква еквивалентност като основание за нарушаване на добрите нрави. Нещо повече, ищците не доказаха в процеса с какви точно реално земеделски култури са били засявани и изобщо дали са били засявани арендуваните земеделски земи и по какъв начин са били обработвани, като база за сравнение и определяне на действителната пазарна цена на добИ.ата продукция от единица площ съпоставена с определената в договора арендна цена. Вещото лице е направило изчисления на база предполагаемо засяване на земите с определени култури. Следователно анексът към договора за аренда е действителен, не е нищожен нито поради нарушаване на добрите нрави нито поради нарушаване на закона ,породил е правните си последици , като ищците могат да реализират посочените в изложението свои права по предвидения за това процесуален ред.

Налице е съществувало и валидно арендно правоотношение по договора за аренда от 2013г., като същото е продължено за нов 10г. срок със сключения от 09.10.2023г. анекс. Налице е валиден и действителен договор за наем за времето от 01.09.2023г. до 01.09.2026г., независимо от сключването на договора на дата 15.08.2019г., доколкото по делото не се установява междувременно да е настъпила промяна към началото на действието на договора в субектите по правоотношението и по предмета на предоставените под наем за временно и възмездно ползване земеделски земи. Определената наемна цена от 20лв на декар също не разкрива елемент на нееквивалентност в насрещните престации по изложените по-горе съображение до степен за приемане, че е налице изобщо липса на всякаква еквивалентност, като основание за приемане че е налице нарушаване на добрите нрави поради твърдяната такава пълна нееквивалентност.

Договорът за наем е действителен и е валиден за 3г. като крайният срок изтича на 01.09.2026г.

Въззивният съд не споделя за основателен нито един от доводите изложени във въззивната жалба на ищците.

Със сключения договор за аренда и последвалия анекс по никакъв начин не е нарушено правото на съсобствениците с повече от 50% идеални части в съсобствеността които не са страна по тези договори и анекс да определят ползването на земите си по друг начин, различен от този по двата договора. Няма пречка новото различно ползване след като бъде оформено по съответния ред да бъде предмет на съответния регистрационен режим и независимо от вече вписания предходен договор за аренда, като се позовават и на съответната съделна практика според която след като не са страна по договора за аренда и анекса, те не са обвързани от неговите клаузи, респективно да проведат при необходимост съответните съдебни производства за установяване на правото си на собственост и за ревандикиране на идеалните си части от имотите, предоставени на арендатора, с което би се открил пътя на тези собственици към реализиране на арендните си права по начин различен от собствениците страна по арендния договор и анекса към него. След като по делото не се установява нищожност на договора за аренда и на анекса към него на посочените от ищците основания, както и договора за наем, то същите могат да реализират правата си по друг по -сигурен правен ред и способ.

Няма пречка при невъзможност да се изпълни нормата на чл.32 ал.2 от ЗС, въпроса да се разреши по съдебен ред включително и да се инициира и производство по чл.31 ал.2 от ЗС. Въпросът за злоупотреба с права и нарушаване на принципа на добросъвестност в гражданските отношения се въвежда за първи път с въззивната жалба и такъв довод не е изтъкван в производството пред първата инстанция поради което съдът не намира за нужно да се занимава като преклудиран. Невярно е твърдението, че съществуващите в правния мир договор за аренда и анекс създават невъзможност за нормалното ползване и управление на имота доколкото ищците са наясно, че отношенията са се стекли такива каквито са още от 2013г. и повече от 10г. са бездействали, тоест те са приели и са се съгласили с това правно и фактическо положение за нормално и не са предприели каквито и да било действия за неговата промяна, а са изчаквали да изтече срока на договора за аренда. .Имали са възможност ако са смятали ,че с договорът се създава практическа невъзможност за мнозинството съсобственици да упражняват правото си на собственост и управление върху земята, да променят това положение още от 2013г.-при сключването на първия договор за аренда. Договорът за аренда сключен от един съсобственик имащ минимален дял в съсобствеността е напълно действителен и съответства на изискванията на закона и на гражданския оборот, доколкото сключването му с 50% участие на съсобствениците не представлява императивно изискване относимо към действителността му , а е насочено по-скоро да доведе до окрупняване и разширяване на предмета на арендата с цел да не се разкъсват земите при обработване на отделни малки площи. Несъгласието на останалите съсобственици които не са страна по арендния договор не може да доведе до нищожност на договора след като такова изискване няма предвидено в закона и същото не може да се тълкува разширително , а би дало основание на същите да претендират и установят правата си по друг ред. Вписването на договор за аренда сключен само от минаторен арендодател не води до невалидност на вписването , дори и той да не е собственик на имота. Сключения договор за аренда само от единния съсобственик без съгласието на мнозинството не е нищожен , но той е недействителен като правни последици по отношение на останалите идеални части които ареднодателят не притежава защото техните собственици изобщо не са обвързани с действието му по отношение на тези свои идеални части.

Предвид изложеното обжалваното решение ще следва да се потвърди.

Не са налице пороци на същото визирани във въззивната жалба .

Съдът не присъжда разноски в полза на въззиваемите страни тъй като такива не са направени пред въззивната инстанция.