Решение № 216 от 16.4.2025 г. на Апелативен съд - София по дело № 976/2024 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК. Производството е образувано по въззивна жалба на „Матапан“ ЕООД чрез пълномощника му адв. Х. Х. против решение №1436 от 14.04.2021г., постановено по т.д. № 2131/2023г. по описа на Софийски градски съд, VI - 2 състав, с което са отхвърлени предявените от „Матапан“ ЕООД, с ЕИК 201512219 със седалище и адрес на управление - гр. София, кв. „Полигона, срещу „Контракт сити“ ЕООД, с ЕИК 130169726, със седалище и адрес на управление - гр. София, ул. „Св.Св. Кирил и Методий“ № 22, иск с правно основание чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 70 449, 00 лв. - представляваща уговорено възнаграждение за възложено посредничество при закупуване от ответника на недвижим имот: ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 с площ от 3 575 кв.м., находящ се в гр. София, район - Младост, местност „ЖГ К. - Младост 4“, както и за заплащане на законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба в съда - 16.11.2023 г. до окончателното й плащане, като „Матапан“ ЕООД, с ЕИК 201512219 е осъдено да заплати в полза на „Контракт сити“ ЕООД, с ЕИК 130169726 на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата в размер от 6 300, 00 лв. - направени съдебни разноски. Жалбоподателят го обжалва в срок с оплаквания за неправилност и необоснованост, поради нарушение на материалния закон и съдопроизводствените правила. Фактическата обстановка не била анализирана в цялост и взаимосвързаност от съда. Мотивите изложени от съда били откъснати от фактическите твърдения и предявените претенции, а и противоречали на събраните доказателства. Поддържа, че по делото следва да се приеме за доказано наличието на сключен договор с договорено възнаграждение в размер на 1% от продажната цена на недвижимия имот, но дори да не се установи наличието на писмен договор, то налице била осъществена посредническа дейност, за която се дължи вънаграждение в обичайния размер. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила, съдът не взел предвид показанията на разпитания по делото свидетел Н. Г., с които се цели не доказване сключването на писмен договор, а посредническата дейност осъществена от ищеца, за която възнаграждение не е определено и за която посредническа дейност ответникът е длъжен да плати възнаграждение, а съдът, в нарушение на чл. 162 от ГПК, не бил определил размер на дължимото възнаграждение по своя преценка и съобразно събраните доказателства. Моли съда да отмени решението и да осъди „Контракт сити“ ЕООД да му заплати сумата в размер от 70 449, 00 лв., ведно със законната лихва от датата на исковата молба и направените пред двете съдебни инстанции разноски В срока по чл. 263 ГПК „Контракт сити“ ЕООД, чрез пълномощника си адв. Б. П. е подало писмен отговор, в който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Подробни доводи за това са изложени в отговора. Моли съдът да я остави без уважение, а обжалваното с нея решение - в сила, като правилно и законосъобразно. Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна във връзка с наведените във въззивните жалби пороци на оспорения съдебен акт. Въззивната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена в срок от надлежна страна срещу съдебен акт, който подлежи на обжалване по посочения процесуален ред. Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата. Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, намира следното: Предявен за разглеждане е иск с правно основание чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 70 449, 00 лв. - представляваща възнаграждение за възложено посредничество при закупуване от ответника на недвижим имот - ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 с площ от 3 575 кв.м., находящ се в гр. София, район - Младост, местност „ЖГ К. - Младост 4“, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба в съда – 16.11.2023г. до окончателното й плащане. В исковата молба се твърди, че основният предмет на дейност извършван от „Матапан“ ЕООД е предоставяне на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти. Осъществявайки именно такъв вид посредническа дейност през м. 01.2023 г. ищецът се снабдил с информация за предлагане продажба на два поземлени имота намиращи се в гр. София, местност „ЖГ К. - Младост-4“. Целейки да посредничи при евентуална сделка с тези имоти, ищецът поддържа, че е встъпил в контакт с ответното дружество „Контракт сити“ ЕООД, като му е представил същите с оглед евентуален интерес за тяхното бъдещо закупуване с цел застрояване. Последвало получаване на потвърждение от 24.01.2023г. от „Контракт сити“ ЕООД, че същото има интерес към евентуална сделка с предмет имотите описани от ищеца, като с оглед на това е поискано от „Матапан“ ЕООД да организира среща със собственика им. Ръководейки се от така изразения интерес към предлаганите имоти, представляващият „Матапан“ ЕООД на 25.01.2023 г. сключил с представител на дружеството-собственик на имотите споразумение за лоялност и поверителност, като след това му били предоставени преписи от схеми и визи за проектиране. Тези книжа били препратени от ищеца на ответника на 26.01.2023 г., а на 30.01.2023г. ищецът организирал среща в офиса на дружеството-собственик между представители на собственика на имотите и такива на ответника - потенциален купувач. Тогава собственика и потенциалния купувач си разменили контакти с оглед обмен на оперативна информация по преговаряната сделка. Излагат се твърдения, че ищецът организирал и втора среща между собственик и потенциален купувач, която се състояла на 16.02.2023 г. в офиса на „Контракт сити“ ЕООД и на нея преговарящите постигнали съгласие за закупуване на един от двата имота /ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 с площ от 3 575 кв.м./, като било постигнато съгласие на ответника да бъде осигурено време да направи своите проучвания за статута на имота. Няколко дни по-късно, на 20.02.2023г. ищецът изпратил до „Контракт сити“ ЕООД предложение за подписване на договор за посредничество с приложен проект на такъв, като в него било заложено възнаграждение за дружеството-посредник в размер на 1, 5 % без ДДС от постигнатата продажна цена за имота. На следващият ден „Контракт сити“ ЕООД отговорил на това предложение, като заложил в съдържанието на проекта на комисионен договор възнаграждение в размер на 1 % /без ДДС/ и е направил още няколко промени в съдържанието на други клаузи. Ищецът сочи, че е приел всички така направени предложения. Подчертава се, че през целия период на течащите преговори за сделка с имота е полагал усилия офертата на „Контракт сити“ ЕООД да бъде с приоритет пред собственика, който имал и други предложения от потенциални купувачи, в т.ч. и за общо закупуване на двата имота. Освен това след заявения от „Контракт сити“ ЕООД интерес към имота, ищецът заявява, че не предлагал същия на други инвеститори, съответно е насочил усилията си към успешен завършек на тази сделка. Впоследствие обаче, на 27.07.2023г. ищецът разбира, че на 20.07.2023 г. ответникът - „Контракт сити“ ЕООД е закупил от осигурения от него клиент - „Суийт хоумс“ ЕООД имота в гр. София - ПИ с площ от 3 575 кв.м. Последвал нов опит за подписване с ответника на договор за посредничество относно продажбата на този имот, както и искане за заплащане на следващото се възнаграждение, като този път „Контракт сити“ ЕООД изразил готовност да сключи договор с уговорено възнаграждение в размер на 5000 лв. с ДДС, а не това за което първоначално страните се били споразумели - 1 % с вкл. ДДС от цената на продажбената сделка. Тъй като продажната цена на реализираната с посредничеството на ищеца сделка възлизала на сумата от 7 044 988 лв. без ДДС, то ищецът смята, че му се следва възнаграждение в размер на 70 449, 00 лв. без ДДС. На състоялата се на 03.10.2023 г. среща между страните, ответното дружество отказало да заплати на ищеца така посоченото възнаграждение. Ищецът отправя и искане за присъждане на направените от негова страна разходи за водене на делото. Ответната страна - „Контракт сити“ ЕООД се възползва от правото си на отговор по исковата молба, като депозира такъв по делото на 07.12.2023 г. С него предявения осъдителен иск се оспорва по основание и размер, като се настоява същия да бъде отхвърлен. На първо място ответника отрича да е сключвал с ищеца договор за посредничество относно предмет упоменат в исковата молба. Вярно било, че между страните са водени разговори в пределите на които е била разменена кореспонденция, но до сключването на договор за осъществяване на посредничество от ищеца не се било стигнало, защото не се постигнало съгласие, както за обема на задълженията на посредника, така и за следващото му се възнаграждение. Отбелязва се, че и самия ищец не твърди да има договор за посредничеството сключен в писмена форма. Действително според нормативните изисквания нямало предвидена писмена форма при сключване на договор за посредничество, но по несъмнен начин следвало да се установи наличие на съгласие между двете страни за създаване на правна връзка между тях, която да има за предмет осъществяване на посредническа услуга, както и уговаряне на съществените елементи на такъв договор. Такова съглашение обаче не било постигнато, защото от ответника ясно е демонстрирано пред ищеца липса на воля за сключване на посреднически договор. Когато няма сключено съглашение, то между страните липсват поети насрещни договорни задължения, респективно за тях няма как да са налице правата за търсена на престация или отговорност за неизпълнение по него. В това число ищеца не е материално легитимиран носител на съдено предявеното вземане за възнаграждение в размер на сумата от 70 449, 00 лв., защото ответникът никога не е поемал договорен ангажимент към него за заплащане на такова. В отговора си ответната страна се спира и на твърденията на ищеца за реално извършено посредничество състоящо се в препращане на документи относно посочените в ИМ имоти и организиране на среща между техния собственик и представители на ответника. Изтъква се, че типичните и стандартни задължения, които се поемат от посредник при сделки за продажба на недвижими имоти са с по-широк обхват от това да се осъществи свързване на собственик на предлагания имот и потенциален купувач. Сред тези задължения попадат предприемане на фактически действия ориентирани към постигане на съглашение между страните по сделката предмет на посредничество, както и съдействие за определяне на цени и за набавяне на информация и документи касаещи имота. Оспорва се от ищеца да са били осъществени каквито и да е действия, от характера и вида на които да може да се заключи, че същия е извършил посредничество за реализирането на имота посочен в исковата молба. Колкото до изпратените от ищеца на ответника по имейл схема и виза, то се изтъква, че тези книжа са публично достъпни в държавен регистър и лесно могат да бъдат събрани без каквато и да е професионална намеса на посредник. Организираното провеждане на една среща между собственика на поземления имоти и ответника съвсем не е достатъчно за да се приеме, че е налице предоставяне на посредническа услуга. Отбелязва се, че сключената между ответника и „Суийт хоумс“ ЕООД продажбена сделка е била предшествана от множество разговори, проучвания и събиране на документи, като за тази цел ответника е осигурил значителен човешки ресурс от своя персонал, както и външни консултанти, специалисти по геодезия, архитекти и адвокати, за които услуги все касаещи сделката ответника е направил съответните плащания. За ищеца се сочи, че нито е бил част от този процес, нито се е информирал за него. В отговора си ответника подчертава, че още преди контакта иницииран от ищеца във връзка с посочения в ИМ поземлен имот, служители на „Контракт сити“ ЕООД са локализирали този имот по публикуваната виза в сайта на НАГ и са го включили в списъка с потенциални имоти представляващи интерес за придобиване и строителство. След направата на контакта от ищеца, ответника поставил към него своите изисквания, а именно - да се сключи договор с ясно разписани задължения носени от посредника, вкл. - проучване а собственост и ценообразуване, както и градоустройствен статут на имота. До подписването на такъв договор обаче не се стигнало, защото действията на ищеца се изчерпили само до това да организира една среща между ответника и собственика на имота. Що се касае до преговорите преди сключване на сделката за имота от ответника се изброяват различните замислени механизми за придобиване на същия, в това число се извършили заснемания от геодезист, проучване какъв е градоустройствения потенциал за бъдещо застрояване на имота, правен анализ на дружеството собственик на имота и на самия статут на имота с изследване на цялата предистория на същия. Акцентира се, че всички отразени в удостоверението за тежест актове /съдържащо осем страници/ били задълбочено проучени и анализирани. Едва след това със собственик на имота бил подписан предварителен договор, а на по-късен етап и окончателен такъв. Принос към всичко изброено според ответника ищецът няма. С оглед на това исковата му претенция за заплащане на възнаграждение е неоснователна и трябва да бъде отхвърлена от сезирания съд. Настоява се за присъждане на разноски направени от ответника за предприетата защита в инициираното срещу него исково производство. С допълнителна искова молба от 08.02.2024 г. ищецът „Матапан“ ЕООД е пояснил и допълнил твърденията си изложени в първоначалната такава, съответно е взел становище по изказаните в отговора на ответника възражения. Настоял е, че между страните е било постигнато съгласие за сключване на договор за посредническа услуга отнасяща се до закупуване на недвижим имот - ПИ посочен в ИМ. Ищецът поддържа да е предоставил на ответника първоначалната информация за предлаганите от продавача недвижими имот, като след заявен от „Контракт сити“ ООД интерес към същия, от ищеца се е пристъпило към осъществяването на действия по посредничество целящо да се стигне до закупуване от страна на ответника на имота - организиране на срещи между потенциалните страни по сделката и провеждане на редица телефонни разговори с тях. Ищецът изтъква, че след организираните от него и проведени с участието на ответника и собственика на имота две срещи за преговори относно придобиването му, участниците в тези преговори на следващ етап са го изолирали от тях, като по този начин съзнателно му е била отнета възможността да продължи да посредничи за реализирането на тази сделка и да се информира за нейния ход, съответно да се избегне заплащането на комисионно възнаграждение. На 12.03.2024 г. от ответника - „Контракт сити“ ООД е депозиран отговор на допълнителна искова молба, като с него страната продължава да поддържа направените с първоначалния си отговор оспорвания на фактическите и правни твърдения въведени от ищеца с оглед заявените за защита субективни материални права, като поддържа целия набор от завени възражения. Основната линия на защита е, че между страните няма установено наличие на съгласие, което да създава договорна връзка със съдържание посочено в ИМ, респективно насрещно задължение за ответника да заплати посредническо възнаграждение за оказана му от ищеца посредническа услуга при сделка за придобиване на поземлен имот. Това, че ищецът има определен предмет на дейност, в т.ч. и посредничество не означава, че такова е оказано спрямо ответника. За съгласие и постигната договореност не могло да се съди и от проведените две срещи между ответник и собственик на имота, както и от телефонни разговори с тях. Ответникът не отрича, че е водил разговори с ищеца свързани с евентуално придобиване на посочения в ИМ имот, като също така има разменена и кореспонденция в тази насока, но няма постигнато съгласие за облигационно обвързване с договор за посредничество при ясно уговорени между страните основни елементи на такова съглашение. Доказателствата представени понастоящем по делото също не могат да наведат на друг извод. Иска се от съда след като установи, че между страните няма договорно съглашение, което да ги обвързва и да създава за тях права и задължения, включително задължение за ответника да плаща посредническо възнаграждение на ищеца, да отхвърли претенцията на последния за присъждане на такова в размер на сумата от 70 449 лв.. Софийски апелативен съд, намира за установено от фактическа страна следното: На 25.01.2023 г. между „Имоти про“ ЕООД и О. К. Б. /управител на ищеца/ е било сключено споразумение за лоялност и конфиденциалност, като въз основа на него първата страна се е обвързала спрямо втората да й предоставя маркетингови и рекламни материали, ноу-хау, финансови анализи, стратегии за развитие и други търговски тайни /наричана поверителна информация/, като е предвидено, че същата ще бъде обменяна устно, в писмени или електронен вид, както и чрез други комуникационни средства и канали, като целта е двете страни да развиват съвместна търговска дейност по повод посредничество относно сделки с недвижими имоти. Предвидено е, че срокът на действие на така подписаното споразумение ще се простира до 01.01.2024 г. Съгласно имейл от 26.01.2023 г. О. Б. посредством електронна поща: ••••••••@gmail.com е изпратил до електронна поща: ••••••••@contrakt-city.com четири прикачени файла, съставляващи схеми и визи за проектиране на два броя недвижими имоти: ПИ с идентификатор 68134.40.90.1616 и ПИ с идентификатор 68134.40.90.1617 намиращи се в гр. София, район - Младост, местност „ЖГ К. - Младост 4“. Съгласно имейл от 20.02.2023 г. О. Б. посредством електронна поща: ••••••••@gmail.com е изпратил до електронна поща: ••••••••@contrakt-city.com един прикачен файл, съставляващ проект на договор за посредничество за закупуване на недвижим имот, като в писмото си е пояснил, че изпраща този проект на договор, с който разполага по повод обвързаността си с друга фирма. Приложен е и още един проект на договор за посредничество с извършени в него корекции в раздел II - Възнаграждение и начин на плащане. Съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 35 от 20.07.2023г. на нотариус – И. И., с рег. № ••• от Регистъра на НК и район на действие СРС се установява извършването на продажбена сделка с продавач - „Суийт хоумс“ ЕООД и купувач - „Контракт сити“ ООД, като предмет на същата е ПИ с идентификатор 68134.40.90.1616, намиращ се в гр. София, район - Младост, местност „ЖГ Камбаните - Младост 4“, а уговорената продажна цена за придобиване на имота възлиза на сумата от 7 040 988, 00 лв. без ДДС. Ангажиран е имейл от 28.07.2024 г., който е изпратен от електронна поща: ••••••••@contrakt-city.com до електронна поща: • ••••••••@gmail.com като в него присъства следното изявление: Здравей, О.! Прегледан е договора. Изпращам го! Предлагам дата на договора - 30.01.2023 г. Срок на договора - до реализиране на покупката. Определиха срок за плащане до 1 месец от нотариалния акт /20.07/. Плащането ще стане до 10.08. - най- вероятно следващата седмица /при нас плащанията са веднъж седмично/. Тъй като датата на нотариалния акт е 20.07. разговарях с нашия гл. счетоводител и тя каза, че е добре фактурата да е от м. 07 или до пет дни от датата на нотариалния акт /например 24.07./. Така няма да си уязвим при проверки. Моля, да ми изпратиш фактура и банкова сметка за превод. Ако всичко по договора е наред ще искам да ми го подпише управител и ще се видим за подпис от теб. Към това писмо е приложен един прикачен файл - проект на договор за посредничество за покупка на недвижим имот, като в раздел V е предвидено общо възнаграждение в размер на 5 000 лв. с вкл. ДДС. Част от събрания по делото доказателствен материал са представените от ответника и приети за писмени доказателства: писмо за намерение на „Контракт сити“ ООД от 13.02.2023 г.; Писмо на „Нова сити“ до „Контракт сити“ ООД, както и проведена електронна кореспонденция между „Нова сити“ до „Контракт сити“ ООД в периода от 20.06.2023 г. до 05.07.2023г.; справка от ТР за финансовите отчети на „Суит хоумс“ ЕООД; удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот, Становище относно собствеността на имот, изготвено от адвокат П., САК; комбинирана скица; архитектурна разработка; удостоверение от СО-Район „Младост; удостоверение от ОСЗ-Западна; удостоверение от Областния управител на Област-София; протокол на едноличния собственик на капитала на „Суит хоумс“ ЕООД и предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 12.07.2023 г. По делото са събрани и гласни доказателства посредством разпита на двама души свидетели: При разпита на свидетел - Г. същият посочва, че дружеството „Матапан“ ЕООД му е известно, тъй като се познава с неговия едноличен собственик и управител - О.. Познанството им е продиктувано от това, че работят в една и съща пазарна ниша - притежават агенции за недвижими имоти. Случвало е да си обменят информация в този бранш - продавачи, купувачи, инвеститори, детайли по оферти. Понеже свидетелят е ексклузивен представител на група от фирми разполагащи с парцели, които закупуват и строят, то О. го потърсил за да го попита относно предлагането за продажба на конкретен недвижим имот, който до момента не е бил предлаган за продажба на пазара. Провокирало го е това, че е забелязал ще се извършва разделяне на имоти и се обособяват отделни такива. Интересувал се от това, дали клиентите на свидетеля са склонни да продават тези имоти. Тогава свидетелят го информирал, че за да му предостави информация за тези имоти първо О. трябва да подпише споразумение за поверителност. След като това било сторено от О., като физическо лице се започнал процес по обменяне на информация за тези имоти. Ставало дума за 4 имота разположени в гр. София, кв. Младост, местност - Камбаните, срещу Бизнес парк и свидетелят се поинтересувал за клиента на О., а последния му разкрил, че става дума за Контракт сити. Понеже свидетелят бил наясно с профила и репутацията на това дружество изразил съгласие за преговори и изслушване на потенциални предложения от неговите представители. Така се стигнало до провеждане на среща, която била организирана от О. и се състояла в офиса на продавача, като там дошли представители на „Контракт сити“ в лицето на А. Ч. и служителка на име - Т., за продавача присъствал генералния мениджър за България, както и свидетеля. Там бил и О.. Свидетелят допълва, че предварително на О. била осигурена цялата информация за предлаганите имоти за да може потенциалните купувачи да се запознаят предварително с нея. Видно било, че същите са наясно с параметрите на имотите, защото се поставяли конкретни въпроси за инфраструктурни и технически параметри, дори се стигнало и до обсъждане на евентуални цени. Тъй като продавачът държал преговорите да са съпътствани и с писмени изявления се стигнало до уговорка „Контракт сити“ да изпрати писмена оферта с конкретни параметри. Представителите на потенциалните продавач и купувач си разменили и координати за контакт. Свидетелят не е възприемал разговор между О. и представителите на „Контракт сити“ за евентуалното възнаграждение, което те са склонни да му платят при реализация на сделка за закупуване на имот. Когато О. ги въвел на срещата ги представил, като негови клиенти. Преговорите по тази сделка продължили с това, че „Контракт сити“ предложили ниска цена спрямо очакванията на продавача. Стигнало се до там, че преговорите по сделката застинали, като това предизвикало продавача да започне комуникация и с други фирми имащи интерес да закупят някои от тези имоти. Тогава се стигнало до настояване от страна на О. за провеждане на нова среща между представителите на продавача и на „Контракт сити“, като този път срещата била в офиса на последните. Тогава на срещата присъствали и О. и свидетеля, както и собственика на продавача - израелски гражданин и представители на „Контракт сити“. На тази среща имало разисквания за параметри на замислено строителство върху имота, достъп до имота, вкл. и до електрозахранване, както и за потенциалната цена. Последвали и други срещи, където се правили коментари на техническа част, плащания, дялове, финансирания чрез банки и пр. На тях О. не присъствал. През лятото на 2023 г. се стигнало и до сключването на сделка за продажбата на един от имотите, като цената била платена директно и възлизала на малко над 7 милиона лева без ДДС. По-късно свидетелят разбрал, че О. не е получил комисионно възнаграждение по тази сделка, защото същият му споделил това. Свидетелят пояснява, че той е получил от своя клиент комисионно възнаграждение, което възлизало на 3 % от постигнатата продажна цена. Според свидетеля ако О. не е посредничил на „Контракт сити“ то същите изобщо нямало как да разберат за този имот и възможността да бъде закупен. О. бил този който им е разкрил продавача, имота и е направил връзката помежду им. По мнение на свидетеля ако О. не бил влязъл в комуникация с него сделката нямало да се реализира. При разпита на свидетел - И. същата потвърждава, че е дългогодишен служител на „Контракт сити“ и работи в търговския отдел на фирмата. Понастоящем ръководи отдела занимаващ се с покупките и продажбите на имоти. Известна й е сделка сключена с дружество – Суит хоумс. Разяснява, че в ръководения от нея отдел има служител, чието основно задължение е да проучва парцели, които са подходящи за дейността на „Контракт сити“. Тези парцели трябва да отговарят на конкретни технически параметри с оглед тяхното застрояване. Рядко се случвало „Контракт сити“ да влиза в договорености с лица извършващи посреднически услуги по продажба на парцели, тъй като отдела има сериозен кадрови потенциал, а се ползват и външни услуги на архитекти и адвокати, когато това се налага. Сделката със Суит хоумс била сложна, защото дружеството имало чуждестранен собственик, а документите за имота били достъпени в публичните регистри, съответно били проучени от търговския отдел и от външни консултанти. Свидетелката няма спомен за лице с име О., което да е давало информация на „Контракт сити“ по отношение на сделката с този поземлен имот. Посочва, че не е присъствала на организираните срещи между продавача и „Контракт сити“, там бил нейния пряк ръководител-Т. С. и управителя на дружеството. Именно Т. С. възлагала на свидетелката работата й по тази сделка. При така установената фактическа обстановка съдът намира за установено от правна страна следното: Предявен е за разглеждане иск с правна основание чл. 79, ал. 1, ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ. Ищецът е предявил претенция за заплащане на възнаграждение за възложени и осъществени услуги, като посредник за закупуване на недвижим имот. Договорът за посредничество е търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4 от ТЗ. Касае се до дейност, осъществявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки. При тълкуване на нормата на чл. 49 от ТЗ, в която е дадена легалната дефиниция за търговското посредничество, трябва да се заключи, че то представлява чисто фактическа дейност, която се изразява в оказано съдействие за сключване на определени търговски сделки. Договорът за посредничество е неформален и следва да се отличава от комисионния договор. При договорът за посредничество посредникът дължи свързване на страните по една бъдеща сделка. В тази сделка той не участва пряко, нито има задължения по нея за извършване на каквито и да са други правни или фактически действия. Действително неговото възнаграждение е поставено под условие от реализирането на тази сделка, за която той е свързал страните, тъй като възнаграждение би му се дължало само ако сделката е реализирана. Изложеното различава договорът за посредничество от комисионния договор, който е свързан с поемането на задължение да се продават или купуват стоки или ценни книги на друго лице, но от свое име. Няма спор и в теорията и в практиката, че с оглед осъществяване на целената сделка на търговския посредник се дължи възнаграждение, ако посредникът е свързал страните /така в определение № 383 от 25.05.2011г. на ВКС, 1 т.о., по т.д. № 689/2010г.; решение № 1406 от 7.1.1994г. по гр.д. 390/93г., на ВКС, 5 гр.о.; решение № 155 от 25.01.2010г., по т.д. № 260/2009г., на ВКС, 1 т.о./. Ключово задължение на посредника е свързването, осъществяването на контакт между страните – продавач и купувач. Предмет на договора за посредничество не е извършване на определена работа, а постигането на определен резултат – свързване на страните и сключване на сделка. Не следва да бъде споделено твърдението на въззивника, че между „Матапан“ ЕООД и „Контракт сити“ ООД е налице сключен писмен договор за посредничество. По делото не са събрани доказателства, от които ясно и недвусмислено да се направи извод, че страните са постигнали писмено съгласие за възлагане и осъществяване на посреднически услуги. От друга страна, от събраните по делото доказателства, разменени имейли, както и свидетелските показания на свидетеля Н. Г., може да се направи обоснован извод, че „Матапан“ ЕООД е осъществило посреднически услуги, следствие на които страните по сделката са осъществили контакт и след проведени преговори, на част от които е участвал и представителя на „Матапан“ ЕООД – О. Б., се стига до сключване на сделка за покупко- продажба на недвижим имот. Сделката е осъществена с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 35 от 20.07.2023г. на нотариус – И. И., с рег. № ••• от Регистъра на НК и район на действие СРС. Сключената продажбена сделка е с продавач - „Суит хоумс“ ЕООД и купувач - „Контракт сити“ ООД, като предмет на същата е ПИ с идентификатор 68134.40.90.1616, намиращ се в гр. София, район - Младост, местност „ЖГ Камбаните - Младост 4“, а уговорената продажна цена за придобиване на имота възлиза на сумата от 7 040 988, 00 лв. без ДДС. Както стана ясно по-горе, търговското посредничество представлява чисто фактическа дейност, която се изразява в оказано съдействие за сключване на определени търговски сделки, в случая покупко-продажба. Договорът е неформален и по него посредникът дължи свързване на страните по една бъдеща сделка. Поради естеството си на неформален договор, за неговото установяване са допустими всички доказателствени средства, включително и свидетелски показания. Не може да се сподели становището на първоинстанционния съд, че свидетелски показания са недопустими, тъй като се цели установяване на договор на стойност по-голяма от 5 000 лева. Според чл. 164, ал. 1, т. 3, предложение Второ от ГПК, свидетелски показания се допускат във всички случаи, освен ако се отнася за установяване на договори на стойност, по-голяма от 5000 лева и не са сключени от съпрузи или роднини в определена степен на родство и сватовство. Ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК, изключващо свидетелски показания за установяване на договори на стойност по-голяма от 5000 лева, не е приложимо когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. Ако страните спорят за значението на отделни уговорки или когато договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и за това, каква е била действителната обща воля на страните. При изясняване на действителната обща воля на страните съдът може да изследва обстоятелствата, при които е сключен договорът, характерът на преговорите, разменената кореспонденция и как са изпълнявани задълженията по него след сключването му. /този смисъл е и практиката на ВКС, изразена в решение № 546 по гр.д. № 856/2009 г. на ІV ГО; решение № 524 от 28.12.2011г. по гр.д. 167/2011г. на ВКС, IV ГО/. В случая, със свидетелските показания се цели установяване на извършените фактически действия по осъществяване на посредническите услуги, предоставени от страна на „Матапан“ ЕООД и от които се е възползвало „Контракт сити“ ООД. Действията, извършени от страна на „Матапан“ ЕООД, като посредник на „Контракт сити“ ООД са довели до свързване на страните и сключване на сделка с продавача на ПИ с идентификатор 68134.40.90.1616, намиращ се в гр. София, район - Младост, местност „ЖГ Камбаните - Младост 4“ - „Суийт хоумс“ ЕООД за сумата от 7 040 988, 00 лв. без ДДС, поради което свидетелски показания за установяване на тези обстоятелства са допустими. Показанията на свидетеля Н. Г. са безпристрастни, непосредствени, точни и кореспондират с другите събрани по делото доказателства. Свидетелят е непосредствен участник в проведените срещи и съдът кредитира показанията му изцяло. От друга страна не следва да се кредитират показанията на свидетелката В. И., тъй като тя, както сама е заявила по време на разпита, не е пряк участник в проведените срещи, а задачите са възлагани от нейния пряк ръководител Т. С.. Освен това следва да се отчете и възможната нейна заинтересованост от изхода на спора, тъй като е служител на ответното дружество „Контракт сити“ ООД. Както се изясни по-горе, няма спор в теорията и практиката, че за предоставените посреднически услуги се дължи заплащане според уговореното между страните, а ако не е уговорено то се дължи възнаграждение в обичайния размер. От данните по делото се установява, че сделката е реализирана. Няма данни конкретно възнаграждение до момента на претенцията да е било уговаряно в конкретен размер. От показанията на свидетеля Н. Г. се установи, че обичайния размер за този вид посредничество е между два и три процента от стойността на сделката, като за предоставеното от негова страна посредничество по конкретната сделка той заяви, че е получил три процента. Показанията на свидетеля, съдът кредитира в пълна степен и за това обстоятелство, тъй като свидетелят осъществява дейност в същата област, като същевременно не е заинтересован от изхода на спора и възприятията му са преки и непосредствени. В конкретния случай стойността на сделката е в размер на 7 040 988, 00 лв. без ДДС, като обичайното възнаграждение би следвало да е в размер на 211 229, 00 лева. Претенцията на ищцовото дружество „Матапан“ ЕООД е в размер на 70 449, 00 лева, но тъй като съдът не може да присъди повече от това, което е поискано от ищеца, претенцията следва да бъде уважена в пълен размер за сумата 70 449, 00 лева. По разноските: При този изход на спора жалбоподателят има право да му се присъдят разноски и за двете съдебни инстанции, поради което „Контракт сити“ ООД следва да бъде осъдено да заплати на „Матапан“ ЕООД направените по делото разноски и за двете съдебни инстанции, които са в размер на сумата от 14 027, 00лв.. Така мотивиран, Апелативен съд - София