Решение № 236 от 11.3.2024 г. на Окръжен съд - Варна по дело № 1640/2023 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. Образувано е по въззивна жалба вх. № 3025/09.05.2023г. от Д. К. Р., ЕГН ••••••••••, с адрес гр. Варна, ж.к. „В.В.“, •••, чрез адв. Р. И. от ВАК, срещу решение № 98 от 24.04.2023г., постановено по гр. дело № 1045/2022г. на Районен съд - Провадия, с което са отхвърлени предявените от въззивницата срещу М. Й. И., ЕГН •••••••••• от в гр. Провадия, обл. Варна, ул. „Я.С.“ ••• и П. Б. Б., ЕГН •••••••••• от гр. Г., ул. „З.“ •••, евентуално съединени искове с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД вр. чл.17 ЗЗД и чл. 26, ал. 1, предл. 3 за прогласяване нищожността на сключения между двамата ответници договор за наем от 19.10.2021г. по отношение на 1/3 ид.ч. от земеделски имоти, находящи се в землището на с. Равна, общ. Провадия, иска с правно основание чл.26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД по отношение на чл.3 от същия договор за наем и искането по чл.537, ал. 2 от ГПК.

Въззивницата намира обжалваното решение за неправилно и незаконосъобразно. Оспорва правните изводи на първонстанционния съд, като поддържа изложените в исковата й молба доводи. Счита, че районният съд не е извършил преценка на фактическата обстановка, на представените доказателства в съвкупност, на изявленията на страните и е взел под внимание представения анекс, който бил изготвен с оглед процеса. Моли да се отмени обжалваното решение и за присъждане на сторените по делото разноски.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК не са постъпили отговори от насрещните страни по жалбата.

В съдебно заседание процесуалният представител на въззиваемия Б. излага становище за неоснователност на въззивната жалба. Намира атакуваното решение за допустимо, законосъобразно и мотивирано. Отправено е искане за потвърждаване на решението и за присъждане на направените пред въззивната инстанция съдебни разноски.

За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното:

Производството пред РС – Провадия е образувано по предявени обективно евентуално съединени искове от Д. К. Р. срещу М. Й. И. и П. Б. Б. с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 вр. чл. 17 от ЗЗД, чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД и чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД.

Ищцата твърди, че притежава в съсобственост с Н.К.И. и с първата ответница М. Й. И., земеделски земи, на основание наследствено правоприемство от общия им наследодател К.Н.И., находящи се в землището на с. Равна, общ. Провадия, обл. Варна, а именно:

1. Поземлен имот с идентификатор •••, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-710/16.11.2017г. на Изп.Директор на АГКК, местност Кайнаците, с площ от 5 800 кв.м., трайно предназначение на територията- нива, категория 10, при граници, ПИ с идентификатори: •••, •••, •••;

2. Поземлен имот с идентификатор •••, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18- 710/16.11.2017г на Изп.Директор на АГКК, местност Колуташ, с площ от 3 860 кв.м., трайно предназначение на територията- нива, категория 6, при граници, ПИ с идентификатори: •••, •••, •••;

3. 1/3 идеална част от Поземлен имот с идентификатор •••, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-710/16.11.2017г на Изп.Директор на АГКК, местност Колуташ, с площ от 2 926 кв.м., трайно предназначение на територията- нива, категория 6, при граници, ПИ с идентификатори: •••, •••, •••;

4. Поземлен имот с идентификатор •••, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18- 710/16.11.2017г на Изп.Директор на АГКК, местност Равненски герен, с площ по скица от 5 456 кв.м., трайно предназначение на територията- нива, категория 3, при граници, ПИ с идентификатори: •••, •••, •••;

5. Поземлен имот с идентификатор •••, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-710/16.11.2017г на Изп.Директор на АГКК, местност Кайнаците, с площ по скица от 15 061 кв.м., трайно предназначение на територията- нива, категория 4, при граници, ПИ с идентификатори: •••, ••••, •••;

6. Поземлен имот с идентификатор •••, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18- 710/16.11.2017г на Изп.Директор на АГКК, местност Над храстето, с площ от 634 кв.м., трайно предназначение на територията- лозе, категория 5, при граници, ПИ с идентификатори: •••, •••, •••.

Твърди се, че ищцата и брат, като собственици на повече от 50 %, на описаните имоти, сключили с „БД Агри“ ЕООД договор за аренда на два от процесните имоти, а именно: ПИ с идентификатор ••• и ПИ с идентификатор •••. При вписване на договора в СВ при РС- Провадия, ищцата разбрала, че месец по - рано има вписан договор за наем, акт № 53, том VI, дв. вх. № 3968 от 26.10.2021г., сключен между М. Й. И., като наемодател, и П. Б. Б., като наемател. Договорът за наем е със срок от 10 години, при 20 лева наемно плащане за декар за стопанска година, за целия период на договора.

Ищцата сочи, че средното рентно плащане за стопанската 2022-2023 година за ползване на земеделски земи в землището на село Равна е в размер на 47 лв.

Счита, че макар процесният договор да е именуван „Договор за наем“, по същество се касае за аренден договор. Договорът е с предмет земеделска земя, отговаряща на изискването на чл. 1, ал. 3 от ЗАЗ, със срок над пет стопански години, с нотариална заверка на подписите на страните и вписано в Служба по вписванията - гр. Провадия. Твърди, че сключеният между ответниците договор за наем прикрива договор за аренда, поради което е нищожен, на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД, съответно следва да се приложат разпоредбите на прикрития договор за аренда. Този договор бил непротивопоставим спрямо договора, сключен между ищцата, брат й и „БД Агри" ЕООД, тъй като те притежавали повече от 50 % от съсобствеността и следвало да се даде превес на сключения от тях договор.

Счита, че прикритият договор за аренда също е нищожен на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, тъй като уговорената в него цена противоречи на добрите нрави, като сключен при неизгодни условия съобразно средностатистическите данни за района при занижено договорно арендно плащане повече от два пъти.

Намира за нищожна и клаузата, в която е уговорен срок на договора от 10 години. Ответницата е сключила договора без съгласието на останалите съсобственици, поради което е имала право да сключи договора за срок от 3 години. Иска и да се заличи вписването на договора за наем.

С уточняваща молба настоява първите два иска за нищожност да бъдат разгледани кумулативно, а третия в евентуалност, както и нищожността на процесния договор да бъде обявена по отношение на притежаваните от нея идеални части от недвижимите имоти.

В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответницата М. И., в който изразява становище за допустимост и вероятна основателност на предявените искове. Твърди, че е подписала пълномощно за продажба на земеделски земи и е получила сумата от 5000 лв. В пълномощното не било описано нито земите, които ще се продават, нито продажната цена. Твърди, че е със силно намалено зрение и поради тази причина не е прочела текста на пълномощното, което подписва. Не била съгласна, че има сключен договор за наем на процесните земеделски земи, не била съгласна с условията му и не е имала воля да отдава под наем описаните земи. Намира договора за нищожен и моли за решение в този смисъл.

В съдебно заседание ответникът П. Б. излага, че сключеният договор е за наем, а не за аренда, както и че срокът на действие на договора е коригиран на 3 години. Моли за отхвърляне на предявените искове.

С обжалваното решение предявените искове са отхвърлени.

Варненският окръжен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, в предметните предели на жалбата, приема за установено от фактическа страна следното:

От представените договор за доброволна делба вписан под № 8, т. I, вх.рег. 13 от 13.01.2000 г. и договор за доброволна делба вписан под № 48, т. IV, вх.рег. 1218 от 29.10.1999 г. се установява правото, че К.Н.И. е придобил правото на собственост върху земеделски земи в землището на с. Равна, общ. Провадия, подробно описани в исковата молба.

От удостоверение за наследници изх. № 028/08.09.2022г. е видно, че К.Н.И. е починал на 17.09.2005г., като е оставил за свои законни наследници съпругата си М. Й. И. и децата си Д. К. Р. и Н.К.И.. От пълномощно с рег. № 1932/01.09.2021г. с нотариална заверка на подписа и съдържанието на нотариус С. Ж. е видно, че М. И. е упълномощила П.Л. и Д.Д. относно подготовка на документи и разпореждане с процесните недвижими имоти с идентификатори: •••, •••, •••, •••, •••, •••, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18- 710/16.11.2017г на Изп.Директор на АГКК, както и с имот с идентификатор 61073.18.93. В пълномощното има дадени права за сключване или прекратяване на договори за наем и аренда на процесните земи, за получаване на аренди и наеми по тях.

От договор за наем вписан под № 53, т. VI, вх.рег. № 3972/2021г. и анекс към него, вписан под № 29, т. II вх.рег. № 807/02.03.2023г., се установява, че на 19.10.2021г. ответницата И., действаща чрез пълномощника си П.Л., е отдала под наем на П. Б. Б. земеделска земя, находяща се в землището на с. Равна с обща площ от 34, 399 дка, включваща имоти с идентификатори •••, •••, •••, ••• и •••, за срок от три стопански години, считано от 01.10.2022г. до 01.10.2025г., при 20 лева наемно плащане за декар за стопанска година, за целия период на договора. Договорът е с нотариална заверка на подписите на пълномощника и наемателя и е вписан в СВ Провадия вх. рег. № 3972/26.10.2022г., акт № 53, том 6, дело № 1161.

От договор за аренда вписан под № 153, т. VI, 3 вх.рег. № 4228/2021г. се установява, че на 08.11.2021г. е сключен договор за аренда на земеделски земи между Д. Р. и Николай Иванов, действащ чрез пълномощника си Д. Р., с „БД Агри" ЕООД, по силата на който са отдадени под аренда два от процесните недвижими имота, а именно с идентификатор ••• и с идентификатор •••. Срокът на договора е 5 стопански години от 01.10.2022г. до 30.09.2027г. при плащане в пари или в натура. При заявено плащане в пари то е в размер на 55 лева на дка за стопанска 2022/2023г.

Според списък на землищата на територията на община Провадия с определено средно годишно рентно плащане, одобрен от директора на ОД „Земеделие“, това за ползване на земеделски земи за стопанската 2022-2023г. за землището на с.Равна, където се намират процесните земи, е в размер на 47 лева за дка.

Гореизложената фактическа обстановка обуславя следните правни изводи:

Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.

По допустимостта на обжалвания съдебен акт: Решението на първоинстанционния съд съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително, но е недопустимо в частта, в която първоинстанционния съд се е произнесъл по искане с правно основание чл. 537, ал. 2 от ГПК. Такова искане не е предявено, а и да беше, то същото би било несъвместимо с предмета на предявените искове. В случая спорният предмет е облигационно правоотношение между двамата ответници, обективирано в писмен договор за наем на земеделски земи, а не до издаден охранителен акт, който да засяга правата на ищцата. В петитума на исковата молба е посочено единствено, че ищцата желае да бъде заличено вписването на оспорения договор за наем, по което искане, обаче, съдът не е компетентен да се произнася. Такова искане следва да бъде отнесено до съдията по вписванията, при наличието на законовите основания за заличаване на вписването на процесния договор.

Като се е произнесъл по непредявено искане, първоинстанционният съд е постановил недопустим съдебен акт, който следва да бъде обезсилен в посочената част, а съдебното производство прекратено, на осн. чл. 270, ал. 3, изр. първо от ГПК.

По правилността на обжалвания съдебен акт: Съобразно правната теория и съдебна практика първоначалното обективно съединяване на исковете може да се осъществи чрез кумулативно, алтернативно или евентуално съединяване на няколко иска от ищеца с една искова молба. При кумулативно обективно съединяване, съдът дължи произнасяне по всеки един от предявените искове. При евентуално съединяване по почин на ищеца, съдът се произнася по евентуалния иск, ако отхвърли главния иск. Алтернативното съединяване предполага изявление на ищеца, че съдът може да се произнесе по исковете без значение, на кое от конкуриращите се основания ще го уважи. Критерият за определяне на вида на съединяването на исковете е дали основанията, на които са предявени, се изключват или могат да са налице едновременно и независимо едно от друго, както и относно правните последици от уважаването на всеки един от исковете. Основанието на иска се определя от съда въз основа на обстоятелствата, на които се позовава ищеца в исковата молба, за да извлече претендираното право, което свързва със заявения петитум на иска. След като определянето на основанието на предявения иск е процесуално задължение на съда, то съдът, разглеждащ спора, извършва и преценка за съотношението, в което се намират помежду си съединените искове, като не е обвързан от изявлението на ищеца относно обективното съединяване на исковете /в този смисъл решение № 527/21.06.2010г. по гр.д.№ 1363/09г. на ІV гр.о., решение № 97/08.02.2013г. по т.д.№ 196/2011г. на I т.о., решение № 117/31.05.2016г. по гр.д.№ 5673/2015г. на III гр.о.

При заявени с една искова молба при условията на кумулативност няколко иска, ако съдът с оглед на предявените основания на претенциите, счете, че въведените основания не могат да съществуват едновременно, то следва да даде указания на ищеца да заяви поредността, при която следва да се разгледат исковете. Ако ищецът не направи такова изявление или поддържа исковете при условията на кумулативност, то съдът следва да разгледа исковете в поредност, съответна на естеството на правоотношението.

При предявени искове за обявяване на нищожност на правна сделка на няколко основания, съдът не е обвързан с въведения от ищеца начин на съединяване на исковете. Петитумът на всеки един от исковете е обявяването на нищожност на сделката, като тази нищожност е абсолютна. Нищожната сделка се счита, че не съществува в правния мир и последиците от нищожността по чл.34 ЗЗД са аналогични за всички основания по чл.26 ЗЗД. Атакуваната сделка може да страда от различни пороци, всеки от които да е основание за обявяване на нищожността, т.е. основанията могат да съществуват едновременно, но правният резултат, който ще се постигне с уважаването на иска на едно от въведените основания, по принцип, изключва интереса от обявяване на нищожност на някое от другите въведени основания. Разпоредбата на чл.26 ЗЗД определя основания за нищожност на сделките, като съществуването на някой от пороците изключва или поглъща останалите. Следва да се има предвид, че излагането на едни и същи факти, обуславящи порок на сделката, може да бъде свързано от ищеца с различни основания нищожност, като в този случай, подвеждането на конкретните факти под някое от основанията по чл.26 ЗЗД е въпрос на правната квалификация на иска. Основанията за нищожност по чл.26 ЗЗД могат да бъдат поддържани едновременно, но общото основание за нищожност по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, по принцип, изключва приложението на останалите. Ако нарушението на императивна правна норма попада в друго, специално предвидено основание по чл.26 ЗЗД, то специалното основание изключва общото. Разглеждането на исковете преминава от най-тежкия порок /противоречие със закона или заобикалянето му/ към по-леките, каквито са липсата на основание /за каузалните сделки/, липсата на съгласие, привидност, невъзможен предмет, противоречи на морала или липса на форма. Ако съдът приеме, че сделката е валидна, той е длъжен да премине към разглеждане на основанията за унищожаемост отново в поредност, предопределена от тежестта на изтъкнатия порок: от неспазването на режима на настойничеството или попечителството, към неспособност към сключването на сделката да се разбират или ръководят действията, заплашването, измамата, грешката или при крайна нужда и явно неизгодни условия. Ако сделката не подлежи и на унищожаване, съдът е длъжен да пристъпи към основанията за висяща недействителност като извършването й без или извън учредената представителна власт, а след това – за относителната й недействителност като извършена във вреда на кредитора. В този смисъл са решение № 106/ 01.03.2011г. по гр.д. № 1460/2009г., решение № 198/10.08.2015г. по гр.д. № 5252/2014г. и решение № 199/12.07.2016г. по гр.д. № 583/2016г. на IV г.о. на ВКС. Тази преценка за съотношението между въведените основания следва да се извърши от съда за всеки конкретен случай. При въведени няколко основания за нищожност, всяко от които произтича от различни факти и може да съществува самостоятелно, правен интерес от кумулативното обективно съединение на исковете не е налице, ако правните последици, които законът свързва с обявяването на нищожността за идентични. В този случай, независимо от поддържано от ищеца кумулативно съединяване на исковете, съдът следва да разгледа исковете при условия на евентуално съединяване и да се произнесе по всеки един от тях в поредност, съобразно естеството на твърдяния порок според основанията по чл.26 ЗЗД. С уважаването на иска за обявяване на нищожност на едно от тези основания, съдът не дължи произнасяне по исковете, предявени на други въведени в процеса основания и следва да ги остави без разглеждане. Допустимо е кумулативно обективно съединяване на искове на обявяване на нищожност на няколко различни основания, ако прогласената от съда нищожност на сделката ще има различни правни последици за страните с оглед на всяко едно въведено основание.

В конкретния случай, макар и ищцата да подържа, че първите два иска са предявени в условията на кумулативност, съдът приема, че първоинстанционният съд е бил сезиран с обективно евентуално съединени искове за нищожност. Като първи следва да се разгледа искът с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД вр. чл.17 ЗЗД, който е неоснователен по следните съображения:

Симулативният договор е нищожен, независимо от това дали не прикрива никаква друга сделка /абсолютна симулация/ или прикрива някаква друга сделка и каква /относителна симулация/. Дали зад нищожния симулативен договор има прикрита сделка и каква, е предмет на иска с правно основание чл.17, ал.1 от ЗЗД, какъвто иск е предявен от ищеца в конкретния случай. За уважаването на иска за относителна симулация в тежест на ищеца е да докаже съществуването на две сделки – привидната, за която трябва да докаже, че действителната воля на страните по договора не е такава, каквато е отразена в него, а че същата е била сключване на друга сделка /прикритата/. Разкриването на относителната симулация следва да се извърши чрез установяване на действителните намерения на страните. Когато ищецът не е страна по сделката, какъвто е настоящия случай, са допустими всякакви доказателства за доказване на посочените обстоятелства. В случая, обаче, ищцата не е ангажирала никакви доказателства в тази насока, които да оборят формалната доказатествена сила на договора за наем и да установят, че при сключването на договора за наем страните не са имали воля да бъдат обвързани по този начин, а са желали да сключат договор за аранда. Неоснователен е доводът на ищцата /макар и той да е неотносим към наведената нищожност/, че наличието на специална законова регламентация относно реда и начина за отдаване на земеделски земи, изключва възможността за сключване на друг вид договор, освен аренден. Същата се позовава на съдебна практика, която е изгубила значението си след постановяването на Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. на ВКС по т. д. № 2/2015г., ОСГТК, докладчик съдията И.П.. Съобразно задължителните разяснения на т. 2 от цитираното тълкувателно решение, ЗАЗ и ЗЗД не изключват възможността земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство да са обект само на аренден договор, респ. на наемен договор. Конституционното ограничение е само относно начина на използване на земята - обработваемата земя се ползва само за земеделски цели /чл. 21, ал. 2 от КРБ/. Действащата правна уредба не само не изключва, а изрично посочва земеделската земя като предмет на наемен договор в редица нормативни актове.

Като неоснователен се преценява и иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД.

Разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД предоставя на страните свобода на договаряне, включително да определят насрещните си престации. Тази свобода, обаче, е рамкирана от изискването за спазване на императивните законови разпоредби и добрите нрави. Затова трайно установената съдебна практика приема, че не всяка нееквивалентност на насрещните престации обуславя противоречие с добрите нрави до степен на нищожност на облигацията на това основание и че такава нищожност е налице само при изключителна голяма разлика в престациите, която е толкова явна и значителна, че свежда едната от тях до практически нулева. Сделката и съпътстващите я обстоятелства се преценяват от съда във всеки конкретен случай.

В конкретния случай страните са уговорили наемна цена от 20 лв. на декар, която средното рентно плащане за земеделски земи в землището на с. Равна за стопанската 2022 – 2023г. е 47 лв. Действително, налице е разликата малко повече от два пъти, но същата не може да обуслови извод за незначителност на насрещната престация по договора за наем. Известна обективна разлика е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Не се установяват други факти и обстоятелства, които да обосноват нищожност на договора за наем поради противоречие с морала.

С оглед представения в хода на първоинстанционното производство анекс към наемния договор, които следва да се вземе предвид разпоредбата на чл. 235, ал. 3 от ГПК, договорът за наем е сключен за срок от три години, поради което искът с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД по отношение на чл.3 от договора за наем се явява също неоснователен.

Поради съвпадане на изводите на настоящата инстанция с тези на първоинстанционния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено в частите, с които са отхвърлени евентуално съединените искове за нищожност на договора за наем.

Въззиваемата страна своевременно е поискала присъждане на разноски, като е представила доказателства за действително извършени такива за заплащане на адвокатско възнаграждение в размер на 800 лв., поради което искането следва да бъде уважено, на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.

Воден от горното, съставът на Варненски окръжен съд