Решение № 248 от 18.5.2026 г. на Апелативен съд - София по дело № 885/2025 г.

Производството е по чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх.№ 97814 от 18.08.2025г. по описа на Софийски градски съд и въззивна жалба вх.№ 98208 от 19.08.2025г. по описа на Софийски градски съд, и двете с еднакво съдържание, подадени от „АСЕТ ПЛЮС КЕПИТЪЛ“ ЕООД, ЕИК 205729348, чрез адв. С. С. П. и адв. Н. И. Ш., от АК - Пловдив, против решение от № 844 от 12.06.2025г., постановено по търговски дело № 20231100901539 по описа за 2023 година на Софийски градски съд, търговско отделение, VI-21 състав, с което са отхвърлени предявените от „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, с ЕИК 205729348, срещу „Евромастер Импорт- Експорт“ ООД, ЕИК 121833797, и „Мастер Инвест“ ООД, ЕИК 206536754, искове с правно основание чл. 288 ТЗ, вр. чл.79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, вр.чл. 82 ЗЗД за солидарното им осъждане за заплащане на обезщетение в размер на 268 940 евро, като част от обща претенция в размер на 3 234 000 евро, за вреди от неизпълнението на задължението на „Евромастер Импорт - Експорт“ ООД по договор за посредничество от 24.02.2021г., сключен с ищеца „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, в което задължение с Анекс № 2 е встъпило „Мастер Инвест“ ООД, което задължение се изразява в това да построи и прехвърли в полза на „К.“ ЕООД, правото на собственост върху недвижими имоти - два тристайни апартамента, всеки с площ от 100 кв.м. с включени общи части и подземно паркомясто, два двустайни апартамента, всеки с площ от 70 кв.м. с включени общи части и подземно паркомясто и самостоятелна офис сграда с разгърната застроена площ от 1732 кв.м. с 15 бр. подземни паркоместа, в сградата, която ще се построи в Поземлен имот с идентификатор 68134.2043.4095, находящ се в гр. София, като ищецът твърди да е придобил вземането по договор за цесия от 22.05.2023 г. от третото -ползващо се лице „К.“ ЕООД;

„Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, с ЕИК 205729348, е осъдено да заплати на „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, ЕИК 121833797, на основание чл.78, ал.3 ГПК, разноски за исковото производство в размер на 20 400 лв. за адвокатско възнаграждение и депозит за експертиза;

„Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, с ЕИК 205729348, е осъдено да заплати на „Мастер Инвест“ ООД, ЕИК 206536754, на основание чл.78, ал. 3 ГПК разноски за исковото производство в размер на 20400 лв. за адвокатско възнаграждение и депозит за експертиза.

Въззивникът твърди, че обжалваното решение е неправилно, поради съществени нарушения на процесуалния и материалния закон, и необосновано, по подробно изложени съображения, като иска да бъде отменено и вместо него бъде постановено друго решение, с което да бъде уважен изцяло предявения иск.

Поддържа, че грешно първоинстанционният съд е приел, че: ищецът имал

задължение не само за посредничество изразяващо се в свързване на страните по сделката, но и задължение за съдействие, касаещо процеса на развитие на инвестиционното намерение по застрояване на имота, завършване на сградите, продажбата на обектите в тях и управлението на етажната собственост; че оспорването на ПУП, при наличието на издадена виза за проектиране, е абсолютна пречка за извършване на действия по проектиране; св. Д., съответно ,Данаос Девелопмънт“ ЕАД, е знаело не по - късно от 20.05.2021г. за обжалването на процесния ПУП; Договор от 08.06.2021г. не може да се квалифицира като предварителен; доказателствата не установяват недобросъвестност и виновно неизпълнение от ответниците.

Описва фактическата обстановка, която счита за установена от доказателствата по делото, като твърди, че съдът не е приложил правилата за тълкуване по чл.20 ЗЗД и алогично е стигнал до извод, че ищецът е имал задължение не само за посредничество изразяващо се в свързване на страните по сделката, но и задължение за „съдействие“, касаещо целия процес на развитие на инвестиционното намерение по застрояване на имота и завършване на сградите, продажбата на обектите в тях и управлението на етажната собственост. „АСЕТ ПЛЮС КЕПИТЪЛ“ ЕООД е изпълнило всичките си задължения към ответното дружество „ЕВРОМАСТЕР ИМПОРТ - ЕКСПОРТ” ООД,

възложител – обещател. Неоснователно съдът е приел, че ищецът не е изпълнил задълженията си - на няколко места в процесния договор и анексите към него няколкократно се споменава, че задълженията на ищеца се изчерпват със сключването на сделка между собственика на имота и ответниците, каквато се явява процесния предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство.

„ЕВРОМАСТЕР ИМПОРТ-ЕКСПОРТ” ООД е следвало да изпълни задълженията

си към „АСЕТ ПЛЮС КЕПИТЪЛ“ ЕООД - по чл.4 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г., и към „К.“ ЕООД – по чл.5 от същия договор.

На 08.06.2021г. - в деня на сключване на предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство между „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД и „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД е подписан протокол към предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство, по силата на който

е удостоверено предаването на виза за проектиране от „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД и пълномощно с нотариална заверка на подписите с peг. № 3075 от 08.06.2021 г. по описа на нотариус М. Д.-С..

След предаването на посочената скица - виза „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД е следвало

да започне да изпълнява задълженията си по предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство от 08.06.2021г. сключен между „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД и „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД и да извърши

проектирането на бъдещия комплекс в определения между страните срок за това. Съгласно чл.3.2. от посочения договор „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД следвало да подготви технически и/или работни инвестиционни проекти, както и строителен график и ТСД (технически спецификации на обектите на „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД) в срок от 20 седмици от датата на предаване на горепосочената скица-виза или в срок до 26.10.2021г.

Оспорва извода на съда, че оспорването на ПУП - а при издадена виза за проектиране е абсолютна пречка за извършване на действия по проектиране - липсва на нормативна опора. „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД не изпълнило задълженията си да подготви технически и/или работни инвестиционни проекти, строителен график и ТСД на обектите на ‘„ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, в посочения срок.

Това, заедно с продължаващото неизпълнение от страна на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД довело до размяна на кореспонденция между „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД и „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД. От ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД са изпратени до „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД следните документи - уведомление за неизпълнение, нотариална покана с peг. № 1168, т. 1, № 40/15.02.2022г. по описа на нотариус М. Д.-С., връчена на 16.02.2022г. и нотариална покана с peг. № 2405, т. 1, № 92/13.04.2022 г. по описа на нотариус М. Д.-С., връчена на 15.04.2022г.

Вследствие на неизпълнението от страна на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД и горепосочената кореспонденция между страните предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство от 08.06.2021г. сключен между „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД и „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД е развален/прекратен по вина на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД.

Ответниците имали 20 седмици за изготвяне на проектите по предварителния договор сключен на 08.06.2021г. с „Данаос Девелопмент“ ЕАД и този срок не е удължаван, но не са изпълнили задълженията си по него и са изпаднали в неизпълнение на същия, което е довело до неговото разваляне/прекратяване по тяхна вина. Ответници не оспорват, че не са изготвили горепосочените проекти, но твърдят, че нямат вина за неизпълнението, тъй като

не им е предоставена коректна виза за проектиране и същата била невалидна. Задължението на ответниците по чл.3.2. от предварителният договор, не зависи от съдебното производство образувано по повод обжалването на ПУП-а при наличието виза за проектиране.

От заключението на СТЕ ставало ясно, че предадената между страните по процесния предварителен договор от 08.06.2021г. виза за проектиране е изцяло съобразена с двете устройствени зони „Смф2“ и „ОзГ по ОУП на СО, в които попада имота, техните устройствени показатели, строителни линии и сервитути на инфраструктурните мрежи. Изрично вещото лице посочило, че конкретния имот друга различна от тази виза не може да бъде издадена, от което неоснователност на възражението на ответниците.

Развалянето/прекратяването на горепосочения предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство от 08.06.2021г. сключен между „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД и „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД по вина на „МАСТЕР

ИНВЕСТ” ООД е довело до невъзможността да настъпи условието по чл.5, ал.2 от процесния договор за посредничество от 24.02.2021г.

Виновното поведение и неизпълнение на задълженията на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД е станало причина за разваляне/прекратяване на предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство от 08.06.2021г. сключен между „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД и „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД, то съгласно разпоредбата на чл.25 от ЗЗД следва да се приеме, че посоченото условие се е сбъднало в отношенията между „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД и съответно „ЕВРОМАСТЕР ИМПОРТ-ЕКСПОРТ” ООД, и „К.“ ЕООД. Уговореното в чл.5, ал. 2 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г. условие за прехвърляне на собствеността на посочените по - горе недвижим имоти представлява условие свързано с действието на клаузата на чл.5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г., която пък от своя страна представлява договор в полза на трето лице - „К.“ ЕООД. Предвид това, че „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД е лицето, което има интерес от несбъдване на условието и предвид това, че именно поради вина на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД същото няма как да настъпи, то съгласно чл. 25 ЗЗД се приема, че условието е настъпило и задължението на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД към „К.“ ЕООД по чл.5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г. е падежирало.

Въпреки настъпилия падеж на задължението на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД и „ЕВРОМАСТЕР ИМПОРТ-ЕКСПОРТ” ООД момента, те са във виновна невъзможност за изпълнение по чл.5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г. Налице пълно неизпълнение от страна на „МАСТЕР ИНВЕСТ’ ООД и „ЕВРОМАСТЕР ИМПОРТ-

ЕКСПОРТ” ООД на задълженията им към „К.“ ЕООД по чл. 5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г., вследствие на което за „К.“ ЕООД са възникнали вреди в размер на стойността на непрехвърлените имоти.

Съгласно чл.2 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г. страните са се съгласили, че за целите на договора пазарната цена на квадратен метър за сходен вид имоти в района е не по-малко 1 200 евро за жилищни имоти, 1500 евро за търговски имоти и 12 000 евро за едно паркомясто. Видно от уговореното е чл.5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г. „К.“ ЕООД е следвало да получи 340 кв.м. жилищна площ на стойност от по 1 200 евро на кв.м. или общо на стойност 408 000 евро; 1 732 кв.м. офис площи на стойност от по 1500 евро на кв.м. или общо на стойност 2 598 000 евро; 19 броя паркоместа на стойност от по 12 000 евро всяко или общо на стойност 228 000 евро, или вследствие на неизпълнението на посочените договорни задължения на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД и съответно „ЕВРОМАСТЕР ИМПОРТ-ЕКСПОРТ” ООД, „К.“ ЕООД е

претърпяло вреди в общ размер на 3 234 000 евро.

На дата 22.05.2023г. с договор за цесия дружеството „К.“ ЕООД е прехвърлило на „АСЕТ ПЛЮС КЕПИТЪЛ“ ЕООД всички вземания на дружеството към „МАСТЕР

ИНВЕСТ” ООД и съответно „ЕВРОМАСТЕР ИМПОРТ-ЕКСПОРТ” ООД, представляващи вземания за вреди вследствие на неизпълнението на договорни задължения по чл. 5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021г. в общ размер на 3 234 000 евро, като на ответниците е връчено уведомление за това.

Първонстанционния съд е изложил грешен извод за това, че св. Д., съответно управляваното от него дружество „Данаос Девелопмънт“ ЕАД е знаело не по-късно от 20.05.2021г. за обжалването на процесния ПУП, не не е посочил, как е стигнал до този извод.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК „Евромастер Импорт- Експорт“ ООД, ЕИК 121833797, и „Мастер Инвест“ ООД, ЕИК 206536754, са представили отговори на въззивната жалба, в които поддържа становището за неоснователност на същата, съответно за правилност на обжалваното решение, по подробно изложени съображения, като искат присъждането на сторените по делото разноски, включително адвокатско възнаграждение.

Софийският апелативен съд, за да се произнесе, съобрази следното:

С искова молба вх. № 75513 от 15.08.2023г. по описа на СГС „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД е предявил срещу „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и „Мастер Инвест“ ООД искове с правно основание чл.288 ТЗ, вр. чл.79, ал.1 ЗЗД, предл.2 ЗЗД, вр.чл.82 ЗЗД, за солидарно осъждане на ответниците да му заплатят обезщетение в размер на 268 940 евро /526 000,92лв./, като част от обща претенция в размер на 3 234 000 евро, за вреди от неизпълнението на задължението на „Евромастер Импорт - Експорт“ ООД по чл. 5 договор за посредничество от 24.02.2021г., сключен „Асет Плюс Кепитъл“ ЕООД, в което задължение с Анекс № 2 е встъпило „Мастер Инвест“ ООД, да построи и прехвърли в полза на „К.“ ЕООД, правото на собственост върху недвижими имоти - два тристайни апартамента, всеки с площ от 100 кв.м. с включени общи части и подземно паркомясто,

два двустайни апартамента, всеки с площ от 70 кв.м. с включени общи части и подземно паркомясто и самостоятелна офис сграда с разгърната застроена площ от 1732 кв.м. с 15 бр. подземни паркоместа, в сградата, която ще се построи в Поземлен имот с идентификатор 68134.2043.4095, находящ се в гр. София, като ищецът твърди да е придобил вземането

по договор за цесия от 22.05.2023г. от третото - ползващо се лице „К.“ ЕООД.

Ищецът твърди, че на 24.02.2021г. между него – като изпълнител-уговарящ,

и ответника „Евромастер Импорт- Експорт“ ООД – като възложител - обещател, е сключен Договор за посредничество, подписан и от трети лица по смисъла на чл.22 ЗЗД - „К.“ ЕООД и „Смарт Пропърти Енд Фасилити Мениджмънт“ ЕООД. По силата на договора ответникът „Евромастер Импорт - Експорт“ ООД възложил на ищеца извършването на посредничество и съдействие за сключване на договор със собственика „Данаос девелопмент” ЕАД за учредяване на право на строеж срещу строителство, за изграждане на жилищен комплекс от затворен тип и комплекс с офис/административни сгради в Поземлен имот с идентификатор 68134.2043.4095, находящ се в гр. София.

Съгласно чл.1, ал.2 от Договора посредничеството се счита за извършено, без да се изисква подписване на протоколи или други формалности при сключване на предварителен или окончателен договор по ал.1 между ответника „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и собственика на имота „Данаос девелопмент” ЕАД, а съгласно чл.1, ал.3 и когато ответникът „Евромастер Импорт - Експорт“ ООД и „Данаос девелопмент” ЕАД сключат друг вид договор /предварителен или окончателен/ свързан с имота, чрез който „Евромастер Импорт- Експорт“ ООД придобива правото да развие инвестиционния потенциал на имота или когато същите сделки бъдат сключени от свързани лица по смисъла на § 1, т. 3 ДР на ДОПК с „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД и „Данаос девелопмент” ЕАД. Уговорено е в чл. 4 от Договора заплащане на възнаграждение за посредничество в общ размер на 200 000 евро : 100 000 евро при сключване на предварителен договор, които му били платени, и 100 000 евро в деня на издаване на Заповед за издаване на Разрешение за строеж, но не по - късно от 18 месеца след сключване на предварителния договор. Наред с възнаграждението по чл.4 в чл. 5 от Договора е уговорено задължение за Евромастер да изгради и прехвърли на третото ползващо се лице „К.“ ЕООД собствеността върху два тристайни апартамента, два двустайни апартамента и самостоятелна офис сграда.

Ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си по Договора за посредничество, като на 08.06.2021г. между Данаос и втория ответник „Мастер Инвест“ ООД, свързано с Евромастър дружество, е сключен предварителен договор за учредяване на право строеж върху недвижим имот и строителство, върху ПИ с идентификатор 68134.2043.4095, като с Анекс № 2 към процесния договор за посредничество изпълнението било констатирано, а „Мастер Инвест“ ООД встъпило като съдлъжник по договора за посредничество по отношение на всички задължения на „Евромастер“, в т.ч. и задълженията му към третите ползващи се лица.

На 21.06.2021г., след сключване на предварителния договор, „Мастер Инвест“ ООД

му заплатило първата вноска от възнаграждението, но не изпълнило останалите задължения по договора по причина, за която ответниците отговарят.

Поради неизпълнение на задълженията на „Мастер

Инвест“ ООД по предварителния договор с „Данаос девелопмент” ЕАД - за изготвяне на проекти и строителен график в определен срок след предаването на 08.06.2021г. на виза за проектиране, предварителният договор за учредяване на право на строеж бил развален от „Данаос девелопмент” ЕАД, съответно не се стигнало до построяване на сградата и ответниците не изпълнили задълженията си към третото лице „К.“ ЕООД.

Счита, че ответниците отговорят за това неизпълнение, тъй като са налице предпоставките на чл.25, ал.2 ЗЗД, съответно за третото ползващо се лице са възникнали вреди, изразяващи се в стойността на обектите, за които не е изпълнено задължението да му бъдат прехвърлени по уговорените цени - обекти с 340 кв.м жилищна площ на стойност от по 1 200 евро на кв.м. или общо 408 000 евро, 1 732 кв.м офис площи на стойност от по 1500 евро на кв.м или общо 2 598 000 евро и 19 броя паркоместа на стойност от по 12 000 евро всяко или общо 228 000 евро, като общият размер на вредите, претърпени от „К.“ ЕООД, възлиза на 3 234 000 евро.

На 22.05.2023г. с договор за цесия „К.“ ЕООД прехвърлило на ищеца всичките си вземания към „Мастер Инвест“ ООД и „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, за която цесия ответниците са уведомени на 26.07.2023г.

С отговора на исковата молба /л.99/„Мастер Инвест“ ООД, ЕИК 206536754, е оспорил предявените искове, като неоснователни и недоказани, по подробно изложени съображения. Твърди, че: няма вина, съответно не е в неизпълнение на предварителния договор за учредяване право на строеж и строителство в недвижим имот от 08.06.2021г.; неизпълнението на чл. 5 от договора за посредничество е обусловено от виновно неизпълнение на „Данаос девелопмент” ЕАД“, тъй като нямало как да започне да строи преди „Данаос девелопмент” ЕАД да получи разрешение за строеж; изпълнявал е точно и добросъвестно задълженията си по договора с „Данаос девелопмент” ЕАД; посредникът е в неизпълнение на задълженията си по договора за посредничество - не е постигнат уговореният в договора резултат / сключен е предварителен договор, но не издадена заповед за издаване на строително разрешение/; възнаграждението, претендирано от ищеца, не е дължимо, поради наличие на обективни пречки за получаване на строително разрешение за ПИ с идентификатор 68134.2043.4095 и невъзможност за изпълнение на предварителния договор.

Не оспорва, че е сключил предварителен договор с „Данаос девелопмент” ЕАД,

както и че е трябвало в 20-седмичен срок от предаване на визата за проектиране да подготви технически и/или инвестиционни работни проекти. Твърди обаче, че на 24.06.2021г. този срок е увеличен на 26 седмици с Анекс №1 към договора, а мащабите на проекта са наложили корекции във визата за проектиране, за което на 01.07.2021 г. ответникът сключил договор за проектиране със „С. Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД, на което възложило проектирането в имота и пълно съдействие за одобряване и съгласуване на проектите от Столична община. Съгласно сключения договор „С. Д.- архитектура и дизайн“ ЕООД се задължило да проектира и получи одобрение и съгласуване на проект на сгради с обща разгъната застроена площ 85 000 кв.м. „С. Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД внесло мотивирано предложение за издаване на нова виза за проучване и проектиране, но на 21.09.2021г. с писмо от Главния архитект на София е отказано изменението и издаването на виза поради наличието на висящо административно производство по адм. д. № 606 от 2021г. по описа на АССГ, което се явявало според ответника абсолютна пречка за издаване на виза за проектиране. Административното производство било с предмет оспорване на Заповед на главния архитект от 10.05.2019г., с която е одобрен ПУП - изменение на плана за регулация и застрояване в териториалния обхват на процесното ПИ с идентификатор 68134.2043.4095, за която пречка ответното дружество разбрало едва през декември 2021г., тъй като не е уведомено от „С. Д.-архитектура и дизайн“ ЕООД за писмото от 21.09.2021г. Сочи, че на 27.01.2022г. „Данаос девелопмент” ЕАД изпратило на ответника уведомление за неизпълнение на предварителния договор и изявление за прекратяване на договора поради забава на „Мастър инвест“ ООД, а на 15.02.2022 г. и изявление за развалянето му. Ответникът „Мастър инвест“ ООД оспорва да са били налице предпоставките за разваляне, тъй като не е налице негово неизпълнение, поради което счита и че не е налице виновно неизпълнение на задълженията му по договора за посредничество.

С отговора на исковата молба /л.207/„Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, е оспорил предявените искове, като неоснователни и недоказани, по подробно изложени съображения. Въвежда възражение за унищожаемост на договора за посредничество, като твърди,

че управителят на ищцовото дружество г-н К. е бил наясно с висящото

административно дело препятстващо изпълнението на задълженията по предварителния договор сключен между „Мастър Инвест“ ООД и „Данаос девелопмент” ЕАД, но е въвел в заблуждение „Евромастер Импорт-Експорт“ ООД, че в процесния поземлен имот е възможно проектиране, одобряване на проектите и получаване на строително разрешение, като в останалата част отговорът повтаря възраженията на „Мастър Инвест“ ООД.

С допълнителната искова молба ищецът оспорва възраженията в отговорите на исковата молба /л.285/, като твърди, че към момента на подписването на предварителния договор не е знаел за адм.д. № 606/2021г., като това дело не се явява пречка за изпълнение н а задълженията на ответниците по предварителния договор с „Данаос девелопмент” ЕАД, тъй като не пречи по никакъв начин на проектирането на обектите предмет на предварителния договор, а ответниците са направили предварителни проучвания във връзка със сключването на предварителния договор и са били наясно с всички правни и фактически условия, свързани с проекта и недвижимия имот, върху който е щял да се изпълнява същия. Едва в края на месец август 2021г. е разбрал за образуваното административно дело, а ответниците са знаели за образуваното адм.д. преди декември 2021г., като оспорва да са били въвеждани в заблуждение по отношение на договорите и поддържа твърденията си, че предварителният договор е бил развален по вина на ответника „Мастер инвест“ ООД.

С отговорите на допълнителната искова молба/л.304 и л.308/ ответниците оспорват твърденията, изложени от ищеца в допълнителната искова молба и се поддържа становищата, изложени в отговора на исковата молба. Въвеждат и нови твърдения и възражения за нищожност на договора за посредничество поради невъзможен предмет, които са преклудирани с изтичане на срока за отговор на първоначалната искова молба.

С обжалваното решение, след като е описал представените по делото писмени доказателства и установената въз основа на тях фактическа обстановка, съдът е приел предявените искове за допустими, но разгледано по същество за неоснователни, по следните съображения:

Няма спор между страните, а и се установява от представените доказателства, че:

Между „Евромастер импорт - експорт“ ООД, от една страна, и „Асет плюс кепитъл” ЕООД, от друга, е сключен договор от 24.02.2021г., наименован „договор за посредничество“, по силата на който е възложено на ищеца да изпълни срещу възнаграждение посредничество при водене на преговори и сключването на договор за учредяване на правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор 68134.2043.4095 между ответника и трето лице - собственик на поземления имот.

Договорът е подписан и от третите лица „К.” ЕООД и „Смарт пропърти енд фасилити мениджмънт“ ЕООД - свързани с ищеца дружества по смисъла на § 1, т. 3 от ДП на ДОПК. За изпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение на посредника, солидарно с възложителя по посредническия договор „Евромастер импорт-експорт“ ООД, отговаря и дружеството „Мастер инвест“ ООД по силата на постигната между тези

две юридически лица и ищеца, в качеството му на кредитор на задължението,

уговорка за встъпване в дълг, която се съдържа в клаузата на чл.1 от Анекс № 2 от 08.06.2021г. към договора за посредничество.

Представени са доказателства за образувано адм.д.№ 606/2021г. на АССГ с предмет оспорване на заповед № РА-50-350 от 10.05.2019г. за одобрение на ПУП за изменение на план за регулация и застрояване в териториалния обхват на който попада и процесния поземления имот, приключило с влязло в сила на 09.05.2023г. определение, поради което и съдът е приел за доказани твърденията за наличие на пречка за одобряване на инвестиционни проекти и разрешаване на строителство.

За неоснователни са приети доводите на ищеца, че за проектирането достатъчно

било обстоятелството, че има издадена виза за проектиране за имота, тъй като: оспорването по съдебен ред на подробния устройствен план е абсолютна пречка за извършване на каквито и да било действия във връзка със застрояването по аргумент от чл.166, ал.1 АПК, включително проектиране, издаване на разрешение за строеж и изпълнение на строителството, какъвто отговор е получен и от Главния архитект на Столична община на искането за издаване на нова виза за проектиране /л.174/; сключеният между ответника Мастер Инвест ООД и собственика на поземления имот Данаос Дивелъпмент ЕАД договор от 08.06.2021г. предвижда, че концептуалната визия на двете страни относно „Проекта“, за който сключват договор, разбиран не като строителни книжа, а като възможност за изпълнение на застрояване на имота с определени параметри, е отразен в писмо за намерение, към чиито параметри препраща договора /т.3.2.1, първо предложение от Договора с Данаос/, като по делото се установява от приетата техническа експертиза, че издадената и предадена виза за проектиране от 2019 г. не може да послужи за строителство с параметрите по писмото за намерение и следователно няма как въз основа на нея да се изготвят проекти, които да отговарят на уговорените между страните параметри на „Проекта“, което предполага или издаване на нова виза в хипотезата на чл.134, ал.6 ЗУТ, която експертизата установява, че не е възможна при действащия ПУП или изменение на последния, което също е невъзможно при висящ спор за оспорване на заповед за одобрение на съществуващия план.

За недоказани са приети твърденията на ответника, че е въведен в заблуждение от ищеца относно липсата на пречки за осъществяване на инвестиционното намерение още при сключване на договора за посредничество. Ищцовото дружество не е страна в административното производство и знанието му не се предполага. Извод за подобно знание не може да се изведе от образуваното досъдебно производство по прокурорска преписка №7324/2021 г. по описа на СРП и от разпита на свидетеля А. Д., от които се установява, че трети за спора лица, са подали сигнали за извършено престъпление от свидетеля Д. във връзка с удостоверяване съобщаването на заповедта на главния архитект за одобрение на изменението на подробния устройствен план, като това обстоятелство е станало известно на свидетеля Д. не по-късно от 20.05.2025 г., когато от него са снемани обяснения във връзка със сигнала, която дата предхожда сключването на договора от 08.06.2021 г. между ответника Мастер Инвест ООД и Данаос Дивелъпмент ЕАД. Свидетелят Д. не е нито представляващ, нито служител на ищцовото дружество, нито се доказа да е осведомявал представляващия ищцовото дружество за даваните обяснения, поради което и няма как да се приеме, че към сключването на договора за посредничество на 24.02.2021 г. представител на ищцовото дружество е знаел каквито и да било факти относно висящото административно дело или наказателното производство, поради което и липсва субективният елемент от фактическия състав на измамата като основание за унищожаемост. Установените факти относно знанието на свидетеля Д. са приети за относими към добросъвестността и изпълнението на Данаос Дивелъпмънт ЕАД, но не и към поведение на ищеца, а висящото административно дело е само временна пречка, която касае единствено спазването на срокове, но не изключва напълно възможността за застрояване на имота.

По отношение доводите за унищожаемост на договора от 24.02.2021г., основани на твърдения, че ответниците са въведени в заблуждение от ищеца относно възможностите за застрояване на имота, съдът е намерил, че предвид търговското им качество и дейността им в областта на инвестициите и строителство, ако у тях е възникнало заблуждение относно възможните параметри на застрояване в имота, за който е сключен договор за посредничество, същото се дължи на неполагане на дължимата грижа на добрия търговец. Както се установява от показанията на свидетелите С. и Йълдъз, още преди сключване на договора за посредничество ответникът Евромастер Импорт -Експорт ООД е разполагало с документи, касаещи имота и собственика му, включително с визата за проектиране, като възможностите за застрояване на имота са обсъждани освен с управителя на ищцовото дружество още преди сключване на договора за посредничество и с архитекта Крум Сергеев, с когото ответниците работели по други свои проекти, поради което и очакванията им, че върху имота може да се построи нещо с различни параметри от посочените във визата за проектиране № САГ19-ГР00-1875-/1/, издадена на 29.08.2019г., които са им били известни, не се дължат на поведение на ищеца, а не неполагане на дължимата грижа и незачитане на нормативните правила относно застрояването, поради което съдът е приел, че сключеният договор от 24.02.2021 г. не е унищожаем и обвързва страните.

По силата на чл.1, ал.1 от Договора за посредничество от 24.02.2021г. възложителят възлага на изпълнителя да извърши посредничество и съдействие за сключване на договор с „Данаос Девелопмент“ ЕАД, за учредяване право на строеж срещу строителство, за изграждане на жилищен комплекс от затворен тип и комплекс с офис/административни сгради, в поземлен имот с идентификатор 68134.2043.4095, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София, подробно индивидуализиран в договора и решението.

С клаузите на алинея 2, 3 и 4 на същия член страните са уговорили, че посредничеството по смисъла на чл.1, ал.1 се счита извършено без да е необходимо съставянето на изричен акт при сключването между Евромастер Импорт- Експорт ООД и Данаос Девелопмент ЕАД на предварителен или окончателен за учредяване на право на строеж върху описания имот /ал.2/, или на какъвто и да било друг договор, който дава право да се развие потенциала на имота / ал.3/, както и в случай че горните договори бъдат сключен от свързани лица. В чл.4 страните са уговорили, че срещу извършено посредничество, възложителят се задължава да заплати на изпълнителя парично възнаграждение в общ размер на 200 000 евро, в случай на сключване на договор за учредяване на право на строеж срещу строителство, половината от който размер е дължим в деня на сключване на предварителния договор за учредяване на правото на строеж, а останалата сума - в деня на издаване на Заповед за издаване на разрешение за строеж за проекта, а при липса на такава - в срок до осемнадесет месеца след сключването на предварителен договор. В чл.4.2 е постигната уговорка и за заплащане на парично възнаграждение в същия размер от 200000 лв. и при сключването на друг вид договор по смисъла на чл.1, ал.3 / „друг вид договор/предварителен или окончателен/, свързан с имота, чрез който възложителят - обещател Евромастер Имотр- Експрот ООД придобива правото да развие инвестиционния потенциал на имота“. /, което възнаграждение се дължи в деня на сключването му. В чл.5, ал.1 страните са уговорили, че освен възнаграждението по чл. 4, във всички случаи на извършено посредничество по чл. 1, възложителят се задължава да изгради в имота и прехвърли на третото лице „К.“ ЕООД собствеността върху два тристайни апартамента с площ от по 100 кв.м., два двустайни апартамента с площ от по 70 кв.м., четири подземни паркоместа към всеки от апартаментите, самостоятелна офис сграда с разгърната застроена площ от 1 732 кв.м., които ще бъдат построени в имота, предмет на сделката, за чието сключване посредникът се е задължил да съдейства. В алинея 2 на същия член страните са уговорили, че възложителят се задължава да прехвърли правото на собственост върху имотите по ал.1, ведно с идеалните части от правото на строеж върху поземления имот, в едноседмичен срок от получаване на Акт образец 16 и влязло в сила Разрешение за ползване на сградата, на третото лице „К.“ ЕООД без заплащане. В алинея 3 на същия член 5 страните са уговорили, че възложителят се задължава да сключи с третото лице „К.“ ЕООД предварителен договор за прехвърляне на правото на собственост върху имотите по ал. 1, в двуседмичен срок от издаване на разрешение за строеж за проекта или частта от него, в която имотите попадат. В чл.6, ал.1 страните са уговорили, че във всички случаи на успешно извършено посредничество по ал. 1, възложителят се задължава за припадащата му се част от жилищния комплекс от затворен тип, да сключва с купувачите на самостоятелни обекти в комплекса „Договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс за затворен тип“ по чл. 2 от ЗУЕС, при условия на договора и ценови диапазон, представени от третото лице „Смарт пропърти енд фасилити мениджмънт” ЕООД. В алинея 3 на същата разпоредба страните са уговорили същото задължение за възложителя, но касаещо сключване на договор за поддръжка относно припадащата му се част от комплекса с офис/административни, търговски и други обществени сгради, който договор да е със срок от минимум 10 години.

В чл. 10 страните са уговорили, че в двуседмичен срок след получаване на разрешение за строеж, възложителят се задължава да сключи с изпълнителя договор за посредничество при сделки с недвижими имоти в комплексите.

От съдържанието на чл.1, ал.1, 2, 3 и 4, чл.4, чл.5, ал.1, 2, 3, чл.6, ал.1,3 и чл.10

от Договора за посредничество от 24.02.2021г., описани в решението, е прието за установено, че страните са постигнали съгласие за размера на насрещната имуществена престация, която възложителят се задължава да изпълни към посредника за извършените

от него действия по посредничество и съдействие. Това съгласие е обективирано в клаузите на чл. 4, чл. 5, чл.6 от сключения договор, намиращи се в раздел II „Възнаграждения“ от неговото съдържание, като при тълкуването на волята на страните, изразена в тези клаузи, съдът е приел, че те са уговорили, че възнаграждението, което се следва на посредника за извършване на възложените с договора задължения, включва няколко имуществени престации:

• възложителя да

заплати на посредника твърда парична сума в размер на 200 000 евро (чл. 4 от договора); - възложителя да построи и прехвърли на конкретно посочен от посредника правен субект няколко недвижими имота без каквато и да е насрещна престация от това трето лице, които ще бъдат построени в имота, който е предмет на сделката, за чието сключване посредникът се е задължил да съдейства (чл. 5 от договора);

• възложителя да извършва на действия по сключване на договори за управление

и поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип и за поддръжка на офис и административни сгради за имотите, които ще бъдат изградени в поземления имот;

• задължава възложителя да сключи посреднически договор с изпълнителя за сделките по продажба на новопостроените недвижими имоти /чл. 10 от договор/.

От изложеното е изведен извод, че задълженията на ищеца по договора за посредничество не се изчерпват само с това да свърже възложителя Евромастер със собственика на имота Данаос Дивелъпмент и да посредничи за сключването на какъвто и да било договор помежду им, а изрично е уговорено и задължение за „съдействие“,

касаещо целия процес на развитие на инвестиционното намерение по застрояване на имота до завършване на сградите, продажбата на обектите в тях и управлението на етажната собственост. Според съда, това тълкуване следва от съдържанието на уговорките относно задълженията на възложителя - обещател, които иначе биха били лишени от смисъл

и нищожни поради противоречие с добрите нрави, както и от установените по делото факти относно изпълнението на договора - събраните гласни доказателствени средства и писмени такива, анализирани в решението, следователно построяването на сградите според инвестиционното намерение не е условие по смисъла на чл.25 ЗЗД за изплащане на възнаграждение по чл.5, което е дължимо единствено за посредничество по смисъла на чл.49 ТЗ, изразяващо се в свързването на две страни по сделка, а се касае за уговорен резултат, за чието постигане ищецът се е задължил да съдейства, респективно тази част от възнаграждението му се дължи само при постигането му.

За неоснователно е прието възражението на ответниците за нищожност на клаузата на чл.5 от договора, основано на твърдение за противоречие със закона /чл.22 ЗЗД/. Наличието на подпис на третото лице „К.“ ЕООД не дисквалифицира съглашението като такова по чл.22 ЗЗД, като същият сочи единствено на изразено знание за съществуването на договора и уговорката, която страните са направили в негова полза, и е на изявление, че желае да се ползва от тази уговорка. Касае се за уговорка, в която част от възнаграждението, уговорена като непарична престация, следва да се изпълни в полза на третото лице, което не дължи нищо насреща спрямо престиращия, като тълкуване, че задължението за прехвърляне на собственост на третото лице не е част от възнаграждението би било равнозначно на обещание за дарение, каквато уговорка би била нищожна на основание чл.226, ал.1 ЗЗД. Дори договорът да съдържа уговорки, с които „К.“ ЕООД поема права и задължения като същинска страна, това не би го направил нищожен нито в цялост, нито досежно конкретната уговорка, а единствено би променило правната му квалификация от такъв в полза на трето лице в друг вид договор.

Между страните няма спор, че ищецът е изпълнил задълженията по договора

за посредничество, в частта относно същинското посредничество чрез свързването на Евромастер Импорт - Експорт ООД, заместено от Мастер инвест ООД със собственика на Данаос Дивелъпмент ЕАД, като на 08.06.2021г. между последните две дружества е сключен договор, наименован „предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот и строителство, сключен между „Мастер инвест“ ООД и „Данаос Девелопмент“ ЕАД, по силата на който купувачът се е задължил да изработи

инвестиционен проект, който следва да представи за одобрение на продавача, а след това да го внесе в Столична община, за одобрение и получаване на разрешение за строеж на обектите, предмет на договора, които ще изгради за своя сметка и на свой риск, за което собственикът на поземления имот с идентификатор 68134.2043.4095 ще му учреди с нотариален акт право на строеж, по смисъла на чл. 67 ЗС за изграждане на обектите, като си запази правото на строеж за тази част от тях, която представлява стойността на учреденото право на строеж съгласно другите условия на договора.

Гореописаният договор, наречен „предварителен” от страните не може да се квалифицира като предварителен договор за сключване на определен окончателен договор по смисъла на чл.19, ал.1 ЗЗД, тъй като не съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния такъв за учредяване на правото на строеж върху поземления имот.

В чл. 3 и сл., Раздел 3 „Реализиране на проекта“ от предварителния договор със собственика на поземления имот е уговорена структура за реализиране на инвестиционния проект, представляваща множество етапи, които да доведат до индивидуализация на отделните обекти на собственост. В чл.3.3.7 от Договора страните са уговорили, че одобрението на техническите и/или работните Инвестиционни проекти от Данаос, постигане на съгласие за Строителния график и ТСД и съгласие по избора на Обектите на Данаос и степента им на завършеност, е съществено необходимо условие за реализирането на Проекта и че Проектът не може да продължи, ако не е постигнато съгласие по някое от гореизброените. Представеният договор би могъл да се характеризира като „друг вид договор, свързан с имота, чрез който възложителят - обещател придобива правото да развие инвестиционния потенциал на имота” по смисъла на чл.1, ал. 3 от договора за посредничество от 24.02.2021г., съгласно който посредничеството ще се счита за извършено и за извършването на което на посредника се дължи паричното възнаграждение по чл. 4 от същия.

По делото се установява от събраните гласни и писмени доказателства, че

ищцовото дружество, е започнало изпълнение и на останалите си задълженията, а именно да участва в преговорите между страните за постигане на съгласие относно окончателните параметри на договора за учредяване на право на строеж, както и във връзка с проектирането и последващия етап го етап на строителство. От показанията на свидетелите С. С. и М. Й. се установява, че и след сключване на предварителния договор

с „Данаос Девелопмент“ ЕАД, управителят на ищцовото дружество Й. К., е участвал активно във всички срещи с архитектите и страните, като от приетите електронни писма между Й. К. и ответниците, както и между него и архитектите, изготвящи проекта, се установява, че непрекъснато е контролирал процеса по реализиране на проекта, правил е искания за множество промени, включително заявява на ответника „Евромастер импортекспорт“ ООД, че „проектът е общ и в пълната си цялост ще бъде поискано Разрешение за строеж.“.

До изпълнение на задълженията на ищеца, извън чистото посредничество, не се е стигнало, поради обстоятелството, че собственикът на имота Данаос Дивелопмент ЕАД е направил изявление за прекратяване на договорната връзка с ответника Мастер Инвест ООД, поради което нито е сключен договор за учредяване на право на строеж, нито е разрешено и извършено строителство, от който резултат е обусловено възникването на задълженията на ответниците да изпълнят поетите задължения относно непаричната част от възнаграждението на ищеца. Следователно, такива задължения за тях не са възникнали и те биха могли да носят отговорност за неизпълнението им, какъвто предмет има претенцията на ищеца, поради което според съда предявения иск е неоснователен.

Дори да се приеме тезата на ищеца, че единственото му задължение по договора за посредничество е било да свърже Евромастер Имопт- Експорт ООД с Данаос Дивелопмънт ЕАД и след сключването на договора помежду им е възникнало задължението по

чл.5 от Договора, а изпълнението на „Проекта“ е условие, за чието сбъдване

ответниците са попречили недобросъвестно, то искът пак е неоснователен, тъй като

събраните доказателства не установяват недобросъвестност и виновно

неизпълнение от страна на ответниците.

Сключеният договор от 08.06.2021г. няма характеристиките на предварителен,

а на договор, с който страните уговорят извършването на определени действия с цел постигане на съгласие относно параметрите на бъдещото право на строеж съобразно „концептуалната визия на двете страни“, „отразена в писмото за намерение“ /т.3.2.1, първо предложение/ и изпълнение на строителството, като изрично е предвидено, че Данаос

няма право да изменя съгласуваното общо описание на Проекта, доколкото последното е одобрено от Данаос с подписаното Писмо за намерение“ /т.3.3.8/, а е предвидена възможност при непостигане на съгласие всяка да има правото да прекрати договора с едномесечно предизвестие /т.3.3.5/

По делото се установява от приетата техническа експертиза, която не е оспорена от никоя от страните, че т.нар. „концептуална визия“, отразена в „писмото за намерение“,

за чието доразвиване е сключен договора от 08.06.2021г. между Мастер Инвест ООД и Данаос Дивелопмънт ЕАД със съдействието на ищцовото дружество, е изобщо неизпълнима, тъй като не отговаря на предвижданията на действащия общ устройствен план на Столична община и на подробния устройствен план, в частта за имота съгласно одобрено изменение със заповед № РА- 50-350/10.05.2019 г. на главния архитект на Столична община, която е оспорена по адм. дело № 606/2021г. по описа на Административен съд - София- град. Строителство върху имота на Данаос е възможно само в рамките на параметрите, посочени в издадената виза за проектиране № САГ19-ГР00- 1875-/1/, издадена на 29.08.2019 г., които не съответстват на договорените и то не и в периода, в който е било висящо адм. дело №606/2021г., което е прекратено окончателно на 09.05.2023г. Следователно, никакви действия на ответниците по проектиране не биха били адекватни да постигнат правно възможен резултат, които същевременно да изпълнява и договора му с Данаос - проектиране според заложеното в писмото за намерение е безпредметно, тъй като не е допустимо според действащия план, а проектиране според действащия план е несъответно на договора с Данаос, респективно не го изпълнява, а и е безпредметно при неизвестност за продължителността и изхода от висящото административно дело.

При тези факти съдът е приел, че няма как ответниците да носят отговорност

за невъзможността изобщо да се постигнат параметрите на застрояване, във връзка с които са сключени както договора за посредничество, така и договора с Данаос, като именно ищцовото дружество е инициирало началото на развилите се отношения, участвало е в обсъждането на възможностите за застрояване още преди сключването на договора за посредничество и е имало същата информация като ответниците, като на още по-голямо основание това се отнася до собственика на имота, който се установява да е знаел и за висящото административно дело преди сключването на договора с Мастер Инвест ООД. Следователно, според съда не се установява виновно неизпълнение на Мастер Инвест ООД по договора му с Данаос Девелопмент ЕАД от 08.06.2021г., поради което е безпредметно да се обсъждат изобщо изявленията на Данаос Дивелопмент ЕАД и последиците от тях.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:

Страните не спорят по фактите установени от първоинстанционния съд в обжалваното решение, а по направените от съда правни изводи, въз основа на анализа на събраните по делото доказателства, поради което относно правилно установената фактическа обстановка по правния спор между страните настоящата съдебна инстанция препраща към мотивите на първоинстанционния съд, на основание чл.272 ГПК.

Във въззивното производство не са представени доказателства.

Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл.269 ГПК, след като извърши служебна проверка за валидност и допустимост на обжалваното решение, обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразно посочените от въззивника основания за неправилност на първоинстанционния акт, прие следното:

Въззивната жалба е допустима - подадена е в срок по чл.259, ал.1 ГПК, от легитимирана страна в процеса, имаща правен интерес от обжалване, и е насочена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.

Първоинстанционното решение, като постановено от законен съдебен състав, в изискващата се от закона писмена форма, в рамките на правораздавателни правомощия на съда и съобразено с твърденията на ищеца в исковата му молба относно обстоятелствата, на които се основава иска, и търсената с иска защита, е валидно и допустимо.

Разгледана по същество, въззивната жалба е неоснователна, по следните съображения:

Страните не спорят, а и от доказателствата по делото се установява, че :

На 24.02.2021г. е сключен Договор за посредничество /л.24/ между

„Евромастер импорт - експорт“ ООД, ЕИК 121833797 - като възложител -

обещател, и „Асет плюс кепитъл“ЕООД, ЕИК 205729348 - като изпълнител - уговарящ и още две дружества – „К.“ ЕООД, ЕИК 175121262, и „Смарт пропърти енд фасилити мениджмънт“ ЕООД, ЕИК 204154898, посочени като трети лица, с който възложителят възлага на изпълнителя да извърши посредничество и съдействие за сключване на договор

с „Данаос Девелопмънт“ ЕАД за учредяване право на строеж срещу строителство за изграждане на жилищен комплекс от затворен тип в подробно индивидуализиран поземлен имот в гр. София с идентификатор 68134.2043.4095 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, подробно индивидуализиран в договора /чл.1, ал.1 от договора/.

В договора страните уговорили условията,при които ще счита извършено

посредничеството / чл.1, ал.2, ал.3, ал.4 от договора; размера на дължимото възнаграждение, което възложителя следва да заплати на изпълнителя и начина на плащане, в случай на сключване на договор за учредяване правото на строеж срещу строителство /чл.4, т.1, т.1.1, 1.2 и т. 2 от договора/; задължението на възложителя да изгради и прехвърли на третото лице „К. ЕООД недвижими имоти, индивидуализирани в чл. 5, т.1, т.2 т.3 т.1.10 от договора, както и задължението на възложителя за сключи с третото лице „К.“ ЕООД предварителен договор за прехвърляне правото на собственост върху описаните недвижими имоти в чл.5, ал.1, в двуседмичен срок от издаване на разрешение за строеж на Проекта или на частта за него, в която имотите попадат/чл. 5, ал.3 от договора/.

С анекс № 1 от 25.02.2021г. към Договор за посредничество от 24.02.2021г./л.32/ „Евромастер импорт-експорт“ ООД, „Асет плюс кепитъл“ЕООД, и „Смарт пропърти енд фасилити мениджмънт“ ЕООД, страните изменили съдържанието на чл. 6 от договора.

С анекс № 2 от 08.06.2021г. към Договор за посредничество от 24.02.2021г. /л.35/ „Евромастер импорт - експорт“ ООД, „Асет плюс кепитъл“ЕООД, „Смарт пропърти енд фасилити мениджмънт“ ЕООД, „К.“ ЕООД и „Мастер Инвест“ООД, ЕИК 206536754 - като съдлъжник, постигнали съгласие, че „Мастер Инвест“ООД встъпва във всички задължения на възложителя-обещател, както към изпълнителя – уговорящ, така и към третите лица , произтичащи от договора и Анекс № 1, включително и в задълженията му за изплащане на неустойки, като третите лица изрично заявяват, че одобряват встъпването.

На 08.06.2021г. е сключен Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство договор /л.36/ между „Мастер инвест“ ООД - като суперфициар/купувач, и „Данаос Девелопмънт“ ЕАД - като собственик на недвижим имот с идентификатор 68134.2043.4095 по кадастралната карта на София, по силата на който купувачът се е задължил да изработи инвестиционен проект, да получи разрешение за строеж за обектите, които ще изгради за своя сметка и на свой риск, за което собственикът ще му учреди с нотариален акт право на строеж по смисъла на чл. 67 ЗС за изграждане на обектите, като си запази правото на строеж за тази част от тях, която представлява стойността на учреденото право на строеж съгласно другите условия на договора.

Издадена е фактура № 14 от 22.06.2021г. от „Асет плюс кепитъл“ЕООД с получател „Мастер Инвест“ООД за авансова плащане, съгл.чл. 4.1.1 съгл.договор за последничество

от 24.02.2021г. за сумата от 234 699,60лв., която е заплатена с преводно нареждане от 18.06.2021г./л.57 и 58/.

С Анекс № 1 към Предварителен договор за учредяване право на строеж и строителство върху недвижим имот от 08.06.2022 г. „Мастер инвест“ ООД са променили/изменили уговорени срокове в договора, като са определили нови срокове/л.172/.

С уведомление за неизпълнение от 27.01.2022г. /л.59/ „Данаос Девелопмънт“ ЕАД е уведомило „Мастер Инвест“ООД, че с оглед факта, че в срока по чл.3.2 е изтекъл

и „Мастер Инвест“ООД е в неизпълнение, както и с оглед факта, че срока по чл.3.3.5 е изтекъл по вина „Мастер Инвест“ООД, да счита уведомлението за неизпълнение съгласно чл. 3.3.5, като след изтичането на 30 дни, ще счита договора - Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство договор, за прекратен.

Във връзка с уведомлението за неизпълнение от 27.01.2022г.:

„Данаос Девелопмънт“ ЕАД е изпратило до „Мастер Инвест“ООД нотариална

покана peг. № 1168, том 1, №40 от 15.02.2022г. по описа на нотариус М. Д.-С., връчена на 16.02.2022 г./л.60/, и нотариална покана с peг. № 2405, том 1, № 92 от 13.04.2022г. по описа на нотариус М. Д.-С., връчена на 15.04.2022г. /л.65/, за изясняване на факти и обстоятелства във връзка с изпълнението/неизпълнението на задължения по Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство договор от 08.06.2021г., като с втората е посочено, че на основание чл. 4.3 от Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство договор, същият се счита автоматично прекратен от 09.04.2022г.;

„Мастер Инвест“ООД е изпратило до „Данаос Девелопмънт“ ЕАД нотариална покана рег. № 03875, томII, № 025 от 02.03.2022г. по описа на нотариус В. Б., връчена на 09.03.2022 г./л.221/, и нотариална покана с peг. № 07270, том IIIБ, № 044 от 20.04.2022г. по описа на нотариус В. Б./л.226/, връчена на 27.04.2022г. /л.227/, за изясняване на факти и обстоятелства във връзка с изпълнението/неизпълнението на задължения по Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство договор от 08.06.2021г..

Представен е договор за продажба на вземане от 22.05.2023г. /л.68/, с който „К.“ ЕООД – цедент, е прехвърлило на „Асет плюс кепитъл“ЕООД –цесионер, вземанията си към „Евромастер импорт-експорт“ ООД и „Мастер Инвест“ООД за сумата от 3 234 000 евро, представляваща дължимо обезщетение вследствие неизпълнение на чл.5 от Договор за посредничество от 24.02.2021г. Изпратено е уведомление по чл.99, ал.3 ЗЗД до „Евромастер импорт-експорт“ ООД и „Мастер Инвест“ООД, връчено чрез ЧСИ В. М. на 26.07.2023г.

С Договор за проектиране от 01.07.2021г. сключен между „Мастер Инвест“ООД- възложител, и „С. Д. - архитектура и дизайн“ ЕООД – изпълнител, възложителят е възложил на изпълнителят, а последният е приел да изпълни срещу възнаграждение, проектирането, както и допълнителни работи по процесния имот, описан в договора за посредничество от 24.02.2021г. и предварителения договор за учредяване на право на строеж и строителство договор 08.06.2021г., при уговорените условия.

Представени са : отговор на главният архитект на Столична община /л.174/, с който на основание чл. 166, ал.1 АПК е отказано издаването на виза за проектиране за УПИ III- 4095-„магазини, офиси, заведения за обществено хранене, шоурум, жилищни сгради, подземни гаражи, хотел, спорт и въжена линия“, кв.1, м.„в.з.Малинова долина – Бункера –III етап, във връзка с постъпило заявление от „Данаос Девелопмънт“ ЕАД; доказателства за образувано адм. д. №606/2021 г. на АССГ/л.177/, което има за предмет оспорване на заповед № РА-50-350 от 10.05.2019г. за одобрение на ПУП за изменение на план за регулация и застрояване в териториалния обхват на който попада и поземления имот, в който ответниците възнамеряват да развиват инвестиционното си намерение и което производство е приключило с влязло в сила на 09.05.2023 г. определение/л.375 и л.382/.

По делото са разпитани свидетелите А. Д. /л.472/ М. Д. Й./л., която е била юрисконсулт на „Евромастер“ и свидетелката С. А. С., работеща като счетоводител на ответните дружества/л.523:, които са дали показания за отношенията между страните във връзка със сключените процесни договори.

По делото е прието заключение на съдебно - техническа експертиза, неоспорено от страните, според което:

Посочените в писмото за намерение, представляващо част от съдържанието на договор от 08.06.2021г. между „ДАНАОС ДИВЕЛОПМЪНТ“ ЕАД и „МАСТЪР ИНВЕСТ" ООД, параметри не може да бъде изпълнено въз основа на визата за проектиране, издадена на 29.08.2019 г. /лист 372 по делото/ или за постигане на посочените в писмото за намерение параметри е необходимо издаване на нова виза. Посочените в писмото за намерение параметри, не може да бъдат постигнати, поради принципното не съобразяване с изискванията за застрояването за устройствени зони „Смф2“ и „Оз1“ по ОУП на СО и определените в съответствие с него параметри на действащия подробен устройствен план.

Визата е изцяло съобразена с двете устройствени зони, в които попада имота, техните устройствени показатели, строителни линии и сервитути на инфраструктурните мрежи.

За конкретния имот, попадащ в устройствени зони „Смф2“ и „Оз1“ друга, различна от тази виза не може да бъде издадена. Ограниченията, които тя указва се дължат на устройствените параметри установени с ОУП на СО и ПУП-ИПРЗ одобрен със Заповед №РА50-350/10.05.2019г. на главния архитект на СО. Възможно е всякакво застрояване

в границите на УПИ при спазване на зададените ограничителни линии на застрояване

и устройствени показатели.

При така установеното от фактическа страна, настоящият състав на съда

споделя изводите на градския съд за неоснователност на предявения иск и на основание чл.272 ГПК препраща към мотивите на обжалваното решение.

Събраните по делото доказателства не установяват наличието на предпоставките по чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД, на които ищецът е основал исковете си.

Според решение № 161 от 19.07.2018г. по т.д.№ 1561/2017г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС - Преценката дали се касае за предвидено в договора условие, чието настъпване не зависи от волята на страните - казуално условие, или се касае за бъдещо събитие, зависещо от волята на една от страните - потестативно условие, във всички случаи следва да се изведе от самата уговорка в договора, обективираща условието. Или, преценката за това, каква е правната характеристика на условието, като модалитет на договорното съдържание, е винаги обусловена от обективираните в договора насрещни, съвпадащи волеизявления на страните. За да е приложима законовата фикция на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД, според която, условието, макар и фактически да не е настъпило, се счита за сбъднато, е необходимо да бъде доказано, че ответникът е попречил за сбъдване на условието и неговото поведение може да се квалифицира като недобросъвестно. Недобросъвестността като юридически факт е елемент от фактическия състав на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД. В случая недобросъвестността на контрагента не е въведена като законова презумпция - не се изразява в знание на правнозначими обстоятелства, които би следвало да мотивират лицето да има различно от вече проявено поведение. Понятието недобросъвестност по см. на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД означава психическото отношение на съконтрахент към извършено от него неправомерно деяние, като по съдържание недобросъвестността се покрива с умисъла като форма на вина.

Според решение № 204 от 18.07.2025 г. по к. т. д. № 1056/2024 г., Т. К., І Т. О. на ВКС - Законът въвежда фикция, че условието се счита за настъпило, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно попречи то да настъпи, като преценката относно фингираното сбъдване на условието, следва да се осъществи по правилата на логиката при съпоставка между поведението на страната и закономерния ход на събитията, като се отчете интересът на страните в предметната рамка на сключения договор /в този смисъл решение № 7 от 19.04.2017г., т.д. № 53312/2015 г., ВКС, І г.о./. За да е приложима законовата фикция на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД, според която, условието, макар и фактически да не е настъпило, се счита за сбъднато, е необходимо да бъде доказано, че ответникът е попречил за сбъдване на условието и неговото поведение може да се квалифицира като недобросъвестно.

С договора за посредничество от 24.02.2021г. се съдържат уговорки в полза на трети лица по смисъла на чл.22 ЗЗД /К.“ ЕООД и „Смарт пропърти енд фасилити мениджмънт“ ЕООД/ - в случай на извършено посредничество възложителят – обещател да прехвърли собствеността на описани в чл.5, т.1 - 3 недвижими имоти в полза на К.“ ЕООД. С анекс № 2 от 08.06.2021г. към Договор за посредничество от 24.02.2021г., страните по договора за посредничество са постигнали съгласие, че „Мастер Инвест“ООД встъпва във всички задължения на възложителя – обещател / „Евромастер импорт - експорт“ ООД/, както към изпълнителя – уговорящ, така и към третите лица , произтичащи от договора и Анекс № 1, включително и в задълженията му за изплащане на неустойки, като третите лица изрично заявяват, че одобряват встъпването.

Страните не спорят, а и от доказателствата, по делото се установява, че

изпълнител – уговарящ по договора от 24.02.2021г. е извършил фактически действия

по установяване на връзка между договарящите страни и създаване на условия, които са довели до сключване на договор на 08.06.2021г. - Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство между „Мастер инвест“ ООД - суперфициар/купувач, и „Данаос Девелопмънт“ ЕАД - собственик на недвижим имот с идентификатор 68134.2043.4095 по кадастралната карта на София; издадена е фактура № 14 от 22.06.2021г. от „Асет плюс кепитъл“ЕООД с получател „Мастер Инвест“ООД за авансова плащане, съгл.чл.4.1.1 съгл.договор за последничество от 24.02.2021г. за сумата от 234 699,60лв., която е заплатена с преводно нареждане от 18.06.2021г.

С договор за продажба на вземане от 22.05.2023г. „К.“ ЕООД – цедент, е прехвърлило на „Асет плюс кепитъл“ЕООД –цесионер, вземанията си към „Евромастер импорт-експорт“ ООД и „Мастер Инвест“ООД за сумата от 3 234 000 евро, представляваща дължимо

обезщетение вследствие неизпълнение на чл.5 от Договор за посредничество от 24.02.2021г., като няма спор, че цесията е породила действие по смисъла на чл.99 ЗЗД.

В случая ищецът - „Асет плюс кепитъл“ЕООД - изпълнител – уговарящ по договора за посредничество от 24.02.2021г., упражнява правата на третото лице, които е придобил с договора за продажба на вземане от 22.05.2023г.

Страните спорят, след като с уведомление за неизпълнение от 27.01.2022г. „Данаос Девелопмънт“ ЕАД е прекратил Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство от 08.06.2021г., сключен с „Мастер Инвест“ООД, по вина на „Мастер Инвест“ООД, за третото лице „К.“ ЕООД възникнало ли е правото да претендира обезщетение, поради неизпълнението на задълженията от възложителят – обещател да

му прехвърли собствеността върху недвижимите имоти описани в договора за посредничество от 24.02.2021г., при съобразяване на разпоредбата на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД.

Съгласно чл. 21 ЗЗД договорът поражда действия между страните, и след като третото лице не е страна по Предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство от 08.06.2021г., същото не може да твърди и да се позовава на виновно неизпълнение на задълженията по този договор от страна на „Мастер Инвест“ООД по смисъла на чл. 79 ЗЗД, съответно да черпи благоприятни правни последици от това.

Но дори и да се приеме, че третото лице може да се позовава на неизпълнение на задължения от страна на „Мастер Инвест“ООД по предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство от 08.06.2021г., то от изпълнението на този договор

не следва пряко сбъдването на предвиденото условие в полза на третото лице в договора за посредничество от 24.02.2021г., съответно пораждането на правото на третото лице да претендира изпълнение, съответно обезщетение за неизпълнение от възложителят – обещател и съдлъжника, за да може ищецът да се позове на разпоредбата на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД, позовавайки се на виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на „Мастер Инвест“ООД и развалянето на този договор. Това е видно от съдържанието на предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство от 08.06.2021г., с който страните са уговорили условията при които собственикът ще учреди правото на строеж, по смисъла на чл.67 ЗС, а и от уговореното в чл.5, ал.2, ал.3 и ал.4 от договора за посредничество от 24.02.2021г., където страните са уговорили задълженията на възложителя – обещател, от които е видно, че изпълнението на същите е обусловено от различни факти и обстоятелства, свързани с осъществяването на намеренията на страните при извършване на строителството, и които не са предмет на договора за посредничество и не зависят изключително от поведението и волята на страната - „Мастер Инвест“ООД.

От друга страна, не е доказано по несъмнен начин, че „Мастер Инвест“ООД е имало интерес от несбъдването на предвиденото условие в договора за посредничество в полза на третото лице, съответно, че недобросъвестно е попречило то да настъпи, съгласно изискванията на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД, при съпоставка между поведението на страната

и закономерния ход на събитията, като се отчете интересът на страните в предметната рамка на сключения договор/ решение №204 от 18.07.2025г. по к. т.д.№ 1056/2024г., Т.К., І Т.О. на ВКС/.

Видно от доказателствата по делото, а и от твърденията в исковата молба – на 08.06.2021г., в деня на сключване на предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство между „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, и „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД бил подписан протокол към предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство, по силата на който било удостоверено предаването на виза за проектиране от ,ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД

на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД.

Според заключението на съдебно - техническата експертиза, прието в с.з. на 13.05.2025г., което съдът кредитира като неоспорено от страните, обосновано и правилно, на поставения въпрос - дали посочените в писмото за намерение, представляващо част от съдържанието на договор от 08.06.2021 г. между „ДАНАОС ДИВЕЛОПМЪНТ“ ЕАД и „МАСТЪР ИНВЕСТ“ ООД, параметри може да бъде изпълнено въз основа на визата за проектиране, издадена на 29.08.2019 г. /лист 372 по делото/ или за постигане на посочените в писмото за намерение параметри е необходимо издаване на нова виза?, вещото лице е отговорило отрицателно. Отговора на вещото лице е обоснован със следните съображения: Въз основа на анализите изложени в констативно-съобразителната част на настоящата експертиза, намира, че посочените в писмото за намерение параметри, не може да бъдат постигнати, поради принципното не съобразяване с изискванията за застрояването за устройствени зони „Смф2" и „Оз1" по ОУП на СО и определените в съответствие с него параметри на действащия подробен устройствен план. Визата е изцяло съобразена с двете устройствени зони, в които попада имота, техните устройствени показатели, строителни линии и сервитути на инфраструктурните мрежи. За конкретния имот, попадащ в устройствени зони „Смф2" и „Оз1" друга, различна от тази виза не може да бъде издадена. Ограниченията, които тя указва се дължат на устройствените параметри установени с ОУП на СО и ПУП-ИПРЗ одобрен със Заповед № РА50-350/10.05.2019 г. на главния архитект на СО. Възможно е всякакво застрояване в границите на УПИ при спазване на зададените ограничителни линии на застрояване и устройствени показатели.

От изложеното, а и при съобразяване на цитираната практика на ВКС по приложението на разпоредбата на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД, обективирана в решение № 161 от 19.07.2018г. по т.д.№ 1561/2017г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС и решение № 204 от 18.07.2025 г. по к. т. д. № 1056/2024 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, следва извод, че съвкупният анализ на доказателствата по делото не установява, че с фактически и правни действия ответникът „МАСТЪР ИНВЕСТ“ ООД е попречил за сбъдване на условието, предвидено в договора за посредничество от 24.02.2021г. в полза на трети лица по смисъла на чл.22 ЗЗД, и неговото поведение може да се квалифицира като недобросъвестно по смисъла на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД със съдържанието разяснено в решение № 161 от 19.07.2018г. по т.д.№ 1561/2017г., Т. К., ІІ Т. О. на ВКС, за да може да се приеме за приложима законовата фикция на

чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД по отношение на правата на третото лице по договора за последничество, след като визата за проектиране по отношение на процесния имот, предмет на предварителен договор за учредяване на право на строеж и строителство от 08.06.2021г., е предоставена от „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, като не могат да бъдат осъществени инвестиционните намерения, посочени в писмото за намерение, представляващо част от съдържанието на договор от 08.06.2021г.

Предвид изложеното, предявените искове са неоснователни, като не се налага обсъждането на други доказателства по делото, включително и свидетелките показания на разпитаните свидетели, тъй като същите не могат да обосноват различни изводи от направените по отношение правото на третото лице да се позовава на виновно неизпълнение на задължения от страна по договор, различен от този от който черпи права, както и за липсата на предпоставките на приложението на разпоредбата на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД.

Предвид изложеното неоснователни са възраженията във въззивната жалба за допуснати съществени нарушения, изразяващи се в :

неприлагане на правилата за тълкуване на договорите съгласно чл.20 ЗЗД, съответно извеждането неправилен извод, че ищецът е имал задължение не само за посредничество, изразяващо се в свързване на страните по сделката Евромастер и Данаос Дивелъпмънт, но и задължение за „съдействие“, което касаело целия процес на развитие на инвестиционното намерение по застрояване на имота и завършване на сградите, продажбата на обектите в тях и управлението на етажната собственост.

неоснователно приемане от съда, че ищецът не е изпълнил задълженията си, след като на няколко места в процесния договор и анексите към него неколкократно се споменава, че задълженията на ищеца се изчерпват със сключването на сделка между собственика на имота и ответниците каквато се явява процесния Предварителен договор за Учредяване на право на строеж върху недвижим имот и строителство.

неправилен извод на първоинстанционният съд, че оспорването на ПУП - а при наличието на издадена виза за проектиране е абсолютна пречка за извършване на действия по проектиране.

задължението на ответниците по чл. 3.2. от горепосочения предварителен договор, вследствие чието неизпълнение от страна на ответниците този договор е развален/прекратен, по никакъв начин не зависи от съдебното производство образувано по повод обжалването на ПУП-а при положение, че разполагат с виза за проектиране.

• неоснователно е възражението на ответниците, че не са могли да проектират заради невалидна виза е напълно, предвид заключението на допусната и назначена СТЕ, според заключението на която - предадената между страните по процесния предварителен договор за учредяване правото на строеж сключен на 08.06.2021г. с „Данаос Девелопмент“ ЕАД виза за проектиране е изцяло съобразена с двете устройствени зони „Смф2“ и „ОзГ по ОУП на СО, в които попада имота, техните устройствени показатели, строителни линии и сервитути на инфраструктурните мрежи; изрично вещото лице е посочило, че за конкретния имот друга различна от тази виза не може да бъде издадена. Следва да се приеме, че ответниците са били в забава и ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, ЕИК 131403114 е

развалило/прекратило предварителен договор сключен на 08.06.2021 г. именно по тяхна вина.

„МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД, ЕИК 206536754 е лицето, което има интерес от несбъдване на условието и предвид това, че именно поради вина на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД, ЕИК 206536754 същото няма как да настъпи, то съгласно разпоредбата на чл. 25 се приема, че условието е настъпило и задължението на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД, ЕИК 206536754 към „К.“ ЕООД, ЕИК 175121262 по чл. 5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021 г. е падежирало.

налице пълно неизпълнение от страна на „МАСТЕР ИНВЕСТ’ ООД, ЕИК 206536754 и съответно „ЕВРОМАСТЕР ИМПОРТ-ЕКСПОРТ” ООД, ЕИК 121833797 на задълженията на двете дружества към „К.“ ЕООД, ЕИК 175121262 по чл. 5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021 г. Вследствие на това неизпълнение за „К.“ ЕООД, ЕИК 175121262 са възникнали вреди в размер на стойността на непрехвърлените му имоти посочени в чл. 5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021 г.

първонстанционния съд е направил грешен извод за това, че св. Д., съответно управляваното от него дружество .Данаос Девелопмънт“ ЕАД е знаело не по-късно от 20.05.2021г. за обжалването на процесния ПУП. Станало ясно от разпита на св. Д., че той нито е видял тази жалба нито някой му е казал в този момент, че освен подадената жалба има образувано и съдебно производство по оспорване на процесния ПУП.

Предвид изложените мотиви, че третото лице, чиито права са предявени в настоящето производство, не може да се позовава на виновно неизпълнение на задължения от страна по договор, различен от този от който черпи права, и за липсата на предпоставките на приложението на разпоредбата на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД, възраженията относно съдържанието на правата и задълженията на ищеца по договора за посредничество, при тълкуването на уговореното между страните по правилата на чл. 20 ЗЗД, са неоснователни, тъй като в случая ищецът е предявил правата на третото лице по чл. 5 от договора, които е придобил чрез цесия, а не на правата на „Асет плюс кепитъл“ЕООД, като

изпълнител – уговарящ.

Вторият ответник е заплатил уговореното възнаграждение по чл.4 от договора за посредничество от 24.02.2021г. за сключения предварителен договор за учредяване правото на строеж сключен на 08.06.2021г., но в чл.1 договора за посредничество изпълнителят - уговорящ е приел да извърши посредничество и съдействие за сключване на договор със собственика „Данаос Девелопмент“ ЕАД за учредяване на право на строеж срещу строителство/право на строеж срещу обезщетение/, за изграждане на жилищен комплекс в процесния недвижим имот, до какъвто краен резултат не се е стигнало, въпреки извършените фактически и правни действия от страните. В този смисъл е и съдържанието на предварителен договор за учредяване правото на строеж сключен на 08.06.2021г., в който страните са уговорили условията, при изпълнението на които собственикът ще учреди с нотариален акт правото на строеж по смисъла на чл. 67 ЗС на суперфициара в процесния недвижим имот/чл. 2.1 от договора/ т.е. този договор има подготвителен характер в отношенията между страните, доколкото не е със съдържанието по чл. 19, ал.2 ЗЗД, и като съдържание и форма не удостоверява учредяване на право на строеж срещу строителство/право на строеж срещу обезщетение/, поради което не удостоверява по несъмнен начин пълно изпълнение на задължението от страна на изпълнителят – уговорящ по договора за посредничество от 24.02.2021г., което е условие за възникване на задължението към третите лица по чл. 5 от същия договор.

По същите съображения неоснователни са и възраженията, за: неправилни изводи от страна на съда относно оспорването на ПУП - а при наличието на издадена виза за проектиране; задължението на ответниците по чл. 3.2. от горепосочения предварителен договор няма нищо общо и по никакъв начин не зависи от това дали има съдебно производство или не; посочването от вещото лице, по допуснатата СТЕ, че за конкретния имот друга различна от тази виза не може да бъде издадена; ответниците са били в забава и ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, ЕИК 131403114 е развалило/прекратило предварителен договор сключен на 08.06.2021 г. по тяхна вина; св. Д., съответно управляваното от него дружество .Данаос Девелопмънт“ ЕАД е знаело не по-късно от 20.05.2021г. за обжалването на процесния ПУП. В допълнение следва да се посочи, че въззивника не сочи, от къде следва извода, че „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД е лицето - „което има интерес от несбъдване на условието и предвид това, че именно поради вина на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД същото няма как да настъпи“, за да се приеме, че съгласно разпоредбата на чл.25 ЗЗД условието е настъпило и задължението на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД, ЕИК 206536754 към „К.“ ЕООД, ЕИК 175121262 по чл. 5 от процесния Договор за посредничество от 24.02.2021 г. е падежирало. В част от мотивите към възраженията си срещу извода на съда, че оспорването на ПУП-а при наличието на издадена виза за проектиране е абсолютна пречка за извършване на действия по проектиране, въззивника признава, че „пречка евентуално би могла да възникне за издаване на разрешение за строеж в бъдещ момент когато такова бъде поискано и ако към този момент все още е налице съдебно производство по оспорване на ПУП-а. Няма обаче никаква законова пречка да се осъществява процеса по проектиране и ответниците да изпълнят задължението си по чл. 3.2. от горепосочения предварителен договор“, което е в подкрепа на извода, за липса недобросъвестно по смисъла на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД поведение от страна на „МАСТЕР ИНВЕСТ” ООД. При тези факти следва да бъде споделен крайният извод първоинстанционния съд, че „няма как ответниците да носят отговорност за невъзможността изобщо да се постигнат параметрите на застрояване, във връзка с които са сключени както договора за посредничество, така и договора с Данаос“.

Предвид изложеното обжалваното решение следва да бъде потвърдено, като правилно и законосъобразно.

Предвид разпоредбата на чл. 78, ал.3 ГПК и изхода на спора в настоящата съдебна инстанция ищецът – въззивник следва да заплати направените разноски от ответниците

във въззивното производство – по 33 233,97 евро за всеки един – за адвокатско възнаграждение, съразмерно с отхвърлената част от исковете.

По тези мотиви, и на основание чл. 271, ал.1, предл.1 ГПК и чл. 272 ГПК Софийският апелативен съд