Решение № 1024 от 28.7.2025 г. на Апелативен съд - София по дело № 2020/2024 г.

Производството е по реда на чл. 258 – 273 вр. чл. 294 ГПК. С решение № 779 от 4 февруари 2019г. по гр. д. № 11330/2016г. Софийски градски съд, ГО, 13 състав е прогласил нищожността на Договор № ДИ-016-03- 014/08.07.2016г. за прекратяване на съсобственост между държавата и юридическо лице, по силата на който ДЪРЖАВАТА, представлявана от Областен управител на област София-град, е продала на „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД с ЕИК 106626962 следния недвижим имот, а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот с идентификатор 68134.406.3 с площ от 1191 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, с номер по предходен план: 396, квартал 533, намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „•••“ № 58 с граници: поземлен имот с идентификатор 68134.405.126, поземлен имот с идентификатор 68134.406.158 и поземлен имот с идентификатор 68134.406.1., поради накърняване на добрите нрави- чл.26, ал. 1, предл.трето ЗЗД; прогласил е нищожността на Договор № ДИ-017- 03- 015/08.07.2016 г. за прекратяване на съсобственост между държавата и юридическо лице, по силата на който ДЪРЖАВАТА, представлявана от Областен управител на област София-град, е продала на „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД, с ЕИК 106626962 следния недвижим имот, а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот с идентификатор 68134.406.2 с площ от 1 376 кв. м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, с номер по предходен план: 397, квартал 533, намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „•••“ № 58 с граници: поземлен имот с идентификатор 68134.406.1, поземлен имот с идентификатор 68134.406.157 и поземлен имот с идентификатор 68134.406.163, поради накърняване на добрите нрави - чл. 26, ал. 1, предл.трето ЗЗД; прогласил е нищожността на Договор № ДИ-018- 03- 016/08.07.2016г. за прекратяване на съсобственост между държавата и юридическо лице, по силата на който ДЪРЖАВАТА, представлявана от Областен управител на област София-град, е продала на „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД, с ЕИК 106626962 следния недвижим имот, а именно: 8414/10000 ид. части от поземлен имот с идентификатор 68134.406.1 с площ от 4762 кв.м., по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, с номер по предходен план: 395, квартал 533, намиращ се в гр. София, район „Оборище“, бул. „•••“ № 58 с граници: поземлен имот с идентификатор 68134.405.116, поземлен имот с идентификатор 68134.406.3, поземлен имот с идентификатор 68134.405.126 поземлен имот с идентификатор 68134.406.158, поземлен имот с идентификатор 68134.406.157, поземлен имот с идентификатор 68134.406.163 и поземлен имот с идентификатор 68134.406.2., поради накърняване на добрите нрави - чл.26, ал. 1, предл.трето ЗЗД; осъдил е „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД с ЕИК 106626962 да заплати на ДЪРЖАВАТА, представлявана от министъра на регионалното развитие и благоустройството, разноски в размер на 6030 лв. и 300 лв. за юрисконсултско възнаграждение. С решение № 261503 от 4 май 2022г., постановено по посоченото дело, СГС е допуснал поправка на очевидна фактическа грешка в основното решение, като е постановил, че в диспозитива на решението като първи и втори абзац се добавят два нови диспозитива, както следва: „ ОТХВЪРЛЯ предявените от ДЪРЖАВАТА, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството, против „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД с ЕИК 106626962 главни искове с правно основание чл.26, ал., предл. първо ЗЗД за прогласяване нищожност на сключените между Държавата чрез областния управител на област София-град и „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД, с ЕИК 106626962 договор № ДИ-016-03-014/8.07.2016 г., договор № ДИ-017-03- 015/8.07.2016 г. и договор № ДИ-018-03- 016/8.07.2016 г. поради противоречието със Закона, като неоснователни и ОТХВЪРЛЯ предявените от ДЪРЖАВАТА, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството против „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД с ЕИК 106626962 евентуални искове с правно основание чл.26, ал., предл. второ ЗЗД за прогласяване нищожност на сключените между Държавата чрез областния управител на област София-град и „ЕВРОТРАНСБИЛД“ ЕООД, с ЕИК 106626962 договор № ДИ-016-03-014/8.07.2016 г., договор № ДИ-017-03- 015/8.07.2016 г. и договор № ДИ-018-03- 016/8.07.2016 г. поради заобикалянето на Закона, като неоснователни. „. Въззивното производство е образувано по въззивна жалба на ответника „Евротрансбилд“ ЕООД срещу решението по гр. д. № 11330/2016г. на СГС, ГО, 13 състав, в частта му, в която предявените искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, са били уважени. Държавата, чрез министъра на регионалното развитие и благоустройството, е оспорила въззивната жалба. С въззивното решение, постановено по в. гр. д. № 2163/2019г. на САС, при първоначалното разглеждане на въззивна жалба, САС /в мнозинството си/ е отменил решението на първоинстанционния съд в обжалваната част и вместо това е отхвърлил исковете с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Това решение е било отменено от ВКС и по този начин е образувано настоящото въззивно производство по реда на чл. 258 – 273 вр. чл. 294 ГПК за повторно разглеждане на делото. То е върнато за ново разглеждане от въззивния съд с решение № 462/09.07.2024г по гр. д. № 4333/2022г. на ВКС, III ГО, с което със задължителни за въззивния съд указания е указано да се допусне изслушване на нова допълнителна тричленна съдебно-техническа експертиза, която да отговори на задачите, поставени от ищеца в молбата му на л. 126 от делото на АС, както и на служебно формулираните от ВКС задачи в мотивите към отменителното му решение; указано е от ВКС и, че въззивният съд следва да отрази в мотивите към решението своята решаваща дейност по спора и да посочи в акта, който ще постанови по съществото на спора, и мотивирано кое/и от заключенията на изслушаните по делото експертизи възприема и защо. Софийски апелативен съд, като въззивна инстанция, в рамките на правомощията си, уредени в чл. 269 ГПК, съобразно и разясненията, дадени в ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. дело № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС, при повторното разглеждане на въззивната жалба, с оглед връщането на делото за ново разглеждане по същество на спора, е длъжен да изходи от положението, че обжалваното решение е валидно и допустимо в обжалваната част. По съществото на спора и косвено по правилността на решението, постановено по исковете по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, в рамките на спорния предмет, очертан с отменителното решение на ВКС, дал задължителни указания по прилагането и тълкуването на закона /чл. 294, ал. 1 ГПК/, въззивният съд намира следното: Ищецът – Държавата чрез МРРБ, поддържа, че е налице нееквивалентност в престациите по договорите за продажба на имоти – частна държавна собственост № № ДИ – 016 – 03 – 014/08.07.2016г., ДИ – 017 – 03 – 015/08.07.2016г. и ДИ – 018 – 03- 016/08.07.2016г., поради това, че са сключени при оценка малко над данъчната оценка на имотите. Счита, че като се отчете местонахождението им, размера, обществената значимост и всички останали характеристики на процесните имоти, тяхната реална пазарна цена е многократно по-голяма. Акцентира върху обстоятелството, че въпреки че законът не забранява продажбата на имоти – частна държавна собственост, стига продажната цена да е над данъчната оценка, това не означава, че цена, многократно по-ниска от пазарната цена, няма за правна последица нарушаване на възприети от обществото морални и етични норми. Илюстрира изложеното с договор за учредяване на ипотека върху целия съсобствен имот от 8 250 кв. м като обезпечение за получен кредит в размер на 14 700 000 евро – индиция според ищеца за огромната разлика между реалната пазарна оценка на процесните имоти и продажната им цена по сключените договори с ответника. С тези обстоятелства, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД е обосновано искане към съда да прогласи и трите процесни договори за нищожни. Ответникът е оспорил основателността на тези искове с възражения, че ищецът сам е определил цената без преговори между страните и въз основа на изготвени от него пазарни оценки на имотите, възложени на оценители, въз основа на приети от държавата правила в ЗДС и ППЗДС. За да постанови решението си по предявените искове по чл. 26, ал. 1, предл. първо и второ ЗЗД, първоинстанционният съд е приел, че исковете за прогласяване нищожност на процесните договори поради нарушение на закона са неоснователни поради това, че не са установени твърдените нарушения на закона, не е установено и заобикаляне на закона. Поради отхвърлянето на тези искове, съдът е пристъпил към разглеждане на евентуалните искове за прогласяване на нищожност на договорите поради накърняване на добрите нрави, решението по които е предмет на инстанционен контрол. В обжалваното решение съдът е приел, възприемайки заключението на първоначалната експертиза, в което е взето предвид възможно строителство на терена, и като е съобразил, че такова може да се осъществи след провеждане на съответни процедури и, че оценката по метода на остатъчната стойност следва да има по-голяма тежест във формиране на крайния размер на цената на имотите, е достигнал до извод, че продажните цени на имотите са в пъти по-малки от пазарните, т.е., че е налице съществена неравностойност на престациите на страните по договорите, като продажната цена е около 30 пъти по-малка от действителната цена, имайки предвид и вземане от 29 000 000 лв., за обезпечаването на което имотът е бил ипотекиран. Във връзка с тези изводи съдът е посочил, че не възприема заключението на повторната експертиза, в което статутът на терена е оценяван като статичен, а възможността за бъдещо застрояване е определена на нула и това е довело до определяне на нереално ниски цени. Така СГС е формирал краен извод, че полученото от държавата практически е „нищо с оглед стойността на продаденото“, като престацията на купувача е около 20 пъти по-ниска от действителната пазарна, което практически е равносилно на липса на престация. Жалбоподателят е изразил недоволство от приетото от съда по исковете по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД с оплаквания за необосновани констатации въз основа на неубедително заключение на експертиза, изготвено от некомпетентно вещо лице и при използване на неподходящи методи за оценка и на неподходящи пазарни аналози, - че на процесните терени има възможност за застрояване, въпреки специфичните правила и нормативи за устройство и застрояване, и при прието „въображаемо допълнително застрояване“ въз основа на бъдещи несигурни събития. Поддържа, че релевантно за правилното решаване на спора е установяване на цената на имотите към датата на процесните сделки и за тази цел следва да се изходи от положението, че застрояването е забранено въз основа на подробен устройствен план от 2015г. Сочи още, че за стойността на терена не може да се изхожда от стойността на вземането, за която е сключен договор за ипотека 10 години преди датата на сключване на процесните сделки. Жалбоподателят, във връзка с изложеното, счита, че е следвало да се възприеме заключението на втората СОЕ и въз основа на него да се достигне до извод, че разликата в цените е в размер на 89 816, 13 лв. или 12 % - разлика напълно допустима и несъществена. Сочи, че втората поред СОЕ не е оспорена от страните и е изготвена професионално въз основа на близки пазарни аналози с предмет на сделките само голата собственост с прехвърлител СО. Въз основа на изложеното иска отмяна на решението в обжалваната част и вместо това отхвърляне на исковете с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Насрещната страна – държавата, представлявана от министъра на регионалното развитие и благоустройството, е оспорила въззивната жалба. Поддържа, че законосъобразно съдът е възприел заключението на вещото лице Х. и независимо от забраната за ново строителство по отношение на построените имоти, е допустима намеса за кв. 532 за консервационно – реставрационни дейности и промяна на функцията, поради което вещото лице правилно е допуснало, че за построените в процесните имоти сгради бъдещият инвеститор би могъл да извърши реставрация на съществуващи сгради, след което да промени функцията им, въпреки съществуващия ПУП. Сочи, че този извод се потвърждава и от вещото лице О. /изготвил заключение по повторната СОЕ/, според който реконструкцията на сградите в процесните имоти е допустима, което има отношение към оценката на имотите, но само вещото лице Х. е отчело това обстоятелство, поради което и разликата между продажната цена и реалната цена е повече от 30 пъти, която е валидна дори и в заключението на вещото лице Х. да има пропуски относно момента на оценка и относно тежестта на двата метода при формиране на крайната оценка. Поддържа още, че напълно обосновано съдът не е кредитирал другото заключение, тъй като дадената в него оценка не отговаря на действителните пазарни цени за имоти, находящи се в централна градска част на столицата, и неправилно е изключена възможност за бъдещо строителство, вкл. допустимото - възможността за реставрация на сградите и хипотетичната промяна на функцията им, - поради което е определил и занижена оценка, в т. ч. и поради ползване на неподходящи аналози. Така е обобщено, че е налице драстична нееквивалентност на престациите в процесните договори за продажба на имоти, като сключени при оценка в десетки пъти, по-ниска от реалната им пазарна цена, въпреки че надхвърля данъчната оценка, тъй като с оглед местонахождението, размера, обществената значимост и всички останали характеристики на процесните имоти, тяхната реална пазарна цена е многократно по-голяма, което личи и от възприетото заключение. Следователно в разглеждания случай предявените искове, предмет на разглеждане и от въззивния съд, са основани на твърдение за нееквивалентност на престациите на страните по договорите за прекратяване на съсобственост между държавата, изявила воля чрез областния управител, и ответника. За да се произнесе по спора, въззивният взе предвид следното от фактическа и правна страна: С договор в писмена форма, вписан в Службата по вписванията, № ДИ – 018 – 03 – 016/08.07.2016г. за прекратяване на съсобственост между държавата и ЮЛ, сключен по реда на ЗДС и чл. 36 ЗС, българската държава чрез областния управител на област София като продавач продава държавната част от недвижим имот /частна държавна собственост/, представляваща 8 414/10 000 ид. части от ПИ с идентификатор 68134.406.1, находящ се в гр. София, район Оборище, бул. „•••“ № 56, с площ от 4 762 кв. м за сумата 391 219 лв. без ДДС, данъчната оценка на имота, вписана и в договора, възлиза на 201 316, 90 лв. С договор в писмена форма, вписан в Службата по вписванията, № ДИ – 017 – 03-015/08.07.2016г. за прекратяване на съсобственост между държавата и ЮЛ, сключен по реда на ЗДС и чл. 36 ЗС, българската държава чрез областния управител на област София като продавач продава държавната част от недвижим имот /частна държавна собственост/, представляваща 8 414/10 000 ид. части от ПИ с идентификатор 68134.406.2, находящ се в гр. София, район Оборище, бул. •••“ № 58, с площ от 1 376 кв. м за сумата 135 433 лв. без ДДС, при данъчна оценка на имота от 73 429, 40 лв. С договор в писмена форма, вписан в Службата по вписванията, № ДИ – 016 – 03-014/08.07.2016г. за прекратяване на съсобственост между държавата и ЮЛ, сключен по реда на ЗДС и чл. 36 ЗС, българската държава чрез областния управител на област София като продавач продава държавната част от недвижим имот /частна държавна собственост/, представляваща 8 414/10 000 ид. части от ПИ с идентификатор 68134.406.3, находящ се в гр.София, район Оборище, бул. „Васил Левски“ № 106, с площ от 1 191 кв. м за сумата 132 218 лв. без ДДС; данъчната оценка на имота е 71 811, 20 лв. Договорите са сключени въз основа на съответни заповеди за прекратяване на съсобствеността № № ДИ – 03 – 016/27.06.2016г., ДИ – 03 – 016/27.06.2026г. /цитирана в договора с номер 015 накрая/ и ДИ – 03 – 014/27.06.2016г., издадени от областния управител на област София след подадени предложения за изкупуване на терена от страна на купувача. Идеалните части, притежавани от ответника от терена, видно и от представен учредителен акт, са апортирани в капитала му от „Дивисима“ ООД – учредител на дружеството – ответник като принадлежащи към част от двуетажна административна сграда, част от тритетажна и част от четириетажна сграда, находящи се съответно на административен адрес бул. „Княз Ал. Дондуков“ № 56 – първата и на бул. „Васил Левски“ № 108, като теренът е описан като УПИ VIII, кв. 533, м. „ГГЦ – Зона А“, получени от „Дивисима“ ООД с договор за замяна от 01.09.2005г., сключен с държавата /представен по делото/. Със заповеди № РА 50 – 319/10.05.2017г., № РА 50 – 318/10.05.2017г. и № РА 50 – 315/10.05.2017г. на главния архитект на СО на ответника е отказано издаването на виза за инвестиционно проектиране за УПИ II – 3 /ПИ с идентификатор 68134.406.3/ чрез надстрояване на съществуваща сграда със 7 етажа; - за УПИ I – 1 / ПИ с идентификатор 68134.406.1/ съответно пристрояване с 12 етажа и надстрояване с 11 етажа, както и за - УПИ III – 2 / ПИ с идентификатор 68134.406.2/ - за едноетажно пристрояване на сграда със статут на недвижима културна ценност, изграждане на 12 –етажна сграда и надстрояване на съществуваща сграда с 9 етажа, всички в кв. 532, м. „Център Зона А – север“, район Оборище, като е прието, че се иска промяна в характера на застрояване, което може да стане с изменение на плана за застрояване, а не с виза за проектиране, както и, че е необходимо изработване на РУП за доказване на кота корниз и предвид факта, че имотът попада в територия с културно – историческо наследство – „защитена територия“, прието е още, че искането противоречи на чл. 11 СПН, одобрени към ПУП за местността, съгласно които в кв. 532 не се допуска пристрояване, надстрояване и ново строителство. Съгласно първоначалното еднолично заключение на съдебна– техническата експертиза, депозирано на 29.11.2017г., ПИ 68134.406.1 с площ от 4 761 кв. м е застроен с 19 застройки с обща застроена площ 3 240 кв. м и РЗП 4 932 кв. м; ПИ 68134.406.2 с 1 375 кв. м е застроен с 11 сгради с обща ЗП 765 кв. м, РЗП 1 023 кв. м; ПИ 68134.406.3 с площ 1 191 кв. м е застроен с 3 сгради с обща ЗП 559 кв. м и РЗП 1 537 кв. м. По сравнителния метод, който се основава на сравнение с подобни пазарни аналози въз основа на реално осъществени сделки, пазарната цена на процесните ПИ след прилагане на корекционни коефициенти за намаление /0.80 от цената е приложена/, доколкото са изследвани застроени имоти, е както следва, съобразно поправките в заключението, : 16 453 101, 92 лв., 4 754 193, 25 лв. и 4 115 003, 02 лв. или общо 25 322 298, 19 лв. Вещото лице е изразило мнение, че е напълно достатъчно най-приемливо и вярно да се възприеме като пазарна цена оценката, дадена по сравнителния метод. Като аналози са използвани сделките с Кинотеатър Сердика и хотелски комплекс Сердика; продажба на ПИ със сграда, отредена за посолски нужди, през 2015г.; договор за учредяване на ипотека от 2006г. върху процесните имоти без построените в тях сгради за отпускане на банков кредит от 14 700 000 евро /за тази сделка не е приложен корекционен коефициент/; продажба на имот, застроен с посолството на Словакия; договор от 2016г. за учредяване на ипотека върху терена на бившето кино Сердика за обезпечаване на вземане от 22 600 000 лв. Пояснено е, че с остатъчния метод се изследва потенциала на имота при съобразяване на градоустройствените показатели на ОУП и СПН към него, т.н. метод на предприемача, съгласно който остатъчната стойност се извежда като се отчете пазарната стойност на завършена сграда, предмет на бъдещо строителство и от нея се приспаднат всички видове разходи, свързани с предприемаческа инициатива, както и печалбата на предприемача и цената на риска. Съгласно специфичните правила и нормативи за устройство и застрояване към ПУП за м. Център Зона А – север - чл. 11 за кв. 532 не се допуска пристрояване, надстрояване и ново строителство, като е предвидено запазване на съществуващите сгради в имотите, част от които са със статут на недвижима културна ценност – „местно значение“; степента на допустима намеса за кв. 532 е за консервационно-реставрационни дейности, промяна на функция, но съществуващият обем на сградите следва да се запази. В имот ПИ 68134.406.1 със статут на недвижими културни ценности с местно значение са 5 сгради. Вещото лице е изчислило остатъчна стойност на имотите към м.12.2017г., както следва: ПИ 68134.406.1 - 11 611 364, 42 лв.; ПИ 68134.406.2 – 2 406 903, 49 лв.; ПИ 68134.406.3 - 4 638 413, 80 лв. – общо 18 656 681, 71 лв. В съотношение 80 % към 20 % между сравнителния и остатъчния метод общата пазарна стойност е определена на 23 989 174, 90 лв. При приемане на заключението вещото лице е уточнило, че сградите като даденост имат отношение към оценката на имотите и се търси цена без тях, но ЗП може да бъде променен. За да обоснове високата цена на имотите, вещото лице е уточнило, че цената на имотите е висока, защото се касае за имот в центъра на София и сградите, които не са паметник на културата, могат да бъдат реновирани, така че да бъдат използвани; при остатъчния метод е използван коефициент за съсобственост – корекция за наличие на съществуващо застрояване /0, 70 – видно от заключението/. Уточнено е още, че като база е използвана цена на кв. метър в размер на 2 700 евро за РЗП на възможно допълнително застрояване и ползваните сравнителни аналози за земя и сгради не са на сделки на изкупуване на идеална част от имот – собственост на държавата или община от друг съсобственик, извършени в годината на сключване на процесните договори, понеже според вещото лице цените „в годините не търпят промяна“, защото имотите са „значими“. Поради оспорването на това заключение от ответника, оспорвал и компетентността на вещото лице като оценител на недвижими имоти към КНОРБ и поради невписването му в клас „Оценителни експертизи“, е допуснато изслушване на повторно заключение на СОЕ. Съгласно повторното еднолично заключение на СОЕ, депозирано на 26.11.2018г., процесните имоти 68134.406.1, 68134.406.2 и 68134.406. 3 попадат в устройствена зона Ц2 – Зона на стария градски център и в трите имота не се допуска надстрояване, пристрояване и ново строителство – чл. 11 СПН към ПУП, от площта на първия имот от 4 761 кв. м върху 3 239 кв. м има отстъпено право на строеж, а от площта на втория от 1 375 кв. м върху 765 кв. м има отстъпено право на строеж, по отношение на третия имот - от площта от 1 191 кв. м върху 559 кв. м има отстъпено право на строеж, като в посочените площи на правото на строеж не са включени необходимите за функционирането на сградите площи, като и за трите имота параметрите по ОУП не могат да бъдат достигнати поради ограничителните условия в СПН. Вещото лице е уточнило, че е използвало за извеждане стойността на процесните имоти разходен подход – при който се отчитат разходите за създаване на обекта; приходен подход – при който се използва методът на капитализиране на бъдещи приходи от наем и сравнителен метод – при него се използва посредствено сравнение със сходни/подобни обекти. Съгласно разходния подход за ПИ 68134.406.1 – стойността е 1 861 902, 80 лв., за ПИ 68134.406.2 – 388 186 лв. и за ПИ 68134.406.3 – 579 846, 39 лв. По приходния метод стойността на имотите е определена на 2 347 128, 30 лв.; 481 395, 85 лв. и 732 477, 77 лв. По сравнителния метод, въз основа на реализирани продажби от СО, без да са открити аналози като възложените – изкупуване на ид. част от съсобственик при терен, застроен със сгради, върху които продавачът запазва правото си на собственост и собственост на трети лица и на база средна индикативна цена, са определени следните стойности на имотите: 1 650 454 лв.; 476 660 лв. и 412 873 лв. В съотношение 15, 15 към 70 - метод на вещна стойност, метод на капитализиране и на посредствено сравнение, цената на кв. м. за ПИ 68134.406.1 е определена на 375, 27 лв. и след приспадане на цената на правото на строеж от цената на земята се получава индикативна пазарна цена на имота от 553 572 лв.; за ПИ 68134.406.2 цената на земята е 337, 53 лв. за кв. м и след приспадане на цената на правото на строеж от изчислената цена на земята вещото лице изчислява индикативна пазарна цена от 158 848 лв.; за ПИ 68134.406.3 стойността на земята е 407, 94 лв. за кв. м и след приспадане на цената на правото на строеж от цената на земята индикативната пазарна цена на този имот е 177 390 лв. ПИ 68134.406.1 е застроен с 19 сгради с различен режим на собственост; в ПИ 68134.406.2 има 11 сгради също с различен режим на собственост и в ПИ 68134.406. 3 са налице 3 сгради също с различен режим на собственост, като всички сгради са с различно предназначение. Изрично в това заключение е уточнено, че собственикът на трите процесни имоти няма възможност да реализира върху тях каквото и да било пристрояване, надстрояване и ново строителство. При приемането на заключението вещото лице е уточнило, че е дало оценка на целите имоти, взело е и становище, че смяната на предназначението на някои от имотите /сградите/ няма да се отрази на оценката на терена, тъй като „отстъпеното право на строеж съществува“, като към момента на неговото изследване нито една от съществуващите сгради няма статут на паметник на културата от национално или местно значение. Съгласно заключението на тричленната СТОЕ, депозирано на 09.11.2020г. при първоначалното разглеждане на въззивната жалба, при използвани методи за оценка сравнителен, доходен и инвестиционен - вариант на остатъчния метод, при относителна тежест на всеки 60 %, съответно по 20 %, пазарната оценка към м.04.2016г. на ПИ с идентификатор № 68134.406.1 с площ от 4 761 кв. м по скица: възлиза на 499 601 лева или 255 442 евро; ПИ с идентификатор № 68134.406.2 с площ от 1 375 кв. м по скица: възлиза на 143 393 лева или 73 316 евро; ПИ с идентификатор № 68134.406.3 с площ от 1 191 кв. м по скица: възлиза на 143 674 лева или 74 459 евро. Справедливата пазарна стойност сумарно за трите процесни ПИ към месец април през 2016 г., възлиза общо на: 786 668 лева или 402 217 евро. Изрично е уточнено, че от получената сравнителна пазарна стойност на терена в трите процесните ПИ /определена на база сравними обекти и анализ и на реално извършени сделки с подобни имоти в целия т. н. Център/, калкулирана при имагинерни условия без ограниченията на строителния мораториум по сега действащия ПУП, е приспадната стойността на максималното цялостно право на строеж, с което е получена стойността само на голата собственост върху земята, без правото на каквито и да е надстроявания и пристроявания, т. е. без правото на осъществяване на допълнителна разгъната застроена площ. При приемане на заключението е уточнено, че строителният мораториум не забранява реставрацията на съществуващия фонд, но същият е „силно амортизиран“ и сградният фонд е много разнообразен, като сериозна промяна във функциите не може са извърши, защото сградите не го позволяват, като „голямата сграда“, изградена там, е паметник на културата и в този смисъл промени – реставрация и консервация – могат да се извършват само вътре, но самата конструкция е гредоред и в лошо съС.ие и по-скоро подлежи на укрепване. В допълнителното заключение на тричленната СТОЕ, депозирано на 28.02.2022г., е уточнено, че при игнориране на строителния мораториум следва са се проектира нов ПУП и максималните заложени параметри на устройствената зона биха могли да се реализират, ако собственикът на терена изкупи всички сгради и постройки и ги разруши, като сградите – паметници на културата не могат да се премахнат, а всички ремонти и реконструкции следва да се съгласуват с Националния институт за недвижимо културно наследство и такава възможност е изследвана в основното заключение на тричленната СТОЕ, в което теренът хипотетично е приет като свободен от всякакви ограничения и е определено правото на строеж за максималната според параметрите на устройствената зона нова застройка. В изпълнение на указанията на ВКС САС е допуснал изслушването на допълнителна тричленна съдебно-техническа експертиза, която да отговори на задачите, посочени в мотивите към решението на ВКС, - тези, поставени в молбата на ищеца – ответник по въззивната жалба на л. 126 от описа на САС по в. гр. д. № 2163/2019г. и на поставените от съда задачи в мотивите към решението на ВКС, - да се даде оценка на процесните имоти по остатъчния метод и по сравнителния метод, с извеждане на стойността след сравнение с достигнати пазарни стойности за други подобни имоти /терени/, които са били предмет на реални сделки към 08.07.16г. /с допустимото няколкомесечно отклонение/, като използваните за сравнение имоти /терени/ трябва да са: вариант 1. С подобна на процесния площ, местонахождение и гъстота /плътност/ на застрояване със сгради, самостоятелни обекти на собственост, които изцяло или отчасти са стари и амортизирани; вариант 2. Подобни по площ и местонахождение, но незастроени или с незначително частично застрояване; вариант 3. Подобни по площ и местонахождение, но застроени изцяло или частично с обновени и/или реставрирани заварени сгради, представляващи самостоятелен обект на собственост. Въз основа на вариантите ВКС е указал, че експертизата следва да даде отговор и влияе ли и с колко/в процентно изражение/ върху пазарната цена на имота /терена/ възможната реконструкция и реставрация на намиращите се в него сгради, собственост на лица, различни от собственика на терена. В заключението на тази допълнителна тричленната СТЕ, изслушана в изпълнение на указанията на ВКС, също е изходено от положението, че действащият устройствен план за регулация и застрояване на м. „Център – Зона А север“, обхващащ и района на процесните имоти, одобрен с решение на СОС от 23.07.2015г., и специфичните правила към него, - чл. 11 за кв. 532, не се допуска пристрояване, надстрояване и нова строителство, т.е. за трите ПИ е постановен пълен мораторуим за допълнително строителство. Експертите са взели предвид, че със заповед № РД9Д-7 от 11.09.2018г. на Заместник Министъра на културата е записано следното: „ Декларирам обект: „Комплекс „Княжески конюшни (шал) и царски гараж“, кв. 532, местност „Център - Зона А - север“, район „Оборище“, ПИ с идентификатори 68134.406.1, 68134.406.2 и 68134.406.3 по КК на гр. София с предварителна класификация групова историческа, архитектурно-строителна и урбанистична недвижима културна ценност и с предварителна категория „местно значение“.... 2.Предписания за опазване на охранителната зона на ГНКЦ: 2.1.Изисква се: съхраняване на съществуващото застрояване или неговата подмяна при запазване на същите обемно-пространствени параметри, начина и характера на застрояване. Съхраняване на свободното дворно пространство и изготвяне на цялостен проект за неговото благоустрояване.... “. В това заключение е обобщено, че за процесните три ПИ, обхващащи целия квартал № 532, отново еднозначно е потвърден пълният мораториум за каквото и да било допълнително на вече наличното строителство. Вещите лица са уточнили, че в методиката им за оценка са включили сравнителен метод. Изяснено е, че е извършен анализ на конкретни приватизационни сделки между от една страна: СО, а от друга: юридически или физически лица. Анализирани са данните на 11 броя съпоставими по придобивани права аналози, съставляващи недвижими имоти, - терени, обекти на продажби, извършени във времевия период: от 2012г. до процесната 2016г., в различни локации на целия град София. Имотите са били застроени и продажбите са били в полза на собствениците на наличните в тях сгради. Указаните в приватизационните книжа цени са подробно анализирани, като конкретните стойности са приведени (преизчислени), за да бъдат максимално актуални към процесната 2016г., при отчитане конкретните моменти на сделките, местоположенията на местата, възможностите за допълнителна застройка и други. Определената усреднена единична пазарна продажбена стойност е коригирана със следните коефициенти: - коефициент вертикална планировка, отчитащ съответно наличието или не на оформление в дворните места и евентуално изпълнени благоустройствено- декоративни и озеленителни мероприятия; - коефициент инфраструктура, отчитащ съответно наличието или не на необходимите за функционирането на обектите разнообразни инженерни мрежи; - коефициент достъпност, отчитащ съответствието или не на локалното местоположение и възможностите за пешеходен и автомобилен подходи спрямо изискванията, произтичащи от индивидуалната функция на обектите. Калкулирана е стойността на количествено максималното право на строеж върху трите процесни ПИ, но в имагинерните условия без никакви ограничения на строителния мораториум по сега действащия ПУП. От получената сравнителна пазарна стойност на терена в трите процесни ПИ, калкулирана при имагинерните условия без никакви ограничения на строителния мораториум по сега действащия ПУП, е приспадната стойността на максималното право на строеж, с което е получена стойността само на голата собственост върху земята, без осъществяване на допълнителна разгъната застроена площ поради техническа невъзможност. При оценката на терените в процесните ПИ с помощта на инвестиционен метод (вариант на остатъчния метод) са проучени имагинерните възможности за застройка. Изчислена е максималната застроена, съответно разгънатата застроена площ, която вече е осъществена в процесните ПИ. Установено е, че не е възможно осъществяването на допълнителна, съответно разгъната застроена площ. Изграждането на нови сгради е технически невъзможно, тъй като няма място, като наличните незастроени зони са разпокъсани и малки. От друга страна, носещите конструкции на съществуващите сградни обеми в преобладаващата си част са много стари и евентуалното им надстрояване количествено би следвало прецизно да се анализира в обхвата на един конкретен проектантски процес, който би започнал с подробно обследване. След това е направена прогнозна оценка, макар и силно хипотетична, относно необходимите разходи, преки и съпътстващи, за изпълнението на цялостна реконструкция и основен ремонт на вече наличното строителство, за да бъде доведено то до реално използваемо съС.ие. Изчисленията са с помощта на метод, ползващ чистата стойност на активите, изчислена съответно към процесната 2016г. Данните от използвано списание са прецизирани за нуждите на оценката, като от една страна е отчетено относително по-високото стойностно ниво за град София, а от друга са прогнозирани значителните допълнителни разходи за реновирането на наличната много стара застройка. Прогнозирана е актуалната съответно към процесната 2016г. предполагаема пазарна стойност, която би могла да бъде реализирана при евентуалната продажба на вече реновираните много стари обекти на наличната застройка. Реконструираните и ремонтирани помещения биха могли да се ползват най-вече за офиси, затова е проучен този сегмент от пазара на недвижими имоти. Разликата между пазарната стойност на готовите обекти и строителната стойност на реновирането съставлява брутната печалба (като само една относително по-малка част от тази брутна печалба представлява обезщетението на собственика на земята, т. е. голата стойност на собствеността върху терена; а относително по-голямата част съставлява печалбата на инвеститора, явяващ се собственик на сградите). На база разпределението на брутната печалба в съответните дялове, имагинерно е определена стойността на терена в трите процесни ПИ. На база изчислените стойности въз основа на посочените методи е определена предполагаемата справедлива пазарна стойност на ПИ. Оценката с помощта на сравнителен метод, при съобразяване с осъществените реални сделки, на 8414/10000 идеални части от процесните имоти възлиза на: - ПИ с идентификатор № 68134.406.1 с площ от 4 761 кв. м - 426 383 лева или 218 006 евро; - ПИ с идентификатор № 68134.406.2 с площ от 1 375 кв. м - 123 141 лева или 62 961 евро; - ПИ с идентификатор № 68134.406.3 с площ от 1 191 кв. м - 106 663 лева или 54 536 евро. Общата предполагаема справедлива пазарна стойност, сумарно за трите процесии поземлени имота, актуална към дата: 08.07.2016 г., възлиза общо на: 656 187 лева или 335 503 евро. Оценка с помощта на инвестиционен (вариант на остатъчния) метод, при съобразяване възможността за пълна реконструкция и основен ремонт на съществуващите стари сгради, на 8414/10000 идеални части от процесните имоти: ПИ с идентификатор № 68134.406.1 с площ от 4 761 кв. м: 436 796 лева или 223 330 евро; ПИ с идентификатор № 68134.406.2 с площ от 1 375 кв. м - 90 619 лева или 46 333 евро; ПИ с идентификатор № 68134.406.3 с площ от 1 191 кв. м - 136 150 лева или 69 612 евро. Общата предполагаема справедлива пазарна стойност, сумарно за трите процесни ПИ, актуална към дата: 08.07.2016г., възлиза общо на 663 565 лева или 339 275 евро. Окончателното становище за оценката на 8 414/10 000 идеални части от процесните имоти възлиза на: ПИ с идентификатор № 68134.406.1 с площ от 4 761 кв. м - 430 548 лева или 220 136 евро; - ПИ с идентификатор № 68134.406.2 с площ от 1 375 кв. м - 110 133 лева или 56 310 евро; - ПИ с идентификатор № 68134.406.3 с площ от 1 191 кв. м - 118 458 лева или 60 566 евро. Общата предполагаема справедлива пазарна стойност, сумарно за трите процесни ПИ, актуална към дата: 08.07.2016 г., възлиза общо на: 659 139 лева или 337 012 евро. При изследване възможностите за пълна реконструкция и основен ремонт на наличните много стари сгради, е много трудно реално предварително да се прогнозират адекватни нива за необходимите строителни инвестиции. Уточнено е, че след наложителното първоначално обследване може да се окаже, че реновирането на сградите е технически и финансово нецелесъобразно. Въпреки това, за обемите - паметници на културата няма друга алтернатива, но това ще остане за сметка на собствениците им, като печалбата от реставрационната дейност може да бъде драстично редуцирана, ако изобщо има такава. Тогава дори е възможно стойността на имотите още силно да се понижи, тъй като теренът остава обременен с тежестта на наличната стара застройка, голяма част от която следва да бъде запазена, съхранена и консервирана поради историко- културни, а не икономически съображения. Изчислителните процедури не се съобразяват с това, че собствеността на терена и сградите в случая принадлежи на различни субекти, като методологически е прието, че преобладаващият дял от реализираната при едно изграждане брутна печалба теоретично се пада на самите строителни обекти (87, 50 %), а само неголям дял остава за земята под него (12, 50 %). Конкретните стойности са изведени от калкулациите с помощта на сравнителния метод. Реално обаче собственикът на терена в случая няма никакви права и съответно никаква печалба в процеса на реновирането на старите сгради. Но тъй като достъпът до тях е през терен, негова собственост, то може да се очаква, и то по чисто субективна преценка, единствено конкретното договаряне между страните за ползване на околните за сградите площи при осигуряване на възможностите относно подходи, складиране на материали, паркиране и други оперативни въпроси в хода на самите ремонтни дейности. При анализ на фактическата обстановка в трите процесни ПИ е установено, че не е възможно изграждането на допълнителни нови строителни обеми, тъй като няма място - останалите незастроени зони са разпокъсани и малки. Не могат да се изградят нови сгради, които да не пречат на старите. Това личи и от вече достигнатите с наличната стара застройка максимални нива на плътността на застрояването съответно: 68, 03 % (шестдесет и осем цяло и три стотни процента) за ПИ с идентификатор № 68134.406.1; 55, 64 % (петдесет и пет цяло и шестдесет и четири стотни процента) за ПИ с идентификатор № 68134.406.2 и 46, 94 % (четиридесет и шест цяло и деветдесет и четири стотни процента) за ПИ № 68134.406.3. Озеленяване фактически почти липсва във всичките имоти, освен това, носещите конструкции на съществуващите сградни обеми в преобладаващата си част са много стари и евентуалното им надстрояване количествено би следвало прецизно да се анализира в обхвата на един конкретен проектантски процес, който би започнал с подробно обследване. Следователно не е известно дали старите сгради биха издържали някакви надстройки, макар ограничителната стойност на коефициента за интензивност на застрояването в зоната теоретично би го позволила, съответно: 1, 04 (едно цяло и четири стотни) за поземлен имот с идентификатор № 68134.406.1; 0, 74 (нула цяло и седемдесет и четири стотни) за поземлен имот с идентификатор № 68134.406.2 и 1, 29 (едно цяло и двадесет и девет стотни процента) за поземлен имот № 68134.406.3. При това положение дори да се приеме едно евентуално бъдещо отпадане на сега действащия строителен мораториум за пристрояване и надстрояване, липсват реални технически възможности за осъществяването на такива дейности. Затова и при оценката с помощта на инвестиционен (вариант на остатъчния) метод е моделиран само един процес на пълна реконструкция и основен ремонт на съществуващите сгради, което е в прерогативите само на собствениците на съществуващите сгради, не и на собственика на терена. При приемане на заключението вещите лица са уточнили, че са открили в Агенция по вписванията имоти, които са съпоставими по характер на сделката с процесните. Това са имоти, при които собствеността на наличните сгради и терени е различна, на различни лица и това са сделки по които собственикът на терена във всички случаи е СО, която е продавала терените без сгради, т.е като характер на сделките, тези сделки са съпоставими. Такива сделки са много малко, и то към 2016г., и само два от аналозите са в централната част на гр.София и могат по директно да се съпоставят. Всички други локации са различни, извън градския център. Вещите лица са уточнили още, че подходът им за определяне на корекционните коефициенти е бил много реалистичен, са проучили към съответния момент какви са в съответния регион пазарните нива и то на съпоставими имоти, спрямо пазарните нива в центъра на София и така са определили кореционните коефициенти. И по този начин всички имоти като стойности са приведени към адекватни стойности за центъра на София със съвсем конкретен анализ, и вече така определените стойности са залегнали в сравнителния метод. Когато един незастроен имот се разработва - застроява се, печалбата от разликата между разходите и полученото от продажбата на готови обекти, тази печалба главно се консумира от инвеститора - този който е извършил строителството, - 0, 8750 отива за собственика на сградите. За собственика на земята остава много малък процент, защото, ако процентът е по-висок, самият инвестиционен процес става нерентабилен. В случая собственикът на земята, на голата собственост, практически няма никакви механизми да влияе върху това, какво биха строили собствениците на сградите, защото той не е собственик на сградите. Единствено за това, че правата на собствениците на сградите не се простират върху терена около сградите, може да търси някакво заплащане на право на строеж. Правото на преминаване е свързано с функцията на сградите, то е включено в правото на строеж. Складиране на материали, скелета, работници, паркиране на работна техника, са несъпоставими приходи спрямо евентуално печалбата от реализирането на някаква надстройка. Друг въпрос е, че в процесния случай надстройки са практически невъзможни. Съществува само една жилищна сграда, която евентуално с един етаж може да се надстрои, защото е строена през 50-те години и се очаква конструкцията й да издържи. Всички други са стари сгради, преобладаващата част са гредореди. Там възможностите за надстрояване, без предварително бутане на по-голямата част от сградите, е невъзможно, а бутането е невъзможно, даже и да отпадне мораториума, защото са паметници на културата, т.е. всичко е „под много голям въпрос“ и ще бъде обект на много конкретни проучвания, предпроектни проектантски проучвания. В случай на отпадане на мораториума за строителство, може да се търси увеличаване на плътността на застрояване, така и на коефициента на интензивност. Плътността е изконсумирана, а интензивността не е, но именно с оглед интензивността е възможна само надстройка на една сграда, която е много малка с 10 апартамента, и там вероятно могат още 4 апартамента да се надстроят. Обобщено е, че това са толкова малки възможности, че остойностяването им е несъпоставимо с размерите на терена. Практически отпадането на възможността за застрояване на имотите няма да повлияе на стойността на терена, тъй като реално няма да се променят възможностите. Вещите лица са уточнили още, че определените от тях цени са без ДДС. Уточнено е също изрично, че в това последно изготвено от тях заключение са използвани като база конкретни сделки, като при използване на различни методи винаги се получават леки разлики. В обсъжданото заключение съотношението между сравнителния и инвестиционния метод е 60 % към 40 % и експертите считат, че това съотношение е най – меродавно за определяне на средна пазарна стойност. Подчертали са, че „по - близък до истината е сравнителният метод, като в инвестиционния метод има малко повече предположения“… сравнителният метод използва фактически данни, а при инвестиционния метод също се използват фактически данни, но с малко повече предположения от сравнителния, затова са придали малко по-голяма тежест на сравнителния метод при изследване на средната пазарна стойност. Според ТР № 1 от 15.6.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГК на ВКС и установената съдебна практика по чл. 290 ГПК, добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, на които законът е придал правно значение като критерии за оценка на сделките, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона.Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените нравствено-етични правила на морала. При преценката дали една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави обаче, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Преценката кога една сделка противоречи на добрите нрави се прави като се изхожда от баланса между общоприетите правила за добросъвестност и почтеност при сключването й от една страна и свободата на договаряне (чл. 9 ЗЗД) от друга. Следователно нееквивалентността на насрещните престации не е достатъчно условие, за да обоснове извод, че сделката е нищожна поради накърняване на добрите нрави. Необходимо е изводът дали те са накърнени да се опира и върху анализ на конкретните факти относно действителните отношения между страните с оглед техните интереси и специфичната цел, която ги е мотивирала за сключване на сделката. Само наличието на нееквивалентност, според преценката на съда, на насрещните престации не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предпоставя определянето на равностойността на престациите да се извърши от страните с оглед техния интерес. В тази връзка продажбата по занижена цена може например да бъде основание поначало за унищожаване на договора поради крайна нужда, но не и основание за изначална нищожност само въз основа на формална преценка за стойностите на престациите. Принципно извод за нищожност поради накърняване на добрите нрави може да се формира, когато насрещната престация е практически нулева, липсва престация, тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради накърняване на добрите нрави (решение по чл. 290 ГПК № 24 от 09.02.2016г. по гр. д. № 2419/2015г., ГК, III ГО на ВКС). Нееквивалентността на престациите може да се счита като нарушение на добрите нрави, но еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес, като преценката на съда, както вече се посочи, не може да се ограничи само до формалното съдържание на сделката, изразяващо се в неравностойни по размер насрещни престации. Необходимо е, при тази преценка, да се съобрази дали крайният резултат на договора и неговата цел са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност към момента на сключването му, изхождайки от действителната воля на страните и всички съществуващи към този момент фактически обстоятелства, вкл. дали основанието за сключване на договора е свързано с удовлетворяване на допустим от закона интерес на страните. Съобразно указанията на ВКС в отменителното му решение, въззивният съд, при новото разглеждане на делото, дължи да обективира решаващата си дейност по спора въз основа на събраните по делото доказателства във връзка с доводите и възраженията на страните, в частност съдът дължи да отрази оценъчната си дейност по отношение на приетите по делото заключения /на всички, оплакванията за некомпетентност на първото вещо лице не са оправдани според ВКС/ и да обоснове защо възприема или не възприема всяко от тях. Както е указал ВКС, по аналогия с приетото в горецитираното ТР, преценката за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави следва да се направи към момента на сключване на договора или в разглеждания случай към 08.07.2016г. Съгласно чл. 45а, ал. 1 ЗДС, прекратяването на съсобствеността между държавата и физически или юридически лица върху имот чрез продажба на частта на държавата се извършва от областния управител по местонахождение на имота. Прекратяването на съсобствеността се извършва на база пазарна оценка на съответния дял, извършена от независим оценител, на цена не по-ниска от данъчната оценка на имота. В разглеждания случай е безспорно, установимо и от съдържанието на процесните договори, чиято действителност е оспорена от ищеца, че продажната цена на посочените в договора идеални части от терена, които са предмет на разпореждане на държавата, без в предмета на тези разпореждания да попадат построени в имота сграда /съобразно задължителното тълкуване на закона, извършено от ВКС в отменителното решение/, е над размера на данъчните оценки на имотите, която представлява допустима минимална долна граница на продажната цена в хипотеза на продажба по реда на чл. 45а ЗДС. Въпреки, че принципно възраженията на ответника от защитата му по същество срещу исковете, - че продажната цена от съсобственик на съсобственик не е била предмет на договаряне между страните, а е определена от продавача по реда, предвиден в закона, са основателни, - на общо основание, както е указал ВКС, следва да се прецени в разглеждания казус еквивалентността на конкретните престации и при явно и значително несъответствие да се направи извод за нарушение, водещо до нищожност на сделките – договорите за продажба, атакувани от ищеца. Ищецът акцентира върху спецификата на имотите, предмет на продажба на съсобственик, на местонахождението им, както и на потенциала им за застрояване. По делото е безспорно установено, че съгласно чл. 11 от СПН към ПУП за кв. 532, в който се намират процесните имоти, няма възможност за допълнително застрояване. С оглед указанията на ВКС, в решаващата си дейност въззивният съд е необходимо да се изследва и възможността за реставрация и реконструкция на сградите, находящи се в процесните имоти, както и хипотетична възможност на „отпадане на строителния мораториум“, като прецени и „приноса“ на тези възможности към оценката на терена, и в тази насока са и поставените задачи от ВКС към последната изслушана по делото експертиза. За определяне на търсената в производството пазарна стойност на процесните имоти /ид. части от тях/, предмет на продажба, при оценка на заключенията на изслушаните по делото СОЕ /чл. 202 ГПК/, въззивният съд не възприема първото депозирано по делото еднолично заключение на СОЕ. В него не е дадена оценка на имотите към датата на сключване на процесните договори. Твърдението, че „цените в годините не се променят“ за „значими“ имоти е необосновано, поради което съпоставката с цени по сделки, извършени в други години без съответно коригиране към процесната година, не може да се използва за сравнение. На следващо място, използваните от вещото лице, изготвило посоченото заключение, пазарни аналози, за да определи стойността на имотите по сравнителния метод, на който е отдало значително по-висока крайна тежест, принципно не могат да се възприемат за база за сравнение за определяне на пазарната цена на идеалните части от имоти, предмет на процесните сделки. Този извод е валиден като се съобрази, че предмет на изследване в това заключение са били сделки от една страна със застроени имоти и то със сгради със специфично предназначение, както и сделки по учредяване на договорна ипотека върху терени, вкл. и през 2006г. /тази сделка е възприета и като пълен аналог/, при прилагане на корекционен коефициент 0.80 от цената, които не могат да се определят като „сходни сделки“ и съответно при така приложения корекционен коефициент като отправна точка за съпоставка със стойността на процесните идеални части само от терен. В тази връзка напълно произволно са възприети и като сделки, обект за сравнение, тези по учредяване на ипотека за обезпечаване на конкретни вземания само върху терен, при положение че процесните ПИ са застроени със сгради, принадлежащи предимно на трети лица, отделно размерът на обезпеченото вземане не може да бъде съотнесен безкритично към пазарната стойност на терена, върху който се учредява ипотека, оттук и към търсената справедлива пазарна стойност на процесните ПИ. Наред с това, при определянето на остатъчна стойност на имотите вещото лице е придало по-голяма стойност на правото на собственост върху терена /с определения коефициент за налично застрояване/ и не е отчело по какъв начин съществуващото застрояване със сгради, собственост на трети лица, съответно пазарната стойност на завършена реставрирана сграда се отразява реално на стойността на терена, нито е взело предвид фактическите възможности за допълнителното му застрояване, в случай че отпадне забранителният режим за застрояване. Следователно необоснован е крайният му извод, че поради възможността за реновация/изграждане на сгради използването им следва да се отнесе на практика преимуществено в полза на собственика на терена. Оттук, въз основа на това заключение, не може да се извърши необходимата обективна преценка на еквивалентността между дадено и получено по процесните сделки, поради което съдът не възприема определената обща стойност на имотите /оценявани изцяло/ от 23 989 174, 90 лв. и то към неотносим за правилното решаване на спора момент - м.12.2017г. Всичко изложено дава основание на въззивния съд да не се съгласи и да не възприеме обсъжданото заключение, като почиващо на несъпостивими изходни данни за сравнение и неотчитащо предмета на процесните сделки и наличното застрояване в имотите. По останалите изслушани по делото експертизи са депозирани заключения – повторно еднолично заключение и заключения на тричленни експертизи с детайлизирани задачи, в които определената средна пазарна стойност на процесните имоти са съпоставими /в последното депозирано заключение изрично е посочена цената на продаваемите идеални части от терена, а не на целите имоти/ и в тях са отчетени съществуващите сгради, правото на строеж на различните собственици на сградите и невъзможността за реализиране на строителство от собственика на терена. Най – обосновано и най–пълно изследвало различни варианти за достигане на справедлива пазарна стойност на имотите, вкл. изследвало подобни сделки за съпоставка по сравнителния метод, на който всички вещи лица отдават най-голяма относителна тежест при използваните методи на оценка, в т. ч. изследвало и на стойността на имотите и при имагинерни условия – без ограниченията на строителния мораториум и изчисляване стойността само на голата собственост върху земята, както и при отчитане на фактическата невъзможност за изграждане на нови сгради и предполагаемата стойност на вече реновирани сгради, печалбата от които в една много малка част ще се отрази на голата собственост – 12, 50 % /оценка с помощта на инвестиционния метод/, е заключението на допълнителната тричленна СТЕ, изслушано по указания на ВКС. В него е обобщено, че отпадането на възможността за застрояване на имотите няма реално да повлияе на стойността на терена. Въззивният съд възприема това заключение, неоспорено от страните докато трае изслушването му /чл. 200, ал. 3 ГПК/ и уточнено подробно при приемането му в съдебно заседание, като най-мотивирано и обстойно изследвало конкретни сходни сделки /при липса на идентични с процесните/ и всички възможни компоненти за формиране на справедлива пазарна стойност, в което общата стойност на трите ПИ е определена на 659 139 лв. без ДДС. При приемането му вещите лица са уточнили, че именно това заключение е по-прецизно от заключението им, депозирано при първоначалното разглеждане на делото от въззивния съд. Ето защо и поради възприемането на посоченото заключение, съдът не възприема останалите депозирани заключения на СОЕ /освен вече посоченото първоначално/, макар и определили приблизително близки по стойност с тези от възприетото заключение пазарни цени на процесните ПИ. Общата продажна цена по трите процесни договора възлиза на 658 870 лв. без ДДС, като единствено продажната цена на идеални части от ПИ с идентификатор 68134.406.1 /391 219 лв./ е по-малка от определена пазарна стойност на тези идеални части с възприетото заключение на СОЕ /430 548 лв./, като е налице около 10 % разлика между тях. При положение, че в решаващата си оценъчна дейност /чл. 202 ГПК/ съдът възприе заключението на изслушаната по указания на ВКС допълнителна тричленна СОЕ, не е допустимо, прилагайки механичен и научно необоснован подход, да „вземе предвид в съвкупност“ осреднени стойности на продадените идеални части от ПИ, определени въз основа на всички заключения, извън невъзприетото първоначално еднолично заключение на СОЕ. На основание гореприетото и при преценка на предмета на продажбата /в който не се включват изградени върху ПИ сгради/, в разглеждания казус не сме изправени пред хипотеза на нееквивалентност на престациите, клоняща към липсваща престация за продадените идеални части от ПИ от страна на купувача – съсобственик. Отделен е въпросът какъв интерес се удовлетворява със закупуване на процесните идеални части от ПИ, предмет на трите атакувани от продавача договори, при така изяснената фактическа обстановка, че ново строителство е недопустимо да се извършва и фактически такова не може да се реализира. Релевираното за първи път при повторното разглеждане на делото от въззивния съд нарушение на чл. 18, ал. 6 КРБ е несвоевременно, то не е поставено в основанието на иска, нито е поддържано в хода на производството преди връщането на делото за ново разглеждане, което се осъществява в рамките на указанията по приложението на закона, дадени от ВКС /чл. 294, ал. 1 ГПК/. А и с оглед основанието на разглежданите искове, чиято същност беше изяснена, и приетото от ВКС, че за предявената недействителност се прилагат правилата на ЗЗД /в т.ч. равнопоставеност на субектите по правоотношението/ поради вида на сделките, с които по реда на ЗДС се извършва прехвърляне на съсобственик от страна на държавата на идеални части от обект - частна държавна собственост, не може да се приеме, че по конкретните договори за прехвърляне само на идеални части от ПИ – частна държавна собственост, конкретната продажна цена е израз на неравностойност на престациите поради нарушен обществен ред, каквато правна последица, без подробна обосновка, се цели с този довод в съдебното заседание, в което е приключило разглеждането на настоящото производство, така и в представената писмена защита от ответника по въззивната жалба. В обобщение, предявените искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, са неоснователни – съдът не формира правен извод, че процесните договори за продажба накърняват добрите нрави. При горните мотиви крайните правни изводи на въззивния съд, в частта, в която спорът се разглежда отново по същество, не съвпадат с тези на първоинстанционния съд. Обжалваното решение е неправилно, поради което подлежи на отмяна и вместо това исковете, предмет на разглеждане в настоящото производство, на отхвърляне. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК, при този изход на спора, разноски се дължат на ответника в общ размер на 26 079, 41 лв. съобразно представения списък на разноските, представляващи разноски за първоинстанционното производство и в двете фази на въззивното производство. Водим от изложеното, Софийски апелативен съд