Решение № 826 от 7.10.2024 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 1049/2024 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК. Образувано е по въззивна жалба от Етажната собственост на Ваканционно селище „Свети Никола 1“, състоящо се от блокове А, В и С, находящо се в гр. Черноморец, Община Созопол, местността „Аклади“, разположено в поземлен имот с идентификатор 81178.8.39, чрез адв. Диана Кръстева от Адвокатска колегия – Бургас, срещу Решение № 970 от 21.05.2024 г. по гр. д. № 4236/2023 г. на Районен съд – Бургас, с което е уважен искът по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС на Г. Б. за отмяна на решенията на общото събрание на етажната собственост, обективирани в протокол от 16.06.2023 г. Подаден е отговор на въззивната жалба от Г. Б., чрез адв. Т. Пеева от Адвокатска колегия – Бургас. Депозираната въззивна жалба е допустима – подадена е от процесуално легитимирано лице, в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт и отговаря на изискванията на чл. 260 и чл. 261 ГПК. Отговорът на въззивната жалба е допустим – подаден е в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК и отговаря на изискванията на чл. 259, ал. 2-4, чл. 260, т. 1, 2, 4 и 7 и чл. 261 ГПК. Във въззивната жалба е изразено становище за неправилност на постановеното решение. Сочи се, че решението на общото събрание от 08.10.2021 г. е нищожно, тъй като не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС за учредяване на самостоятелна етажна собственост на блок А от комплекса. Твърди се, че етажната собственост за целия комплекс (всички сгради) е възникнала още на 16.04.2010 г., когато е проведено първото общо събрание, решенията на които не са оспорени и са влезли в сила. Според въззивника събранието от 08.10.2021 г. не е учредително, а такова по чл. 12, ал. 5 ЗУЕС. Изтъква се, че етажната собственост възниква по силата на закона, когато са налице съответните предпоставки. Излагат се подробни съображения, че е налице една единна етажна собственост за трите сгради: сградата е единен в архитектурно отношение обект, в който отделните секции се намират във функционална зависимост; водоснабдяването и електроснабдяването са общи; сградите се обслужват от един двор, ограда, басейни, алеи, проходи, стълбища и др.; паркингът е общ, без преградни стени и осигурява достъп до всяка от секциите; автомобилният достъп до селището е само през общия вътрешен проход, който достига до паркинга в сграда А; пешеходният достъп до селището се осъществява от главния вход на комплекса в секция А2, където се намира фоайе с информационно табло; вход А2 обслужва и дава достъп както до част от жилищните обекти, така и до обекти с обществено предназначение и до двора. В жалбата се поддържа, че общото събрание е свикано в съответствие със законовите разпоредби: поканата съдържа изискуемите реквизити по чл. 13 ЗУЕС, поставена е на видно място, за което е съставен и съответният протокол; подписана е от упълномощен служител на етажния собственик „Българо-американска кредитна банка“ АД. Нямало нарушения, които да са опорочили и провеждането на общото събрание: проведено е при спадащ кворум по реда на чл. 15, ал. 3 ЗУЕС; решеният са приети с нужното мнозинство; спазен е дневният ред; съставен е протокол по чл. 16 ЗУЕС, който не е оспорен, поради което съдържанието му следва да се приеме за вярно. Иска се първоинстанционното решение да бъде отменено и искът по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС да бъде отхвърлен. Претендират се деловодните разноски. В отговора на въззивната жалба се излага, че решенията на общото събрание на етажната собственост са особен вид сделки, които се подчиняват на специалните правила на ЗС и ЗУЕС, включително по отношение оспорването им. Поради това извън срока по ЗУЕС не било допустимо да се иска отмяна както на незаконосъобразни, така и нищожни решения. Поради това според въззиваемия правилно първоинстанционния съд е зачел влязлото в сила решение по гр. д. № 8017/2021 г. на Районен съд – Бургас по въпроса, че сграда А от комплекса съществува като отделна етажна собственост. Акцентира се на приетата по делото експертиза, според която сградите и секциите не са функционално свързани, а са самостоятелни, както и че се касае за закрит комплекс. Тъй като бил налице такъв комплекс, управлението, предвидено в ЗУЕС за етажната собственост, се дерогирало от договора по чл. 2 ЗУЕС. Според въззиваемия съдът правилно е приел, че насрещната страна не е доказала законосъобразното свикване на общото събрание. Сочи се, че не е спазена процедурата по свикване на общото събрание, тъй като в поканата не е упоменато името на инициатора на събранието, датата и часа на поставянето; че събранието ще се проведе при спазване на правилата на чл. 15 ЗУЕС, включително, че може да се проведе на следващия ден; часа и място на провеждане на общото събрание при провеждане в друг ден; не е подписана от лице, което е собственик на обект в процесната сграда; не е съставен протокол за поставяне на поканата; не е поставена на видно и общодостъпно място. Липсвали и доказателства за наличие на хипотеза по чл. 12, ал. 5 ЗУЕС (че е налице неотложен случай или че е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание). Иска се обжалваното решение да бъде потвърдено. Претендират се деловодните разноски. Относно валидността и допустимостта на решението: Страните нямат оплаквания във връзка с валидността и допустимостта на решението. В съответствие със задължението си по чл. 269 ГПК съд извърши служебна проверка и установи, че решението е валидно и допустимо. Като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна: По делото е представен протокол (л. 8 от първоинстанционното дело) от проведено на 16.06.2023 г. общо събрание на етажните собственици на Ваканционен комплекс „Св. Никола 1“. Посочено е, че комплексът е с кадастрален идентификатор 81178.8.39. Общото събрание е проведено при следния дневен ред: 1) избор на управителен съвет (управител) и контролен съвет (контрольор); 2) провеждане на дискусия и приемане на правилник за ползване и управление на ваканционно селище „Св. Никола 1“ на основание чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС; 3) провеждане на дискусия за определяне на годишен бюджет на основание чл. 11, ал. 1, т. 4 ЗУЕС, включващ фонд „Управление и поддържане на общите части“ и фонд „Ремонт и обновяване“; 4) изслушване и обсъждане на предложение/оферта от дружество, извършващо управление и поддръжка; 5) други/разни. Събранието е проведено при условията на спадащ кворум, като са присъствали собствениците с 37, 587% идеалните части от общите части на сградата. Единодушно са взети следните решения: 1) избран е управителен съвет в състав И.Т.Г., С.Д.А. и Ц.Н.Г., както и контролен съвет в състав М.А.М., Н.С.Ч. и Н.Н.; 2) приет е правилник за ползване и управление на ваканционно селище „Св. Никола 1“, предложен от И.Т.Г.; 3) приет е годишен бюджет за 2023 г. в размер на 120 249 лв., включващ фонд „Управление и поддържане на общите части“ и фонд „Ремонт и обновяване“; фонд „Управление и поддръжка“ е в размер на 72 194, 28 лв. и се разпределя поравно на 87 собственици, а фонд „Ремонт и обновяване“ е в размер на 48 054, 74 лв., който се разпределя поравно между всички собственици съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата; таксата за 2023 г. е дължина в срок до 31.07.2023 г., а за 2024 г. и следващи години е дължима в срок до 31 март на текущата година; 4) взето е решение управителният съвет да изготви задание за комплексно обслужване и поддръжка на ваканционното селище, включващо всички основни дейности, приоритетни за тази година, и да го представи на дружествата, желаещи да управляват комплекса; офертата следва да бъде съобразена с приетия бюджет и представена в писмен вид; офертата, която в най-голяма степен отговаря на общите интереси и предлага възстановяване и развитие на комплекса да бъде одобрена и управителният съвет има право да подпише договор за управление на основание чл. 34, ал. 10 ЗУЕС. По делото не се спори, а и се установява от представения нотариален акт (л. 10 от първоинстанционното дело), че ищецът е легитимиран да предяви иска, тъй като е етажен собственик на два самостоятелни обекта в комплекса. Пред първоинстанционният съд е разпитан свидетелят Н.Н. (л. 87-88 от първоинстанционното дело), който споделя, че свиканото общо събрание е било общо за цялата единна сграда на ваканционното селище, състояща се от три свързани постройки с общ покрив, разположена в поземления имот. По едната от трите сгради се намира паркинг, който ги обслужва и трите. В двора има външен басейн, който е обграден от трите постройки. На фасадата няма ясна граница между трите постройки, които преливат една в друга. С автомобил може да се стигне само до общия подземем паркинг. От двете му страни има арки, през които може да се стигне до алеите в комплекса. При влизане в една от сградите не може свободно да се стигне до другите две, а следва отново да се излезе на договора, тъй като има вътрешни стени, отделящи трите сгради една от друга. Основен въпрос по делото е дали процесният комплекс се състои от една или от три сгради. За изясняването му в първата инстанция е назначена съдебно-техническа експертиза. Вещото лице е установило, че строителството е на комплекса е реализирано въз основа на разрешение за строеж от 14.12.2004 г. (л. 100 от първоинстанционното дело) и одобрени проекти от 07.12.2004 г. отдел „Териториално и селищно устройство“ при Община Созопол. Разрешението е за вилно селище – Блок А – секция 1, 2, 3; Блок В – секция 1, 2, 3; Блок C – секция 1, 2, 3 с РЗП – 9300, 00 кв. м. в урегулиран поземлен имот XVIII-8039, 8040 в местност „Аклади“, землището на село Черноморец. Вилното селище е въведено в експлоатация с удостоверение от 25.04.2006 г. (л. 101 от първоинстанционното дело). Вещото лице е констатирало също, че вилното селище е изградено в поземлен имот с идентификатор 811178.8.30 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Черноморец. Достъпът до комплекса се осъществява с автомобил след преминаване на бариера с дистанционно управление, през вътрешен проход се достига до паркинга, разположен в сграда А на кота -3, 20. Паркингът се намира в секция А1, А2, А3 и се ползва от всички сгради в комплекса. Той е без стени от юг и запад. От него има вътрешни алеи и проходи, които водят към обектите в сградите. Пешеходният достъп се осъществява от главния вход от ул. „Чайка“ през фоайето на сграда А, секция А1. В секция А2 се намира помещението за охрана на комплекса и рецепцията. През фоайето се преминава и по вита стълба се достига до общия вътрешен договор, от където има подходи за всички обекти. Пешеходен достъп има и през четири входа от ул. „Морска“, които дават достъп до общия вътрешен двор на комплекса. Вещото лице е дало заключение, че сградите в комплекса са изпълнени при условията на свързано застрояване по смисъла на § 5, т. 22 от ДР на ЗУТ. Сградите се допират една до друга с калканните си стени, имат самостоятелни входове на всяка секция и няма функционална връзка между тях; сградите са монолитни, самостоятелни. В открито съдебно заседание пред първата инстанция вещото лице е посочило, че всяка от секциите в комплекса има самостоятелен покрив и е изградена на калкан спрямо съседните, поради което счита, че са налице девет самостоятелни сгради (колкото са секциите). Разяснено е, че сградите имат общо водоснабдяване и електроснабдяване. В паркинга има само един общ автомобилен подход откъм запад. В края на разпита си вещото лице заявява, че сградите са три, всяка от които има три самостоятелни входа. В решението си първоинстанционният съд е приел, че в комплекса има повече от една сграда, като се е позовал на силата на пресъдено нещо на влязло в сила решение по гр. д. № 8017/2021 г. на Районен съд – Бургас, по което е отхвърлен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС срещу решения на общото събрание на етажната собственост на блок А от комплекса, взети през 2021 г. Настоящият състав намира, че първоинстанционният съд погрешно се е позовал на влязлото в сила решение на Районен съд – Бургас. Това решение се ползва със сила на пресъдено нещо само по отношение на конкретното общо събрание, а не по отношение на факта дали всяка от сградите в комплекса има отделна етажна собственост. Съдът е следвало сам да формира изводи по този въпрос. В съдебната си практика Окръжен съд – Бургас приема, че дори и сградите да имат отделни кадастрални идентификатори, е възможно да се касае за една сграда, при която между отделните секции е налице тясна функционална и конструктивна връзка (Решение № III-115/04.12.2017 г. по в. гр. дело № 1429/2017 г. на Окръжен съд – Бургас, решение № I-116/03.01.2018 г. по в. гр. дело № 1594/2017 г. на Окръжен съд – Бургас, Решение № IV- 102/18.12.2017 г. по в. гр. дело № 1430/2017 г. на Окръжен съд – Бургас, Решение № I-38/09.04.2021 г. по в. гр. дело № 207/2021 г. на Окръжен съд – Бургас и др.). Кога е налице такава функционална и конструктивна връзка зависи от конкретната фактическа обстановка по делото. Така например в Решение № 1390 от 29.12.2022 г. по в. гр. д. № 812/2022 г. и Решение № 473 от 30.03.2023 г. по в. гр. д. № 76/2023 г. е прието, че е налице конструктивната и функционална връзка между сградите в затворен комплекс при наличие на общ покрив, както и когато има възможността до всяка от тях от общ покрит паркинг. Съдът кредитира заключението на вещото лице, което е компетентно изготвено, след извършен оглед на място и проучване на наличната документация. Вещото лице е експерт, за разлика от св. Н. и съдът се доверява на неговото заключение по отношение на това дали секциите имат един или отделни покриви. Налагат се обаче и някои уточнения: Според настоящия състав в процесния комплекс не е налице свързано застрояване, както сочи вещото лице. Според § 5, т. 22 от ДР на ЗУТ такова е застрояването, при което сградите в два или повече съседни урегулирани поземлени имоти се разполагат допрени една до друга на имотните граници (регулационните линии). Свързаното застрояване в съседни урегулирани поземлени имоти представлява допиране на сградите на основното застрояване или на постройките на допълващото застрояване. В случая не са налице два или повече, а един имот урегулиран поземлен имот. Въпреки че не е не са налице пердпостваките по § 5, т. 22 от ДР на ЗУТ, очевидно и в настоящия случай се касае за долепени една до друга сгради, а не една сграда. Следва да се отбележи, че вещото лице отговаря противоречиво на въпроса колко сгради са построени в комплекса, като първо казва девет, а после три. То обчае е изложило релевантните факти, въз основа на които може съдът сам може да направи извод за броя на сградите: секциите в комплекса са изградени на калкан спрямо останалите секции и всяка секция има собствен покрив. Поради това според стда секциите не са конструктивно свързани. Поради отсъствие на конструктивна връзка е безпредметно да се изследва дали е налице функционална такава, тъй като двете предпоставки следва да са налице кумулативно. Поради изложеното настоящият състав счита, че всяка секция е самостоятелна сграда, т.е. сградите са девет. Дори да се възприеме виждането, че сградите са три, а не девет, резултатът от делото не би се променил, защото е проведено едно общо събрание за всички тях. Единствената хипотеза, при която се допуска отделни сгради да проведат едно събрание, е по чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Според тази разпоредба при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. От цитирания текст става ясно, че идеята е такова общо събрание да се свиква инцидентно. Не се допуска няколко сгради да имат общо управление – общи органи, бюджет и т.н., каквито решения са взети на процесното общо събрание. Следоватлено общото събрание е проведено незаконосъобразно за всички сгради в комплекса, вместо за всяка поотделно. Излишно е да се коментират останалите оплаквания за незаконосъобразност. Решението на първоинстанционният съд е правилно като краен резултат и затова следва да бъде потвърдено изцяло. По разноските: При този изход на спора право на разноски има Г. Б., който е претендирал 1000 лв. за адвокатско възнаграждение пред въззивната инстанция. Искането е основателно, тъй като са представени доказателства за плащане – договор за правна защита, имаш характера на разписка. Мотивиран от изложеното, Окръжен съд – Бургас