Решение № 154 от 10.1.2026 г. на Софийски градски съд по дело № 11874/2022 г.

Предявен е иск с правно основание чл. 42 ал. 2 от ЗЗД за прогласяване недействителност на договор за покупко-продажба на недвижим имот като сключен от лице без валидна представителна власт, съединен при условията на евентуалност с конститутивен иск за унищожаване на пълномощно, послужило при нотариалното оформяне на същия на основание чл. 31 ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 44 от ЗЗД и прогласяване нищожност на разпоредителния договор. Предявени са насрещни искове с правно основание чл. 55, ал.1, предл 3 от ЗЗД за връщане на платена продажна цена, съединен с иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД. Ищецът С. Т. И., чрез настойника си С. С. Т., излага в исковата молба, че на 29.05.2021г. настойникът на ищеца пристигнал в България и при една от първите срещи с баща му разбрал, че собственото му жилище, находящо се в гр. ••••, под външен натиск, е дадено под наем на „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174, което към настоящия момент е с фирма „ПРО ЛАКТ БГ'' ЕООД съгласно Договор за наем, вписан в Служба по вписванията с per. №56260 от 05.10.2020г. Предвид множеството незаконосъобразни действия, предприети спрямо Ст. И., е образувано съдебно производство за поставяне на същия под запрещение. На 14.12.2021г. с Решение №805, постановено по гр.д. №6504/2021г., 3 бр. с-в по описа на СГС, С. Т. И. е поставен под пълно запрещение, като от приетата съдебно-психиатрична експертиза е установено, че страда от деменция, неуточнена, че настъпилите увреждания са необратими и обуславят загуба на базисни годности, поради което не е в съС.ие да разбира свойството и значението на действията си и да ръководи постъпките си. Изложени са съображения, че на 20.01.1969г. С. Тр. И. придобил процесния недвижим имот с договор за продажба на държавен недвижим имот съгласно Наредба за продажба на жилища от държавен жилищен фонд. На 16.12.2021г. собствеността на апартамента е прехвърлена на Б. Д. З., като ответникът се явил в кантората на нотариус К.Б., в качеството си на купувач и едновременно като пълномощник на продавача С. И., съгласно Пълномощно рег.№ 1788 и рег.№ 1789, том 1, акт 152. Излага съображения, че с оглед сключения договор за наем, вписан в Служба по впнсванията с peг. №56260 /05.10.2020г. с нотариална заверка на подписа с рег.№1787 от 20.02.2020г. на нотариус В. М. рег.№ 053 на НК, при подписване на цитираното пълномощно, С. И. е въведен в заблуждение от Б. З. и е смятал, че подписва други документи във връзка с Договора за наем. Счита, че на 20.02.2020г., С. И. поради невъзможността да разбира и ръководи действията си е подписал цитирания по-горе договор за наем, както и пълномощно на Б. Д. З., в което изрично е предвидена възможността за договаряне сам със себе си за прехвърлянето на собствеността върху процесния недвижим имот. Счита, че е нелогично да се подписва пълномощно за прехвърляне на собственост на недвижим имот, за който в същото време се сключва договор за наем за срок от 10г. Въз основа на представеното пълномощно рег.№ 1788 и рег.№ 1789, том 1, акт 152, на нотариус В. М. рег.№ 053 на НК е сключен договор за покупко-продажба, оформен в нотариален акт №159, том II, рег.№8789, дело № 338 от 2021 година, вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№97172 от 16.12.2021г., акт 161, том LLLIV на нотариус К.Б., с pег. №043 на НК, с район на действие СРС, с който С. Т. И. продава на Б. Д. З. процесния недвижим имот. В посочения договор е включено условието С. Т. И. да си запази пожизнено ограничено право на ползване върху избеното и таванското помещение. След сключване на договора за наем, Ст. И. е оставен на улицата и живее в домове за бездомни и центрове за хора със заболявания. За това обстоятелство свидетелства писмо с изх.№028 от 08.10.2021г., издадено от Център за кризнсно настаняване на бездомни лица. След описаните по-горе събития, многократно са отправяни запитвания до С. Т. И. дали знае за упълномощаването и негови думи са, че той си е единствен собственик, защото си го купил със заем през 70-те години. Излага съображения, че С. И. не се е явил лично пред нотариуса в гр.София, за да потвърди подписа си и да изпише името си при заверката на процесното пълномощно - съгласно изискванията на чл. 589, ал. 2, във вр. с чл. 590 от ГПК и във вр. с чл. 37 от ЗЗД, а това обстоятелство съставлява основание за нищожност на процесната упълномощителна сдЕ. на основание чл. 26, ал., 2, т. 3 във вр. с чл. 44 от ЗЗД - поради опорочаване на предписаната от закона форма за процесното пълномощно. Излага съображения, че основателността на главния иск се обуславя и от това, че съгласно чл. 41 от ЗЗД са настъпили законовите последици на решението за поставяне на представлявания под пълно запрещение на 14.12.2021г. С постановяване на същото всички правни и фактически действия извършени от упълномощения представител, на когото пълномощията са прекратени два дни преди прехвърлянето на собствеността, са недействителни, поради което договорът е сключен в хипотезата на чл. 42 от ЗЗД - мнимият представител е формирал и е изявил поначало воля от името на мнимо представлявания, но при липсата на представителна власт, която може да бъде преодоляна само чрез изрично предвидената в чл. 42, ал. 2 от ЗЗД възможност за потвърждаване на договора, каквото липсва. Ето защо волеизявлението на ответника З. е направено от чуждо име без представителиа власт не само не е непоправимо, но и поначало е неправомерно. До момента на потвърждаването на договора от страна на мнимо представлявания, договорът не поражда целените с него правни последици и е в съС.ие на висяща недействителност. Когато мнимо представляваният потвърди договора, потвърждаването има обратно действие във времето, но такова липсва от Ст. И., а договорът не се е валидирал към момента на неговото сключване и не е породил целените с него правни последици. Именно поради изричното нежелание да настъпят описаните погоре правни последици, С. И. действащ чрез неговия настойник, отказва да потвърди и с предявения иск се позовава на недействителността по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД. С оглед обстоятелството, че С. И. няма спомен за сключването на упълномощителната сдЕ. с ответника в условията на евентуалност е предявен и с к за унищожаване на процесното пълномощно. Счита, че са налице обстоятелствата, които са подкрепени и с писмени доказателства, че С. И. е бил в съС.ие на невъзможност да разбира и да ръководи действията си по причини, дължащи се на заболяването деменция, което има от 2018г. , поради което към 2020г. съС.ието му е било с трайни нарушения на вниманието и паметта, както и апсихотичност, водещи до амнестична дезориентация.. Предвид изложеното предявява иск за прогласяване недействителност на договор сключен на 16.12.2021г. между Б. З. в качеството му на продавач и С. Т. И., в качеството му на купувач, за покупко-продажба на АПАРТАМЕНТ №2, находящ се в град София, Столична община, район «Оборище», в сградата на булевард ••••, на партерния първи надземен етаж, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.407.64.2.2, със застроена площ 82,42 , при съседи по кадастралната карта: на същия етаж - обект с идентификатор идентификатор 68134.407.64.2.1, под обекта - няма и над обекта - обект с идентификатор идентификатор 68134.407.64.2.4, заедно с принадлежащите му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ вдясно от входа, с площ 15,92 кв.м, ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ първото вдясно, с площ 11,44кв.м., както и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото в което е построена, който договор е обективиран в Нотариален акт №159, том II, рег.№8789, дело № 338 от 2021 година, вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№97172 от 16.12.2021г., акт 161, том LLLIV на нотариус К.Б., с рег. №043 на НК, с район на действие СРС, като сключен от лице без валидна представителна власт, -При условията на евентуалност конститутивен иск за унищожаване на пълномощно рег.№ 1788 и рег.№ 1789, том 1, алт 152 от нотариус В. М. рег.№ 053 на НК, като извършено от лице, което не е могло да разбира и ръководи действията си, както и за прогласяване за нищожен на гореописания договор. Ответникът Б. Д. З. в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Поддържа, че е невярно твърдението, че на 14.12.2021г. с Решение №805, постановено по гр.д. № б504/2021г., 3 бр. с-в по описа на СГС, С. Ив. ЕГН •••••••••• е поставен под пълно запрещение, тъй като решението е влязло в сила на 21.04.2022г. и оттогава С. И. е поставен под запрещение. Оспорва още от 2018г. Стоян И.а да е бил в невъзможност да разбира и ръководи действията си по причини дължащи се на заболяване „Деменция", което той има от 2018г. Твърди, че към момента на упълномощителната сдЕ. - 20.02.2020г. - С. И. е бил абсолютно дееспособен, напълно е разбирал свойството и значението на действията си и е бил в съС.ие да ръководи постъпките си. Излага съображения, че сравнително невисоката покупна цена на процесния апартамент се дължи на обстоятелството, че бил в много лошо съС.ие преди ответникът да извърши в него ремонт. Предявява иск за връщане на платената по договора продажна цена , в размер на 135 000 лева., ведно със законната лихва въ рху нея от предявяването на иска до окончателното плащане, както и иск за неоснователно обогатяване, представляващо разходи по ремонта на апартамента в размер на 100 000лв. В тази връзка излага съображения, че изцяло е подменил всички налични инсталации - вик, Електро, отоплителна, подменена е прозоречната дограма с нова - шесткамерна EVL, монтирана е нова входна врата - блиндирана, тройнозаключваща се. Постави л нови, качествени интериорните врати. Изградил нови слаботокови инсталации за телевизия, домофон, интернет. Изцяло подменил подовите настилки, премахнал съществуващите, изпълнил армирана бетонова настилка с топлоизолация върху нея. Завършващият слой настилка е изпълнен от висококачествен ламиниран паркет, с изключение на входното антре и банята, които са настлани с теракота. Отстранил всички мазилки по стени и тавани, изпълнил изцяло нови шпакловки и залепи л висококачествени тапети по стените, таваните боядисал с латекс. Обособил общо помещение с кухненски кът, обзаведен със стоящи и стенни шкафове и висок клас кухненско оборудване. В санитарния възел отстранил мозаечната настилка по пода и изпълнил такава от висококачествена теракота. Стените облицовал с фаянс до тавана, тавана боядисал с водоустойчив латекс. Монтираното санитарно оборудване е луксозно. Във входното антре на пода настлал с теракота, тавана боядисал с латекс, стените облепил с тапети. Съществуващият балкон затворил с метална конструкция и PVC дограма. Ъглите на таваните кантова л с релефни корнизи, а по тези на подовете поставил висок перваз. Всички фасади на сградата към апартамента топлоизолирал и положил минерална мазилка върху топлоизолацията. Предвид това, че сградата е вътрешна, събирането и изнасянето на строителни отпадъци се извършвало ръчно до улицата, което значително оскъпило ремонта. Общият размер на разходите възлиза на 121 743 лева. Целият ремонт извършил с оглед уговорката му със С. И., че след приключването му той ще му прехвърли собствеността върху имота, като от цената бъде приспадната стойността на ремонта. При отпадане правото му на собственост, С. И. щ е се обогати за негова сметка със стойността на извършените ремонтни работи и вложените луксозни материали. В отговора на насрещните искове, са изложени съображения за неосноватленост на същите. Оспорен е иска с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД за заплащане на лихва за забава върху продажната цена, тъй като предвидените в чл. 34 от ЗЗД последици от нищожността или унищожаването на договорите са идентични с тези по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, от което следва, че задължението за връщане на полученото възниква за всяка една от страните по договора. Затова, ако се приеме, че е налице действително заплащане на продажната цена в размер на 135 000лв., прави възражение на основание чл. 90 от ЗЗД като упражнява правото да откаже изпълнение на задължението си докато ищецът не предаде владението на недвижимия имот, т.е. връщане на полученото по унищожения договор и не се установи съС.ието вещта. Изложени са доводи, че на 05.10.2020г. е сключен Договор за наем от 01.01.2020г., вписан в Служба по вписванията гр. София към АВ с pe г. №56260, акт №135, том X, дело №43017/05.10.2020г., с който ищецът е предоставил срещу заплащане на наемна цена процесния недвижим имот на „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174, което към настоящия момент е фирма „ПРО ЛАКТ БГ" ЕООД. В чл. 1, ал.2 от Договора за наем е посочено, че наетото жилище е за ремонт и „НАЕМАТЕЛЯТ се задължава за своя сметка да направи подмяна на вик и отводняване на всички тръбопроводи, течове, ремонт и подмяна на мивки, тоалетна чиния, подова настилка, ремонт на санитарните възли, подмазване и боядисване на помещенията“. В чл.2, ал.1 от същия договор е уговорено, че за период от 2г. /01.01.2020г. -01.01.2022г., наемателят ще плаща по 300 лева месечно, като разликата от 400лв. е компенсация за вложените средства по ремонта. Следователно, от дата 01.01.2020г. задължено лице да извърши описаните по-горе СМР е било Дружеството-наемател по Договора за наем, а не ищеца по настоящия иск - Б. З.. Счита изцяло неоснователно претендираните разходи за строително-монтажни дейности от ищеца, който твърди, че на валидно правно основание е извършил „основен ремонт през 2020г.-2021г . за привеждане на апартамента във вид да бъде годен за живеене. Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата, приема за установено от фактическа страна следното: От доказателствата по делото се установява и между страните не е спорно, че с договор за наем от 01.01.2020г., вписан в Служба по вписванията с peг. №56260 от 05.10.2020г., ищецът е отдава под наем на „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174, което към настоящия момент е с фирма „ПРО ЛАКТ БГ'' ЕООД, процесния недвижим имот, като в договора е посочено, че жилището е празно и за основен ремонт. Наемателят се задължава да извърши такъв за своя сметка, а именно подмена на Вик и отводняване на всички тръбопроводи, течове, ремонт и подмяна на мивки, тоалетна чиния, подова настилка, ремонт на санитарни възли, подмазване и боядисване на помещенията. Уговорено е в чл.2, ал.1 наемодателят да продостави недвижимият имот срещу наем в размер на 700,00лева, като за периода от 2 години -01.01.2020г.-10.10.2022г. заплаща наем в размер на 300,00лева месечно, като разликата от 400,00лева е компенсация за вложените средства за ремонта. Предвидено е възникналите фонансови задължения на наемодателят във връзка с имота, погасени от наемателя, се приспадат от дължимия наем до окончателното им погасяване. Предвидено е договoрът да се сключи за 10 години, считано от датата на подписването му. На лист 295 по делото е предствен договор за заместване на страна по договор от 01.10.2020г., сключен между „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174, Б. З. и ищеца С. Т. И., с който „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174 прехвърля на Б. З., със съгасието на И., правата си по гореописания договор за наем. С решение от 14.12.2021г. на СГС по гр.дело №6504/2021г., влязло в сила на 21.04.2022г. е поставен под пълно запрещение С. Т. И. с ЕГН•••••••••• по иск на неговия племенник Й. И. С. и на неговия син С. С. Т.. На 16.12.2021г. е сключен договор за покупко–продажба на процесния недвижим имот, оформен в нот.акт№ 159/2021г., с който С. И., чрез пълномощника си Б. Д. З., легитимирал се с пълномощно рег.№ 1788 и рег.№ 1789, том 1, акт 152 по описа на нотариус М., продава на Б. Д. З., процесния недвижим имот за сумата от 135000лева, като продачава си запазва пожизнено и неограничено вещно право на ползванев върху избеното и таванското помещение. Представен е с писмения отговор препис от пълномощно с нотариална заверка на подписа, извършено на 20.02.2020г. от нотариус В. М. с рег.1788/20.02.2020г. и нотариална заверка на съдържание с рег.№ 1789, том I, регф.№152 , с което С. Т. упълномощава Б. Д. З. да се разпорежда с процесния недвижим имот, включително и да договаря сам със себе си. Представени са доказателства, че на същата дата 20.02.2020г. е извършена заверка на подписите на С. Т. в още три декларации от същия нотариус. Приета е съдебно-психиатрична експертиза на вещото лице К., по която е направено заключение, че при С. И. е налице прогресиращ дементен процес с дебют през 2016г., на 08.04.2021г. е инвалидизиран пожизнено със същата водеща диагноза, а на 14.12.2021г. е поставен под пълно запрещение от брачен състав на СГС. През м.октомври 2022г. в ЦПЗ „Проф. Никола Шипковенски” клиничната оценка е също за умерен дементен синдром. През 2022г. Катамнезата на заболяването показва прогресивно развитие на описаната симптоматика, поради което може да се допусне, че към 2020г. снижението на когнитивните функции при С. И. не е било леко както през 2018г., а най-малко е бил налице лек към умерен дементен синдром, но е възможно когнитивното снижение вече да е било в параметрите на умерен дементен синдром. На дата 16.12.2021г. два дена след поставянето му под пълно запрещение С. И. не е притежавал психична годност да разбира свойството и значението на действията си и да ръководи постъпките си. Такава е клиничната оценка и за периода след тази дата до настоящия момент. Според вещото лице посоченото е валидно и за дата на подписване на Пълномощно рег.№ 1788 и рег.№1789, том 1, акт 152 и договора за наем, вписан в Служба по вписванията с рег.№ 56260 от 05.10.2020г. с нотариална заверка на подписа с рег.№ 1787 от 20.02.2020г. на нот ариус В. М.. Приета е повторна съдебно-психиатрична експертиза, по която е направено заключение от вещото лице С., че към 20.02.2020 г., датата на упълномощителната сдЕ., и 16.12.2021г., датата на прехвърлителната сдЕ. на процесния недвижим имот, както през периода между посочените събития до настоящия момент лицето С. И. е страдало от деменция - интелектуално паметов спад, при което той не е могъл правилно да възприема случващото се с неговия дом и евентуалните увреждащи за него действия от друго лице и да се противопостави на същите. През този период не е можел да прави правилна оценка на случващото се и да се гриж и за своите работи. Изложени са съображеня, че от анализа на достъпната информация става ясно, че още през 2016 година е установен лек когнитивен спад, като с времето тези промени са се задъпбочавали непрекъснато още повече, че не е провеждано съответно лечение на тези симптоми. През 2018 година този спад все още е диагностициран като лек. По-нататък във времето при непровеждането на каквато и да е било терапия този спад в когнитивните функции и главно в интелекта непрекъснато е напредвал с характерния за това разстроиство ход. През 2021 година при него е диагностицирана деменция, неуточнена, умерен дементен синдром. Поради това той е бил представен ТЕЛК и е инвалидизиран със същата диагноза -определени 80 % трайно намалена работоспособност пожизнено. Поради изразеният интелектуален спад, който води до невъзможност лицето да прави правилна оценка на случващотои да се грижи за своите работи Осв. е поставен под пълно запрещение. Приета е съдебно-техническа експертиза на вещото лице П. Я., която прави заключение, че стойността на подобренията в проецсния имот е в размер на 100 036,83лева. Приета е повторна СТЕ, изготвена от вещото лице М., по която е направено заключение, че стойнстта на видовете СМР , извършени в процесния имот, е в размер на 104 505,00лева, че стойността на луксозните видове работи е в размер на 7490,00лева. Събрани са гласни доказателства чрез разпит на свидители. СвидетЕ.та Б. потвърждава, че заверката на процесното пълномощно е направена в канторатра, в която работи. Пълномощното не е изготвено в кантората, а е донесено в този вид и само заверката е направена в кантората. Няма спомен да е присъствала при заверяването, защото е много отдавна, но след като е сложен щемпел, има подпис и печат, това означава, че заверката е извършена от нея и човекът се е подписал лично пред нея. При заверяване на подпис и на съдържание винаги се извършва проверка на личните данни на упълномощеното лице и в досието, което се съхранява при тях и в съдържанието има справка извършена в системата на МВР за валидността на личния документ за самоличност и справка от НБДН, която показва дали лицето, което се подписва има налично правно ограничение. Свидетелят нотариус В. Г. М. след предявяване на пълномощното, находящо се на стр.100, декларация на стр.101 и втора декларация на стр102, респ. трета декларация на стр.103 по делото, отговаря че той е удостоверил подписа на пълномощното и на декларациите. Подписът на всички приложни документи е негов. Няма съмнение, че подписите на С. И. са положени пред него. Абсолютно всички подписи, които е заверил са положени пред него. Не му направило впечатление нищо обезпокоително в поведението на г-н И., което да даде основание да се усъмни в способността му да разбере какво прави. Винаги преди да завери подпис, особено когато е за разпоредително пълномощно и възрастен човек, провежда разговор, наблюдение, жив ли е, здрав ли е, как влиза от вратата, как сяда, ясно ли му е, прочел ли е пълномощното. Декларациите не са документи, които изискват прочитане на глас, и ветоятно не ги е прочел на човека, но винаги има предварително запознаване. Пълномощното е винаги в 4 екземпляра. Така, че който и да се е подписал, първо му е проверена самоличността, второ – дали е в кондиция и дали разбира за какво става въпрос и винаги с две-три изречения пита наясно ли е за какво става въпрос. Това няма никакво изключение от както е нотариус. СвидетЕ. Танева дава показания за адравословното съС.ие на ищеца, които не следва да се обсъждат, тъй като в тази връзка са представени писмени доказателства и са приети две съдебно-псичхиатрчини експертизи, които са взели предвид събраните по делото доказателства. По главния иск с правно основание чл. 42, ал.2 от ЗЗД с твърдения за начална липса на представителна власт, съдът приема следното: Съгласно посочената правна норма, лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт, може да го потвърди. За потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора. Тази разпоредба не урежда изрично, че договор, сключен без представителна власт, е недействителен, но от предвиденото с нея, че сдЕ.та се нуждае от изричното потвърждаване от страна на мнимо представлявания в изискуемата форма следва, че до момента на това потвърждаване сдЕ.та не поражда целените с нея правни последици, както за мнимо представляваното лице, така и за съконтрагента му. Тя е във "висящо" съС.ие, т. е. в съС.ие на "висяща недействителност". Когато се осъществи надлежно потвърждаване от представлявания, договорът се валидира с обратно действие и поражда присъщите му последици от момента на сключването му. Отказът от потвърждаване е равнозначен на позоваване на порока на сдЕ.та и когато бъде извършен (изрично или чрез позоваването) висящата недействителност се трансформира в окончателна, без да съставлява нито нищожност, нито относителна недействителност. В този смисъл са мотивите към т. 2 от ТР № 5/12.12.2016 г. по тълк. дело № 5 за 2014 г. на ОСТГК на ВКС. В тази връзка следва да се има предвид, че понятието "без представителна власт", използвано в разпоредбата на чл. 42, ал. 2 от ЗЗД , обхваща изключително голямо многообразие от хипотези, които не могат да бъдат изчерпателно изброени, но включват случаи, при които представителна власт изобщо не е била учредена, какъвто е заявен по главния иск, с твърдение, че формата на пълномощното е опрочена –чл.26, ал.2, т.3 от ЗЗД или че същото е прекратено към датата на сключване на процесния договор на основание чл.41, ал.1, предл.4 от ЗЗД. В настоящото производство се установява, че е сключен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот на 16.12.2021г., оформен в нот.акт№ 159/2021г., с който С. И., чрез пълномощника си Б. Д. З., легитимирал се с пълномощно рег. № 1788 и рег.№ 1789, том 1, акт 152 по описа на нотариус М., продава на Б. Д. З., процесния недвижим имот за сумата от 135000лева, като продачавачът си запазва пожизнено и неограничено вещно право на ползване върху избеното и таванското помещение. Предстваителят на продавача се легитимира с пълномощно с нотариална заверка на подписа, извършено на 20.02.2020г. от нотариус В. М. с рег.1788/20.02.2020г. и нотариална заверка на съдържание с рег.№ 1789, том I, рег.№152, с което С. Т. И. упълномощава Б. Д. З. да се разпорежда с процесния недвижим имот, включително и да договаря сам със себе си. Първото заявено основание на иска с правно основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД за прогласяване относителната недействителност на договора, поради липса на представителна власт от страна на пълномощника на продавача, е позоваване на нищожността на пълномощно с нотариално удостоверен подпис с рег. № 1788/20.02.2020г. и съдържание общ. рег. № 1789, том 1, акт 152/20.02.2020г. на нотариус с рег. №053, заверено в нарушение на чл. 589, ал. 2, във вр. с чл. 590 от ГПК и във вр. с чл. 37 от ЗЗД , тъй като И. не се е явил лично пред нотариуса, за да потвърди подписа си и да изпише името си при заверката на процесното пълномощно. По делото не се установява да е налице посоченият порок на упълномощителната сдЕ., тъй като от събраните гласни доказателства чрез разпит на нотариус М. и свидетЕ.та Б., служител в нотариалната му кантора, се установява, че при заверка на подписа върху процесното пълномощно упълномощителят се е явил лично в кантората на нотариуса и след проверка на неговата самоличност и собственоръчно подписване на пълномощното, същото е надлежно заверено. Второто заявено основание на иска с правно основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД за прогласяване относителната недействителност на договора е твърдението за липса на представителна власт на пълномощника към датата на сключване на договора, тъй като на 14.12.2021г. или два дни преди сключването му, е постановено решение, с което упълномощителят е поставен под пълно запрещение. Установява се, че решение от 14.12.2021г. на СГС по гр.дело №6504/2021г., е влязло в сила на 21.04.2022г., поради което не може да се приеме за основателна тезата, че самото му постановяване е довело до прекратяване на упълномощаването. Предвид изложеното предявеният главен иск следва да се отхвърли. По предявения при условията на евентуалност иск с правно оснвоанеи чл.31, ал.1 от ЗЗД, съдът приема следното: Съгласно посочената правна норма договорите, сключени от дееспособно лице, ако при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си, са унищожаеми. Според чл. 44 ЗЗД правилата относно договорите се прилагат съответно към едностранните волеизявления в случаите, в които законът допуска те да пораждат, изменят или прекратяват права и задължения. Основанието за унищожаемост по чл. 31 ЗЗД е налице тогава, когато едната страна макар и дееспособна, към момента на сключване на атакуваната сдЕ. не е могла да разбира или да ръководи действията си. От събраните по делото писмени доказателства и приетите основна и повторна съдебно-психиатрична експертиза, които съдът кредитира като обективни, обосновани и непротиворечащи си, се установява, че към датата на подписване на пълномощно рег.№ 1788 и рег.№1789, том 1, акт 152, С. И. не е притежавал психична годност да разбира свойството и значението на действията си и да ръководи постъпките си. Този извод е направен след подробен анализ от двете вещи лица на писмените доказателства, отразяващи здравословното съС.ие на ищеца. Поради изложеното предявеният иск за унищожаване на пълномощното е основателен и следва да се уважи. По иска с правно основание чл. 42, ал.2 от ЗЗД с твърдения, че договорът, сключен чрез пълномощника, първоначално е породил своите правни последици, но впоследствие те отпадат поради обратното действие във времето на конститутивното съдебно решение, с което е унищожена упълномощителната сдЕ., следва да се приеме следното: Понятието "без представителна власт", използвано в чл. 42, ал. 2 от ЗЗД, обхваща и хипотезата, при която представителна власт е била учредена и е съществувала към момента на сключване на договора, но впоследствие е отпаднала с обратно действие поради унищожаване на упълномощителната сдЕ. със съдебно решение, какъвто е разглеждания случай, при който договорът, сключен чрез пълномощника, първоначално е породил своите правни последици, но впоследствие те отпадат поради обратното действие във времето на конститутивното съдебно решение, с което е унищожена упълномощителната сдЕ. (аргум. от чл. 34 и чл. 33, ал. 1, изр. 2 , във вр. с чл. 44 от ЗЗД). В този смисъл са изложени съображения в решение № 52 от 14.05.2021 г. на ВКС по гр. д. № 4923/2019 г., IV г. о., ГК. С оглед установената недействителност на упълномощителната сдЕ. на основание чл.31, ал.1 от ЗЗД, съдът приема, че договорът за покупкопродажба от 16.12.2021г., оформен в нот.акт№ 159/2021г., с който С. И., чрез пълномощника си Б. Д. З., легитимирал се с пълномощно рег.№ 1788 и рег.№ 1789, том 1, акт 152 по описа на нотариус М., продава на Б. Д. З., процесния недвижим имот за сумата от 135 000лева, сключен в изпълнение на упълномощителната сдЕ. се явява недействителен по отношение на ищеца поради сключването му от пълномощник без представителна власт, при положение, че същият не е потвърден от ищеца. Съгласно т. 2 от Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в съС.ие на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД . Следователно процесният договор, сключен от ответника, като представител на ищеца без предствителна власт, не е породил правни последици и транслативен ефект, тъй като лицето от името на което е сключен не го е потвърдило, поради което недействителността става окончателна и договорът не поражда правни последици и транслативен ефект. По насрещните искове, съдът приема следното: С оглед уважаването на иска по чл.42, ал.2 от ЗЗД следва да се вземат предвид дадените разяснения относно правните му последици, посочени в мотивите на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, според които след позоваване (извънсъдебно или пред съда) от страна на мнимо представлявания на недействителността, когато от висяща тя става окончателна, тъй като окончателно отпада възможността договорът да бъде потвърден и да породи целените с него правни последици (насрещни права и задължения за страните по него, както и транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 ЗЗД), всяка от страните дължи на другата връщане на даденото по договора, на основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД . Когато недействителният договор е бил сключен при липса на учредена представителна власт, извън пределите на учредената такава или след нейното отпадане, връщането на даденото се дължи в хипотезата на начална липса на основание (чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД ), а когато представителната власт е отпаднала с обратно действие във времето след сключването на договора, връщането на даденото се дължи в хипотезата на отпаднало основание (чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД ). Предвид изложеното следва да се приеме, че претенцията за връщане на платеното от купувача по недействителния договор представлява иск с правно основание чл.55, ал.1, предложение 3 от ЗЗД , а именно претендира се връщане на платеното по договора на отпаднало правно основание. В тази връзка следва да се вземе прведвид, че в договора, оформен в нот. акт №159 /2021г. е уговорено, че продажната цена в размер на 135 000лева купувачът се задължава да плати по изрично посочена в пълномощното банкова сметка накуп или на вноски до края на 2022г. Следователно цената не е платена към датата на сключване на договора. Съгласно чл.75, ал.3 от ЗЗД когато плащането става чрез задължаване и заверяване на банкова сметка, задължението се счита за погасено със заверяване сметката на кредитора. По делото не са ангажирани доказателства от ответника да е превел продажната цена по сметка на ищеца, посочена в пълномощното на лист 100 от делото, изцяло или частично, както е договорено, поради което насрещният иск за връщане на получената от ищеца продажна цена следва да се отхвърли като неоснователен. По иска с правно основание чл.59 от ЗЗД за заплащане на сума в размер на 100 000лева, представляваща разходите, направени от ответника за ремонт на процесния апартамент, следва да се вземе предвид следното: От заключението на приетите основна и повторна СТЕ, които съдът кредитира, се установява, че направените разходи за ремонт на процесния ндвижим имот са в размер на 100 036,83лева, според вещото лице Я., и 104 505,00лева, според вещото лице М., от които следва да се направи извод, че ремонтни дейстности в процесния апартамент са извършени на посочената стойност. От сключения на 01.01.2020г. договор за наем на процесния апартамент между ищеца и „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174, който е породил правни последици от датата на подписването му, се установява, че наемателят е поел задължението за извършване на основен ремонт на недвижимия имот за своя сметка. В чл.2, ал.1 от договора е предвидено, че наемодателят продоставя недвижимият имот срещу наем в размер на 700,00лева, като за периода от 2 години -01.01.2020г.-10.10.2022г. се заплаща наем в размер на 300,00лева месечно, като разликата от 400,00лева е компенсация за вложените средства за ремонта. Уговорено е, че възникналите фонансови задължения на наемодателят във връзка с имота, погасени от наемателя, се приспадат от дължимия наем до окончателното им погасяване. Представено е извлечение от сметката на ищеца в Банка ДСК на лист 272-283 от делото, от което се установява, че в периода от 01.01.2020г. до 05.01.2021г. е заплащана наемна цена в размер на 300,00лева. На лист 295 по делото е представен договор за заместване на страна по договор от 01.10.2020г., сключен между „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174, Б. З. и ищеца С. Т. И., с който „Балкан биотерапютикс" ЕООД, ЕИК 2014116174 прехвърля на Б. З., със съгласието на И., правата си по гореописания договор за наем. Следователно направените разходи за ремонт на апартамента са в изпълнение на сключения между страните договор за наем, като прихванатата сума за договрения период от две години е в размер на 9600,00лева. От заключението на вещите лица се установява, че стойността на видовете СМР надвишава 100 000 лева. Следва да се приеме, че ответникът е направил същите разходи в изпълнение на сключения договор за наем, който е със срок от 10 години и към настоящият момент продължава да действа. В чл. 8 от него е предвидено, че наемодателят има право, след изтичане на срока му, да получи отдадения под наем недвижим имот във вида, в който го е предал след извършения ремонт от наемателя, като се вземе предвид нормалното му овехтяване. Следователно в договора за наем не е предвидено наемодателят да заплаща на наемателя стойността на извършените в имота СМР, които надвишават сумата, прихваната с отстъпката от дължимия наем, съгласно чл. 2, ал.1, която е в общ размер от 9600лева. Освен това договорът за наем продължава да действа и въз основа на него ответникът разполага с право да го държи и да се ползва от направените в него СМР, поради което не може да се приеме, че е налице неоснователно обогатяване на ищеца за сметка на ответника със сумата от 100 000,00лева, поради което предявеният насрещен иск следва да са отхвърли. При този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът дължи на ищеца направените по делото разноски в размер на 7330,00лева. Така мотивиран, съдът