Решение № 97 от 26.3.2026 г. на Районен съд - Козлодуй по дело № 1313/2025 г.
Районен съд - Козлодуй26.03.2026 г.докладчик Даниел Борисов Христов
Диспозитив
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, размера на уговореното арендно плащане на декар в чл. 6, ал. 1 от Договора за аренда, вписан в Служба по вписванията Козлодуй под вх.регистър 1487, том.3, № 138 от 08.04.2009г., изменен с т. 1 на Анекс към договор за аренда на земеделска земя от 24.01.2014г. вписан в АВ гр. Козлодуй, вх.регистър 278, том.1, № 208 от 28.01.2014г., сключен между арендодател Т.Х.П, ЕГН: ••••••••••, заместен по реда на чл. 17, ал.2 ЗАЗ от С. Д. Д., ЕГН •••••••••• и арендатор ЕТ "Л- С.Т", ЕИК: ....... със седалище и адрес на управление в гр. София, като УВЕЛИЧАВА размера на месечното арендното плащане на 40.90 евро, считано от стопанската 2025/2026 г. до края на срока на договора. ОСЪЖДА ЕТ "Л-С.Т", ЕИК: ....... да заплати на С. Д. Д. ЕГН ••••••••••, направените разноски в настоящото производство в размер на 508.01 евро. Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Враца в двуседмичен срок от връчването му на страните. Съдия при Районен съд – Козлодуй: _______________________
Мотиви
Производството е образувано по постъпила искова молба с правно основание чл. 16, ал.1,вр.ал.5 от Закона за аренда в земеделието от С. Д. Д. ЕГН •••••••••• чрез адвокат Д. С. Д. против ЕТ "Л-С.Т", ЕИК: ....... гр.София. Предявен е конституивен иск с правно основание чл. 16, ал. 1, вр. ал. 5 от ЗАЗ с който се иска от съда да бъде постановено съдебно решение, с което да се измени, считано от 01.11.2025г., размерът на договореното плащане в чл. 6.
на Договор за аренда на земеделска земя от 18.03.2009г., за ПИ с идентификатор 07497.1.30, по КККР одобрени със Заповед РД—18-56 от 24.02.2022г. на Изпълнителен директор на АГКК, последното изменение на КККР засягащо поземления имот е от 20.10.2022г., с адрес на Поземления имот: м. Шишковското, с. Бързина, община Хайредин, област Враца, целия с площ по кадастрална карта от 43 405 кв.м. /четиридесет и три хиляди и четиристотин и пет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Нива, предишен идентификатор Няма, Номер по предходен план: 001030, съседи: 07497.1.203, 07497.1.31, 07497.1.29, 07497.1.218, от 35 лв. на декар, след изменението, с Анекса от 24.01.2014г., на 80 лв. на декар. С исковата молба се твърди, че по силата на н.а. № 15, т. № VI, вх. per. № 2182 от 28.09.2022, д. № 1000 от 28.09.2022г. - за замяна и н.а. № 16, т. № VI, вх. per. № 2181/ 28.09.2022г., д. № 1001/28.09.2022г.- за покупко-продажба, двата на Агенция по вписванията - Служба вписвания Козлодуй, ищцата е собственик на 1/3 /една трета/ идеална част от ПИ с идентификатор 07497.1.30, по КККР одобрени със Заповед РД—18-56 от 24.02.2022г. на Изпълнителен директор на АГКК, последното изменение на КККР засягащо поземления имот е от 20.10.2022г., с адрес на Поземления имот: м. Шишковското, с. Бързина, община Хайредин, област Враца, целия с площ по кадастрална карта от 43 405 кв.м. /четиридесет и три хиляди и четиристотин и пет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Нива, предишен идентификатор Няма, Номер по предходен план: 001030, Съседи: 07497.1.203, 07497.1.31, 07497.1.29, 07497.1.218. С ИМ се твърди, че останалите две трети от подробно описания по-горе ПИ имот са собствени на ответника по силата на н.а. № 132, т. № I, вх. per. № 432 от 18.02.2020г., д. № 115/18.02.2020г. - за дарение, и н.а. за покупкопродажба: № 133, т. № I, вх. per. № 433, д. № 116/18.02.2020г., и н.а. № 86, т. № VI, вх. p e r. № 2351/24.11.2020г., д. № 1050/24.11.2020г., всичките на Агенция по вписванията - Служба вписвания Козлодуй. Сочи, се че ответника е и арендатор на цялата нива с обща площ 43 405 кв.м.. Арендодател по описаните в Договор за аренда в земеделието от 18.03.2009г. и Анекс към него от 24.01.2014г. е Т.Х.П - внук на П.С.Д.Р Тъй като ищцата придобива собствеността от неговата правнучка Х.Т.П, по време на действие на описаните Договор за аренда и Анекс към него, в момента тя се явява арендодател по тях. Твърди се, че съгласно Анекса от 2014г., арендното плащане на декар е в размер на 35лв. Сочи се, че за преодоляване разликата между получаваните от ищеца по 35 лв. на декар и договаряните от ответника от 2022г. по 70 - 80 лв. на декар, на основание чл. 16, ал.1, вр. ал. 4, от Закона за аренда в земеделието, на ответника бе направено предложение за промяна, от 01.11.2025г., на размера на арендното плащане на 80 лв. на декар, вместо плащаните в момента по 35 лв.. За целта на 10.06.2025г., от клон 1618 на „Български пощи" ЕАД в гр. София, чрез услугата „Телепоща" било изпратено предложение което е получено от него на 16.06.2025г. В срока по чл. 131 ГПК от ответника е постъпил отговор на исковата молба. Претендират се разноски. С отговора се навеждат твърдения, че предявеният иск е недопустим. Излага съображения, че съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ ищцата притежава 1/3 ид.ч. от описания по-горе ПИ, като другите 2/3 ид.ч. са собственост на ответника, откъдето вади извод, че С. Д. не притежава повече от 50% от процесния ПИ и не разполага с правната възможност да иска неговото изменение, включително в частта за размера на рентното плащане. Твърди се, че считано от 18.02.2020г. договорът за аренда от 08.04.2009г. и анекс към него от 28.01.2014г. е прекратил действието си поради настъпване на сливане на качеството арендодател и арендатор. На 18.02.2020г. ответницата в качеството си на ЕТ „Л-С.Т" с нотариален акт №105 и №106 на нотариус Валентин Митов е придобила общо 2/3 от процесния имот. Поради сливане на двете качества договорът за аренда се прекратява по силата на закона, тъй като собственикът не може да бъде едновременно и арендатор на собствената си земя. В такъв случай отношенията между съсобствениците се уреждали по правилата на чл.31 от ЗС. Съгласно ал.2 когато общата вещ се използва лично само от някой от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване. В условията на евентуалност сочат, че претенцията за увеличаване на размера на рентното плащане на 80 лв./дка е неоснователно и прекомерно. Същото не отговаряло на пазарните условия в момента. Към момента максималният размер на арендната вноска бил не повече от 50 лв. на декар за земеделска земя със сходни качества и местоположение. В проведените открити съдебни заседания, ищеца не се явява, представлява се от пълномощника адв. Д., който подържа исковата молба, излага аргументи в подкрепа на заявената искова претенция по съществото на спора и в представена по делото писмена защита. Представя списък с разноски по чл. 80 ГПК. Ответника в проведените открити съдебни заседания не се явява, не се представлява. От пълномощника адв. С. Ч. са представени становища, с които се оспорва иска, подържа се представения отговор. Представя списък с разноски. По делото е изслушано и прието заключение на съдебно – счетоводна експертиза. След като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност и като взе предвид изложеното от страните, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
Не се оспорва обстоятелството, че с н.а. № 15, т. № VI, вх. per. № 2182 от 28.09.2022, д. № 1000 от 28.09.2022г. - за замяна и н.а. № 16, т. № VI, вх. per. № 2181/ 28.09.2022г., д. № 1001/28.09.2022г.- за покупко-продажба, двата на Агенция по вписванията - Служба вписвания Козлодуй, ищцата е собственик на 1/3 /една трета/ идеална част от ПИ с идентификатор 07497.1.30, по КККР одобрени със Заповед РД—18-56 от 24.02.2022г. на Изпълнителен директор на АГКК, последното изменение на КККР засягащо поземления имот е от 20.10.2022г., с адрес на Поземления имот: м. Шишковското, с. Бързина, община Хайредин, област Враца, целия с площ по кадастрална карта от 43 405 кв.м. /четиридесет и три хиляди и четиристотин и пет квадратни метра/, с трайно предназначение на територията: Земеделска. Начин на трайно ползване: Нива, предишен идентификатор няма, Номер по предходен план: 001030, Съседи: 07497.1.203, 07497.1.31, 07497.1.29, 07497.1.218. Не се спори, че ищцата придо
Не е спорен между страните и въпросът, че останалите две трети от подробно описания по-горе ПИ имот са собствени на ответника по силата на н.а. № 132, т. № I, вх. per. № 432 от 18.02.2020г., д. № 115/18.02.2020г. - за дарение, и н.а. за покупко-продажба: № 133, т. № I, вх. per. № 433, д. № 116/18.02.2020г., и н.а. № 86, т. № VI, вх. per. № 2351/24.11.2020г., д. № 1050/24.11.2020г., всичките на Агенция по вписванията - Служба вписвания Козлодуй.
С договор за аренда на земеделска земя сключен на 18.03.2009г се установява, че ответника е арендатор на гореописания поземлен имот с обща площ 43 400 кв.м. Договора за аренда е вписан в АВ гр. Козлодуй, вх.регистър 1487, том.3, № 138 от 08.04.2009г. Арендодател по описаният в Договора за аренда поземлен имот е Т.Х.П. Не се спори, че ищцата придобива собствеността от неговата правнучка Х.Т.П. С Анекс към договор за аренда на земеделска земя от 24.01.2014г. вписан в АВ гр. Козлодуй, вх.регистър 278, том.1, № 208 от 28.01.2014г. Видно от сключеният анекс страните са договорили промяна в срока на действието на договора с 10 стопански години, считано от 01.10.2019г до 30.10.2029г и промяна в арендното заплащане на декар което се договаря в размер на 35 лв.
От представеното от ищцата извлечение от „Банка ДСК“ АД се установява, че на 27.12.2024г, същата е получила рентно плащане с основание „рента 23/24 за 1/3 имот“. От ответника е представено дневно извлечение от банковата му сметка видно от което на ищцата е изплатена рента за стопанската 2022/2023г с основание „рента 22/23 за 1/3 имот“.
До ответника е изпратено предложение на основание чл. 16, ал. 1 от Закона за аренда в земеделието, получено от същия на 16.06.2025г с което ищцата е предложила да се сключи анекс за увеличение на арендната вноска от 35 лв на декар на 80 лв. на декар, считано от 01.10.2025г
От заключението на назначената съдебно счетоводна експертиза се установява, средното рентно плащане по сключени договори в ОСЗ Козлодуй за землището на с. Бързина и по данни на ОДЗ „Земеделие“ Враца за землището на с. Бързина.
Стопанска Средно рентно плащане на база Средно годишно година сключени договори за аренда/наем. рентно плащане по
регистрирани в ОСЗ Козлодуй за данни от
земи 3-та категория в землище ОД”Земеделие”-Враца
с.Бързина за землище с.Бързина
2022-2023
г. 73,17 лв. на декар 69,00 лв. на декар
2023-2024
г. 133,40 лв. на декар 67,00 лв. на декар
2024-2025
г. 106,93 лв. на декар 67,00 лв. на декар
2025-2026
г. 121,07 лв. на декар 85,00 лв. на декар
С ИМ са представени договори за аренда на земеделската земя за имоти в местността „Шишковското“ в землището на с. Бързина за сключени през 2022г, 2024 и 2025г със страна по договора същия арендатор, видно от които рентното плащане е в размер 70 лв – 80 лв на декар.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 16 ал.1 от ЗАЗ, ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга срока на договора, а увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие на стопанисването му не може да бъде основание за изменение на арендното плащане.
Съгласно чл. 16 ал. 4 от ЗАЗ насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.
Съгласно чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, направила предложението решение взима районния съд.
Съдът е приел, че до ответника е изпратено предложение на основание чл. 16, ал. 1 от Закона за аренда в земеделието, получено от същия на 16.06.2025г с което ищцата е предложила да се сключи анекс за увеличение на арендната вноска от 35 лв на декар на 80 лв. на декар, считано от 01.10.2025г.
Съдът, като съобрази представените по делото писмени доказателства относно направеното предложение от ищеца, в качеството на арендодател за промяна на арендната вноска на 80 лв. за декар годишно и липсата на писмен отговор или постигнато съгласие между страните за изменение на арендната вноска в 1 месечния срок, предвиден в ЗАЗ, приема, че искът за изменение на договора за аренда в частта относно арендното плащане по отношение на процесният имот е допустим и следва да бъде разгледан по същество.
Съдът следва да се произнеса по направените от ответника възражения с отговора на ИМ.
По възражението за липса на уведомление по чл. 17, ал.2 от ЗАЗ.
Съгласно чл.17, ал.2 от ЗАЗ приобретателят на арендуваният обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Съгласно ал.3 на чл.17 приобретателя е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване.
Към исковата молба е приложено предложение на основание чл. 16, ал. 1 от Закона за аренда в земеделието, получено от ответника. С това предложение ищеца е уведомил ответника, че са съсобственици на процесния имот, посочил е квотите на съсобственост, посочен е изрично имота обект на съсобственост.
Съдът приема горното за уведомяване по чл. 17, ал.3 от ЗАЗ, считано от датата на получаването му от ответника 16.06.2025г.
Предвид обстоятелството, че процесният договор за аренда е надлежно вписан в службата по вписванията гр. Козлодуй, съдът приема, че ищецът по силата на настъпилото правоприемство е заместил арендодателя Т.Х.П, респ. неговите правоприемници, като е станал надлежна страна и по договора за аренда, касаещ процесният имот.
По възражението, че С. Д. не притежава повече от 50% от процесния ПИ и не разполага с правната възможност да иска неговото изменение, включително в частта за размера на рентното плащане.
Не е спорно между страните, че същите се намират в договорни отношения по Договор за аренда на земеделска земя. В този случай съдът намира, че отношенията между страните се регулират от Закона за арендата в земеделието, който е специален спрямо Общия закон за собствеността. Когато има сключен договор за аренда, в който ищцата е встъпила като арендодател (чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ), отношенията по плащането са договорни. Чл. 31, ал. 2 от ЗС би се приложил тогава когато един съсобственик ползва имота без правно основание (договор) и лишава другите от ползване. Тъй като ползването на имота се осъществява въз основа на вписан договор за аренда, в който ищецът е встъпил като правоприемник, отношенията между страните са договорни. Поради това претенцията за актуализиране на плащането поради трайно изменение на стопанските условия следва да се разгледа по реда на чл. 16 от ЗАЗ, а не като обезщетение за ползване по чл. 31 от ЗС, с оглед на което наведеното възражение от ответника е неоснователно.
По възражението, че е настъпило сливане на качеството арендодател и арендатор на ответника и договорът за аренда се прекратява по силата на закона.
Съгласно чл.8 ЗЗД договорът е съглашение между две или повече лица. Сливането е юридически факт, при който качествата длъжник и кредитор се съединяват в едно лице. В настоящото дело след заместване на арендодателя Т.Х.П от ищцата, страни по сключеният договор за аренда в земеделието са ЕТ "Л-С.Т" в качеството му на арендатор и С. Д. Д. в качеството й на арендодател. По делото не са налице доказателства за сливане в едно и също качество на посочените две страни по арендния договор, с оглед на което съдът намира това възражение за неоснователно.
Спорен по делото е въпроса, дали е налице твърдяното от ищеца трайно изменение в обстоятелствата, при които страните са се водили при уреждане на отношенията си и това изменение довело ли е до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. Твърденията на ищеца, че за периода от сключване на договора за аренда до стопанската 2025/2026 год. е на лице съществено увеличение в размера на арендните плащания за земеделски земи в землището на с. Бързина, община Хайредин, при което договорения размер на рентото плащане от 35лв. не съответства на пазарните условия и това е изменение на обстоятелствата от които страните са се ръководили.
Ответника от своя страна счита, че не е на лице изменение, счита, че максималния размер на арендното плащане е 50 лв.
Съдът, с оглед събраните по делото писмени доказателства /договори за аренда на земеделска земя/ и на заключенията на назначената и приета по делото експертиза, намира за установен факта на трайното изменението на обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, с оглед на установеното от вещото лице, че размерът на средното пазарно рентно плащане за декар земеделска земя в землището на с. Бързина, община Хайредин за стопанската 2025г./2026г. е в размер на 121.07лв на декар по данни на ОСЗ Козлодуй и 85 лв. на декар по данни на ОДЗ Враца, както и че това увеличение е трайно предвид периода за който е установено.
Размерът на дължимото арендно плащане по договора следва да съответства на установеното от чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ - на базата на пазарната поземлена рента, с оглед на което съдът счита, че определения размер на годишно арендно плащане по договорите между страните не съответства на пазарната поземлена рента Предвид всичко изложено, съдът счита предявения иск за основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на делото, следва ответникът да понесе и направените от ищеца деловодни разноски, които видно от доказателствата по делото са в размер на 508.01 евро /44.18 евро - платена държавна такса, 200 евро - възнаграждение на в.л. и 263.83 евро - за процесуално представителство и защита/
Така мотивиран по изложените съображения, съдът