Решение № 4498 от 10.7.2025 г. на Софийски градски съд по дело № 7128/2024 г.

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК. С решение от 26.01.2024г., постановено по гр.д. № 31348/2021г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 140 състав, са уважени предявените от Министерство на вътрешните работи срещу П. П. П. обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 236, ал. 2, вр. § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на следните суми: 14 877 лева, представляваща обезщетение вместо наем за ползването на ведомствен жилищен имот, ведно с консумативни разходи, за периода 01.07.2018г. - 02.06.2021г. вкл., ведно със законната лихва до окончателното й изплащане и 4 533, 36 лева - мораторна лихва върху главницата за периода 03.06.2018г. - 03.06.2021г. Със същото решение е отхвърлен предявеният иск с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за разликата над сумата от 4 533, 36 лева до пълния предявен размер от 5 070, 59 лева и за периода 24.01.2018г. - 02.06.2018г., като погасен по давност. Срещу решението, в частта, в която са уважени предявените искове, е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ответницата П. П. П., в която са изложени оплаквания за неправилност на постановеното решение поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели до необоснованост на формираните от първоинстанционния съд изводи, както и за нарушение на материалния закон. На първо място се поддържа възражение за недопустимост на постановеното решение, доколкото съдът се е произнесъл по преждевременно предявени искове и при наличие на висящ преюдициален спор. Конкретно сочи, че претенциите на МВР се основават на твърдението, че поради прекратяване на трудовото правоотношение с ответника, се е прекратило действието и на процесния договор за наем на жилище от ведомствения жилищен фонд на МВР от 25.03.2016г. Излага, че между страните е налице спор относно законността на прекратяването на трудовото правоотношение, който не е приключил с окончателен съдебен акт. Въпреки наличието на висящ преюдициален спор по предявени искове с правно основание чл. 344, ал. 1, т. 1 и т. 2 от КТ, първоинстанционният съд не е спрял производството по настоящото дело, което води до извод за недопустимост на постановеното решение. Освен това излага, че исковете по чл. 236 от ЗЗД са предсрочно предявени, доколкото няма яснота дали трудовото правоотношение на въззивника с МВР няма да бъде възобновено с обратна сила, след приключването на в.гр.д. № 10977/2019г. по описа на СГС, съответно, уволнението няма да бъде отменено, а ответницата - възстановена на предишната си работа. Оспорва правилността на изводите на СРС, че прекратяването на наемното правоотношение е настьпило по силата на закона, тъй като при отмяна на незаконосъобразното уволнение П. П. ще бъде възстановена на заеманата преди уволнението длъжност, респективно основанието за прекратяване на договора за наем няма да съществува. По тези съображения е направено искане за обезсилване на обжалваното решение. В условията на евентуалност са наведени оплаквания за неправилност на първоинстанционния съдебен акт. Оспорва по делото да е доказано, че имотът, описан в представения акт за държавна собственост /АДС/, е този, който е предмет на договора за наем. Поддържа и възражението си, че приложеното писмо с per. N 0812100-13036/16.07.2018г. е получено от ответницата на твърдяната дата - 28.09.2018г. Дори да се приемело за установено това обстоятелство, то следвал извод, че евентуалните претенции на ищеца за обезщетение за ползване и то не в претендирания размер от 220 лв. месечно, а този на наема от 44, 37 лева, следва да започне да тече най-рано от 29.09.2018г., а не от 01.07.2018г., както се твърди в исковата молба. Отделно от това сочи, че в цитираното писмо няма заявени претенции от МВР за плащане на „обезщетение от 220 лв.", а само, че с изтичането на 1 месец от получаването му, П. П. следва да освободи имота, да уведоми МВР за организиране на приемането му, да заплати консумативните разходи, а ако не стори това в срок - спрямо нея ще се предприемат действия по чл. 80, ал. 1 от ЗДС. Въззивницата оспорва и твърдението, че е получила писмо с рег.№ 812100-777/17.01.2019г. Във въззивната жалба се поддържа, че дори и да се приеме за основателна тезата на ищеца, че договорът за наем е бил прекратен, то наемателката дължи заплащане на определения наем от 44, 37 лева, а не претендираното обезщетение за ползване. Не бил изяснен и механизмът, по който ищецът е определил месечно обезщетение в размер на 220 лева. Аргументирано е становище, че не дължи мораторна лихва за забава, тъй като страните не са уговаряли такава в процесния договор. Излага още, че в писмото от 17.01.2019г. не се съдържа индиция за претенция от МВР за лихва върху самоволно определеното от ищеца обезщетение от 220 лв., както и че не е получавала това писмо, поради което не е изпаднала в забава. Оспорва се и размера на присъденото обезщетение по доводи за необоснованост на приетото в първоинстанционното производство заключение на съдебно- оценителна експертиза. Въззивницата поддържа релевираното възражение за погасяване на вземането по давност, както и заявеното в условията на евентуалност възражение за прихващане с вземане в размер на 3 000 лева, представляващо стойността на направените в имота подобрения. С оглед изложеното е направено искане за обезсилване на решението в обжалваната му част, а в условията на евентуалност – за неговата отмяна. Въззиваемият Министерство на вътрешните работи оспорва въззивната жалба като неоснователна. Счита обжалваното решение за правилно и обосновано като постановено в съответствие със събраните по делото доказателства и в правилно приложение на относимите материално-правни норми. Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното: По релевираното възражение за недопустимост на обжалваното решение: Наведените от въззивника доводи, че първоинстанционният съд се е произнесъл по недопустим иск са неоснователни. Правната теория и трайната съдебна практика приемат, че постановеното съдебно решение е недопустимо, когато съдът е разгледал спор, който не е подведомствен на съдилищата - чл. 14 ГПК, или не е подсъден на съответния съд; когато е разгледал непредявен иск и не е разгледал предявения; или се е произнесъл при липса на право на иск или при ненадлежно упражнено право на иск - по нередовна искова молба, при липса на положителна процесуална предпоставка или наличие на отрицателна процесуална предпоставка за възникването и надлежното му упражняване; при оттегляне или отказ от иска; когато не е направено искане за възобновяване на производството, спряно по взаимно съгласие на страните и др. – в този смисъл т. 9 от ППВС № 1/10.11.1985 г. по гр. д. № 1/1985 г. Процесуални предпоставки за допустимостта на предявения иск са условия – фактите и обстоятелствата, обуславящи съществуването и надлежното предявяване на правото на иск. Процесуалните предпоставки, обуславящи съществуването на правото на иск са: наличието на подведомствен на съда гражданскоправен спор /неразрешен със сила на пресъдено вещо/ между правоспособни лица, чиято правна сфера е засегната от съществуването му, без да е изтекъл съответния преклузивен срок. Процесуалните предпоставки, обуславящи надлежното упражняване на правото на иск са: процесуална дееспособност на страната, процесуална представителна власт на нейния представител, редовност на исковата молба, родова и местна подсъдност, както и липса на арбитражна клауза или клауза за отнасяне на спора пред чуждестранен съд, на висящ процес по същия спор между същите страни, на висящ процес по преюдициален спор. Изложените от въззивницата доводи не попадат в нито една от посочените хипотези. В исковата молба са заявени надлежни твърдения, че ищецът е носител на парично вземане срещу ответника, произтичащо от продължило ползване на недвижим имот след прекратяване на сключен между страните договор за наем. Възраженията на ответника, че възникването на кредиторовото притезание е обусловено от приключването на правния спор между страните относно законосъобразността на уволнението на въззивницата, е породено от неправилната теза, че прекратената облигационна връзка може да бъде възстановена с обратна сила. По същите аргументи се налага извод за неоснователност и на възражението за допуснато от първоинстанционния съд процесуално нарушение във връзка със служебното му задължение да следи за наличието на отрицателни процесуални предпоставки за упражняване правото на иск в хипотеза на висящо обуславящо производство. В случая не е налице основание за спиране на настоящото производство на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 от ГПК – висящото производство по трудовоправния спор между страните няма характер на обуславящ спор. По доводите за неправилност на обжалваното решение: Предявен е иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, вр. § 4 от ПЗР на ЗДС при заявени в исковата молба твърдения, че сключеният между страните договор за наем на ведомствено жилище – частна държавна собственост, е бил прекратен, но ответникът /наемателят/ е продължил да го ползва през исковия период. Между страните по делото не е спорно, че ответницата е била служител на Министерството на вътрешните работи, като същата и семейството й били настанени във ведомствено жилище - частна държавна собственост, находящо се в гр. София, ж.к. “•••••••••, •••••••••. Настаняването е извършено въз основа на заповед от 26.02.2016г. на министъра на вътрешните работи на основание чл. 22 от ЗДС, чл. 25 от ППЗДС, чл. 33, т. 9 от ЗМВР, чл. 7, ал. 3 и чл. 27, ал. 1 от Правила относно критериите за определяне на жилищната нужда и нуждата от ателиета за инвидуална творческа дейност на служителите в МВР, условията и реда за предоставяне под наем на ведомствени гаражи и парокместа, утвърдени със заповед № Iз- 957/14.05.2012г. на министъра на вътрешните работи. Сключен е договор за наем на ведомствено жилище от 25.03.2016г. за посочения имот – ведомствено жилище - частна държавна собственост, със срок на действие от 3 години, считано от предаването на имота /имотът е бил предаден с протокол от 25.03.2016г./. Редът за сключване на договор за наем с предмет недвижим имот – частна държавна собственост /предоставен на ведомство/, е регламентиран изрично със специалните норми на Закона за държавната собственост /ЗДС/ – чл. 22 и Правилника за неговото приложение. По делото не се релевирани възражения за опорочаване на горепосочения ред за отдаването под наем на процесния недвижим имот. Въззивният съд приема, че страните са сключили валидно договора за наем и са обвързани от уговорките по него – установено е, че към момента на издаване на настанителната заповед процесното жилище е държавна собственост /както и понастоящем/, като за противното не са ангажирани каквито и да било доказателства, а доказателствената тежест в тази насока е била на ответницата, съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК, предвид релевираното от същата възражение. Страните са уговорили основанията за прекратяване на договора преди изтичане на срока, като изрично в клаузата на чл. 26, ал. 1, т. 2 е посочено като основание – прекратяване на служебното /трудовото/ правоотношение на наемателя с МВР. Посочената клауза възпроизвежда установеното в нормата на чл. 24, ал. 3, т. 1 от ЗДС основание за прекратяване на договора за наем - поради прекратяване на трудовото или служебното правоотношение на работник или служител, настанен във ведомствено жилище. Установено е още, че със заповед за налагане на дисциплинарно наказание “уволнение” от 02.05.2018г., трудовото правоотношение на ответницата с МВР е било прекратено. Заповедта е връчена на служителя на 29.06.2018г. От посочената дата трудовото правоотношение на Павлива П. се счита прекратено, който извод следва пряко от установеното правило по чл. 335, ал. 2, т. 3 от КТ, съгласно което при прекратяване без предизвестие трудовият договор се счита за прекратен от момента на получаването на писменото изявление за прекратяването на договора. Настоящият съдебен състав приема, че в случая процесното облигационно правоотношение е било прекратено автоматично по предвидения в специалния закон – в чл. 24, ал. 3, т. 1 от ЗДС ред, с осъществяване на посочените предпоставки – прекратяване на трудовото правоотношение. За настъпване на тези правни последици не е необходимо нарочно волеизявление на наемодателя, който извод следва пряко от цитираната разпоредба. Тази норма не въвежда допълнителни изисквания и предпоставки, доколкото настъпването на посоченото прекратително основание не е обусловено от надлежно упражняване на субективно потестативно право на наемодателя да прекрати договорната връзка. Не се установява в процесния договор страните да са уговорили ред и условия за прекратяване на облигационната връзка в отклонение от установения в ЗДС ред. В този смисъл като неоснователни следва да се преценят наведените от въззивницата доводи, че правоотношението следва да се счита за прекратено след получаване на волеизявление от насрещната страна с характер на уведомление. По съображения за неотносимост към предмета на спора не следва да се обсъждат релевираното от ответницата оспорване на твърдението за надлежно връчване на писмото от 16.07.2018г., съдържащо уведомление за настъпилото прекратяване на договорното правоотношение, считано от 30.06.2018г. Безспорно е между страните, че след прекратяване на наемното правоотношение, ответницата е продължила да ползва имота до края на исковия период. В този смисъл настоящият съдебен състав приема, че са налице всички елементи от фактическия състав, установен в разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД, вр. § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС. Според нормата на § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС, лицата, с които договорът за наем е прекратен, плащат обезщетение в размер пазарна наемна цена, докато опразнят жилището. Неоснователни са наведените от въззивницата доводи, че размерът на обезщетението следва да се определи при съобразяване на уговорения между страните размер на наемната цена по процесния договор за наем – извод, следващ от установеното в нормата на § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС правило, както и предвид обстоятелството, че договорът е бил прекратен. За установяване размера на дължимото обезщетение в първоинстанционното производство е прието заключение на съдебно-оценителна експертиза, съобразно което средната пазарна наемна цена за процесното жилище за исковия период възлиза на 14 877 лева. Оценката е определена при използване на сравнителния /пазарния/ метод за оценка, позовавайки се на офертните цени за отдаване под наем на подобни имоти в района и въз основа на графика за промяна на цените. Настоящият съдебен състав счита, че не следва да кредитира това експертно заключение, тъй като средната наемна пазарна цена не е определена при съобразяване на данни за реални сделки /наеми/ на имоти с подобна характеристика на оценявания. Представената в заключението графика за промяна на офертните цени за наеми касае едностайни апартаменти в гр. София, кв. Красно село, без сравняваните имоти да са описани със съответните характеристики, конкретното местоположение, тяхната площ и др. В този смисъл определената средна наемна пазарна цена не отговаря на изискванията при прилагане на метода на сравнителните продажби /метод на пазарните аналози/. Именно този метод е приложим при определяне на действителната средна пазарна наемна цена, а именно стойност, която отчита не само конкретното състояние на имота, но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. Метода на пазарните аналози се базира на информация за сделки /конкретно – наемни договори/ на имоти с подобна характеристика на оценявания и при този метод са прави оценка чрез пряко сравнение на наемни и предлагани офертни цени на подобни имоти, като се вземат предвид предназначението на сравняваните обекти, време на осъществяване на сделката, местоположение спрямо сравняваните, година на изграждане на сградата, специфични сходни фактори и други. Във въззивното производство е прието заключение на повторна съдебно-оценителна експертиза, което не е оспорено от страните и преценено по реда на чл. 202 от ГПК следва да се кредитира като пълно и обосновано. Вещото лице е посочило, че към момента не са налични конкретни оферти за отдаване под наем на едностайни апартаменти в района на процесния имот, предлагани през 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г., тъй като агенциите за недвижими имоти, както и интернет сайтовете за недвижими имоти не поддържат архив за минали години. Именно поради това при определяне на средния пазарен месечен наем за минал период, експертът е приложил сравнителния /пазарен/ метод, при съобразяване на данни за реални оферти към настоящия момент за наем на имоти с подобна характеристика на оценявания, при прилагане на корекционни коефиценти, отчитащи промените в пазарната наемна конюктура спрямо исковия период. В заключението са посочени 6 реални оферти за подобни имоти, като при прилагане на съответния корекционен коефицент вещото лице е направило извод, че средната пазарна наемна цена за исковия период възлиза на 12 896 лева. С оглед изложеното съдът счита, че следва да кредитира заключението на повторната оценителна експертиза, прието във въззивното производство. Дължимото от ответницата обезщетение по § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС за процесния период възлиза на 12 896 лева. Неоснователно е възражението на ответника за погасяване на вземането по давност. В случая е приложимо общото правило на 110 от ЗЗД и вземането се погасява с изтичането на 5 годишна давност. Разпоредбата на чл. 111, б. "б" ЗЗД е неприложима, тъй като договорът за наем е прекратен, поради което не се касае до обезщетение по неизпълнен договор, а до обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем по силата на закона. Претенцията е предявена за период от 01.07.2018г. до 02.06.2021г. Към датата на предявяване на исковата молба – 03.06.2021г. /на която дата давността е прекъсната – чл. 116, б. „б“ от ЗЗД/ погасителната давност за вземането не е изтекла. По тези съображения първоинстанционното решение следва да се отмени в частта, в която предявеният иск по чл. § 4, ал. 3 от ПРЗ на ЗДС, вр. чл. 236, ал. 2 от ЗЗД е уважен за разликата над 12 896 лева до 14 877 лева. По предявения иск с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за акцесорното вземане за обезщетение забава: Лихва за забава върху вземане за обезщетение за ползване на имот след прекратяване на наемен договор и при противопоставяне на наемодателя /чл. 86, ал. 1 във връзка с чл. 236, ал. 2 ЗЗД/ се дължи след отправяне на покана, след която длъжникът изпада в забава, тъй като не се касае до периодично парично задължение със срок за изпълнение като наема, а за глобално задължение за обезщетение с неопределен срок на изпълнение. Поканата по чл. 84 ал. 2 от ЗЗД има правопораждащо действие, което се осъществява занапред във времето. Освен това поканата до длъжника може да има за предмет единствено вече възникнало парично задължение за обезщетение по § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС, вр. чл. 236, ал. 2 от ЗЗД. Длъжникът не би могъл да бъде поканен да заплаща наред с вече съществуващото, още и друго – невъзникнало и несъществуващо към датата на поканата главно задължение за обезщетение, което би възникнало, ако длъжникът продължи да ползва имота. Поканата не може да постави длъжника в забава за заплащане на главно задължение, което не е възникнало към момента на връчване на поканата. По делото е представено писмо с рег. № 81200-777 от 17.01.2019г., с което ищецът е поканил ответницата в 14-дневен срок от получаването му, да заплати дължимите суми за продължилото ползване на имота след прекратяването на договора за наем, които са в размер на 220 лева месечно. Приложено е известие за доставяне /включително и в оригинал пред първоинстанционният съд, който е извършил констатация по реда на чл. 183 от ГПК в съдебно заседание на 11.10.2023г./, в която е вписано, че със същата се връчва писмо от МВР с рег. № 81200-777 от 17.01.2019г. Връчителят е отбелязал, че писмото е получено на 24.01.2019г. от П., като е положен подпис срещу вписаното фамилно име. След представяне на оригинала на известието за доставяне ответницата не е оспорила истинността на този документ /авторството на подписа за получател/, поради което и в приложение на нормата на чл. 180 от ГПК следва да се приеме, че П. П. е получила писмото- покана на 24.01.2019г. Същата е изпаднала в забава след изтичане на определения 14-дневен срок, т.е. считано от 08.02.2019г. С оглед изложеното се налага извод, че първоинстанционното решение е частично неправилно. О т 08.02.2019г. ответницата е изпаднала в забава за плащане само на възникналото парично задължение за обезщетение за продължилото ползване на имота до момента на поканата, което според посоченото в поканата възлиза на 220 лева месечно. Това главно парично задължение за периода от 01.07.2018г. до м.01.2019г., включително, възлиза на 1 540 лева, а дължимото акцесорно вземане за периода от 08.02.2019г. до 03.06.2021г., определено по реда на чл. 162 от ГПК и с помощта на компютърна програма, е в размер на 362, 33 лева. За периода от време след поканата – след м.02.2019г. и до края на периода на претенцията по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД – 03.06.2021г., се касае за невъзникнало, несъществуващо към деня на поканата задължение за обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД и за това задължение ответницата не е в забава за период преди подаване на исковата молба. Вземането по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД не е погасено по давност към датата на предявяване на исковата молба – 03.06.2021г., доколкото към този момент не е изтекла тригодишната погасителна давност /чл. 111, б.“а“ от ЗЗД/ за вземането с начало на исковия период – 08.02.2019г. С оглед изложено първоинстанционното решение следва да се отмени в частта, в която е уважен предявеният иск с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за разликата над 362, 33 лева и за периода от 03.06.2018г. до 07.02.2019г., включително. Неоснователно е релевираното от ответницата евентуално възражение за прихващане с вземане в размер на 3 000 лева, представляваща стойност на закупен и монтиран в имота през м.12.2017г. климатик и вградено през м.12.2017г. кухненско обзавеждане. По делото не са ангажирани доказателства за установяване на твърдените обстоятелства, включени в основанието на предявеното възражение за прихващане, поради което и в приложение на неблагоприятните последици от правилата за разпределение на доказателствената тежест /чл. 154, ал. 1 от ГПК/ съдът приема същото за неоснователно. Наемателят на недвижим имот има качеството на държател и неговите отношения във връзка с извършените подобрения следва да се уредят в съответствие с договора, а при липса на такъв - в съответствие с правилата за водене на чужда работа без пълномощие и за неоснователното обогатяване. В случая според клаузата на чл. 16, ал. 1 от договора за наем, при прекратяване на същия, наемателят има право да вземе онези направени от него съоръжения и устройства, които не са трайно прикрепени към наетия имот и могат да се демонтиран от него, без да нанесат повреди на имота. Сочените от ответницата вещи – климатик и кухненско обзавеждане, попадат в обхвата на цитираната клауза. По отношение на разноските: С оглед изхода на спора и предвид изричното искане в полза на въззивницата следва да се присъдят сторените по делото разноски съразмерно на уважената част от въззивната жалба, които възлизат на сумата от 167, 66 лева – за държавна такса и възнаграждение за вещо лице. В полза на въззиваемата страна следва да се присъдят сторените по делото разноски за юрисконсултско възнаграждение съразмерно на отхвърлената част от въззивната жалба, които възлизат на сумата от 136, 61 лева /при определен общ размер на юрисконсултско възнаграждение от 200 лева/. Първоинстанционното решение следва да се отмени в частта, в която ответницата е осъдена да заплати на ищеца съдебни разноски за сумата над 796, 20 лева до присъдения размер от 1 164, 76 лева. Предвид изхода на спора в полза на ответницата следва да се присъди допълнително сумата от още 288, 68 лева - съдебни разноски в първоинстанционното производство за заплатено адвокатско възнаграждение, съразмерно на отхвърлената част от исковите претенции. Така мотивиран Софийският градски съд,