Решение № 10922 от 4.6.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 75302/2024 г.

дело № 20241110175302 по описа за 2024 година Производството по делото е образувано въз основа на подадена от Х. Д. Д. срещу Б. К. С. искова молба, с която е предявен конститутивен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните Предварителен договор от 21.04.2021г. в частта му за продажба на ½ ид.ч. от следния недвижим имот, а именно: апартамент №27, находящ се в •••, нанесен в одобрените КККР като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1602.6148.6.27. Ищцата Х. Д. Д. твърди, че на 21.04.2021г. сключила с ответника предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който последният се задължил да й прехвърли притежавания от него апартамент №27, находящ се в ••• за сумата от 173 000 лева, платима както следва: 23 500 лева- в деня на подписване на договора по посочената от продавача банкова сметка, открита в „Пощенска банка“ на името на И. К.а Б. и 149 500 лева- след нотариалното изповядване на нотариалния акт за покупкопродажба. Поддържа, че в чл.3 от предварителния договор страните били уговорили сключването на окончателния договор във формата на нотариален акт да стане найкъсно до 07.06.2021г., като с чл.6 от договора продавачът поел задължение да се снабди и да представи в тридневен срок преди изповядването на сделката пред нотариус в оригинал всички документи, установяващи правото му на собственост и изискуеми от закона за нотариалното оформяне на сделката. Сочи, че нито едно от поетите от страна на продавача задължения не били изпълнени както към датата, на която следвало да бъде сключен окончателният договор, така и към настоящия момент. Твърди, че от страна на купувача били извършени плащания по сключения предварителен договор, като ищцата била заплатила първоначалната сума в размер на 23 500 лева по посочена в договора сметка на И. К.а Б. при „Пощенска банка“, както и сумата в размер на 1 000 лева, преведена на К. Б.ов С., син на ответника и негов пълномощник. Пояснява, че на определената като последна дата за подписване на окончателен договор, а именно- 07.06.2021г., до сключването на такъв не се стигнало, тъй като ответникът не можел да се яви лично пред нотариус, нито да осигури явяването на неговия пълномощник К. Б.ов С., като не бил изпълнил и задължението си да представи описаните по-горе и необходими за изповядване на сделката документи. Навежда твърдения, че след като ответникът не изпълнил обещанието си да сключи окончателен договор направила щателна проверка на имущественото му състояние и установила наличие на бракоразводно дело, приключило с решение за прекратяване на брака между ответника и А.Н. С.а, в което било посочено, че придобитият по време на брака недвижим имот оставал в обикновена съсобственост между страните. Сочи, че към настоящия момент няма данни собствеността върху имота да е претърпяла промяна, като доколкото предварителният договор е бил подписан само от единия от съсобствениците счита, че за нея е налице правен интерес от воденето на дело за прехвърляне единствено на ½ ид.ч. от собствеността върху същия. Въз основа на изложеното отправя искане за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор за ½ ид.ч. от собствеността върху апартамент №27, находящ се в •••. Претендира разноски. В срока по чл.131, ал.1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който ответникът оспорва исковата претенция. Поддържа, че е разполагал с установяващите правото му на собственост и изискуеми от закона документите за нотариалното оформяне на сделката, като поетите от него по сключения между страните предварителен договор задължения били изпълнени. Не оспорва, че ищцата е превела сумата от 23 500 лева по банкова сметка на И. К.а Б., която сума твърди, че тя е искала да му заплати дори без подписан какъвто и да е договор между тях. Сочи, че именно по настояване на неговия адвокат бил изготвен предварителният договор. Твърди, че остатъкът от дължимата сума до пълния размер на договорената продажна цена, а именно- 149 500 лева, ищцата поела задължение да заплати със заемни средства от банка кредитор, след като бъде одобрена за кредит. Поддържа, че след сключване на предварителния договор ищцата заявила, че кандидатстването й не било одобрено от банката, но неин близък приятел имал възможност да купи апартамента. Твърди, че посоченото от нея лице впоследствие също не било одобрено за получаване на ипотечен кредит. Сочи, че причина окончателният договор да не бъде сключен била липсата на готовност на ищцата да заплати остатъка от договорения размер на продажната цена. Предвид изложеното счита че е изправната страна по предварителния договор и моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Съдът, след като взе предвид изложеното от страните, както и приетите по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното: Видно от представения по делото Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.04.2021г., ответникът Б. С., в качеството си на продавач, е поел задължение да продаде на ищцата Х. Д., в качеството й на купувач, следния собствен недвижим имот, а именно: апартамент №27, находящ се в •••. срещу заплащането на цена в общ размер на 173 000 лева, от която сума в размер на 23 500 лева- платима в деня на подписване на договора по посочената от продавача сметка на името на И. К.а Б. в „Пощенска банка“ и 149 500 лева, платима със заемни средства от банка - кредитор, които заемни средства ще бъдат изплатени на продавача след нотариалното изповядване на нотариалния акт за покупко-продажба. Съгласно чл.3 от договора страните поели задължение да сключат окончателния договор във формата на нотариален акт най-късно до 07.06.2021г., като удължаването на договорения срок можело да стане само по взаимно писмено споразумение на страните, отразено в анекс към договора. С чл.6 от договора ответникът поел задължение да се снабди в тридневен срок преди изповядването на сделката пред нотариуса и да представи в оригинал всички документи, установяващи правото му на собственост и изискуеми от закона за нотариалното оформяне на сделката: нотариален акт за собственост върху жилище, актуална данъчна оценка по чл.264, ал.1 ДОПК с изплатени задължения, съдебно бракоразводно решение, удостоверение за семейно положение, удостоверение от НАП за липса на задължения по чл.87, ал.6 ДОПК, схема и скица от СГКК при АГКК, декларация на съпруга на продавача по чл.26 от СК, удостоверение за вписвания, отбелязания и заличавания за имота, издадено от СВ при АВ, както и други документи, изискуеми от нотариуса и банката, които са свързани със спецификата на сделката. Приет по делото е Договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти от 19.02.1991г., по силата на който ответникът Б. С. е придобил собствеността върху процесния апартамент №27, находящ се в •••. Приобщено е и влязло в сила Решение №132 от 05.05.1998г., постановено по бр.д. №1646/1997г. на СРС, 89-ти състав, от което е прекратен сключеният на 16.08.1980г. граждански брак между Б. К. С. и А.Н. С.а, като в т.5 от диспозитива на решението е постановено, че процесният недвижим имот, придобит по време на брака, след развода остава в обикновена съсобственост между страните. Представено е и пълномощно с нотариална заверка на подписите, рег. №1240 от 02.04.2021г., с което ответникът Б. С. е упълномощил сина си К. С. да го представлява в качеството му на собственик на процесния имот пред всички държавни и общински органи, длъжностни, физически и юридически лица, както и да сключва предварителни договори за неговата продажба и договори при каквито условия прецени. Видно от приетото по делото платежно нареждане, на 21.04.2021г. ищцата Х. Д. е превела по сметка на И. К.а Б. сумата 23 500 лева. Представена е и депозитна разписка- споразумение, от която се установява, че на 07.04.2021г. К. С. е получил от ищцата Х. Д. Д. сумата от 1 000 лева, представляваща „стоп капаро“ във връзка с покупко-продажбата на процесния имот. Представено е Предварително одобрение от 12.05.2021г., в което е посочено, че ищцата Х. Д. е била предварително одобрена за получаване на жилищно- ипотечен кредит от „Юробанк България“ АД в размер на 265 905,50 лева, със срок за изплащане- 360 месеца. Видно от писмо вх. №26320/28.01.2026г. от ТД на НАП- гр.София, офис „Младост“ ответникът няма публични задължения към 27.01.2026г. От приетото Удостоверение за данъчна оценка по чл.3, ал.2 от Приложение №2 към ЗМДТ с изх. №7223040835/26.01.2026г., издадено от Столична община, Дирекция „Общински приходи“, отдел ОП- Студентска се установява, че данъчната оценка на процесния имот е 22 927,20 евро /44 841,71 лева/. Видно от съдържащата се по делото справка за вписвания, отбелязвания и заличавания по персоналната партида на ответника Б. С., за периода 18.12.2012- 22.12.2025г. единственото отразено вписване е на подадената от Х. Д. искова молба по чл.19, ал.3 ЗЗД. По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на допуснати и на двете страни свидетели. Свидетелят В. З. твърди, че през 2020г.-2021г. е имал уговорка с К. С. за покупка на апартамент, намиращ се в ж.к. „М“. Поддържа, че поради голямата забава на К. с изваждането на необходимите за сделката документи му заявил, че ще намери друг купувач за имота, като му предложил ищцата Х. Д.. Посочва, че заедно с Х. и К. направили оглед на апартамента, като се споразумели тя да го купи. Установили обаче, че имало неуредици с документите и че апартаментът всъщност е собственост на родителите на К.. Пояснява, че по времето когато договарял с К. за покупката на имота имало временно наложен запор на сметка на името на неговата жена, но причината да се откаже от сделката била забавата в изваждането на необходимите за нейното сключване документи. Сочи, че впоследствие получил кредит, с който закупил други два апартамента. Свидетелят К. С., син на ответника Б. С., сочи, че се познава със свидетеля З. от деца. Твърди, че през февруари или март 2021г. двамата имали уговорка да му продаде процесния апартамент, като 2-3 дни след като се разбрали свидетелят З. му се обадил и го попитал дали има нещо против вместо него да го закупи сестрата на съпругата на брат му- Х. Д., на което той не се възпротивил. Потвърждава, че първоначално Х. му платила като капаро сумата от 1 000 лева, а при подписване на предварителния договор превела и сумата от 23 500 лева, които уговорили да бъдат приспаднати от цената на апартамента. Сочи, че предварителният договор бил подписан от него. Заявява, че бил започнал да подготвя документи за сделкатаудостоверения от ЧЕЗ, ВиК, Топлофикация, когато Х. му съобщила, че отказват да й предоставят кредит, като предложила в крайна сметка апартаментът да бъде закупен от свидетеля З.. Твърди, че след това продължил да оправя документите със свидетеля З., докато на него не му наложили запор. Поддържа, че се били разбрали когато продаде имотът, да върне парите на Х.. Пояснява, че е уведомил Х., че не е собственик на апартамента, като й показал документи, от които се установявало, че същият е бил закупен от майка му и баща му по време на брака им. Твърди, че майка му е знаела за сделката, но не се е стигнало до изготвяне на декларация. Твърди, че имотът все още е собственост на баща му. Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът приема следното от правна страна: Предмет на разглеждане в настоящото производство е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор от 21.04.2021г. в частта му за продажба на ½ ид.ч. от правото на собственост върху следния недвижим имот, представляващ апартамент №27, находящ се в •••, нанесен в одобрените КККР като самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1602.6148.6.27. Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД купувачът по предварителен договор може да иска от съда да обяви същия за окончателен, замествайки по този начин волеизявлението на ответника, като основателността на така предявения иск изисква установяване наличието на следните предпоставки: 1. валидно сключен между страните писмен предварителен договор за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот, предмет на договора, който да съдържа съществените уговорки между страните, а именно- предмет и цена, 2. добросъвестност на ищеца, тоест същият да е изпълнил надлежно своите задължения /договорни или нормативни/, 3. имотът да е собственост на ответника, както и 4. да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред /чл.363 ГПК/. В настоящия случай от приложените по делото писмени доказателства се установява, че на 21.04.2021г. Б. С., представляван от надлежно упълномощения си представител- К. С., и Х. Д. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на апартамент №27, находящ се в •••, по силата на който продавачът Б. С. поел задължение да продаде на купувача Х. Д. процесния недвижим имот на продажна цена в размер на 173 000 лева, като е уговорено изплащането на цената да стане на две вноски- 23 500 лева, платими в деня на подписване на договора по посочената от продавача сметка на името на И. К.а Б. в „Пощенска банка“ и 149 500 лева, платими със заемни средства от банка – кредитор директно на продавача след нотариалното изповядване на нотариалния акт за покупко-продажба. Представеният договор от 21.04.2021г. е сключен в писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на окончателния договор за продажба – индивидуализиран е обектът на правото на собственост, който се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на парична сума /цена/ при разсрочено плащане. Следователно представеният предварителен договор е годен юридически документ, породил облигационно правоотношение между страните, за който не са налични твърдения и данни да е бил развален. В същото време с приетия за окончателен по делото доклад е прието за ненуждаещо се от доказване между страните, че на 21.04.2021г. Х. Д. е превела на И. К.а Б. сумата от 23 500 лева с основание „капаро за Младост 1, бл. 913, вх. б, ап. 27“. Посоченото обстоятелство се установява и от приложеното към исковата молба платежно нареждане от 21.04.2021г. От изложеното следва, че купувачът Х. Д. е изпълнила задължението си по сключения между страните предварителен договор да внесе първоначалната вноска от уговорената цена за закупуване на процесния имот. По делото няма спор и че окончателен договор не е сключен нито на уговорената от страните дата -07.06.2021г., нито към датата на приключване на устните състезания по делото. Като причина за това ищцата сочи липсата на изпълнение от страна на ответника на задължението му да представи необходимите документи за нейното изповядване, описани в чл.6 от договора, а ответникът- отказът да бъде предоставен на ищцата кредит, с който да заплати остатъка от дължима за закупуване на апартамента цена. От съдържанието на приетия по делото предварителен договор се установява, че в чл.6 от същия страните са уговорили задължение за продавача- ответник да се снабди и да представи в оригинал в тридневен срок преди изповядването на сделката пред нотариуса, всички документи, установяващи правото му на собственост и изискуеми от закона за нотариалното оформяне на сделката, а именно: нотариален акт за собственост върху жилище, актуална данъчна оценка по чл.264, ал.1 ДОПК с изплатени задължения, съдебно бракоразводно решение, удостоверение за семейно положение, удостоверение от НАП за липса на задължения по чл.87, ал.6 ДОПК, схема и скица от СГКК при АГКК, декларация на съпруга на продавача по чл.26 СК, удостоверение за вписвания, отбелязания и заличавания за имота, издадено от СВ при АВ, както и други документи, изискуеми от нотариуса и банката и свързани със спецификата на сделката. За установяване неизпълнение на това задължение по делото са ангажирани гласни доказателствени средства. В показанията си пред съда свидетелят В. З. заявява, че той също е договарял с К. за закупуване на процесния имот, като причината да не се случи това била именно забавата на последния да осигури необходимите за прехвърлянето на собствеността документи. Сочи, че именно поради това е посочил ищцата като лице, което да го замести по сделката. От своя страна, свидетелят К. С., който освен син на ответника Б. С. е и лицето, договаряло от негово име, твърди, че е започнал да подготвя документите, като бил получил необходимите такива от ЧЕЗ, Софийска вода и Топлофикация, както и бил подал искане за издаване на кадастрална схема за имота, но не и за данъчна оценка. Съпоставяйки показанията на двамата свидетели, съдът намира, че по въпроса относно неизпълнението на задължението на ответника по чл.6 от предварителния договор същите не си противоречат. Това е така, доколкото макар свидетелят К. С. да изнася данни за предприети от страна на продавача действия по снабдяване с необходимите документи, същите не са достатъчни, за да бъде прието, че е налице изпълнение на задължението. Визираните от същия документи от доставчици на комунални услуги не са от кръга на задължителните за изповядване на сделката, като необходимите такиваудостоверение за данъчна оценка и кадастралната схема на имота, той изрично заявява, че не е успял да ги осигури. При прилагане на последиците от разпределената между страните доказателствена тежест съдът намира, че ответникът не е успял да докаже възражението си, че е изправна страна по предварителния договор. В същото време от представеното по делото предварително одобрение за жилищно-ипотечен кредит от 12.05.2021г. се установява, че ищцата е била одобрена да получи жилищно-ипотечен кредит от „Юробанк България“ АД в размер на 265 905,50 лева. Вземайки предвид датата на изготвяне на одобрението, както и посочената в него сума, съдът намира, че ищцата Х. Д. е имала готовност да заплати втората вноска в уговорения ден за изповядване на сделката-07.06.2021г., с оглед на което се явява изправна страна по договора. Релевираното от ответника в тази връзка възражение относно получен от ищцата отказ да й бъде предоставен кредит съдът намира за недоказано, като не кредитира показанията на свидетеля К. С. в тази част, предвид личната му заинтересованост, както и с оглед останалия събран по делото доказателствен материал, а именно- приетото по делото предварително одобрение за жилищно-ипотечен кредит и показанията на свидетеля В. З., от които се установява различно развитие на отношенията между страните. Предвид посоченото, съдът приема, че доколкото ищцата е изплатила първоначалната вноска в размер на 23 500 лева и е имала готовност да изплати и втората в размер на 149 500 лева, то тя се явява изправна страна, поради което с изтичането на уговорения срок – 07.06.2021г., за нея е възникнало потестативното право да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен. Във връзка с горепосочените предпоставки за уважаване на предявения иск следва да бъде посочено, че от доказателствата по делото се установява, че процесният имот е самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка съгласно условията, които страните са уговорили в предварителния договор. В същото време видно от приетото по делото Решение №132 от 05.05.1998г., постановено по бр.д. №1646/1997г. по описа на СРС, 89-ти състав, продавачът по предварителния договор е собственик единствено на ½ ид.ч. от имота, тъй като същият е закупен по време на брака му с А.Н. С.а, който брак е прекратен с развод и имотът е останал в обикновена съсобственост между бившите съпрузи. Предвид изложеното и доколкото ответникът разполага с възможност да се разпорежда с имота съобразно обема права, които притежава, сключеният между страните предварителен договор следва да бъде обявен за окончателен в частта, с която същият е поел задължение да прехвърли на ищцата собствеността върху ½ ид.ч. от процесния апартамент №27. Съгласно чл.362, ал.1 ГПК при иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, ако според предварителния договор ищцата трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищцата да изпълни задължението си. Липсата на изпълнение на задължението за заплащане на остатъка от цената не е пречка за уважаване на иска по чл.362, ал.1 ГПК при наличието на останалите предпоставки за това. При наличието на евентуална субективна невъзможност на ищцата да изпълни задължението си в хипотезата на чл.362, ал.1 от ГПК, то правните последици, произтичащи от същата, са уредени в чл.362, ал.2 ГПК и не водят до отхвърляне на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД /в този смисъл Решение №211 от 13.01.2014г. по т. д. №762/2012г. на ВКС, I т. о./. Според Тълкувателно решение от 09.05.2023г. по тълк. дело №4 от 2020г. на ОСГТК на ВКС съдът, сезиран с иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл.362, ал.1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. Заплащането на уговорената цена от купувача, дори когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията. В случая страните са постигнали съгласие в срок до 07.06.2021г. да сключат окончателния договор за прехвърляне на собствеността върху процесния имот. Поведението на ответника, изразяващо се в непредприемане на действия по сключване на окончателен договор, обуславя извод за забава в изпълнението, като същата рефлектира пряко върху възможността за финализиране на сделката. В тази хипотеза условието, от което е обусловено сключването на окончателния договор, следва да се счита за сбъднато, доколкото именно ответната страна е попречила да настъпи същото в предвидения срок – по аргумент от чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД. Предвид изложеното и доколкото предмет на исковата претенция е само притежаваната от ответника ½ ид.ч. от процесния апартамент, то ищцата следва да заплати половината от уговорената цена, а именно- сумата от 86 500 лева, като от нея следва да бъде приспадната посочената в предварителния договор и заплатена от ищцата с платежно нареждане от 21.04.2021г. първоначална вноска в размер на 23 500 лева или дължимият остатък от цената е в размер на 63 000 лева /32 211,39 евро/. За пълнота следва да бъде отбелязано, че в сключения от страните на 21.04.2021г. предварителен договор не се съдържа уговорка предадената съгласно приетата по делото депозитна разписка-споразумение от ищцата Х. Д. на К. С. сума в размер на 1 000 лева, представляваща „стоп-капаро“, да бъде прихванат с дължимата цена, поради което и с оглед характера на производството, в рамките на което съдът е обвързан от изявената от страните воля, същата не следва да бъде съобразявана при определяне на дължимия остатък от цената. На основание чл.364, ал.1 ГПК ищцата следва да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота, определени съгласно чл.44, ал.1 във вр. с чл.45, ал.1, във вр. с чл.46, ал.1, вр. ал.2, т.1 вр. чл. 47, ал.2 ЗМДТ. Съобразно чл.35, ал.2 вр. чл. 34, вр.чл.33, вр.чл.32, ал.1 от Наредбата на СОС за определяне размера на местните данъци, дължимият данък е в размер на 3% от оценката или от уговорената продажна цена от 173 000 лева, тъй като същата е по–висока от данъчната оценка, като в случая следва да бъде взета като основа за изчислението половината от нея или дължима е сумата от 1 326,80 евро /2 595 лева/. По аргумент от чл.87 ЗННД следва да бъде заплатена по сметка на Софийски районен съд и нотариална такса, изчислена съобразно раздел II, т.8 от Тарифа за нотариални такси към ЗННД, в размер на 338,99 евро /480,50 лева + 0,5 на сто за горницата над 50 000 лева =663 лева /. На ищцата следва да бъде предоставен и 6-месечен срок, считано от влизане на решението в сила, да извърши отбелязване в Службата по вписванията по представен препис от решението, като съгласно чл.115 ал.1 и ал.2 ЗС след изтичането на този срок вписването на исковата молба по настоящия иск губи действието си. По разноските: Предвид основателността на иска разноски се дължат на ищцата. Съгласно представения списък по чл.80 ГПК и приложените доказателства, разноските на ищцата са в общ размер на 5 054,44 евро, представляващи заплатена държавна такса в размер на 116,33 евро, такса за вписване на исковата молба в размер на 11,64 евро, адвокатско възнаграждение в размер на 4 885,57 евро и депозит за призоваване на свидетел в размер на 40,90 евро, които следва да бъдат присъдени изцяло. Така мотивиран, съдът