Решение № 3407 от 2.7.2026 г. на Районен съд - Пловдив по дело № 561/2026 г.

Предявен е иск по чл. 40 ЗУЕС от К. А. Х., ЕГН ••••••••••, с адрес: •••••••• чрез адв. С. Н.-К. от АК – Пловдив, срещу Етажна собственост на сграда с административен адрес: ••••••, с управител Т. В. У., Етажна собственост на сграда с административен адрес: ••••••, с управител Н. Б. Т. и Етажна собственост на сграда с административен адрес: ••••••, с управител С. С. А.-Г., за отмяна като незаконосъобразни на решенията, взети на съвместно общо събрание на собствениците в Етажна собственост с административен адрес:•••••, представлявана от управителя Т. В. У., в Етажна собственост с административен адрес: •••••, представлявана от управителя Н.й Б. Т. и Етажна собственост с административен адрес: •••••, представлявана от управителя С. С. А.-Г., проведено на •••••г., с които Общото събрание на трите етажни собствености е приело да бъдат премахнати техническите съоръжения – соларен панел за топла вода и два броя антени за лични нужди, поставени от К. А. Х. на покрива на жилищния блок, както и да се ограничи достъпът до покрива, като се постави заключващо устройство (катинар), а ключовете да се предоставят само на домоуправителите на трите входа, които да осигуряват достъп единствено при необходимост (ремонт, авария, проверка). Ищецът К. А. Х. сочи, че решението на общото събраните на трите етажни собствености е незаконно и иска неговата отмяна, като развива подробни съображения. Възразява, че не били определени лицата, които да представляват всяка една от етажните собствености, не е спазено изискването за присъствие на равен брой представители от всяка една етажна собственост, че липсва и необходимото мнозинство от 2/3 за приемане на решенията. Поддържа се, че възможността за неприсъствено гласуване по чл. 17а от ЗУЕС, каквото в случая имало, е неприложима по отношение на провеждането на общо събрание. На следващо място сочи, че не е спазено изискването на чл. 16, ал. 4 от ЗУЕС и не е избран протоколчик. Изтъква, че взетото по т. 1 решение не е било включено в предварително обявения дневен ред. Твърди, че гласуваното решение за премахване на техническите съоръжения не попада в обхвата на правомощията, с които Общото събрание на ЕС разполага. Относно взетото решение по т. 2 счита, че по начина, по който е формулирано същото, се ограничава правото на достъп на всеки един от етажните собственици до покрива на сградата. Ответниците Етажна собственост на сграда с административен адрес: ••••••, представлявана от управителя Т. В. У., Етажна собственост на сграда с административен адрес: ••••••, представлявана от управителя Н.. Б. Т. и Етажна собственост на сграда с административен адрес: •••••, представлявана от управителя С. С. А.-Г. отспорват предявения иск като неоснователен. Твърди се, че Общото събрание на етажните собственици от 29.12.2025 г. е редовно свикано и проведено. На същото присъствали лично 13 собственици (45,32 % от собствеността върху общите части на сградата), а 7 от етажните собственици (20,49 % от собствеността върху общите части на сградата) гласували писмено с подаване на декларации поради невъзможност на присъстват на събранието. Предвид това, ответниците поддържат, че са спазени изискванията на чл. 17, ал. 1 и ал. 2, т. 6 от ЗУЕС. Сочи се, че за провеждане на общото събрание бил избран протоколчик, съответно бил съставен надлежен протокол, съдържащ всички изискуеми от закона данни и вярно отразяване на случилото се на събранието. Твърди се, че оспорените от ищеца решения на общото събрание са законосъобразни, взети при спазване на процедурата, както и целесъобразни – за защита на конструктивната цялост и интересите на всички етажни собственици. Ответниците поддържат, че общото събрание е проведено при наличието на изискуемия кворум и взетите решения са в рамките на компетентността му. В тази връзка се посочва, че именно общото събрание е органът на етажната собственост, овластен да взема всички решения по управлението й. Сочи се, че съгласно чл. 17, ал. 7 от ЗУЕС и чл. 17а от ЗУЕС, решенията относно технически съоръжения могат да се вземат присъствено и неприсъствено с необходимия кворум, което изискване в случая било спазено. Искат отхвърляне на иска и присъждане на разноски. Съдът, като съобрази наведените от страните твърдения, оспорвания, доводи, възражения и доказателствата по делото, преценени по чл. 235, ал. 2 ГПК, приема, че делба следва да се допусне при поисканите квоти, като съображенията за това са следните: Предявен е иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна решение на общото събрание на етажната собственост. В тази връзка следва да се посочи, че решенията на общото събрание на етажната собственост са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми. В разглежданата хипотеза се установява от фактическа страна, че ищецът К. А. Х. е собственик на самостоятелен обект в сграда с административен адрес: •••••. Сградата, в която се намира притежаваният от него имот, представлявала жилищен блок, състоящ се от три отделни входа, като всеки от трите входа осъществява отделно управление на етажната собственост, съгласно чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС. На ••••••г., управителните съвети на ответните етажни собствености свикват съвместно общо събрание, което да се проведе на •••••• при предварително посочения в поставената покана дневен ред. На ••••• г. пред вход № •••••е проведено общо събрание на ответните етажни собствености, за което е изготвен и подписан протокол, екземпляр от който е предоставен на ищеца на дата 09.01.2026 г. На проведеното общо събрание на трите етажни собствености е прието решение по т. 1 да бъдат премахнати техническите съоръжения – соларен панел за топла вода и два броя антени за лични нужди, поставени от К. А. Х. на покрива на жилищния блок; по т. 2 решение да се ограничи достъпът до покрива, като се постави заключващо устройство (катинар), а ключовете да се предоставят само на домоуправителите на трите входа, които да осигуряват достъп единствено при необходимост (ремонт, авария, проверка). Ищецът не оспорва обстоятелството, че върху покрива на сграда, са монтирани от н е г о соларен панел за топла вода, както и два броя антени, представляващи радиосъоръжения за практикуване на радиолюбителство. В тази връзка следва да се посочи, че въпросът дали техническите съоръжения са поставени законосъобразно, както и дали накърняват правото на собственост на етажните собственици по отношение на общите части, е изцяло ирелевантен за изхода на настоящия правен спор. Този въпрос би могъл да бъде предмет на негаторен иск, с какъвто съдът не е сезиран. Решенията на общото събрание на етажната собственост имат за предмет целесъобразното управление на общите части, като тяхна основна цел не е отстраняването на допуснати от етажните собственици правонарушения. При това положение, дори техническите съоръжения да са поставени в изпълнение на предходно решение и със съгласието на етажните собственици, това обстоятелство не би променило изводите относно законосъобразността на процесните решения. Съдът намира за неоснователно възражението на ищеца, че общото събрание не може да вземе решение за демонтиране на технически съоръжения. Това не е така, тъй като съгласно чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „д“ ЗУЕС общото събрание взема решения за поставяне на реклами или технически съоръжения върху сградата. След като общото събрание може да вземе решение за поставяне на технически съоръжения, каквито са процесните соларен панел и антени, то очевидно, по аргумент от по-силното основание, може да вземе и решение в обратния смисъл. По идентични съображения съдът намира за неоснователни и доводите, че общото събрание е опорочено с оглед на проведеното неприсъствено гласуване. Неприсъственото гласуване е допустимо както за решението за поставяне на технически съоръжения, така и за тяхното премахване, доколкото се касае за еднакви по своята същност дейности, които следва да се подчиняват на една и съща правна уредба. Именно в този смисъл, според съда, следва да се тълкува чл. 17а ЗУЕС във връзка с чл. 17, ал. 2, т. 6 ЗУЕС. Неоснователно е възражението, че дневният ред по т. 1, формулиран като „приемане на решение относно поставените технически съоръжения“, не съответства на взетото решение, доколкото формулировката не съдържа изрично предложение за тяхното премахване. Премахването представлява частна хипотеза на вземане на решение относно поставените технически съоръжения. Ето защо е налице идентичност между приетия дневен ред и взетото решение. Останалите доводи на ищеца съдът намира за основателни. На първо място следва да се посочи, че решението по т. 2, с което се ограничава достъпът до покрива на сградата, е незаконосъобразно само по себе си. Покривът представлява обща част, като всеки етажен собственик трябва да има осигурен достъп до него. Процесното решение предвижда ключовете за достъп до покрива да се съхраняват единствено от домоуправителите, които да осигуряват достъп „само при необходимост“. Решението не съдържа правила относно реда за заявяване на достъп, като по този начин упражняването на правото на достъп до общата част се поставя в зависимост от субективната преценка на ограничен кръг лица. Етажните собственици трябва задължително да имат достъп до общата част, като този достъп не може да им бъде отказан с доводи, че не е възникнала „необходимост“. Това е обвързано включително и с контрола, който етажният собственик има право да упражнява върху ползването на общата част. Общото събрание може да вземе решение кое лице или лица ще съхранява ключовете и пр., но не може да овласти това лице да откаже достъп до общата част независимо по какви съображения. Извън посочено по-горе и двете решения по т.1 и т.2 са взети при нарушаване на процедурата за тяхното приемане и следва да бъдат отменени. От събраните по делото доказателства се установява, че сградата се състои от три входа, всеки от които представлява самостоятелна етажна собственост с отделно управление по реда на чл. 8, ал. 2 ЗУЕС. Доколкото покривът представлява обща част, обслужваща всички входове, вземането на решения относно неговото ползване и управление е подчинено на специалния ред, предвиден в чл. 18 ЗУЕС за провеждане на съвместно общо събрание. Съгласно разпоредбата на чл. 18, ал. 1 ЗУЕС всяка етажна собственост следва да бъде представлявана в съвместното общо събрание от равен брой представители. По делото не са ангажирани доказателства, че всяка от трите етажни собствености е определила и излъчила равен брой представители за участие в процесното събрание. Напротив, съдържанието на протокола сочи, че участниците са индивидуализирани като собственици, присъстващи лично или участвали чрез декларации за писмено гласуване, а не като представители на съответните етажни собствености. Броят им не е равен за всяка от етажните съсобсствености. Липсват и доказателства за провеждането на отделни общи събрания или за осъществяването на друг предвиден в закона ред, по който всяка от етажните собствености да е определила своите представители. Констатираното нарушение не може да бъде квалифицирано като формално, тъй като изискването за равен брой представители има за цел да гарантира равнопоставеното участие на всяка самостоятелна етажна собственост при вземането на решения, засягащи общи части, обслужващи повече от един вход. Неспазването на това изискване компрометира законосъобразното формиране на волята на съвместното общо събрание и обуславя извод, че същото не е проведено по предвидения в чл. 18 ЗУЕС ред, поради което приетите решения се явяват опорочени. Наред с изложеното следва да се отбележи, че съгласно чл. 18, ал. 3 ЗУЕС решенията на съвместното общо събрание се приемат с мнозинство две трети от присъстващите представители. В разглеждания случай от съдържанието на протокола се установява, че резултатите от гласуването са формирани въз основа на идеалните части на собствениците. Подобен начин на формиране на мнозинството не съответства на специалния режим, установен в чл. 18 ЗУЕС, който изисква решенията да бъдат взети от присъстващите представители на отделните етажни собствености в рамките на надлежно проведено съвместно общо събрание. На последно място съдът намира за основателно и възражението, че събранието не започнало в посоченото в протокола време, що се касае до неговото отлагане. От съдържанието на протокола се установява, че към 18:30 ч. лично са присъствали 13 етажни собственици, притежаващи общо 45,32 % идеални части от общите части на сградата, като поради липса на необходимия кворум събранието е отложено с един час и е започнало в 19:30 ч. Това обстоятелство обаче е изрично оспорено от ищеца по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, поради което отразеното в протокола не се ползва с обвързваща доказателствена сила относно този факт. Ето защо началният момент на провеждане на събранието следва да бъде установен въз основа на съвкупната преценка на всички събрани по делото доказателства. В тази насока показанията на разпитания по искане на ответниците свидетел Н. Г. не само не опровергават твърденията на ищеца, а ги потвърждават. На изрично поставения въпрос в колко часа е започнало общото събрание свидетелката е заявила, че същото е започнало в 18:30 ч. Макар свидетелката да е посочила, че е било „изчакано нужното време“, същата не установява кога фактически са започнали обсъжданията по дневния ред, кога е бил избран протоколчик, кога са направени предложенията и кога са проведени отделните гласувания. При наличието на категоричното изявление относно началния час на събранието не може да се приеме за доказано, че същото е било отложено и е започнало едва в 19:30 ч.При тези данни съдът приема, че към момента на започване и провеждане на общото събрание не е доказано да е бил налице изискуемият от закона кворум, както и че не е доказано спазването на предвидената в закона процедура за отлагане на събранието с един час. Това процесуално нарушение е съществено, тъй като засяга предпоставките за законосъобразното провеждане на общото събрание и валидното формиране на волята му. Нещо повече, както бе посочено по-горе, при провеждане на съвместно общо събрание по реда на чл. 18 ЗУЕС решенията се вземат от представители на отделните етажни собствености, а не от всички присъстващи собственици. Следователно, ако беше спазена предвидената в закона процедура и бяха надлежно излъчени представители, изобщо не би възникнала необходимост от отлагане на събранието с един час поради липса на кворум. Видно от протокола, още при първоначалното откриване на събранието са присъствали 13 лица, като този брой многократно надхвърля минимално необходимия брой о т трима представители за формиране на кворум при съвместно общо събрание на трите етажни собствености. Следователно самото отлагане на събранието поради липса на кворум представлява обстоятелство, което само по себе си сочи, че събранието не е проведено по специалния ред на чл. 18 ЗУЕС, а това обуславя незаконосъобразност на приетите решения. По изложеното съображения оспорените решения следва да се отменят изцяло, като ищецът има право на разноски в 550,90 евро, съобразно приложен списък по чл. 80 ГПК. Така мотивиран, РС-Пловдив