РЕШЕНИЕ

№ 329

гр. София, 03.06.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 3-ТИ ТЪРГОВСКИ в публично заседание на дванадесети март, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Теодора Кръстева Членове: Ивайло Младенов, Светлин Михайлов като разгледа докладваното от Теодора Кръстева Въззивно търговско дело № 20201001002601 по описа за 2020 година Образувано е по въззивна жалба от синдика на „Енергоинвест – ремонтна компания“ АД /н./, ЕИК 106006370 против решение № 260 019 от 12.10.2020 г. по т.д. № 35/ 2019 г. на Окръжен съд – Враца, с което е отхвърлен предявения от въззивника срещу "Енергоинвест-Ремонтна компания" АД /н./, представлявано на основание чл. 635, ал. 3 ТЗ от изпълнителния директор Ц. И. Й. и "Пейпър конвертинг“ ЕООД, ЕИК 200931196 иск с правно основание чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ за обявяване относителната недействителност по отношение на кредиторите на несъстоятелността, на сключения между "Енергоинвест – ремонтна компания“ АД /н./ и „Пейпър конвертинг“, договор за покупко-продажба от 01.12.2016г., обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 26, том IX, per. № 6623, дело № 1025 от 2016г. на нотариус В. В., с рег. № 338 на НК на РБ, на поземлен имот с идентификатор 12259.1008.414 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. •••, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в гр. •••, ж.к.“•••“, с площ от 789 кв. м., при условието на евентуално обективно съединяване с иск по чл. 135, ал. 1 ЗЗД и обусловен иск с правно основание чл. 108 ЗС за предаване владението на процесния имот.

Въззивникът твърди, че решението е неправилно и моли да бъде отменено. Наведените с жалбата възражения, са насочени само срещу главния иск по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и обусловения от него иск по чл. 108 ЗС, а именно:

Въззивникът оспорва кредитирането от съда на заключението на в.л. В., според което, пазарната стойност на имота към датата на атакуваната сделка е 18 520 лв. Твърди, че заключението е необосновано, защото като сравнителни пазарни аналози са използвани сделки с имоти – частна общинска собственост, които били строго регламентирани като ред за извършване и правила за определяне на цените. Някой от използваните сравнителни сделки били с предмет продажба на идеални части за прекратяване на съсобственост на общината с частни субекти, при които сделки не се провежда търг или конкурс, така че цената значително се разминавала с реалната пазарна такава.

Поддържа, че релевантна за изхода на спора е депозираната от в.л. В. експертиза, изготвена въз основа на метода на пазарните сравнения, при който, стойността на имота възлиза на 26 900 лв. Твърди, че заключението е обективно, тъй като, били използвани аналози, по оферти от обяви за продажба на недвижими имоти, със сходни характеристики на оценявания имот и в същата зона, каквито в.л. В. не е намерила.

Излага разбирането, че дори и реалната пазарна цена на недвижимия имот да възлиза на 18 520 лв., то разликата от 23 % между реалната цена и уговорената между ответниците в договора се явявала съществено отклонение и представлявала основание за обявяване на относителна недействителност на сделката, спрямо кредиторите на несъстоятелността.

Въззиваемата страна „Пейпър Конвертинг“ ЕООД оспорва жалбата и моли решението да бъде потвърдено.

Застъпва становището, че заключението на в.л. В. е неотносимо за спора, предвид факта, че в него не били отчетени основни характеристика на имота, като липсата на водопровод и ток до имота, каквито имотите в обявите, използвани за аналози, притежавали. Освен това, от прочита на обявите ставало ясно, че почти всички цени са коригирани - понижени през месеците януари и февруари 2017 г., след като дълго време имотите не са намерили купувач Оспорва доводите, че 23 % процента разлика в цените е съществена.

Подчертава, че се касае за незастроен и неограден имот в индустриална зона, без каквато и да е настилка, обрасъл с бурени и дървета, без електричество и водоснабдяване.

Съдът констатира, че жалбата е подадена в срока по чл. 259 от ГПК от легитимирана да обжалва страна в процеса, обуславяща правен интерес от обжалването и е процесуално допустима, поради което, следва да се разгледа по същество.

За да отхвърли исковете по чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ и по чл. 108 ЗС, първоинстанционният съд е изложил мотиви за установено от фактическа и правна страна, които САС напълно споделя и към които препраща, съгласно дадената му за това възможност по чл. 272 ГПК. По правилността на решението в тази част, съобразно поддържаните с жалбата възражения:

Основен за разрешаването на спора е въпроса, коя от двете приети по делото експертизи, следва да бъде кредитирана, тъй като вещите лица са използвали различни пазарни аналози.

Неоснователно е възражението, че заключението на в.л. В., е необосновано, тъй като използваните цени от сделки с недвижими имоти на общината били занижени. Съгласно чл. 41 ЗОС, разпоредителни сделки с имоти или с вещни права върху имоти – общинска собственост се извършват по пазарни цени, които не могат да бъдат по – ниски от данъчните оценки и се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители. Това правило се прилага и в случаите на чл. 36 ЗОС при прекратяване на съсобственост върху имоти между общината, държавата, физически лица или юридически лица.

Разпоредба на чл. 41, ал. 4 ЗОС задължава общините да поддържат публичен регистър за разпоредителните сделки с имоти – общинска собственост, като част от данните в тях са тези за пазарната оценка на имотите. Именно от този регистър са и пазарните оценки на два от имотите, използвани от в.л. В. за пазарни аналози.

САС намира, че приложените в заключението на в. л. В. пазарни аналози от офертни цени, за които няма данни при какви цени са реализирани не следва да бъдат взети предвид. Още повече, с оглед характеристиките на имотите, за които е отбелязано, че са с ток и вода, а според приложените по делото доказателства и констатациите за техническите характеристики на обекта в експертизата на в.л. В., към м. декември 2016 г. в имота не са налице ток, вода и канализация. При направена от нея справка във ВиК Враца, тя е установила, че канализация и водопровод по прилежащата улица са изградени през 2018 г., а от представените документи за СМР в имота е видно, че електрозахранването на изградените в имота постройки е изпълнено в край на 2018 г. и началото на 2019 г. През 2019г. са положени и бетонови пътеки на имота, като преди това, съобразно показанията на разпитаните свидетели Н. П. и И. О., имота е представлявал земя, обрасла с храсти и дървета. Следователно, независимо от приложените корекционни коефициенти, използваните от в.л. В. пазарни аналози имат съществени несъответствия с характеристиките на процесните имоти към м. декември 2016 г. и затова, не могат да бъдат обективен израз на пазарната стойност на имота към датата на сключване на атакуваната сделка.

Неоснователно е и възражението, че пазарната оценка на имота от 18 520 лв., показва несъответствие с получената по сделката цена от 15 000 лв., обосноваващо обявяването на сделката за недействителна спрямо кредиторите на несъстоятелността, съгласно чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ.

Съобразно приетото в решение № 107 от 14.11.2011 г. по т. д. № 742/ 2010 г. на ВКС, наличието на неравностойност, т. е. на несъответствие на договорената цена с действителната стойност на придобитото имущество или цените на разменените престации, не съставлява самостоятелно основание за прогласяване на относителна недействителност, а за да е налице такава, несъответствието следва да бъде значително, преценено във всеки конкретен случай. В настоящата хипотеза, съдът отчита фактическото състояние на имота към сключването на сделката, а именно, без ток, вода, канализация, без да е асфалтиран, обрасъл с дървета и храсти. Ето защо, разликата между цената на даденото и цената на полученото не представлява значителна неравностойност по смисъла на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ, поради което и предявения главен иск следва да бъде отхвърлен. Неоснователността на главния иск, обуславя неоснователността и на обусловения от него иск по чл. 108 ЗС, който също следва да бъде отхвърлен.

По отношение на предявения като евентуален иск по чл. 135 ЗЗД, предвид липсата на конкретни възражения в жалбата, спрямо правилността на решението в тази част, въззивния съд препраща изцяло към мотивите на първоинстанционния съд, тъй като намира решението за валидно, допустимо и правилно.

В обобщение, решението на първоинстанционния съд е правилно и следва да бъде потвърдено.

Водим от горното, съдът,