Решение № 117 от 6.7.2026 г. на Апелативен съд - Бургас по дело № 136/2026 г.

Производството е по чл.258 и сл. ГПК. Постъпила е въззивна жалба от В. Д. К., родена в Москва, чрез особени представители адв.М. и адв.С., против решение № 375/14.05.2025г по гр.д. №1597/2023г на ОС –Бургас, с което е развален сключеният между въззивницата и ищците Л. В. К. и Ю. В. Х. договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №39, том IX, рег.№12514, дело 1869 от 24.08.2018г. на нотариус С. А., с район на действие Несебърски районен съд, с който ищците са прехвърлили на въззивницата - ответница собствеността на недвижим имот, а именно: апартамент №1 с идентификатор 11538.502.228.10.1, представляващ самостоятелен обект с адрес гр.С., ул.“О.“, ж.к.“А.“,бл.*, ет.*, ап.*, състоящ се от дневна , трапезария с кухненски бокс, две спални, дрешник, две бани с тоалетна и тераса, с предназначение-жилище, апартамент, брой нива едно, находящ се на първи етаж в сграда №10, идентификатор №11538.502.228.10, разположена в поземлен имот с идентификатор №11538.502.228, с площ 77.11 кв.м., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответния процент от правото на строеж при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж СО с идентификатор №11538.502.228.10.2, под обекта няма и над обекта СО с идентификатор №11538.502.228.10.4, поради неплащане на продажната цена от купувача в размер на 14 900 /четиринадесет хиляди и деветстотин/ евро. Обжалваното решение е оспорено като неправилно , постановено в нарушение на материалния закон и при допуснати съществени процесуални нарушения. Приетото от съда, че пълномощникът на продавача е излязъл извън обема на учредената му представителна власт и не са представени доказателства за платена по банков път продажна цена е основание за унищожаване на договора на осн.чл.27, предл. второ ЗЗД или за претендиране на обезщетение по чл.42,ал.2 ЗЗД , а не основание за разваляне на договора на осн.чл.87, ал.3 ЗЗД. Още с отговора на исковата молба ответницатавъззивница е поискала да бъдат задължени ищците да представят удостоверение за сметките им в периода от 01.01.2018г до настоящия момент и извлечения от тях , за което са били задължени от съда с определението му от 15.03.2024г. Това задължение е изпълнено на 07.03.2025г, като те са заявили, че за периода преди 11.09.2019г не могат да представят доказателства. Завеждането на делото почти 5 години след сключване на сделката и пред родово некомпетентен съд / РС – Несебър/, както и непредставянето на документи, които съдът ги е задължил да представят, води до извод, че ищците със своите умишлени действия са довели до това, че не може да се докаже фактът на плащане по сметките им в периода от 01.01.2018г до 11.09.2019г, в който период, с оглед датата на сключване на сделката – 24.08.2018г, е логично да е извършено плащането на цената по банковите им сметки. Ищците не са доказали при условията на пълно и главно доказване, че липсва плащане по процесната сделка. Съгласно указанията на съда в доклада му, в тежест на ищците е да докажат, че плащане от ответника, в т.ч. и по банков път, не е извършено, каквото доказване не е проведено. Ако продавачите са считали, че цената не е платена, а обектът е предаден на купувача, са могли да искат имотът да им се върне на осн.чл.202 ЗЗД в 15- дневен срок, което не е направено. В срока по чл.32,ал.2 ЗЗД ищците не са поискали и унищожаване на сделката по чл.27 ЗЗД , което поставя вън от съмнение, че декларираното от пълномощника им отговаря на действителното положение. Заявява се, че плащане е осъществено, като това може да се е случило по банков път, чрез прихващане или в брой, като за последното липсва забрана съгласно законодателството на Руската Федерация. С оглед поведението на ищците в хода на производството, следва да се приеме, че не е опровергано направеното в нотариалния акт изявление на техния пълномощник, че продавачите са получили цената на територията на РБ. С оглед на това, че в РФ няма ограничение за плащанията в брой, особените представители са заявили, че е възможно плащането да е извършено на територията на Русия, в брой, като в тази връзка е следвало да се издири от съда приложимото руско законодателство. Съдът е допуснал процесуално нарушение, като не е уважил искането за разпит свидетелката Л. В. - пълномощник на страните по сделката, което е направено в хода на процеса.То е отхвърлено от съда, с аргумент, че ще забави много делото. Не е доказано също твърдението, че пълномощникът на страните по сделката е майка на купувачката. Твърди се и забава на продавачите, тъй като същите не са посочили банкова сметка, по която да се преведе продажната цена. Молят да бъде отменено обжалваното решение и да бъде отхвърлен предявеният иск за разваляне на процесния договор за покупко-продажба. По делото е постъпил отговор от адв.С. З., процесуален представител на ищците Л. К. и Ю. Х..В него жалбата е оспорена като неоснователна.Считат, че твърденията в жалбата за умишлено забавяне на делото нямат отношение към законосъобразността на атакуваното решение.Отделно от това, по делото са налице данни, че ищците са търсили правата си пред руски съд и едва след отхвърлянето на претенциите им в Русия, са предявили иска си пред българския съд.Оспорени са твърденията, че плащането на цената е станало в брой в Руската Федерация.В представеното пълномощно ищците са изразили ясно волята си плащането да стане по банков път и квитанциите да се представят пред нотариуса. Освен това едно и също лице е било пълномощник на двете страни по сделката и след като купувачът не е оспорил действията на своя пълномощник, то тогава отговаря за неговите действия. Молят да се остави в сила обжалваното съдебно решение. Предявен е иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД от Л. В. К. и Ю. В. Х. против В. Д. К. за разваляне на сключения между тях договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №39, том IX, рег.№12514, дело 1869 от 24.08.2018г. на нотариус С. Ангелов, с район на действие Несебърски районен съд, с който ищците са прехвърлили на ответницата собствеността на недвижим имот, а именно: апартамент №1 с идентификатор 11538.502.228.10.1, представляващ самостоятелен обект с адрес гр.С. ., ул.“О.“, ж.к.“А.“,бл.* ет.*, ап.*, състоящ се от дневна, трапезария с кухненски бокс, две спални, дрешник, две бани с тоалетна и тераса с предназначение-жилище, апартамент, брой нива едно, находящ се на първи етаж в сграда №10, идентификатор №11538.502.228.10, разположена в поземлен имот с идентификатор №11538.502.228, с площ 77.11 кв.м., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответния процент от правото на строеж при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж СО с идентификатор №11538.502.228.10.2, под обекта няма и над обекта СО с идентификатор №11538.502.228.10.4, поради неплащане на продажната цена от купувача в размер на 14 900/четиринадесет хиляди и деветстотин/ евро.В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че в сделката е участвала като пълномощник на двете страни Л. П. В., която съгласно учредената представителна власт е следвало да покаже пред нотариуса надлежни платежни документи за извършеното плащане на продажната цена. Пред нотариуса В. е заявила, че продавачите са получили изцяло цената от купувача на територията на Русия преди подписване на нотариалния акт. Това изявление на пълномощника е оспорено като невярно. Цената по сделката не е платена, поради което ищците желаят да се развали сключения договор за покупко-продажба. По делото е постъпил отговор от назначените особени представители на ответницата, в който искът е оспорен като неоснователен. Твърди се, че упълномощеното лице, в рамките на възложените му права е декларирало, че продажната цена е изцяло платена, като е липсвало задължение да представи платежни документи по сделката, а е имало само право на това. Не е направено искане по чл.202 ЗЗД имотът да бъде върнат в 15-дневен срок от предаването.Освен това в срока по чл.32,ал.2 ЗЗД ищците не са упражнили правото си да искат унищожаване на договора по чл.27, пред.2 ЗЗД, което поставя вън от съмнение, че декларираното от пълномощника на продавачите отговаря на действителното положение.Твърди се, че има извършено плащане на цената по банков път или чрез прихващане на вземания на двете страни по сделката, или по друг начин, в т.ч. в брой. Считат, че изявлението в нотариалния акт относно плащането на цената обвързва страните.Освен това, дори да няма плащане по сделката, причина за това е, че ищците не са посочили банкова сметка , по която да бъде платена цената. С атакуваното решение първоинстанционният съд е уважил предявения конститутивен иск, като е развалил договора за покупкопродажбата на недвижимия имот поради неплащане на цената. В мотивите си съдът е приел, че упълномощеното по сделката от продавачите лице Л. В. не е имало пълномощно да получава от тяхно име продажната цена, а само в случай, че това се е случило, да представи пред нотариуса документи, свидетелстващи, че същата е постъпила по банков път по техните сметки. Последното при тълкуване на упълномощителната сделка означава, че представителят е овластен да направи изявление за получаване на цената единствено и само, ако разполага със съответните платежни документи за плащането й по банков път в полза на ищците. Пълномощникът е излязъл извън обема на учредената му представителна власт, доколкото не е имал дадени права да направи удостоверително изявление, че цената на имота е получена от продавачите. Тези действия не само не са потвърдени от упълномощителите – ищци, чрез предоставяне на съответния платежен документ, а напротив, категорично се оспорват. Ответницата не е установила изпълнение на задължението си за плащане на цената.От представените писмени доказателства се установява, че плащане по банков път по сметките на ищците в Руската федерация в периода от 01.01.2018г до 14.10.2024г не е постъпвало. При служебната проверка на обжалваното решение не се констатираха пороци, водещи до нищожност или недопустимост на съдебния акт, а по правилността му съдът е ограничен от посоченото в жалбата –чл.269 ГПК. Безспорно е, че между страните на 24.08.2018г е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот - апартамент №1, с идентификатор 11538.502.228.10.1, представляващ самостоятелен обект с адрес гр.С., ул.“О.“, ж.к.“А.“,бл.* ет.*, ап.*, състоящ се от дневна, трапезария с кухненски бокс, две спални, дрешник, две бани с тоалетна и тераса с предназначение-жилище, при уговорена продажна цена в размер на 14 900 евро, дължима от ответницата – купувач.Няма спор също, че по сделката и двете страни са били представлявани от едно и също лице - пълномощник – Л. П. В.. Видно от представения по делото нотариален акт № 39, том ХI, н.д.№1869/2018г, пълномощникът е направил изявление пред нотариуса, че цената е платена на територията на Руската федерация преди подписване на нотариалния акт. Спорно е дали уговорената цена е платена, като ищците оспорват като невярно направено изявление от страна пълномощника в този смисъл.По делото са представени нотариално заверени от Г. П., нотариус от гр.Москва, пълномощни, с които ищците са упълномощили Л. П. В. да ги представлява пред нотариуса във връзка с процесната сделка, като подписва нотариалния акт за покупко-продажба, както и да представя пред нотариуса всички платежни документи, удостоверяващи превода на продажната цена за имота по банковата сметка на продавачите. Няма спор, че при изповядване на сделката такива не са представени пред нотариуса, което е видно и от съдържащото се в нотариалния акт описание на представените пред нотариуса документи. Обемът на представителната власт на пълномощника спрямо третите лица се определя според това, което упълномощителят е изявил при извършването на упълномощителната сделка (чл. 39, ал. 1 ЗЗД ). Както при всяко друго волеизявление, насочено към пораждане на определени правни последици, и при упълномощаването упълномощителят си служи с определени думи и изрази, с които външно изразява волята си да настъпят целените с упълномощаването правни последици - възникване на представителна власт за пълномощника в определен обем и съдържание. Упълномощителят обективира и изявява волята си за упълномощаването в пълномощно, когато сам е избрал писмената форма, или когато законът изисква такава или особена форма за валидността и/или доказването на упълномощителната сделка (например - чл. 37 ЗЗД, чл. 21, ал. 1, изр. 3 ТЗ , чл. 26, ал. 1, изр. 3 ТЗ, чл. 33, изр. 1 и 2 ГПК и пр. ). От значение за съдържанието на представителната власт е единствено волята на упълномощителя, отразена в този акт, с който се учредява доброволното представителство - пълномощното (чл. 39, ал. 1 ЗЗД ), като при тълкуването му съответно приложение намират правилата на чл. 20 ЗЗД (чл. 44 ЗЗД) – в този смисъл ТР №5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК. Прилагайки тези правила, с оглед на обема на учредената от ищците представителна власт в конкретния случай, съдът намира, че направеното удостоверително изявление от страна на пълномощника на продавачите В., че цената е платена преди изповядването на сделката, е извън обема на учредената с пълномощното представителна власт -не са уговорени правомощия за пълномощника да прави изявление за това, а само да представи пред нотариуса писмени доказателства за плащането.Овластяването да направи подобни изявления не е изрично посочено в пълномощното от упълномощителя и не може да се изведе по несъмнен начин при тълкуване на сделката по критериите по чл. 20 вр. чл. 44 ЗЗД. Изявлението й в нотариалния акт, че цената е платена е изявление без представителна власт и е без доказателствена стойност. Възражението във въззивната жалба, че приетото от съда относно липса на представителна власт на пълномощника да направи оспореното удостоверително изявление е основание за унищожаване на договора на осн.чл.27, пред.второ ЗЗД или претендиране на обезщетение по реда на чл.42,ал.2 ЗЗД, но не и основание за разваляне на договора е неоснователно. Разпоредбата на чл.27, предл.второ ЗЗД урежда унищожаемостта на договорите, сключени от представител на недееспособно лице, без спазване на изискванията, установени за тях. Настоящият случай не е такъв – продавачите не са недееспособни, а и не става дума за законно представителство, а за доброволно такова. Що се отнася до възможността да се претендира обезщетение от пълномощника по реда на чл.42, ал.1 ЗЗД, то това не изключва възможността да се иска разваляне на двустранния договор поради неизпълнение на задължението на купувача да плати цената.Неоснователно е и възражението за приложение на разпоредбата на чл.202 ЗЗД, тъй като тази норма касае договор за продажба на движими вещи,а не на недвижим имот. По възражението в жалбата, че ищците не са успели да докажат, че цената не е платена, съдът намира следното : както се приема в трайната практика на ВКС частта от нотариалния акт, съдържаща изявление, че цената по покупко-продажбата е платена, представлява изявление за знание и има характер на частен свидетелстващ документ. Изявленията за знание се преценяват с оглед на тяхната истинност и могат да бъдат верни или неверни.Опровергаването на записаното в нотариалния акт изявление за заплащане на цената е в тежест на страната, която го е представила. С оглед изложените по-горе мотиви за извършените действия без представителна власт от страна на пълномощника на продавачите, записаното в нотариалния акт негово изявление за заплащане на цената преди сделката не обвързва ищците- продавачи и то е опровергано. При това в тежест на ответницата е да докаже, че цената е платена, още повече, че процесуалните й представители твърдят, че това е така, макар да не е ясно, с оглед на въведените твърдения, дали това е станало по банков път, в брой или по друг начин. В тежест на длъжника е да установи надлежно изпълнение на задължението си заплащане на цената по договора /чл.183, ал.1 ЗЗД/ и то с писмени доказателства, с оглед забраната на чл.164, ал.1, т.4 ГПК. Въззивницата - ответницата не е ангажирала писмени доказателства за това, поради което, съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест /чл. 154 ГПК/ съдът приема, че този факт не се е осъществил. Ирелевантно в този смисъл е кога е предявен конститутивният иск за разваляне на договора за покупко- продажба /след като е преди изтичане на погасителната давност/, а също и колко време е отнело представянето на доказателства за постъпили по банкови сметки на ищците в Русия суми в определен период, след като установяването на този факт не е в тяхна тежест. В жалбата се твърди, че е налице забава на кредитора, тъй като ищците не са посочили банкова сметка , по която ответницата да преведе дължимата сума. При това длъжникът – ответник в производството не отговаря за вредите от неизпълнението – чл.95 ЗЗД. Това възражение е неоснователно.Когато длъжникът предлага изпълнение, а кредиторът неоправдано не приеме предложеното му, той изпада в забава.Такава е налице и при неоказване на дължимо съдействие от страна на кредитора, необходимо за изпълнение на задължението от страна на длъжника. Забавата на кредитора обаче не освобождава длъжника от задължението за изпълнение - съгласно чл. 95 ЗЗД, когато кредиторът е в забава и задължението е да се предаде нещо, длъжникът може да се освободи като предаде дължимото за пазене в подходящо място, определено от районния съд по местоизпълнението. Пари, ценни книжа и ценности могат да се оставят за пазене в банка по местоизпълнението и без разрешение от съда. Заявяването на готовност за изпълнение за плащане на продажната цена на прехвърления имот, без длъжникът да плати на кредитора или да предаде цената за пазене, не съставлява изпълнение, поради което договорът за продажба подлежи на разваляне при условията на чл. 87, ал. 3 ЗЗД – така в Решение № 15 от 4.05.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1575/2009 г. Въззивницата не се е освободила от задължението си и със заявената готовност за плащане на продажната цена на прехвърления имот в хода на производството по делото, тъй като няма доказателства цената да е платена на кредиторите / по делото има изобилни данни за банкови сметки на ищците в Руската федерация/, нито предадена за пазене, съобразно чл. 95 ЗЗД в хода на делото. С оглед на гореизложеното съдът намира,че предявеният иск за разваляне на договора за покупко-продажба на процесния имот между страните по делото е основателен – налице е виновно неизпълнение за задължението за плащане на цената по договора от страна на купувача. Съдът намира въззивната жалба за неоснователна, а обжалваното решение следва да се потвърди в горните мотиви. С оглед изхода от въззивното производство, на въззиваемите се дължат направените в производството пред въззивната инстанция разноски в размер на 3725,82 евро, включващи заплатен адв.хонорар в размер на 1900 евро и възнаграждение за особените представители в размер на 1825,82 евро. Мотивиран от горното съдът