Решение № 988 от 16.12.2025 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 18/2025 г.

Предявен е иск от „Хоспис Миладиноски“ ЕООД със седалище гр. Черноморец против Община Камено, с който се претендира да бъде прието по отношение на ответната страна, че Договор за наем № 381/18.10.2022г., сключен между ищцовото дружество и ответната Община Камено съществува и наемното правоотношение не е прекратено, тъй като не са налице предпоставките на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. В исковата молба се посочва, че между страните е налице сключен Договор за наем № 381 от 18.10.2022г. за срок от пет години въз основа на Протокол от проведен публичен търг и Заповед на Кмета на Община Камено от 06.10.2022г. за спечелил търга, а впоследствие – със Заповед от 31.01.2024г., Кмета на Община Камено е заповядал да се прекрати така описания Договор за наем. В исковата молба се посочва, че ищцовото дружество е изправна страна по този договор и за ответната страна не са възникнали предпоставките, за да се прекрати облигационната връзка – не са търсени по никакъв начин наемни вноски, а и дружеството не е било уведомявано за това. Още повече, че преди да бъде издадена административната заповед, Управителят на ищцовото дружество е погасил всички задължения по договора с лихвите, поради което и се твърди, че тази издадена заповед е антидатирана. В исковата молба се твърди, че ищцовото дружество има интерес да внесе яснота в отношенията си с ответната страна, като с влязло в законна сила решение установи, че между тях съществува или не определена правна връзка, тоест – да установи съществуването или несъществуването на едно правоотношение. В исковата молба се посочва, че понастоящем ищцовото дружество продължава да е в имота, поради което и на негово разположение не е налице осъдителен иск, тъй като имотът не е предаден на Община Камено. По делото е депозиран отговор на исковата молба, в който се посочва, че производството по делото е недопустимо, а в случай, че съдът приеме, че същото е допустимо, то претенцията се оспорва като неоснователна. В отговора се посочва, че се касае за наемно правоотношение със страни – Община Камено и „Хоспис Миладиноски“ ЕООД и в този смисъл – сключването, изменението, прекратяването и евентуални претенции по отношение изпълнението или неизпълнението на договорните задължения от страните е предмет на граждански спор. Посочва се, че заповедта на Кмета играе ролята на уведомление по чл. 87 от ЗЗД, че е налице неизпълнение и предстои прекратяване на договора по вина на наемателя, а обстоятелството, че заповедта е стигнала до жалбоподателя след като вече е заплатил задълженията си не изменя нейния характер, нито характера на правоотношението, което е гражданско. В писмения отговор на исковата молба се посочва, че е налице прекратен наемен договор и това е сторено с едностранно, едномесечно писмено уведомление, което е получено от ищцовата страна на 05.03.2024г. и доколкото към днешна дата е налице прекратяване на наемния договор, но на друго, различно правно и договорно основание, различно от предмета на настоящото дело, то искът е не само неоснователен, но и недопустим, тъй като не би довел до промяна в правната сфера на ищцовата страна. В срока за произнасяне на решението, настоящият състав съобрази следното: По делото не се спори, че на 18.10.2022г. между страните по делото - Община Камено и „Хоспис Миладиноски“ ЕООД, са сключени три договора за наем на описаните в исковата молба помещения, като същите са със срок на действие три години. Не се спори и по отношение на обстоятелството, че на 31.01.2024г. Кмета на Община Камено е постановил три заповеди за прекратяване на договорите за наем, считано от датата на получаване на заповедите и е разпоредил наемателят да освободи доброволно общинските имоти в 7 - дневен срок от получаване на заповедта, като в противен случай му е указано, че Община Камено ще пристъпи към принудително влизане във владение на собствения си имот. В заповедите е разпоредено и натрупаните задължения да се заплатят в 7 - дневен срок от получаване на заповедта, като в противен случай Общината ще пристъпи към принудително събиране на посочените суми, ведно с изтеклите лихви, неустойки и разноски, включително чрез съдебен изпълнител. Посочено е също, че внесената гаранция по договорите ще бъде задържана поради неизпълнение на договорните отношения и с цел погасяване на натрупаните задължения. В заповедта е посочено още, че същата подлежи на обжалване по реда на АПК в 14 - дневен срок от получаването й. Както бе посочено по-горе – ищцовата страна твърди, че заповедите са антидатирани, тъй като дружеството е изпълнило своите задължения преди тяхното издаване, поради което не са били налице основанията за прекратяване на договорите за наем поради виновното им неизпълнение. С оглед на приетата и от първоинстанционния съд фактическа обстановка, Окръжен съд – Бургас намира следното: На основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, всеки може да предяви иск, за да възстанови правото си, когато то е нарушено, или да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или едно право, когато има интерес от това. Безспорно е обстоятелството, че сключен Договор за наем се разваля по реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД и само в случай, че се касае за договор, с който се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, развалянето му става по съдебен ред – тоест – Договор за наем не се разваля по съдебен ред. Безспорно е и обстоятелството, че правото да се прекрати един двустранен договор – чрез разваляне или по друг начин принадлежи само на страните по него и се упражнява извънсъдебно. Обстоятелството дали страната е имала право валидно да развали сключения договор и съответно – дали връзката между страните е прекъсната или правоотношението продължава да съществува не може да бъде предмет на установителен иск в нито една от хипотезите на чл. 124 от ГПК и е недопустимо да се иска установяване съществуването на право по прекратен договор, тъй като на практика съдът санира един прекратен договор (независимо дали е правилно или неправилно прекратен), което е недопустимо. Неизпълнението по един двустранен договор на една от страните е основание за другата страна да търси обезщетение за неизпълнението на основание чл. 82 и сл. от ЗЗД, при преценката за наличие на което ще се преценява изправността на страните по договора. В този смисъл и Решение № 13 от 30.01.2019г., постановено по гр. дело № 1806/2018г. по описа на ІV г.о. на ВКС на РБ. От друга страна - в конкретния случай - настоящата инстанция намира, че ищецът не обосновава правен интерес от водене на настоящото дело. Конкретният интерес, който следва от твърденията на ищеца, е същият да предотврати принудителното си отстраняване от процесните имоти (по административен ред или по реда на принудителното изпълнение), в които е извършил множество инвестиции, тъй като счита, че договорът е прекратен незаконосъобразно от наемодателя - Община Камено. Именно във връзка и в съответствие с изложеното по-горе – тези свои права, наемателят по договора следва да защити чрез търсене на обезщетение за неизпълнение на договора по реда на чл. 82 и сл. от ЗЗД и като преюдициален въпрос на предявения иск съдът в своите мотиви и преценка ще изследва и въпроса изправността на страните по договора и неговото валидно или не прекратяване чрез развалянето му. Видно от представените доказателства – постановените заповеди, както и уведомлението от 29.02.2024г., които по съществото си представляват волеизявления на наемодателя за прекратяването на договорите за наем следва да се приеме, че договорите са прекратени. Безспорно е, че възможност за едностранно прекратяване на договора с предизвестие е предвидена в чл. 10, т. 1 от сключените между страните договори, както и възможност за прекратяването им поради неплащане на наемната цена - чл. 10, т. 3. В този смисъл, настоящата инстанция намира, че предявените искове са недопустими и образуваното въз основа на тях производство е недопустимо и следва да се прекрати, а постановеното първоинстанционно решение да бъде обезсилено. По отношение на разноските: По делото е безспорно, че с оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК направените разноски във въззивното производство следва да бъдат присъдени на ответната страна – Община Камено. Ответната страна по въззивната жалба е отправила искане за присъждане на направените по делото разноски в размер на 1 800 лева и е представила доказателства, че тези разноски са направени от нейна страна – Договор за правна защита и съдействие, от който е видно, че договореното възнаграждение за адвокат в размер на 1 800 лева се дължи по сметка на адвокат Ч. и извлечение от сметка, от което е видно, че сумата е преведена от страната на нейния процесуален представител - лист 18 и лист 20 от въззивното производство, а въззивното дружество е отправило възражение за прекомерност на договореното възнаграждение за адвокат. При надлежно релевирано възражение за прекомерност на заплатеното от ответната страна адвокатското възнаграждение и съобразно нормативните изисквания по чл. 78, ал. 5 от ГПК съдът трябва да извърши преценка на действителната правна и фактическа сложност на всяко конкретно дело. Съгласно задължителните за националните юрисдикции разяснения по правилното тълкуване и прилагане на правото на ЕС, дадени с решение на СЕС от 25.01.2024 г. по дело C-438/22, чл. 101, § 1 ДФЕС, във вр. с чл. 4, § 3 ДЕС трябва да се тълкува в смисъл, че национална правна уредба, съгласно която, от една страна, адвокатът и неговият клиент не могат да договорят възнаграждение в размер по-нисък от минималния, определен с наредба, приета от съсловна организация на адвокатите като Висшия адвокатски съвет, и от друга страна, съдът няма право да присъди разноски за възнаграждение в размер по-нисък от минималния, трябва да се счита за ограничение на конкуренцията „с оглед на целта“ по смисъла на тази разпоредба. При наличието на такова ограничение не е възможно позоваване на легитимните цели, които се твърди, че посочената национална правна уредба преследва, за да не се приложи към разглежданото поведение установената в чл. 101, § 1 ДФЕС забрана на ограничаващите конкуренцията споразумения и практики. Следователно, приетата в приложение на уредената в чл. 36, ал. 2 ЗАдв законова делегация от Висшия адвокатски съвет като съсловна организация на адвокатите в Република България Наредба № 1/9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения не обвързва съда при определяне на съответното на действително положените процесуални усилия по делото адвокатско възнаграждение. Съгласно тълкувателните разяснения, приети в т. 3 от Тълкувателно решение № 6/06.11.2013г., постановено по тълкувателно дело № 6/2012г. по описа на ОСГТК на ВКС на РБ, когато съдът е сезиран с възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК, той следва да изложи мотиви относно фактическата и правна сложност на спора, т.е. да съобрази доказателствените факти и доказателствата, които ги обективират и дължимото правно разрешение на повдигнатите правни въпроси, което е различно по сложност при всеки отделен случай. След тази преценка, ако се изведе несъответствие между размера на възнаграждението и усилията на защитата при упражняване на процесуалните права, съдът намалява договорения адвокатски хонорар. В конкретния случай – търсените разноски касаят въззивното производство и са в размер на 1 800 лева – възнаграждение за адвокат, платено изцяло по сметката на процесуалния представител на Община Камено – адвокат Стоян Чапразлиев – лист 18, лист 19 и лист 20 от въззивното производство. Страната – Община Камено е ответник по депозираната въззивна жалба, а обжалваемия интерес възлиза на сума в размер от 1 789, 32 лева. По делото Община Камено е депозирала писмен отговор на въззивната жалба и е изразила писмено становище по основателността на претенцията. В писмения отговор на въззивната жалба, процесуалният представител на Община Камено подробно и изчерпателно е изложил своите правни съображения, за да обоснове становището си, че първоинстанционното решение е правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено. В този смисъл и с оглед на извършените процесуални действия и на обжалваемия материален интерес – общо за сумата от 1 789, 32 лева, размерът на минималното адвокатско възнаграждение съгласно Наредба № 1/9.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, която служи само за ориентир, възлиза на сумата от 478, 90 лева, поради което уговореното адвокатско възнаграждение за осъщественото процесуално представителство пред въззивния съд в размер на 1 800 лева, настоящата инстанция намира, че е прекомерно и следва да бъде намалено на сума в размер на 600 лева и именно тази сума следва да бъде присъдена на ответната страна като направени във въззивното производство разноски. Настоящото решение е окончателно и не подлежи на касационно обжалване по следните съображения: На основание чл. 69, ал. 1, т. 5 от ГПК при искове за съществуване или прекратяване на договор за наем, цената на иска се определя в размер на наема за една година – в този смисъл и приетото по т. 20 от Тълкувателно решение № 2/06.11.2013г., постановено по тълкувателно дело № 6/2012г. по описа на ОСГТК на ВКС на РБ. Безспорно е, че настоящото производство касае правоотношението, възникнало по Договор за наем № 381 от 18.10.2022г. и при уговорена месечна наемна цена от 149, 11 лева следва да се приеме, че размера на наема за една година възлиза на сума в размер от 1 789, 32 лева и именно това е цената на предявения иск. С оглед разпоредбата на чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК не подлежат на касационно обжалване решенията по въззивни дела с цена на иска до 5 000 лева за граждански дела и предвид обстоятелството, че в настоящия случай се касае за гражданско дело с цена на иска под 5 000 лева, то въззивното решение не следва да подлежи на касационно обжалване. Мотивиран от горното, Окръжен съд – Бургас