Решение № 336 от 25.6.2026 г. на Районен съд - Кърджали по дело № 59/2026 г.

Предявен е иск от С. И. Р., ЕГН ••••••••••, с адрес ••••, като наемодател срещу „ЕЛЕГАНС СХ” ООД, ЕИК 203530365, с адрес на управление: ••••, представлявано от управителите С.Ф. и Х.Х.М., като наемател с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД и чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на наемателя да му заплати сума в размер на 600 лева представляваща неполучен наем по договор за наем на недвижим имот от 01.09.2024 г. за срока на неспазено съгласно чл. 10, ал. 2 от договора шестмесечно предизвестие за прекратяване на договора от м.09.2025г.; м.10.2025г.; м.11.2025г.; м.12.2025г.: м.01.2026г. до м.02.2026г., сума в размер 298,36 представляваща такса битови отпадъци от м.01.2025 г. до м. 12.2025 г., сума в размер на 53,59 лева представляваща изразходена ел. енергия за периода от м.08.2025 г. до м.01.2026 г., сума в размер на 50,70 представляваща изразходена за ВиК услуги за периода от наемането на помещението 01.09.2024 г. до м.01.2026 г., за осъждане на ответника да освободи и предаде на ищеца наемния имот представляващ •••• с идентификатор •••• по КККР на гр. Кърджали, както и да премахне за своя сметка всички рекламни елементи и обозначения от фасадата на имот, ведно със законна лихва върху сумите считано от датата на изискуемостта им до окончателното им плащане. В исковата молба се излагат твърдения, че на 01.09.2024 г. в гр. Кърджали между страните е сключен безсрочен договор за наемане на търговско помещение представляващо •••• с идентификатор •••• по КККР на гр. Кърджали, на адрес в •••• със застроена площ 14.60 кв.м.. състоящ се от търговска зала, санитарен възел и склад, разположен на партерен етаж на жилищна сграда с търговски партер, подземен и тавански етаж, подробно описан в нотариален акт за продажба ма недвижим имот на нотариус К.Д., вписан в CB-Кърджали с вх. №••••, акт ••••, дело ••••, които ответникът използвал като наемател за •••• при договорен месечен наем в размер на 100 лева платими в брой. Ищецът заявява, че в чл. 10, ал. 2 от договора е уговорено, че същият може да бъде прекратен едностранно от страна на наемателя с изрично писмено предизвестие от 6 (шест) месеца, отправено до другата страна по договора. Сочи, че в чл. 8, ал. 1 от договора е отбелязано също, че наемателят е длъжен да заплаща освен наемната цена в уговорения размер в срок и разходите свързани с експлоатацията на помещението, включващи разходи за ел. енергия, топлоенергия, вода и данък смет. Ищецът заявява, че през месец август на 2025 г., наемателят в нарушение на клаузите по съществуващия договор, преустановил ползването на имота без да уведоми за това собственика наемодател, не е отправил предизвестие и по този начин не е спазил уговорения 6-месечен срок, като едностранно е прекратил договор и фактически го е напуснал, не е заплатил дължимите месечни наеми за периода от м.08.2025 г. до м.01.2026 г., както и режийни разходи представляващи електроенергия, вода и данък смет на наетото помещение, които са били заплатени от ищеца, за да не бъдат прекъснати доставките и да се избегнат просрочия. Сочи, че към този момент наемният имот не е предаден лично на ищеца с приемо- предавателеи протокол, като в него продължава да се намират вещи/следи от ползване, както и че рекламните надписи и обозначения на наемателя се намират върху фасадата на имота, въпреки прекратяването на фактическото ползване, с което се създава невярно впечатление за продължаваща търговска дейност и се възпрепятства отдаването на имот на нов наемател. С молба вх. № •••• ищецът заявява, че ответникът е преустановил ползването на наетия имот в края /30-31 август/ на месец август 2025 г. след заплащане на дължимия за м.август 2025 г. месечен наем, като заплащането е станало лично, без наемателят да дава признаци или да заявява по какъвто и да е начин желание за прекратяване па договорните отношения. Уточнена е претенцията за таксата за битови отпадъци в размер на 298,36 лева и периодът, за който се търси, а именно от м.01.2025 г. до м. 12.2025 г. Претендираната ел. енергия в размер на 53,59 лева е за периода от м.08.2025 г. до м.01.2026 г. съгласно издадените фактура от 12.09.2025 г. на стойност 13.31 лева; фактура от 13.10.2025 г. на стойност 11.00 лева; фактура от 13.10.2025 г. на стойност 1.59 лева; фактура от 13.11.2025 г. на стойност 10.00 лева; фактура от 13.11.2025 г. на стойност 7.36 лева и фактура от 12.12.2025 г. на стойност 10.33 лева. Искът за вода в размер на 54,54 лева е за периода от наемането на помещението на 01.09.2024 г. до м.01.2026 г. съгласно издадените фактура от 31.10.2024 г. за отч. период 11.09.2024 до 11.10.2024 г. на стойност 10.07 лева; фактура от 29.11.2024 г. за отч. период. 11.10.2024 до 11.11.2024 г. на стойност 4.89 лева; фактура от 31.12.2024 г. за отч. период 11.12.2024 до 11.12.2024 г. на стойност 4.85 лена; фактура от 28.02.2025 г. за отч. период 11.12.2024 до 12.01.2025 на стойност 4.97 лева фактура от 28.02.2025 г. за отч. период 12.01.2025 до 12.02.2025 г. на стойност 5.03 лева; фактура от 31.03.2025 г. за отч. период 12.02.2025 до 12.03.2025 г. на стойност 5.36 лева; фактура от 30.04.2025 г. за отч. период 12.03.2025 до 11.04.2025 г. на стойност 5.05 лева; фактура от 30.06.2024 г. за отч. период 11.05.2025 до 11.06.2025 г. на стойност 4.95 лева; фактура от 31.07.2025 г. за отч. период 11.06.2025 до 14.07.2025 г. на стойност 4.81 лева; фактура от 29.08.2025 г. за отч. период 14.07.2025 до 13.08.2025 г. на стойност 4.56 лева. Ищецът прави и моли да бъде приета корекция в претенцията засягаща периода за неспазено предизвестие, представляващо обща незаплатена от наемателя сума в размер на 6 месеца х100 лева или общо 600 лева, а именно същата следва да се смята за месеците: от м.09.2025г.; м.10.2025г.; м.11.2025г.; м.12.2025г.: м.01.2026г. до м.02.2026г., като изискуемоспа настъпва след 10-то число на всеки текущ месец. Заявява, че желае имотът да бъде освободен и предаден лично на наемодателя, като няма претенции за вредите причинени през времето на ползването, както и че при сключването на договора за наем, не е подписван приемно-предавателен протокол. В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва исковете по основание и размер. Сочи, че наведените в исковата молба обстоятелства, на които се основават предявените искове, не отговарят на обективната истина и на фактическите отношения между страните, като неспазеният срок на предизвестие за прекратяване на договора е допуснато по взаимно съгласие между страните. Заявява, че договорните отношения между тях са били прекратени след като предварително е уведомил наемодателя и след взаимно договаряне на условията за това. Твърди, че наемодателят не се е противопоставил на направеното предложение договорът да бъде прекратен, както и не е предявил претенции относно отправяне на писмено предизвестие в уговорения в договора срок, че до датата на ползване на имота е заплатил всички дължими суми, в това число наемна цена и режийни разноски, че при първата среща с ищеца, който към този момент се е намирал в чужбина, имотът е бил предаден в негово владение без никакви забележки от негова страна. Заявява, че в последствие между страните са възникнали спорове по повод на търговски взаимоотношения, които нямат касателство към процесния договор и тези влошени отношения са станали формална причина ищецът да образува настоящото производство много след прекратяването на договорните отношения с ответника, т.е. неспазеният срок на преизвестие не е същинска причина за завеждане на делото. Сочи, че е изпълнил коректно своите договорни задължения, което е признато и от ищеца, който в исковата си молба сочи, че ответното дружество си е служило с наетия имот за определеното в договора предназначение, като е заплащало редовно наемната цена и разходите за този срок на ползване до 31.08.2025 г., поради което счита предявената искова претенция с правно основание чл. 232 от ЗЗД за неоснователна. Излага твърдения, че в договора не е предвидена клауза за заплащане на неустойка, нито е уговорено, че при неспазване на срока на предизвестие се дължи автоматично обезщетение в размер на 6 месечни наема, нито пък е определен падеж на подобно задължение. При условията на евентуалност заявява, че дължи законна лихва от датата на поканата, т.е. от връчването на исковата молба. По отношение на претенцията за такса за битови отпадъци, вода и ел.енергия сочи, че не дължи сумите за цялата 2025 г., тъй като обектът е ползван от наемателя до месец август 2025 г., а не през цялата година. Претендира разноски. В съдебно заседание ищецът моли да се уважи иска и претендира разноски. Ответникът моли да се отхвърли иска, претендира разноски. Съдът, като взе предвид подадената искова молба и предявения с нея иск, съобразявайки събраните по делото доказателства, основавайки се на релевантните правни норми и вътрешното си убеждение, намира следното: С Определение № •••• в което е инкорпориран проект за доклад по делото, приет за окончателен с оглед липсата на възражения от страните, са прието за безспорни и ненуждаещи се от доказване, че на 01.09.2024 г. между ищеца, като наемодател и ответникът „ЕЛЕГАНС СХ” ООД, ЕИК 203530365, като наемател, е сключен договор за наем на недвижим имот с идентификатор •••• по КККР на гр. Кърджали, представляващ •••• с адрес в •••• със застроена площ 14.60 кв.м.. състоящ се от търговска зала, санитарен възел и склад, разположен на партерен етаж на жилищна сграда с търговски партер, подземен и тавански етаж, за неопределен срок, с договорена наемна месечна цена в размер на 100 лева платима до 10-то число на текущия месец в брой, като наемателят е преустановил ползването на наетия имот в края на месец август 2025 г. след заплащане на дължимия за м.август 2025 г. месечен наем, че ищецът няма претенции за вреди през времето на ползване на имота. Договорът за наем е двустранен, възмезден, консенсуален и неформален, с който наемодателят се задължава да предостави на наемателя вещ за временно ползване, а наемателят да плати определена цена. По начало за валидността на този вид договор не се изисква писмена форма, тя е само форма за доказване. В случая страните не спорят, че са били в облигационни отношения по повод договор за наем на посочения недвижим имот. Спорният момент е относно основанието за разваляне на този договор и дължимостта на наемите за 6 месеца за неспазено предизвестие за прекратяване на договора, което предизвестие е уговорено в договора, както и дължимостта на разходи, свързани с ползването на наетата вещ. Съгласно константната съдебна практика, за определяне на правното основание на иска няма значение как наемодателят е квалифицирал търсената от него сума - дали като обезщетение или като наемна цена, тъй като основанието на иска се определя не от дадената от ищеца квалификация, а от фактите, на които той се основава. В случая настоящият състав е квалифицирал исковете, като претенции за наем за неспазения срок на предизвестие, а не като неустойка. Съгласно разпоредбата на чл. 238, ал. 1 ЗЗД ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Безспорно разпоредбата има диспозитивен характер и страните могат да уговорят друго. Задължение за даване на писмено шестмесечно предизвестие от страна на наемателя е установено в разпоредбата на чл. 10, т. 2 от договора. В производството по делото не са представени доказателства за спазване на срока на уговореното предизвестие преди прекратяване на наемното правоотношение и освобождаване на имота от страна на наемателя. Макар да е установено, че наемателят е прекратил договора без да спази срока на предизвестие, исковата претенция за заплащане в размер на шест месечни наема за неспазено предизвестие, следва да се отхвърли като неоснователна. В разпоредбата на чл. 238 ЗЗД не е предвидено възникване на право за получаване на обезщетение под формата на месечни наеми при неспазване на срока за предизвестие за прекратяване на наемния договор. Следователно последното може да бъде уговорено между страните с оглед принципа на свободата на договаряне по аргумент на чл. 9 ЗЗД. В представения по делото договор за наем, сключен между страните, не е установено задължение за заплащане на месечна наемна цена за неспазено предизвестие за прекратяване на договора, в случая за претендираните шест месеца. По тези съображения исковата претенция следва да се отхвърли в тази част. Поради липсата на главен дълг следва да се отхвърли и обективно кумулативно съединения акцесорен иск по чл. 86 ЗЗД. Отделно от това, настоящият състав намира, че процесният договор за наем е прекратен по взаимно съгласие на страните извън уговорените в чл. 10 и чл. 11 от договора хипотези. Съгласно чл. 20а, ал. 2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменени, прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. В цитираната разпоредба са употребени понятията разваляне и прекратяване на договори. Тези понятия са с различно съдържание, като понятието прекратяване на договор е с по-широко съдържание от развалянето. Последното е една от възможните причини за прекратяване на договора. Развалянето на договорите и последиците му са изрично уредени в чл. 87 и сл. от ЗЗД. Прекратяването на договорите не е уредено като развалянето. Съгласно чл. 9 ЗЗД съдържанието на договора се определя свободно от страните, доколкото не противоречи на повелителните норми на закона или добрите нрави. С оглед на тези разпоредби съдът приема, че прекратяване на двустранни договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в договора при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на добрите нрави. Дори уговорени в договора, основанията за прекратяване на облигационната връзка между страните могат да са различни, стига да има съвпадащи насрещни волеизявления в тази връзка. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с настъпването на които се преустановява действието му. Преценката за основанието, на което е прекратен договора се прави във всеки отделен случай въз основа на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са настъпили правните последици на прекратяване на договора. Общо съгласие за прекратяване на договора ще е налице и в случай на доказани от страната, която се позовава на последиците на прекратяването, факти, с настъпването на които законът свързва преустановяване действието на правоотношението. Следователно наемателят няма да дължи заплащане на наемната цена за наетия недвижим имот за периода след отправено от него изявление за прекратяване на наемен договор и връщане на вещта, ако наемодателят изрично или с конклудентни действия се е съгласил облигационната връзка между страните да бъде прекратена. В случая е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че наемателят е преустановил ползването на наетия имот в края на месец август 2025 г. след заплащане на дължимия за м.август 2025 г. месечен наем. По делото бяха събрани гласни доказателства относно прекратяването на договора между страните. Свидетелят Ф.С.Ю., която е тъща на наемодателя заяви, че наемателят чрез неговия управител С. й предал ключовете от наетото помещение през месец септември 2025 г., като й казала, че има болна свекърва и в момента нямала как продължи да идва, за което свидетелят уведомила зетя си наемодател, който живее и работи в Република Германия. Не са наведени твърдения, а и не са представени доказателства за противопоставянето от страна на наемодателя на посочения безспорен начин на прекратяване на наемното правоотношение чрез фактическото напускане от страна на наемателя и освобождаването на наетото помещение. Свидетелят Ф.С.Ю. заяви, че когато управителят на наемателя С. й дала ключовете наетият имот бил освободен от •••• и съоръжения на наемателя, като вътре нямало нищо нейно, поради което искът за осъждане на ответника да освободи и предаде на ищеца наемния имот представляващ •••• с идентификатор •••• по КККР на гр. Кърджали също е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Съпругата на ищеца Ф.Х. Р. също заявява, че знае, че били предадени ключове от наетото помещение от страна на наемодателя чрез управителя С. на нейната майка, за което уведомила съпруга си, който нищо не казал, че С. си сложила шевни машини в наетото помещение, както и че последно се видели със С. в края на месец август 2025 г., за да им даде наема за последните два месеца. Останалите нейни показания са неотносими към предмета на делото и касаят други правоотношения макар и косвено свързани с наетото помещение. В случая, в договора страните, в отклонение от диспозитивната законова регламентация на срока за предизвестие по чл. 238 от ЗЗД, са уговорили такъв от шест месец за наемодателя, който също не е спазен, предвид което именно тази последваща сключването на договора взаимна уговорка установена с конклудентни действия от страните е релевантна при упражняване на правото на разваляне на договора. Тези действия на страните се доказват чрез събраните и подробно обсъдени гласните доказателствени средства. След като договорът е прекратен, наемателят е длъжен да върне вещта по аргумент от разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, като задължението му е да върне фактическата власт на наемодателя, като опразни помещението, освободи го от имуществото си и предостави достъп до него на наемодателя, а не просто да напусне имота. Под „връщане“ на имота, предмет на наемния договор, законът разбира предаването му от страна на наемателя на наемодателя. Предаването на имота не се изчерпва само и единствено с преустановяване ползването му от страна на наемателя. Имотът е предаден по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота и му го е предал в състоянието, в което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор. Предаването на държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния договор включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на наемателя именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. На първо място имотът трябва напълно да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота от наемателя на наемодателя и пр. В този смисъл и Решение № 107 от 12.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4787/2007 г., III г. о., ГК. В конкретния случай по делото, с оглед показанията на разпитаната свидетелка Ф.С.Ю. се установява, че ответникът наемател чрез своя управител С. е освободил наетия имот от •••• и съоръжения си, както и че е предал ключовете от наетото помещение на тъщата на наемодателя, на която плащал и наема, т.е. наетият имот е бил предаден, включително, че при сключването на договора за наем, не е подписван приемно-предавателен протокол между страните, поради което и предявеният иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен. Свидетелят Ф.Х. Р. също заявява, че знае, че били предадени ключове от наетото помещение от страна на наемодателя чрез управителя С. на нейната майка, както и че С. си сложила шевни машини в наетото помещение, които по свдениея на нейната майка са махнати от управителя С., когато й дала ключовете, както и че последно се видели със С. в края на месец август 2025 г., за да им даде наема за последните два месеца. Искът свързан със заплащане на консумативни разходи при ползване на имота, за които е безспорно, че се дължат от наемателя съгласно чл. 232 ал. 2, предложение второ от ЗЗД, са посочени в чл. 8, ал. 1, т. 2 от договора, в която разпоредба е отбелязано, че наемателят е длъжен да заплаща освен наемната цена в уговорения размер в срок и разходите свързани с експлоатацията на помещението, включващи разходи за ел. енергия, топлоенергия, вода и данък смет. Следва да се посочи, че тези произтичащи от договора задължения се дължат от страна на наемателя само до момента на действието на същия, т.е. до края на месец август 2025 г., тъй като след освобождаването на наетото помещение тези суми не могат да бъдат търсени от него. Уточнена е претенцията за таксата за битови отпадъци в размер на 298,36 лева и периодът, за който се търси, а именно от м.01.2025 г. до м.12.2025 г. Претендираната ел. енергия в размер на 53,59 лева е за периода от м.08.2025 г. до м.01.2026 г. съгласно издадените фактури, а искът за вода в размер на 54,54 лева е за периода от наемането на помещението на 01.09.2024 г. до м.01.2026 г. съгласно издадените фактури. В случая основателна е претенцията за заплащане на такса битови отпадъци за срок от 8 месеца, т.е. от м.01.2025 г. до м.08.2025 г. включително, което прави по 24,86 лева на месец или сума в общ размер на 198,90 лева. Претендираната ел. енергия следва да бъде платена само за месец август 2025 г., която съгласно описаната от ищеца фактура от 12.09.2025 г., неоспорена от ответника, възлиза на стойност 13,31 лева. Искът за вода в размер на 54,54 лева е изцяло основател за периода от наемането на помещението на 01.09.2024 г. съгласно издадените фактури с посочени отчетени периоди и стойности - от 31.10.2024 г. за отч. период 11.09.2024 до 11.10.2024 г. на стойност 10.07 лева; фактура от 29.11.2024 г. за отч. период. 11.10.2024 до 11.11.2024 г. на стойност 4.89 лева; фактура от 31.12.2024 г. за отч. период 11.12.2024 до 11.12.2024 г. на стойност 4.85 лена; фактура от 28.02.2025 г. за отч. период 11.12.2024 до 12.01.2025 на стойност 4.97 лева фактура от 28.02.2025 г. за отч. период 12.01.2025 до 12.02.2025 г. на стойност 5.03 лева; фактура от 31.03.2025 г. за отч. период 12.02.2025 до 12.03.2025 г. на стойност 5.36 лева; фактура от 30.04.2025 г. за отч. период 12.03.2025 до 11.04.2025 г. на стойност 5.05 лева; фактура от 30.06.2024 г. за отч. период 11.05.2025 до 11.06.2025 г. на стойност 4.95 лева; фактура от 31.07.2025 г. за отч. период 11.06.2025 до 14.07.2025 г. на стойност 4.81 лева; фактура от 29.08.2025 г. за отч. период 14.07.2025 до 13.08.2025 г. на стойност 4.56 лева стойност 10.07 лева, до прекратяването на договора в края на месец август 2025 г. Претенциите в останалите части следва да бъдат отхвърлени като неоснователни. Върху уважените претенции за заплащане на посочените в чл. 8, ал. 1, т. 2 от договора консумативни разходи при ползване на имота следва да присъди и законна лихва считано от считано от датата на изискуемостта им до окончателното им плащане. Искът за премахване за своя сметка всички рекламни елементи и обозначения от фасадата на имот следва също да бъде оставен без уважение. В уточнителната си молба ищецът заявява, че при сключването на договора за наем, не е подписван приемно-предавателен протокол. Това означава, че не са налице доказателства за състоянието на наетия имот включително за състоянието на фасадата и наличието евентуално на рекламни материали по дограма и/или фасада на наетия имот. В представения договор също не са уговорени клаузи относно поставянето на рекламни материали, премахването им след прекратяване на договора или конкретен размер на неустойка при липса на доброволно премахване и др., които да обвързват страните. Такива договорки между страните не се установиха и от събраните гласни доказателствени средства по делото. В тази връзка описаните рекламни материали в приетия констативен протокол по чл. 593 от ГПК от 30.12.2025 г. не доказват по безспорен и категоричен начин наличието на такива, още повече, че в него са описани две търговски помещения на ищеца представляващи магазин •••• с идентификато𠹕••• по КККР на гр. Кърджали и магазин •••• с идентификатор •••• по КККР на гр. Кърджали, който е наетият имот, като не става ясно на кой магазин са поставени описаните рекламни материали. По разноските: При този изход на спора право на разноски има ищецът съобразно уважената част от иска, както и ответникът съразмерно на отхвърлената част от иска. Ищецът претендира разноски за платена държавна такса и за адвокатско възнаграждение. Съобразно уважената част от иска следва да му се присъдят 33,87 евро за държавна такса и 108,39 евро за адвокатско възнаграждение от платените 800 лева. На ответника следва да се присъди адвокатско възнаграждение в размер на 367,45 евро от платените 500 евро съразмерно на отхвърлената част от иска. Така мотивиран съдът,