Решение № 426 от 23.1.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 2081/2023 г.

Производството е по реда на чл.258 и следв. ГПК. С решение № 20039214 от 31.05.2022 г. по гр.д.№ 14004 по описа за 2017 г. на СРС, 142-ри състав се: ОБЯВЯВА на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за окончателен предварителния договор, сключен на 08.03.2010г. между „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД, от една страна като продавачи и Н. Д. Г.-Т., от друга страна като купувач в частта за продажба на следния недвижим имот: 3, 922% идеални части от УПИ VI - 1544, от квартал 118 по плана на гр.София, местността „Драгалевци - разширение север”, одобрен със заповед № РД-09- 50-196/01.04.1999 г., № РД-50-185/16.11.2007 г., целият с площ от 1660 /хиляда шестстотин и шестдесет/ кв.м., представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.1971.1544 по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2011г. на изп. директор на АГКК. Подадена е въззивна жалба от „О.“ ЕООД и „П. СД“ ЕООД, ответници пред СРС. Излагат се доводи за неправилност на така постановеното от СРС, решение. СРС не бил съобразил посочените от страните условия за сключване на окончателен договор. Последният следвало да бъде сключен не по-късно от 15 дни след снабдяване с АКТ 15. Такъв акт за сградата липсвал. Налице било бездействие от страна на Столична община, което представлявало непреодолима обективна и независеща от волята на страните, пречка. Освен това правото на собственост върху описания в предварителния договор, апартамент, можело да възникне само след реализиране на сградата в груб стоеж, а такъв не бил изграден. Последното се установило от заключението на допуснатата, изслушана и приета по делото /пред СРС/ съдебно-техническа експертиза. Налице била незаконна покривна конструкция, която можела да бъде отстранена само чрез нейното разрушаване. Именно това било и причината за липса на Акт 15 за сградата; затова и ап.№ 1 не можел да бъде прехвърлен на ищцата. Твърди, че представеното по делото удостоверение по чл.181, ал.1 ЗУТ от 18.09.2009 г. единствено констатирало съществуващите във връзка със строителството документи, но не разглеждало тяхната законосъобразност и вярност. Издаването на това удостоверение не променяло факта, че сградата никога не била изградена с предвидената за нея стоманобетонна покривна конструкция. Това било установено в последващото удостоверение от 26.06.2014 г. Затова счита, че извършеното с нот.акт от 19.03.2010 г.прехвърляне на правото на собственост върху ап.№ 1 се явявало договор с невъзможен предмет. Това било така, защото този обект не съществувал. Извършената сделка била нищожна на основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД. Тази разпоредба била обективна и се прилагала независимо от това дали страните по сделката са добросъвестни. Счита, че СРС е следвало да разгледа този довод независимо, че предмет на иска са единствено идеалните части от правото на собственост; това не отговаряло на волята на страните по предварителния договор. Изолирането на волята на страните само и единствено до уговорката по чл.2, ал.4 от предварителния договор, без да се съобрази уговореното в чл.1, ал.1 от същия водело до постановяване на незаконосъобразно решение. СРС бил допуснал нарушение на чл.20 от ЗЗД. Следвало да се има предвид и, че при изповядането на сделката по нот.акт от 19.03.2010 г. никъде не била визирана разпоредбата на чл.2, ал.4 от предварителния договор. В този смисъл сключеният с нот.акт от 19.03.2010 г. бил преуредил отношенията между страните. Следвало да се вземе предвид, че при сключването на окончателния договор за ап.№ 1 станало при незнанието на страните за липсата на изграден груб строеж. Незнанието било обективно и не променяла недействителността на сделката, арг. се с чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД. Прехвърленото право не съществувало и към настоящия момент. След като не съществувал основния предмет – право на собственост върху ап.№1, което право не било прехвърлено, не можело да бъдат прехвърлени и идеалните части от земята. Това означавало, че предявеният иск е неоснователен. Неправилни били изводите на СРС, че прехвърлянето било уговорено едновременно. При тълкуване на волята на страните в предварителния договор се достигало до извода, че същият не касае продажба на идеални части от правото на собственост върху поземления имот /ПИ/. Клаузата на чл.2, ал.2 от предварителния договор на която СРС се позовал, била само една допълнителна уговорка, която, обаче не изпълнявала критериите за пведварителен договор относно идеалната част от земята. Изводите на СРС в обратния смисъл противоречали на изложеното в исковата молба. В последната изрично било посочено, че в договора няма фиксиран срок. Неправилно СРС бил приел, че издадения Акт образец 14 като административен акт обвързва с неговите констатации. Това било така защото административния акт не се ползвал с обвързваща доказателствена стойност. Удостоверение от 18.02.2009 г. по чл.181, ал.2 ЗУТ също нямало обвързващо действие, защото не било издадено след оглед на място. Намира, че с двете удостоверения били заблудени общинските власти, както и самите въззивници. Налагал се извод, че продадения обект с нот.акт от 19.03.2010 г. е само право на строеж, което право на строеж не било реализирано в 5- годишния срок. Следователно правото на строеж било погасено на основание чл.67 ЗС. Това възражение неправилно не било обсъдено от СРС. Това, обаче, било още едно основание за отхвърляне на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Неправилно СРС приел за неоснователно възражението на ответниците за липса на индивидуализация на обема на вещното право като вместо това приел, че това е определяемо. В хипотезата на липса на груб строеж, приетото от СРС било неприложимо. Наред с това, след като правото на строеж се било погасило, то въпросът за „определяемост“ не стоял на разглеждане. Освен това разрешението за строеж било изгубило своето правно действие като се арг. с чл.153, ал.2, т.2 ЗУТ. А съгласно ал.10 на същата разпоредба правно действие губил и одобреният инвестиционен проект, ако разрешението за строеж не бъде презаверено. При това положение „определяемостта“ нямало как да бъде извършена. Затова таблицата за площообразуване представлявала негоден документ. Иска се от настоящата инстанция да отмени обжалваното решение и вместо това да постанови друго, с което претенцията по чл.19, ал.3 ЗЗД да не бъде уважена. Претендират се разноски. От въззиваемата ищец пред СРС- Н. Д. Г. – Т. e постъпил отговор по въззивната жалба е постъпил. Излага се становище за неоснователност на въззивната жалба и правилност на така постановеното от СРС, решение. Твърди се, че доводите във въззивната жалба съответствали на възраженията в отговора по исковата молба по които ищцата била взела становище пред СРС, вкл. в писмената защита по делото. По допустимостта на въззивната жалба: За обжалваното решение въззивниците са били уведомени на 09.06. 2022 г. Въззивната жалба е подадена на 23.06.202 г., следователно същата е в срока по чл.259, ал.1 ГПК. Налице е правен интерес от обжалване. Следователно въззивната жалба е допустима. По основателността на въззивната жалба: Съгласно чл. 269 ГПК въззивната инстанция се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси – само доколкото са посочени в жалбата. След служебно извършена проверка настоящата инстанция намира, че обжалваното решение е постановено във валиден и допустим процес: По доводите във въззивната жалба: За да постанови решение в обжалвания смисъл, СРС е приел че от представения предварителен договор от 08.03.2010 г. се установява, че между страните е постигнато съгласие да сключат окончателен договор за покупко- продажба, с който ответниците да прехвърлят по нотариален ред на ищеца правото на собственост върху ап. № 1, находящ се във вх. Б, на първи етаж с площ 83, 92 кв.м., както и идеални части от земята, на която е построена сградата, съответстващи на застроената площ в сграда УПИ, която се строи в УПИ VI-1544 от кв. 118 по плана на гр.София, местността „Драгалевци– разширение север“ одобрен със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999, № РД- 50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1660 кв.м. Продавачите поели и задължението да изградят обектите в срока и при условията на договора. Процесната клауза на чл.2, ал.4 от договора гласяла, че продавачите се задължават да прехвърлят на купувача, а купувачът се задължава да приеме идеални части от земята, съответстващи на описания в чл.1 имот. Цената на припадащите се идеални части била включена в общата цена на продавания имот. От представения по делото нотариален акт за продажба № 39, том I, рег. № 2762, дело № 35/2010 г. на нотариус Д.С., рег. № 267 на НК, било видно, че ответниците са продали на ищцата апартамент №1 в груб строеж, изграден в гореописаното дворно място, заедно с прилежащите към апартамента 3, 922 % идеални части от общите части на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена жилищната сграда. От представените по делото доказателства се установявало, че уговорената в чл.7 от договора цена от 48 300 евро, в която била включена и цената на съответните идеални части от дворното място, била изцяло платена от купувача – на 02.03.2010г. били платени 1500 евро като гаранция за сключване на предварителния договор; на 08.03.2010г. с платежни нареждания на всяко от ответните дружества била платена сумата от 17 426, 45 лв. или общо 34 852, 90 лв.; на 19.03.2010г. с платежни нареждания на всяко от ответните дружества била платена сумата от по 8 236, 95 лв. или общо 16 473, 90 лв.; на 19.03.2010г. била платена общо на двете дружества сумата от 11 866, 09 лв., неплатената цена по договора в размер на 28 339, 98 лв. била прихваната срещу дължимата от продавачите неустойка в същия размер. СРС е посочил, че предварителния договор по арг. на чл. 19 ал.1 и 2 ЗЗД, има за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право; същият представлявал двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател /продавач/ поемало задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач, да заплати договорената цена, като уговорката можела да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния договор била да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма- а именно под формата на нотариален акт - чл. 18 ЗЗД. Когато задължението било за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто бил настоящият случай, съдът проверявал и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл.363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка. За да бъде уважен искът обаче, както при всеки двустранен договор така и при предварителния договор по чл.19 ЗЗД, трябвало да е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор. Това бил моментът – обикновено посочен срок, определен в предварителния договор по общо съгласие на страните, до който всяка една от тях следвало да престира, да изпълни точно поетото задължение. СРС, тълкувайки волята на страните по чл. 20 ЗЗД, изразена в предварителния договор, е счел, че страните не са уговорили конкретен отделен падеж на задължението за прехвърляне на идеалните части от дворното място. Срокът съставлявал падежа на задължението на всяка от страните по предварителния договор, след изтичането на който възниквало правото както за продавача, така и за купувача, в рамките на съществуващото облигационно отношение да търсят реално изпълнение на своето вземане чрез предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съответно да претендират обезщетение по реда на чл. 79 и сл. ЗЗД като СРС се е позовал на приетото в Решение № 1210 от 19.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3804/2007 г., IV о., ГК. Намерил е, че волята на страните, изразена в предварителния договор, била да се прехвърли ап. № 1, както и прилежащите към него общи части и идеалните части от земята едновременно. В чл. 23, ал. 1 от предварителния договор страните били уговорили, че не по-късно от петнадесет дни след снабдяване с акт 15, се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба, като в чл. 25 от договора се сочели „обектите“, тоест всички обекти, предмет на предварителния договор, следвало да бъдат прехвърлени след снабдяване с акт 15. Страните уговорили обща цена на обектите, като не били посочили различни срокове за прехвърляне на някои от обектите, предмет на предварителния договор. Към настоящия момент сградата не била снабдена с акт 15, но бездействието на ответниците за това не можело да се тълкува в ущърб на ищеца, още повече, че съгласно чл. 3 от предварителния договор срокът за завършване на строителството бил 24 месеца от 21.04.2008 г. Ето защо, СРС е достигнал до извода, че за ответниците е възникнало задължение да прехвърлят идеалните части от земята при прехвърлянето на апартамента и идеалните части от общите части на сградата. На следващо място, СРС е намерил за неоснователно възражението на ответниците, че купувачът не може да реализира потестативното си право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, тъй като не бил налице годен самостоятелен обект на правото на собственост – обектът, предмет на договора не бил изграден до съответния етап, за да съществува като самостоятелен обект. По аргумент от чл.181 ЗУТ, правото на строеж се трансформирало в право на собственост върху самостоятелен обект в сградата след завършването в груб строеж. В този смисъл било и ТР № 1 от 04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г., ОСГК на ВКС. Законната дефиниция на понятието „груб строеж“ /карабина/ също се съдържала в ЗУТ. Според § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби това било сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. Нямало спор по делото, а и от събраните писмени доказателства било видно, че ограждащите стени на сградата са изпълнени, както и голяма част от довършителните работи. Към 04.02.2009г., когато бил издаден приложеният към делото Акт за приемане на конструкция (Образец 14), бил изпълнен и покривът на сградата, макар и в отклонение от проекта. Обстоятелството, че изграждането на покрива било станало в отклонение с проекта и че впоследствие част от него била съборена, по никакъв начин не променяло извода, че фактически към 04.02.2009г. сградата е била изградена на етап груб строеж – с ограждащи стени и покрив, доколкото бил издаден административен акт, обвързващ съда, с посочените констатации. Този извод кореспондирал на събраните по делото доказателства, както и на обстоятелството, че на 19.03.2010г. ответниците били прехвърлили правото на собственост на ищците на ап. № 1, намиращ се в процесната сграда, като към момента на прехвърляне на апартамента сградата била завършена до етап „груб строеж“. Освен това СРС е счел, че относимостта на въпроса за завършеността на сградата следва да се преценява към момента на постановява на решение по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно обекти в жилищната сграда, какъвто не бил настоящия случай. Същият касаел задължение за прехвърляне на идеални части от поземлен имот, поради което бил неотносим въпросът за завършеността на сградата и последващите административни процедури, доколкото поземленият имот не бил погинал и не съществувала пречка да бъдат прехвърлени процесните идеални части от него. СРС е счел и възражението на ответниците за липса на индивидуализация на обема на вещно право в клаузата на чл. 2, ал. 4 от договора, за неоснователно, доколкото размера на съответстващите на застроената площ на прехвърления имот, бил определяем. Задължението за прехвърляне на идеална част от поземления имот било обвързано с прехвърлянето на обект в сградата, която била построена върху имота. Страните били използвали изразите „съответстващи“ идеални части, както и „припадащите се идеални части от земята“, като съдът тълкувайки волята им е счел, че страните са уговорили размерът на идеалните части от земята да е определен съразмерно размерът на идеалните части от общите части на сградата, тоест 3, 922 %, съответен на посочения в Таблицата за площоразпределение. Неоснователно било възражението на ответника, че доколкото нямало валидни строителни книжа за сградата нямало как да се определят и идеалните части от земята, тъй като същите били определяеми, каквито съображения бил изложил съда в мотивите си. Като това се подкрепяло и от приетата по делото съдебно-техническа експертиза, според която в приложената таблица за площоразпределение не били описани припадащите се на обекта идеални части от земята, но предвид обстоятелството, че в имота нямало построена друга сграда, то идеалните части от земята, припадащи се на съответния обект, съответствали на разпределението на идеалните части от общите части на сградата, респективно процентът на припадащите се към обекта идеални части от общите части на сградата бил равен на процента на припадащите се към обекта идеални части от поземления имот, който размер на идеални части в процесния случай бил в размер на 3, 922 %. Относно възражението на ответника, че в клаузата в чл. 2, ал. 4 от договора липсва посочване на цената, СРС е счел, че в чл. 2 от договора страните са уговорили изрично, че цената на припадащите се идеални части от земята, е включена в общата цена на продавания имот, поради което възражението било неоснователно, тъй като страните изрично били постигнали съгласие продажната цена на процесните идеални части да е включена в договорената между тях продажна цена на апартамента. В чл. 7 от договора страните били уговорили, че общата цена на обекта, в която е включена и цената на правото на строеж, както и цената на съответните идеални части от дворното място, съгласно чл. 2, ал. 4 от договора дължима от купувача на продавачите е в размер на 48 300 евро или тяхната левова равностойност съгласно официалния курс на БНБ в деня на плащането. Независимо, че не била посочена конкретна цена на идеалните части на дворното място, а била посочена обща продажна цена за всички обекти, това обстоятелство не било пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, доколкото цената била определяема, още повече, че в настоящия случай цялата продажна цена от 48 300 евро била платена. СРС е счел, че за пълнота на изложението следва да се отбележи и следното: твърденията на ответника, че иска бил неоснователен поради това, че продавачите по предварителния договори имали непогасени задължения за данъци, били неотносими към предмета на настоящия спор. Наличието на задължения за данъци и други публични задължения на праводателите на ищеца, както и непредставянето на актуална данъчна оценка, щяло да съставлява пречка за изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за вписването й, но в случая това не съставлявало пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с оглед разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК, приложима за особеното исково производство. В този смисъл било прието и в Решение № 102 от 21.07.2017 г. по т. д. № 702 / 2016 г. на ВКС, ТК II отд. В изпълнение на задължението си по чл. 363 ГПК съдът следвало да извърши проверка на собствеността на процесните идеални части. По делото бил представен Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 78, том II, рег. № 4419, дело № 263 от 24.07.2007г. на нотариус В.Б., от който се установявало, че ответниците били придобили собствеността при равни квоти върху – недвижим имот – УПИ с площ от 860 кв.м, находящ се в гр.София, кв.“Драгалевци“, който имот, съгласно рег.план утвърден със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999г., представлявал парцел XI-1544 от кв.118, по плана на гр.София, м.“Дргалевци – разширение – север“. При тези си мотиви СРС е достигнал до извода, че иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен, доколкото по делото било установено наличие на сключен валиден писмен договор между страните, с който ответниците били поели задължение да прехвърлят на ищеца процесните идеални части, качеството „изправна страна“ на ищцата, както и принадлежност на правото на собственост на ответниците на процесните идеални части. Процесните идеални части от 3, 922 % се равнявали на 3 908, 92 лева, което било видно от представеното по делото удостоверение за данъчна оценка. На основание чл. 364 ГПК ищецът следвало да бъде осъден да заплати нотариална такса в размер на 81, 31 лева по сметка на СРС, такса вписване в размер на 10 лева в полза на Агенция по вписванията и местен данък на основание чл. 11, ал. 1 ЗМДТ в размер на 117, 26 лева в полза на Столична община, като за общата сума от 208, 57 лева следвало да се нареди вписване на възбрана върху прехвърляния недвижим имот на основание чл. 364, ал. 1 ГПК. Следвало да бъде даден 6-месечен срок на ищеца, считано от влизане на решението в сила, да извърши отбелязване в Службата по вписванията по представен препис от решението, като след изтичането на този срок вписването на исковата молба по настоящия иск губело действието си /чл. 115 ал. 1 и ал. 2 от ЗС/. Софийски градски съд, действащ като въззивна инстанция приема следното: Ищцата иска от съда да обяви на основание чл.19, ал.3 ЗЗД за окончателен, сключеният на 08.03.2010 г. предварителен договор с ответниците, по силата на който последните се задължили да й прехвърлят като собственик на ап.№ 1, 3, 992 % идеални части от дворното място, представляващо УПИ VI-1544 от кв. 118 по плана на гр.София, местността „Драгалевци– разширение север“ одобрен със Заповед № РД-09-50- 196/01.04.1999, № РД-50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1660 кв.м., представляващ ПИ с идентификатор 68134.1971.1544, при изпълнено от нея задължения за плащане. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен. Конститутивното решение, постановено в производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, поражда последиците на окончателния договор, като с него се замества обещания между страните договор. Относно клаузите в предварителния договор от 08.03.2010 г.: Не се спори по делото, а и от събраните писмени доказателства се установява, че страните са сключили предварителен договор от 08.03.2010 г. Съгласно чл.1 от този договор продавачите /ответните дружества/ са се задължили да продадат на купувача /ищцата/ апартамент № 1, находящ се в новостроящата се жилищна сграда в УПИ VI-1544, кв.118, гр.София, м.“Драгалевци-разширение север“ /л.7 от делото пред СРС/. По силата на чл.2, ал.1 от същия договор страните по него са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачите да прехвърлят по нот.ред на купувача правото на собственост върху обекта, посочен в чл.1, да изградят и да предадат в завършен вид на купувача описания в чл.1 обект, уговорената в чл.7, ал.1 от договора, цена, дължима от купувача, в срока и при условията на договора. В спорната по настоящето дело клауза на чл.2, ал.4 от договора продавачите са се задължили да прехвърлят на купувача, а купувача се е задължила да приеме идеалните части от земята, на която е построена сградата, съответстваща на застроената площ на описания в чл.1 имот, чиято цена е посочена като включена в общата цена по чл.7, ал.1 от договора. Изрично е посочено, че цената на припадащите се идеални части от земята, съгласно изречение първо от тази алинея, е включена в общата цена на продавания имот/виж л.8 от делото пред СРС/. Срокът за изпълнение на строителството е уговорен на 24 месеца и започвал да тече от датата на издаване на протокол № 2 и 3 /откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво/ от компетентните органи и изтичал след съставянето на приемо-предавателен протокол за СМР за обектите, предмет на договора – чл.3 от последния. Продавачите са се задължили в 6-месечен срок от съставянето на Акт, образец 15, да направят необходимите постъпки пред компетентните органи за издаване на разрешение за ползване на сградата като в този период продавачите са се задължили да извършат довършителните работи и да завършат инфраструктурата на имота- чл.4, ал.1 от договора. Съгласно чл.5 от договора предаването и приемането на обекта от продавачите на купувача се извършва до 15 дни след получаване на разрешение за ползване /удостоверение за въвеждане в експлоатация/ на жилищната сграда и след подписването на приемо-предавателен протокол между страните. А в чл.23, ал.1 от договора е посочено, че страните по него се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба на обекта по нот.ред, в допълнително уговорен ден и час, но не по-късно от 15 дни след снабдяване с Акт 15 за сградата /л.12 от делото пред СРС/. В чл.7, ал.1 от договора е посочено как се определя „общата цена“, а именно: в същата е включена и цената на правото на строеж, цената на СМР до договорената степен на завършеност и всички разноски по въвеждането в експлоатация на сградата, както и цената на съответните идеални части на дворното място, съгласно чл.2, ал.4 от договора. Дължимата от купувача на продавачите горе определена обща цена възлиза на сумата в размер на 48 300 евро или левовата равностойност на същата, съгласно официалния курс на БНБ в деня на плащането. В чл.8 е посочено по какъв начин и срок се правят отделните вноски до пълното плащане. На 02.03.2010 г. е бил сключен договор между страните /л.15 от делото пред СРС/ по силата на който ищцата се е задължила да заплати на ответните дружества сумата в размер на 1 500 евро като гаранция за закупуване от нейна страна на ап.№ 1, при обща продажна цена в размер на 48 300 евро. /Изплащането на общата продажна цена от страна на купувачката на продавачите не е спорна в настоящето производство поради което съдът не обсъжда доказателствата в този смисъл и не държи мотиви/. На 19.03.2010 г. с нот.акт № 39, дело № 35 от 2010 г., е била изповядана покупко-продажбата на недвижим имот, представляващ апартамент № 1, вх.Б, ет.1 със застроена площ от 74, 15 кв.м. изграден в „груб строеж“, находящ се в гр.София, кв.“Драгалевци-разширение север“ в новостроящата се жилищна сграда в УПИ VI-1544, кв.118, гр.София, м.“Драгалевци- разширение север“, заедно с 3, 922 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9, 77 кв.м., при квадратура за ценообразуване включваща застроена площ на ап. и размер на идеалните части в размер на 83, 92 кв.м., заедно със съответните идеални части от правото на правото на строеж върху гореописания поземлен имот /ПИ/, за сумата в размер на 79 666, 76 лв., л.23 по делото пред СРС. Видно от отбелязаното в нот.акт описаната цена на продадения имот е равна на данъчната оценка на същия. Съгласно указанията в решение № 67/30.07.2014 г. на ВКС по т.д. № 1843/2013 г. на II т.о., решение № 105/30.06.211 г. на II т.о. на ВКС по г.д. № 944/2010 г., решение № 202/13.07.2012 г. по гр. д. № 680/2011 г. на I г.о. на ВКС, решение № 220/31.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6126/2013 г. на IV г.о. съдът, който следва да се произнесе за съществуването, съответно правата и задълженията на страни по договор, трябва да установи вида на същия. Той се определя от действителното му съдържание -действителната обща воля на страните. Във всички случаи на спор относно точния смисъл и действителното съдържание на постигнатото общо съгласие и целените с договора правни последици, съдът е длъжен да отговори аргументирано каква е действителната воля на страните. Когато уговорките са неясни, непълни и неточни и щом пораждат съмнение, тълкуването се извършва по критериите на чл. 20 ЗЗД. Отделните уговорки се ценят с оглед систематичното им място в договора и във връзка едни с други, като всяка една се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта му, обичаите и практиката и добросъвестността. Съдът, ведно с това, преценява обстоятелствата, при които е сключен договора, както и поведението на страните преди и след сключването му. В конкретния случай именно съобразно тези указания в трайната съдебна практика на ВКС, е действала първата инстанция. А настоящата намира за правилни изводите на СРС във връзка с клаузата на чл.2, ал.4 от договора – страните са договорили освен прехвърляне на собствеността на ап. № 1, така и на идеални части от земята, съответстващи на описания в чл.1 от договора ап.1. Правилно при тълкуване волята на страните СРС е приел, че се касае до „едновременно“ престиране от страна на продавачите, както по отношение на ап.№1, така и на идеални части от земята, съответстващи на описания в чл.1 от договора ап.1, т.е. по отношение на ответниците е възникнало задължение да прехвърлят собствеността върху идеалните части от земята при прехвърлянето на собствеността върху апартамента и идеалните части от общите части на сградата. Следва да добавим и, че в частите в които нот.акт не дерогира сключения предварителен договор от 08.03.2010 г., последният остава в сила, т.е. относно задължението за прехвърляне на припадащите се идеални части от земята, съответстващи на описания в чл.1 от договора ап.1. Налага се извод, че довода на въззивника в обратния смисъл е неоснователен. Относно „завършеността на строежа“: Законната дефиниция на понятието "груб строеж" /карабина/ се съдържа в ЗУТ. Според § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. Съгласно чл. 181, ал.1 ЗУТ, редакция в сила към 18.02.2009 г. п равото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея- ал.2 на чл.181 ЗУТ. От ищцата /на л.132 от делото пред СРС/ е представено удостоверение от 18.02.2009 г. за степен за завършеност на строежа на жилищната сграда в процесното УПИ. Същото е издадено на основание чл.182, ал.2 ЗУТ и с него е констатирано, че за строежа е налице одобрена проектна документация на 20.03.2008 г., констатирано е наличие на издадено разрешение за строеж № 139/27.03.2008 г. на Гл.архитект на същия район; налице е протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 21.04.2008 г.; наличие на констативен акт за установяване съответствие на строежа с издадените строителни книжа, както и, че ПУП е приложен по отношение на застрояването; налице е Акт, образец 14 за приемане на конструкцията. След направен оглед на място е установено, че сградата е изпълнена на етап груб строеж. Представен е и акт от 04.02.2009 г. за приемане на конструкцията /л.133 по делото пред СРС/. Разрешено е изпълнение на довършителни работи. От ищцата е представено и писмо от СО, НАГ /л.139 от делото пред СРС/ в което е посочено, че констатациите в КП от 03.12.2012 г. попадат в хипотезата на чл.151 ЗУТ или касаят недовършени СМР. „Към момента строежът е на етап „груб строеж“. След фактическото завършване на сградата, несъществените отклонения от съгласуваните проекти следва да бъдат отразени в екзекутивната документация на строежа. Към момента не са налице основание за започване на административно производство по чл.225 а от ЗУТ“. С отговора по исковата молба от страна на самия ответник е представено удостоверение от 20.06.2014 г. на СО-район „Витоша“ /л.74 от делото пред СРС/ видно от което, същото е издадено на основание чл.181, ал.1 ЗУТ. В това удостоверение са посочени следните констатации на компетентните общински длъжностни лица, а именно: прието е, че за строежа е налице одобрена проектна документация на 20.03.2008 г., констатирано е наличие на издадено разрешение за строеж № 139/27.03.2008 г. на Гл.архитект на същия район; налице е протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 21.04.2008 г.; наличие на констативен акт за установяване съответствие на строежа с издадените строителни книжа, както и, че ПУП е приложен по отношение на застрояването; налице е Акт, образец 14 за приемане на конструкцията. Констатирано е, че сградата не е изпълнена на етап „груб строеж“, тъй като част от дървената покривна конструкция на сградата е премахната. Цитиран е и КП от 03.12.2012 г. в който било констатирано отклонение спрямо предоставените одобрени проекти. Процесуалният представител на ответниците е представил и самия КП от 03.12.2012 г., както и писмото от ответниците въз основа на което е издаден КП. От съставените КП се установява, че в периода 03.12.2012 г.- 03.07.2013 г. самоволно, не по надлежния ред, регламентиран в ЗУТ, е била премахната част от дървената покривна конструкция на сградата. От данните по нохд № 19153 по описа за 2014 г. се установява, че това е станало през м.02.2013 г. Пред настоящата инстанция беше представено и прието /в хипотезата на чл.266, ал.2, т.2 ГПК / удостоверение от 10.01.2023 г., видно от което, същото е издадено на основание чл.181, ал.1 ЗУТ. В това удостоверение са посочени следните констатации на компетентните общински длъжностни лица, а именно: прието е, че за строежа е налице одобрена проектна документация на 20.03.2008 г., констатирано е наличие на издадено разрешение за строеж № 139/27.03.2008 г. на Гл.архитект на същия район; налице е протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 21.04.2008 г.; наличие на констативен акт за установяване съответствие на строежа с издадените строителни книжа, както и, че ПУП е приложен по отношение на застрояването; налице е Акт, образец 14 за приемане на конструкцията. Констатирано е, че сградата не е изпълнена на етап „груб строеж“, тъй като част от дървената покривна конструкция на сградата е премахната, т.е. съответстващи на предходния. Добавено е, че има прокурорско постановление по пр.пр. № 18608 по описа за 2012 г. от 24.10.2017 г. в което било отбелязано, че: „процесния документ, Акт, обр.14 е неистински документ“. Противно на соченото от въззивниците, Актове Образци № 7, 12 и 14 по Наредба № 3/2003 г. представляват официални удостоверителни документи, които доказват с обвързваща съда сила, че фактите удостоверени в тях са се осъществили по документирания начин. Като официален свидетелстващ документ предвиденото в чл. 181, ал. 2 ЗУТ удостоверение не е произволно, а свързано с тези актове и протоколи като положителни факти. Предпоставка за издаването му е актът за приемане на строежа по образеца, предвиден чл. 7, ал. 3, т. 14 от Наредбата. Този акт, представен по делото, е надлежно и компетентно съставен, валиден е и не е налице доказателство за обратното. Материалната доказателствена сила на протокола за приемане на констукцията от 04.02.2009 г. и осъществен груб строеж на сградата през 2009 г. не се опровергава от фактите, изтъкнати в удостоверението от 2014 г. на СО, район Витоша, доколкото същите безспорно са се осъществили в последствие. Вече издаденото удостоверение от 2009 г. на СО, район Витоша е издадено компетентно и въз основа на съответните актове по наредбата. То засвидетелства, че грубият строеж е изпълнен като етап, включително е бил изграден покрива на сградата. Този осъществил се факт не е спорен. Ответниците са се позовавали на отклонения от проектната документация, най вече при изграждането на покрива, което е неотносимо към предпоставките за уважаване на иска. Позовават се на това, че към 26.06.2014 г. част от дървения покрив е констатирано премахната, също е неотносимо към предпоставките за уважаване на на настоящия иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. А кт образец 14 е бил надлежно съставен и това е отразено и в последващите удостоверения, издадени от СО, район Витоша. Целта на издаване на удостоверението по чл.181 ЗУТ е да удостовери годността на една сграда да бъде предмет на разпоредителни сделки. Доказателствената му сила съобразно чл. 181, ал. 3 ЗУТ може да бъде отречена само чрез обжалването му и неговата отмяна. Производството се разглежда по реда на АПК. В случая липсва проведено такова производство. Следва да отбележим, че относно това, че у достоверението от 26.06.2014 г., последвало това от 18.02.2009 г., не е компетентно издадено съгласно чл. 181, ал. 2 ЗУТ, е налице произнасяне от ВКС по спор, воден между същите страни като по настоящето дело, но по иск по чл.19, ал.3 ГПК относно друг обект – гараж, а именно: решение № 45 от 25.06.2019 г. по гр.д. № 1466 по описа за 2018 г. на ВКС, Трето ГО /на което се позовават и самите въззивници, но същото не е в смисъла, в който те го тълкуват/. Това е така, защото на общинската администрация не е възложено да ревизира вече издадените удостоверения по този ред с последващи свои удостоверения на същото основание, при констатации за физическо "премахване" на конструкции, вече приети като цяло в етапа на строителните дейности по утвърдения ред и със съответните актове и протоколи. Подобна констатация, за последващо премахване, не е в предмета на удостоверяване по реда на чл. 181 ЗУТ. Премахване на строежи или части от тях, включително констатациите на благоустройствената администрация за тези факти като осъществени при наличие или отсъствие на съответните предписания, не са основание за ревизиране на последиците при вече упражнена компетентност по чл. 181 ЗУТ, в случая при завършване на сградата на карабина през 2009 г. Както ВКС е посочил в мотивите си на горецитираното решение № 45 от 25.06.2019 г. не може да се допусне правните последици за собственическите права от вече осъществило се и удостоверено завършване на сградата в груб строеж да бъдат засегнати от засвидетелстваните в удостоверението от 26.06.2014 г. на СО, район Витоша обстоятелства. Фактически промени от естеството на констатираните не водят до извод, че завършената и приета с акт обр. 14 от 04.02.2009 г. сграда може да загуби своя релевантен за правото признак поради това, че неизвестно кой и на какво основание е премахнал част от покрива. Значението, което завършването на сградата в груб строеж има за отделните обекти на собственост, е разяснено с приемането на ТР № 1/2011 г. ОСГК. Законът свързва трансформацията на правото на строеж в право на собственост върху обекти в нея с осъществяването на грубия строеж, а удостоверяването на това обстоятелство, макар и не пряко, е свързано с акта за приемане на конструкцията. Самата трансформация настъпва при фактически предпоставки и не е под условие. Поради това и не съществува последваща компетентност на благоусторйствената администрация да ревизира удостоверенията си по чл. 181 ЗУТ при фактическа промяна. Друг е въпроса, че самата сграда или части засягащи конструкцията й могат да престанат да съществуват. В случая по делото обаче не се касае за нито за начална, нито на последваща фактическа невъзможност на предмета на иска. Не се касае и за правна невъзможност на предмета на договора. Значението, което неосъществяването на одобрения проект, или липсата на одобрен проект имат за правната невъзможност отделни вещи, обекти в сграда, да бъдат предмет на прехвърлителни сделки, е разяснена в ТР № 3 от 28.06.2016 г. по т.д № 382014 г. ОСГК. Налага се извод, че към 04.02.2009 г., когато е бил издаден Акт, образец 14 за приемане на конструкцията, е бил изпълнен и покрива на сградата. Съдът приема, че обстоятелството, че впоследствие част от покрива е съборена, по никакъв начин не променя извода, че фактически към 04.02.2009 г. сградата е била изградена на етап „груб строеж“ – с ограждащи стени и покрив, доколкото е издаден административен акт, който противно на соченото от въззивниците, обвързва съда, с посочените констатации. Този извод кореспондира на събраните по делото доказателства, както и на отразеното в нот. акт по силата на който на ищцата е била прехвърлена собствеността върху ап.№ 1, където също е посочено, че сградата е „в груб строеж“. В случая срокът за оспорване на Акт, образец 14 от 04.02.2009 г. по реда на чл.193 ГПК е изтекъл в публичното съдебно заседание, състояло се на 04.06.2019 г. Ответниците не са се възползвали от тази процесуална възможност поради което доводите въведени с въззивната жалба са преклудирани. Прокурорските постановления на които се позовават въззивниците са им били известни и са представени от самите тях по делото пред СРС. Следва да отбележим и, че констатациите в тези прокурорски постановления не обвързват съда, арг. от чл.300 ГПК, който сочи, че задължителна за гражданския съд е само влязлата в сила присъда. Удостоверението, издадено на 18.02.2009 г. на основание чл.181 ЗУТ за степен за завършеност на строежа на жилищната сграда в процесното УПИ, е визирано сред приложенията на нот.акт от 19.03.2010 г. за прехвърляне правото на собственост на ап. Настоящата инстанция намира, че упражняване на инцидентът съдебен контрол за законосъобразност на тези удостоверения, при положение, че страните по спора са участвали в производството по издаване на административния акт, по арг. от чл.17, ал.2 ГПК е недопустимо. Казаното в мотивите на решение № 45 от 25.06.2019 г. по гр.д.№ 1466 по описа за 2018 г. на ВКС, Трето ГО относно удостоверението от 2014 г. важи и по отношение на това от 2023 г., представено пред настоящата инстанция. Следва да добавим, че са налице влезли в сила съдебни решения в които също е прието, че сградата в процесното УПИ е изградена на етап „груб строеж“, така например: решение от 08.10.2020 г. по в.гр.д.№ 13806 по описа за 2019 г. на СГС, ГО, II-Б въззивен състав, решение от 15.07.2020 г. по в.гр.д. № 12804 по описа за 2019 г. на СГС, ГО, IV- a въззивен състав. Така и в решение от 19.03.2014 г. по гр.д.№ 5128 по описа на СРС, 36-ти състав за 2013 г., постановено в производство по чл.179, ал.1 ЗЗД, с което е била уважена претенцията на ищцата и по настоящето дело/ за заличаване на ипотеката върху ап.1. Ще отбележим и, че в случая се касае до иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, касаещ не обекти в жилищната сграда, а за прехвърляне на идеални части от ПИ, поради което въззивната инстанция намира за неотносим въпроса за завършеността на сградата и последвалите административни процедури. Не се спори по делото, а и от събраните доказателства е видно, че процесното УПИ не е погинало поради което не съществуват пречки да бъдат прехвърлени процесните идеални части от него. Етапът на завършеност на сградата имат единствено значение в настоящата хипотеза за изясняване на въпроса дали е настъпил падежът за изпълнение на предварителния договор. Следва да отбележим, че с прехвърлянето на собствеността върху ап.1 и уговореното от страните с предварителния договор „едновременно“ престиране и по отношение на идеалните части от дворното място, се достига до извода, че за ищцата е възникнало право по чл.19, ал.3 ЗЗД да иска обявяване на предварителния договор в окончателен по отношение на припадащите се идеалните части към ап.1 от дворното място, виж така и решение № 35 от 06.03.2018 г. по гр.д.№ 3057 по описа за 2017 г. на ВКС, Четвърто ГО, където е разгледан аналогичен казус. Относно погасяването на правото на строеж на сградата: Действително, с оглед приетото в съдебната практика при преценката за основателност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД следва да се спазят разясненията дадени в т.1 от ТР № 1/04.05.2012 г. на ОСГТК на ВКС. Както вече беше прието по-горе, сградата е била реализирана на етап „груб строеж“, което е било констатирано по реда на чл.181, ал.2 ЗУТ с удостоверението от 18.02.2009 г. и Акт, образец 14 за приемане на конструкцията от 04.02.2009 г. Относно силата на проектната документация: Действително, според чл. 153, ал. 2 ЗУТ разрешението за строеж губи действието си, ако в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството или в продължение на пет години не е завършен грубият строеж, освен ако не бъде презаверено в едногодишен срок. Видно от отговора на СО-район „Витоша“, л.183, в случая е извършено възстановяване на проектна документация по реда на чл.145, ал.5 ЗУТ. Това се установява и от заключението на допуснатата, изслушана и приета по делото /пред СРС/ съдебно-техническа експертиза, виж л.214. В случая, обаче, вече беше прието, че сградата в процесното УПИ е реализирана на етап „груб строеж“ поради което не настъпват последиците на чл.153, ал.2 ЗУТ. Относно определяемостта /сочената липса на индивидуализация на обема на вещното право в клаузата на чл.2, ал.4 от предварителния договор/: В случая, както беше вече коментирано по-горе, задължението за прехвърляне на идеална част от ПИ е обвързано от прехвърлянето на обект в сградата, която е построена върху имота. Действително, по начина по който е уговорено, размерът на припадащите се към ап.№ 1 идеални части от дворното място, е определяем. Страните са употребили изразите „съответстващи“ идеални части и „припадащите се идеални части от земята“ като съдът тълкувайки волята на страните достига до извода, че е уговорен размер на идеалните части от земята съобразно размерът на идеалните части от общите части на сградата. От заключението на допуснатата, изслушана и приета по делото /пред СРС/ съдебно-техническа експертиза, се установява, че процентът идеални части от ПИ, които следва да се припадат на ап.№ 1, вх.Б, ет., е в размер на 3, 922 %, виж л.218 от делото пред СРС. В случая е налице и Таблица за площообразуване, факт който не се оспорва дори от въззивниците. Следва да отбележим и, че „съответстващата идеална част от УПИ“ е императивно уредена в чл.40, ал.1 ЗС. Както вече беше посочено по-горе, страните по предварителния договор са постигнали съгласие, че общата цена на обекта, включва и цената на съответните идеални части от дворното място върху което е изградена сградата. Въззивната инстанция споделя извода на СРС, че независимо, че не е посочена конкретна цена на идеалните части на дворното място, а е посочена обща цена за всички обекти, предмет на предварителния договор, доколкото цената е определяема, то не са налице пречки за уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Предварителният договор съдържа съществените условия на окончателен договор и валидно обвързва страните към настоящия момент по отношение на задължението на продавачите да прехвърлят на купувача съответстващите се идеални части от дворното място върху което е изградена сградата, на ап.1. В изпълнение на задължението си по чл.363 ГПК първоинстанционният съд е проверил дали ответниците /въззивници/ са собственици на процесните идеални части и правилно в съответствие с представения по делото нот.акт за покупко-продажба на недвижими имот № 78, рег.№ 4419, дело № 263 от 24.07.2007 г., е приел, че това е така. Налага се извод, че обжалваното решение е правилно и като такова ще следва да бъде потвърдено. По разноските: Пред първата съдебна инстанция: С оглед изхода на спора решението е правилно и в частта за разноските. Пред въззивната инстанция: При този изход на делото разноски на въззивниците не се дължат. Въззиваемата претендира разноски и такива й се следват. Такива са сторени в размер на 1 500 лв. – за адв.възнаграждение. По възражението по чл.78, ал.5 ГПК: Като се има предвид фактическата и правна сложност на спора, извършените от процесуалния представител на въззиваемата действия в настоящето производство, настоящата инстанция намира възражението за неоснователно. Затова и на въззиваемата ще се присъдят разноски в пълен размер. ВОДИМ ОТ ГОРНОТО, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД