РЕШЕНИЕ

№ 1236

гр. Бургас, 29.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Росица Ж. Темелкова Членове: Таня Т. Русева Маркова Елеонора С. Кралева при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова като разгледа докладваното от Таня Т. Русева Маркова Въззивно гражданско дело № 20232100500565 по описа за 2023 година С Решение № 260050/19.12.2022г., постановено по гр. дело № 1040/2020г. по описа на Районен съд - Несебър е отхвърлен иска на, , Юнипрайд“ ЕООД със седалище гр. Бургас, представлявано от управителя Никола Стойчев Петров против С. В. К. за приемане за установено съществуването на вземане на ищеца против ответника за сумата от 348 евро, представляваща годишна такса за 2019г. по Договор за поддръжка и охрана на недвижим имот от 30.06.2011г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението - 24.09.2019г. до окончателното изплащане на вземането, за което е издадена Заповед № 455/09.10.2019г. по частно гр. дело № 900/2019г. по описа на Районен съд – Несебър.

Против постановеното решение е депозирана въззивна жалба от, , Юнипрайд“ ЕООД, представлявано от управителя Никола Стойчев Петров, с която се изразява недоволство от първоинстанционния съдебен акт и се претендира отмяната му. Твърди се, че решението на НРС е неправилно поради нарушение на материалния закон и процесуалните правила, както и е необосновано.

В жалбата се посочва, че районният съд е формирал грешна преценка за вида на сключения договор. Посочва се, че същият е сключен на основание чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС между инвеститора и собственик на самостоятелен обект в комплекса. Подчертава се, че се касае за индивидуален договор със специфичен характер, сключен в предвидената от закона форма. Излага се становище във връзка с приложение разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС. В жалбата се посочва, че инвеститора на комплекса е сключил индивидуални договори за поддръжка и охрана със всеки от собствениците. Посочва се, че в разпоредбата на чл. § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС се съдържа дефиниция за жилищен комплекс от зaтвopeн тип -, , ĸoмплeĸc, oбocoбeн ĸaтo oтдeлeн ypeгyлиpaн пoзeмлeн имoт, в ĸoйтo ca пocтpoeни cгpaди в peжим нa eтaжнa coбcтвeнocт и дpyги oбeĸти, oбcлyжвaщи coбcтвeницитe и oбитaтeлитe, пpи cпaзвaнe нa изиcĸвaния нa ĸoнтpoлиpaн дocтъп зa външни лицa“. Отбелязва се, че при сключване на договора С. К. е бил достатъчно информиран и е можел да изрази становище относно неговото съдържание. Подчертава се, че въззиваемият приел без възражение всички договорни клаузи. В жалбата се навеждат доводи във връзка с изводите на съда относно констатираната неравноправност на клаузата на чл. 10 от договора на основание чл. 143 от ЗЗП. Подчертава се, че в чл. 11, била предвидена хипотеза за прекратяване на договорните отношения от изправната страна, при неизпълнение задълженията от другата такава. Твърди се, че при липса на подобна клауза, следва да се приложат общите правила на ЗЗД за безсрочните договори и същите се прекратяват с едномесечно предизвестие.

С жалбата се претендира първоинстанционното решение да бъде отменено като неправилно и необосновано и да бъде постановено ново решение по съществото на спора от настоящата инстанция, с което да бъдат уважени претенциите на ищеца.

Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.

Отправя се искане да бъдат присъдени направените по делото разноски.

В съдебно заседание въззивната страна чрез Управителя на дружеството – „Юнипрайд“ ЕООД – Никола Петров поддържа жалбата и счита, че следва да бъде уважена, като бъде отменено първоинстанционното решение и вместо него да бъде постановено ново решение, с което предявените искове да бъдат уважени.

Ответната страна по въззивната жалба – С. В. К., чрез процесуалния си представител - адв. Цветомир Милатов депозира по делото писмен отговор и сочи, че атакуваното решение е правилно и законосъобразно и счита, че следва да бъде потвърдено.

В писмения отговор на въззивната жалба се оспорват наведените от въззивника доводи за пороци на първоинстанционния съдебен акт. Посочва се, че между страните е сключен договор за поддръжка и охрана на недвижим имот от 30.06.2011г., по силата на който, въззиваемият, в качеството на възложител и собственик, възложил на, , Юнипрайд“ ЕООД в качеството му на изпълнител извършването на определени услуги, които се описват подробно. Твърди се, че възложителят се задължавал да заплаща на изпълнителя уговореното годишно възнаграждение в размер на 8, 40 евро, в срок до 30.05 на текущата година. Пояснява се, че договорът бил сключен за период от две години, като съгласно т. 10 от същия, след изтичане на двугодишния срок, се предвижда неговото автоматично продължаване, както и възможност за предоговаряне условията при отчитане икономическите и инфлационни процеси. Посочва се, че на 27.11.2012г. е било проведено ОС на ЕС на комплекс Кот Д Азур в к.к., , Слънчев бряг“, на което за Управител на ЕС е избрано въззивното дружество, с месечно възнаграждение в размер на минималната работна заплата за страната, определен е начина на плащане таксите за охрана, както и размера на вноските във фонд, , Ремонт и обновление“. Отбелязва се, че на 27.12.2012г. е сключен договор за дружество по ЗЗД между, , Юнипрайд“ ЕООД и неговия законен представител и управител Никола Стойчев Петров, с оглед осъществяване съвместна стопанска дейност по поддръжка и охрана на комплекса. Заявява се, че на 11.07.2019г., на проведено ОС на ЕС е взето решение относно таксата за поддръка и охрана – 8, 40евро на кв.м., като всеки етажен собственик се задължавал да заплаща от по 179, 52 лева – възнаграждение за дейностите на управителя на ЕС и вноска за фонд, , Ремонт и обновление“ (2% от минималната работна заплата). Твърди се, че решенията на проведеното ОС били атакувани по реда на чл. 40 от ЗУЕС и с Решение№ 260041 от 24.02.2021г., постановено по гр. дело № 822/2019г. по 3 описа на НРС - влязло в законна сила в частта, с която е отменено решението относно определяне таксата за поддръжка от 8, 40 евро на кв.м. и решението, с което е определено възнаграждението на Управителя на ЕС. В депозирания писмен отговор се подчертава, че облигационните отношения са съществували до 27.12.2012г., когато договорът прекратил действието си, на основание взето решение на ОС на ЕС поддръжката и управлението на общите части в сградата в комплекса да се уреждат съгласно разпоредбите на ЗУЕС. Пояснява се, че по този начин функциите по поддръжка и управление били възложени на Етажната собственост със средствата, които следвало да се събират, а не въз основа на сключените индивидуални договори. В писмения отговор на въззивната жалба се посочва, че комплекс Кот Д Азур в к.к., , Слънчев бряг“ не представлявал такъв от затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Твърди се, че в случая не били налице предпоставките, взирани в § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, тъй като се касае за една сграда със смесено предназначение, построена в съответния поземлен имот. Навеждат се доводи във връзка с правната природа на договора по чл. 2 от ЗУЕС, като се посочва, че физическото лице - страна по този договор има качеството на потребител и при наличие на неравноправни договорни клаузи се ползва със защитата, предвидена в разпоредбите на ЗЗП. Подчертава се, че съгласно клаузите в процесния договор не е предвидена възможност за потребителя да заяви, че не желае подновяване на договора по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 9 от ЗЗП. Излагат се аргументи, че договора за възлагане се одобрява с решение на ОС на ЕС, като в случая не било взето такова за сключване договор за възлагане на действията по управление на, , Юнипрайд“ ЕООД срещу определено възнаграждение. В писмения отговор се претендира потвърждаване на първоинстанционното решение като правилно и обосновано и отхвърляне на въззивната жалба като неоснователна.

Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред настоящата инстанция.

Отправя се искане да бъдат присъдени направените по делото разноски.

В съдебно заседание – ответната страна по въззивната жалба – С. В. К. чрез своя процесуален представител – адвокат Милатов оспорва въззивната жалба и счита, че следва да бъде потвърдено първоинстанционното решение.

Бургаският окръжен съд като взе предвид исканията и твърденията на страните, разпоредбите на закона и събраните по делото доказателства намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са два обективно кумулативно съединени иска от „Юнипрайд“ ЕООД със седалище гр. Бургас против С. В. К., с които се претендира да бъде прието за установено, че ответната страна дължи на ищцовото дружество следните суми:

• сума в размер на 348 евро, представляваща годишна такса за 2019г., дължима по Договор за поддръжка и охрана на недвижим имот от 30.06.2011г.;

• сума в размер на 11, 22 евро, представляваща лихва за забава за периода от 01.06.2019г. до 23.09.2019г., ведно със - законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение – 24.09.2019г. до окончателното изплащане на сумата.

В исковата молба се посочва, че между ищцовото дружество и ответника – С. В. К. е сключен Договор за поддръжка и охрана на недвижим имот, собственост на ответника и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.507.567.1.1, находящ се в гр. Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, комплекс Кот Д Азур“, ет. 1, със застроена площ от 41, 45 кв.м. В исковата молба се посочва, че ищцовото дружество в качеството си на инвеститор и строител на сградата при сключването на Договора за поддръжка и охрана на недвижимия имот е поел задължението да поддържа и охранява недвижимия имот на ответната страна срещу заплащане на възнаграждение в размер на 8, 40 евро на кв.м. площ, платимо ежегодно не по-късно от 30.05. на текущата година. В исковата молба се посочва, че до 2019г. ответната страна С. К. е заплащал ежегодно своето дължимо възнаграждение, но през 2019г. до 30.05. той не е заплатил задължението си, което е станало повод ищцовото дружество да депозира заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 417 от ГПК и да претендира да му бъде издаден изпълнителен лист.

По делото е безспорно, че въз основа на депозирано заявление за издаване на заповед за изпълнение, първоинстанционният съд е постановил Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 417 от ГПК № 455 от 09.10.2019г., постановена по частно гр. дело № 900/2019г. по описа на Районен съд – Несебър, по силата на която е разпоредено длъжникът С. К. да заплати на „Юнипрайд“ ЕООД със седалище гр. Бургас сума в размер от 348 евро, представляваща непратена главница – такса за управление и поддръжка за 2019г., дължима до края на май – 2019г. съгласно писмен Договор за поддръжка и охрана на недвижим имот от 30.06.2011г. с нотариална заверка на подписите, сума в размер на 11, 22 евро, представляваща обезщетение за забавено плащане на главницата от 01.06.2019г. до 23.09.2019г., ведно със законната лихва върху главницата, начиная от датата на подаване на заявлението – 24.09.2019г. до окончателното изплащане на задължението.

След депозирано възражение с вх. № 5176/06.07.2020г. по описа на Районен съд – Несебър от С. В. К., че не дължи претендираната сума, Районен съд – Несебър с Определение от 30.07.2020г. е указал на заявителя, че може да предяви иск за установяване на вземането си по отношение на длъжника. Съобщение за постановеното определение е получено от страна на дружеството на дата – 16.09.2020г., а искът е предявен на дата – 12.11.2020г., поради което и настоящата инстанция намира, че е спазен срока, предвиден в чл. 415 от ГПК за предявяване на иска за съществуване на вземането и съответно – настоящият предявен иск е допустим.

Ответната страна по предявения иск - С. В. К. депозира пред първоинстанционния съд писмен отговор на исковата молба, в който оспорва предявените искове и счита, че сключеният между страните Договор за поддръжка и охрана на недвижим имот от 30.06.2011г. съдържа неравноправни клаузи и като такива същите са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. В отговора се посочва, че ответника е заплащал стриктно годишните такси за управление и поддръжка и през 2011г. е предплатил своята такса. Посочва се и обстоятелството, че от 2012г. сградата е в режим на етажна собственост и се управлява чрез Общо събрание – по този начин се цели да се получи претендираната сума от ответника два пъти – от една страна като дължима на Етажната собственост с Управител Никола Петров и от друга страна като дължима на ищцовото дружество с Управител Никола Петров.

За да отхвърли предявените искове, първоинстанционният съд е приел, че уговорената в чл. 10 от сключения между страните договор клауза е неравноправна, тъй като не е уговорена възможност договорът да бъде прекратен от страна на потребителя. Съдът е приел, че предвидената клауза за автоматично продължаване на съглашението е неравноправна и с изтичане на срока на договора, тоест – считано от 01.07.2013г. договора следва да се счита прекратен. Съдът в своите мотиви е приел, че е основателно възражението на ответната страна, че клаузите в договора не са индивидуално уговорени.

На основание чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, т.е. правилността на първоинстанционното решение се проверява само в рамките на наведените оплаквания. При тази служебна проверка, Бургаският окръжен съд намира обжалваното решение за валиден и допустим съдебен акт, съдът счита, че липсват нарушения на императивни материалноправни норми.

Въззивният съд намира, че фактическата обстановка по делото се установява такава, каквато е изложена в обжалваното решение и по нея не е налице спор между страните. Във въвзивното производство не са ангажирани доказателства, които да променят приетата и изяснена от първата инстанция фактическа обстановка.

По делото не се спори, а и от представения по делото Нотариален акт № • от 30.06.2011г., том •, нот. дело № •/2011г. по описа на Нотариус с район на действие – Районен съд – Несебър, че ответникът С. К. е собственик на следния недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ••••, находящо се в гр. Н., к.к. С. б. – з., комплекс К. • А., ет. •, с обща застроена площ от 41, 45 кв.м. Не се спори между страните, че на 30.06.2011г. (в деня на придобиване собствеността по отношение на недвижимия имот) са сключили и процесния Договор за поддръжка и охрана на недвижим имот с нотариална заверка на подписите от 05.08.2011г.

От събраните по делото доказателства се установява, че по силата на така сключения договор, ищцовото дружество в качеството на Изпълнител се е задължило срещу заплащане на възнаграждение в размер на 8, 40 евро с ДДС на кв.м. обща площ да извършва дейностите по управление, поддръжка и охрана на собствения му недвижим имот. Посочено е, че изпълнителят ще изпълнява задълженията си чрез назначен от него персонал или чрез възлагане на друго юридическо лице. Изпълнителят се е задължил да предоставя следните услуги: осигуряване на 24 - часова охрана на недвижимия имот, посредством жива охрана или специално монтирано сигнално и охранително оборудване; извършване на поддръжка на хигиената недвижимия имот, включваща редовно почистване на общите части на сградата и поддържане в изправност на осветлението и общите части, както и текуща поддръжка и поправка на уреди и съоръжения в общите части; осигуряване на поддръжка и грижи за зелените площи и вертикалната планировка около сградата, в която се намира имотът, както и редовно почистване на басейна; незабавни действия с цел предотвратяване на вреди от природни бедствия, пожар, повреда на уреди и инсталации в съседен имот и т.н.; други опасности за недвижимото имущество; поддръжка и поправка на инсталациите в недвижимия имот; извършване на текущи и основни ремонти на недвижимия имот по споразумение с възложителя, срещу отделно възнаграждение.

Според уговорките в договора таксата следва да се заплаща ежегодно, не по- късно от 30.05 на текущата година по банков път на сметка, посочена от изпълнителя. Според т. 8 от договора, същият е сключен за срок от 2 години, считано от датата на подписване на нотариалния акт. Съгласно т. 9 договорът не се прекратява при промяна в собствеността върху имота и е противопоставим на следващите приобретатели. Съгласно т. 10 след изтичането на срока по т. 8, договорът се счита за автоматично продължен, като условията по него се предоговарят допълнително между страните, като се отчетат икономическите и инфлационните процеси към момента на подписването. Съгласно т. 11 изправната страна по договора има право да го развали при неизпълнение на задълженията по договора.

По делото не се спори относно обстоятелството, че ответната страна е изпълнявал своите задължения за заплащане на таксите по процесния Договор за поддръжка и охрана, както и че не е заплатил дължимата за 2019г. таксата за 2019г.

По делото не се спори, а и от представения Протокол от 27.11.2012г. се установява, че е проведено Общо събрание на етажната собственост в жилищна сграда, находяща се в комплекс „Кот Д Азур”. На това проведено събрание са взети решения за Управител на ЕС да бъде избрано „Юнипрайд” ЕООД, като е прието на дружеството да бъде заплащано месечно възнаграждение в размер на минималната работна заплата за съответната година. Относно размера на таксите за поддръжка и управление е взето решение същите да се заплащат на две вноски - първа- до края на м. януари, а втора - до края на м. юни. Налага се извод, че размера на таксите вече е определен, от което следва единствения възможен извод, че ОС на ЕС е възприело таксите за поддръжка и управление да бъдат същите, каквито са в индивидуалните договори за поддръжка и охрана. Приети са и други решения, които са ирелевантни за предмета на делото. По делото не се спори, че през годините са провеждани и други общи събрания на ЕС.

Мотивиран от изложеното, съдът намира, че се налага извода, че още през 2012г. в процесната сграда са учредени органи на етажната собственост и са приети решения за размера на дължимите от всеки от съсобствениците такси за поддръжка и управление, както и за Фонд „Ремонт и обновяване“.

Безспорно между страните е и обстоятелството, че по делото няма данни този комплекс да е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС.

При така установените факти, съдът намира следното:

Обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях, се уреждат от правилата на специалния закон ЗУЕС, с който формите на управление на ЕС са изрично установени – чрез общо събрание (чл. 1) или сдружение на собствениците (чл. 9) – какъвто е и настоящия случай, а като изключение е предвидена особената форма на управление на общите части в жилищни комплекси от затворен тип – чрез нотариално заверен договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, вписан в Агенция по вписванията (чл. 2).

При това положение не може да се приеме, че процесния Договор за поддръжка и охрана от 30.06.2011г. представлява Договор по чл. 2 от ЗУЕС, въпреки, че е сключен с инвеститора на сградата и че е с нотариална заверка на подписите на страните. В случая – сключеният договор не касае „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, а именно- комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Отношенията по управлението и поддръжка на процесната сграда следва да бъде извършвано по общите правила на ЗУЕС чрез Общо събрание на Етажната собственост и вземане на решения от последното. Управлението чрез договор по чл. 2 от ЗУЕС е законоустановено изключение от тези правила, но в случая не са налице предпоставките за това. Видно е, че макар да е посочено отношенията, уредени с договора от 30.06.2011г. да са описани като такива по поддръжка и охрана на собствения на ответника недвижим имот, голяма част от тях са свързани с дейности по управление и поддръжка на общите части на сградата - т. 3.2, т. 3.3. Тези уговорки обаче противоречат на императивната уредба на чл. 11 от ЗУЕС, включително на чл. 11, т. 5 от ЗУЕС във връзка с чл. 51 от ЗУЕС за определяне размера на таксите, според която тези дейности по поддръжка управление на общите части на сградата, както и за заплащането им са от изключителната компетентност на Общото събрание на Етажната собственост и неговите органи. В този смисъл същите противоречат на закона и са нищожни на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД. В този смисъл е актуалната практика на ВКС, изразена в Решение № 80 от 4.11.2021г., постановено по гр. дело № 1213/2020г. по описа на ВКС на РБ. В цитираното решение изрично е прието, че „Етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление (т.е. не е персонифицирана), се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно - на етажните собственици и обитателите, чрез взетите от него решения. Законът (ЗС, ЗУЕС) урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Специфичен е и контролът за спазването им. От това следва, че е недопустимо с двустранни договори да се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на Общото събрание. Казаното се отнася и до чл. 51 от ЗУЕС. Съгласно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Разпределението на т.нар. консумативни разходи за ползването на общите части не се извършва между етажните собственици, съразмерно на притежавания от тях дял в общите части на сградата, а поравно според броя на лицата (собственици, ползватели и обитатели) в етажната собственост. Кои разходите са такива за управление и поддържане на общите части е посочено в § 1, т.11 ДР на ЗУЕС и те включват разноските за електрическа енергия, вода, отопление почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата, разходите за портиер и възнаграждение при възлагане на дейности по поддържане на общите части и др. Изобщо дейността по „Поддържане на общите части“ е определена в закона като дейност, насочена към запазването им в добро състояние (§ 1, т. 13 от ДР на ЗУЕС), т.е законодателят е намерил, че разрешението по посочените въпроси има за цел опазване, поддържане и добро управление на сградата като цяло, в интерес е на вещта и контролът за законността на общите решения, както и за спазването им е именно специалният по ЗУЕС. Отделно, правилата относно определяне начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части, освен че са в компетентността на решение на Общото събрание, но са и задължителни за него. Нормата на чл. 51 от ЗУЕС не предпоставя възможност за тълкуване, тя е ясна и императивна. Договорът по чл. 2 от ЗУЕС се отнася към типа договори за услуги. Сключва се за неопределен срок, едновременно със сключването на договора за продажба на самостоятелния обект - апартамент. Формалният му характер е установен в интерес и на третите лица – затова подлежи на вписване по партидата на обекта на сделката. Той има за последица, че обвързва и приобретателите на имота. Поради двустранния му характер подлежи на разваляне. Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В заключение, по поставения за тълкуване правен въпрос следва да се отговори утвърдително – нищожни са уговорки в договор по чл. 2 от ЗУЕС, сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, която не е в жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на т. 3 от ДР на ЗУЕС, по въпроси, уредени в чл. 51 от ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на ОС на етажните собственици. Нищожността е по чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД – противоречие с материалния закон.“ В този смисъл е и Решение № 122/06.11.2019г., постановено по т.д. № 1830/2018г. по описа на ВКС, І т.о., съгласно което по отношение на управлението на общите части на сграда в режим на етажна собственост, която няма характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип, е приложим режимът на управление по чл. 1 от ЗУЕС – чрез общо събрание или сдружение на собствениците (чл. 9), а не особения режим по чл. 2 от ЗУЕС, поради което сключеният с отделен собственик Договор за възлагане поддръжката и управление на общите части на комплекса е нищожен поради противоречие със закона – чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС и за ищцовото дружество не съществува правото да претендира изпълнение по договор, който противоречи на закона и е нищожен.

С оглед така дадените разрешения с цитираната съдебна практика, въззивният съд намира за неоснователни доводите на въззивника, че задълженията на ответника произтичат от сключения Договор за поддръжка и управление на общите части на комплекса, на който е основана исковата претенция. При положение, че процесния комплекс не е такъв от затворен тип, то по отношение на него особеният режим по чл. 2 от ЗУЕС е неприложим, като управлението на общите части следва да се осъществява по реда на чл. 1 ЗУЕС – чрез Общо събрание на Етажната собственост.

В конкретния случай не се твърди да е налице взето решение от ОС на ЕС на комплекса относно управлението на общите части, респ. за възлагане управлението и поддръжката им на трето лице, а от страна на ответника в първоинстанционното производство се посочва и обстоятелството, че сключеният договор не е такъв по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, тъй като се касае за имот в режим на етажна собственост и тази етажна собственост се управлява от Общо събрание, което взима решения.

Следва да се отбележи, че възражение за нищожност поради противоречие с императивна норма е заявено, макар и по доста неясен начин, още в отговора на исковата молба (сочи се, че договорът е имал своето действие до момента, в който са формирането органите на Етажната собственост и е недопустимо паралелно уреждане на отношенията във връзка с поддръжката и управлението чрез Общо събрание на етажната собственост и чрез индивидуални договори между съсобствениците и изпълнители на съответните услуги). По категоричен начин това възражение е изразено и в отговора на въззивната жалба, а съобразно задължителната съдебна практика – ТР № 1 от 27.04.2022г. на ВКС по тълк. дело № 1/2020г. по описа на ОСГТК на ВКС, съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства, а противоречието с императивна правна норма попада в тази хипотеза. Мотивиран от изложеното, съдът счита, че това възражение следва да бъде взето предвид от въззивната инстанция.

За пълнота на изложението следва да се отбележи, че е неоснователно оплакването на въззивника, че районният съд е извършил недопустимо проверка за неравноправност на клаузите на процесния договор, въпреки липса на възражение от ответната страна. Това е служебно задължение на съда съобразно чл. 7, ал. 3 от ГПК, а в случая ответната страна има качеството на потребител по смисъла на § 13, т. 1 от ЗЗП.

Мотивиран от изложеното, съдът намира, че предявените искове по чл. 422 от ГПК вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал.1 от ЗЗД са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Тъй като крайните изводи на двете съдебни инстанции съвпадат, обжалваното решение следва да бъде потвърдено.

На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да бъде уважено искането на ответната страна по въззивната жалба и да му бъдат присъдени направените по делото разноски – сума в размер на 600 лева, представляваща възнаграждение за адвокат съобразно представения Договор за правна защита и съдействие (лист 24 от въззивното производство).

На основание чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК настоящото решение е окончателно и не подлежи на касационно обжалване, предвид обстоятелството, че е предявен иск с цена на иска под 5 000 лева.

Мотивиран от горното, Окръжен съд – Бургас