Решение № 83 от 9.9.2026 г. на Районен съд - Елена по дело № 591/2025 г.

Иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК. Постъпила е искова молба от П. М. Б. от гр. В.Т., чрез адв. А. С. Ч. от ВТАК, против Община Златарица гр. Златарица. В нея се излага, че П. М. Б. и Община Златарица са били страни по договор за аренда от 31.03.2014 г. и споразумение от 21.02.2017 г. към него. Договорът за аренда имал за предмет имоти общинска собственост първоначално с площ 742,556 кв. метра в землището на с. Родина, общ. Златарица, а със споразумението от 2017 г. площта била намалена на 640,293 кв. метра. В раздел първи, т. 2.1 от договора било определено, че арендуваните обекти се предават по опис, подписан от страните по договора в срок от 5 работни дни от сключването му. Такъв опис на арендуваните обекти, в който да се опише състоянието им, не бил направен от Община Златарица. Арендуваните обекти представлявали гора, а не земеделска земя. В продължение на осем години П. М. Б. искала от Община Златарица разрешително за сеч, за да може да направи земята годна за употреба по предназначение. Такова разрешително, но само за 100 декара й било издадено през 2017 г. Твърди се, че съгласно раздел четвърти, т. 9 от договора Община Златарица се задължила да осигури „...безпрепятствено ползване“ на земеделските земи, но такова ползване не й било осигурено. Поради тези причини с изявление за разваляне на договор за аренда от 31.03.2014 г., с дата 15.02.2024 г. П. М. Б. е развалила договора, поради неизпълнение от страна на Община Златарица. Освен това се твърди, че договорът бил нищожен, т.к. бил сключен при невъзможен предмет – не можел да породи правни последици. Относно договора кметът на Община Златарица издал Заповед № РД-12- 200/05.03.2025 г. /подписана от М.П., заместник-кмет на Община Златарица/, в която заповед липсвали мотиви. Заповедта била оспорена от П. М. Б. пред Административен съд – В.Т. и било образувано адм. д. № 677/2025 г. по описа на Административен съд – В.Т.. Твърди се, че в заповедта изрично било посочено, че П. М. Б. дължала арендни плащания, както следва: за стопанската 2023/2024 г. в размер на 13467.91 лева, от които 11740.32 лева – годишно арендно плащане и 1727.59 лева – индексация на арендното плащане за периода от 01.01.2024 г. до 30.09.2024 г., както и законната лихва върху главницата до окончателното й изплащане; за стопанската 2024/2025 г. от 01.10.2024 г. до 28.02.2025 г. в размер на 5958.00 лева, от които 5611.65 лева – годишно арендно плащане за периода от 01.01.2025 г. до 28.02.2025 г. и 346.35 лева – индексация на арендното плащане за периода от 01.01.2025 г. до 28.02.2025 г. Излага се, че тези суми не били дължими от П. М. Б., защото договорът бил нищожен – имал невъзможен предмет. Имотите представлявали гора, а не земеделска земя. Б. не била ползвала имотите /нямала как да ги ползва, защото това било гора/, затова развалила договора с изявлението за разваляне. За стопанската 2024/2025 г. не бил настъпил падежа за плащане и Общината не можела да претендира суми по договора. Въпреки всичко това кметът на Община Златарица без основание претендирал за плащане горепосочените суми. От тук произтичал и правния интерес от предявяване на настоящия иск. Моли се съда да постанови решение, с което: Да прогласи нищожността на договор за аренда на земеделски земи – частна общинска собственост от 31.03.2014 г.; Да приеме за установено, че П. М. Б. не дължи на Община Златарица по договор за аренда от 31.03.2014 г. следните суми: за стопанската 2023/2024 г. в размер на 13467.91 лева, от които 11740.32 лева – годишно арендно плащане и 1727.59 лв. – индексация на арендното плащане за периода 01.01.2024 г. до 30.09.2024 г., и за стопанската 2024/2025 г. от 01.10.2024 г. до 28.02.2025 г. в размер на 5958.00 лева, от които 5611.65 лева – годишно арендно плащане за периода от 01.10.2024 г. до 28.02.2025 г. и 346.35 лева – индексация на арендното плащане за периода 01.01.2025 г. до 28.02.2025 г. Ищцата претендира разноските по делото. С определение № 2012/04.09.2025 г. на ВТРС на осн. чл. 232 от ГПК е прекратено частично производството по гр. д. № 2696/2025 г. на ВТРС по иска с пр. осн. чл. 26 ЗЗД, поради оттеглянето му от ищцата П. М. Б.. Ответникът Община Златарица гр. Златарица, представляван от кмета П.П.Г., чрез юрисконсулт М.П.А., е подал писмен отговор в указания му едномесечен срок. В същия излага, че предявения иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК е допустим, но е неоснователен. Оспорва иска за недължимост на сумите, подробно описани в Заповед № РД-12-200/05.03.2025 г. на заместник кмета на Община Златарица за прекратяване на договор за аренда на земеделски земи – частна общинска собственост от 31.03.2014 г., представляващи годишни арендни плащания за стопанските 2023/2024 г. и 2024/2025 г. (частично до 28.02.2025 г. – датата на прекратяване на договора), индексации и законни лихви за процесните периоди. Излага, че към исковата молба не са приложени доказателства, дали арендуваните обекти са предадени по опис, подписан от страните по договора. Община Златарица не твърди, че има такъв. Съгласно чл. 6, ал. 5 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, в редакцията му действаща към датата на сключване на договора – 31.03.2014 г. е разписано, че при липса на опис се предполага, че обектът на договора е приет в надлежно състояние. Следователно съгласно презумпцията по посочената законова разпоредба, при липсата на опис за предаване на земеделската земя, се предполага до доказване на противното предаването й в надлежно състояние. Изводът е, че на основание чл. 6, ал. 5 от ЗАЗ, в редакцията му действаща към датата на сключване на договора 31.03.2014 г., се приема, че ищецът /арендатор/ е приел обекта на договора в надлежно състояние – земеделски земи, годни за обичайното им предназначение. Твърди се, че за настоящото производство е ирелевантно в какво състояние са били арендуваните обекти по договора. Съгласно чл. 24 от ЗАЗ, арендодателят не отговаря за недостатъци, които са били известни на арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора, освен ако те са опасни за неговото, на членовете на домакинството му или на работниците здраве. Не се спори, че страните по договора не са съставили опис при предаване на земите, но липсата на опис не съставлява пречка за арендатора, който осъществява своята дейност по занятие, да извърши оглед на арендуваната земя и да установи нейното състояние, респективно нейните недостатъци, още при сключването на договора. Още тогава арендаторът е следвало да възрази писмено пред арендодателя, че части от тях (арендуваните имоти) са в състояние, което ги прави негодни за ползване за производство на селскостопанска продукция, доколкото недостатъците са били видими и проявени още към него момент (според твърденията на ищеца). Към исковата молба не са приложени доказателства ищецът да е възразил за състоянието на тези имоти при приемането им или дори до една година след това. Касае се все за недостатъци, които, ако не са били известни на арендатора при сключването на договора, то са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обектите на договора, а за такива явни недостатъци, незабелязани и непосочени при предаването на имотите, съгласно чл. 24 от ЗАЗ арендодателят не отговаря по чл. 23 от ЗАЗ. Разпоредбата на чл. 24 от ЗАЗ е аналогична на тази по чл. 230, ал. 3 от ЗЗД, касаеща неотговорност на наемодателя при предаване на вещ с недостатъци. И в двете хипотези – когато недостатъците са известни на наемателя/арендатора по време на договарянето или, когато той е могъл да узнае за тях при обикновено внимание, не възниква отговорност на наемодателя/арендодателя за недостатъци, като се счита за мълчаливо уговорено, че вещта/имотът ще бъде предаден в състоянието, в което се намира – с недостатъците. Излага се, че израз на волята на ищеца/арендатор да ползва арендуваните имоти е факта, че за стопанските 2014/2015 г., 2015/2016 г., 2016/2017 г., 2017/2018 г., 2018/2019 г., 2019/2020 г. и 2020/2021 г. той доброволно, редовно и изцяло е заплащал годишните арендни вноски на арендодателя. Община Златарица по никакъв начин не е възпрепятствала ищеца да ползва земеделските имоти по предназначение, поради което цитираното в исковата молба изявление на ищеца за разваляне на договора не е породило правни последици. Отделно от всичко посочено по-горе е и обстоятелството, че по същото правоотношение, между същите страни, но за предходен период, а именно за стопанските 2021/2022 г. и 2022/2023 г. във връзка с неизпълнение на задължение за заплащане на годишни арендни вноски по процесния договор, съдебно бил разрешен спор между страните с Решение № 1440/04.11.2024 г. по гр. д. № 1627/2024 г. по описа на Районен съд – В.Т., потвърдено с Решение № 99/21.02.2025 г. по в. гр. д. № 1096/2024 г. по описа на Окръжен съд – В.Т., мотивите на които ответникът споделя и не смята за необходимо да ги преповтаря. Ответникът претендира направените разноски по делото. Ищецът П. М. Б., редовно призован, не се явява в съдебно заседание. Същата, чрез пълномощника си адв. А. С. Ч. от ВТАК, е подала молба, в която излага, че поддържа предявения иск. Ответникът Община Златарица гр. Златарица, редовно призован, се представлява в съдебно заседание от юрисконсулт М.П.А.. Същата поддържа отговора на исковата молба. Моли да се отхвърли предявения иск. Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение. Съдът, като обсъди и прецени събраните по делото доказателства и взе предвид становището на страните, прие за установено следното: Не е спорно по делото, а и от приложения Договор за аренда, акт № 142, рег. № 759/2014 г. безспорно се установява, че на 31.03.2014 г. между страните е сключен договор за аренда, по силата на който Община Златарица, като арендодател, е предоставила за временно и възмездно ползване на П. М. Б., като арендатор, земеделска земя общинска собственост в размер на 742.556 декара в землището на село Родина, община Златарица, като в договора имотите са описани по номер на поземлен имот, местонахождение, площ, категория на земята, начин на трайно ползване, цена на декар, граници на имота, обща цена за имота и документ за собственост, срещу задължението на арендатора да създаде и отглежда трайни насаждения върху предоставените му площи. В точка 2 от договора страните са се договорили обектите, предмет на договора да бъдат предадени в състоянието, в което се намират, към момента на предаването им, като същите се предават по опис, подписан от страните, който не може да бъде оспорван след подписването му. Страните са договорили арендно плащане в размер на 6747.99 лева годишно, което се индексира с изменение на минималната работна заплата за страната, като същото е дължимо за всяка стопанска година, не по-късно от първия работен ден след изтичане на стопанската година – 1 октомври. Договорът е сключен за срок от 25 стопански години. Видно от приложеното Споразумение към договор за аренда от 31.03.2014 г. на 21.02.2017 г. страните са постигнали съгласие за изменение на размера на предоставената за временно и възмездно ползване земеделска земя от 742.556 декара на 640.293 дка, като в споразумението подробно са описани имотите, за които следва да бъде отписана арендата, както и за изменение на размера на общото годишно арендно плащане от 6747.99 лева на 6127.01 дева, което се индексира с изменение на минималната работна заплата за страната. След индексациите за 2014, 2015, 2016 и 2017 година сумата се изменя на 8155.16 лева за стопанската 2016-2017 година. Не е спорно по делото, а и от приложените извлечения по бюджетна сметка на „Централна кооперативна банка“ АД се установява, че ищцата е извършила плащане по договора за аренда за стопанските 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 и 2020/2021 години. Приложено е изявление за разваляне на договор за аренда от 31.03.2014 г. от ищцата, адресирано до кмета на Община Златарица – рег. № СА-ОС-21- 966/15.02.2024 г. на Община Златарица. В същото е посочила, че с Община Златарица е сключила договор за аренда от 31.03.2014 г., с който й е отдадена за временно и възмездно ползване земеделска земя общинска собственост в размер на 742.556 дка, а със споразумение от 21.02.2017 г. към него е намалена на 640.293 дка; за арендуваните обекти не бил направен опис от Община Златарица; арендуваните обекти представлявали гора, а не земеделска земя. Изложила е също така, че в продължение на 8 години искала от Община Златарица разрешително за сеч, за да може да направи земята годна за употреба по предназначение, като разрешително, но само за 100 дка й било издадено през 2017 г. Посочила е, че съгласно точка 4 от договора Община Златарица се задължила да й осигури безпрепятствено ползване на земеделските земи, а и към този момент такова безпрепятствено ползване не й било осигурено. Отразила е, че, в следствие на изложеното и поради неизпълнение на задълженията на Община Златарица по договора, разваля договора По делото са приложени фактура № 3000007070/23.12.2024 г. за сумата в размер на 13467.91 лева – аренда на земеделска земя за стопанската 2023/2024 г., наред с индексация за периода от 01.01.2024 г. до 30.09.2024 г., както и фактура № 3000007339/01.10.2025 г. за сумата в размер на 5958.00 лева – аренда на земеделска земя за периода от 01.10.2024 г. до 28.02.2025 г., наред с индексация за периода от 01.01.2025 г. до 28.02.2025 г. Видно от заповед № РД-12-200/05.03.2025 г. на кмета на Община Златарица, вписана в СВ – Елена на 01.07.2025 г., е, че е наредено да се прекрати договор за аренда на земеделски земи – частна общинска собственост от 31.03.2024 г., изменен със споразумение от 21.02.2017 г., с арендатора П. М. Б., считано от 01.03.2025 г., поради неизпълнение на договореното задължение от страна на арендатора да извършва наемно плащане на стопанските 2023/2024 г. и 2024/2025 г. до 28.02.2025 г. по договор за аренда на земеделски земи – частна общинска собственост от 31.03.2024 г., изменен със споразумение от 21.02.2017 г. В същата е посочено, че прекратяването на договора не освобождава неизправната страна П. М. Б. от задължението й да заплати дължимите арендни плащания: за стопанската 2023/2024 г. в размер на 13467.91 лв., от които 11740.32 лв. – годишно арендно плащане и 1727.59 лв. – индексация на арендното плащане за периода от 01.01.2024 г. до 30.09.2024 г., както и законната лихва върху главницата до окончателното й изплащане; за стопанската 2024/2025 г. от 01.10.2024 г. до 28.02.2025 г. в размер на 5958.00 лв., от които 5611.65 лв. – годишно арендно плащане за периода от 01.10.2024 г. до 28.02.2025 г. и 346.35 лв. – индексация на арендното плащане за периода от 01.01.2025 г. до 28.02.2025 г. Посочената била връчена на адресата й с писмо изх. № СА-ОС-21-3857/27.06.2025 г. Предвид установената фактическа обстановка, приета от съда за безспорна, се налагат следните правни изводи: Предявеният иск е допустим. Същият е неоснователен и недоказан по следните съображения: Между страните е налице валидно облигационно правоотношение по силата на Договор за аренда от 31.03.2014 г., акт № 142, рег. № 759/2014г. Последният е сключен в предписаната в чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ /в редакцията на закона към сключването на процесния договор/ писмена форма с нотариална заверка на подписите и е вписан в Служба по вписванията гр. Елена. В същия страните са постигнали съгласие относно отдадените под аренда обекти, срока за арендуването им и дължимото за него възнаграждение, както и срока за плащането му. Налице е и споразумение от 21.02.2017 г. към договора. Не може да се съобрази като неоснователно изложеното от ищцата в исковата молба, че арендодателят е неизправна страна по договора и не е изпълнил задължението си по процесния договор да предаде на арендатора имотите в годно за ползването им по предназначение състояние. Следва да се има предвид, че в самия договор се съдържа подробен опис на всички недвижими имоти, които се предоставят за временно и възмездно ползване, каквото е и изискването на чл. 6, ал. 4 от ЗАЗ, а и в какъвто смисъл е т. 2 от самия договор. В тази връзка следва да бъде съобразена и разпоредбата на чл. 6, ал. 5 от ЗАЗ, действала към момента на сключване на договора, съгласно която при липса на опис се предполага, че обектът на договора е бил приет, съответно върнат, в надлежното състояние. В този смисъл и на по-голямо основание, доколкото в самия договор се съдържа опис на имотите, следва да се приеме, че същите са били предадени в състояние, отговарящо на нуждите на арендатора и той ги е приел в този вид. Още повече, че в самия договор имотите са описани подробно, като изрично е посочено, че част от имотите представляват изоставени трайни насаждения, лозя, овощна градина, временно неизползваеми ниви, изоставени ниви и храсти, т.е. самият арендатор още към момента на сключване на договора, е бил наясно, че в част от имотите има обрасли храсти и дървета, респективно – това състояние на имотите е отговаряло на неговите нужди. Освен това следва да се има предвид, че в т. 10 от договора страните са постигнали съгласие, че арендодателят не отговоря за недостатъците на земята, ако към момента на подписване на договора арендаторът е знаел или е могъл да узнае за тяхното съществуване, с изключение на онези недостатъци, които са опасни за здравето на човека, в каквато насока е и изричната разпоредба на чл. 24 от ЗАЗ. В конкретния случай дори арендаторът да не е знаел в какво състояние са имотите /макар в договора да са описани/ е бил длъжен да положи необходимата грижа да се запознае с действителните характеристики на имотите. Но дори и да се приеме, че последният е научил за тях след сключване на договора /чл. 23, ал. 1 от ЗАЗ/, същият е разполагал с правото на иска обезщетение или съответно намаляване на арендното плащане. По делото липсват твърдения, а и каквито и да е доказателства арендаторът да е отправял претенции пред арендодателя за недостатъци, които да правят имотите негодни за ползване, нито пък да ги е отстранил в съответствие с чл. 23, ал. 4 от ЗАЗ. На следващо място от факта на плащане на арендните вноски за първите седем стопански години от действието на договора следва да се приеме, че арендодателят е изпълнил задължението си за предаване на земеделските имоти в състоянието, за което е сключен договора, иначе ищцата не би платила общо сумата в размер на 79100.20 лв. Освен това, сключването на споразумението от 21.02.2017 г. следва да бъде ценено като допълнително извънсъдебно признание на факта, че отдадените под аренда земи, без тези, които са отписани от арендата, отговарят на нуждите на арендатора, при положение, че последният е ползвал същите в период от почти три години от сключването на договора, през който е имал достатъчно време да узнае за евентуалното съществуване на недостатъци по имотите, както и че е плащал дължимите арендни вноски. Съдът съобрази, че нито в договора, нито в исковата молба се съдържат твърдения относно конкретното предназначение, за което имотите са отдадени под аренда. Посочено е единствено, че арендаторът се задължава да създаде и отглежда трайни насаждения, но не и какъв е видът на тези трайни насаждения, респективно – какво според ищцата е било необходимото състояние за използване по предназначение и което да се различава от характеристиките на имотите, описани в самия договор. Единствено в инвестиционното предложение от 18.03.2013 г. с приложението към него, съдържащо имотите като номер, площ, начин на трайно ползване и землище, ищцата е посочила, че има намерения да изгради лешникова градина в землището на с. Родина, общ. Златарица. Това обаче не може да бъде съобразено, т.к. е налице изричната договореност между страните в т. 17 от договора, че „Трасирането и обозначаването на границите на имотите, предмет на договора, както и привеждането на имотите в състояние за засаждаше на трайните насаждения се извършва от и за сметка на арендатора“. Не може да бъде съобразено като неоснователно твърдението на ищцата, че арендуваните обекти представлявали гора, а не земеделска земя. Това твърдение се опровергана от приложението към инвестиционното намерение на същата и от сключения договор. Не се установява също така ответникът да е нарушил т. 9 от договора, изразяващо се в не осигуряване на ищцата безпрепятственото използване на земеделските земи. Събраните по делото доказателства категорично опровергават това твърдение в исковата молба. Освен това не може да се съобрази и представеното от ищцата изявление за разваляне на договор за аренда от 31.03.2024 г. Същото не е породило никакви последици. От събраните по делото доказателства се установи, че ответникът е изправна страна по договора. Само изправна страна има право да развали договор. Освен това ищцата не е съобразила чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ, съгласно който развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Всичко изложено по-горе мотивира настоящия съдебен състав да приеме, че предявеният от ищцата против ответника установителен иск е неоснователен и недоказан, поради което следва да се отхвърли. Ответникът е изправна страна по договора за аренда и е предоставил процесните имоти за ползване в надлежно състояние въз основа на действително облигационно правоотношение. Това е породило основното задължение на арендатора да извърши дължимото арендно плащане в уговорения между страните срок, а именно след приключване на стопанската година не по-късно от първия работен ден след изтичане на стопанската година /1 октомври/. Тежестта на доказване на това обстоятелство лежи върху ищцата като задължено лице, но същата не е ангажирал каквито и да е било доказателства в тази насока. Не е спорно между страните по делото, че плащания са извършени от арендатора само през първите седем стопански години. За стопанската 2023/2024 година и стопанската 2024/2025 година от 01.10.2024 г. до 28.02.2025 г. ищцата нито твърди, нито е доказала да е платила на падежа уговорения размер на дължимите арендни вноски, поради което следва да се приеме, че е останала задължена за сумите по тях. По претенциите на страните за разноски: При този изход на делото на ищцата не се следва присъждане на разноски по същото. При този изход на делото и с оглед разпоредбата на чл. 78 от ГПК ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответника сумата 150.00 евро, представляваща юрисконсултско възнаграждение. Воден от изложените съображения, Районният съд