Решение № 644 от 5.2.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 2858/2023 г.

Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С Решение №7272 от 28.06.2022 година, постановено по гр.д. №41627 по описа на СРС, 50 с-в са отхвърлени предявените от М. К. К. срещу Т. И. Р. и С. К. Р. искове за признаване правото на собственост и осъждане предаване на владението върху паркомясто №1, находящо се в гр. София, ул. ••••, пл. 13, 96 кв.м, ведно е 14, 28 % ид.ч. от общите части на гаражно помещение - СОС с идент. №68134.900.708.1.16 по КК и КР на гр. София.

Срещу така постановеното решение е постъпила в срока по чл.259, ал.1 ГПК въззивна жалба от ищцата М. К. К., която излага доводи за неправилност на постановеното решение поради необоснованост, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и неправилно приложение на материалния закон.

Според въззивника, при постановяване на решението СРС не е обосновал легалния статут на процесната площ и дали тя е самостоятелен обект на собственост, предвид това че е предвидено и разположено в подземен паркинг на сграда. Смята за неправилен извода на първоинстанционния съд за недействителност на договорът за покупко- продажба, с който ищцата придобива правото на собственост и посочва, че обектът е предвиден в инвестиционния проект на сградата с проект преработка-екзекутив от 31.03.2003 г., като в допълнение са налице всички условия за тълкуване волята на страните по нотариалния акт, валидно да прехвърлят част от подземния паркинг и в този случай да се приложи принципа на правна конверсия по така съставения нотариален акт. Оспорва извода в съдебното решение за недействителност на придобивната сделка, осъществена през 2001 година, поради това че тогава проект преработка- екзекутива все още не е бил одобрен и не е имало съществуващ обект на правото на собственост и съответно на прехвърлителна сделка. По отношение на доводите за съществени нарушения на съдопроизводствените правила въззивника посочва, че не са обсъдени наведените от него възражения при и по повод преценката на показанията на св. Д.К., в качеството му на праводател на ответниците на несъществуващия гараж №1 и заинтересовано от изхода на спора лице, в който би могъл да бъде привлечен като трето лице – помагач. Посочва се във въззивната жалба, че не са обсъдени разминаванията в свидетелските показания между св. К. и другия свидетел на ответниците – Д. по отношение на съществени елементи от спорния обект.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК ответниците Т. И. Р. и С. К. Р. са подали отговор на въззивната жалба, в който са изразили становище за неоснователност на подадената въззивна жалба. Отправят искане за потвърждаване на първоинстанционното решение, като правилно, законосъобразно и обосновано. Излагат доводи за правилни и обосновани изводи на първоинстанционния съд като допълват, че са собственици на основание Нотариален акт за покупко продажба на гараж № 1, придобит от праводателя Д.Д. К. и владението е предадено на ответниците. Допълва още, че соченото от ищцата паркомясто № 1 не съществува, позовавайки се на твърденията, посочени в СТЕ.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства в първоинстанционното и въззивно производство по реда на чл. 235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Производството е образувано по искова молба на М. К. К. срещу Т. И. Р. и С. К. Р., с която са предявени искове по чл.108 ЗС за признаване правото й на собственост и осъждане на ответниците да предадат владението върху следния недвижим имот: „Паркомясто №1, находящо се в гр. София, ул. ••••, пл. 13, 96 кв.м, ведно е 14, 28 % ид.ч. от общите части на гаражно помещение - СОС с идентификатор №68134.900.708.1.16 по КК и КР на гр. София.

Страните не спорят по установените от първата инстанция обстоятелства и фактическата обстановка е била правилно установена от първата инстанция, като по идентичен начин същата се възприема от настоящата инстанция.

Ищецът обосновава своята материална легитимация по спора със закупуване на обекта по договор за продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №110, т. V, per. № 5291, нот.дело №718/2006 г. на Нотариус с per. №210 на НК, вписан в Служба вписвания с вх. peг. №77844/15.11.2006г., Акт №174, дело №51386/2006 г. В договора е посочено, че на 15.11.2006 г. М.Р.Г. прехвърля на М. К. К. правото на собственост върху апартамент №1, находящ се в гр.София, ул.••••, заедно с 1/2 ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3, 12 кв. м, заедно с 5, 26% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, представляващо УПИ XIV-20 от кв.230, м. „Лозенец“; апартамент №2, находящ се в гр.София, ул. ••••, заедно с мазе №11 и №12, заедно с % ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3, 12 кв. м, заедно с 08, 07% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, както и паркомясто №1, находящо се в общото гаражно помещение в сградата, със застроена площ от 13, 96 кв.м, при съседи: подход за маневриране, паркомясто №2, двор, калкан, заедно е 14, 28 % ид.ч. от общите части от общото гаражно помещение в сградата и от правото на строеж.

Чрез представените пред първата инстанция доказателства се установява, че праводателят на ищеца се легитимира с договор /Нотариален акт (НА) за продажба на недвижим имот №47, т. IV, нот. дело №373/2006 г. на Нотариус с peг. №210 на НК, вписан в СВ вх. peг. №44887/13.07.2006г., Акт №81, дело №28340/2006 г./, според който на 13.07.2006 г. П.Г.П. и С.В.П. продават на М.Г. апартамент №1, находящ се в гр.София, ул. ••••, заедно е ½ ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3, 12 кв. м, заедно с 05, 26% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, представляващо УПИ XIV-20 от кв.230, м. „Лозенец“; апартамент №2, находящ се в гр.София, ул. ••••, заедно с мазе №11 и №12, заедно с ½ ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3, 12 кв. м, заедно с 08, 07% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, както и паркомясто №1, находящо се в общото гаражно помещение в сградата, със застроена площ от 13, 96 кв.м, при съседи: подход за маневриране, паркомясто №2, двор, калкан, заедно е 14, 28 % ид.ч. от общите части от общото гаражно помещение в сградата и от правото на строеж.

Видно от Нотариален акт за продажба на недвижим имот №35, т. VII, рег.№5874, дело №1111/2003 г. на Нотариус с per. №210 на НК, вписан в СВ с вх. peг. №52768/23.12.2003г., Акт №13, дело №39828/2003 г., на 23.12.2003 г. М.В. Д.а и Д.В. Д. продават на С.В.П. недвижими имоти, изградени в груб строеж - апартамент №2, находящ се в гр.София, ул. ••••, заедно с мазе №11 и №12, заедно е 1/2 ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3, 12 кв. м, заедно с 08, 07% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, и паркомясто №1, находящо се в общото гаражно помещение в сградата, със застроена площ от 13, 96 кв.м, при съседи: подход за маневриране, паркомясто №2, двор, калкан, заедно с 14, 28 % ид.ч. от общите части от общото гаражно помещение в сградата и от правото на строеж.

От Нотариален акт за продажба на недвижим имот №139, т. I, peг.

№2924, дело №133/2001 г., вписан в СВ с вх. peг. №9824/17.04.2001г., се установява, че на 17.04.2001 г. М.В. Д.а придобива от „К.-••“ ЕООД и „П.К.••“ ЕООД правото на собственост върху недвижими имоти, построени на груб строеж - апартамент №2, находящ се в гр.София, ул. ••••, в жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж с гаражи и мазета, партерен етаж, пет жилищни етажа и две нива с мезонети, заедно с мазе №11 и №12, заедно с 1/2 ид.ч. от площадката пред асансьора с площ от 3, 12 кв. м, заедно с 08, 07% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, и паркомясто №1, находящо се в общото гаражно помещение в сградата, със застроена площ от 13, 96 кв.м, при съседи: подход за маневриране, паркомясто №2, двор, калкан, заедно с 14, 28 % ид.ч. от общите части от общото гаражно помещение в сградата и от правото на строеж.

Ответниците претендират права на собственост на основание договор оформен с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №100, т. Ill, peг. №10330, дело №409/2016 г. на Нотариус с peг. №053 на НК, вписан в СВ с вх. peг. №61763/07.10.2016 г., Акт №147, дело №44867/2016 г. Според описаното в него, на 07.10.2016 г. Д.Д. К. продава на Т. И. Р. и на С. К. Р. апартамент №13, находящ се в гр.София, ул. „••••, с избено помещение №5, заедно със съответните ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, и гараж №1, находящ се в сградата, със застроена площ от 13, 96 кв.м, при съседи: гараж №2, коридор и шахта, заедно със съответните ид.ч.от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот.

Праводателят на ответниците черпи своето право на собственост от договор за продажба, съгласно НА №66, т. Ill, peг. №3670, дело №428/2005 на Нотариус с peг. №049, вписан в СВ с вх. peг. №56228/02.11.2005г. - на 02.11.2005 г. Д.Д. К. придобива от Х.Б.Х. правото на собственост върху ап. №13 и гараж №1, със застроена площ от 13, 96 кв.м, при съседи: гараж №2, коридор и шахта, заедно със съответните ид.ч.от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот. Посочено е, че при съставяне на акта е представен Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 85, т. II, нот. дело №262/2004 г., вписан в СВ с вх. peг. №37655/08.09.2004 г., съгласно който Х.Б.Х. придобива от „К.-••“ ЕООД и „П.К.••“ ЕООД правото на собственост върху недвижими имоти - апартамент №13 и гараж №1, последният, находящ се в сградата, със застроена площ от 13, 96 кв.м, при съседи: гараж №2, коридор и шахта, заедно със съответните ид.ч.от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот.

От Нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда №120/20.12.1999 г. се изяснява, че „К.-••“ ЕООД и „П.К.••“ ЕООД са приематели на правото на строеж и суперфициарни собственици на сградата и самостоятелни обекти в него, с изкл. на ап. 1, 6-8. Видно от акта правото на строеж обхваща жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж с гаражи и мазета, партерен етаж, пет жилищни етажа и две нива с мезонети. В акта е посочено, че страните, при условията на чл. 66 и чл.ЗЗ от ЗС, дават съгласие да се разпореждат с обектите, тяхна собственост.

Чрез констатациите на приетата пред първата инстанция СТЕ, които настоящия състав възприема изцяло по реда на чл.202 ГПК, се установява, че сградата, в която се местополога процесния обект, е въведена в експлоатация на 31.01.2003 г., когато е одобрен проект „Преработка - екзекутив, разпределение на кота -2, 80 (сутерен)“ за действително извършените строителни и монтажни работи. В експертизата е посочено, че този проект кореспондира с проекта от 01.06.2000 г. като допълнително са изобразени сигнатурно и разпределени в номер и триъгълен знак шест паркоместа в подземния паркинг. Според НА от 17.04.2001 г., праводателят на ищеца придобива от строителя паркомясто №1 по одобрен архитектурен проект от 01.06.2000г., а по НА от 08.09.2004 г. праводателят на ответниците придобива гараж №1 по одобрени архитектурни проекти от 06.06.2003г.-екзекутив. В последното изменение на архитектурния проект няма обособен гараж №1, предвидени са само 2 бр. паркоместа в общото пространство и 4 бр. в клетки, но неотделени от общото гаражно помещение. Според експерта, не съвпада местоположението на гараж №1 по първоначален проект от 1998г. и местоположението на паркомясто №1 по изменен арх.проект, но има частично припокриване предвид описаните граници и площ в титулите за собственост. Според СТЕ, архитектурния проект от 1998 г. не е реализиран и в процесната сграда, вкл. до днес не са изградени гаражи по смисъла на пар.5, т.39 ДР на ЗУТ, а именно самостоятелен обект на правото на собственост, отделен по периметъра си с трайни прегради, в т.ч. и гаражна врата. След неговите изменения са предвидени само места за паркиране.

За установяване факта на ползване на описаното в исковата молба паркомясто № 1 са събрани гласни доказателства пред първата инстанция, чрез които се установяват следните релевантни за спора обстоятелства:

Чрез показанията на свидетелите Н., К., Д. се установява, че ищцата е живеела постоянно през последните пет години в чужбина, като от 2002 година е позната на обитателите на сградата. Д.К. се нанесъл в края на 2005 г. в сградата и започнал да ползва обозначения терен на паркомясто №1. Ищцата се противопоставила, чрез девера й. Св. Н. сочи, че след пререкания и съгласие на останалите съседи, Д.К. продължил да ползва спорната площ в сутерена изключително от 2005 г. до 2016 г., когато продал ап. 13 на ответниците. Последните от своя страна, ползват така обособената на място площ до наши дни.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал.1 ГПК, изхожда от легитимирана страна, като същата е процесуално допустима. Разгледана по същество, е неоснователна.

Съгласно нормата на чл. 269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

Обжалваното съдебно решение е валидно, процесуално допустимо и правилно. На основание чл.272 ГПК, СГС препраща към мотивите на първата инстанция, които са неразделна част от настоящите.

Във връзка с изложените в подадената въззивна жалба доводи, съдът намира че следва да допълни следното:

Предвид нормата на чл.63, ал.1 ЗС, когато собственикът на земята отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху земята му, това трето лице придобива собствеността върху постройката. На основание чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или учредяване на други вещни права върху недвижими имоти се извършват с нотариален акт и вещното право на строеж се придобива въз основа на сключения договор и върху обектите, описани в него.

В разглеждания случай на основание чл.63, ал.1 ЗС, с договор от 20.12.1999 г. /в нотариална форма/ собствениците на урегулирания поземлен имот представляващо УПИ XIV-20 от кв.230, м. „Лозенец“; апартамент №2, находящ се в гр.София, ул. „•••• - П.М.П. и Е.Е.И. са отстъпили право на строеж в полза на строителите „К.-••“ ЕООД и „П.К.••“ ЕООД за построяване на жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж с гаражи и мазета, партерен етаж, пет жилищни етажа и две нива с мезонети в подпокривното пространство с разгъната застроена площ от 1744.46 кв.м. при поемане на задължение от страна на последните да поемат разходите по проектиране и строителства на сградата. В замяна, според договореното, учредителите следвало да придобият в изключителна собственост описаните в акта обекти от бъдещата сграда, а останалите обекти оставали в изключителна собственост на строителите.

При учредяване на суперфиция със запазване на право на строеж върху отделни обекти в сградата, договорът между страните е меродавен за това, коя от страните по него какъв обет ще придобие и кои части от сградата ще останат общи за етажните собственици.

Както бе посочено, установено е, че строителите са изградили сградата и обектите в нея до степен на завършеност според договореното, като за сградата бил издаден акт за ползване. Налице е трансформация на учреденото право на строеж в право на собственост върху построената сграда. В изпълнение на договореното по учредената суперфиция, с приключване на строителството е възникнала етажна собственост, като отделните обекти в сградата са станали собственост на лицата, посочени в договора като титуляри на права върху тях.

Чрез констатациите на приетата пред първата инстанция СТЕ, които настоящия състав кредитира изцяло се установява, че в сградата, построена от „К.-••“ ЕООД и „П.К.••“ ЕООД в изпълнение учреденото право на строеж не съществува самостоятелен обект паркомясто № 1 и/или гараж № 1, според даденото описание, индивидуализация и местоположение по описаните по- горе сключени договори за покупко-продажба в нотариална форма, първите от които сключени на 17.04.2001 г. между първоначалния праводател на ищеца и на 08.09.2004 г. между първоначалния праводател на ответниците.

Установено е, че паркомясто № 1 и гараж № 1 не съществуват като самостоятелно обособяване в сградата нито според първоначалния архитектурен проект на сградата от 04.03.1998 г., нито по преработката на архитектурния проект от 01.06.2000 г. /досежно разпределение на кота -2, 80 – сутерен/, нито по преработката - екзекутив от 31.01.2003 г. /досежно разпределение на кота -2, 80 (сутерен)/.

Както е посочил експерта, по първоначалния архитектурен проект /04.03.1998 г./ в сутерена на сградата са разположени мазета, технически помещения, с обслужващо значение, и подземен паркинг - гараж. Предвиден е достъп до подземния паркинг чрез рампа от улицата и маневрено пространство в сутерена на сградата. Обособени са седем места за паркиране, означени на проекта като гаражи, от които гараж №1, е с площ 12, 5 кв.м, разположен срещу входната рампа, отделен с две стени-стените на сградата откъм калкан на сградата и двор и с предвидени две гаражни врати откъм подхода за маневри /коридор/ /скица на л.115 от делото на СРС/.

Според преработката на проекта от 01.06.2000 г. в сградата са предвидени мазета, технически помещения и общ подземен паркинг- гараж, без означени самостоятелни места за паркиране. От обяснителна записка към част „архитектурна“ на работния проект, се установява, че сутеренът заема целия парцел и съдържа шест паркоместа. Изяснява се, че подземният паркинг е едно общо помещение, общо пространство за маневриране, както и че цялото помещение представлява самостоятелен обект в жилищната сграда.

Според преработката - екзекутив на проекта от 31.01.2003 г., когато сградата е въведена в експлоатация, който проект кореспондира с проекта от 01.06.2000 г., допълнително са изобразени сигнатурно и разпределени с номер и триъгълен знак шест паркоместа в подземния паркинг. Паркомясто № 1 и паркомясто № 2 са като част от общото маневрено пространство без индивидуализирани очертания и площи.

Законодателната уредба предвижда едва след акта за учредяване правото на строеж и след извършените разпоредителни сделки в полза на праводателите на ищеца и праводателите на ответниците три типа паркоместа в чл.37, ал.4 ЗУТ /обн.ДВ, бр. 101/22.12.2015 г./, както следва:

1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или 2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата, или 3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата, С оглед това, съдът намира че следва да съобрази действащия материален закон към момента на извършените първи прехвърлителни сделки в полза на праводателите на ищцата – 17.04.2001 г. /М.В. Д.а/ и в полза на праводателите на ответниците – 08.09.2004 г./Х.Б.Х./ от страна на строителите на сградата.

Настоящият състав възприема изразеното становище от ВКС в постановените по реда на чл.290 ГПК: решение № 173 от 26.06.2013г. по гр.д. № 1273 от 2013 г. на ВКС І г.о. решение № 316 от 20.05.2013 г. по гр. д. № 217/2012 г., на ВКС II г. о., с които е прието, че обемът на отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на административния акт, с които е учредено. Както е посочено в тях, изграденото в повече от учредения обем на право на строеж е собственост или на собственика на земята или на притежателя на правото на строеж, с оглед на това дали то представлява самостоятелен обект на собственост или не. Когато изграденото в повече е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на земята по приращение на основание чл.92 от ЗС, а когато не е самостоятелен обект, съдът следва да установи неговият правен статут с оглед възможността да бъде придобит от притежателя на правото на строеж на основание чл.97 и чл.98 от ЗС.

Съгласно §5, т. 39 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ "Обект" е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър. В чл. 98 ал.2 т.3 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. обн. ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони е предвидено, че в многофамилните жилищни сгради, освен жилища може да има и гаражи и общи паркинги. Когато е предвидена площ за паркиране в подземен етаж, но без изграждане на отделни гаражи с оградни стени, а са обособени само паркоместа, обектът по смисъла на § 5, т.39 ДР ЗУТ е целият паркинг, независимо дали е наименован така или като гараж по проекта, защото паркоместата не са самостоятелен обект на собственост. Според трайната и непротиворечива съдебна практика на ВКС, между които и Решение № 53 от 8.05.2009 г. по гр. д. № 5871/2007 г., I г. о., което се възприема от настоящия състав, паркоместата представляват необособена и несамостоятелна реална част от обект в сграда или урегулиран поземлен имот. Същевременно съдебната практика по въпроса дали паркомястото е самостоятелен обект на правото на собственост, респ. обект по смисъла на § 5, т.39 от ДР на ЗУТ или не, е константна. Паркомястото съставлява необособена и несамостоятелна реална част от самостоятелен обект - парцел, сграда или отделен обект в нея и поради това не съставлява самостоятелен обект на правото на собственост и не може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. С оглед на това паркомястото не може да бъде прехвърлено с договор - възмезден или безвъзмезден, тъй като същият не може да бъде годен, възможен предмет на договора. В този смисъл са: решение № 171/08.08.2014 г. по гр. д. № 4175/2013 г. на ВКС, ГК, IV ГО; решение № 53/08.05.2009 г. по гр. д. № 5871/2007 г. на ВКС, ГК, I ГО; решение № 1159/30.12.2008 г. по гр. д. № 3834/2007 г. на ВКС, ГК, III ГО; решение № 222/30.03.2010 г. по гр. д.№ 4076/2008 г. на ВКС, ГК, IV ГО; решение № 199/10.08.2015 г. по гр. д. № 5955/2014 г. на ВКС, ГК, IV ГО и др., чийто разрешения се споделят напълно от настоящия състав.

Съгласно НАРЕДБА № 2 от 29.06.2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии необходимият брой на местата за паркиране и гариране на МПС се определя в зависимост от функционалното предназначение на обекта съгласно табл. 2. В таблицата е посочено, че в жилищни блокове е необходимо всяко жилище да притежава собствено паркомясто, в противен случай инвестиционният проект е нямало да бъде одобрен, респ. нямало да бъде издадено удостоверение за ползване. Следователно същите са изградени, за да обслужват построената жилищна сграда. В настоящия случай в процесната сграда, вкл. до днес не са изградени гаражи по смисъла на пар.5, т.39 ДР на ЗУТ, а именно самостоятелен обект на правото на собственост, отделен по периметъра си с трайни прегради, в т.ч. с гаражна врата. Предвидени са само обозначени места за паркиране, които се намират в сутерена в общо помещение – подземен паркинг-гараж. Поради това, не може да бъде споделен доводът на жалбоподателя, че обекти на самостоятелна собственост могат да се категоризират паркоместа, предвидени и разположени в подземния паркинг на сграда.

Доколкото в случая не е договорено, че подземният паркинг, който е едно общо помещение с обособените в него шест броя паркоместа ще принадлежи след изграждането му на учредителите-етажни собственици или на конкретни други етажни собственици, то, същият като самостоятелен обект-принадлежност към сградата е станал собственост на суперфициарите- строители. Съответно, паркоместата представляват прилежаща площ към жилищна сграда в режим на етажна собственост, т.е. те са общи части, поради което не могат да се прехвърлят отделно от главната вещ, към която принадлежат. Сделката не може да породи вещно-прехвърлителен ефект, тъй като предмета на сделката е правно невъзможен. Паркоместата не са самостоятелен обект на правото на собственост, както вече бе коментирано, а принадлежност към главната вещ. По същия начин стоят нещата и с избените помещения, които са принадлежност към съответния апартамент и не могат да се продават, без да се продаде апартамента, към който те принадлежат.

Поради това и доводите на въззивника, че за валидността на сделката и настъпване на вещно-прехвърлително действие следва да бъде съобразена не само първата прехвърлителна сделка от 17.04.2001 г., а и последващите такива, съдът намира за неоснователни. С невъзможен предмет е първата прехвърлителна сделка от 17.04.2001 г., сключена между строителите и приобретателя М.В. Д.а. Към този момент не е налице самостоятелен обект на правото на собственост – паркомясто № 1 в сградата, поради което не е настъпило вещно-прехвърлително действие по отношение на такъв обект в полза и на следващия приобретател – С.В.П. по втория договор от 23.12.2003 г. и пр. В случая правата, които ищцата заявява в производството са за производно придобиване на правото на собственост върху така описаната площ /с договор за покупка/, поради което се налага несъмнено изследване правата върху такъв обект на нейните праводатели.

Настоящият състав намира за неоснователни доводите на жалбоподателя, че в случая е налице възможност за прилагане на т.нар. „правна конверсия“ в прехвърлителната сделка, осъществена между ищеца и неговия праводател с предмет процесната площ-паркомясто № 1.

Конверсията представлява превръщане на една нищожна сделка в друга действителна сделка, когато първата съдържа нейните съществени елементи или притежава нейните признаци. Чрез конверсията при наличието на една нищожна сделка се признават правните последици на друга сделка, чиито фактически състав и съдържание са запълнени от действителните елементи на нищожната сделка. Правната конверсия не е акт на валидиране на недействителната сделка. Чрез конверсията се установяват правни последици, породени от друга сделка, между същите страни, т.е. последици, различни от непосредствено целените от контрахентите. Конверсията не настъпва ipso iure, а само по волята на страните, т.е., за да няма каквото и да било съмнение за прилагането на конверсията, е необходимо страните да се съгласят относно действието на конвертираната сделка. Предвид това, тълкуването от съда на част от прехвърлителната сделка между ищеца и праводателя му като действителна само по себе си би било подмяна на волята на страните и би довело изначало до нищожност на сделката.

Доводите на въззивника, че в случая съдът следва да достигне до "конверсия", доколкото възможния предмет на сключените прехвърлителни сделки са идеалните части, т.е. общите части на дворното място/сградата, съдът намира за неоснователни. Както бе посочено, не е възможен предмет на сделката прехвърлянето на общите части от една вещ отделно от главната вещ, към която принадлежат.

С оглед тези съображения, съдът намира за правилен и законосъобразен изводът на първата инстанция, че съществува правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част. Към датата на сключване на договора за продажба с първия приобретател на ищцата паркомясто № 1, последното не е предвидено в архитектурния проект и не е приложим материалния устройствен закон чл. 37, ал. 4, т.1 от ЗУТ, уреждащ до някаква степен статута на местата за паркиране, тъй като нормата е приета през 2015 г., обн., ДВ, бр.101.

По изложените съображения, съдът намира, че доколкото ищецът не установи собствеността си върху процесната площ-паркомясто № 1, находящо се в сутерена на построената сграда, исковете по чл.108 от ЗС следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.

Поради съвпадане изводите на двете инстанции, постановеното от първата инстанция решение като правилно и съобразено със закона, следва да бъде потвърдено на основание чл.271, ал.1, пр.1 ГПК.

По разноските:

С оглед изхода на спора, на основание чл.78, ал.3 ГПК в полза на въззиваемите страни следва да бъдат присъдени сторените от тях разноски за заплатено адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция в размер на 2000.00 лв. или по 1000.00 лв. за всяка от въззиваемите. За обосноваване на този извод съдът съобрази като неоснователно искането по чл.78, ал.5 ГПК за присъждане на възнаграждение в минимален размер, като съобрази и действителната правна и фактическа сложност на спора и извършените процесуални действия.

Така мотивиран, Софийски градски съд,