Решение № 4522 от 17.8.2023 г. на Софийски градски съд по дело № 6229/2022 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК. С Решение № 20197249/12.10.2021г. по гр.д. № 48327 по описа за 2018г. на Софийски районен съд, 142-ри състав е отхвърлен като неоснователен иск, предявен с искова молба вх. № 2020853/23.07.2018гг. Вписана в Агенция по вписвания вх. рег. № 13658/14.03.2019г., акт № 97, том 3, дело № 9939/2019г., имотна партида № 23906 на „Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ••••••• със синдик Ц.В.М., гр. София, ул. „••••••• срещу Т. В. В., ЕГН •••••••••• с адрес: гр. София, ж.к. „•••••••, ап. 21 за разваляне на основание на чл. 87, ал. 3 вр. с чл. 89 от ЗЗД на договор по нотариален акт № 191, том 1, рег.№ 7609, нотариално дело № 160/2009г. На нотариус В.Г.а, рег. № 340 на Нот.К. за покупко-продажба на подземен гараж № 21 със застроена площ от 19, 91 кв.м., находящ се на кота „-, 275“ в сграда в гр. София, ул. „••••••• заедно с 4, 33% ид.ч. от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части от правото на строеж, като „Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ••••••• със синдик Ц.В.М., гр. София, ул. „••••••• е осъдено да заплати на Т. В. В., ЕГН •••••••••• на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от 2000лв., представляващи съдебни разноски, „Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ••••••• е осъдено да заплати на основание на чл. 78 от ГПК вр. с чл. 620, ал. 5 от ТЗ по сметка на Софийски районен съд сумата от 167, 70лв. държавна такса.

Срещу така постановено решение е депозирана въззивна жалба вх.№ 25160483/04.11.2021г. по регистъра на СРС о т „Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ••••••• със синдик Н. Д., гр. София, ул. ••••••• в частта, в която иск е отхвърлен. Изложил е съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение на съдопроизводствени правила, необосновано и в нарушение на материалния закон. Посочило е, че действително към момента процесният гараж бил изграден, но същото било при съществени отклонения от инвестиционния проект и на изискванията на ЗУТ. Това отклонение препятствало възможността да настъпи вещно- прехвърлителния ефект на договора. В случая дружеството било в несъстоятелност и не можело да предприеме действия за изготвяне и одобряване на инвестиционен проект и обособяването на обекта, така след сключването на договора била настъпила невъзможност за изпълнение на задълженията, което погасявало задължението на дружеството. Синдикът можел да прекрати всеки договор, който не е изпълнен изцяло или частично, като законът не изисквал за същото дружеството да е изправна страна. До момента не бил одобрен инвестиционен проект за узаконяване на строителството, което доказвало че гаражът не е и не може да бъде обособен като отделен обект, оставянето на фактическото положение такова каквото било към момента било опасно за правната сигурност. В момента била започнала процедура по установяване и премахване на незаконното строителство. Претендирало е разноски.

Въззиваемият-ответник по исковете – Т. В. В., ЕГН •••••••••• в предоставения срок за отговор не е изразил становище. След срока за отговор е е оспорил жалбата. Посочил е, че с нотариалният акт гаражът му бил продаден в груб строеж, платил цената му. Установено било че този гараж е изграден, но представлява незаконен строеж, поради изграждането му в отклонение от одобрения архитектурен проект. Гаражът е изграден преди 31.01.2001г. И имал статут на търпим строеж съгласно § 127 от ЗИДЗУТ. Незаконността на строежа не е пречка за разпореждането с него. Правилно било прието от СРС, че съгласно ТР №3/2014г. На ОСГК на ВКС ако към сключването на договора реално определените части от недвижимия имот не са фактически обособени, но съществува възможност да бъдат обособени като самостоятелен обект съобразно действащия устройствен закон към него момент, то договор е валиден, но вещно-прехвърлителния му ефект ще настъпи след обособяването на реално определената част като отделна вещ и одобряване на инвестиционен проект при спазване на строителните правила и норми. Невъзможният предмет било основание за нищожност на договора, а не за развалянето му. Не била налице хипотезата на чл. 89 от ЗЗД, неизпълнението на задължението на продавача да въведе имота в експлоатация и да изпълни обекта съобразно одобрения проект каквито били задълженията му по предварителния договор било основание за плащане на обезщетение на купувача на основание на чл. 193 от ЗЗД. Правилно било прието от СРС, че само купувача като изправна страна би могъл да иска развалянето на договора ако не бъде реализирано обособяването на гаража като самостоятелен обект съобразно строителните правила. Неизправната страна не може да иска развалянето му поради собственото си неизпълнение.

Отделно искът бил погасен по давност, неясен бил и интерес от развалянето за продавача, доколкото той бил получил цената. Претендирал е разноски.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх.№ 2020853/23.07.2018гг. вписана в Агенция по вписвания вх. рег. № 13658/14.03.2019г., акт № 97, том 3, дело № 9939/2019г., имотна партида № 23906, уточнена с молба вх. № 25152135/23.10.2020г. на „Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ••••••• със синдик Ц.В.М., гр. София, ул. „••••••• срещу Т. В. В., ЕГН •••••••••• с адрес: гр. София, ж.к. „•••••••, ап. 21 с която е поискало от съда на основание на чл. 89 вр. с чл. 87 от ЗЗД да развали на договор по нотариален акт № 191, том 1, рег.№ 7609, нотариално дело № 160/2009г. на нотариус В.Г.а, рег. № 340 на Нот.К. за покупко-продажба на подземен гараж № 21 със застроена площ от 19, 91 кв.м., находящ се на кота „-, 275“ в сграда в гр. София, ул. „••••••• заедно с 4, 33% ид.ч. от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части от правото на строеж. Навело е твърдения, че с ответника сключили договора за продажба, към момента на сключването му гаражът не съществувал в одобрения инвестиционен проект, като доколкото продавачът в последствие бил обявен в несъстоятелност, то след сключването на договора предметът станал невъзможен и така възниквало основание за разваляне на договора поради възникнала обективна невъзможност за изпълнение, което погасявало задължението на продавача. Към момента на сключване на сделката гаражът бил изграден, но не фигурирал в одобрения инвестиционен проект, тоест не съществувал като самостоятелен обект на собственост. Претендирало е разноски.

Ответникът Т. В. В., ЕГН •••••••••• в предоставения му срок е признал исковете. Навел е твърдения, че правото да се иска разваляне на договора принадлежало само на изправната страна, продавачът не бил такъв, поради което и иск бил неоснователен. Нямало и правен интерес от иска, защото продавачът получил цената по сделката. Гаражът бил предвиден по инвестиционния проект и така бил описан от нотариуса по сделката за продажбата му. Иск бил погасен по давност. Предявил е евентуално право на задържане върху имота до заплащане на продажната цена от 19900лв. и неустойка от 39800лв. по чл. 2.3. предварителния договор от 09.04.2009г. в размер на двойния размер на продажната цена ако по причина за която отговаря продавача не може да купувачът да използва имота. Претендирал е разноски.

По делото е приет неоспорен от страните нотариален акт № 134/27.09.2004г., съставен от нотариус Г.Д., рег. № 343 на Нот.К., съгласно който Т.Т., Е. Т., Б.М., С.П., И.П., Ж.О., , Н.О., , И.Ч., М.Ч., З.И., С.И., Л. В., М. В.а, като съсобственици на УПИ 3-78, кв. 305Г по плана на София, местност „бул. •••••••“ на ул. ••••••• са учредили на Е.“ООД правно на строеж върху имота за изграждане на комплексна жилищна сграда на 4 етажа и на 6 етажа с подземни и надземни гаражи, магазин на два етажа и апартаменти в два входа съгласно Заповед № РД-09-50-483/26.08.1998г. На главния архитект на София и одобрени на 27.09.2000г. От УАГ-СГО архитектурни проекти като са си запазили правото на строеж върху апартамент Б4, гараж 11, апартамент 10, гараж 4, апартамент № 7, гараж 12, апартамент Б 2, гараж 16, гараж 17, ателие 3, срещу задължение на Е.“ООД да построи със собствени сили и средства имотите, които учредителите са си запазили иса дали съгласие строителят да продава на когото намери за добре и при условия, които договори учреденото му право на строеж върху обектите с изключение на тези, правото на строеж върху които учредителите са си запазили.

По делото са приети неоспорени от страните нотариален акт № 191, том 1, рег.№ 7609, нотариално дело № 160/2009г. на нотариус В.Г.а, рег. № 340 на Нот.К. съгласно който на 15.05.2009г. Е.“ООД е сключило с Т. В. В. договор за покупко-продажба на изграден на груб строеж подземен гараж № 21 със застроена площ от 19, 91 кв.м., находящ се на кота „-, 275“ в сграда в гр. София, ул. „•••••••, при съседи: гараж № 20, гараж № 22, маневрен коридор, заедно с 4, 33% ид.ч. от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата, представляващо УПИ 3-78, местност бул. „•••••••“, гр. София за цена от 19900лв., която е платена от купувача преди сключването на договора. В нотариалният акт са описани разрешение за строеж № РД-09-50- 1181/07.11.2005г., одобрен архитектурен проект от 27.09.2000, констативен протокол УТ-9200-364/2006г., на СО, район Красно село.

Приета е Заповед № РД-09-50-267/07.04.2015г. на главния архитект на СО, с която прекратено административното производство по искане от 02.04.2004г. на К.Л., Ж.Х.в, В.Г., Ж.О., Е.А., Е.Ж., Л.С., Х.Н., Д.Г., Ц.М., Н.Б. за одобрение на инвестиционен проект за преработка по чл. 154 от ЗУТ за строеж „жилищна сграда в УПИ 3-78, кв. 305Г, ул. •••••••, гр. София В мотивите е посочено, че разрешението за строеж от 05.10.2000г. Е поправено със заповед от 06.11.2000г., презаверено със заповед от 07.11.2005г.

Прието е Решение № 45/22.04.2016г. по дело № 110 по описа за 2015г. на ОС-Враца, с което е обявена неплатежоспособност на „Е.“ЕООД, открито е производство по несъстоятелност, определена е начална дата на неплатежоспособността – 18.01.2011г., като е допуснато обезпечение чрез налагане на запор и възбрана върху имуществото на длъжника.

Приет е проект одобрен от СО през 2000г. за разпределение на сутерен кота „ -2, 75 м.“, на който не е показан гараж № 21.

Приет е предварителен договор от 09.04.2009г., носещ подписи за страните по него, съгласно който Е.“ООД се е задължила да продаде на Т. В. подземен гараж № 21 на груб строеж със застроена площ от 19, 91 кв.м., находящ се на кота „ -2, 75 “ в сграда в гр. София, ул. „•••••••, при съседи: гараж № 20, гараж № 22, маневрен коридор, заедно с 4, 33% ид.ч. от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата, представляващо УПИ 3- 78, местност бул. „•••••••“, гр. София за цена от 11000 евро, като въвеждането във владение се извършва след разрешението за ползване. Съгласно чл. 2.3. от договора продавачът дължи връщане на продажната цена и неустойка в размер на продажната цена ведно с лихва в размер на ОЛП ако след нотариалното оформяне на сделката поради уважени претенции на трети лица, реституционни искове, наложени възбрани и ипотеки купувачът е длъжен да освободи имота или става невъзможно неговото ползване.

С прието по делото основно заключение по съдебно-техническата експертиза и допълнение към него, вещото лице след запознаване с документи по делото и проверки в СО, оглед на място на сградата на кота „ - 2, 75 м.“, е посочило, че единствените одобрени проекти за сградата са тези от 27.09.2000г., направените опити от Е.“ООД за промяната им не са осъществени, такава молба имало от 2004г., и от 2008г. В нотариалният акт от 2009г. били цитирани разрешението за строеж и заповедите за поправката му на очевидна фактическа грешка и заповедта за презаверяването му. Посочило е, че в одобрения план от 2000г. не съществува гараж № 21, ако такъв съществува на място, то това е незаконен строеж, защото е изграден в отклонение с одобрения инвестиционен проект. Посочило е, че при огледа на място е установило, че на практика съществува процесният гараж № 21, на сутеренния етаж били изградени общо 8 гаражни клетки в отклонение с инвестиционния проект. Строежът на гараж № 21 бил допустим строеж както по действащите към момента разпоредби, така и по тези, действащи към изграждането му. Ако гаражът бил изграден до 31.03.2001г., то тогава можело да се състави удостоверение за търпимостта му. В строително отношение гараж № 21 бил завършен и можело да се ползва като самостоятелен обект.

Със заключението вещото лице е представило като приложения: - разрешение за строеж № 421/2000г., Заповед от 07.11.2005г., одобрени проекти, съгласно които на 05.10.2000г. е издадено разрешение за строеж за изграждането на жилищна сграда по одобрените на 27.09.2000г. проекти от УАГ в парцел 3, кв. 305Г, местност бул. •••••••“, гр. София, същото е поправено на 06.11.2000г., като е презаверено на 07.11.2005г., сутерен с подземни гаражи по проект е с площ от 776 кв.м., разпределението на кота „- 2, 75“ включва 15 гаража, абонатна станция и складове.

• молба от 09.10.2006г. на Л. М. и на А. М. до ДАГ-София, с която са посочили че апартамент Б 7, , магазин 7, гараж 7, гараж 8 и гараж 14 в сграда ан ул. ••••••• в гр. София са изнесени на публична продан и не е допустимо да се одобри проекта за преработка по време на строителство към разрешение за строеж № 421/2000г., ако той цели съществено изменение на архитектурния и конструктивния план на тези обекти без тяхно съгласие.

• молба от 10.11.2008г. от Е.“ООД до НАГ с която е посочило, че на 21.12.2004г. Подал молба за преработка на строителни книжа, Л. М. не притежавал право на строеж в жилищната сграда и подадената от него молба не следвало да се отразява на искането му.

С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивния съд се произнася служебно по валидността на решението а по допустимостта му – в обжалваната част. По останалите въпроси въззивния съд е ограничен от посоченото в жалбата.

В конкретния случай постановеното по делото решение е валидно, като в обжалваната част е допустимо По правилността на решението в обжалваната част:

Предявеният иск е с правно основание чл.89 ЗЗД - за разваляне на двустранен договор за покупко-продажба на недвижим имот поради настъпила обективна невъзможност за продавача да изпълни задълженията си по него.

По делото е установено, че на 27.09.2004г. Е.“ООД е придобила вещното право на строеж за изграждане на комплексна жилищна сграда на 4 етажа и на 6 етажа с подземни и надземни гаражи, магазин на два етажа и апартаменти в два входа в УПИ 3-78, кв. 305Г по плана на София, местност „бул. •••••••“ на ул. ••••••• съобразно одобрени на 27.09.2000г. от УАГ-СГО архитектурни проекти без апартамент Б4, гараж 11, апартамент 10, гараж 4, апартамент № 7, гараж 12, апартамент Б 2, гараж 16, гараж 17, ателие 3, че на кота „-2, 75“ в тази сграда е построен гараж № 21, който не съществува в одобрени проекти за строежа, че този гараж № 21 на груб строеж е бил изграден към 15.05.2009г., когато е бил продаден от „Е.“ ООД на Т. В., за което е платена продажната цена от 19 900лв., с Решение от 22.04.2016г. по дело № 110/2015г. на ОС-Враца Е.“ ООД е обявена в несъстоятелност, до момента няма одобрени изменения на строителните книжа за сградата, гараж № 21 отговаря на изискванията на ЗУТ за самостоятелен обект както към момента на построяването му, така и към момента. Тези обстоятелства не са спорни по делото, а и се установяват от събраните по делото доказателства, заключение по съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира като вярно, резултат от изводите на вещото лице след проверки в СО и оглед на сградата на кота „-2, 75м.“.

Спорен въпрос по делото е дали е осъществено въведено от ищеца като предмет на делото основание за разваляне на договора – обективна невъзможност да изпълни задължението си по договора за продажба, като прехвърли на купувача гараж № 21.

Развалянето на договор по право на основание на чл. 89 от ЗЗД е обусловено от наличието на невиновна невъзможност за изпълнение, за която длъжникът не отговаря. Последният се освобождава от отговорност в случай на неизпълнение, ако то се дължи на случайно събитие или на непреодолима сила. Общото при тези две причини за невъзможност за изпълнение е, че липсва виновно поведение на длъжника, тоест длъжникът е положил дължимата грижа, като доколкото длъжникът в случая е търговец, то дължимата грижа е тази на добрия търговец.

Ако при сключването на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако в последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор се разваля по право, но само ако невъзможността е по причина, за която длъжникът не отговаря. Фактическата невъзможност означава, че предметът не съществува в реалната действителност и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка - нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта./ В този смисъл Тълкувателно решение № 3/28.06.2016 г. по т. д. № 3/2014 г., ОСГК на ВКС/.

Съдът приема, че в случай на изграждане от строител и носител на съответното право на строеж на гараж /какъвто е случая съгласно у приетият по делото договор за учредяване на вещното право на строеж/ при съществено отклонение от строителните книжа и последвала продажба на този гараж без да са направени необходимите изменения на строителните книжа за същия, изпадане в последствие в несъстоятелност на строителя и носител на вещното право на строеж за гаража, не е налице невиновна невъзможност за изпълнение на вече сключените от строителя на гаража договор по продажба на гаража и този договор не се прекратява по право на основание чл. 89 ЗЗД. Изпадането в несъстоятелност се дължи на допускане на неплатежоспособност или свръхзадълженост, тоест изпадане в състояние, при което търговецът не разполага с имущество, достатъчно за покриване на задълженията, без опасност за интересите на кредиторите.

Достигането на такова състояние може да се дължи на различни причини. В случая по делото не се твърди не се доказва същото да е достигнато поради причини, за които длъжникът не отговаря. Така съдът приема, че изпадането в несъстоятелност не може да обоснове извод, че е налице обективна невъзможност за ищеца да изпълни задълженията си по договора с ответника. Към момента на сключването на договора гаражът е бил построен макар и в отклонение със строителните книжа, като до момента строителни книжа не са променени. След издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения е възможно при спазване на изискванията на чл. 154, ал. 5 от ЗУТ. Извършването на действия по изменение на одобрен инвестиционен проект са действия на управление н текущи работи. С извършването на тези действия ще се отстранят временни и преодолими пречки за изпълнение на задълженията на стротеиля, сътоветно на продавач на обект в сградата. Така съдът приема, че по делото не е установено да съществува обективна невъзможност за изпълнението на тези действия от ищеца. По делото не се спори, че процесният гараж е бил изграден още преди сключването на процесната сделка. Установява се от приетото по делото заключение по съдебно-техническата експертиза, което съдът кредитира като вярно и задълбочено, неопровергано от събраните по делото доказателства, че този гараж отговаря на изискванията на ЗУТ към момента на построяването му и към момента, няма пречка за провеждане на процедурата по чл. 154, ал. 5 от ЗУТ.

Изпълнението на договора е възможно, защото предметът му е определяем, към сключването на сделката е бил изграден фактически, като възможно е да се обособи като самостоятелен обект на собственост.

Не е налице правна невъзможност за одобряване на проект за изменение на инвестиционния проект. До такава невъзможност не води обявяването в несъстоятелност на дружеството-продавач. /В този смисъл Определение № 40 от 4.02.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3002/2020 г., I -во Г.О. на ВКС/. Приетата по делото заповед на главния архитект установява, че производство по чл. 154 от ЗУТ е прекратено, но не е установено по делото, че е постановен отказ за изменение на проектите и то на тези проекти, които обособяват като обект в строителните книжа процесния гараж, че причина за такъв отказ е непреодолима за ищеца. Твърденията на въззивника, че е започнала процедура по установяването на незаконния строеж и по премахването му по делото не са установени. С оглед гореизложеното съдът приема, че по делото не е установена нито правна, нито фактическа невъзможност на предмета на договора, за която ищецът да не отговаря, поради което искът, предявен на основание на чл. 89 от ЗЗД съдът приема за неоснователен.

При така възприето и поради съвпадане на крайните изводи на въззивния съд с тези на районния съд обжалваното решение следва да бъде потвърдено.

По отговорността за разноски: С оглед изхода на делото съдът приема, че разноските следва да бъдат поставени в тежест на въззивника и той следва да бъде осъден да заплати на въззиавеимя разноски за възнаграждение за адвокат в размер на 2000лв.

Въззивникът следва да бъде осъден да заплати по сметка на СГС държавна такса в размер на – 83, 85лв., същата не е събрана предварително, защото въззивникът е в несъстоятелност.

Така мотивиран, Софийският градски съд