Решение № 40 от 14.6.2026 г. на Районен съд - Елхово по дело № 424/2024 г.

Производството е образувано въз основа на депозирани искова молба и уточняваща молба от ЕТ „АГРОНОМ – Д. Д.“, ЕИК 200042250, представляван от Д. Н. Д., чрез редовно упълномощеният адв. С. Т., против ЕТ „ИНТЕР-УНИВЕРС - И. В.“, ЕИК 102004685, представляван от И. В. К., с която е предявен иск по чл.28 ал.2, вр. с ал.1 от Закона за арендата в земеделието за разваляне на сключения между страните по делото Договор за аренда на земеделска земя от 05.03.2015г., по силата на който ищецът в качеството на арендодател е предоставил на ответника в качеството му на арендатор за ползване за срок от 20 стопански години подробно описаните в иск.молба и в уточняващата молба земеделски имоти, находящи се в землището на село Горска поляна, общ. Болярово, обл.Ямбол, на основание забава в плащането на дължимото от страна на ответника арендно плащане за стопанските 2020/2021, 2021/2022 и 2022/2023 години, продължило повече от 3 месеца за всяка от посочените стопански години, вкл. и към датата на предявяване на иска, с начален момент на забава за стопанската 2020/2021 година – 01.11.2021г., за стопанската 2021/2022 година – 01.11.2022г. и за стопанската 2022/2023 година – 01.11.2023 година.

Ищецът твърди, че между него в качеството му на арендодател и ответника като арендатор, е бил сключен на 05.03.2015г. Договор за аренда на земеделска земя, вписан в CB-Елхово при АВ с вх. peг. № •••, със срок на действие - 20 /двадесет/ стопански години, считано от стопанската 2014/2015 год. По силата и при условията на посочения договор ищецът е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване за посочения срок посочените в исковата молба шест недвижими имоти с обща площ от 125007 кв.м., находящи се в землището на село Горска поляна, общ. Болярово, обл.Ямбол.

Сочи се, че съгласно този Договор арендаторът в лицето на ответника, се е задължил да заплаща на арендодателя - ищец годишен наем в размер на 25 кг на декар зърно или паричната им стойност към датата на получаване на рентата, по цени на зърнената борса за предоставените имоти, считано от деня на сключването на договора. Съгласно разпоредбата на чл.8 от ЗАрЗ, която препраща към условията на договора, за първата стопанска година от действието му, която е 2014/2015 стоп. година ответникът е следвало да заплати рента в срок от 15 юли до 15 август за съответната стопанска година - при плащане в натура или респ. от 1 октомври до 31 октомври за съответната стопанска година - при плащане в левова равностойност на посоченото по-горе количество зърно. Твърди се в иск.молба, че в посочените срокове ответникът-арендатор не е предприел действия по извършване на плащане по нито един от посочените начини, като до наС.щия момент не е заплатил договореното и дължимо плащане за ползването на процесните имоти за всички стопански години от началния срок на действие на договора, а именно - за стопанската 2014/2015г., 2015/2016г., 2016/2017г., 2017/2018г., 2019/2020г., 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г., макар че през цялото това време арендатора е ползвал процесните имоти и е добивал продукция от тях.

Позовавайки се на разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗАрЗ, ищецът сочи, че в наС.щият случай след изтичането на 30-дневния срок за заплащане на рентата в левова равностойност - от 01 октомври до 31 октомври за последните три стопански години от действието на Договора, а именно - за стопанските 2020/2021-ва, 2021/2022-ра и 2022/2023-та години, е започнал да тече 3 - месечният срок на забавата на плащането, даващ основание за разваляне на процесния аренден договор. В тази връзка се твърди, че арендаторът-ответник е изпаднал в забава за заплащане на дължимата рента за стопанската 2020/2021г., считано от деня, следващ 31 октомври 2021г., а именно - от 01 ноември 2021 год. Считано от тази дата е започнал да тече 3 - месечният срок на забавата на плащането, даващ основание за разваляне на арендния договор. През този 3-месечен срок, а именно през периода от 01 ноември 2021 год. до 01.02.2022 год., ответникът не е погасил дължимото арендно плащане в полза на ищеца. Арендаторът е изпаднал в забава за заплащане и на дължимата рента за стопанската 2021/2022г., считано от деня, следващ 31 октомври 2022 г., а именно от 01 ноември 2022 год. и считано от тази дата с започнал да тече 3 - месечният срок на забавата на плащането, даващ основание за разваляне на арендния договор, през който /до 01.02.2023 год./ ответникът също не е погасил дължимото арендно плащане в полза на ищеца. Арендаторът е изпаднал в забава за заплащане и на дължимата рента за стопанската 2022/2023г., считано от деня, следващ 31 октомври 2023 г., а именно от 01 ноември 2023 год. като считано от тази дата е започнал да тече 3 - месечният срок на забавата на плащането, даващ основание за разваляне на арендния договор, през който срок, изтекъл на 01.02.2024 год., ответникът също не e пoгасил дължимото арендно плащане в полза на ищеца.

Поради така изложеното ищецът заявява, че за него е налице правен интерес от предявяване на исковата молба, с която желае съдът да постанови решение, с което на основание чл.28, ал.2 вр.с ал.1 от Закона за арендата в земеделието да прогласи за развален сключеният между страните по делото Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Елхово при АВ с дв. вх. peг. № •••, по силата на който са предоставени за ползване за срок от 20 стопански години процесните шест земеделски имоти, находящи се в землището на село Горска поляна, общ. Болярово, обл.Ямбол с обща площ от 125007 кв.м., на основание забава в плащането на дължимото от страна на ответника-арендатор арендно плащане за стопанските 2020/2021, 2021/2022 и 2022/2023 години, продължило повече от 3 месеца за всяка от посочените стопански години, вкл. и към датата на предявяване на иска. Ищецът претендира и направените по наС.щото производство разноски.

В дадения от съда срок ответникът ЕТ „ИНТЕР-УНИВЕРС-И. В.“, ЕИК 102004685, представлявано от законния си представител И. В. К., чрез редовно упълномощеният адв.Н. И., е депозирал отговор на исковата молба, в който сочи че предявеният иск по чл.28 ал.2, вр.с ал.1 от ЗАрЗ е неоснователен, тъй като ответникът е извършвал погасяване на дължимите арендни плащания. Сочи се, че до 2019 година отделните земеделски имоти - предмет на процесния договор за аренда не са били изключителна собственост на ищеца - ЕТ, а след това част от процесните имоти също не са притежавани в цялост от ищеца ЕТ „Агроном-Д. Д.“, като ответникът е извършвал парични плащания до 2019г. към директните собственици на земята, а след 2019г. – плащания към съсобствениците на имотите. Ответникът заявява, че с оглед визираното в чл.4 от процесния Договор за аренда плащането да бъде извършено в натура от 15 юли до 15 август или в парична равностойност до 31 октомври на следващата година и като се има предвид, че до наС.щия момент ищецът не е предявил на ответника фактура за процесното вземане, то следва да се приеме, че ищецът не е претендирал, съответно не е избрал изрично плащането да бъде извършено в левова равностойност. Последното, според ответника, е в съответствие и с твърдението му, че ЕТ „Интер Универс – И. В.“ е извършвало арендни плащания към третите лица - съсобственици.

Ответникът, позовавайки се на разпоредбата на чл.130 от ЗЗД, съгласно която „Ако при едно задължение с право на избор не е определено кому е предоставен изборът, той принадлежи на длъжника“, счита, че на практика ищецът е направил избор на вида на изпълнение от страна на ответника, а именно - плащането да бъде извършено в левова равностойност и то едва с предявяването на исковата молба, поради което прави извод, че ответникът е изпаднал в забава едва с получаването на исковата молба, от когато следва да тече и договорения тримесечен срок. С отговора си ответникът е заявил, че има насрещни вземания към ищеца /неуточнени/, но подлежащи на прихващане при евентуално претендиране от страна на ищеца на парично плащане по арендните договори. Предвид на тези си съображения ответникът желае съдът да постанови решение, с което да отхвърли иска по чл.28, ал.2, вр.с ал.1 от ЗАрЗ за разваляне на Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ- Елхово при АВ с вх. peг. № •••г. Ответникът желае присъждане на направените по делото разноски.

В съдебно заседание исковата молба се поддържа изцяло от процесуалният представител на ищеца. В представени по делото писмени бележки са изложени подробни доводи в подкрепа основателността на предявения иск. Претендират се направените по делото разноски.

В съдебно заседание ответникът изпраща проц.представител – адв. Н.И., който заявява, че исковата претенция следва да се отхвърли като недоказана. Заявява, че с процесния договор ищецът отдава под наем не само идеалната част от имотите, която той притежава, а въпросните имоти в цялост. В случая ответника е плащал, макар и частично – на останалите съсобственици дължима рента за земите, включени в договора за процесния период, което изключва хипотезата на пълно неплащане, а и не е налице забава от страна на ответника да плати дължимо арендно плащане съгласно договора - две пълни поредни арендни вноски, с повече от три месеца. Заявява още, че забавянето от страна на ответника за плащане към ищеца е изцяло по вина на самия ищец, тъй като по делото се установи по категоричен начин, че предявеният за плащане документ - процесната фактура страда от съществени пропуски, съдържанието й не съответства нито на обективната действителност, нито на договореното в процесния договор и от същата фактура не може да се извлече, че в предмета й е включена претенция за плащане на суми по процесния договор.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Видно от приложените по делото нотариален акт за покупко-продажба на земеделски недвижими имоти № ••• от 26.02.2015 г. и нотариален акт за покупкопродажба на земеделски недвижими имоти № ••• от 26.02.2015 г., двата по описа на нотариус К.К. с № 451 на Нотариалната камера, с район на действие-съдебния район на РС Елхово, ищецът ЕТ „АГРОНОМ – Д. Д.“, ЕИК 200042250, представляван от Д. Н. Д. е купил от различни наследници на И. Х. Г., починал на 29.09.1965 година, общо 2/4 идеални части от процесните шест земед. имота в землището на с. Горска поляна, а именно:

1. НИВА с площ от 1298 кв.м., осма категория, в местността „ДО СЕЛО“, съставляваща Поземлен имот с идентификатор № 17097.11.43 по кадастралната карта на неурбанизираната територия на землището на с. Горска поляна общ. Болярово, одобрена със Заповед № РД-18-100 от 18.02.2020г. на Изп директор на АГКК, с номер по предходен план 011043, при граници: имоти с идентификатори №№ 17097.888.9901, 17097.11.45, 17097.11.44, 17097.11.670 и 17097.11.42.

2. НИВА с площ от 31 398 кв.м., четвърта категория, в местността „КАШЕВ КЛАДЕНЕЦ“, съставляваща Поземлен имот с идентификатор № 17097.20.34 по кадастралната карта и кадастралните регистри, с номер по предходен план 020034, при граници: имоти с идентификатори №№ 17097.20.154, 17097.20.33, 17097.20.47, 17097.20.46, 17097.20.45, 17097.20.35 и 17097.20.99.

3. НИВА с площ от 19 401 кв.м., четвърта категория, в местността „ГРЪМНАТО ДЪРВО“, съставляваща Поземлен имот с идентификатор № 17097.20.87 по кадастралната карта и кадастралните регистри, с номер по предходен план 020087, при граници: имоти с идентификатори №№ 17097.20.84, 17097.20.88, 17097.20.148 и 17097.20.86.

4. НИВА с площ от 36 721 кв.м., пета категория, в местността „ИЗЛАТА“, съставляваща Поземлен имот с идентификатор № 17097.40.175 по кадастралната карта и кадастралните регистри, с номер по предходен план 040175, при граници: имоти с идентификатори №№ 17097.40.272, 17097.40.236, 17097.40.165, 17097.40.166, 17097.40.167, 17097.40.168, 17097.40.282 и 17097.40.174.

5. ЛИВАДА с площ от 1998 кв.м., седма категория, в местността „КИРОВ ГЕРЕН“, съставляваща Поземлен имот с идентификатор № 17097.50.90 по кадастралната карта и кадастралните регистри, с номер по предходен план 050090, при граници: имоти с идентификатори №№ 17097.50.93, 17097.50.91 и 17097.50.297 и 6. НИВА с площ от 34 191 кв.м., шеста категория, в местността „СТАРИ ЛОЗЯ“, съставляваща Поземлен имот с идентификатор № 17097.90.82 по кадастралната карта и кадастралните регистри, с номер по предходен план 090082, при граници: имоти с идентификатори №№ 17097.90.540, 17097.90.81, 17097.90.112, 17097.90.526, 17097. 90.530, 17097.90.134 и 17097.90.531.

Между страните не е налице спор, а това се установява и от приложените към исковата молба доказателства, че след закупуването на общо 1/2 идеална част от цитираните имоти, ищецът ЕТ „АГРОНОМ – Д. Д.“, ЕИК 200042250, представляван от Д. Н. Д., е сключил на 05.03.2015г. с ответника ЕТ „ИНТЕР-УНИВЕРС - И. В.“, ЕИК 102004685, представляван от И. В. К., двамата действащи чрез пълномощника си С. Н. Д.а, процесния Договор за аренда на земед. земя с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Елхово при АВ с дв. вх. peг. № •••, по силата на който ищецът в качеството на арендодател е предоставил на ответника в качеството на арендатор за ползване за срок от 20 стопански години, считано от 2014/2015 стоп. година, в цялост процесните шест земеделски имота, находящи се в землището на село Горска поляна, общ.Болярово, обл.Ямбол, с обща площ от 125.017 декара, срещу което ответника се е задължил да плаща арендна вноска.

В чл.3, раздел ІІІ „Арендно плащане“ от сключеният между страните Договор арендното заплащане е договорено в две форми - парично или в натура, изчислено върху стойността на получените средни добиви от декар на внесената обработваема земя, определено в размер на по 25 кг. на декар зърно, или парично остойностена към датата на получаване на рентата по цени на зърнената борса. Заплащането в натура съгласно чл.4 от договора се извършва в срок от 15 юли до 15 август ежегодно, а в левовата равностойност на зърното – от 01 октомври до 31 октомври ежегодно. В раздел ІV и V от договора са уговорени правата и задълженията на страните, като съгласно чл.5 арендодателят има право да получи определеното арендно плащане във формата и сроковете, определени в договора, а арендатора съгласно чл.14 е длъжен да извърши арендното плащане в сроковете и формите, предвидени в договора.

В чл. 21, б. „в“ от Договора е предвидено прекратяване на същия при забавено плащане най-малко на две арендни вноски, а за неуредените в Договора въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство.

След сключването на този договор за аренда, с нотариален акт за покупкопродажба на земеделски недвижими имоти № 105, том III, рег.№ 5285, дело № 402 от 27.07.2020 г. по описа на нотариус К.К. с № 451 на Нотариалната камера, с район на действие- съдебния район на РС Елхово, свидетелят И. Р. И. – също един от наследниците на И. Х. Г., е продал на ищеца ЕТ „АГРОНОМ – Д. Д.“, ЕИК 200042250, представляван от Д. Н. Д., своята 1/8 идеална част от същите шест поземлени имоти в землището на с. Горска поляна. Така ищецът към 2020г. се легитимира като собственик на общо 5/8 ид. части от процесните шест имота.

От представената от ищеца фактура № 0000000326 от 04.04.2023г., издадена от ЕТ „Агроном-Д. Д.“ с получател ЕТ „Интер Универс-И. В.“ за сумата от 26 961.78 лв. е видно, че този счетоводен документ е съставен за плащания на суми по общо 6 позиции, първите три от които касаят договори за аренда на имоти в с. Ст. Караджово, а следващите три /№№ 4, 5 и 6/ са за „наем на земеделска земя съгл.договори за аренда на имоти в с.Горска поляна“ за стопанските - 2019/2020г., 2020/2021г. и 2021/2022г., за всяка година по 7 644.53 лв. за 305.781 дка.

Ответникът първоначално отрича да е получил каквато и да е фактура, издадена от ищеца за дължим наем за земед. земи, но впоследствие посочи, че „по някакъв начин“ е била сведена до знанието на ответника приложената по делото фактура №326 от 04.04.2023г. и е представил „Възражение“ без дата, адресирано от ответника до ищеца, с което е направено оспорване на същата фактура по основание и размер. В т.2 от възражението е обективирано оспорването на претендираните с фактурата наеми на земеделска земя съгласно договори за аренда на имоти в с.Горска поляна за стопанските 2019/2020г., 2020/2021г. и 2021/2022г., като признавайки, че действително между страните има сключени договори за наем на земед.земя, находяща се в землището на с. Горска поляна, е посочено, че е налице разминаване в посочените във фактурата декари и площта на имотите съгласно тези договори. Оспорена е и единичната цена, посочена при формиране на претенцията с твърдение, че същата е завишена и некореспондираща с начина на формиране, договорен в наличните при ответника по делото договори за наем. Заедно с това „Възражение“ ответника е представил доказателства за изпращането му за връчване на ищеца - 2 броя разписки на куриерска фирма „Еконт“ с дата на приемане – 12.05.2023г., дата на разнос - 16.05.2023 година и друга с посочена дата 23.05.2023 година, 2 броя електронни изявления за движението на въпросната пратка от 12.05.2023 година и от 29.05.2023 година и опис за доставка с № 5300477591885, като от същите се установява, че не е било извършено доставяне на куриерската пратка, съдържаща „възражение по фактура № 326 от 04.04.2023г.“ на ищеца – получател и същата е върната обратно на подателя - ответник.

От представените от ответника в последното с.з. два броя платежни форми - № 83113902 от дата 01.07.2025 година и № 86909481 от 01.10.2025 година е видно, че в хода на процеса ответникът е извършил на посочените дати два банкови превода в полза на ищеца по процесния договор за аренда – първият превод е за сумата от 898.00 лева с отбелязване, че плащането е по Договора за аренда от 05.03.2015г. за стопанската 2022/2023г. и вторият превод е за сумата от 808.89 лева с отбелязване, че плащането е по Договора за аренда от 05.03.2015г. за стопанската 2020/2021г.

По искане на ответника съдът назначи съдебно счетоводна експертиза, заключението по която се поддържа изцяло в с.з. от вещото лице А. Т. и не се оспорва от страните. От същото се установява, че през календарната 2023 година на основание представената по делото фактура № 0000000326/04.04.2023г., отразена в счетоводните регистри и в дневника за продажби по ДДС, ищецът ЕТ „Агроном - Д. Д.“ има осчетоводен приход от наем (аренда) на земед. земя, съгласно Договори за аренда с №№ 576/09.03.2015г. /процесния/, 2144/08.07.2015г. и 1603/20.05.2014г., на обща стойност от 26961.78 лева, като няма извършени и осчетоводени плащания в брой или по банков път към ищеца – ЕТ „Агроном Д. Д.“ по тази фактура от ответника – ЕТ „Интер Универс И. В.“, както и че в Дневниците за покупка и продажба на ответника посочената фактура, издадена от ищеца ЕТ „Агроном - Д. Д.“, не е отразена. По отношение изпращането на същата фактура на ответника, вещото лице е посочил, че съобщаването на тази фактура към ответната страна е извършено по електронен път на ел. поща на ответника на 05.04.2023година.

Въз основа на изискана счетоводна информация от ответника, вкл. два броя разходни касови ордери от 30.09.2022г. и два броя РКО от 30.09.2023г., в.л. Т. е установил и приел, че ЕТ „Интер Универс-И. В.“ има изплатени ренти на съсобственици на земеделската земя – предмет на процесното арендно правоотношение, а именно - на И. Р. И. и С. Р.а К., но няма плащания към съсобственика – ищец ЕТ „Агроном-Д. Д.“.

Видно от приложените общо 4 РКО, на 30.09.2023г. ответният ЕТ е заплатил на всеки от И. Р. И. и С. Р.а К. – двамата брат и сестра, наследници на И. Х. Г., по 600.00 лева, а като основание е записано „рента 2022-2023г. като наследник на И. Г.; Дог. от 05.03.2015г.“, а на 30.09.2024г. ответника отново е заплатил на всеки от И. Р. И. и С. Р.а К. по 600.00 лева и като основание е записано „рента 2023-2024г. … Дог. от 05.03.2015г.“ В нито един от РКО не се сочи площ на имотите, за които се изплаща рента в размер на 600.00 лева.

Вещото лице е посочило в заключението си, че по изпратени от ответника до него данни е установил, че са били осчетоводени посочените арендни плащания по издадените разходни касови ордери за изплатени суми на съсобствениците И. Р. И. и С. Р.а К..

Въз основа на извършена справка-извлечение от Министерство на земеделието и храните с информация за средните изкупни цени на пшеницата за всяка от 3-те процесни стопански години и съгласно направени изчисления на основание информационният бюлетин от МЗХ-София и условията за арендно плащане съобразно договореното плащане в чл.3 от процесния Договор за аренда за всички земед.имоти, вещото лице в отговор на поставената му последна задача, е посочило, че общият размер на дължимото арендно плащане за всички земед. имоти, включени в договора за аренда от 05.03.2015 година, за трите процесни стопански години е 4750.26 лева, като поотделно за всяка една от процесните години е съответно 1281.32 лева за стопанската 2020/2021 г.; 2031.36 лева за стопанската 2021/2022 г. и 1437.58 лева за стопанската 2022/2023 г.

От показанията на разпитаният по искане на ответника свидетел И. Р. И. – наследник на И. Х. Г., се установи, че той и сестра му като част от законните наследници на дядо им И. Г., заедно с други лица са собственици на земед. земи в землището на с. Горска поляна, но не може да посочи тяхната площ. Свидетелят заяви, че е получавал рента за тези земи първоначално от С. Д.а, но отново не можа да уточни за кои години точно е получавал тази рента и за колко декари земед.площи, като преди 2-3 години С. Д.а му заявила, че рентата вече ще я дава не тя, а И. В., след което свидетелят заявява, че действително е получавал парични суми от И. В., но отново не може да уточни в какъв размер и за колко декари. Заявява, че понякога полагащата му се рента през годините е получавана от неговата съпруга или от сестра му, както и че той също е получавал парична сума за рента, полагаща се на сестра му, като те взаимно са се упълномощавали устно за това и са уведомявали земед. стопанин, изплащаш рентата. За други съсобственици на имотите ищецът заявява категорично, че не е получавал рентни плащания от ответника.

Свидетелят И. сочи, че е продал на Д. Д. идеална част от земите, възстановени на н-ците на И. Г., но не може да си спомни кога е сторил това, както и дали е продал полагащата му се идеална част от всички получени в наследство от дядо му земи в с. Горска поляна или само част от тях.

Съдът възприема показанията на свид. И., тъй като не са оспорени от страните, а и същите се потвърждават от събраните по делото писмени доказателства, като от приложеният нотариален акт № 105 от 2020г. е видно, че този свидетел е продал своята 1/8 идеална част от процесните шест земед. имота на 27.07.2020г. на ищеца ЕТ „Агроном- Д. Д.“. По делото няма информация колко са като брой и площ възстановените на наследниците на И. Х. Г. земед. земи в землището на с. Горска поляна, поради което и съдът не може да установи дали с извършената продажба през 2020г. свидетелят се е разпоредил със своята идеална част от всички възстановени на наследниците на И. Х. Г. земед. земи в землището на с. Горска поляна или само с част от тях.

От така описаната фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Въз основа на твърденията, изложени в обС.телствената част на исковата молба и в уточняващата такава от 29.07.2024г., съдът е квалифицирал предявеният от ищеца иск по чл.28, ал.2 вр. с ал.1, вр. с чл.8 от Закона за арендата в земеделието – за разваляне на сключения между страните по делото Договор за аренда на земеделска земя от 05.03.2015г. с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Елхово при АВ с дв. вх. peг. № •••, по силата на който ищецът е предоставил на ответника за ползване за срок от 20 стопански години конкретно посочени шест земеделски имота с обща площ от 125007 кв.м., находящи се в землището на село Горска поляна, общ.Болярово, обл.Ямбол, поради забава в плащането на дължимото от страна на арендатора арендно плащане за стопанските 2020/2021, 2021/2022 и 2022/2023 години, продължило повече от 3 месеца за всяка от посочените стопански години, вкл. и към датата на предявяване на иска.

Съдът намира, че предявения иск е процесуално допустим, тъй като е предявен от арендодател – съсобственик, притежаващ към наст. момент 5/8 ид.части от процесните земеделски имоти, отдадени под аренда, имащ правен интерес от предявяване на иска, както и срещу легитимирана страна - арендатор по сключения Договор за аренда, чието разваляне се желае.

Разгледан по същество искът се явява основателен и доказан по следните съображения:

Съгласно чл.28, ал.1 от Закона за арендата в земеделието арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, а когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. Разпоредбата на ал. 2 от чл. 28 ЗАрЗ предвижда, че развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.

От представените писмени доказателства се установи по категоричен начин, че на 26.02.2015г. ищецът е купил от наследници на И. Х. Г. и е станал собственик на общо 2/4 ид. части от шест земед. имота в землището на с. Горска поляна, като непосредствено след това е бил валидно сключен процесният Договор за аренда от 05.03.2015г. с нотариална заверка на подписите на страните - ЕТ „АГРОНОМ – Д. Д.“, ЕИК 200042250, представляван от Д. Н. Д., като арендодател, и ответника ЕТ „ИНТЕР- УНИВЕРС - И. В.“, ЕИК 102004685, представляван от И. В. К., като арендатор, вписан в СВ-Елхово при АВ с дв. вх. peг. № •••, по силата на който са предоставени на ответника за ползване за срок от 20 стопански години, считано от 2014/2015 стоп. година, в цялост процесните шест земеделски имота, находящи се в землището на село Горска поляна, общ.Болярово, обл.Ямбол, с обща площ от 125.017 декара, срещу което ответникът се е задължил да извършва съответно арендно плащане.

Страните не спорят, че този договор е произвел действие и че арендованите земед. земи са били предадени от ищеца и съответно ползвани от стоп.2014№2015г. от ответника - арендатор и продължават да се ползват и към наС.щия момент. В този смисъл ищецът е изпълнил задължението си по Договора за аренда да предостави на ответника за временно и възмездно ползване недвижимите имоти, което е основание насрещната страна по договора - арендатора да изпълни своето насрещно задължение като извърши арендните плащания в уговорените размери и срокове. Фактът на плащането е в доказателствена тежест на ответника.

Съдът не възприема твърдението на ответника, че е извършвал плащания за процесните три стопански години към другите съсобственици на имотите - предмет на договора за аренда, тъй като то остана недоказано. Действително от заключението на вещото лице Т., от показанията на свидетеля И. Р. И. и от приложените към заключението на в.л. общо 4 РКО – два от 30.09.2023г. и два от 30.09.2024г., е видно, че за стопанските 2022/2023г. и 2023/2024г. е извършено съответно на 30.09.2023г. и на 30.09.2024г. плащане по договор от 05.03.2015г. на рента в размер на по 600.00 лева за всяка от посочените две стопански години на св. И. И. и С. К.. Но се установи по категоричен начин, че ответникът не е заплащал рента на ищеца като арендодател за процесните три години /до 27.07.2025г./, както и няма доказателства да е заплащал на други съсобственици на отдадените под аренда имоти /освен И. И. и С. К./.

По отношение на заплатената рента на 30.09.2024г. за стоп. 2023/2024г., същата касае плащане за период извън посочения в исковата молба такъв, в който се твърди, че не е било извършено плащане на арендна вноска, поради което и съдът не обсъжда двата представени РКО за извършено плащане на 30.09.2024г. – за стоп. 2023/2024 година. А по отношение на заплащането на суми на свид. И. Р. И. както през 2024г., така и за периода след 2020г., включително платената през 2023г. сума от 600.00 лева с приложения РКО № 2 от 30.09.2023г., такива суми са недължими по отношение на И. и по процесния договор за аренда, тъй като от 27.07.2020г. И. Р. И. вече не е съсобственик на възстановените на насл. на И. Хр. Г. земед. имоти в землището с. Горска поляна, предмет на процесния договор за аренда от 05.03.2015г., като е продал своята 1/8 идеална част от тези имоти на ищеца ЕТ „АГРОНОМ – Д. Д.“. Така извършеното на 30.09.2023г. и на 30.09.2024г. плащане на суми на И. с посочено основание - рента по дог. от 05.03.2015г. или е извършено без основание или касае друг сключен договор от същата дата като процесния за различни земед. имоти в землището на с. Горска поляна, възстановени на насл. на И. Хр. Г., тъй като както се посочи вече, по делото не се установи дали земед. имоти – предмет на процесния договор за аренда изчерпват възстановените на насл. на И. Хр. Г. имоти и в този смисъл И. И. да получава рента за други ползвани от ответника имоти в земл. на с.Горска поляна, още повече в приложените РКО не са посочени площите и местонахождението на имотите, за които се дължи и съответно заплаща рента за съответната стоп.година.

Освен това, ответникът в хода на наС.щото производство твърди, че страните по договора за аренда – самият той и ищецът не са уточнили какъв е размера на паричното арендно плащане за процесния период, както и че в получената от него фактура № 326 от 04.04.2023г., издадена от ищеца, последният е определил неправилно размера на вземането за рента на 25 лева/дка, но от представените доказателства не става ясно как ответника, ако твърди, че е плащал рента на съсобствениците И. И. и С. К. за стопанските 2022/23г. и 2023/2024г. за процесните шест земед. имота в землището на с. Горска поляна /с приложените РКО/ е определил размера на същата на 600.00 лева. Всеки от двамата съсобственика е притежавал по 1/8 идеална част от тези шест имота, като през 2020г. съсобствената част на И. е прехвърлена на ищеца по делото. Според заключението на вещото лице установеният дължим съгласно уговореното с чл.3 от процесния договор за аренда размер на арендното плащане с оглед на представената справка-извлечение от Министерство на земеделието и храните с информация за средните изкупни цени на пшеницата за всяка стопанска година от 3- те процесни години и съгласно направени изчисления на основание информационният бюлетин от МЗХ-София, за стопанската 2022/2023г. възлиза на сумата от общо 1437.58 лева. За 1/8 ид. част от общо отдадените под аренда 125007 кв.м. дължимото на С. К. арендно плащане би било в размер на 179.70 лева. Не се установи С. К. да е получила рента на 30.09.2023г. и за други сънаследниците на И. Г., респ. за други съсобственици, тъй като цялата получената от нея сума от 600.00 лева е значително по-малка от общо дължимата според вещото лице такава от 1437.58 лева за всички шест отдадени земед. имота, поради което отново не може да се установи по категоричен начин дали изплатената сума от 600.00 лева като рента за посочената стоп.година касае именно процесния договор.

По делото не се представиха доказателства ответника да е извършвал надлежно арендно плащане по процесния договор за стопанските 2020/2021г. и 2021/2022г. както на арендодателя, така и на останалите съсобственици на арендованите имоти, в каквато насока са твърденията на ответника. Същият не ангажира каквито и да е писмени доказателства, че е извършил арендното плащане за тези две стопански години и то в срока по чл.4 от договора – съответно до 31.10.2021г. и до 31.10.2022 година. Показанията на св. И. в тази насока бяха твърде неясни и неточни, като същият твърди, че е получавал като наследник на дядо си И. Г. рента за земед. земи първоначално от С. Д.а, а от 2-3 години – от И. В., но нито уточни за кои години точно е получавал тази рента и за колко декари земед.площи, а и както се посочи след 2020г. същият не се явява съсобственик на земите – предмет на договора за аренда и рента не му следва.

По отношение на извършеното в хода на съдебното производство частично плащане от ответника-арендатор, съдът намира че същото не променя извода, че ответникът е неизправна страна по Договора и ищецът-арендодател има право да развали договора за аренда по реда на чл.28, ал.2 вр.с ал.1 от ЗАрЗ.

Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Дори и към датата на съдебните прения – 02.10.2025 г. арендаторът не доказа пълното изпълнение на своето задължение за процесните три стопански години - 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г. в посочения от в.лице Т. в заключението му дължим размер от общо 4750.26 лева. Извършеното от ответника на 01.07.2025г. и на 01.10.2025г. арендно плащане съответно за стопанската 2022/2023г. в размер на 898.00 лева и за стопанската 2020/2021г. в размер на 808.89 лева, от една страна се явява извършено в по-ниски размери от установените от в.лице като дължими размери на арендните плащания съгласно уговорените с чл.3 от договора за аренда – 1281.32 лв. за стопанската 2020/2021г. и 1437.58 лева за стопанската 2022/2023г., дори и от дължимите суми да се приспадне платената на С. К. дължима рента за нейната ид.част от земите /179.70 лева за стоп. 2022/23г./, а от друга страна тези две плащания се явяват извършени след падежната дата, посочена в чл.4 от договора за аренда – 31 октомври 2021г. и 31 октомври 2023г., както и след изтичане на 3-месечният срок. Т.е. налице е забава в плащането за повече от 3 месеца, което съгласно изречение първо на чл.28, ал.1 от ЗАрЗ, е основание за разваляне на процесния Договор за аренда. В същото време допуснатото от ответника неизпълнение касае процесните три стопански години, като неизпълнената част от задължението на арендатора по договора не е незначителна, а забавата е продължителна. Интересът на кредитора е накърнен до степен, която налага развалянето на договора. В тази връзка следва да се отбележи, че извършеното от ответника арендатор плащане след изтичането на тримесечния срок е дължимо плащане и приемането му от ищецаарендодател не означава, че забавата е заличена, нито че арендодателят няма право да поиска разваляне на договора за аренда. Целият специален режим за разваляне на договора за арендата по чл.28, ал.2 вр.с ал.1 от ЗАрЗ е императивен и договарящите се страни не могат да договарят нещо различно от изрично посоченото в закона, поради което за неоснователни се преценят доводите на ответника, изложени в писмените бележки на пълномощника му, че приложение в случая следва да намери клаузата на чл.21 б.“в“ от процесния договор за аренда, съгласно която страните са договорили прекратяването на договорното им правоотношение „при забавено плащане най-малко на две арендни вноски“. Цитираната разпоредба от договора противоречи на разпоредба на чл.28, ал.1 от ЗАрЗ, съгласно която арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца когато предмет на същия не са държавни или общински земи, какъвто е и наС.щия случай. Регламентираният в ЗАрЗ режим за разваляне на договора за аренда е специален и императивен, поради което и страните по договора не могат да договарят основания за разваляне на същия, различни от регламентираните в ЗАрЗ, а в случай, че такива са договорени, приложение следва да намерят разпоредбите на ЗАрЗ. Дори и да бъде възприета тезата на ответника, че в случая следва да намери приложение разпоредбата на чл.21, б. „в“ от Договора, то в случая по отношение на процесните три стопански години е налице забава на арендното плащане от арендатора - ответник и за трите стопански години, като за стопанската 2021/2022 г. такова не е извършено от него на арендодателя и към момента на приключване на съдебното дирене пред наС.щата инстанция.

Възражението на ответника, че неизпълнението се дължи на неопределеността вида на дължимото арендно плащане /в натура или в пари/, съдът също не възприема, тъй като по аргумент от разпоредбата на чл.131, ал.1 вр.с чл.130, ал.1 от ЗЗД, при липса на изпълнение на падежа, ищецът като кредитор на вземането за арендно плащане следва да определи вида на дължимата престация, което същият в случая е упражнил, претендирайки плащане в пари с издадената и представена по делото фактура №326 от 04.04.2023г.. За тази фактура се установи от закл. на в.л., че е достигнала до ответника по ел. му поща през м. май 2023г. и дори същият е изготвил „възражение“, с което е оспорил фактурата по основание и размер, което обаче не е достигнало до знанието на ищеца преди представянето му по делото. Предвид на това съдът не споделя доводите на ответника, че едва с иск.молба ищецът е заявил желанието си за получаване на дължимото арендно плащане в брой. Действително установи се по делото както от изявленията на страните, така и от констатациите на вещото лице, че фактура № 326 от 04.04.2023г. не е относима само за процесния Договор за аренда, а е съставена и за други два сключени между страните по делото договори за аренда за земед.имоти в землището на с.Горска поляна, както и че в нея е обективирана обобщена информация както за количеството арендована земя по посочените три арендни договори, така и за дължимите в общ размер арендни плащания в пари. Важното в случая е, че с тази фактура ищецът като арендодател е заявил пред ответника като арендатор избора си арендното плащане да бъде извършено в пари, като за ответника вкл. с оглед на изготвеното от него „възражение“, е станало известно, че се претендира посочения вид арендно заплащане по процесния договор, но издаването й не променя фактът, че към този момент ответникътарендатор е бил в забава, тъй като не се установи да е изпълнил в срока по чл.4 от договора, т.е. до 31 октомври ежегодно задължението си за заплащане на дължимата арендна вноска за процесните стопански 2020/2021г. и 2021/2022г. Фактурата, сама по себе си, не съставлява основание за плащане, защото не поражда облигационно правоотношение. Основанието и правопораждащият юридически факт в конкретния случай е задължението за извършване на арендно заплащане, което произтича от сключения между страните Договор и възникналото на това основание арендно правоотношение между тях, като фактурата само удостоверява този факт като документ, издаден за счетоводни цели при и по повод на вече възникналото валидно облигационно отношение. Освен това в процесният договор за аренда не е вменено задължение на арендодателя да издава фактура с посочване на размера на арендното плащане в пари, предпоставящо плащането на арендната вноска, по която арендаторът да плаща дължимото по чл.3 от договора в определяемо парично остойностяване арендно плащане. Поради това в случая ответникът не може да претендира неизпълнение на задължения от страна на арендодателя, което да е станало причина той да не може да изпълни своевременно в договорения срок своето основно задължение за извършване на арендното заплащане.

Съдът намира за неоснователно и направеното от ответната страна възражение, че ищецът, явяващ се кредитор по вземането за процесните три стопански години, е в забава, тъй като след като в договора не е определено местоизпълнението и не е конкретизирано в достатъчна степен и седалището на арендодателя, то съгласно чл.95 от ЗЗД последният е следвало да даде съдействие на арендатора - ответник като го уведоми предварително за мястото, където той може да изпълни дължимите арендни плащания, но ищецът не е сторил това. В случая, доколкото в договора не е посочено местоизпълнение на задължението за заплащане на арендата на арендодателя, а е препратил с последния абзац от съдържанието си към разпоредбите на приложимото гражданско законодателство, приложение намира правилото на чл.68, б. „а“ от ЗЗД, тъй като се касае за плащане на парично задължение, което следва да бъде в местожителството на кредитора, т.е. носимо задължение. Или длъжникът /арендатор/ е този, който трябва да осигури изпълнението там, където е кредитора /арендодателяищец/. Няма данни по делото ответникът да е предприел каквито и да са действия във връзка с изпълнение на договорното си задължение за плащане на арендната вноска през процесните три стопански години, както и да е предложил изпълнение на кредитора, за да намери приложение разпоредбата на чл.95 от ЗЗД. В този смисъл съдът не приема твърдението на ответника, че ищецът не е оказал съдействие на ответника да изпълни задълженията си по договора и така самият кредитор да е изпаднал в забава. Но дори и да се приеме такава забава, то и в този случай ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на уговорената рента, тъй като съгласно нормата на чл.97 от ЗЗД, ако задължението е да се предаде нещо и кредиторът е в забава, длъжникът, т.е. ответника в случая, може да се освободи, като предаде дължимото за пазене в подходящо място, определено от районния съд по местоизпълнението, а пари, ценни книжа и ценности могат да се оставят за пазене в банка по местоизпълнението и без разрешение от съда. Няма данни по делото ответникът да е изпълнил това си задължение, поради което той се явява неизправна страна по договора и не може да се приеме, че е налице забава на кредитора поради липса на съдействие от негова страна, което обуславя правото на ищеца да реализира потестативното си право да развали договора по реда на чл.28, ал.2 от ЗЗД.

Предвид гореизложеното, съдът приема, че предявеният иск с правно основание чл.28, ал.2 вр.с ал.1 от ЗАрЗ е основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен, като се развали процесният Договор за аренда на земеделска земя, сключен на 05.03.2015 г. между страните по делото поради забава в плащането на дължимото от страна на арендатора арендно плащане за стопанските 2020/2021, 2021/2022 и 2022/2023 години, продължило повече от 3 месеца за всяка от посочените стопански години.

На основание чл.115 от Закона за собствеността, следва да се даде на ищеца шестмесечен срок от влизане на наС.щото решение в сила за отбелязването му в Службата по вписванията гр. Елхово към АВ, като в противен случай след изтичането на този срок, вписването на исковата молба губи действието си.

При този изход на делото и на основание чл.78 ал.1 от ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски в общ размер на 830.00 лева, а след превалутирането им съгласно ЗВЕРБ – 424.37 евро, от които 50.00 лева заплатена държавна такса за образуване на наС.щото производство, 600.00 лева - заплатено адвокатско възнаграждение, видно от Договор за правна защита и съдействие и пълномощно от 20.06.2024г. и 180.00 лева- за възнаграждение на вещо лице.

Направеното от ответника искане на основание чл. 78, ал.3 от ГПК за заплащане на разноски по делото не следва да се уважава с оглед уважаването на ищцовата претенция.

Воден от горното и на основание чл.28, ал.2, вр. с ал.1 от ЗАрЗ, Елховският районен съд