Решение № 206 от 26.2.2024 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 1942/2023 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК и е образувано по постъпила въззивна жалби, подадена от ЕС на сграда с 53045.503.212.2 по КККР на гр. Обзор, общ. Несебър, представлявана от управителя Анна Владимировна Балбанова, чред адв. Н.Гюмова против Решение №400/29.09.2023 г. постановено по гр.д. №20222150101153/2022 г. на PC-Несебър, с което съдът е уважил предявения от „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД, ЕИК: 103874408, представлявано от Пол Райли иск и е прогласил за нищожни всички решения, взети на проведеното на 04.10.2022 г. общото събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор 53045.503.212.2 по КККР на гр. Обзор, представлявана от управителя управителя Анна Владимировна Балбанова и осъдил етажните собственици да платят разноски в размер на 6830 лв. Сочи, се в жалбата, че решението е неправилно и необосновано, постановено в противоречие със събраните по делото доказателства и утвърдената съдебна практика, поради което моли да бъде отменено изцяло, като вместо него да бъде постановено ново, с което съдът остави в сила всички решения, взети на проведеното на 04.10.2022 г. общото събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор 53045.503.212.2 по КККР на гр. Обзор, общ. Несебър. Претендира и направените по делото разноски за две инстанции. Счита извода на съда, че взетите решения на ОС на ЕС са нищожни, тъй като редът на ЗУЕС за уреждане на отношенията в етажната собственост, свързани с поддръжката и управлението на общите части, е неприложим, и е изключен от действието на чл. 2 от ЗУЕС и съответно, че решенията са взети извън компетентността на общото събрание по чл. 11 и чл. 33 от ЗУЕС за неправилен. Сочи, че по делото не са представени сключени договори в изискуема от закона форма между инвеститора „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД и собствениците на всички самостоятелни обекта в сградата, и от назначената експертиза се установило, че от 69 броя СОС в сградата има сключени само 30 броя «договори за управление и поддръжка на общи части в сграда в режим на етажна собственост». Счита, че инвеститор, който иска да централизира управлението на общите части и да изключи управлението им от органите на етажната собственост, трябва да се възползва от възможността, която му предоставя чл.2 от ЗУЕС и да сключи с всички собственици договори в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да ги впише в имотния регистър в Агенция по вписванията по партидата на всеки от самостоятелните обекти, като договорите трябва да отговарят не само на изискването за форма, но и да имат еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части на етажната собственост. Сочи, че Етажните собственици сами управляват обшите части на сградата, съответно заплащат на ищеца наем, за да използват басейни и други съоръжения, но това не значи, че е въведен договорен режим на управление. Претендира направените разноски във въззивното производство. Не представят нови доказателства и нямат искания за събиране на доказателства. В срока по чл.263 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба, подаден от въззиваемия от „Бляк сий инвестмънт тръст'' ЕАД ЕИК 103874408, с адрес на управление, гр.Барна, бул. „Княз Борис " № 82, ет. 2, an. 3, представлявано от Пол Райли, чрез адвокат Ангел Донев, с който оспорва жалбата. Счита, че правилно първоинстанционният съд е приел, че когато комплексът отговаря на изискванията за затворен тип, следва да се управлява като такъв. Сочи че ищецът е представил доказателства за договорните си отношения с всички собственици на самостоятелни обекти, в този смисъл, твърденията в жалбата, за броя на договорите са изцяло неверни и вписването е за противопоставимост, а не за валидност. Моли съдът да потвърди решението на РС – Несебър. Въззивната жалби е подадена в срока по чл. 259 и следващите от ГПК, от лице за което съществува правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение; отговарят на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК поради което е допустима. Бургаският окръжен съд, след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното: Пред РС – Несебър е предявен иск с правно основание чл. 26, ал.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на решенията приети на проведеното на 04.10.2022г. ОС на ЕС на сграда с идентификатор 53045.503.212.2 по КККР на гр. Обзор, представлявана от управителя управителя Анна Владимировна Балбанова. В условията на евентуалност е предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията, взети от общото събрание на ЕС, проведено на 04.10.2022 г., като незаконосъобразни. В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти в жилищна сграда В - Ситон с идентификатор 53045.503.212.2. която заедно с жилищни сгради с идентификатори 3, 4 и 5, представлява част от комплекс от затворен тип с различни собственици на апартаментите и ателиетата в тях, които са построени в поземлен имот изключителна собственост на ищеца и на територията на същия се намират и други обекти. Твърди, че решенията приети на ОС на ЕС проведено на 04.10.2022г. са нищожни, тъй като Общо събрание на етажната собственост е проведено в комплекс от „затворен тип” по смисъла на §1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и доколкото поддръжката и управлението на комплекса следва да се осъществява по реда предвиден в чл. 2 от ЗУЕС, то взетите решения са нищожни и подлежат на отмяна. Излага подробни съображения в тази насока. На следващо място сочи, че решенията, които са посочени като взети на това ОС, в действителност са незаконосъобразни и излага доводи за нередовно свикване на ОС от лице, което няма право на това, за допуснати редица нарушения в свикването, в уведомяването по чл. 13, ал. 2 и чл. 13, ал. 4 от ЗУЕС, в провеждането на събранието, в изискуемия кворум в това число и в липсва представителна власт за много от участвалите. Сочи, се че решенията не са взети при нужното мнозинство и не е спазена и процедурата предвидена в чл.17 ал.4, 5 и 6 от ЗУЕС - сборът от идеалните части на собствениците във входа не е равен на 100 и изчисленията на идеалните части при гласуването са изцяло погрешни и е налице разминаване между посочените в списъка на присъстващите на събранието, приетото площообразуване, посоченото в бюлетините за гласуване, което води до грешно удостоверяване в протокола на всички решения. Оспорват се като незаконосъобразни всички взети решения по време на проведеното ОС, като се излагат мотиви за незаконосъобразност на всяко едно решение. Въз основа на изложеното ищецът иска да се постанови решение, с което да се прогласят за нищожни, а евентуално да се отменят като незаконосъобразни всички решения от 23.11.2021г. на ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда В-Ситон с идентификатор № 53045.503.212.2. В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника – ЕС на сграда с идентификатор № 53045.503.212.2 по КККР на гр. Обзор, с адрес: гр. Обзор, м. „Южен плаж”, бл. В-Ситон, представлявани от управителя Анна Балбанова. На първо място се оспорва твърдението, че решенията взети от ОС са нищожни. Твърди, че процесната сграда не е част от комплекс от „затворен тип” по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС и не следва да се управляво по реда на чл.2 от ЗУЕС, като сочи и че липсват договори между ищеца и собствениците на СОС в сграда В- Ситон и че договорите не са сключени в изискуемата от заковна форма. Твърди се, че самото ОС на ЕС е проведено законосъобразно, че всички изисквания относно свикването и провеждането са спазени, поканата за него е поставена на видно място, изготвена е на български език и събранието е проведено при наличие на изискуем кворум по чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС. Сочи, че не е налице и нарушение на чл. 17 от ЗУЕС - кворумът бил изчислен правилно съгласно кадастралните данни и данните в актовете за собственост на отделните собственици. Всички решения са взети със съответното мнозинство. Предвид изложеното ответникът моли исковата претенция да бъде оставена без уважение, като претендира присъждане на сторените разноски. Настоящия състав, счита че правилно пъровинстанционния съд е определил правната квалификация на иска вземайки предвид и постановеното Решение № 50024 от 27.03.2023г. на ВКС по гр. дело № 978/2022г. II г.о. Основния спор по делото е дали сграда В –Ситон се намира в комплекс от затворен тип, както твърди ищецът по делото и как следва да се управляват общите части. По делото са представени н.акт №34, том V III дело № 1363 от 10.06.2004г., н.акт №42, том IX дело № 1492 от 26.06.2004г. и н.акт №160, том IX дело № 1606 от 16.07.2004г. от които се установява, че „Бляк сий инвестмънт тръст'' АД е придобило недвижими имоти в землището на гр. Обзор, местността „Кавак дере“ имот имот № 1154, имот пл. № 1159, имот пл. № 1163, имот пл. № 1151 по неодобрения кадастрален план на гр. Обзор - „ Южен плаж“, в строителните граници на града. Представени са: Разрешение за строеж № 64 от 20.09.2006г. с което се разрешава на „Бляк сий инвестмънт тръст'' да построи в УПИ IX - 1154, 1159, 1163, кв.6 по плана на гр. Обзор „Южен плаж“, община Несебър „жилищна група“ при условията на чл 152 от ЗУТ и Разрешение за ползване № СТ – 12 - 8320 от 18.08.2008г. с което е разрешено ползването на строежи „жилищна група“ находящ се в УПИ IX - 1154, 1159, 1163, кв.6 по плана на гр. Обзор „Южен плаж“. По делото е назначена СТЕ от заключението на която се установява, че сгради А, В, С и D са изградени в отделен урегулиран поземлен имот с актуален идентификатор 53045.503.212 по ККР на гр. Обзор – като, ПИ с идентификатор 53045.503.212 е с площ от 15 294 кв. м. и е идентичен с УПИ XI- 1154, 1159, 1163 в кв. 6, „южен плаж“ по номерацията на предходния план, върху който е изградена посочената „жилищна група“, като в имота застрояването е свободно спазващо изискванията по ЗУТ за отстояния. Установава се че в поземлен имот с идентификатор 53045.503.212 е изграден и „резервоар“ и басейн с обем 111, 72 куб. м. – между жилищна сграда В и сграда А. Изградения басейн с обем 214, 90 куб. м. – между жилищна сграда А, регулационна линия и помпена станция не попада в УПИ IX - 1154, 1159, 1163. Вещото лице е установило, че е налице видионаблюдение и кабинка за охраната, се намира извън процесния имот, на място предоставящо възможност безпрепятствено да се наблюдава изцяло пътят пред процесния имот, както и пешеходната пътека, преминаваща по северната граница на имота и водеща към пясъчната ивица. Вещото лице е посочило, че процесният УПИ е ограден с огради по регулационната линия – каменни зидове с различна височина, зелени огради от ТУЯ и оградна мрежа, като единственото място от което може да се влиза в охранявания имот е от пешеходната алея от северната част на имота свързваща процесния имот с пътя от запад и пясъчната ивица на морето в непосредствено близост до офиса на жилищния комплекс където се посрещат и изпращат собствениците на апартаменти. Посочило е че входовете към процесния имот са разположени по изградената улица и са изградени 5 портала. Вещото лице е установило свободно разположение на сградите, без функционална връзка между отделните сгради и предназначеинето им - жилищни апартаменти и апартаменти със сезонен характер. Представен е договор за физическа охрана от 03.01.2022г., по отношение на жилищен комплекс от затворен тип с търговско наименование „yooBulgaria“ с адрес град Обзор, южен плаж, сключен между „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ АД, от една страна в качеството му на възложител, и „Сим Секюрити“ ЕООД, от друга страна в качеството му на изпълнител, като изпълнителя се е задължил да осъществява физическа охрана в обектите на възложителя. По делото са представени договори за поддръжка и управление сключени между инвеститора и собствениците и сключени предварителни договори за покупко продажба. По делото е назначена и допълнителна СТЕ, която дава заключение, че има договори за поддръжка и управление за всеки един СО в сградата - вписани и невписани. По делото е представена Покана за свикване на ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор 53045.503.212.2, по к.план на гр. Обзор, бл. В-СИТОН, видно от която събранието е свикано от Наталья Морозова – управител, като в поканата е посочен дневния ред на събранието, датата и мястото на провеждане на събранието – 14.10.2022г. от 15ч. в к-с „ YOO BULGARIA“ във фоаето до асансьора на втория етаж. Видно от съставения протокол от 24.09. 2022г. в присъствието на един свидетел, поканата за ОС е поставена на определените за това места. Представен е н.акт за дарение на недвижими имоти № 181, том XI, дело № 2147 от 24.08.2022г. от който се установява, че Н. В. М. е дарила на брат си Д. В. П. две жилища с идентификатор 53045.503.212.2.43 и с идентификатор 53045.503.212.2. 24 намиращи се в сграда с идентификатор 53045.503.212.2. По делото е представен Протокол за регистрация на присъстващите лица в ОС собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор 53045.503.212.2 по к.карта и к. регистри на гр. Обзор в който са отразени всички обекти в сградата - 69, собствениците, жил. площ, какъв вид е обекта, ид.части от общите части в проценти и подпис. Представен е Протокол от ОС от който се установява, че събранието е проведено на 04.10.2022г. и е следвало обявения дневен ред по точки от 1 до 9, включващ отчет на управителя на ЕС, избор на управител, контрольор, приемане на решение за откриване на разплащателна сметка, обсъждане и приемане на бюджет на ЕС за сезон 2022/2023г., определяне реда за разпределение на разходите, определяне на финансова година, подаване на информация и предприемане на мерки срещу длъжници за 2021-2022г. В протокола е отразено, че в обявения час за провеждане на ОС са присъствали собственици или пълномощници притежаващи 76.02% ид.ч. от общите части. Отразено е в протокола, че на присъстващите на събранието са раздадени бюлетини за гласуване и видно от протокола по всички приети решения са гласували 64.72% - за и 11.30% - против. Представено е Съобщение от 11.10.2022г. с което собствениците са уведомени, че протокола е изготвен и е представен Протокол от 11.10.2022г. с който се удостоверява поставянето на съобщението на вратите на входовете в сграда с идентификатор 53045.503.212.2 По делото във връзка с упълномощаването собственици да се представляват от други собственици или адвокати са представени и пълномощните. На събранието е избран председател и секретар-протоколист и са взети решения: По т.1 от дневния ред е изслушан отчета на управителя и е взето решение за приемане и одобряване на доклада за дейността на управителя. По т.2 от дневния ред е избран за управител – на ЕС на сграда с идентификатор 53045.503.212.2, блок В-Ситон - Анна Владимировна Балабанова По т.3 е взето решение за избор на избор на Контролният съвет който да бъде в тричленен състав за срок от 2 години. По т.4 е взето решение за упълномощаване на управителя да оперира със сметката на ЕС, да получи банкови карти и ПИН.-кодове, да получи достъп до интернет банкиране и с цел обезпечаване нуждите на последната и за това да носи отговорност пред общото събрание на етажната собственост. С решението по т.5 е приет бюджетът на Етажната собственост за 2022/2023г., възлизащ на 143446.49лева. С т.6 от дневния ред е взето решение за разпределяне на разходите като следва: разходи във Фонд „Ремонт и обновяване“ – 22237.20лв.; за фонд „непредвидени разходи“ – 14344.65лв.; за фонд „Резервен“ – 11236.65лв.; разходи за запазване на общите части и прилежащите територии в добро състояние – 94136.10лв. и разходи за управление на общите части - 1491.89лв. Според решението по т.7 от дневния ред, финансовата година е определена от 01.01.2023г. до 31.12.2023г., а заплащането на дължимите от собствениците вноски да се извърши по банковата сметка на ЕС в срок до 01.01.2023г. В т.8 от дневния ред е взето решение на „недобросъвестните“ собственици, първоначално да се изпращат покани за доброволно изпълнение, а след това да се предявяват претенции срещу тях по съдебен ред, а в случай, че вече са заплатили на „БЛЯК СИЙ ИНВЕСТМЪНТ ТРЪСТ“ АД, да им се даде възможност да се обърнат към управителя за предоговаряне на сроковете за плащане. По т. 9 от дневния ред е взето решения за вземане на мерки по чл.38 от ЗУЕС срещу длъжници неизпълнили задълженията си. Всички решения на събранието са взети с обикновено мнозинство с гласували „за“ 64.72% и „против 11.30% идеални части от общите части. Събранието е приключило в 16.05 часа на 04.10.2022г. поради изчерпване на дневния ред. Протоколът от събранието е подписан от Анна Балабанова председателстващ събранието, и от протоколчика (секретар- протоколист) адвокат Николина Андонова. Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение, извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на основания за нищожност или недопустимост на същото, поради което намира, че то е валидно и допустимо. След като взе пред вид становищата на страните, събраните по делото доказателства и като съобрази Закона, намира, че първоинстанционното решение е неправилно и незаконосъобразно. Разпоредбата на § 1, т.4 от ДР на ЗЕУС посочва белизите на затворения комплекс - "Жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Настоящия състав споделя напълно извода на първоинстанционния съд, че е налице комплекс от затворен тип по см. на § 1 т.4 от ДР на ЗУЕС и блок В- Ситон е сграда в затворен комплекс. Доказано е, че в комплекса е въведен контролиран достъп чрез монтирана кабинка за охрана, видеонаблюдение, поставяне на огради. Вещото лице е установило, че в имота охраната се осъществява от съответни служители т.е. налична е „жива охрана“, налице е „видеонаблюдение“, имота е ограден, достъпа през съответните входове и портали, не е свободен, поради което се налага извода, че е наличен контролиран достъп. Правилно първоинстанционния съд е приел, че колко ефективен е контрола не е предмет на настоящото производство, а е свързано с изпълнението на договора. Възражението на въвзивника, че не е налице затворен комплекс е неоснователно. След като жилищният комплекс е от затворен тип, то управлението му следва да се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, както е предвидено в чл.2 от ЗУЕС. Разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС предвижда и вписване на договора. Само по отношение на жилищните комплекси от затворен тип законът допуска управлението на общите части да се урежда с договор, т.е. по волята на собствениците на самостоятелните обекти и инвеститора, а не по установените в ЗЕУС правила. Договора следва да се сключи в писмена форма с нотариална заверка на подписите, като предвидената форма е форма за действителност. Необходимо е да се отбележи и че договор за управление и поддръжка следва да се сключи от всеки собственик с инвеститора, за да бъдат поставени при равни условия всички собственица на обекти в сградата. Затова и договора по чл.2 ЗУЕС се сключва с прехвърляне правото на собственост, тъй като само тогава може да се постигне съгласие с всеки един от приобретателите на самостоятелни обекти в абсолютно еднакъв смисъл. Предвиденото вписване на договора е в интерес на трети лица, тъй като има за последица да обвързва последващи приобритатели на имота. Установено е по делото, че инвеститора е сключил договори с приобритателите, но доколкото видно от Разрешението за ползване, комплекса е завършен на 18.08.2008г. т.е. преди влизане в сила на ЗУЕС, то част от договорите между купувачите и инвеститора, не са с нотариална заверка на подписите. Видно от заключението на вещото лице извършило допълнителната СТЕ, и от представените от ищеца договори за поддръжка и управление и предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти за 30 самостоятелни обекта са сключени договорите за поддръжка и управление в изискуемата форма и вписани, договорите за поддръжка и управление сключени в писмена форма, които не са вписани са общо 21 броя, 12бр. са договорите, инкорпорирани в предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот и за 5 обекта собственост на „Бляк сий инвестмънт тръс“ няма сключени договори. По отношение на договора, чрез който следва да се управляват сградите, е предвидена форма за действителност - с нотариална заверка на подписите. Договорът се сключва при продажба на имота от инвеститора на купувача, подлежи на вписване и обвързва всеки следващ приобретател на имота. По отношение на предмета и съдържанието на договора по чл.2 ЗУЕС, е налице законова празнота – в закона не са регламентирани дори основните параметри на този договор като: условия за изменение, срок на действие и начин на разваляне и/или прекратяване. Не е предвидено как ще се уредят отношенията с етажни собственици, които не са сключили такъв договор, не е предвидено как ще се уредят отношенията, възникнали преди влизане в сила на ЗУЕС по отношение на комплекси, покриващи характеристиките на такива от затворен тип, нито е придадено действие на сключени договори, в които подписите на страните не са нотариално удостоверени. Единствените конкретни параметри са страните – инвеститора и собствениците; предвидено е и задължително вписване на договора. Така самият закон изначално предвижда договорът да е безсрочен. Ето защо по отношение на останалите клаузи, които договора трябва да съдържа, в т.ч. и по отношение на разваляне и прекратяване, следва да се прилагат общите правила на ЗЗД, в т.ч. чл.8, чл.9, чл.14, чл.20а, чл.22, чл.25 и правилата за различните видове договори (за поръчка и за изработка). В конкретния случай е налице затворен комплекс, но изграждането на същия и продажба на част от обектите в него е започнало при действието на ПУНРЕС (Правилника), в който не се предвиждаше възможност за управление на етажната собственост, различно от Общо събрание. До влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009г. не беше регламентирано съществуването на жилищен комплекс от затворен тип, нито възможност за управление чрез договор. Поради това, за част от обектите, находящи се в комплекса, придобити до влизане в сила на Закона и за които са сключени писмени договори за управление, договорите не биха били приложими до 01.05.2009г., т.к. не са предвидени като форма за управление. Същите договори са неприложими и след влизане на закона в сила, доколкото не са сключени в изискуемата за това форма за действителност – с нотариална заверка на подписите. По изложените съображения и т.к. само част от етажните собственици са сключили и договори в изискуемата от закона форма - писмен договор с нотариална заверка на подписите, затворения комплекс не може да се управлява по реда на чл.2 от ЗУЕС и тъй като общите части не могат да останат без управление, то управлението им следва да се осъществява по другия регламентиран от закона начин - чрез ОС на ЕС на което да се приемат съответните решения. Въз основа на гореизложеното следва да се формира краен извод, че взетите на проведеното на 04.10.2022г. ОС на ЕС на жилищна сграда бл. В-Ситон, не са нищожни, поради противоречие със закона – чл.2 ЗУЕС. Искът за прогласяване на нищожността е неоснователен. Първоинстанционното решение, с което е уважен е неправилно и незаконосъобразно и следва да бъде отменено, като вместо него следва да бъде постановено друго, с което искът следва да бъде отхвърлен. Отхвърлянето на главния иск води като последица до разглеждане на евентуалния иск с правно основание чл.40 ЗУЕС – за отмяна на решенията приетите на ОС на ЕС проведено на 04.10.2022г. поради тяхната незаконосъобразност. Възражението, че събранието е проведено без да са спазени изискванията за надлежното му свикване, тъй като е свикано от лице което вече не е собственик на имот и не може да бъде избран за управител, настоящия състав намира за неоснователно, тъй като въпреки, че месец преди свикване на ОС Наталья Морозова е прохвърлила имота си, то до избора на нов управител тя продължава представлява ЕС. От поканата за свикване, протокол за поставяне на покана се установява, че събранието е свикано на основание чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС - от управителя – Наталья Морозова. При анализ на събраните по делото доказателства съдът установи, че са спазени изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Разпоредбата на чл. 13 от ЗУЕС регламентира изчерпателно реда за свикване на ОС на ЕС, и съобразно представените по делото покана за свикване на ОС с обявен дневен ред; протокол за поставянето на покана, подписан от свидетел; както и пълномощно настоящия състав, счита че не са допуснати нарушение при свикването на ОС. Тъй като няма доказателства собствениците да са предоставили ел.адрес за уведомяване, режимът за уведомяване по чл. 13, ал. 2-4 от ЗУЕС е неприложим към настоящия случай. В ЗУЕС не се съдъръжа и изискване за времето през което следва да се проведе ОС и макар да е известно, че комплексите които са със сезонен характер и са основно ползвани през летните месеци, няма пречка ОС да се провеждат извън летния сезон, макар и да е известно затруднението по уведомяването и присъствието на повечето от собствениците. Не се спори, че протокола съставен на проведеното ОС е оспорен от „Бляк сий инвестмънт тръст'' АД, като е оспорен кворума с твърдението, че не е спазена процедурата по чл. 17, ал.4, 5 и 6 от ЗУЕС и че сборът от ид.ч. на собствениците във входа не е равен на 100 и е налице обстоятелството по чл. 17, ал.5 т.2 от ЗУЕС. Бургаският окръжен съд намира, че от представените по делото доказателства не се установява начинът, по който е определен кворума на участвалите лица. При изрично наведено с исковата молба оспорване на кворума, по делото не са представени документите за собственост, от които да се установи участвалите в събранието каква част от общите части притежават и представляват. Настоящия състав споделя това възражение направено от ответника и счита че ОС е следвало с изрично решение да одобри идеалните части от общите части на собствениците на самостоятелни обекти в сградата и да приеме решение по чл.17, ал.6 ЗУЕС. В присъствения списък са отразени ид.части от общите части в процент за всеки имот, но не е било ясно как са определени ид.части и разяснения в тази насока на се дадени при провеждане на ОС. Така без да е ясно как са изчислени ид.части в проценти е започнало общото събрание. Тъй като в присъствения списък не се съдържат данни за ид.части от общите части в кв.м. посочени в документа за собственост, а по делото не са представени н.актове за проверка посочени ли са общите части, как са посочени в кв.м. или процент не е възможно да се провери дали правилно са изчислени процентите ид.ч. от общите части за обектите от организаторите на събранието. Представен е нотариалният акт с който Наталия Морозова дарява имотите си на брат си и е видно, че в н.акт са посочени ид.части от общите частта в кв.м., а не в проценти. В представения протокол за регистрация на участниците и в протокола от събранието, са посочени изразени в процент идеални части, но ако се съди по факта, че в титула за собственост на Морозова частите са посочени в кв.м., не може да се установи как и на каква база същите са определени. Според разпоредбата на чл.17, ал.4 от ЗУЕС идеалните части на всеки самостоятелен обект следва да се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения придадени към него, разделен на сбора и площта на всички самостоятелни обекти и придадени складови помещения, като така полученото число се преобразува в процент. По този ред се определят идеалните части от общите части въз основа на представените данни от собствениците или информацията по чл. 23, ал. 1, т. 10, когато: сборът от процентите на идеалните части на собствениците в общите части на сградата не е равен на 100 и управлението се осъществява във всеки отделен вход, а сборът от процентите на идеалните части на собствениците от общите части във входа не е равен на 100. Съгласно чл. 17, ал. 6 ЗУЕС така определените идеални части се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от обектите в сградата. Въпреки изготвената експертиза настоящия състав счита, че е било необходимо така определените проценти от ид.части да се одобрят от ОС на ЕС по реда на чл. 17, ал.6 ЗУЕС. В представения Протокол за регистрация в таблица са посочени ид.части от общите части в процент и така определените ид.ч. са използвани при гласуването, но към датата на събранието не се установява да е било взето решение за одобряването им от собствениците по чл. 17, ал. 6 ЗУЕС. Определянето на идеалните части от общите части по реда на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС е специфичен акт, целящ да внесе яснота и стабилност (предвидено е квалифицирано мнозинство) по този въпрос за нуждите на управлението на етажната собственост. Обемът на идеалните части не се свързва от закона само с кворума и мнозинството при вземане на решенията на ОС, но и с участието при разходите за ремонт и подобрения, със средствата за поддръжка и управление, със свикването на общи събрания от собствениците и други. Поради това по този въпрос следва да има яснота за всички етажни собственици. Не може да се приеме, че съотношението на идеалните части от общите части може да се определя инцидентно само за конкретен случай. Поради това не може да се вземе предвид посоченото в протокола мнозинство за вземането на решенията. Това е основният въпрос, който обуславя законосъобразността на всички решения и доколкото отговорът му оставя неясен, това опорочава всички взети решения, без да е необходимо да се разглеждат останалите въведени от ищеца основания за незаконосъобразност. Поради това Бургаският окръжен съд намира, че решенията, взети на ОСЕС, проведено на 04.10.2022г. са незаконосъобразни и следва да бъдат отменени. Евентуално предявеният иск по чл.40 ЗУЕС е основателен и следва да бъде уважен. По разноските: Предявени са два иска при условията на обективно и субективно съединяване, главен и евентуален, неоценяеми. С въззивното решение съдът отхвърля главния и уважава евентуалния иск. Поради това всяка от страните следва да понесе направените от нея в първоинстанционното и въззивно производства съдебно – деловодни разноски. С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд