Решение № 4508 от 14.11.2024 г. на Районен съд - Пловдив по дело № 5473/2021 г.

Производството е по обективно съединени искове с правно основание чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ, вр. с чл. 89 от ЗЗД и чл. 55 от ЗЗД.

Ищецът Т. Д. Д. ЕГН ••••••••••, с адерс: гр. •••, ул. ••• №•, в качеството си на ЕТ „Т. Д. Д.“, ЕИК••••, чрез адв. Г. М. В., със съд. адрес: гр. •••, ул. „•••“ № •, ет. •, оф. •, иска от съда, да се постанови решение, срещу ОБЩИНА ХИСАРЯ, обл. Пловдив, с адрес: гр. Хисаря, ул. “Генерал Гурко”, №14, с което:

Д А ПРЕКРАТИ сключения между страните Договор за аренда, вписан в Агенцията по вписванията под № ••• г., поради това, че два от недвижимите имоти, предмет на договора за аренда, не съществуват във вида, в който са били отдадени под аренда, както и поради това, че част от новообразуваните от тях поземлени имоти вече не са собственост на общината - арендодател, а останалите части от същите имоти съставляват такива, временно стопанисвани от общината (т.е. собствеността върху тях не й принадлежи), като настъпилата промяна във вида и собствеността на имотите е, както следва:

1. Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 80.279 дка, е рзделен на имоти, както следва:

1.1.Имот №••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 61.571 дка, който имот, от своя страна е разделен на имоти, както следва:

1. Имот №••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 1.000 дка; 2. Имот № ••• от землището на с. •••, Община•••, с площ от 60.571 дка, който, от своя страна, е разделен на:

1. Имот №••••от землището на с. ••••, община ••• с площ от 44.329дка; 2. Имот № ••• от землището на с.•••, община •••, с площ от 12.000дка, правото на собственост върху който е възстановена на наследници на Й. П. А. с Решение №••• от •••г. на ОСЗ•••;

3. Имот № ••• от землището на с. •••, община •••, с площ от 4.179дка, правото на собственост върху които е възстанвен на наследници на П. В. Р. с Решение № ••• от •••г. на ОСЗ•••;

2. Имот № ••• от землището на с. ••••ч, Община •••, с площ от 4.000дка, който имот е бил възстановен от ОСЗ на трето лице, и след поредица от прехвърлителни сделки, е бил предложен за покупка на ищеца и закупен от Т. Д. с НА № •••, том •••, дело № •••г.;

3. Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 14.709дка;

2. Имот №••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 27.891 дка, е останал без промяна, но е временно стопанисван от Община •••, а не е нейна собственост;

3. Имот № •••от землището на с. •••, Община•••, с площ от 117.763дка, е разделен на имоти, както следва:

3.1. Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 4.000дка, правото на собственост върху който е възстанвен на наследници на С. К. З. с Решение № ••• от •••г. на ОСЗ •••;

3.2. Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 5.001 дка. правото на собственост върху който е възстанвен на наследници на В. С. К. с Решение № •••от •••г. на ОСЗ •••;

3.3. Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 108.762дка, който, от своя страна, е разделен на:

3.3.1.

Имот № ••• от землището на с. •••, Община•••, с площ от 4.500дка, правото на собственост върху който е възстанвен на наследници на Н.С. П. с Решение № ••• от •••г. на ОСЗ •••;

3.3.2.

Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 4.000дка, правото на собственост върху който е възстанвен на наследници на Н.С. П. с Решение № ••• от •••г. на ОСЗ •••;

3.3.3.

Имот № ••• от землището на с.•••, Община •••, с площ от 100.262дка;

При условията на евентуалност, в случай, че съдът счете, че няма основание за прекратяване на договора за аренда по отношение на тези части от арендуваните поземлени имоти, които са останали временно стопанисвани от община Хисаря, МОЛИ ДА ПРЕКРАТИ процесния договор за аренда по отношение на тази част от арендуваните имоти, собствеността върху които е възстановена на трети лица, които, съгласно описаното по-горе изменение на имотите, са 37, 680 дка от взетите под аренда общо 225.933 дка, като с настоящата молба правя изменение на евентуалния иск за разваляне на процесния договор за аренда, като същите имоти са, както следва:

1. Имот № ••• от землището на с. •••, община •••, с площ от 12.000дка; 2. Имот № ••• от землището на с. •••, община •••, с площ от 4.179дка; 3. Имот № ••• от землището на с.•••, Община •••, с площ от 4.000дка; 4. Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 5.001дка; 5. Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 4.500дка; 6. Имот № ••• от землището на с. •••, Община •••, с площ от 4.000дка.

ДА ОСЪДИ на основание чл. 55 ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, ОБЩИНА ХИСАРЯ, да върне на Т. Д. Д. ЕГН ••••••••••, в качеството си на ЕТ „Т. Д. Д.“, ЕИК •••, арендните вноски, платени от същия за 2016 и 2017 година (тъй като, съгласно чл. 5.4 от процесния договор, през първите три години арендаторът е бил освободен от задължението за заплащане на арендна вноска), а именно: 6778 лв. х 2 години = 13 556 лв., като такива, платени на отпаднало основание.

При условията на евентуалност, в случай, че съдът счете, че няма основание за прекратяване на договорът за аренда по отношение на тези части от арендуваните поземлени имоти, които са останали временно стопанисвани от община Хисаря, то МОЛИ съда, ДА ОСЪДИ ОБЩИНА ХИСАРЯ, на основание чл. 89 във връзка с чл. 55, ал. 1, да върне като недължимо платено поради отпаднало основание платената от ищеца арендна вноска за 2016 и 2017г., (тъй като, съгласно чл. 5.4 от процесния договор, през първите три години арендаторът е бил освободен от задължението за заплащане на арендна вноска), платена за възстановените на трети лица части от арендуваните имоти с обща площ от 37, 680дка, описани по-горе. С оглед на това, че годишната арендна вноска за цялата площ от арендуваните имоти - 225.933 дка, е договорена да е в размер на 6 778 лв., то годишната арендна цена на дка е в размер на 30 лв., или претендираната сума е в размер на: 37, 680дка х 30лв. х 2 години = 2260, 80лв.

ДА ОСЪДИ на основание чл. 25 във връзка с чл. 23, ал. 3 от ЗАЗ, във връзка с чл. 82 от ЗЗД, ОБЩИНА ХИСАРЯ да заплати на ищеца Т. Д. Д. ЕГН ••••••••••, в качеството си на ЕТ „Т. Д. Д.“, ЕИК •••, сумата от 5000 лв. - частичен иск от цялата претендирана сума в размер на 1 001191, 80 лв., съставляващи обезщетение за предсрочно прекратения по вина на арендодателя процесен договор, което обхваща претърпяната от ищеца загуба и пропуснати от него ползи, като пряка и непосредствена последица от предсрочното прекратяване на договора по вина на ответната община, тъй като са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, видно от това, че Общината е сключила процесния договор с цел създаването на шипкови насаждения, т.е. възлагайки на ищеца да извърши нужните инвестиции с цел да получава планираните от него добиви, както следва:

1. Претърпени от ищеца загуби, съставляващи размера на направените от последния инвестиции в процесиите арендувани имоти, с които той пряко е обеднял, а именно: подробно описаните и доказани по-горе като направени инвестиции в размер на 245 191, 80лв.

2. Пропуснати от ищеца ползи поради прекратяване на договора в размер на 323 136 лв. - очакваните от него минимални приходи за периода от 2019 (когато насажденията е следвало да започнат да дават максимално количество плодове) до 2027г., или общо за 9 земеделски години.

При условията на евентуалност, ако съдът отхвърли иска за прекратяване на договора за всички взети под аренда земи, то МОЛИ съда, да осъди ОБЩИНА ХИСАРЯ, да заплати на Т. Д. Д. ЕГН ••••••••••, в качеството си на ЕТ „Т. Д. Д.“, ЕИК •••, обезщетение в размер на 5000 лв. - частичен иск от общо претендирано като дължимо обезщетение за претърпените от същия загуби, съставляващи размера на направените от него инвестиции върху възстановените на трети лица части от имотите, като дължимо обезщетение в размер н а 125 961, 22лв., съставляващи сбор от направените разноски (инвестиции) във възстановените в полза на трети лица 37, 680дка х 1442, 12лв. инвестиции на дка, или общо 54 339, 08 лв. загуби, и пропуснати ползи от плододаването на посадените шипкови насаждения на същите площи в размер на 37, 680дка х 120 кг. очакван добив на плод шипки х 1, 76 лв. минимална цена на кг. плод шипки х 9 години = 71622, 14лв.

Претендира разноски.

Ищецът твърди, че на ••• г. между Т. Д., в качеството му на физическо лице - земеделски производител, и ответната община, като арендодател, бил сключен Договор за аренда, вписан в Агенцията по вписванията под № •••2 г. с предмет:

1. Имот № •••, в землището на с.•••, местнос •••, с предназначение: нива, осма категория, с площ от 80.279 дка, с Акт за частна общинска собственост №•••от••• г., вписан в съответната служба по вписванията под №•••г.;

2. Имот № •••, в землището на с.•••, местност •••, с предназначение: нива, пета категория, с площ от 27.891дка, с Акт за частна общинска собственост №••• от ••• г., вписан в съответната служба по вписванията под №••• г.;

3. Имот № •••, в землището на с.•••, местност •••, с предназначение: нива, девета категория, с площ от 117.763 дка, с Акт за частна общинска собственост №••• от ••• г., вписан в съответната служба по вписванията под №•••г. Твърди, че с Анекс от ••• г., вписан дв. вх. №•••, peг. № •••• от ••• г. на Служба по вписванията, като страна по договора за аренда, ищецът бил конституиран вече в качеството си на ЕТ „Т. Д. Д.“, ЕИК •••. Същият е изпълнил стриктно задълженията си за плащане на арендната вноска за 2016 г. и 2017 г., съобразно договореното. Твърди, че чл. 3 от процесния договор определял целта на договора, а именно – създаване и отглеждане на култивирана шипка. В изпълнение на тази цел, ищецът направил огромни капиталовложения и подобрения в арендуваните имоти.

Актовете за собственост на арендуваните имоти, приложени към процедурата и съответно - към договора за аренда, били такива за имоти - частна общинска собственост, без отбелязване на каквито и да са ограничения на собствеността.

Като арендатор на така описаните земи, предмет на процесния аренден договор, ищецът ежегодно подавал документи за регистрация на ползваните от него земеделски земи в Анкетната му карта като земеделски производител. С писмо ••• г. получил от ОСЗ - Хисаря отказ да бъдат регистрирани имоти, посочени в Анкетната карта на земеделски стопанин, с мотива, че същите имоти са със закрити партиди. Ищецът оспорил същия отказ по надлежния ред, за което било образувано административно дело № ••• по описа за••• г. на Пловдивски административен съд., като съдът е потвърдил отказа на ОСЗ •••.

Твърди, че още от средата на 2014 г. част от имотите - предмет на процесния договор за аренда, вече не съществували във вида и обема, посочен в договора. А част от тях изобщо не били собственост на Община Хисаря, т.е. не могат и не са предмет на договора за аренда между страните. Останалите във властта на Община Хисаря имоти били със статут - ВСО, т.е. временно стопанисвани от общината, и като такива не могли да са предмет на договор за аренда, а още по-малко – общината - арендодател имала правото да ги отдава с цел арендатора да извършва капиталовложения и полага труд за промяна на предназначението им и засаждането им с шипкови насаждения.

Твърди, че голямата част от арендуваните имоти били неизползваеми още при сключване на договора за аренда, като ищецът е знаел това, но е преценил, че има интерес от сключване на договора с оглед ползването на годната за целта на договора част от имотите. На практика обаче на трети лица била възстановена собственост само върху такива части от имотите, които били годни за ползване, а във фактическа власт на ищеца останали всички непродуктивни части от имотите. В резултат използваемите части от арендуваните имоти били минимални, поради което и изпълнението на целта на договора ставало невъзможно. А това съставлявало основание за разваляне на процесния договор за аренда по право.

Същото право възниквало, за процесния имот с №•••с площ от 80, 279 дка, към момента, в който Общински съвет Хисаря е приел Решение № •••, взето с протокол №••• от ••• г., с което се предоставяла част от имот №••• с площ 4, 000 дка. за възстановяване правото на собственост на трети лица, тъй като с него първият от имотите, предмет на договора за аренда, вече бил разделен на три новообразувани имота: №••• - с площ 61, 571 дка. собственост на Община X. /земи по чл.19 от ЗСПЗЗ /; №•••• - с площ 14, 709дка. собственост на Община X. /земи по чл.19 от ЗСПЗЗ /; и имот №•••• - с площ 4, 000дка., в резултат на което първоначално отдадения под аренда имот вече не съществувал.

Твърди, че развалянето на договора по право по отношение на имот с №••• с площ от 117, 736 дка, възниквало към момента, в който Общински съвет Хисаря приел Решение №••• взето с протокол №••• на заседание на Общински съвет гр.Хисаря от ••• г., с което се предоставяла част от имот №••• с площ 5, 000 дка. за възстановяване правото на собственост на трети лица. Впоследствие, с Решение №••• взето с протокол №••• на заседание на Общински съвет гр. Хисаря от ••• г. се предоставяло на трети лица и част от същия имот (№•••) с площ 4, 000 дка. По този начин имота бил разделен на три новообразувани имота: №••• - с площ 108, 762 дка. собственост на Община Xисаря /земи по чл.19 от ЗСПЗЗ /; №••• - с площ 4, 000 дка. собственост на наследници на С.К.З. и №••• - с площ 5, 001 дка. собственост на наследници на В.С.К.

В резултат на отпадането на два от имотите, за ищеца продължаването на договора относно третия процесен имот станало безполезно, тъй като икономическа изгода от процесния договор за аренда той би имал само ако той се отнасял до трите процесни имота. Същото обстоятелство било известно на Община Хисаря, видно от факта, че същата е обявила и провела процедурата по отдаване на трите имота под аренда като съвкупност, а не като три отделни договора за три отделни имота.

Твърди, че правото да иска прогласяване на прекратяването по право на процесния договор възникнало за ищеца към момента, в който е получил писмо ••• от ОСЗ - •••, с което същата служба му отказвала да бъдат регистрирани процесиите имоти, посочени в Анкетната му карта на земеделски стопанин.

Ето защо, тъй като именно цитираните решения на Общински съвет Хисаря съставлявали причината за невъзможност на арендатора да ползва взетите под аренда имоти и го лишавала от плодовете от извършените от него капиталовложения и подобрения на арендуваните имоти, по симсъла на чл. 25 във връзка с чл. 23, ал. 1 и 3 от ЗАЗ, за ищеца възникнало правото да прекрати процесния договор за аренда, да претендира да отпадане задължението му за плащане на арендната вноска поради липса на предмет на договора, както и да търси и обезщетение за настъпилите в резултат на това вреди за него, по общите правила за неизпълнение на задълженията.

С оглед на горното и на основание чл. 89 от ЗЗД, ищецът претендирал разваляне по право на договора за аренда, поради невъзможност за изпълнение задължението на арендодателя - тъй като Общината не била собственик на имотите, предмет на договора за аренда - дори имотите, невъзстановени на трети правоимащи лица, не съсатвлявали частна общинска собственост, а били временно стопанисвани от общината, и не било ясно и към момента дали няма и други части от същите имоти, собствеността върху които да е възстановена на трети лица, нито пък дали предстои, или по-скоро - кога предстои възстановяване на други части от тези имоти. Доколкото арендуваните имоти изобщо не съществували във вида и обема, в който били отдадени под аренда, поради това, че са разделени, че са с нови номера, а някои - и с нови собственици, то предметът на процесния договор за аренда изобщо не съществувал. Твърди, че новообразуваните имоти, съставляващи част от арендуваните имоти, които са останали със статут временно стопанисвани от общината, били такива, които, поради своя релеф и характер, не отговаряли на целта на сключване на договора за аренда, а именно - за създаване и отглеждане на култивирана шипка.

Ответникът Община Хисаря, оспорва предявените искове като неоснователни.

Твърди, че неоснователен е иска прогласяване прекратяването на договор за аренда от •••г., вписан в Служба по вписвания - Пловдив ••• на ••• г., акт №•••, том •, изменен с анекс №• от ••• година, вписан в Служба по вписвания - Пловдив дв. вх.•••, рег.№••• от ••• г., сключен между ищеца и община Хисаря, поради това че част 18.001 дка от арендованите имоти с обща площ от 225.933 дка са били възстановени на трети лица по реда на чл.19 от ЗСПЗЗ във връзка с чл.45ж от ППЗСПЗЗ и пар.27, ал.1 от ЗИДЗСПЗЗ (ДВ бр.62 от 10.08.2010 година).

Твърди, че Договорът за аренда бил сключен между ищеца и Община Хисаря в изпълнение на решение №••, взето с протокол №• на Общински съвет - Хисаря, проведено на ••• година.

Съгласно разпоредбата на чл. 26 от Закона за арендата в земеделието Арендаторът бил длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за появили се недостатъци, за необходимостта от вземане на мерки за предпазване на обекта на договора от повреждане или унищожаване, както и за предявените от трети лица права върху обекта на договора. Това във връзка с твърденията на арендатора, че на ••• г. случайно узнал, че има отказ за регистрация на арендованите от него имоти в системата ИСАС от страна на ОС“Земеделие“ Хисаря Арендаторът не е изпълнил задължението си по чл. 26 от ЗАЗ да уведоми веднага Арендодателя за появилите се „недостатъци“, респективно необходимостта за вземане на мерки от страна на Арендодателя пред ДФ “Земеделие„ и органите на Министерство на земеделието и храните, между които е и ОС“Земеделие“-Хисаря за регистрация на имотите с новообразуваните номера.

Такива действия по чл. 26 от ЗАЗ Арендатора предприел една година след като е било постановено решение на № ••• г. по АХД №••• г., което обжалвал пред Върховния административен съд - София. За първи път Арендатора отправил писмено уведомление до община Хисаря на ••• г. -искане вх.№•••.

Същото не следвало да се вмества в легалната законова дефиниция на чл. 26 от ЗАЗ „незабавно“ писмено уведомление от Арендатора до Арендодателя, тъй като уведомлението на Арендатора било направено година и десет месеца след като последния е узнал за обстоятелството, че арендованите имоти имат нови номера по тогава действащата карта на възстановена собственост на имотите от землището на село Кръстевич.

В уверение на твърдението си представя: Писмено уведомление до община Хисаря на ••• г. - искане вх.№••• на ищеца Т. Д. Д., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ“Т. Д. Д., с ЕИК: •••.

Твърди, че поради неизпълнение на това задължение в чл.26 ал.2 от ЗАЗ Арендаторът Т. Д. Д., действащ като едноличен търговец с фирма ЕТ “Т. Д. Д.„ губел правата си по глава пета на ЗАЗ, както и правото си да развали договора и да иска обезщетение поради неизпълнение.

Нещо повече с Писмо изх. №••• г. Община Хисаря уведомила Арендатора, че следва да изпрати документация във връзка с искането за прихващане на платените без основание арендни вноски за 2015, 2016 и 2017 г. Със същото писмо общината изпратила Анекс (проект) на Арендатора, с който да уредят отношенията си съобразно настъпилото изменение.

С ново писмо, озаглавено като Искане вх.№••• г., ищецът заявил, че е съгласен договорните отношения, „да бъдат продължени за напред“, но не бил съгласен с това, че бил претърпял вреди и искал изработването на обща позиция по начина на удовлетворяване на претърпените вреди.

С писмо №•••г. на Община Хисаря отново изразила готовност да предложи подписването на анекс, с който страните да уредят отношенията си във връзка с настъпилите изменения в отношенията по договора, като е „напомнила“ на Арендатора да представи документацията си във връзка с претърпените от него вреди.

С писмо №•••. на Община Хисаря отново поискала от арендатора да представи документи, удостоверяващи вреди, по повод които се отправяли претенции до Арендодателя.

Едва на •••г. с писмо №•••Арендатора представил документация под опис от 1 до 17;

С писмо №•••г. на Община Хисаря изразила готовност да бъде извършено прихващане сумата от 3 480, 00 лева, която сума могла да бъде прихваната от редуцираното арендно плащане в размер на 5 618, 00 лева.

Тъй като арендатора - ищец в настоящото производство не предприел никакви действия по подписване на предложения му анекс, с който да се внесат промени в договор за аренда относно индивидуализацията на имотите, тяхната площ, размера на арендното плащане, а в последствие да бъде предприети действия и по прихващане на сумата от 3 480, 00 лева от актуализирания му размер от 5 618, 00 лева, то на 08.01.2020 г. на ищеца била изпратена покана за доброволно плащане за заплащане на дължимия от него арендни плащания за стопанските 2017/2018 и 2018/2019 г. Въпреки изразената готовност от страна на община Хисаря да бъде подписан анекс, с който да се внесат промени в договор за аренда относно индивидуализацията на имотите, тяхната площ, размера на арендното плащане и към настоящия момент ищеца не е предприел действия в тази насока, нито представил цялата документация, на която основавала искането си за обезщетяване на претърпени от него вреди.

Твърди, че искането за заплащане на основание чл. 25 ЗАЗ, във връзка с чл. 23, ал.3 от ЗАЗ във връзка с чл. 55, ал.1 и чл.82 от ЗЗД частично 5000 лева от 568 327, 80 лева, представляващи обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи от предсрочното прекратяване на договора по вина на община Хисаря, като пряко е обеднял с 245 191, 80 лева (размера на направените инвестиции) и е пропуснал очаквани приходи от 323 136 лева - очаквани приходи от насажденията за периода 2019 - 2027 г. е неоснователно.

Твърди, че неоснователна е и заявената при условията на евентуалност частична претенция от 5000 лева от 60 176, 98 лева, представляващи обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи от предсрочното прекратяване на договора в за реституираната част от арендованите имоти по вина на община Хисаря, като пряко е обеднял с 25 960, 68 лева (размера на направените инвестиции) и е пропуснал очаквани приходи от 34 216, 30 лева - очаквани приходи от насажденията първо поради неизпълнение на задълженията на Арендатора по чл. 26 от ЗАЗ, а на следващо място по отношение на имотите, които са възстановени на трети лица, то същите се намират във владение именно на лицата, на които са възстановени и община Хисаря не се обогатила неоснователно по никакъв начин за сметка на ищеца.

Прави възражение и за изтекла давност сумите да бъдат претендирани от община Хисаря.

Твърди, че съгласно чл. 110 от ЗЗД, с изтичане на петгодишна давност се погасяват всички вземания, за които законът не предвижда друг срок.

Претенциите за заплащане основание чл. 25 ЗАЗ във връзка с чл.23, ал.З от ЗАЗ във връзка с чл.55, ал.1 и чл.82 от ЗЗД частично 5000 лева от 568 327, 80 лева, представляващи обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи от предсрочното прекратяване на договора по вина на община Хисаря, като пряко е обеднял с 245 191.80 лева (размера на направените инвестиции) и е пропуснал очаквани приходи от 323 136 лева - очаквани приходи от насажденията за периода 2019-2027 г. били погасени по давност.

Заявената при условията на евентуалност частична претенция от 5000 лева от 60 176, 98 лева, представляващи обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи от предсрочното прекратяване на договора за реституираната част от арендованите имоти по вина на община Хисаря, като пряко е обеднял с 25 960.68 лева (размера на направените инвестиции) и е пропуснал очаквани приходи от 34 216.30 лева - очаквани приходи, също била погасена по давност Това било така понеже съгласно § 5 от ПЗР на ЗСПЗЗ договорите за аренда се запазвали, когато арендуваната земя оставала в собственост или ползване на арендодателя. В противен случай договорът за аренда се прекратявал с въвеждането на собственика във владение, но не по-рано от прибирането на реколтата.

Възстановяването на имотите на името на третите лица видно от справките представени от ищеца станало на 14.08.2014 г. и на 27.04.2015 г. В първия случай давността изтекла на 15.08.2019 г., а във втория на 27.04.2020 или до прибиране на реколтата, което при всички случаи било не по - късно от 09.2020 г. В случай, че съдът приеме, че претенциите на ищеца не са погасени по давност, то прави възражение за прихващане на претендираните от него суми от дължимите от последния арендни плащания към община Хисаря за стопанските 2017/2018 и 2018/2019 година и за стопанската 2019/2020 година, -Арендно плащане за 2017/2018 година, станало изискуемо след 30.11.2018 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 5995.82 лева, с увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда;

-Арендно плащане за 2018/2019 година, станало изискуемо след 30.11.2019 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 6115.74 лева, с увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда;

-Арендно плащане за 2019/2020 година, станало изискуемо след 30.11.2020 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 6238.05 лева, с увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда, тъй като договора за аренда не е изменян или прекратяван или общо сума в размер на 18 349.61 лева.

Това били сумите дължими към община Хисаря за стопанските 2017/2018 година и 2018/2019 година и за стопанската 2019/2020 година след като е редуциран размера на арендното плащане за арендованите имоти, без възстановените имоти на трети лица и увеличен с индекса по т.5.2 от договора за аренда.

Прави възражение за прихващане евентуално със сумите от дължимите арендни плащания на ищеца към Община Хисаря, както следва:

-Арендно плащане за 2017/2018 година, станало изискуемо след 30.11.2018 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 5872, 38 лева.което е без увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда:

-Арендно плащане за 2018/2019 година, станало изискуемо след 30.11.2019 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 5872.38 лева, което е без увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда:

-Арендно плащане за 2019/2020 година, станало изискуемо след 30.11.2020 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 5872.38, което е без увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда или общо сума в размер на 17 617.14 лева.

От събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По предявеният иск с правно основание 28 ал. 2 от ЗАЗ, вр. с чл. 89 от ЗЗД.

Чл. 27, ал. 1 ЗАЗ предвижда, че договорът за аренда се прекратява при неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено нещо друго. Неизпълнението (виновно или невиновно), в зависимост от причините, може да доведе до разваляне на договора по право (чл. 89 ЗЗД) или до разваляне по реда на чл. 87 ЗЗД.

Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който може да се развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно волеизявление на едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на другата страна, извън хипотезите на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Законът за аренда в земеделието изрично посочва случаи на неизпълнение по договора, които дават право на кредитора да развали договора – чл. 6, ал. 3, чл. 9, ал. 5, във вр. с чл. 26, ал. 2, чл. 28, ал. 1 ЗАЗ.

§ 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за арендата в земеделието предвижда, че за неуредените в ЗАЗ въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Към въпросите, касаещи развалянето на договора за аренда, са приложими общите правила на чл. 87 ЗЗД.

Развалянето на договора за аренда произвежда действие само за в бъдеще – чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.

Правото да се развали договорът е преобразуващо. То се упражнява с едностранно волеизявление, без да е необходимо съдействие на насрещната страна. Правото има акцесорен характер. То възниква при наличие на неизпълнение, т.е. от вторичен юридически факт, който следва по време юридическия факт, породил двустранното правоотношение. Упражняването на правото води до прекратяване на облигационната връзка. Правото се погасява с петгодишна давност – чл. 87, ал. 5 ЗЗД.

Елементите на фактическия състав на правото да се развали договорът са уредени в чл. 87, ал. 1 ЗЗД.

Може да бъде развалян само действителен договор, който не е прекратен на друго основание. Трябва да е налице неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора. Всяка форма на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора – пълно неизпълнение, забавено неизпълнение, частично изпълнение, лошо изпълнение. Неизпълнението се дължи на причина, за която длъжникът отговаря.

Между страните не се спори, че е бил сключен Договор за аренда вписан в Агенцията по вписванията под № ••• г., с предмет:

Имот № •••, в землището на с. •••, местнос •••, с предназначение: нива, осма категория, с площ от 80.279 дка, с Акт за частна общинска собственост №••• от ••• г., вписан в съответната служба по вписванията под №••• г.; Имот № •••, в землището на с. •••, местност •••, с предназначение: нива, пета категория, с площ от 27.891дка, с Акт за частна общинска собственост №••• от ••• г., вписан в съответната служба по вписванията под №••• г.; Имот № •••, в землището на с. •••, местност •••, с предназначение: нива, девета категория, с площ от 117.763 дка, с Акт за частна общинска собственост №••• от ••• г., вписан в съответната служба по вписванията под №•••г. С анекс от •••г., вписан дв. вх. № ••••, peг. № ••• от ••• г. на Служба по вписванията, като страна по договора за аренда, ищецът бил конституиран в качеството си на ЕТ „Т. Д. Д.“, ЕИК •••. Същият изпълнил стриктно задълженията си за плащане на арендната вноска за 2016 и 2017 г., съобразно договореното.

В чл. 3 от договора за аренда, била определена целта на договора, а именно – Създаване и отглеждане на култивирана шипка.

Съгласно договора, чл.1 от същия, арендодателя следва да предостави на арендатора за временно възмездно ползване, своя собствена земеделска земя.

От приетата по делото комплексна съдебно-техническа експертиза на вещите лица д-р С. С. и •. Д. К., се установява, че два от трите отдадени под аренда недвижими имота - Имот №•••, в землището на с. •••, местнос •• и Имот № •••, в землището на с. •••, местност •••, са възстановени и придобити от трети лица с решения на Община Хисаря и не съществуват. Единствено Имот № •••, в землището на с. •••, местност •••, съществувал в границите, в които е бил отдаден под аренда с процесния договор.

Вещите лица са установили, че насажденията от шипки са във видимо добро състояние. Същевременно проблем за аредатора е, че възстановените на трети лица имоти, се намират в различни части на насаждението, което прави невъзможно механизираната обработка и особено прибирането на продукцията с извън габаритна техника. Липсва достъп към значителни части от насажденията, за което е необходимо прокарването на пътища, което би довело до унищожаване на наличните насаждения.

С оглед на това съдът приема, че интересът на арендатора от подписания договор за аренда е отпаднал. Разходите за реализиране на шипковите насаждения в тези условия биха намалили евентуалната печалба толкова драстично, че инвестиционния му интерес не би бил оправдан.

Съдът не възприема възражението на ответната Община Хисаря, че ищецът не уведомил незабавно, писмено аредодателя за проявените недостатъци в предмета на договора за аренда. Представени са доказателства съдебни производства и едва след приключването им, негативно за ищеца, същия е отправил писмено уведомление до аредодателя.

Ето защо и с оглед изложеното по-горе, съдът намира, че следва да уважи иска и да прекрати Договор за аренда, вписан в Агенцията по вписванията под № ••• г. С оглед уважаването на главния иск, съдът не дължи произнасяне по предявения такъв при условията на евентуалност.

По предявеният иск чл. 55, ал. 1, предл.3 от ЗЗД.

С този иск се иска, да бъде осъден ответника, да върне на ищеца, арендните вноски, платени от същия за 2016 и 2017 година (тъй като, съгласно чл. 5.4 от процесния договор, през първите три години арендаторът е бил освободен от задължението за заплащане на арендна вноска), а именно: 6778 лв. х 2 години = 13 556 лв., като такива, платени на отпаднало основание.

Предявеният иск съдържа следните елементи на фактическия състав: обогатяване на едната страна, изразяващо се в придобиване на имуществена облага и обедняване на другата страна, връзка между тях и наличие на отпаднало основание за преминаване на имуществена облага от патримониума на обеднелия в този на обогатилия се.

Съдът е прекратил процесния договор за аренда, като в резултат на това ищецът има право да иска връщане на даденото по договора.

Ответната страна не спори относно обстоятелството, че са заплатени арендни вноски за за 2016 и 2017 г. в размер на 6 778, 00 лв. за всяка от стопанските години, а заявява само готовност за извършване прихващане.

В заключението на вещото лице М. М. от 23.01.2023 г. е посочено, че дължимите плащания от арендатора ЕТ “Т. Д. Д.“, в изпълнение на договора за аренда е както следва: за 2016 г. – 5 618, 00 лева; за 2017 г. – 5623, 60 лева. Уточнено е че за всяка от двете години е заплатена сума от по 6 778, 00 лева. Толкова колкото претендира ищеца – в общ размер на 13 556 лв.

Ето защо и с оглед изложеното по-горе, съдът намира, че следва да осъди ответната Община Хисаря да заплати на ищеца ЕТ “Т. Д. Д.“, сумата от 13 556, 00 лева, като такава, платена на отпаднало основание.

С оглед уважаването на главния иск на ищеца, съдът не дължи произнасяне по предявения такъв при условията на евентуалност.

Ответникът е възразил, че е изтекла давност за сумите претендирани от Община Хисаря. Това вземане се погасява с общата 5 – годишна давност по чл.110 от ЗЗД. Срокът започва да тече от момента, в който е получено нещо без правно основание или от момента на отпадане на условието или неосъществяването на условието по чл. 55 ЗЗД.

С оглед на това обстоятелство, съдът намира, че претенцията на ищеца по чл.55 ал.1 предл.3 от ЗЗД не е погасена по давност.

По предявеният иск по чл. 25, във вр. с чл.23 ал.3 от ЗАЗ, вр. с чл. 82 от ЗЗД.

С този иск, ищецът е поискал от съда да осъди ответника, да му заплати сумата от 5000 лв. - частичен иск от цялата претендирана сума в размер на 1 001191, 80 лв., съставляваща обезщетение за предсрочно прекратения по вина на арендодателя процесен договор, което обхваща претърпяната от ищеца загуба и пропуснати от него ползи, като пряка и непосредствена последица от предсрочното прекратяване на договора по вина на ответната община, тъй като са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението.

Съгласно разпоредбата на чл. 79 от ЗЗД, Ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за неизпълнение. Това обезщетение обхваща претърпените загуби и пропуснати ползи, последица от неизпълнението. Първите предполагат доказване на реалното намаляване на имуществото на увредения, а вторите каква би била обстановката при изправност на длъжника и това, че кредиторът е предприел съотве тното действие, което би довело до увеличаване па имуществото му.

По делото са събрани доказателства за това, че ищецът е бил добросъвестен и е изпълнил по процесния договор за аренда. Реализирани са разходи във вързка със засаждане на шипкови насаждения и са направени подобрения в имотите, като всичко това като разходи на ищеца възлиза на 245 191, 80 лв. Представени са писмени доказателства за тези разходи представляващи за оценка въздействието на околната среда в размер на 840, 00 лева; създаване на насаждения от култивирана шипка с договор от 07.05.2012 г. като завсички дейности са заплатени 176 400, 00 лева с ДДС; поставяне на покривен материал на обща стойност 85 800, 00 лева +32 518 лева; създаване на насаждения от култивирана шипка с договор от 24.06.2013 г. за който са заплатени 71 713, 60 лева с ДДС; разходи за полагане на материя за контрол на плевелите и намаляване на водозагубите от изпаряване с договор от 07.10.2014 г. на обща стойност 8 541, 00 лева.

Пропуснатите ползи от страна на ищеца съобразно приетата по делото комплексна съдебно- техническа експертиза, която дава размер на добивите, които биха били получени след третата година от засаждането на шипковите насаждения е 105 000 лева за стопанска година или 630 000 лева за целия шест годишен период.

Или размерът на пропуснатите ползи за ищеца е 756 000, 00 лева.

Тези представени от ищеца доказателства, не бяха оборени от ответника по надлежния ред, поради което, съдът намира и този иск за основателен и следва да осъди ответника да заплати сумата в размер на 5 000 лв. представляваща частичен иск от цялата претендирана сума в размер на 1 001191, 80 лв.

С оглед уважаването на главния иск на ищеца, съдът не дължи произнасяне по предявения такъв при условията на евентуалност.

Ответникът е възразил, че претендираната сума е погасена по давност.

Както беше посочено и по-горе развалянето на договора за аренда произвежда действие само за в бъдеще – чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Упражняването на правото води до прекратяване на облигационната връзка. Съдът прекратява този договор с решението си, като приема че искът за разваляне на договора не е погасен по давност. С оглед на това и претенцията на ищеца за претърпени вреди и пропуснати ползи не е погасена по давност.

Ответникът е направил искане, в случай, че съдът уважи осъдителните искове предявени от ищеца, то да бъде направено съдебно прихващане със дължимите от последния арендни плащания към Община Хисаря за стопанските 2017/2018 и 2018/2019 г. и за стопанската 2019/2020 г.:

-Арендно плащане за 2017/2018 година, станало изискуемо след 30.11.2018 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 5 995, 82 лева, с увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда;

-Арендно плащане за 2018/2019 година, станало изискуемо след 30.11.2019 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 6 115, 74 лева, с увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда;

-Арендно плащане за 2019/2020 година, станало изискуемо след 30.11.2020 година (т.5.3.) от договора за аренда в размер на 6 238, 05 лева, с увеличението от 2% на година съгласно т.5.2 от договора за аренда, тъй като договора за аренда не е изменян или прекратяван, или общо със сума в размер на 18 349.61 лева.

Представени са поделото доказателства – второ допълнително заключение на вещото лице М. М. от 16.10.2024 г., за размерите на арендното плащане, дължимо към Община Хисаря от арендатора, след като се приспадне площта на възстановените на трети лица новообразувани имоти и след като същото бъде увеличено с уговорения в т.5.2 от договора за аренда коефицент за инфлация, но не повече от 2% по години от 2015 г. до 2022 г. от арендатора към Община Хисаря.

Не са представени надлежни доказателства от ищеца за плащане на претендираните суми, поради което съдът намира, че същите са дължими.

Във връзка с направеното възражение за прихващане.

Фактическият състав на правото да се извърши прихващане по чл.103, ал.1 ЗЗД включва следните елементи: съществуването на две насрещни и действителни вземания /задължения/, с предмет пари или еднородни и заместими вещи; изискуемост и ликвидност на активното вземане. Прихващането по чл.103, ал.1 ЗЗД, като един от способите за прекратяване на насрещни задължения до размера на по-малкото от тях, както и различието между изявлението за прихващане и възражението за прихващане, са предмет на разглеждане в непротиворечивата практика на ВКС. В хипотезата на съдебно прихващане на две насрещни вземания, при неликвидност на активното вземане към момента на въвеждането му в процеса, правният ефект на съдебното прихващане настъпва занапред – след влизане в сила на съдебното решение. Изискването за изискуемост и ликвидност на вземането, с което се иска извършване на компенсация, касае възникването и упражняването на потестативното право на извънсъдебно прихващане, като правопогасяващият ефект настъпва с факта на отправяне на изявление по чл.104, ал.1, пр.1 ЗЗД; възражението за прихващане, надлежно предявено във висящо исково производство, съставлява допустимо процесуално действие за защита срещу предявения иск и съдът следва да го приеме и да се произнесе по него и при неликвидно вземане; липсва процесуална пречка за едновременно предприемане пред съда на материалноправно изявление за прихващане и на възражение за прихващане, които обаче следва да бъдат разграничени, съответно разгледани от съда в поредността, в която са заявени, както и в зависимост от техния ефект. В този смисъл са решение по т.д. № 3164/2015 г. на ВКС, I т.о. и решение по т.д. № 2839/2017 г. на ВКС, II т.о.

Възраженията на ищеца за липса на ликвидно и изискуемо вземане на ответника срещу него, съдът намира за неоснователно, доколкото съдебно прихващане може да бъде извършено и с незискуемо и неликвидно вземане на насрещната страна. Правният ефект при съдебното прихващане настъпва с влизане в сила на съдебното решение, с което се установява съществуването на насрещното вземане, неговата изискуемост и ликвидност.

Съдебното прихващане погасява насрещните вземания занапред, а не от деня на възражението за прихващане. Становището е аргументирано с чл.298, ал.4 ГПК, съгласно който силата на пресъдено нещо на съдебното решение се разпростира и върху вземания, предявени с възражение за прихващане. Вземането, предявено в процеса с възражение за прихващане, става ликвидно дори да е било спорно, тъй като за напред получава качеството на „присъдено нещо”. В този смисъл е решение № 225 от 28.05.2011 г. по т. д. № 631/2010 г. ВКС, ІІ т. о., в което са разгледани предпоставките за прихващане, като са разграничени хипотезите на прихващане в материалноправен аспект - чл.103, ал.1 ЗЗД, и на съдебна компенсация, като е изразено принципното становище, че във всички случаи за настъпване на ефекта на компенсацията /прихващането/ - погасяване на насрещните вземания за пари или за еднородни и заместими вещи е до размер на по-малкото от тях. От гледна точка на процесуалното право евентуалното възражение за прихващане е процесуално действие за защита срещу иска, при което за разлика от материалноправното възражение, съдебната компенсация погасява насрещните вземания занапред. Поради това без значение за допустимостта му е дали компенсационното правоотношение е настъпило преди или след предявяването на иска, тъй като ефектът на прихващането ще се прояви след установяване с влязло в сила решение на съществуването на насрещните вземания и на тяхната изискуемост - чл.298, ал.4 ГПК. Фактическият състав на правото да се извърши прихващане по чл.103, ал.1 ЗЗД включва: съществуването на две действителни вземания/ задължения/; вземанията да са насрещни; двете вземания да имат за предмет пари или еднородни и заместими вещи; вземането на страната, която прихваща / активното вземане/ да е изискуемо и ликвидно. Ликвидно е вземането, по което няма спор между страните по материалното правоотношение, както и установеното с влязло в сила съдебно решение вземане. В този смисъл е и решение № 148 от 29.10.2009г., по т.дело № 79/2009г. на ВКС, ІІ т.о.

Правният ефект при съдебното прихващане настъпва с влизане в сила на съдебното решение, с което се установява съществуването на насрещно вземане, неговата изискуемост и ликвидност. С влизане в сила на решението спорното, неликвидно насрещно вземане става ликвидно.

Пасивното вземане на ищеца ЕТ “Т. Д. Д.“ по двата уважени главни иска е в общ размер на 18 556, 00 лева /13 556, 00 лева+5000, 00 лева/.

Активното вземане на Община Хисаря е в общ размер на 18 349, 61 лева.

След извършено прихващане, остава дължима сума от ответника към ищеца в размер на 206, 39 лева.

С оглед изхода на делото, ответникът дължи на ищеца, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, сумата от 4 257, 94 лева направени по делото разноски съобразно представения списък по чл.80 от ГПК, от които 1 670, 94 лева за държавни такси; 1 700, 00 лева за адвокатско възнаграждение; 900, 00 лева за възнаграждение на вещи лица.

Водим от горното, съдът