Решение № 791 от 13.2.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 4220/2022 г.

Производството е по реда на чл. 196 и сл. във връзка с чл. 218з ГПК (отм.) във връзка с § 2, ал. 1 ПЗР на ГПК от 2008 г. С Решение от 16.02.2009 г., постановено по гр. дело № 3948/2006 г. по описа на СРС, ГО, 26 състав, е отхвърлен като неоснователен предявеният от Столична община (конституирана по реда на чл. 120 от ГПК (отм.) на мястото на починалата в хода на процеса първоначална ищца А.К.Ч.) против И. И. Ц. и И. И. Ц. иск с правно основание чл. 108 ЗС за признаване за установено, че ищецът е собственик по реституция, настъпила по силата на закона - ЗВСОНИ и по законово наследствено правоприемство, на следния недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН имот IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“, при съседи - от две страни - улица, УПИ Х-2419 и УПИ XI-2419, и за осъждане на ответниците да предадат владението на горепосочения недвижим имот.

Със същото решение са отхвърлени като неоснователни предявените по реда на чл. 181 ГПК (отм.) от Американски университет в България против Столична община искове с правно основание чл. 97, ал. 1 ГПК (отм.) и с правно основание чл. 108 ЗС против И. И. Ц. и И. И. Ц. за признаване за установено по отношение на тримата ответници, че ищецът е собственик по силата на завещание на недвижим имот - УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“, при съседи - от две страни - улица, УПИ Х-2419 и УПИ XI-2419, и за осъждане на ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. да предадат владението на така посочения недвижим имот.

Със същото решение са отхвърлени като неоснователни предявените по реда на чл. 181 ГПК (отм.) от Американски университет в България против Столична община евентуални искове с правно основание чл. 97, ал. 1 ГПК (отм.) и с правно основание чл. 108 ЗС против И. И. Ц. и И. И. Ц. за признаване за установено по отношение на тримата ответници, че ищецът е собственик по силата на договор за продажба на наследство от 19.10.2006 г. на ½ идеални части от недвижим имот - УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН имот IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“, при съседи - от две страни - улица, УПИ X-2419 и УПИ XI-2419, и за осъждане на ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. да предадат владението на ½ идеални части от така посочения недвижим имот.

Решението е постановено при участието на Г. К. Ц., М. Б. С., С. П. С. и К. П. Я. като трети лица – помагачи на страната на ответниците по първоначалния иск.

Срещу решението на СРС в частта му, в която исковете, предявени от първоначалния ищец А.К.Ч. са отхвърлени, е подадена въззивна жалба от Столична община.

Срещу решението СРС в частта му, в която са отхвърлени предявените по реда на главното встъпване искове, е подадена въззивна жалба от Американски университет в България.

С Решение № 1889 от 09.03.2020 г., постановено по въззивно гражданско дело № 3765/2009 г. на Софийския градски съд, ГО, ІІ-Б въззивен състав е оставено в сила Решение от 16.02.2009 г., постановено по гр. дело № 3948/2006 г. по описа на СРС, ГО, 26 състав, с което: 1. е отхвърлен предявеният от Столичната община, конституирана по реда на чл. 120 ГПК (отм.) на мястото на починалата в хода на процеса първоначална ищца А.К.Ч., против И. И. Ц. и И. И. Ц. иск с правно основание чл. 108 ЗС за признаване за установено, че Столичната община е собственик на урегулиран поземлен имот IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. 104 „з” по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“ и за осъждане на ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. да предадат владението на този недвижим имот; 2. са отхвърлени предявените по реда на чл. 181 ГПК (отм.) от Сдружение с нестопанска цел „Американски университет в България“ искове против Столичната община с правно основание чл. 97, ал. 1 ГПК (отм.) и с правно основание чл. 108 ЗС против И. И. Ц. и И. И. Ц. с предмет недвижим имот УПИ IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“.

Със същото решение е прекратено производството по делото по отношение на Г. Д. П., конституиран във въззивното производство на основание чл. 120 ГПК (отм.) на мястото на починалата първоначална ищца А.К.Ч.. Решението е постановено при участието на Г. К. Ц., М. Б. С., С. П. С. и К. П. Я. като трети лица – помагачи на страната на ответниците по първоначалния иск.

Въззивното решение е обжалвано от Столична община в частта, с която е потвърдено първоинстанционното решение за отхвърляне на предявения от нея ревандикационен иск против И. И. Ц. и И. И. Ц.. Въззивното решение е обжалвано от главно встъпилото лице Сдружение с нестопанска цел „Американски университет в България“ в частта по отхвърлените установителен и ревандикационен иск, предявени от него по реда на чл.181 ГПК (отм.).

С Решение № 60151 от 12.04.2022 г., постановено по гражданско дело № 1403 по описа за 2021 г. на ВКС, I ГО е оставено в сила Решение № 1889 от 09.03.2020 г., постановено по въззивно гражданско дело № 3765/2009 г. на Софийския градски съд, ГО, ІІ-Б въззивен състав, с което е оставено в сила решението на Софийския районен съд, ГО, 26 състав от 16.02.2009 г., постановено по гражданско дело № 3948/2006 г. на СРС в частта, с която са отхвърлени исковете по чл. 181 ГПК (отм.) на Сдружение с нестопанска цел „Американски университет в България“ против Столичната община с правно основание чл. 97, ал. 1 ГПК (отм.) и против И. И. Ц. и И. И. Ц. с правно основание чл. 108 ЗС с предмет недвижим имот УПИ IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“.

Със същото решение e отменено по касационната жалба на Столичната община Решение № 1889 от 09.03.2020 г., постановено по въззивно гражданско дело № 3765/2009 г. на Софийския градски съд, ГО, ІІ-Б въззивен състав в частта, с която е оставено в сила решението на Софийския районен съд, ГО, 26 състав от 16.02.2009 г., постановено по гражданско дело № 3948/2006 г. на СРС в частта, с която е отхвърлен искът по чл.108 ЗС против И. И. Ц. и И. И. Ц. и в тази част делото е върнато за ново разглеждане от друг състав на Софийски градски съд.

В мотивите към решението на върховната съдебна инстанция е посочено, че експертизата, която е оценила подобренията и е определила увеличената стойност на процесния имот, а именно: УПИ IX-2419, целият с площ от 1788 кв. м. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“, е изслушана през 2008 г., а с решението на ВКС се приема, че въззивното решение е неправилно и подлежи на отмяна, като на основание чл. 293, ал. 3 от ГПК в посочената част делото следва да се върне на Софийски градски съд за ново разглеждане от друг състав, за изслушване на експертиза за определяне на увеличената стойност на имота към момента на разглеждане на делото от въззивния съд и постановяване на решение за уважаване на ревандикационния иск с признаване на ответниците право на задържане на имота до заплащане на стойността на подобренията при посочване на техния размер според увеличената стойност на имота към момента на постановяване на решението.

Съгласно чл. 218з, ал. 1 ГПК (отм.) съдът, на който е изпратено делото, го разглежда по общия ред, като производството започва от онова незаконосъобразно действие, което е послужило като основание за касиране на решението. Указанията на Върховния касационен съд по тълкуването и прилагането на закона са задължителни за съда, на който е върнато делото.

С оглед на гореизложеното, настоящото въззивното производство при повторното разглеждане на делото, е образувано по въззивна жалба на Столична община срещу Решение от 16.02.2009 г., постановено по гр. дело № 3948/2006 г. по описа на СРС, ГО, 26 състав в частта му, в която исковете, предявени от първоначалния ищец А.К.Ч., са отхвърлени. В жалбата са изложени доводи за неправилност и незаконосъобразност на същото в посочената част. Поддържа се, че от събраните по делото доказателства може да се направи обоснован извод, че Анна и И. Ч.и са собственици по наследство и реституция на процесния имот. Поради което се отправя искане СГС да се произнесе по всички основания за нищожност на сделките, с които Г. Ц. е прехвърлила собствеността на процесния имот.

Ответниците по жалбата – И. И. Ц. и И. И. Ц., намират подадената от Столична община въззивна жалба за неоснователна и недоказана, поради което претендират същата да бъде оставена без уважение, а първоинстанционното решение като правилно и законосъобразно да бъде потвърдено. Сочат, че правилно СРС е преценил, че предявеният иск е неоснователен, като ищецът не е доказал при условията на пълно и главно доказване фактите, от които възниква правото на собственост.

Противопоставят се и на искането на Столична община за произнасяне от страна на СГС по всички основания за нищожност на сделките, с които Г. Ц. е прехвърлила собствеността на процесните имоти.

За да постанови решението си, въззивният съд, при повторното разглеждане на делото, взе предвид следното:

СРС е сезиран с искова молба, подадена първоначално от А.К.Ч., която твърди, че е собственик на следния недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕИ имот IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“, при съседи - от две страни - улица, УПИ Х-2419 и УПИ ХI-2419. Този имот се намирал в местността „Т. баир“ в гр. Банкя, представляващ масив от над 250 дка., който бил притежаван от наследодателите - фамилиите Т.и и Ч.и, от които е бил създаден като Лесопарк.

Имотът, представляващ „Т. баир“, бил дарен на майка - Е.Ч., от нейните родители Д. и М.Т. и тя го притежавала с нотариален акт № 74, том VIII, дело № 1402/1930 г. на Първи нотариус при Софийски окръжен съд и нотариален акт № 35, том ХVIII, дело № 33261/1941 год. на Първи нотариус при Софийски областен съд и записка за вписването му № 55, т. 17 от същата дата. Собствеността върху „Т. баир“ - 250 декара, била актувана по ЗОЕГПНС и възстановена на основание ЗВСОНИ, като била отписана със Заповед № РД- 57-881 от 10.11.1995 год. на Кмета на Столична община, а малка част и по ЗСПЗЗ.

Ищцата сочи, че тя и брат И. К.Ч. били наследници на Е.М.Ч. (по баща М.Т.), починала на 12.02.1995 г. След смъртта на И. Ч. през 1999 г., ищцата била единствен собственик на всички имоти, останали от майка им.

През есента на 2001 год. ищцата узнала, че с имотите, без нейно знание е съгласие, се извършват регулационни промени и разпоредителни действия. Г. К. Ц. се легитимирала с пълномощно рег. № 13330 от 15.08.1995 г., с права, които ищцата никога не била предоставяла. Ищцата нямала намерение да я упълномощава и да я преупълномощава от името на брат И. К.Ч. да извършва разпоредителни сделки. С това пълномощно в периода от 27.05.1996 г. до 22.12.1999 г. Г. Ц. била продала почти 250 дка. от „Т. баир“ и 100 дка. в местността „Равнище“. Г. Ц. била извършила сделките с имотите предимно в полза на най-близките си роднини. При сделките Г. Ц. представяла още едно пълномощно - изх. № 2140/22.09.1995 г. със заверка на завеждащия консулската служба при Посолството на Република България в Париж. Подписът в него обаче не бил на консулския представител. Ищцата сочи, че с нотариален акт № 194, т. I, дело № 184/04.12.1998 г. на нотариус с рег. № 041 на Нотариалната служба, Г. Ц., като пълномощник, продала на дъщеря си М.Д. 3 385/136765 ид. ч. от празно място, съставляващо имот пл. № 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя, при съседи на целия имот, изток - имоти пл. 2410 и пл. № 1097, юг - Градоманско дере, запад - имот пл. № 2417, север - картаж, имот с пл. № 1993, ул. „И. Вазов“ и Летен театър. С нотариален акт № 196, т. I, рег. № 1224, дело № 186 от 04.12.1998 г. на нотариус с рег. № 041 на Нотариалната камара, Г. Ц., като пълномощник, продала на дъщеря си М.Д. и Й. П. Д.а 40000/136765 ид. ч. от гореописания имот. С нотариален акт № 197, т. I, рег. № 1225, дело № 187 от 04.12.1998 г. на нотариус с рег. № 041 на Нотариалната камара, Г. Ц., като пълномощник, продала на дъщеря си М.Д. 12063/136765 ид. ч. от същия имот. Впоследствие, с договор за доброволна делба № 120, т. I от 05.04.2000 г. на нотариус с рег. № 041 на Нотариалната камара и нотариален акт за поправка на този договор, имотите по горепосочените сделки били поделени. На 28.11.2000 г., с нотариален акт № 9, т. III, рег. № 5867, дело № 425/2000 г. на нотариус с рег. № 041 на Нотариалната камара, М. Б. С. и С. П. С. продали на К. П. Я. процесния имот, идентичността на който с имота по т. 1а от договора за делба била отразена с акта. Купувачката К. П. Я. се снабдила с констативен нотариален акт, като впоследствие, на 06.02.2002 г. продала имота на ответника И. И. Ц. по време на брака му с ответницата И. И. Ц.. Ищцата поддържа, че продажбата била недействителна поради липсата на съгласие, тъй като никога не е имала намерение да продава имотите в Т. баир. Пълномощното, което брат й бил предоставил, изключвало възможност за разпореждане с имотите, а пълномощното, с което Г. Ц. се легитимирала, не било достатъчно конкретно, за да даде такава представителна власт за извършване на разпоредителни сделки. В този смисъл договорът за продажба бил сключен от лице без представителна власт и чийто действия не били потвърдени. Също така счита, че тези сделки са нищожни, тъй като са привидни - прикриват дарение в полза на дъщерята и снахата на Г. Ц., тъй като по тях не било извършено плащане. Дарението пък било нищожно поради липса на основание - при дарението правно основание се покрива с мотивите на сделката, а липсвали мотиви, респ. тя и брат да надарят дъщерята на Ц., както и всички други лица, които не познават. Отделно от това процесната сделка била нищожна, тъй като бил накърнен принципът за еквивалентност на престациите - продажбата била извършена на цена, която била многократно по-ниска от пазарната стойност на имота. Г. Ц. била договаряла със свои близки роднини, недобросъвестно и във вреда на „упълномощителите“. Поради това следващото разпореждане с имота не било породило транслативен ефект и ответниците упражнявали без основание фактическа власт върху спорния имот. Ето защо моли да бъде признато за установено, че е собственик на имота и ответниците да бъдат осъдени да предадат владението му.

Ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. оспорват предявения иск. Не оспорват, че упражняват фактическа власт върху процесния недвижим имот. Поддържат обаче, че А.Ч. не е собственик на спорния имот към момента на подаване на исковата молба. При условията на евентуалност ответниците са направили възражение за право на задържане до заплащане на увеличената стойност на имота вследствие извършените от тях подобрения в процесния имот като добросъвестни владелци, в периода от м. септември 2005 г. до м. декември 2006 г. в размер на 52 450 лева. Извършените подобрения са конкретизирани в молба - уточнение от 18.11.2008 г. Исковата молба е подадена на 16.02.2006 г. и производството се развива при действието на отменения ГПК пред районния и въззивния съд на основание § 2 от Преходните и заключителни разпоредби на ГПК от 2008 г. В хода на първоинстанционното производство - на 28.07.2006 г., е починала ищцата А.К.Ч., с оглед на което и на основание чл. 120 ГПК (отм.) на нейно място е конституирана като ищец Столична община като частен правоприемник по силата на завет, обективиран в саморъчно завещание от 31.10.2001 г. с предмет недвижимите имоти в местността „Т. баир“.

По предявения с искова молба на А.К.Ч. иск, на страна на ответника са привлечени трети лица - помагачи Г. К. Ц., М. Б. С., С. П. С. и К. П. Я.. По делото от фактическа страна се установява следното: От представения в хода на първоинстанционното производство нотариален акт № 19, том IX, регистър 220, нот. дело № 327/1928 г. на Нотариуса при Софийския окръжен съд се установява, че по реда на обстоятелствената проверка М.Т.Х. е бил признат за собственик по силата на придобивна давност на следния недвижим имот: празно място - борова гора, находяща се в с. Банкя, м. „До селото“, на площ от около 85 дка, при съседи: дол, път, мера и собствен имот на М.Х.. От представения нотариален акт № 74, том VIII, регистър № 1841, дело № 1402/1930 г. на Първи нотариус при Софийски окръжен съд се установява, че с договор за покупко-продажба от 01.05.1930 г. М.Т.Х. и съпругата му Д. М.Т. са прехвърлили на Е.К.Ч. един хотел, находящ се в чертите на с. Банкя, състоящ се от разни стари постройки върху 99, 4 кв.м., с общо застроено и незастроено пространство от 8 915, 04 кв.м., образуващи квартали по плана на с. Банкя, при съседи: шосе София-Банкя, площад при каптажа и от три страни М.Т., с новопроектирани улици.

От нотариален акт № 35, том ХVIII, регистър 3535, дело № 3326/41г. на Първи нотариус при Софийски областен съд се установява, че с договор за дарение от 22.10.1941 г. М.Т.Х. прехвърля на дъщеря си Е.К.Ч. от целокупния, притежаван от него недвижим имот, находящ се в чертите на с.

Банкя, състоящ се от изкуствено засадена гора и посадени овощни градини, състоящ се целия от 220 дка, в местността, наричана по-рано „Под селото“, „Над селото“- „Къси дол“, а сега „На върха“ при посочени съседи.

От представено удостоверение за наследници, изх. № 950/24.07.1995 г. на Столичната община - Район „Средец“, презаверено на 12.11.2001 г., се установява, че М.Т.Х. е починал на 06.10.1943 г., като е оставил за своя наследница по закон Е.К.Ч. (дъщеря). От представеното удостоверение за наследници № 457/08.05.2001 г. на Столична община - район „Средец“ се установява, че Е.К.Ч. е починала на 12.02.1995 г., като е оставила за наследници по закон дъщеря си А.К.Ч. и сина си И. К.Ч.. Видно от удостоверение за наследници, изх. № 1047/25.03.2005г., И. К.Ч. е починал на 11.02.1999 г., като е оставил за своя наследница по закон А.К.Ч.. По делото е приложена Заповед № РД-57-881/10.11.1995 г. на кмета на Столична община, с която е наредено да се отпише от актовите книги за държавни и общински имоти в ТОА „Банкя“ и да се предаде на наследниците на Е.К.Ч. владението на имот с площ от около 230 дка при новообразувани граници: от север – кръстовището на ул. „Майор Паница“ с ул. „И. Вазов“, църковния имот, ул. „Майор Паница“; от запад- каптажа (минерална вода), частни имоти; от юг- Градоманско дере; от изток- ул. „Сливница“, имота на МНО (нова сграда), частни имоти, наследствени частни имоти; от североизток - ул. „И. Вазов“ до кръстовището с ул. „Майор Паница“, без Летния театър. В заповедта е посочено, че имотът е бил одържавен по ПМС № 2274/1950 г. на основание ЗОЕГПНС, за което са били съставен Актове за държавна собственост № 1971/50 г. и № 1970/53 г. Като доказателства по делото са приети горепосоченото ПМС, ведно с описи, от което се установява, че на основание чл. 9 ЗОЕГПНС са били отчуждени в полза на държавата вилите, посочени в изброените описи и населени места - в т.ч. с. Банкя, заедно с техните дворни места, пристройки, подобрения, стопански и жилищни съоръжения, огради, инсталации мебели и др. подобни — включително вилата на Е.К.Ч. (т. 21 от опис № 16). Приети са и горепосочените актове за държавна собственост, с които са били актувани като държавни следните недвижими имоти, бивша собственост на Е.К.Ч.: 1) вила за живеене в с. Банкя, бул. „Толбухин“, на два етажа, ведно с дворното място, с обща квадратура на имота от 2 000 кв.м., от която застроени 1 005 кв.м. и 2) борова гора, овощна градина и ливада (непокрит имот) от общо 110 дка., в с. Банкя, местността „Т. баир“. Прието е и постановление № 135/06.02.1951 г. за отчуждаване на имоти по ЗОЕГПНС, както и удостоверение от отдел „ДИ“ при ОБНС Банкя.

Като доказателство по делото е приет и акт за държавна собственост № 937 от 20.12.1993 г., с който бил актуван като държавен следния недвижим имот: вила, одържавена с акт за държавна собственост № 1971/1950 год., кв. 20, с площ от 2 000 кв.м., целия баир, 58 овощни насаждения и 63 декоративни дървета по АДС № 1971/1950 год., борова гора и ливада, с площ от 253 000 кв.м., или общо 255 000 кв.м., бивша собственост на Е.К.Ч.. По делото е прието и удостоверение за идентичност на лице с различни имена от 25.03.2005 г., издадено от СО, район „Оборище“, в което е посочено, че имената на А.К.Ч., Ани, Ана, А.К.Ч. са имената на едно и също лице.

С пълномощно с изх. № 646 от 28.03.1995 г., заверено от завеждащия Консулската служба при Посолството на Република България в Париж, И. К.Ч. е упълномощил сестра си А.К.Ч. да го представлява при възстановяване на собствеността му, лично и като наследник на Е.К.Ч., върху недвижими имоти, вещни права и други имущества на територията на Република България; да управлява имотите, както намери за добре, като ги стопанисва с грижата на добър стопанин и ги отдава под наем на когото намери за добре и при условия, каквито намери за добре.

С пълномощно, заверено нотариално под № 13330 на 15.08.1995 г. от Втори нотариус при СРС, А.К.Ч., действаща лично и като пълномощник на И. К.Ч., е упълномощила Г. К. Ц. със следните права: да представлява навсякъде, където е необходимо, упълномощителите във връзка със събиране на всички необходими документи за доказване правото им на собственост върху всички техни имоти в гр. Банкя, както и документите, необходими за продажба на имотите; да представлява упълномощителите при водене на преговори за продажба на съсобствените им имоти в гр. Банкя, при условия и купувач, определени от нея, като сключва предварителни договори за продажба на тези имоти при условия и купувач, определени от нея; да получи от името и за сметка на упълномощителите договорената от нея цена за недвижимите имоти в гр. Банкя; да извърши продажба в нотариална форма на недвижимите имоти на упълномощителите в гр. Банкя при определен от нея купувач, като тя определи и всички останали условия на сделката - цена, начин на плащане и др.; да полага подписи от името и за сметка на упълномощителите пред всички държавни органи в Република България при упражняване на правата по пълномощното, както и да преупълномощава избран от нея адвокат.

От нотариален акт № 194 от 04.12.1998 г., том I, peг. № 1222, нот. д. № 184/1998 г. по описа на вписания в регистъра на НК под № 041 нотариус Д. Т., с район на действие СРС, се установява, че А.К.Ч. и И. К.Ч., действащи чрез пълномощника си Г. К. Ц. (легитимираща се с горепосоченото пълномощно под № 13330 на 15.08.1995 г., както и с пълномощно изх. № 2104/22.09.1995 г. заверено от Консулска служба на Р. България в Париж) са продали на М.П.Д. съсобствения си недвижим имот, а именно: 3385/136765 идеални части от празно място, съставляващо имот с пл. № 2419 от кв.104 по плана на гр. Банкя, при съседи: от изток - имоти с пл. № 2410 и 1097, от юг - Градоманско дере, от запад - имот с пл. № 2417 и от север каптаж, имот с пл. № 1993, ул. „И. Вазов“ и Летен театър за сумата от 7 327 530 (неденом.) лв., равна на данъчната оценка на недвижимата вещ.

От нотариален акт № 196 от 04.12.1998 г., том I, peг. № 1224, нот. д. № 186/1998 г. по описа на вписания в регистъра на НК под № 041 нотариус Д. Т., с район на действие СРС, се установява, че А.К.Ч. и И. К.Ч. чрез пълномощника Г. К. Ц. са сключили договор за покупко-продажба с М.П.Д. и Й. П. Д.а, по силата на който първите са прехвърлили на вторите собствеността върху 40000/136765 идеални части от недвижим имот - празно място, съставляващо имот с пл. № 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя, при съседи: от изток - имоти с пл. № 2410 и 1097, от юг - Градоманско дере, от запад - имот с пл. № 2417 и от север каптаж, имот с пл. № 1993, ул. „И. Вазов“ и Летен театър за сумата от 87 120 000 (неденом.) лв., равняваща се на данъчната оценка на недвижимата вещ. В нотариалния акт е посочено, че пълномощникът се е легитимирал с пълномощното с peг. № 13330/15.08.1995 г. и с пълномощно с изх. № 2140/22.09.1995 г. От нотариален акт № 197 от 04.12.1998 г., том I, peг. 1225, нот.д. № 187/1998 г. по описа на вписания в регистъра на НК под № 041 нотариус Д. Т., с район на действие СРС, се установява, че А.К.Ч. и И. К.Ч., чрез пълномощника си Г. К. Ц., са продали на М.П.Д. и на Й. П. Д.а още 12063/136765 идеални части от недвижими имот - празно място, съставляващо имот с пл. № 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя, при съседи: от изток - имоти с пл. № 2410 и 1097, от юг - Градоманско дере, от запад - имот с пл. № 2417 и от север каптаж, имот с пл. № 1993, ул. „И. Вазов“ и Летен театър за сумата от 26 273 214 лв. (неденом.), съвпадаща с данъчната оценка на имота. В нотариалния акт са вписани и двете пълномощни, цитирани по-горе.

От нотариален акт № 140, том I, peг. Н 856, нот. д. № 133/1998 г. по описа на вписания в регистъра на НК под № 041 нотариус Д. Т. с район на действие СРС, се установява, че А.К.Ч. и И. К.Ч., действащи чрез пълномощника си Г. К. Ц., продават на П. С. С. 40000/136765 идеални части от съсобствения си недвижим имот, а именно: празно място, съставляващо имот с пл. № 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя, при съседи: от изток - имоти с пл. № 2410 и 1097, от юг - Градоманско дере, от запад - имот с пл. № 2417 и от север каптаж, имот с пл. № 1993, ул. „И. Вазов“ и Летен театър за сумата от 87 120 000 (неденом.) лева, равна на данъчната оценка на имота.

С договор за доброволна делба от 05.04.2000 г. М. Б. С., С. П. С., М.П.Д., Й. П. Д.а и А.К. Ц. са поделили помежду си съсобствеността върху празно дворно място с пл. № 2419, кв. 104 по плана на град Банкя, м. „Т. баир“, като е съставен и нот. акт. № 36, том. II, рег. № 6295, н. дело № 456/2000 год. за поправка на договора за доброволна делба. М. Б. С. и С. П. С. са получили в дял (т. 1а) следния недвижим имот: празно място, представляващо реална част от имот с пл. № 2419 от кв. 104 по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“, с площ 1 900, 98 кв. м. при граници на реалната част: север и североизток - реална част от имот пл. № 2419, описан в същия договор под № 1, собственост на М.Д., юг - улица и запад - реална част от имот пл. № 2419, описан в договора под № 2.

На 28.11.2000 г. с нотариален акт № 9, т. III, peг. № 5867, дело № 425/2000 г. на нотариус Д. Танев с peг. № 041 на Нотариалната камара М. Б. С. и С. П. С. продали горепосочения имот с вписана в нотариалния акт площ от 1 945, 69 кв. м. на К. П. Я. за сумата от 3 931 лева.

На 30.07.2001 г. с нотариален акт № 162, т. II, peг. № 5299, дело № 347/2001 г. на нотариус Д. Т., с peг. № 041 на НК, К. П. Я. била призната за собственик на основание чл. 483, ал. 1 ГПК (отм.) на горепосочения имот, за който бил отреден УПИ IX-2419, целият с площ от 1 788 кв. м. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя.

От нотариален акт № 15, т. I, peг. № 549, дело № 13/2002 г. се установява, че на 06.02.2002 г. К. П. Я. продала имота на ответника И. И. Ц. са сумата от 3 852, 50 лева.

От удостоверение № 14/12.01.2005 г. за родствени връзки на Г. К. Ц., се установява, че М.П.Д. е нейна дъщеря.

От препис-извлечение от акт за смърт № 425/05.08.2006 г. се установява, че А.К.Ч. е починала на 28.07.2006 г. в град Сен Клу, Франция. Видно от представеното удостоверение № АУ-94-79/18.09.2006 г. на Столична община - Район „Оборище“, и удостоверение № ЕС-00- 50/19.10.2006 г. на Столичната община - Район „Оборище“, след смъртта си тя е оставила като свой законен наследник Л.Т.Б.. На 31.10.2001 г. А.К.Ч. е съставила саморъчно завещание (представено по делото), в което са налице и множество отделни завети на вещи и парични суми. Завещателката е посочила, че завещава Т.ия баир на общината в град Банкя. Цялото си останало имущество е завещала на Американския университет в Благоевград. Завещанието е обявено на 24.08.2006 г. от Нотариус № 302 - В.Б., видно от съставения протокол. От удостоверение от 12.01.2007 г., издадено от СРС, се установява, че Столична община, в качеството си на заветник, приема завета от А.К.Ч. по саморъчното завещание от 31.10.2001 г. С Решение № 3524/22.05.2012 г. по гр. д. № 7191/2010 г. на Софийския градски съд, ГК, I -2 състав, по иск, предявен от СНЦ „Американски университет в България“ срещу Столичната община, е прогласено за нищожно на основание чл. 42 ЗН завещанието на А.Ч. от 31.10.2001 г. в частта си за завета на „Т. баир“ в град Банкя поради неправосубектност на заветника. С Решение № 395/28.02.2013 г. по в. гр. д. № 3814/2012 г. на Софийския апелативен съд, ГК, 10 състав, решението е отменено, а предявеният иск по чл. 42 ЗН за нищожност на завета в полза на Столичната община досежно „Т. баир“ в град Банкя е отхвърлен. С Определение № 235/14.02.2014 г. по к. гр. д. № 5973/2013 г. на Върховния касационен съд, IV г.о., решението не е допуснато до касационно обжалване.

От заключението на изготвената пред СРС съдебно-техническа експертиза се установява, че първичният регулационен план на с. Банкя бил одобрен с Указ № 97 от 02.06.1915 г. - за улична регулация, и със Заповед № 1256 от 06.06.1915 г. - за дворищна регулация, който план бил действащ към момента на съставяне на нотариалните актове 19/1928 г., № 74/1930 г. и № 135/1941 г. Процесният имот бил идентичен (попадал в обхвата на описаните граници) с част от имота, описан в горепосочените нотариални актове, с обща площ от 220 кв.м., както и с имот пл. № 1096 по кадастралния план от около 1960 г. Процесният имот бил идентичен и с част от имота, описан в Заповед № РД-57-881 от 10.11.1995 г. на Кмета на гр. София, както и с част от имот пл. № 1897 по кадастралния план, изработен около 1984 г. Със Заповед № 4200 от 26.07.1977 г. бил одобрен регулационен план на гр. Банкя, като по този план имот с пл. № 1897 попада в парцел VII, отреден „за парк“ от кв.

1. Процесният имот бил идентичен с част от този парцел. В периода от 1996 г. до 1997 г. от имот пл. № 1897 били отделени и образувано нови имоти с пл. № 1897-нов, № 1999, № 1995, № 1969 и гр. Процесният имот бил идентичен с имот пл. № 1897-нов, нанесен в кадастралния план през 1997 г. През 1997 г. имотът по Заповед № РД 57-881 от 10.11.1995 г. бил отразен в регулационния план, одобрен през 1977 г. в кв. 104 като нови имоти пл. № 2400 до 2419, като новонанесеният имот с пл. № 2419 бил идентичен с имот пл. № 1897 - нов от кадастралния план. В този смисъл процесният имот бил идентичен с имот с пл. № 2419, нанесен в кадастралната основа на регулационния план от 1977 г. Със Заповед № РД-50-582 от 31.10.1997 г. било одобрено частично изменение на регулационния и застроителния план на гр. Банкя от 1997 г., като в кв. 104, парцел VII, като били създадени нови квартали 201А, 104Е 104Ж и били отредени индивидуални парцели за имоти пл. №№ 2410, 2400 и 2419. Със Заповед № РД-09-50-36 от 12.02.2001 г. било одобрено ЧИРП и ЧИЗРП, което действало и понастоящем и касаело процесния имот. С тази заповед било одобрено създаването на нов кв. 1043 от стар кв. 104д, като в него се отреждали индивидуални парцели от I до XV. По този план процесният имот бил отразен като парцел IX-2419 от кв. 104з. Установява се също така, че пазарната стойност на процесния УПИ IX-2419 възлиза на 244 800 лева.

От заключението на изготвената пред въззивния съд при първото разглеждане на делото съдебно-техническа експертиза се установява, че за района на гр. Банкя, в който попада и процесният имот, вещото лице е установило наличието на стар регулационен план в с. Банкя от 1915 г. Със Заповед № 1439/06.05.1933 г. и Указ 210/06.05.1933 г. е одобрено частично изменение на този план, а със Заповед № 3701/19.07.1939 г. и Заповед № 3702/1939 г. е одобрено ново частично изменени на този план. За района има изработена ЕТК в м 1: 5000 от 1957 г., като процесният имот попада в обхвата на картен лист К-34-47. Със Заповед № 4200/26.07.1997 г. е одобрен регулационен план на гр. Банкя, със Заповед за попълване на кадастралната основа РД-50-124 от 09.10.1997 г. в нанесен имот с пл. № 2419, част от който е процесният имот. Със Заповед РД-09-50-582/31.10.1997 г. е одобрено частично изменение на регулационния план на района, като заповедта касае 104ж, 104е и 201а. Със Заповед РД-09-50-36/12.02.2001 г. е одобрено частично изменение за кв. 104-з, като процесният имот е УПИ IX-2419 по този план. Описаният в исковата молба имот е по регулационен план с изменението му от 2001 г. За територията на гр. Банкя е налична кадастрална карта, одобрена със Заповед РД 18-13/17.01.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, като в тази кадастрална карта са извършвани промени, като последното изменение на КК по отношение на процесния имот е одобрено със Заповед № 1491 от 23.02.2016 г. Процесният имот представлява част от имот с идентификатор 02659.2193.3267 с площ 2 270 кв.м. Изготвена е комбинирана скица между процесния имот и КК (приложение № 3 към СТЕ, л. 221 от в. гр. д. № 3765/2009 г.). На скицата имот с идентификатор от КК 02659.2193.3267 е показан със зелена линия, а процесният имот, представляващ УПИ IX-2419, е показан със синя щриховка. От експертизата се установява, че към декември 1998 г. пазарната стойност на 1 кв. м. незастроен терен в гр. Банкя - м. Т. баир, възлиза на 21, 54 щатски долара по средномесечен курс на щатския долар към лева - 1670, 07 недоминирани лева или 1, 67 български лева. Цената на 1 кв.м. празно място от имот 2419 към месец декември 1998 г. е 35, 97 нови български лева. Пазарната стойност на 3 385/136765 ид. части от празното място към месец декември 1998 г. е 121 758, 45 нови български лева. Пазарната стойност на 40000/136765 ид. части от посоченото празно място към месец декември 1998 г. е 1438800 нови български лева. Пазарната стойност на 12063/136765 ид. части от посоченото празно място към месец декември 1998 г. е 433 906, 45 нови български лева. Пазарната стойност на процесния недвижим имот към месец декември 1998 г. е 67 594, 65 нови български лева.

Не се оспорва по делото и е обявено за безспорно между страните, че ответниците осъществяват фактическа власт върху процесния недвижим имот.

Във връзка с релевираното от ответниците евентуално възражение за подобрения в процесния имот пред районната съдебна инстанция са събрани доказателства — разпитани са свидетелите Л.Г.Т. и А.П.П., от показанията, на които се установява, че през периода 2005-2006 г. И. Ц. и И. Ц. оградили от едната страна процесния недвижим имот, прокарали водопровод от около 20 м., с тръба от 1 цол, с дълбочина от около 1, 5 м., прокарали канализация от бетонови тръби с диаметър от 200 мм, с дължина на отклонението от около 30 м. и с променлива дълбочина от 2-3, 5 м., участвали при изграждането на улицата – поставяне на пътна основа от трошен камък, паваж/гранитни павета, бордюри. Изграждането на улицата и на канализацията било финансирано съвместно от всички собственици, между които И. Ц. и И. Ц.. От допълнително заключение по съдебно-техническата експертиза, прието в първоинстанционното производство, се установява, че всички претендирани от И. Ц. и И. Ц. подобрения в имота и пред имота са изпълнени на място, че стойността на извършените подобрения в имота възлиза на 11 469 лв., а стойността на тези пред имота – 19 037 лв., като увеличената стойност на имота, вследствие на тези подобрения е в размер 52 450 лв. Установява се, че в техническия отдел на СО-район „Банкя“ не се съхраняват строителни книжа за изградената пред имота улица – такива не са били издадени от района, нито са извършени необходимите отчуждителни процедури, предвидени в ЗУТ, при изграждане на елементи от инженерната инфраструктура, какъвто е изградената на място улица; улицата била изградена по частен път и има характер на „частна улица“, като същата е изградена без необходимите строителни книжа, одобрени по надлежния ред.

Съобразно задължителните за настоящата инстанция указания на ВКС, дадени с горепосоченото решение, ответниците имат право да претендират само подобренията, уточнени в раздел I от молбата от 18.11.2008 г. - прокарване на мръсен канал, изграждане на шахта за мръсен канал, прокарване на водопровод за чиста вода от уличното отклонение и ограда в имота. Подобренията, които са извън имота на ищцовата страна - в прокараната без строителни книжа частна улица, не следва да бъдат заплащани от нея. Тъй като експертизата, цитирана по-горе, която е оценила подобренията и е определила увеличената стойност на имота е изслушана през 2008 г., а с решението на ВКС се приема, че въззивното решение е неправилно и подлежи на отмяна, на основание чл. 293, ал. 3 ГПК делото е върнато на Софийския градски съд за ново разглеждане от друг състав – за изслушване на експертиза за определяне на увеличената стойност на имота към момента на разглеждане на делото от въззивния съд и постановяване на решение за уважаване на ревандикационния иск с признаване на ответниците право на задържане на имота до заплащане на стойността на подобренията при посочване на техния размер според увеличената стойност на имота към момента на постановяване на решението.

С оглед на така дадените указания, в настоящото производство, е прието заключение по съдебно-техническата експертиза, депозирано в съда с вх. № 37804 от 20.04.2023 г., от което се установява, че претендираните от ответниците подобрения представляват: изграждане на канализационна шахта с диам. 1000 мм. от цим. пръстени с дълбочина около 4 м.; изграждане на канализационна инсталация от уличния колектор до шахтата в имота; изграждане на водопровод от уличното отклонение до „точка“ в имота, с дължина около 25 м.; изграждане на ограда с колове по дължина на имота. При извършения оглед на място, ТЕ е установила, че претендираните подобрения действително са изпълнени в процесния имот през 2005 - 2006 г., като е изградена кръгла, канализационна шахта, ситуирана на около 4, 00 м. от северната граница на имота и на 5, 00 м. от лицето му; по южната граница на имота е монтирана ограда от телена мрежа на бет. колове. Тъй като част от видовете работи към настоящия момент представляват скрити видове работи, ТЕ е определила количествата на същите, съгласно направените на място измервания, както и съгласно събраните по делото свидетелски показания. Остойностяването на претендираните подобрения е извършено по пера, по средни пазарни цени към момента на изготвяне на заключението, като е приспаднато съответното овехтяване, а количествата им са определени на база на извършените на място подробни измервания и изчисленията върху тях, в табличен вид. Видно от таблицата, стойността на извършените подобрения в процесния имот, към момента на изготвяне на заключението, е кръгло 19 363 лв. Извършените подобрения в процесния имот представляват изграждане в същия на водопроводна и канализационна инсталации, както и частично направа на ограда. Според вещото лице увеличена стойност на процесния имот, вследствие на извършените в същия подобрения, към момента на изготвяне на заключението и към датата на насроченото съд. заседание – 13.11.2023 г., следва да се определи като стойност на тези подобрения към посочения момент. ТЕ счита, че увеличената стойност на имота, вследствие на извършените подобрения, е 19 363 лв. В съдебно заседание вещото лице посочва, че имено със стойността на подобренията в размер 19 363 лв. се е увеличава пазарната стойност на имота, тъй като това е разликата между стойността на имота преди и след извършване на подобренията. Вещото лице пояснява, че в случая става въпрос за конкретни, малко на брой подобрения, свързани единствено със захранването на имота с вода и канал, тоест от уличния водопровод и канал в самия имот. Излага, че при два идентични имота, от които в единия има изградена ВиК, а в другия – няма, разликата в пазарната им стойност е именно разходите за изграждането на ВиК. Заключва, че цената на имота ще се увеличи с цената на подобренията, изчислени към датата на съдебното заседание.

С Определение № 7454 от 02.08.2022 г. и Определение № 11620 от 04.10.2023 г. по настоящото дело съдът е заличил конституираните като трети лица помагачи по делото на страна на ответника – М. Б. С., ЕГН ••••••••••, П. С. Б., ЕГН ••••••••••, Р. С. С., ЕГН •••••••••• и С. П. С., ЕГН ••••••••••, като страни в производството по в. гр. д. № 4220/2022 г. по описа на Софийски градски съд, Гражданско отделение, IV A въззивен състав.

Въз основа на така установената фактическа обстановка, Софийски градски съд намира от правна страна следното:

При повторното разглеждане на делото от въззивния съд, той се произнася по спора само в рамките, очертани от касационното решение, т.е. новото разглеждане на спора е в различен обем от първоначалното разглеждане с оглед констатираната неправилност на въззивното решение. При връщането на делото за ново разглеждане, въззивният съд е длъжен да се съобрази с направената преценка в касационното отменително решение и задължителните указания на ВКС по приложението на закона.

Предявен е ревандикационен иск от А.К.Ч. срещу И. И. Ц. и съпругата му И. И. Ц. за предаване владението на УПИ IX-2419 с площ от 1788 кв.ч. от кв. 104 „з“ по плана на гр. Банкя, местност „Т. баир“. По отношение действителността на завещанието на А.Ч. от 31.10.2001 г., въз основа на което Столична община е била конституирана като ищец по делото на основание чл. 120 ГПК (отм.), е налице влязло в сила решение, постановено по гр. дело № 7191/2010 г. на СГС, което на основание чл. 220, ал. 1 ГПК (отм.) е задължително за страните и техните наследници и правоприемници, за съда, който го е издал, и за всички други общини и учреждения в Републиката. Ето защо в настоящото производство като страна е конституиран заветникът - Столична община.

За да бъде уважен искът по чл. 108 ЗС е необходимо да са налице следните кумулативно дадени предпоставки: ищецът да е собственик на вещта, предмет на иска; вещта да се намира във владение или държане на ответника и ответникът да владее или държи вещта без основание (т. е. за това фактическо състояние да липсва основание в отношенията между страните).

Първоначалната ищца основава възникването в нейния патримониум на правото на собственост върху спорния имот въз основа на законово наследствено правоприемство и възстановяване по реда на ЗВСОНИ (по силата на закона). Възстановяването на собствеността по чл. 1, ал. 1 от ЗВСОНИ настъпва по силата на закона при кумулативното наличие на следните предпоставки: осъществено отчуждаване по ЗОЕГПНС; бившият собственик да не е бил обезщетен; към момента на влизане в сила на закона - 24.02.1992 г., имотът да се намира в собственост на държавата, общините, обществените организации или техни фирми, или на еднолични дружества по чл. 61 от ТЗ и да съществува реално до размерите, в които е отчужден. С оглед представените по делото доказателства - постановление на МС 135/06.02.1951 г. за отчуждаване на имоти по ЗОЕГПНС, ПМС 2274/09.08.1950 г. за отчуждаване на имоти по ЗОЕГПНС, удостоверение от Отдел „ДИ” при ОБНС Банкя, АДС 1970/22.04.1953 г., АДС 1971/23.10.1950 г., нотариален акт № 74/30 г. и нотариален акт № 35/1941 г., Заповед РД-57- 881/10.11.1995 г. на кмета на СО, и заключенията по приетите по делото СТЕ се установява, че процесният недвижим имот е част от имотите, предмет на посочените нотариални актове, като собственост на Е.К.Ч., дарени от баща М.Т.Х., и които са били одържавени по ЗОЕГПНС и описани в АДС като държавни имоти, както и за които е издадената заповед за деактуването им, в която се съдържа признание за липса на пречки за реституирането им по ЗВСОНИ. С оглед на изложеното, по делото са установени предпоставките за реституция по чл. 1, ал. 1 ЗВСОНИ.

Спорът между страните се концентрира в това дали процесният имот е валидно прехвърлен в полза на частните праводатели на ответниците по силата на сключените договори за покупко-продажба, касаещи процесния имот, и по които А.Ч. и И. Ч. са били представлявани от пълномощника Г. Ц., или предвид нищожност на така извършените разпоредителни действия са останали тяхна собственост, като със смъртта им са станали притежание на правоприемниците им по завещание, в случая – Столична община по завет за имота в м. „Т. Баир“, Банкя.

В т. 1 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК е прието, че за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи - определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното.

Съобразявайки това тълкуване, въззивният съд приема, че упълномощителната сделка на А.Ч. за нейната ½ ид.ч. от имотите е валидна. От съдържанието на пълномощното № 13330 от 13.08.1995 г. се установява, че А.Ч. е упълномощила Г. К. Ц. с правата да я представлява навсякъде, където е необходимо, във връзка със събиране на всички необходими документи за доказване правото на собственост върху всички имоти в гр. Банкя, да извърши продажба в нотариална форма на недвижимите имоти на упълномощителката в гр. Банкя при определен от нея купувач, като тя определи и всички останали условия на сделката – цена, начин на плащане и др. Така изброените права са напълно достатъчни за извършване на разпореждане с имуществото на упълномощителката според приетото в т.1 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК.

Пълномощното от 28.03.2005 г., което е представено от ищцата по настоящото дело, не е ползвано пред нотариуса за изповядване на оспорените с исковата молба договори за продажба. В нотариалните актове е описано пълномощно рег. № 2140/22.09.1995 г., заверено от консулската служба на Република България в Париж, в заверен препис на Втори нотариус при СРС рег. № 31405 от 23.10.1996 г. Това пълномощно не е представено по настоящото дело и съдът не може да формира изводите си въз основа на него, а съобразно чл. 188 ГПК (отм.) е длъжен да основе решението си на събраните по конкретното дело доказателства.

Разпоредбата на чл. 101 ГПК (отм.), на която се е позовал ищецът в исковата молба, е приложима, когато насрещната страна по делото е представила документ в заверено копие или няма съмнение, че оригиналът се съхранява от нея. Ответниците по настоящото дело не са страна по договорите, при сключването на които Г. Ц. се е легитимирала като пълномощник на И. Ч. с пълномощно рег. № 2140/22.09.1995 г., нито са представили по делото препис от това пълномощно – те са купили имота от други лица няколко години по-късно и няма основание да се счита, че разполагат с оригинала, за да се изисква от тях да го представят по делото. С оригинала на това пълномощно би могла да разполага пълномощницата Г. Ц., но спрямо нея не е направено искане от ищеца по чл. 152 ГПК (отм.). При засиленото състезателно начало в гражданския процес по отменения ГПК в редакция ДВ бр. 64/1999 г., по който се разглежда делото от инстанциите по същество, съдът няма задължение да напътва ищеца за реда, по който следва да поиска от участниците по делото да представят доказателства.

Същевременно в нотариални актове № 194/04.12.1998 г., № 196/04.12.1998 г., № 197/04.12.1998 г. и № 140 от 11.11.1998 г. пълномощното рег. № 2140/22.09.1995 е описано като представено при сключване на договорите за продажба. Нотариалните актове са официални документи, и след като в тях са описани пълномощните, въз основа на които нотариусът е проверил представителната власт на явилия се при изповядване на сделките представител на продавачите, при направеното оспорване, тежестта на доказване е на Столичната община, която не е оборила констатациите на нотариуса. По тези съображения, следва да се приеме, че Г. Ц. е била надлежно упълномощена за продажбите и от И. Ч. и разпоредбата на чл. 42 ал. 2 ЗЗД, определяща договорите като висящо недействителни, е неприложима (т. 2 от ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК).

Според т. 3 от ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД, не поражда целените с него правни последици и е недействителен. На тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници. В мотивите на тълкувателното решение е прието, че изразът, употребен от законодателя в края на разпоредбата на чл. 40 ЗЗД „...договорът не произвежда действие за представлявания“, сочи, че договорът, сключен във вреда на представлявания, е недействителен и не поражда права и задължения, както и транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 ЗЗД за представлявания. Щом, обаче, договорът не произвежда такова действие за едната страна по него, то от корелативния характер на взаимна обусловеност на насрещните права и задължения в рамките на договорните правоотношения, следва, че такъв недействителен договор не поражда правни последици и за другата страна, която го е сключила, договаряйки с представителя във вреда на представлявания.

В случая, А.Ч. се е позовала в исковата молба на недействителността на договорите поради сключването им при значително по-ниски цени от пазарните и договаряне във вреда на представляваните лица (правната квалификация на това твърдение в исковата молба не е задължително и не обвързва съда). Столичната община е заместила в процеса първоначалната ищца при условията на чл. 120 ГПК (отм.) след като тя вече надлежно е упражнила правото си да се позове на недействителността на договорите за продажба, за което е легитимирана като представлявана страна и като наследник по закон на И. Ч.. Встъпвайки във висящия процес поради настъпилото материално правоприемство със смъртта на А.Ч., Столичната община като правоприемник продължава процеса, при упражнено вече право по чл. 40 ЗЗД от надлежна страна, участвала като продавач по договорите чрез пълномощник. Оспорването на представителната власт на адв. РА.а от ответниците е недопустимо по арг. от т. 2 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК.

Според мотивите в т. 3 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК, фактическият състав на чл. 40 ЗЗД включва два елемента - обективен и субективен. Обективният елемент изисква договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него да уврежда интересите на представлявания и това увреждане да не е незначително. Преценката за наличието на увреждането, респ. за сигурното му настъпване, се извършва според конкретните обстоятелства за всеки отделен случай, към момента на сключването на договора. Субективният елемент – „споразумяване“ се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора за увреждането на представлявания. Споразумяването по смисъла на чл. 40 ЗЗД не съставлява отделна, различна правна сделка между представителя и насрещната страна по недействителния договор, то е обективирано в самия договор.

В практиката на ВКС по приложението на чл. 40 ЗЗД последователно се приема, че задължението на представителя да действа в интерес на упълномощителя си, е принцип в института на доброволното представителство. Ако пълномощникът е овластен да продаде недвижимо имущество без други указания, той трябва да действа с грижата на добър стопанин при договаряне на цената.

Увреждането на интереса на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД е налице, когато договорът е сключен при явно неизгодни условия или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, от което е произтекла вреда за представлявания. Когато договорената от пълномощника при продажбата цена е многократно по-ниска от пазарната, е налице вреда, защото настъпва значимо накърняване на интереса на продавача поради несъответствие между получената от него парична сума и тази, която той реално би могъл да получи при продажбата на имота. предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува превратно в смисъл, че преценката за параметрите на сделката е изцяло субективна и представителят не е длъжен да извършва правните действия, за които е овластен, в защита на правата на представлявания и да договаря поносими с оглед неговия интерес условия за продажбата. Добросъвестността изисква пълномощникът да положи усилия да избере купувач, с който да договори цена, съотносима към пазарните условия.

Вторият елемент от фактическия състав на чл. 40 ЗЗД - недобросъвестност на пълномощника и на купувача, с цел да се увреди представляваният може да се доказва с всички доказателствени средства и съдът следва да преценява във всеки конкретен случай обстоятелствата, при които е сключен договора. Доказването може да бъде и косвено, каквато е най-честата хипотеза, защото упълномощителят не би могъл да разполага с преки доказателства за сговарянето между пълномощника и насрещната страна.

В разглеждания случай е установено по делото, че пълномощницата Г. Ц. с трите оспорени сделки е продала в един и същи ден различни идеални части от имотите на упълномощителката си за общата сума в размер на 120 774 744 неденоминирани лева (сделките са сключени преди влизане в сила на Закона за деноминация на лева – ДВ бр. 20/1999 г.), равняващи се на 120 774 деноминирани лева. Същевременно от експертизата, изслушана пред състава на въззивния съд при първото разглеждане на делото, се установява, че пазарната цена на 3 385/136765 ид. части от имот пл. № 2419 кв. 104 по плана на гр. Банкя към месец декември 1998 г. е 121 758, 45 нови лв., пазарната стойност на 40000/136765 ид. ч. от имота е 1 438 800 нови лв., а пазарната стойност на 12063/136765 ид. ч. е 433 906, 45 нови лева. Сравнени с цените, на които са продадени имотите по оспорените договори за продажба, равняващи се на техните данъчни оценки, са 16 пъти по-ниски.

Същевременно по делото е установено, че купувач по договорите от 04.12.1998 г. е дъщерята на пълномощницата М.Д. като по два от тях тя купува в съсобственост с Й. Д.а. По делото е представена справка за продадените имоти на А.Ч. в м. „Т. баир“ чрез пълномощник Г. Ц., от която е видно, че от общо двадесет и седем имота, дванадесет са продадени на М.Д. и Й. Д.а на цени, много под пазарните, установени по настоящото дело за квадратен метър земеделска земя, които следва да се приемат за ориентировъчни.

Действащото законодателство допуска имотите да се продават по данъчни оценки, но когато се поставя въпрос за споразумяване във вреда на представлявания по чл. 40 ЗЗД, следва да се отчита дали договарянето на продажна цена, равняваща се на данъчната оценка е реална за продавания имот. Еквивалентност на престациите, когато имотът се продава по данъчна оценка би могло да има, ако той се намира в населено място, което е обезлюдено, без перспективи за развитие, без добра инфраструктура, в него няма търсене на недвижими имоти. В случая обаче са продадени имоти в атрактивно населено място, близо до София и без продавачката да се е нуждаела спешно от парични средства или да е имала интерес да се „освободи“ от имота на всяка цена. Ето защо добросъвестността е изисквала пълномощницата Г. Ц. да прояви усилия да проучи пазара на недвижими имоти и да намери купувач, който е съгласен да даде цена по-висока от данъчната и близка до пазарната. Вместо това тя е договаряла с дъщеря си при това на много изгодна за нея цена като купувач, очевидно непостижима при договор с друг продавач. При същите, неизгодни за продавачите условия, е сключен и договорът за продажба по нот. акт № 140/1998 г. Всички тези обстоятелства, установени по настоящото дело и преценени в съвкупност, налагат несъмнен извод, че е налице сговаряне във вреда на представлявания, с което е нанесена вреда на А.Ч. и И. Ч. като имотите им са продадени на нереални за пазарните условия цени и е налице фактическият състав на чл. 40 ЗЗД. Ето защо е основателен доводът на въззивника Столичната община, че е налице недействителност на договорите за продажба, сключени с нот. акт № 194/04.12.1998 г., № 196/04.12.1998 г., № 197/04.12.1998 г. и № 140/11.11.1998 г. След като трите посочени договора за продажба са недействителни, те не са породили правни последици. Последващите разпореждания с имотите, включително и делбата нямат вещно-прехвърлително действие. Изводът, който се налага е, че ответниците не са придобили собствеността с нот. акт № 162 от 30.07.2001 г. Те не са се позовали на придобивна давност и по делото е прието за безспорно, че владеят имота, поради което предявеният срещу тях иск по чл. 108 ЗС е основателен.

От заключенията на приетите по делото СТЕ се установява, че описаният в исковата молба имот е УПИ IX-2419 от кв. 104 „з“, с площ от 1 788 кв. м., при съседи - от две страни - улица, УПИ Х-2419 и УПИ XI-2419 по регулационния план на гр. Банкя, одобрен със Заповед № РД-09-50-36 от 12.02.2001 г., който представлява реална част от имот с идентификатор 02659.2193.3267 по ККРР, одобрена със Заповед РД 18-13/17.01.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, последното изменена със Заповед № 1491 от 23.02.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, показана по комбинирана скица приложение № 3 към СТЕ, л. 221 от в. гр. д. № 3765/2009 г. със синя щриховка.

Ответниците И. И. Ц. и И. И. Ц. са придобили имота от несобственик и по делото няма данни, да са знаели, че праводателят им не е собственик, поради което са добросъвестни владелци съгласно чл. 70 ЗС. На основание чл. 72, ал. 1 ЗС добросъвестният владелец има право да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения като това увеличение се определя към деня на постановяване на съдебното решение. Добросъвестният владелец, който е направил подобрения, има право да иска да задържи имота до заплащане на стойността на подобренията – чл. 72, ал. 3 ЗС. В случая ответниците имат право да претендират само подобренията, уточнени в раздел I от молбата от 18.11.2008 г. – прокарване на мръсен канал, изграждане на шахта за мръсен канал, прокарване на водопровод за чиста вода от уличното отклонение и ограда в имота. Подобренията, които са извън имота на ищцовата страна – в прокараната без строителни книжа частна улица, не следва да бъдат заплащани от нея. Според заключението на СТЕ за определяне на увеличената стойност на имота към момента на разглеждане на делото от настоящата съдебна инстанция, което съдът кредитира като пълно, ясно и обосновано, увеличената стойност на имота, вследствие на извършените подобрения, е 19 363 лв.

С оглед всичко изложеното, на ответниците следва да се признае право на задържане върху процесния имот до заплащане на сумата 19 363 лв., представляваща стойността на подобренията според увеличената стойност на имота към момента на постановяване на решението. Съобразно указанията на ВКС в отменителното му решение по делото следва да се установи увеличената стойност на имота, която сума може да претендира добросъвестният владелец и до чието заплащане той има право на задържане (вж. т. ІІ ППВС № 4/1974 г.).

Така мотивиран, въззивният съд, при повторното разглеждане на делото, следва да постанови решение, с което да отмени като неправилно Решение от 16.02.2009 г., постановено по гражданско дело № 3948/2006 г. на СРС, ГО, 26 състав в частта, с която е отхвърлен искът по чл. 108 ЗС против И. И. Ц. и И. И. Ц. и вместо това да постанови ново решение, с което да бъде уважен предявеният иск с правно основание чл. 108 ЗС, като признае на ответниците правото да задържат имота, който е предмет на ревандикационния иск, до заплащането на направените в него подобрения – на сумата в размер 19 363 лв., с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения, като ответниците бъдат осъдени да заплатят в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на СГС държавна такса от 774, 52 лв. върху признатата по възражението за задържане сума за подобрения.

По отношение на разноските по делото за всички инстанции: При този изход на спора право на разноски за всички съдебни инстанции има ищецът. Такива са направени от Столична община в първоинстанционното производство за депозит за експертиза в размер 240 лв.; във въззивно производство за държавна такса в размер 74 лв., депозит за експертиза в размер 300 лв., съдебно удостоверение в размер 5 лв.; в касационното производство за държавни такси в размер 85 лв.

В първата инстанция ищецът – Столична община се е представлявал от юрисконсулт, като разноски за това не са претендирани. Столична община претендира платеното от нея адвокатско възнаграждение. Видно от Договор СО-15-РД-56-8 от 08.01.2015 г. за процесуално представителство и защита на Столична община по в. гр. дело № 3765/2009 г. на СГС е уговорено възнаграждение в размер 15 000 лв. без ДДС, за което е издадена фактура № 272 от 28.01.2015 г. за сумата от 18 000 лв. с ДДС, приложено е и преводно нареждане от 19.02.2015 г. за платена сума в размер 18 000 лв. По делото е представен и анекс към договора от 04.02.2016 г., с който е уговорено допълнително възнаграждение от 4 000 лв. без ДДС, за което е издадена фактура № 342 от 04.02.2016 г. за сумата от 4 800 лв. с ДДС, приложено е и преводно нареждане от 09.02.2016 г. за платена сума в размер 4 800 лв. Общо платеното от ищеца адвокатско възнаграждение за процесуално представителство и защита на Столична община по в. гр. дело № 3765/2009 г. на СГС е в размер 22 800 лв. В касационното и в настоящото производство не са представени доказателства за уговорено и платено адвокатско възнаграждение.

Направено е възражение за прекомерност на платеното адвокатско възнаграждение от страна на процесуалния представител на ответниците, което съдът намира за основателно. Макар да е налице фактическата сложност на делото предвид широкия кръг обстоятелства, които се изследват и установяват в съдебното производство като релевантни към правния спор, както и правната сложност, произтичаща от преценката за основателността на претенциите, в конкретния случай предмет на делото е иск с правно основание чл. 108 ЗС, чиято цена се определя според данъчната оценка на имота. Цената на иска се определя при предявяването му, като въпросът може да се повдига от ответника или служебно от съда най-късно в първото заседание за разглеждане на делото. В случая към исковата молба е приложено удостоверение за данъчна оценка на спорния имот, съгласно което същата възлиза на сумата 10 942, 60 лева. В отговора на исковата молба и в първото съдебно заседание пред първа инстанция въпросът за цената на иска не е поставян. Поради това цената на предявения иск, определена с оглед удостоверението за данъчна оценка, е стабилизирана с посочения размер. Съдът като съобрази действащата към датите на сключване на договора и анекса редакция на НМРАВ, установява, че платеното от ищеца възнаграждение за адвокат надхвърля повече от 20 пъти минималното такова, но с оглед фактическата и правна сложност на делото, не следва да бъде намалено до минималния размер, а до размера на сумата от 7 000 лева, която съответства на правна и фактическа сложност на делото.

Ответниците следва да заплатят на ищеца сумата 7 704 лв. – съдебно - деловодни разноски за всички съдебни инстанции, включващи държавни такси, възнаграждения за вещи лица и хонорар за един адвокат.

Ответниците нямат право на разноски. Разпоредбите на ГПК уреждат разпределянето на отговорността за съдебни разноски и имат материалноправен характер. Няма законово основание ищец, чийто ревандикационен иск е бил уважен, да заплаща разноски по уваженото възражение на ответника. Възражението не е самостоятелен иск (но се ползва със сила на пресъдено нещо) и с предявяването му добросъвестният подобрител не променя своето процесуално качество от ответник в ищец, който да се ползва от правилото на чл. 78, ал. 1 ГПК.

Воден от горното, Софийски градски съд