Решение № 581 от 1.2.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 11577/2022 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 20033384/03.05.2022г. по гр.д. № 51948 по описа за 2020г. на Софийски районен съд, 157-ми състав са отхвърлени исковете, предявени с искова молба вх. № 49439/08.06.2020г. по регистъра на СГС, изпратена по подсъдност на СРС, вписана на 16.02.2021г. в Агенция по вписвания, вх. рег. № 7864, акт № 20, дело № 5603/2021г., на Д. В. Г., ЕГН •••••••••• и С. Д. Г., ЕГН •••••••••• срещу:

1.С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК •••• с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, обективиран в т. 5 от нотариален акт № 112, том І, № 1344, дело № 111 от 26.02.2008г., който имот представлява 0, 11% идеални части от поземлен имот с идентификатор № 68134.2044.968 с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап”, като погасени по давност;

2. М. П. Ч., ЕГН •••••••••• и И. Г. Ч., ЕГН •••••••••• с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор за замяна, обективиран в т. 5 от нотариален акт № 29, том ІІ, рег. № 2086, дело № 184 от 23.04.2009г., с който са придобили 0, 96% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.968 с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, вилна зона „Малинова долина- Бункера- 3-ти етап” към апартамент № 162; 0, 96% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.968 с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, вилна зона „Малинова долина-Бункера- 3-ти етап” към апартамент № 163; 0, 11% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.968 към парко - място № 12 секция G и за 0, 11% от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.968 към парко - място № 13 секция G; като Д. В. Г., ЕГН •••••••••• и С. Д. Г., ЕГН •••••••••• са осъдени да заплатят на С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК •••• на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от 400лв. представляващи съдебни разноски.

Срещу така постановено Решение е депозирана въззивна жалба вх.№ 25040920/23.05.2022г. по регистъра на СРС, идентична с въззивна жалба вх. № 25041126/23.05.2022г. по регистъра на СРС изпратена по електронна поща, идентична с въззивна жалба вх. № 25042056/26.05.2022г. по рег5истъра на СРС изпратена по пощата на 23.05.2022г. от ищците Д. В. Г., ЕГН •••••••••• и С. Д. Г., ЕГН •••••••••• в частта, с която исковете са отхвърлени. Изложили са съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение на съдопроизводствени правила и на материалния закон, необосновано. Посочили са, че мотивите на районният съд били вътрешно противоречиви. Ат една страна било прието, че земята под сграда е обща част на всички собственици на възникналата етажна собственост по правилата на чл. 38 и на чл. 40 от ЗС, че незастроената част от дворното място нямало такъв статут, ако не всички етажни собственици притежават части от него. От друга страна СРС приемал, че ако земята, върху която е построена сградата е обща част, то предварителния договор бил недействително съглашение за прехвърляне на идеални части от земята, поради което и в приложение на чл. 40 от ЗС стойността му не следвало да се взема предвид при определяне на дяловете в общите части от земята. Същевременно СРС приел, че собственик на земята бил само С.С.”ЕАД и земята нямала статута на обща част и може да бъде обект на разпоредителна сделка. При тълкуване на разпоредбата на чл. 38 от ЗС в случая следвало да се обоснове извод, че земята върху която е построена сградата е обща част на различните собственици на отделни имоти в сградата Законодателят не сочел каква част от земята е обща част, явно бил направил разлика между земя и дворно място Извън това ЗУТ определял прилежащата площ към сградата по правилата на Наредба № 7/22.12.2003г. за правилата и нормативите за устройство на отделните видове територии и устройствени закони. Тези разпоредби не поставяли като задължително изискване цялата земя под сградата да е обща част на същата. Допустимо било да има определен процент свободна площ, която да е останала собственост на дружеството, с която то да може да се разпореди. Така щяла да възникне съсобственост между това дружество от една страна; от друга страна - собствениците на отделните имоти в сградата и от трета страна – етажната собственост като лице, притежаващо съответни права по ЗС. В случая дружеството било обявено в несъстоятелност и имотът под сградата бил изнесен на публична продан, това следвало да бъде съобразено от районния съд. Ако се приемело, че дружеството е собственик на земята, то нямало пречка то да извърши разпоредителни сделки и двата предварителни договора да се обявят за окончателни, защото релевантните за същото обстоятелства били установени по делото. Това дружество в производството по несъстоятелност нямало възможност за оздравителен план. Неправилно било прието от СРС, че иска срещу дружеството бил погасен по давност. Срокът за сключване на окончателен договор бил 3 месеца след издаване на акт 16, такъв не бил издаден, нямало и възможност такова да се издаде, поради производството по несъстоятелност. Дори да бъде издаден такъв, това нямало да бъде в резултат на изпълнение на договорни задължения на дружеството, а поради волята на етажната собственост. С откриване на производството по несъстоятелност всички задължения на дружеството ставали ликвидни, като съдът следвало да прецени дали сред тях е и това да прехвърли на тях собствеността на частите, предмет на предварителния договор. При извод на СРС, че парко-мястото не е самостоятелен обект на правна сделка следвало съдът да съобрази, че такива права могат да са предмет на сделка като идеални части от мястото. Предявили исковете срещу М. и И. Ч.и защото били сключили договор за замяна с тях и получили права върху учредената суперфиция. С издаването на акт 14 ищците вече притежавали право на собственост върху обектите по нотариалния акт за договора, сключен с Ч.и. Дружеството имало задължения към Ч.и да изгради сградата и да прехвърли собствеността върху съответните идеални части от правото на собственост, затова и пасивно легитимиран да отговаря по този иск не били Ч.и, а дружеството. Исковете срещу всички ответници били кумулативно съединени. Ч.и се били разпоредили със своите в права в полза на ищците. Първоначално сключеният нотариален акт обаче бил между Ч.и и „С.С.”ЕАД и затова Ч.и следвало да бъдат обвързани от силата не пресадено нещо на решението. Така неправилен бил доклада на СРС в тази му част. Не им било указано от СРС, че не сочат доказателства за поети задължения от дружеството към Ч.и, нямало и как да сочат такива, защото към подаване на исковата молба ищците били собственици върху процесните имоти. Ищците били встъпили в правата на Ч.и с подписването на този нотариален акт. Претендирал е разноски.

Въззиваемиат-ответник по иска- С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК ••••, синдикът М. са оспорили жалбата. Навел е твърдения, че решението на районния съд в обжалваната част е правилно, съответстващо на събраните доказателства. В хода на производството по несъстоятелност процесните активи били осребрени през 2022г., същото било установимо при проверка в регистъра поддържан от Агенция по вписвания, това водело до невъзможен предмет на договора, правилно било прието от СРС, че исковете са погасени по давност.

Въззиваемите-ответници по исковете М. П. Ч., ЕГН ••••••••••, И. Г. Ч., ЕГН •••••••••• не са изразили становище.

Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх. № 49439/08.06.2020г. по регистъра на СГС, изпратена по подсъдност на СРС, уточнена с молба вх.№ 76277/29.07.2020г., вписана на 16.02.2021г. в Агенция по вписвания, вх. рег. № 7864, акт № 20, дело № 5603/2021г., на Д. В. Г., ЕГН •••••••••• и С. Д. Г., ЕГН •••••••••• срещу:

• С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК ••••, с която са поискали на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде обявяване на окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в т. 5 от нотариален акт № 112, том І, № 1344, дело № 111 от 26.02.2008г., който имот представлява 0, 11% идеални части от поземлен имот с идентификатор № 68134.2044.968 с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр.

София, кв. Симеоново, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап”;

• М. П. Ч., ЕГН ••••••••••, И. Г. Ч., ЕГН •••••••••• с която са поискали на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде обявен на окончателен предварителен договор за замяна, обективиран в т. 5 от нотариален акт № 29, том ІІ, рег. № 2086, дело № 184 от 23.04.2009г. с който придобили 0, 96% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.968 с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, вилна зона „Малинова долина- Бункера- 3-ти етап” към апартамент № 162; 0, 96% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.968 с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, вилна зона „Малинова долина-Бункера- 3-ти етап” към апартамент № 163; 0, 11% ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.968 към парко-място № 12, секция G и за 0, 11% от поземлен имот с идентификатор 68134.2044.968 към парко място № 13, секция G.

Навели са твърдения, че с нотариален акт № 112/26.02.2008г. „С.С.”ЕАД им прехвърлило собствеността върху парко място № 3 в секция „Е” на апартаментен хотелски комплекс 1.1. в гр. София, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап, на кота „-3, 20м” на сутерен със застроена площ от 16, 20 кв.м. заедно с 9, 677% ид.ч. от общите части на сутерена равняващи се на 21, 50 кв.м., находящо се в поземлен имот 968, целият с площ от 12957 кв.м. за което платили 6000лв., като с т. 5 от договора дружеството поело задължение в срок от 3 месеца след издаване на акт 16 за сградата да им прехвърли съответните идеални части от земята. С нотариален акт № 29/23.04.2009г. сключили с ответниците Ч.и договор за замяна, с който ищците прехвърлили на Ч.и 1/12 ид.ч. от нива № 010112 в землище на с. Симеоново, местност „Манчова круша” и получили в замяна на същите изградени на груб строеж имоти в апартаментен хотелски комплекс 1.1. в гр. София, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап в имот № 968, както следва – апартамент № G 6-а с нов № 162 на шести подпокривен етаж заедно с 8, 659% ид.ч. от общите части на сградата; апартамент № G 6-в с нов № 163 на шести подпокривен етаж заедно с 8, 659% ид.ч. от общите части на сградата; паркомясто 12 в секция G на кота „-3, 20м” на сутеренен етаж с площ от 16, 50 кв.м. ведно със 7, 534% ид.ч. о общите части на сутерена; паркомясто 13 в секция G на кота „-3, 20м” на сутеренен етаж с площ от 16, 50 кв.м. ведно със 7, 534% ид.ч. о общите части на сутерена. С т. 5 от този нотариален акт Ч.и поели задължение към ищците лично или чрез посочено от тях лице – строителя, да им прехвърлят собствеността върху съответните на заменяемите обекти идеални части от имота, върху който се изгражда сградата без заплащане срок за което бил 3 месеца от издаването на акт 16 за сградата. Удостоверение по чл. 181, ал.2 от ЗУТ за сградата било издадено на 24.03.2008, презаверено на 30.01.2020г. Междувременно за „С.С.”ЕАД било открито производство по несъстоятелност, като с Решение от 24.04.2015г. на СГС била постановена обща възбрана и запор върху имуществото му, сред активите на дружеството бил поземления имот № 968, като на ОС на кредиторите от 16.09.2019г. било взето решение за начина на осребряването му. С достигането на етап на строителство на сградата „груб строеж” ищците придобили собствеността върху паркомясто № 3, продадено им от дружеството, а по договора за замяна придобили имотите, прехвърлени им от Ч.и. Така за тях било породено правото да искат обявяване за окончателни договорите им с ответниците, обективирани в т. 5 от двата нотариални акта. Дружеството било в несъстоятелност и затова не можело да се очаква то да завърши реално сградата и да се снабди с акт 16 за нея. Срокът за завършването на сградата бил 30.09.2009г., дружеството не изпълнило задълженията си. Земята имала самостоятелен статут и нямало пречка да се прехвърлят части от нея, неин собственик бил дружеството. Посочили са всеки ищец има право да получи по 1/2 от частите от имотите, за които са предявени исковете. По нотариалния акт от 2008г. задължението било да им се прехвърлят 13, 69 кв.м. от имот 968, като прилежащи към паркомясто № 3. По нотариалния акт от 2009г. задължението било да им се прехвърлят 288, 75 кв.м. от имот № 968 като прилежащи към апартамент № 162/ към него били 123, 84 кв.м./, прилежащи към апартамент № 163/ към него били 123, 84 кв.м./, прилежащи към паркомясто 12/ към него били 13, 69 кв.м./ и прилежащи към паркомясто 13/ към него били 13, 69 кв.м./ В исковата молба изрично е посочено, че ответниците като страна по съответния договор по т.5 от двата нотариални акта е длъжен да изпълни задължението си към ищците да им прехвърли уговорените идеални части от земята. С приложението към уточнителната молба са посочили че за всяко паркомясто припадащите се ид.ч. от дворното място са по 0, 11%; за всеки от апартаментите припадащи се части от дворното място са по 0, 96%. Посочило е в молбата за обезпечение и в частната жалба срещу определението на СРС, че процесното дворно място било обект на индивидуално принудително изпълнение по изпълнително дело 20118380406556, чието продължаване било разрешено от съда по несъстоятелност. Претендирали са разноски.

Ответникът С.С.”ЕАД - в несъстоятелност, ЕИК •••• е оспорило исковете. Посочило е, че действително с ищците сключили нотариален акт № 112/2008г. Паркомястото обаче не било самостоятелен обект поради което и този договор бил с невъзможен предмет и нищожен. Този договор бил нищожен и поради нееквивалентност на престациите до степен накърняващи добрите нрави. Не било настъпило условието по договора за изискуемост на задължението му да сключи окончателен договор, сградата не била снабдена с акт 16. Нотариалният акт сочел идеални части от сутерена, а не от земята. Навело е твърдения, че исковете са погасени по давност. Претендирало е разноски.

Ответниците по исковете М. П. Ч., ЕГН ••••••••••, И. Г. Ч., ЕГН •••••••••• не са изразили становище.

С определение от 26.01.2022г. районният съд е изготвил проекто-доклад по делото, срещу който страните не са възразили и който в о.с.з. е обявен за окончателен, с него е указал на ищците, че тяхна е доказателствената тежест да установят по делото, че са сключени договорите, посочени от тях, че ответниците са собственици на идеалните части от имота, за които се иска обявяване на договорите за окончателни, че са платили сумите по договора, че са предприели действия, които са от естество да спрат/прекъснат погасителната давност за периода след 30.09.2009г. С това определение районният съд е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване от страните, че договора от 2008г. е сключен между дружеството и ищците и по него 0, 11% ид.ч. от земята се припадат на паркомястото по договора от 2009г. на ап. № 162 се припадат 0, 96% ид.ч. от земята; 0, 96% от земята се припадат към ап. № 163; 0, 11% идч. от земята се припадат на паркомясто 12; 0, 11% ид.ч. от земята се припадат към паркомясто 13; сградата е уговорено да достигне до етап на завършеност за въвеждане в експлоатация на 30.09.2009г., към момента е завършена на груб строеж.

По делото е приет нотариален акт № 112, том І, рег. № 1344, дело № 111/2008г. на нотариус А.Л., рег. № 386 на Нот.К., носещ подписите на страните по него и на нотариус, съгласно който С.С.”АД е продало на Д. В. Г. и С. Д. Г. правото на строеж върху паркомясто № 3 в секция „Е” на апартаментен хотелски комплекс 1.1. в гр. София, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап, на кота „-3, 20м” на сутерен със застроена площ от 16, 20 кв.м. заедно с 9, 677% ид.ч. от общите части на сутерена равняващи се на 21, 50 кв.м., находящо се в поземлен имот 968, целият с площ от 12957 кв.м. за сумата от 6000лв., платена изцяло по банков път при данъчна оценка на паркоч.мястото от 5988лв. Съгласно т. 5 от договора дружеството поело задължение в срок от 3месеца след издаване на акт 16 за сградата да прехвърли на купувачите съответните идеални части от земята.

По делото е приет нотариален акт № 29, том ІІ, рег. № 2086, дело № 184/23.04.2009г. по описа на нотариус А.Л., рег. № 386 на Нот.К., носещ подпис за страните по него и за нотариуса, съгласно който Д. В. Г. и С. Д. Г. са прехвърлили на М. П. Ч. и на И. Г. Ч. 1/12 ид.ч. от нива № 010112 в землище на с. Симеоново, местност „Манчова круша”, който имот е идентичен с имот пл. № 915 във вилна зона Малинова долина-Бункера-3-ти етап”, гр. София като в замяна на същото са получили изградени на груб строеж имоти в апартаментен хотелски комплекс 1.1. в гр. София, вилна зона Малинова Долина-Бункера, 3-ти етап” в имот № 968, както следва: апартамент № G 6-а с нов № 162 на шести подпокривен етаж заедно с 8, 659% ид.ч. от общите части на сградата- секция G и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото; апартамент № G 6-в с нов № 163 на шести подпокривен етаж заедно с 8, 659% ид.ч. от общите части на сградата- секция G и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото; паркомясто 12 в секция G на кота „-3, 20м” на сутеренен етаж с площ от 16, 50 кв.м. ведно със 7, 534% ид.ч. о общите части на сутерена и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото; паркомясто 13 в секция G на кота „-3, 20м” на сутеренен етаж с площ от 16, 50 кв.м. ведно със 7, 534% ид.ч. от общите части на сутерена и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото В т.4 е посочено, че сградата следва да бъде построена до 30.09.2009г. от С.С.”АД.. С т. 5 от този нотариален акт Ч.и са посочили, че лично или чрез посочено от тях лице – строителя, ще им прехвърлят собствеността върху съответните на заменяемите обекти идеални части от имота, върху който се изгражда сградата без заплащане срок за което е 3 месеца от издаването на акт 16 за сградата. Посочено е, че имот 968 представлява реална част от имот № 913 целият с площ от 20 740 кв.м. Приет е неоспорен от страните констативен протокол от 24.03.2008г., презаверен на 30.01.2020г. издаден от СО, район Витоша, съгласно който сградата строена от С.С.”АД в поземлени и имоти № 912, № 913 по разрешение за строеж № 282/05.04.2007г. е изградена на етап груб строеж.

Приет е неоспорен от страните площо-образуване за апартаментен хотел с магазини, подземни гаражи, трафопостове в ПИ 913 Малинова долина- Бункера, с възложител С.С.”АД, съгласно които в секция G паркомясто 12 е със 7, 534% ид.ч. от сутерена, паркомясто 13 е със 7, 534% ид.ч.от сутерена; апартамент 6а е с 8, 659%, апартамент 6б е с 8, 659% ид.ч.; в секция Е паркомясто 3 е с 9, 677% ид.ч. В обяснителната записка е посочено, че паркоместа са в подземен паркинг със самостоятелен вход-изход.

С прието по делото заключение по съдебно-техническата експертиза вещото лице след запознаване с документи по делото е посочило, че имотите се намират в имот с идентификор 68134.2044.968, сградата е с осем секции на шест етажа и застроена площ от 2567кв.м. Паркомясто 3, секция Е, е с припадащи се по 0, 11% общи части от дворното място, следната му пазарна стойност към 2008г. е 13 844лв.

Приет е нотариален акт № 38 рег. № 2757, дело № 218/2008г. съставен от нотариус А.Л., рег. № 386 на нот.К., съгласно който Обединена българска банка”АД е предоставило на С.С.”АД банков кредит за обезпечение на задълженията по който С.С.”ОДЗ е учредило в полза на банката договорна ипотека върху собствения си недвижим имот, представляващ поземлен имот № 968 в землището на кв. Сименово, гр. София, местност Малинова долина- Бункера, 3-та част” с площ от 12957 кв.м. образуван от поземлен имот № 913. Посочено е от нотариуса че собствеността върху имота е удостоверена с нотариален акт за покупко-продажба № 124/23.06.2006г.; нотариален акт № 126/23.06.2006г.; нотариален акт № 125/23.06.2006г.; нотариален акт № 29/13.06.2006г; нотариален акт № 191/14.07.2006г.; нотариален акт № 76/03.07.2006г. всички съставени от нотариус А.Л., рег. № 386 на Нот.К.

Съгласно записванията по публичния Търговски регистър по отношение на С.С.”АД с Решение от 24.04.2015г. е открито производство по несъстоятелност, начална дата на неплатежоспособността е 21.03.2010г, с Решение от 19.08.2016г. С.С.“АД е обявен в несъстоятелност, лишен е от правото да управлява и да се разпорежда с имущество от масата на несъстоятелността, тогава е постановена и обща възбрана и запор върху имуществото му, осребряване е започнало.

Съгласно записванията по публичния регистър поддържан от Агенция по Вписвания на 20.09.2022г. е вписано постановление за възлагане за придобит чрез публичен търг имот от Ноа Ин“ ЕИК •••• по дело с длъжник С.С.“АД в несъстоятелност, който имот представлява поземлен имот № 968, парцел 123, масив 010, плок 12955 кв.м. в местност Малинова долина-Бункера, 3-ти етап с идентификатор 68134.2044.968, като на 06.04.2023г. е заличена договорната ипотека върху този имот.

С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивния съд се произнася служебно по валидността на решението а по допустимостта му – в обжалваната част. По останалите въпроси въззивния съд е ограничен от посоченото в жалбата.

В конкретния случай постановеното по делото решение е валидно и в обжалваната част е допустимо. Неоснователни са доводите във въззивната жалба, че исковете и по двата договора били с ответник С.С.”ЕАД, а Ч.и били посочени като страни по делото за да ги обвърже силата на пресъдено нещо. В исковата молба ясно е посочено, че се търси обявяване за окончателни на два отделни предварителни договори, като насрещна страна по единият договор е С.С.”ЕОД, а по другият - М. и И. Ч.и. На стр. 4 от исковата молба е посочено от ищците, че тези ответници следва да прехвърлят на ищците процесните имоти, като при съобразяване с формулирания петитум правилно районният съд е приел, че се иска обявяване за окончателни на договорите със страни, както са посочени в предварителните договори. В нито един момент пред районния съд ищците не са твърдели, че придобивайки имотите от Ч.и, ищците са придобили правата да искат С.С.“ЕАД да им прехвърли идеални части от дворното място. В неито един момент ищците не са заявили, че Ч.и не са ответници по иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, а са посочени като страна по делото но не като ответник, само за да ги обвърже силата на пресъдено нещо на решението. Изготвеният от СРС проекто-доклада по делото съответства на възприетото от СРС и заявеното в исковата молба, че иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД по договора от 2009г. е с ответник Ч.и. Това е била причината на ищците да се укаже от СРС, че следва да установят, че Ч.и са собственици на имотите, за които се иска обявяване на окончателен предварителния договор от 2009г. Този проекто-доклад не е оспорен от ищците, едва с въззивната жалба се навеждат твърдения, че всъщност ищците са придобили правата на Ч.и срещу С.С.”АД да им се прехвърли съответната част от дворното място по предварителния договор от 2009г. и така ответник и по този иск е С.С.”АД. Тази промяна в твърденията и в исканията на ищците не е допустимо да се извърши на етап въззивно производство.

По правилността на решението в обжалваната част:

Предявените искове са с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. При така предявения иск в тежест на ищците е да докажат, че между страните е възникнало валидно правоотношение по предварителен договор за покупко- продажба за конкретен имот, който съдържа уговорка за съществените условя на окончателния договор и страните са поели обещание за неговото сключване, че ищците са изпълнил задълженията си по него, че за ответниците е възникнало валидно и изискуемо задължение да прехвърлят собствеността върху имота, че те са собственици на имота към момента при квоти и на основание, посочени от ищец, че не съществуват пречки за разпореждане с правата върху вещта.

Правото да се иска сключване по съдебен ред на окончателен договор е преобразуващо. Това право е делимо, като всеки от купувачите може да иска да придобие такава идеална част от имота от всеки продавач, съобразно постигнато съглашение. За да се уважи иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва да има пълно тъждество между страните и съдържанието на престациите по предварителния договор и искането по исковата молба. В случаи, в които съсобственици на имот сключат предварителен договор за покупко-продажба на същия, всеки от тях сключва самостоятелен договор, независимо, че съглашението е обективирано в един документ. Съсобствениците на имота са обикновени другари, като наличието на пречка за прехвърлянето на частта на единия съсобственик, не е пречка другите съсобственици да сключат валиден окончателен договор. Правото на изкупуване по чл. 33, ал.1 от ЗС има значение между съсобственик, който не отчуждава своя част и купувач на друга отчуждена част, но не и между насрещни страни по предварителен договор, съответно по окончателен такъв. Правото на изкупуване не може да се разглежда в производство по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, защото страните по предварителния договор не могат да се бранят с чужди права – тези на съсобственик по чл. 33 от ЗС за изкупуване, който не отчуждава своя част. Ако предварителния договор е сключен за права по-големи от притежаваните от праводателя, то иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ще се уважи за онази част от имота, която този праводател притежава, а за останала част се дължи намаляване на цена, съответно обезщетение. Само бъдещия купувач в тази хипотеза може да развали договора, ако приеме, че няма интерес от придобиване на част от имота. В случаи, в които имот не е достатъчно добре описан по предварителния договор, но се установява в хода на исково дело, че иск е предявен за имот, който е идентичен с този по предварителен договор, няма пречка иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде уважен. Неплащането на продажната цена по предварителния договор не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД - арг. по чл. 362 от ГПК. (В този смисъл Решение № 777/05.01.2011г. по гр.д.№ 1050/2009г. на ВКС, ІV-то Г.О.; Решение № 773/10.02.2011г. по дело № 600/2009г. на ВКС, ІV-то Г.О.; Решение № 224/01.07.2013г. по гр.д.№ 1247/2012г. на ВКС, ІV-то Г.О.).

При предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът следва да извърши онези действия, които би извършил нотариус, ако сделката беше сключена доброволно, тоест съдът следва да се увери, че ответниците са собственици на имотите, предмет на предварителния договор, чието обявяване за окончателен се търси по делото.

Съдът приема за установено по делото, че частите от имотите, за които се иска обявяване на предварителни договори за окончателни, не са собственост на ответниците по делото, като извършените с тях разпореждания са противопоставими на ищците.

Правилно е прието от районния съд, че по делото не е установено в някой момент ответниците Ч.и да са били собственици на идеални части от дворното място. Доказателства за такива факти по делото не са ангажирани. Така съдът приема за правилно решението на районния съд с което исковете срещу тях са отхвърлени като неоснователни.

Правилно е прието от районния съд, че приетият по делото нотариален акт за договорна ипотека от 08.04.2008г. установява по делото, че „С.С.“ЕАД е притежавал собствеността върху имот с идентификатор 68134.2044.968 с площ от 12957 кв.м., находящ се в гр. София, кв. Симеоново, вилна зона Малинова долина-Бункера, 3-ти етап” Приетият нотариален акт сочи че нотариусът се е уверил в собствеността на дружеството въз основа на подробно изброените и представените пред него нотариални актове. Този извод на нотариуса не е оспорен по делото, . доказателства че такива права дружеството притежава се съдържат и в приетия по делото договора за продажба по нотариален акт № 112/2008г., както и и от записванията в Агенция по вписвания – търговски регистър и имотен регистър, които са публични.

Същевременно установено е по делото от записванията в Търговския регистър, че „С.С.“ЕАД е обявено в несъстоятелност с Решение от 19.08.2016г. по дело № 328/2014г. на СГС, с което е наложена и обща възбрана и запор върху имуществото му. Част това имущество по делото не се спори, а и се установява от записванията в имотния регистър, че е било към него момент имот гр. София, кв. Симеоново, вилна зона Малинова долина- Бункера, 3-ти етап” с идентификатор 68134.2044.968. Установяват се въведените във въззивното производство твърдения на въззиваемия- С.С.“ЕАД-в несъстоятелност, че след приключване на съдебното дирене пред СРС този имот е бил продаден на 3-то лице - на 20.09.2022г. е вписано постановление за възлагане за придобит чрез публичен търг от Ноа Ин, ЕИК •••• имот с идентификатор 68134.2044.968. Това придобиване на имота от „Ноа Ин“ е осъществено след предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и вписване на исковата молба по него, но съдът приема, че същото е противопоставимо на ищците. Това е така, защото много преди образуване на делото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД / 08.06.2020г./ и вписването на исковата молба по този иск / на 16.02.2021г./ в производството по несъстоятелност на 19.08.2016г. е била наложена обща възбрана върху имуществото на дружеството „С.С.“ ЕАД.

Разпоредбите на Търговския закон в частта за несъстоятелността не уреждат конкуренцията между правата на трети лица и кредиторите на обявеното в несъстоятелност дружество. Същевременно, разпоредбата на чл. 621 от ТЗ препраща към приложение на съответните норми на ГПК, доколкото няма специални правила в ТЗ. Така съдът приема, че тази конкуренция следва да се разреши при съответното прилагане на разпоредбите на чл. 451 – чл. 453 от ГПК. В подкрепа на извода на съда е близостта между индивидуалното принудително изпълнение и универсалното такова в частта за обезпечителните мерки, целящи и в двете производства лишаване длъжника от възможността да се разпорежда с имуществото.

За разрешаването на тази конкуренция при съобразяване на разпоредбата на чл. 453 от ГПК от значение са моментът на вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и моментът на налагането на възбраната по чл. 711 от ТЗ. Действието на тази възбрана е същото, каквото имат и възбраните, наложени по ГПК - извършените от длъжника разпореждания с възбранения имот са недействителни спрямо взискателя; на взискателя не могат да бъдат противопоставени прехвърлянето и учредяването на вещни права, както и решения по искови молби, които не са били вписани преди възбраната. Вписването на искова молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД има оповестително-защитна функция да се даде гласност на съдебния спор относно недвижим имот и да се осигури противопоставимост при конкуренция на права от същия праводател, тъй като придобитите от трети лица вещни права след вписването не могат да бъдат противопоставени на ищеца - чл. 114 ЗС; чл. 17, ал. 2 ЗЗД, чл. 19, ал. 3 от ЗЗД чл. 33, ал. 3 ЗЗД, чл. 88, ал. 2 ЗЗД, чл. 135, ал. 1 ЗЗД, 227, ал. 5 ЗЗД. /В този смисъл ТР № 6/14.03.2014г. на ОСТК на ВКС/. По аргумент от обратното на чл. 453 от ГПК и съобразно чл. 114, ал.1 от ЗС придобитите от трети лица права преди да се впише исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД са противопставими на ищеца по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, такива са и придобитите от 3-ти лица права след вписването на исковата молба, но въз основа на реализиране на притезания, за обезпечение на които е била вписана възбрана, преди да се впише исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. /В този смисъл Решение № 76/06.08.2019г. на ВКС, по гр.д. № 1904/2018г. на ВКС, 1-во Г.О.; Решение № 143/09.08.2016г. на ВКС, по гр.д. № 195/2016г. на ВКС, 1-во Г.О./.

В конкретния случай общата възбрана върху имуществото на „С.С.“ЕАД включително и върху процесиня имот е наложена с Решението по чл. 711 от ТЗ, на което е законова последица, същото е вписано в регистъра на Агенция по вписвания преди да се впише исковата молба по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, в хода на принудителното изпълнение възбранения процесен имот е продаден на 3- то лице. Така установените факти по съображения изложени по-горе съдът приема, че обосновават извод, че така извършеното разпореждане с имота е противопоставимо на ищците и искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и срещу С.С.“ЕАД е неоснователен.

Следва да се посочи, че още с подаването на исковата молба е посочено от ищците че към процесния имот е насочено индивидуално принудително изпълнение по изпълнително дело от 2011г. на ЧСИ Б., разрешение за продължаване на което било дадено от съда по несъстоятелност, което обоснова извод, че преди предявяване на исковете по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ищците са направили необходимите проверки и са знаели, че освен универсалното принудително изпълнение процесния имот е обект и на индивидуално такова, като по тях са предприети и обезпечителни мерки.

При така възприето безпредметно е да се обсъждат останалите предпоставки за уважаване на исковете. За пълнота на изложението и с оглед на наведените доводи в жалбата съдът приема, че следва да добави, че изводът на районния съд за валидността на предварителния договор сключен с дружеството е правилен. При обосноваването му районния съд не е нарушил императивна правна норма, съобразил е волята на страните и е приел, че предметът на договора е възможен, като същият са идеални части от сутерена на сградата. Паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост и не може да се прехвърля самостоятелно заради невъзможен предмет на договора. Съгласно § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ "обект" е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Съгласно § 1 т. 1 от ДР на ЗКИР самостоятелен обект на правото на собственост е етаж, или част от етаж по смисъла на глава. ІV от ЗС "Етажната собственост". По аргумент от чл. 39 от ЗС основната характеристика на самостоятелния обект на правото на собственост освен обособеността му като етаж, или част от етаж е и тази да може да се ползва самостоятелно.

Функционалното предназначение е възприето от законодателя и като основна кадастрална данна в имотния регистър за самостоятелния обект в сграда, съгласно чл. 27 ЗКИР. Другата характеристика е да е обособен от останалите съседни обособени обекти на собственост - да е етаж, или част от етаж със самостоятелен вход за него. Заснемането на обект от сграда със самостоятелен идентификатор само по себе си не доказва, че този обект е обособен обект на правото на собственост, но е индиция за това, че той притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Данните, отразени в имотния регистър каквото е предназначението на имота и другите му характеристики съставляват официално удостоверяване и до опровергаването им се ползват с доказателствена сила. / В този смисъл Решение № 261/23.10.2013г. по гр.д. № 3777/2013г. на ВКс, 1-во Г.О./. В случая обаче съдът приема, че страните по договора от 2008г. са уговорили покупко- продажба на ид.ч. от сутерена- подземен гараж, който е самостоятелен обект. Този извод следва при тълкуване на волята на страните при условията на чл. 20 от ЗЗД. Правилен е и извода на районния съд за валидността на този договор като такъв съответстващ на добрите нрави, че няма нарушение на еквивалентността на престациите. За този извод на СРС във въззивното производство не са въведени оплаквания при обосноваване на същия районният съд не е допуснал нарушение на императивна правна норма, поради което и при съобразяване на ограниченията по чл. 269 от ГПК съдът приема този извод за правилен. Неоснователни са оплакванията във въззивната жалба за противоречие в мотивите на СРС. С решението съдът е разгледал различни теоретични хипотези, като в последствие с оглед на установените от него факти е посочил приложимата такава по делото, като е приел, че собственик на земята е дружеството, която е отделна от собствеността върху сградта, в която различни лица са придобили права върху самостоятелни обекти в нея, включително и ищците и е възникнала етажна собственост. Следва да се посочи, че основателни са доводите на въззивника, че исковете не са погасени по давност. Неправилно СРС е тълкувал волята на страните, като е приел, че срокът за сключване на окончателен договор е 3 месеца след уговорения срок за построяването на сградата, посочен в нотариалния акт от 2009г. В случая възражение за изтекла погасителна давност е направено от ответника по иска за предварителния договор от 2008г. Този договор не сочи срок за построяването на сградата и неправилно районният съд от изявления в договора от 2009г. е възприел воля на страни по договора от 2008г., независимо че страни по тези договори не съвпадат. Следва да се посочи, че дори от текста на договора от 2009г. не може да извлече извод, че срок за сключване на окончателен договор е обвързан с дата 30.09.2009г., а не с издаването на удостоверение за въвеждане в експроатация. Клаузите на т 5 от предварителните договори ясно сочат, че акт 16 е началния момент на тримесечния срок за сключване на окончателен договор и извода на СРС в обратния смисъл е неправилен. Това обаче няма решаващо значение за делото, доколкото с мотивите по-горе съдът прие, че исковете са неоснователни поради установяване по делото че 3-то лице е придобило имота с разпореждане в негова полза, което е противопоставимо на ищците.

По отговорността за съдебни разноски по делото:

С оглед изхода на делото съдът приема, че разноските следва да се поставят в тежест на въззивниците. Въззиваемите не са претендирали разноски и такива не им се следват.

При служебна проверка на делото съдът констатира, че е пропуснал да събере предварително държавна такса за въззивното дело – представения документ е за платен хонорар за ангажиран адвокат, а не за платена държавна такса. Същото следва да се направи с решението, като въззивниците бъдат осъдени да заплатят по сметка на СГС сумата от 366, 22лв.

Така мотивиран, Софийският градски съд