Решение № 596 от 23.6.2026 г. на Районен съд - Сливен по дело № 5051/2025 г.

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация чл.64 ЗС за определяне на прилежаща площ, необходима за ползване на собствена сграда в чужд имот, както и по чл.109 ЗС /негаторен иск/ за осъждане на ответника да премахне частично изградена ограда в западната част на имота. Ищецът твърди, че е съсобственик на сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 по КККР на с. •••, общ. Сливен заедно с ответното дружество „Чочовен Лайнс“ ООД по силата на НА № 26, том XXIX, дело № 5004/28.11.2016г. Към настоящия момент земята ПИ с идентификатор № 14275.610.232 била собственост само на ответното дружество, съобразно влязло в сила Решение № •••. по в.гр.дело № •••. на СлОС, а ищецът бил собственик само на ½ ид.ч. от сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 по КККР на с.•••, общ. Сливен. Твърди, че между страните било подписано споразумение за разпределение ползването на сградата от 06.08.2020г. с нотариална заверка на подписите на страни те.Съгласно чл. 5 от споразумението - западната ½ ид.ч от сградата реално се ползвала от ищеца. На 28.11.2023г., управителят на ответното дружество разпоредил по границата на имота да бъде изградена ограда, като по този начин се препятствал ищеца да ползва своята част от сградата. Ползването на частта от сградата било ограничено в имота от изградена от ответника междинна ограда и навес за паркинг. Единствения достъп до частта от сградата на ищеца бил през улицата с идентификатор 14275.610.232 и нямало друга възможност за влизане в имота, тъй като от западната част в имот № 14275.610.232 имало незаконно построена преградна стена ограничаваща правото на ползване върху имота. Така ищецът сочи, че правото му на ползване на притежаваната от него част от сградата се препятствало от ответното дружество. Иска се от съда да определи на ищеца, като суперфициар прилежаща площ в ПИ с идентификатор № 14275.610.232 по КККР на с. •••, общ. Сливен, която да му позволява да ползва по предназначение притежаваната от него част от построената в имота сграда, както и да осъди ответното дружество, чрез представител по закон да премахне частично построената ограда в западната част на имота. В срока по чл.131 ГПК е депозиран отговор от ответната страна. Счита искът за недопустим и евентуално неоснователен. Твърди, че ищецът нямал право на строеж или друго вещно право, даващо му право да използва земята. Той притежавал само 1/2 ид. ч от сградата. И скът по чл. 64 З С не можел да служи като заместител на отказан сервитут. Ищецът вече искал право на преминаване и ВАС окончателно отхвърлил искането му. Сочи, че ищеца поискал от кмета на Община Сливен да му бъде учредено право на преминаване през имота по чл.192 ЗУТ и производството приключило с Решение № ••• на ВАС по адм. д. № •••, с което била отхвърлена жалбата на ищеца и потвърден отказа на кмета. Сочи, че споразумението, на което се позовавал ищецът първо било с различна от посочената от него дата и то било прекратено по силата на чл.5. Ищецът бил неизправна страна по предварителния договор цитиран в приложеното споразумение, тъй като трябвало да продаде своята част до 01.10.2020г. Освен това ищецът сам изрично дал съгласие за изграждане на оградата и това било записано в споразумението. Иска се отхвърляне на претенциите. Претендира разноски. Съдът след като обсъди доводите на страните и след преценка на събраната по делото доказателствена съвкупност, прие за установено от фактическа страна следното: На 28.11.2016г. страните по настоящия процес закупили при равни квоти по ½ ид.ч. за всяка от тях от ПИ с идентификатор № 14275.610.232 в с.•••, общ.Сливен с площ 2030 кв.м., урбанизирана територия, начин на трайно ползване: за стопански двор, ведно с построените в имота сгради, а именно сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м.- селскостопанска сграда, сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м., брой етажи един, селскостопанска сграда, като двете сгради представляват търпими строежи по см. на §161 ал.1 ПР ЗУТ, заедно с останалите подобрения и трайните насаждения в имота. Сделката е изповядана с нотариален акт № ••• том •••, рег.№ •••, дело № •••. на нотариус с рег.№ ••• и район на действие СлРС. На 23.05.2018г. страните сключили споразумение за разпределяне ползването на съсобствен имот. Видно от неговото съдържание страните сключили предварителен договор за покупко продажба от 18.07.2017г., съгласо който до 01.10.2020г. ищецът следвало да предаде владението, както и следвало да продаде своята ½ ид.ч. отПИ, ведно със сградите в него на ответното дружество. Страните уговорили начин на реалното ползване на имота и сградите, до момента в който ответното дружество не придобие собствеността. Уговорено било източната ½ част от имота да се ползва от ответното дружество, а западната половина от ищеца. Сградата с площ от 55 кв.м. била разпределена за ползване от ищеца, заедно със западната част от сградата с площ 601 кв.м., а ответникът ползвал източната част от сградата с площ 601 кв.м. В т.6 от споразумението страните уговорили, че осигуряват, както понастоящем, така и в бъдеще необзепокоявано ползване на реално уговорените помежду им части. С Решения № ••• по гр.д. № ••• на СлРС и Решение № •••. по въз.гр.д. № •••. на СлОС, предварителен договор за покупко продажба между страните бил обявен за окончателен само за ПИ като терен и сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м.- селскостопанска сграда, като е отхвърлен искът за обявяване на окончателен на предварителния договор, относно сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м., брой етажи един, селскостопанска сграда. Така сграда с идентификатор № 14275.610.232.2, построена в поземления имот останала съсобствена между страните при равни квоти. С Решение № ••• по адм.д. № ••• на ВАС е отхвърлена жалба на ищеца против отказ на кмета на Община Сливен да му учреди право на преминаване през ПИ с идентификатор № 14275.610.232, собственост на ответника. В мотивите на този съдебен акт е посочено, че в конкретния спор между страните не може да се приложи реда на чл.92 ЗУТ, доколкото ищецът, като собственик на изградена в чужд имот сграда има право на достъп, респ.преминаване през имота и може да търси правата си по гражданско правен ред, т.е. по реда на чл.64 ЗС. В хода на процеса е изслушано и прието заключение на вещо лице, изготвило допусната и назначена съдебно техническа експертиза. От заключението се установява, че към момента ищецът ползва западната реално обособена част от сграда с идентификатор 14275.610.232.2, с площ на частта 275 кв.м. Ответното дружество ползва източната реално обособена част от сградата. Източната част на халето била с извършен ремонт. Премахнати били три оси от конструкцията, чрез демонтиране на стоманените рамки. По този начин площта била намалена на 175 кв.м. В ПИ 14275.610.232 имало изградени две нови постройки, които не били отразени в кадастралната карта. Едната била навес (означен на приложената скица като сграда 3), използван за паркиране на леки коли. В действащата кадастрална карта навесът за паркиране на автомобили, който възпрепятствал достъпа до източната част на дворното място не бил означен като съществуваща сграда. Другата постройка била навес за камиони (означен на приложената скица като сграда 4), построен при северната граница на имота, който преграждал възможността за достъп от север по ул.“Гео Милев“. В действащата кадастрална карта навесът за камиони, който възпрепятствал достъпа до източната част на дворното място не бил означен като съществуваща сграда. За ПИ с идентификатор по КК на с.••• 14275.610.232 нямало действащ ПУП. Имотът се намирал в бившия стопански двор-изток на селото. За Стопански двор-изток в с.••• имало разработен и одобрен парцеларен план от 1994г., с който били определени прилежащите площи на съществуващите тогава сгради, бивша собственост на ТКЗС. Съгласно този план имотът, в който се намирала процесната сграда 2, съсобствена на страните по делото, представлявал парцел 3 на Стопански двор -изток, с площ от 2058 кв.м. Тази сграда-хале била с предназначение за „Гаражи“. Сградата била описана с предназначението, което имала при изграждането и ползването й от ТКЗС – „за гаражи“. Процесната сграда с идентификатор 14275.610.232.2 по КККР на с.••• била селскостопанска сграда с предназначение за „Гаражи“. Реално обособената западна част от сградата, ползвана от ищеца, не била с променено предназначение, служела за гаражи. В ползваната от ищеца западна част на халето имало 5 бр. метални двойни врати, с ширина от ос до ос, с височината на халето, през които ставало обслужване на ползваната от ищеца част от халето за гаражи. За обслужване бил необходим транспортен достъп до всяка врата, съобразно предназначението на сградата. Ширината на ивицата за достъп до ползваната от ищеца западна част по графични данни била от 6,0 м до 7,5 м, което определяло и необходимата прилежаща площ, която да позволява ползването на сградата по предназначение. Вещото лице приложило скица /Приложение № 1 към заключението/ на процесния имот с нанесен навес за леки коли и навес за камиони. В тази скица експертът посочил в защрихована част на скицата с площ от 234 кв.м. по графични данни необходимата площ за да се ползва пълноценно според предназначението западната част от процесната съсобствена сграда. Експертът установил, че единствената възможност за влизане в ПИ с идентификатор 14275.610.232 е от запад. На място теренът за влизане в имота през улицата от запад бил понижен и била изградена бетонова ограда с ширина 0,25 м и височина до 1,0 м. За да има достъп до ползваната от ищеца западна част от сградата с идентификатор 14275.610.232.2 било необходимо оградата с дължина 6,5 м да се разруши. Изградената по западната граница на поземления имот бетонова ограда с понижаване на прилежащия терен с до 1,0 м спрямо нивото на улицата възпрепятствала достъпа на ищеца до ползваната от него западна част от сграда с идентификатор 14275.610.232.2. Горната фактическа обстановка съдът прие за безспорно установена, въз основа на представените по делото писмени доказателства и доказателствени средства. Съдът кредитира изцяло заключението на вещото лице, изготвило съдебно техническата експертиза по делото, въпреки, че има части, в които е посочено, че ищеца е собственик и притежава западната част от процесната сграда, и съответно, че ответното дружество е собственик и притежава източната част от сградата. Тези отразявания от експерта не отговарят на действителното положение към момента, с оглед съществуващата съсобственост на процесната сграда, но тези констатации не могат да компрометират цялостно заключението на експерта, доколкото той не е юрист. Предявеният иск с правно основание чл.64 ЗС е допустим, а разгледан по същество и основателен. Разпоредбата на чл.64 ЗС установява правото на собственика на постройката да ползва земята/терена доколкото това е необходимо за ползването на постройката, според нейното предназначение. По този начин се установява ограничаване на правата на собственика на терена, но само до такъв обем от правото, който е достатъчен за осигуряване възможност на собственика на построеното да го ползва. Собственикът на терена следователно има правото да го ползва, зачитайки правата на суперфициарния собственик върху онази част, която му е необходима за използването на постройката според нейното предназначение. Целта на разпоредбата е при разделна собственост на земята и постройките върху нея да бъде максимално защитена възможността за ползване на земята от нейния собственик. Използването на земята от суперфициарния собственик не може да е безпределно, а следва да се простира единствено в рамките на необходимото ограничаване на правото на собственика на земята да я използва. Затова законът определя, че ползването на чуждия имот е допустимо в обема на необходимото за ползването на сградата пространство. При определяне размера на необходимата площ съдът не следва да се съобразява с други обстоятелства, освен с това да се ограничи в минимална степен правото на собственика върху земята. В процеса се установи, че страните са съсобственици на сграда с идентификатор 14275.610.232.2, построена в поземлен имот, собственост на ответното дружество. Доказа се и наличие на разпределение на ползването на съсобствената сграда, а именно ищецът ползва западната й част с предназначение „за гаражи“, а ответното дружество ползва източната част от сградата, на която е извършен и ремонт, както и построени две нови постройки, неотразени в кадастралната карта. Установи се също така, че единствената възможност за достъп на ищеца до западната част на сградата е от запад. Ето защо, съдът намира, че предложения от вещото лице вариант за определяне на земя от поземления имот, съобразно предназначението на сградата, а именно защрихована част на скицата в Приложение № 1 към заключението с площ от 234 кв.м. по графични данни, се явява единствен и най-оптимален вариант при запазване интересите - както на ищеца, за който се осигурява достатъчна по площ земя за достъп и обслужване на сградата, така и за ответното дружество, чиито права се засягат в най-малка степен /без да се определя площ за използването на сградата от други съседни поземлени имоти/. Нужно е да се отбележи, че прилежащата площ се определя с оглед моментното състояние и функционалност на сградата, като при изменение в обстоятелствата, прилежащата площ може да бъде определена по различен начин. По изложените аргументи искът се явява основателен и съдът следва да определи право на ползване на ищеца върху площ от поземления имот, собственост на ответното дружество, а именно защрихована част на скицата в Приложение № 1 към заключението на вещото лице с площ от 234 кв.м. по графични данни, с оглед ползването на западната част от съсобствената сграда по предназначение. Предявеният иск с правна квалификация чл.109 ЗС е допустим, доколкото твърденията на ищеца са, че ответното дружество, чрез представител по закон осъществяват бездействие, т.е. не предоставят достъп до западната част на съсобствена на страните сграда, като така се пречи на упражняване правото на собственост на ищеца. Разгледан по същество искът е основателен и доказан по следните съображения: Негаторният иск е вещен иск, предоставен на собственика или носителя на ограниченото вещно право за защита на притежаваните от него вещни права от неоснователни преки или косвени въздействия върху имота му, с които се пречи, ограничава или смущава спокойното ползване на имота по предназначението му. С този иск се дава вещно-правна защита срещу посегателства, които без да отнемат владението, пречат на собственика да осъществява спокойно и в пълен обем правомощието си да ползва собствения си имот. С ТР № ••• от ••• на ОСГК ВКС РБ се прие, че двете задължителни условия за уважаването на иск по чл.109 ЗС са неоснователност на действията на ответника по негаторния иск и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем. Ако действията на ответника са основателни, няма да е налице хипотезата на чл.109 ЗС. Същото ще бъде, ако действията са неоснователни, но не създават пречки на собственика. Следователно предпоставките за уважаване на негаторния иск са ищецът да е собственик или носител на ограничено вещно право върху вещта, спрямо която е насочено неоснователно въздействие на ответника, както и това въздействие/ действие или бездействие/ на ответника създава за ищеца пречки за използването на имота му по-големи от обикновените. В конкретния правен казус се установиха всички предпоставки за уважаването на негаторния иск. Доказа се, че ищеца е съсобственик, заедно с ответното дружество на сграда, построена в имот, еднолична собственост на ответната страна. Доказа се също така, че ползването на тази сграда е разпределено по споразумение на страните, като ищеца ползва западната част на сградата, която е с предназначение „За гаражи“, а ответното дружество ползва източната част. Доказа се, че за обслужване на западната част от сградата бил необходим транспортен достъп, съобразно предназначението на сградата и единствената възможност за достъп до тази част на сградата е от западната част на ПИ с идентификатор 14275.610.232. Установи се, че ответното дружество изградило бетонова ограда с ширина 0,25 м и височина до 1,0 м., като понижило нивото на прилежащия терен. Така изградената ограда възпрепятства достъпа на ищеца до ползваната от него западна част от съсобствената сграда, респ. пречи му да упражнява правото си на собственост в пълен обем, да ползва частта от сградата по предназначение. Според вещото лице за да се осигури достъп на ищеца е необходимо оградата с дължина 6,5 м да се разруши, както и да се възстанови нивото на терена в предишното му състояние преди изграждането на оградата. По изложените съображения предявеният негаторен иск се явява основателен и доказан и бива уважен. По правилата на процеса с отговорност за деловодни разноски следва да бъде натоварена ответната страна, която бива осъдена да заплати на ищцовата разноски в размер на 1 184,49 €, съобразно списък по чл.80 ГПК. Ръководен от гореизложеното, съдът