Решение № 2680 от 23.4.2026 г. на Софийски градски съд по дело № 7897/2023 г.

„Филинженеринг“ ЕООД, ЕИК 131414484, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „••••••••, чрез адв. А. К. – САК, със съд.адрес: гр. София, ж.к. „Младост 1“, бул. ••••••••е предявил против Д. Н. В., Ц. П. С., С. С. К., Г. И. Г., В. Г. Д.,; Д. А. С., Б. В. К.,; В. И. К., И И. С. Ц., с правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 88, ал. 1, пр. 2 ЗЗД. В исковата молба се твърди, че на 05.07.2016 г. ищцовото дружество е сключило с ответниците Д. Н. В., Ц. П. С., С. С. К., В. Г. Д., Д. А. С., Б. В. К., В. И. К. и И. С. Ц. предварителен договор за взаимно учредяване на право на строеж и учредяване на правото на строеж, а след изграждане на сградата и на прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот /УПИ/ с идентификатор 68134.4082.6278 по КККР срещу задължението за изграждане на жилищна сграда и обезщетение на собствениците. Освен посочените в ИМ ответници, страна по предварителния договор в качеството на СОБСТВЕНИК-УЧРЕДИТЕЛ по номер 1.7. е и С.Н. Ц.а, която след сключване на договора е починала на 21.10.2017 г. По силата на настъпило универсално правоприемство, правата и задълженията й по договора са преминали върху наследниците й по закон В. Г. Д. - дъщеря и И. Г. Г.а -дъщеря. След смъртта на майка си И. Г. Г.а става собственик на 6,018 % ид.ч. от ПИ, В. Г. Д. става собственик също на 6,018 % ид.ч. от ПИ. На 15.07.2021 г. е настъпила смъртта и на СОБСТВЕНИК - УЧРЕДИТЕЛ вписан под номер 1.4 в предварителния договор - И. Г. Г.а. По силата на настъпило универсално правоприемство, правата и задълженията на И. Г. Г.а по договора са преминали върху наследника й по закон Г. И. Г. - син. Ищецът твърди, че е изправна страна по предварителния договор, а ответниците били в неизпълнение на поетите с него задължения. По силата на сключения между страните предварителен договор за учредяване на право на строеж, ответниците, са поели задължението да учредят в полза на “ФИЛИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД, правото на строеж, съответстващо на 71,428 % идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.4082.6278 за изграждане на масивна монолитна жилищна сграда - тяло А, заключена между калкана на сградата в УПИ VI - 502, 503 и калкана на сградата - тяло Б, в която част от ответниците - Д. Н. В., Ц. П. С., С. С. К., Г. И. Г., В. Г. Д., Д. А. С., Б. В. К. и В. И. К. запазват за себе си и взаимно си учредяват помежду си и с останалите съсобственици на ПИ право на строеж върху отделни обекти, чрез посочването им в протокол за избор и разпределение. Насрещно, ищецът се е задължил да изгради масивна монолитна жилищна сграда - тяло А изцяло за своя сметка и със свои сили, средства, труд и материали, което включва и задължения за проектиране, изграждане и въвеждане в експлоатация, включително и заплащане на такси и разноски за изработването и одобряването на проектите за сградата, за издаването на разрешение за строеж. Уговорено било между страните окончателния договор да се сключи в 30 /тридесет/ дневен срок от датата на одобряване на работните проекти на бъдещите сгради - тяло А и тяло Б от компетентния административен орган, като във връзка с това си задължение ответниците е следвало да представят на нотариуса в оригинал всичките си документи за собственост, легализиращи и доказващи правото им на собственост върху съответните идеални части от поземления имот, валидна скица на същия, удостоверение за вписванията, отбелязванията и заличаванията върху имота, издадено от АВ при МП, от което да е видно, че имотът е тяхна собственост и не е обременен с вещни тежести, ипотеки, възбрани и права на трети лица, валидна данъчна оценка на правото на строеж за всички обекти в сградата, с отбелязване, че няма задължения за имота. Съгласно договореното между страните, след одобряването на инвестиционния проект за бъдещите сгради от административния орган и преди сключването на окончателния договор за учредяване право на строеж, собствениците - учредители е следвало да направят своя окончателен избор на обекти, за които ще си запазят правото на строеж, съответстващ на действителната РЗП. Окончателен избор на обекти не е направен от нито един от ответниците в качеството им на собственици - учредители. В нарушение на задълженията си по договора, двама от ответниците Д. Н. В. и Ц. П. С. подават жалба срещу издаденото от гл. архитект на р-н „Младост“, Столична община разрешение за строеж №36/04.08.2022 г., което касае процесния имот и е станало възможно в резултат на изпълнението на договора от страна на ищцовото дружество с цел да осуетят изпълнението на задълженията на поемателите по договора и по този начин да избегнат изпълнението на поетите към тях обещания за учредяване на право на строеж. В нарушение на задълженията си за съдействие по чл. 36 от предварителния договор ответниците Д. Н. В. и Ц. П. С. изпращат до ищеца нотариална покана в края на 2021 г., с която оттеглят предоставените му пълномощия, дадени в изпълнение на предварителния договор, обосновано с едностранно прекратяване на предварителния договор поради твърдяно от тях неизпълнение. След изпълнение на задълженията си по чл. 18 от предварителния договор и след констатирана от ищеца липса на инициатива от страна на ответниците за изпълнение на задълженията им по договора, същият е изпратил до ответниците покани, с които им е дал възможност на 29.04.2023 г. да упражнят правото си на окончателен избор на обект. Със същата покана ищецът е отправил и покана за изпълнение на поетото в чл. 23 б. „В“ от договора задължение за учредяване на възмездно и безсрочно право на строеж върху ПИ е идентификатор 68134.4082.6278, съответстващо на 71,428 % ид.ч. като представят пред нотариус А.Н., рег.№ 558 от НК в оригинал всички документи, легализиращи и доказващи правото им на собственост върху съответните ид.ч. и други документи, подробно описани в договора, изискващи се за сделката. Страните са договорили, че задължението следва да се изпълни в 30 дневен срок от датата на одобряването на инвестиционните проекти за бъдещите сгради - тяло А и тяло Б, което е факт към дата 23.01.2023 г. Подписаният между страните договор, не предвижда изискуемост на задължението за учредяване право на строеж след отправена покана, но предвид бездействието на ответниците такава все пак е изпратена. В деня и часа, посочен в поканата на посоченото място се явили ответниците Г. И. Г., Д. А. С., Б. В. К. и упълномощен представител на ответника С. С. К., които отказали да изпълнят задължението си за окончателен избор на обекти, съответстващ на действителната РЗП, съобразно одобрения инвестиционен проект. Останалите ответници също не са изпълнили задължението си за окончателен избор на обекти. Освен, че не изпълнили задължението си да направят окончателен избор на обекти в сграда тяло А, ответниците Д. Н. В., Ц. П. С., С. С. К., Г. И. Г., В. Г. Д., Д. А. С., Б. В. К., В. И. К. и ответника И. С. Ц. не са представили пред нотариус А.Н., рег.№ 558 от НК в оригинал всички документи, легализиращи и доказващи правото им на собственост върху съответните ид.ч. и други документи, изискващи се за сделката. С исковата молба ищецът “ФИЛ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД заявява, че желае предварителния договор от 05.07.2016 г. да се счита за развален, като иска волеизявлението му да се счита за отправено до ответниците писмено уведомление за разваляне на договора по чл. 43/1/ от предварителния договор. Съгласно чл. 43 от предварителния договор при разваляне на договора, поради неизпълнение на задължението на собствениците -учредители или някой от тях да сключат в нотариална форма окончателен договор в уговорения срок, ищецът има право да получи от всички собственици - учредители, станали причина за развалянето на договора, в условията на солидарност всички разходи, заплатени от него, свързани е изпълнението на договора, включително разходите по проучването и проектирането на бъдещите сгради - тяло А и тяло Б. На същото основание, ищецът имал право да получи от всеки от собствениците - учредители, станали причина за развалянето на договора и неустойка в размер на 71,428 % от 30 000 евро, което е 21 428,4 евро или левовата равностойност на тази сума, равняваща се на 41 910,31 лв., изчислена по курса на БНБ. В тази връзка ищецът моли съда, да осъди ответниците Д. Н. В., Ц. П. С., С. С. К., Г. И. Г., В. Г. Д., Д. А. С., Б. В. К., В. И. К. и И. С. Ц. да му заплатят в условията на солидарност сумата от общо 93 352,59 лв., представляваща сбор от всички разходи, направени в изпълнение на договора, включително разходите по проучването и проектирането на бъдещите сгради - тяло А и тяло Б, направени преди развалянето на договора; както и да осъди ответниците в условията на разделност да му заплатят всеки един от тях сумата от по 21 428,4 евро или левовата равностойност на тази сума, равняваща се на 41 910,31 лв., изчислена по курса на БНБ, представляваща договорна неустойка, съгласно чл. 43 от предварителния договор от 05.07.2016 г. Претендира разноски и адвокатски хонорар. Ответникът И. С. Ц. оспорва така предявените искове изцяло, както по основание, така и по размер, като сочи, че процесният предварителен договор от 05.07.2016 г. е подписан с ищеца "ФИЛИНЖЕНЕРИНГ" ЕООД и "КОМФОРТ-05" ЕООД. Съгласно договора "ФИЛИНЖЕНЕРИНГ" ЕООД се явява ПРИЕМАТЕЛ № 1 със права и задължения към СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера 1.1 до 1.9., притежаващи 71.428 % , а "КОМФОРТ-05" ЕООД се явява ПРИЕМАТЕЛ № 2 със права и задължения към СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера II.1 до II.2, притежаващи 28.572 % от ПИ с идентификатор 68134.4082.6278. На следващо място заявява, че в иска си ищеца е изброил СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера 1.1 до 1.9 и СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера II.1 като по някакви негови съображения няма претенции към СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера II.2., при положение, че всички СЪСОБСТВЕНИЦИ - УЧРЕДИТЕЛИ са с равни права и задължения. По-нататък твърди, че в случай, че ищецът е направил някакви разходи макар и направени с огромно закъснение от шест години, то по силата на чл. 11/1/ от договора, който гласи: „страните се договарят, че всеки от ПРИЕМАТЕЛИТЕ поема задължения за проектиране и въвеждане в експлоатация само на тази сграда - тяло А или тяло Б, за което му е отредено право на строеж, включително като заплати таксите и разноските за изработването и одобряването на проектите за сградите за които му е учредено право на строеж, за издаването на разрешението за строеж за тази сграда и за въвеждането й в експлоатация, както и всякакви други разноски, които касаят само съответната сграда - тяло А или тяло Б, за което му е отредено право на строеж, като никой от ПРИЕМАТЕЛИТЕ не носи вина за неизпълнението на задълженията на другият ПРИЕМАТЕЛ“, той би трябвало да има претенции към СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера 1.1 до 1.9, защото той е поел към тях ангажимента да построи тяло А от бъдещата масивна монолитна сграда. Заявява, че ищецът е поканил СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера 1.1 до 1.9 да се явят пред нотариус А.Н. рег.№ 558 и да упражнят правото си на окончателен избор на обекти в бъдещата сграда - тяло А, като на същата среща страните са се договорили в тридесет дневен срок да изпълнят задължението за избор на окончателни обекти както за тяло - А, така и за тяло - Б, обаче без знанието на СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера II.1 до II.2 и ПРИЕМАТЕЛ № 2, опитвайки се да игнорират чл. 13/4/ от договора. От приложените от ищеца документи е видно, че към СЪСОБСТВЕНИЦИТЕ - УЧРЕДИТЕЛИ с номера II.1 до II.2 не са изпращани нотариални покани за явяване пред нотариус А.Н. рег.№ 558 така че, по никакъв начин няма как те да са причина за несключването на окончателен договор. Твърди, че ищецът дълги години не е изпълнявал задълженията, поети по предварителния договор и го е нарушавал, както и сега без знанието и съгласието на ПРИЕМАТЕЛ № 2 самоволно прекратява договора за учредяване на строеж нарушавайки чл. 43/1/. Ответниците Д. Н. В., Г. И. Г. И С. С. К., чрез адв. С. С., оспорват така предявените искове изцяло, както по основание, така и по размер. Претендират разноски. На първо място заявяват, че са изправна страна по предварителен договор за взаимно учредяване на право на строеж и прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот срещу задължението за изграждане на жилищна сграда и обезщетение на съсобствениците в съсобственото им дворно място от 05.07.2016 г., подписан с ищеца. Твърдят, че веднага след подписването на предварителния договор са предоставили пълномощни в полза на ищеца, с които са му делегирали права за настъпване на целящите с договора правни последици, както и са му предоставили всички необходими документи, във връзка с които същият да предприеме нужните от закона действия за получаване на изходни данни за проектиране от експлоатационните дружества, както и самото проектиране на сградата. Навеждат доводи, че ищецът не е изпълнил задълженията си по горепосочения договор, като е нарушил вменените му срокове за изпълнение в раздел II, чл. 18, т. 1, 2, 3, 3.1, 3.2, във връзка с чл. 11, ал. 1, 2 и 3, чл. 19 и сл. С оглед бездействието на ищеца, през 2021 г., е изпратена нотариални покана от Д. Н. В. с рег. № 13357/28.09.2021 г. на Нотариус И.Н., № 040 в РНК, връчена на 09.11.2021 г. на „ФИЛИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД, с която предварителния договор е прекратен, а представителната власт на ищцовото дружество е оттеглена. След тази дата ищецът „ФИЛИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД е извършвал действия без представителна власт по издаването на процесното разрешение за строеж, като за тези му действия ответниците са сезирали СДВР, сектор „Икономическа полиция“. Оспорват размера на твърдяните от ищеца разходи. Считат така договорената неустойка за нищожна, паради накърняване на добрите нрави. Възразяват и за размера на неустойката, като прекомерен. Оспорват процесното PC по повод заявление/молба вх. № РМЛ19-АП00-4/10.01.2019 г., РМЛ19-АП00-4/31/ от 27.07.2022 г. и РМЛ19-АП00-4/32/ от 02.08.2022 г., като нищожно, издадено е без представителна власт. Заявленията/молби към PC №№ РМЛ19-АП00-4/31/ от 27.07.2022 г. и PMЛ19-АП00-4/32/ от 02.08.2022 г. не са подписвани от ответниците, както и проектната документация към тях. Оспорват представената обяснителна записка от 21.03.2023 г. Оспорват поканите до Д. С., Б. К., В. К.. С. К., Г. Г., тъй като не са връчени по надлежния ред, поради което не може да се приеме, че са стигнали до адресата. Оспорват авансовото плащане от 17 699,28 лева, чрез разписка от 16.08.2016 г., като противоречащо на закона. Оспорват анекс от 08.2018 г., тъй като същият не може да бъде отнесен към процесния договор. Никъде в договора не се третира, че бъдещата сграда ще бъде със сутерен, с подземен етаж, напротив - МАСИВНА МОНОЛИТНА ЖИЛИЩНА СГРАДА. Оспорват договор за оценка на съответствието от 01.12.2016 г., като твърдят, че към този момент ищецът не е разполагал с описаните в раздел II, т. 2 работни проекти. Оспорват фактура от „ЧЕЗ БЪЛГАРИЯ“ ЕАД № 0001151768/10.11.2014 г., като неотносима, тъй като е издадена преди подписването на процесния договор. Оспорват фактура от Софийска вода № 0503014574/28.07.2014 г., като неотносима, тъй като е издадена преди подписването на процесния договор. Оспорват квитанция от ГЕОКАТ от 10.07.2014 г., като неотносима, тъй като е издадена преди подписването на процесния договор. Оспорват фактура от „МЕГАЛАН“ ООД, като неотносима към спора. Оспорват разписки от арх. Д. КараИ. за сумата в размер на 1 500 лева и 1 000 лева, като неотносими. Оспорват договор за изработка на ПУП от 26.03.2021 г., липсва подпис на възложител. Оспорват договор № 29/01.08.2019 г. за оценяване съотв. на инв. проекти, липсват подписи. Останалите ответници не са депозирали отговори в законоустановения срок. Съдът, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна страна: Установява се от приетите по делото писмени доказателства, че на 25.8.2014 е сключено споразумение към предварителен договор от 22.10.2023г., с което страните – Ренесанс Сити ЕООД и Д. С., С. Ц.а, И. Г.а, В. Д., В. К., Б. К. и С. К. са се съгласили, задълженията на дружеството по предварителния договор да бъдат поети от ищеца. На 5.7.2016г. между ищцовото дружество и Комфорт 05 ЕООД, в качеството им на, съответно, приематели 1 и 2, и собственици – учредители, повдигнати в две групи, както следва – Д. В., С. К., И. Г.а, В. Д., Д. С., С. Ц.а, Б. К. и В. К., в една група - I, и И. Ц. и Милев С. – в друга II, всички, като съсобственици на идеални части от ПИ 68134.4082.3278 , идентичен с УПИ VIII- 500.504.505. с договора, съсобствениците от първата група са се задължили да си учредят взаимно и безвъзмездно помежду си безсрочно право на строеж върху ПИ 68134.4082.3278 , идентичен с УПИ VIII- 500.504.505., като за съсобствениците от двете групи група, се задължават да си учредят взаимно право на строеж върху конкретни обекти в бъдеща масивна монолитна сграда – тяло А и тяло Б, предвидени за построяване в имота, като съсобствениците от първа група нямат претенции за имоти в сграда Б, и не си запазват право на строеж за нея. Съгласно чл.4,ал.1 от договора, съсобствениците и от двете групи , се задължават заедно да учредят в полза на ищеца възмездно и безсрочно право на строеж върху собствения си имот за построяване на масивна монолитна сграда – тяло А, заключено между калкана на сградата в УПИ VI- 502, 503, и калкана на сграда – тяло Б, с РЗП съответстваща на 71,428 % идеални части от имота, съгласно виза за проучване и проектиране, инвестиционни проекти, надлежно одобрени съгласно действащия РУП за имота и влязло в сила разрешение за строеж, при достигане на максимално допустими параметри на застрояване съгласно визата за проучване и проектиране, с изключение на правото на строеж върху конкретни обекти от сграда – тяло А, което съсобствениците от група едно запазват за себе си и взаимно си учредяват помежду си и с останалите съсобственици на имота, срещу задължението на приемателя ищец да изгради масивна монолитна жилищна сграда – тяло А изцяло за своя сметка и със свои средства, труд и материали в сроковете и при условията на този договор и да предаде на собствениците обектите в сграда А, за което последните си запазват право на строеж. Собствениците във втората група учредяват на приемателя – ищец право на строеж в полза на собствениците от група А, без да получават обекти в сграда А. Същото е предвидено и за съсобствениците от втора група, по отношение сграда – тяло Б. С чл.11,ал.1 е договорено, че всеки от приемателите поема задължение за проектиране, изграждане и въвеждане в експлоатация само на сградата – тяло А или Б, за което му е учредено право на строеж, включително като заплати таксите и разноските за изработването и одобряването на проектите за сградата, за която му е учредено право на строеж, за издаване на разрешение за строеж на тази сграда и за въвеждането й в експлоатация, както и всякакви други разноски които касаят само съответната сграда, като съгласно ал.2 приемателите поемат общото задължение в съотношение, за проектиране, изграждане и въвеждане в експлоатация на външни връзки и вертикална планировка, включително на местата за паркиране в двора, за изместване на съществуващи в ПИ съоръжения и проводи на експлоатационните дружества, коието е необходимо да бъдат извършени от двамата приематели, включително и за проектирането на двете бъдещи сгради – тяло А и тяло Б, ако е необходимо същото да се направи за двете сгради едновременно, като с ал.3 е прието разпределението на средствата между двамата. С чл.13,ал.1 е предвидено, че първата група съсобственици си запазват правото на строеж върху конкретни обекти в сграда – тяло А, съответстващо на договореното обезщетение в проценти от РЗП на бъдещата сграда, съгласно подписаните между страните предварителни договори от 23.3.2013г. и 25.8.2014г., които обекти следва да бъдат определени и уточнени по местоположение, етажност, брой и видове помещения, площ и граници, с протокол, подписан между тях и ищеца въз основа на предварителни проекти / ескизи/, изготвени от приемателите по чл.18 от договора, като конкретните обекти, които ще получи всеки от съсобствениците, се определят съобразно квотата му в съсобствения имот, в рамките на общия процент на обезщетение. Степента на завършеност и сумите за уравнение на дяловете, се договарят допълнително. Съгласно чл.13,ал.3, окончателният избор на обектите за двете групи собственици се извършва в съответствие с протоколите по предходните алинеи и приложените към тях предварителни проекти / ескизи/ след одобряването от компетентния орган на инвестиционните проекти за бъдещите сгради – тяло А и Б. С чл.17 е предвидено задължение за собствениците да предоставят на двамата приематели виза за проучване и проектиране на сградите, да извършат предварителен избор на обекти в 10-дневен срок от поканата, съгласно представения им от приемателя предварителен проект / ескиз/ на бъдещи сгради,като приемателите се задължават да осигурят за своя сметка изработването на предварителни проекти за сградите в 40-дневен срок, считано от датата на предоставяне на визата за проектиране и проучване и да поканят съсобствениците да извършат предварителен избор, както и да изработят инвестиционни проекти за сградите в срок до 5 месеца от датата на избор на обекти или до 5 месеца от изтичане на дадения срок за избор на последния собственик, получил покана, като в този срок, да осигурят съгласуването на инвестиционните проекти със съответните инстанции. Чл.18,ал.3,т.1- задължават се в едномесечен срок от подписването на инвестиционните проекти за всички части, да осигурят внасянето им за одобряване, а в случай, че всички съсобственици са упълномощили представител за подписването на инвестиционните проекти, срокът за внасянето им за одобряване е 6 месеца от датата на избор на обекти, ако изборът е направен от всички собственици – учредители, съответно – от датата на изтичане на срока за избор на обекти от последния получил поканата. Чл.19 – приемателите са задължени да извършат за своя сметка и всяка друга организационна, инвестиционна дейност до получаване на разрешение за ползване. Чл.22,ал.1 предвижда едномесечен срок от подписване на акт – образец 15, в който съсобствениците от група едно да прехвърлят на ищеца идеални части от правото на собственост върху УПИ, в който са построени сградите, като съсобствениците си запазват идеални части,съответни на бъдещите обекти в сградите, включително и паркоместата. Чл.23 : в 7- мо дневен срок / освен ако са представили нотариално заверено пълномощно за целта на приемателя/ от представяне на работните проекти на сградите, собствениците за длъжни да ги съгласуват и подпишат, като се задължават да сключат окончателен договор за учредяване на правото на строеж в 30 – дневен срок от датата на одобряване на работните проекти на бъдещите сгради – тяло А и Б от компетентния орган, като към момента на сключване на договора, се представят оригинални документи за собственост. Чл.26 В 26- месечен срок от датата на подписан протокол от съсобствениците и приемателите, с който се удостоверява, че сградите в ПИ, са премахнати и терена е освободен, ищецът се задължава да изгради сградата, да изготви констативен акт – образец 15, и да покани писмено съсобствениците да подпишат констативен акт - образец 15 за обектите, за които са си запазили право на строеж. С ал.3 е прието, че сроковете текат само при наличие на влязло в сила разрешение за строеж на сградите, и се удължават. С разпоредбата на чл.43 от договора е предвидено, че ако съсобствениците не изпълнят задължението си да сключат окончателен договор приемателите, заедно имат правото да развалят договора с писмено уведомление до съсобствениците, като в случай на разваляне на договора, тези съсобственици, станали причина за развалянето му, дължат солидарно на двамата приематели в съотношението, посочено в договора, вскички разходи, свързани с изпълнението на договора, включително разходите по проучване и проектиране на бъдещите сгради – тяло А и тяло Б, както и неустойка от 30000евро от които 71,428 % за съсобствениците от група А. Съгласно ал.2, за неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор се счита неявяването в уговорения срок пред избрания нотариус и/ или непредставянето на изискуемите от закона документи, необходими за изповядване на сделката за учредяване на правото на строеж. Д. Н. В., Ц. П. С., С. С. К., И. Г. Г.а / наследодател на Г. И. Г./, В. Г. Д.,; Д. А. С., Б. В. К.,; В. И. К., И. С. Ц., както и С. Ц.а - съставляващи съсобственици от група I по договора, са учредили в пълномощно с нотариална заверка на подписите от 5.7.2016г. в полза на ищеца представителна власт в генерален обем пред всички държавни органи, включително по повод получаване на виза за проектиране и проучване, внасяне и одобряване, както и получаване на одобрени инвестиционни проекти, внасяне и получаване на разрешение за строеж, подписване на всички актове по етапите на строителството. На 12.8.2016г. ищцовото дружество е сключило договор за възлагане на инвестиционен проект с „Кайлас“ ЕООД, при уговорени фази на инвестиционно проектиране при уговорено възнаграждение от 36085,50евро без ДДС, платимо на етапи, при представени платежни документи. С анекс от 8.2016г. на същото дружество от ищеца е възложено допълнително проектиране на сутерен с подземен гараж, при възнаграждение 8709,07 евро, с представени платежни документи. Представен е договор,сключен на 1.12.2016г. от ищцовото дружество и „Комфорт 05“ ЕООД, и „С Консулт“ ЕООД, за извършване на оценка на съответствието на проектната документация със съществените изисквания на строежа при възнаграждение 3214лева без ДДС, платими от ищеца. На 30.12.2016г. „Комфорт 05“ ЕООД, е подал до Главния Архитект на СО, Район Младост, заявление за съгласуване и одобряване на инвестиционен проект, относно двете тела на сградата – А и Б, като на 20.1.2017г. по преписката е подадена жалба от ищеца, като пълномощник на собствениците от група Едно, против мълчалив отказ. Със заповед от 8.3.2017г. на РДНСК, мълчаливият отказ е отменен и на Главния Архитект на СО, Район Младост е наредено да приключи производството по заявлението от 30.12.2016г. на 23.3.2017г. от същият е издаден мотивиран отказ. Подадена е жалба против него. Представен е отговор на покана от ищеца до „Кайлас“ ЕООД, която датира от 1.5.2018г. Представени са фактури за извършване на проучване, издадени от ЧЕЗ Разпределение през 2014г, 2016г. и 2018г., и фактура от „Софийска вода“ АД, за издаване на данни за ВиК мрежи и съоръжения – за предварително проучване на ВиК Мрежи и съоръжения около ПИ или за изработване на УП в обхват до 3 квартала, от 2014г., платена такса за разрешение за строеж, от 3.8.2022г. – о Й.Н., , платена такса за одобрение на проект от 3.8.2022г., от Й.Н., както и платени през 2014г и 2016г. суми за геодезически услуги и копирни услуги през 2023г., платени суми от Й.Н. на 26.8.2021г. – за проектантски услуги, при представен договор от 26.3.2021г. за изработване на РУП, и приемо- предавателен прокотол за предаване на работата на 21.4.2021г. На 10.1.2019г. от ищеца е внесен за съгласуване инвестиционен проект в СО, район Младост, като с поредица писма дружеството е уведомявано, че е необходимо проектът да се преработи. На 1.8.2019г. е сключен договор за оценяване на съответствието на инвестиционните проекти със съществените изисквания към строежите, като са представени доказателства за плащане на възнаграждение на изпълнителя, представени са доказателства за извършените действия във връзка със зеленина. На 10.8.2021г. Главният Архитект на СО, район Младост, с писмо е отказал съгласуването на внесения инвестиционен проект. По жалба на ищеца е образувано адм.д.№ 8799/2021г. на АССГ, по което, с решение, влязло в сила на 16.5.2022г., отказът е отменен частично. В изпълнение на решението, от СО, район Младост са поканили двамата приематели да изпълнят конкретни неточности, констатирани в акта. На 4.8.2022г. е издадено разрешение за строеж, обжалвано от страна на ответниците / посочени с инициали Ц.П.С и Д.Н.В/, като по образуваното административно производство, жалбата е оставена без разглеждане, който акт е влязъл в сила след определение на ВАС от 5.1.2023г.. От писмото, представено по делото, е видно, че административният орган е констатирал влизането му в сила на 23.1.2023г. С нотариална покана на Ц. П. С. и Д. Н. В. до ищеца, получена от ищцовото дружество на 21.9.2022г. е посочено, че към момента, ищецът не е уведомил двамата съсобственици за извършеното по договора, от направена справка в общинската администрация, станало ясно, че е в неизпълнение на задълженията си, приема се, че е налице забава, като договорът се счита прекратен. Посочено е, че всички упълномощавания се оттеглят. На 6.4.2023г. ищцовото дружество е изпратило до ответниците покани да се явят на 29.4.2023г. в определена кантора на адвокат, за да упражнят правото си на окончателен избор на обекти, като неявяването ще се счита, че е доброволен отказ от правото да се направи окончателен избор. Ответниците са поканени да изпълнят поетото задължение да учредят на ищеца право на строеж с окончателен договор, като ответниците са били уведомени с писмата, че 30- дневния срок за изпълнение на задължението за учредяване на право на строеж, тече от 23.1.2023г., когато е влязло в сила разрешението за строеж. Налице е напомняне, че при отказ да се избере окончателно имот, ще им бъдат определени по усмотрение на ищеца, както и при отказ да се сключи окончателен договор, ищецът може да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен. Поканите са връчени: от ЧСИ, по реда на чл.47 ГПК, на 28.4.2023г.: на Ц. С., лично на Б. К. на 8.4.2023г. и на С. К. на 20.4.2023г., на 7.4.2023г. на Г. Г., До Д. С. – с куриер, като пратката е върната на подателя. До В. Д.,Д. В. – представени са пликове, без данни за връчване. От правна страна. Разпоредбата на чл.92 ЗЗД предвижда възможност на страните по един двустранен договор да предвидят изначално размера на обезщетението за неизпълнение на конкретно задължение, без да е нужно същият да бъде доказван. Разпоредбата дава възможност да се предвиди обезщетение във вид на неустойка, но за конкретно неизпълнение, и в конкретен размер. Доколкото същата дава възможност на страните да предвидят вид отговорност и последиците от нея, то разпоредбите на договора, с които неустойката е предвидена не подлежат на разширително тълкуване. Ищецът основава претенцията си за неустойка на твърдението, че ответниците – длъжници по двустранния предварителен договор, са в неизпълнение на две поети от тях по договора задължения – първото, да извършат окончателен избор на обекти, и второто, да му учредят, съгласно предвиденото в чл. 23 б. „В“ от договора право на строеж върху ПИ с окончателен договор. Относно задължението на съсобствениците да извършат окончателен избор на обекти, в договора не е предвидена неустойка. Съгласно разпоредбата на чл.13 от предварителния договор, страните по него са обвързали изпълнението на задължението по окончателния избор на обектите за двете групи собственици в съответствие с протоколите по предходните алинеи и приложените към тях предварителни проекти / ескизи/ след одобряването от компетентния орган на инвестиционните проекти за бъдещите сгради – тяло А и Б. Страните не спорят по въпроса, че одобряването на инвестиционните проекти е факт към датата 23.1.2023г., като ответниците Ц. С., Б. К. , С. К. , Г. Г., и Д. С. са получили покана да изпълнят и двете си задължения. Липсват доказателства изявлението на ищеца да е достигнало до ответника И. Ц., като в исковата молба не е направено такова твърдение. Преди тази дата, на 21.9.2022г. до ищеца е достигнало изявление от страна на ответниците Д. В. и Ц. С., че към момента, ищецът не е уведомил двамата съсобственици за извършеното по договора, от направена справка в общинската администрация, станало ясно, че е в неизпълнение на задълженията си, приема се, че е налице забава, като договорът се счита прекратен. Посочено е, че всички упълномощавания се оттеглят. Липсват доказателства / и твърдения/, че при изпращане на тази нотариална покана, ответниците В. и С. правят изявление за оттегляне на пълномощията и прекратяване на договора от името на всички съсобственици. И да е налице такова твърдение, те не биха били легитимирани да извършат което и да е от действията, посочени в поканата. Систематичното тълкуване на уговорките между страните, направени с цитираните разпоредби от договора налага извода, че изискуемостта на задължението за окончателен избор, респективно – сключване на окончателен договор настъпва след изтичането на съответния срок от момента, в който ответниците са уведомени за достигането на съответния етап на строителството и подписването на съответния акт – в случая, одобряване на инвестиционните проекти. С разпоредбата на чл.17 от договора ясно е предвидено, че в случай на учредяване на представителна власт на приемателя, същият има задължението в петмесечния / респективно шестмесечния срок/ да подаде искане за съгласуване на инвестиционните проекти при съответните инстанции. Съответно, за да постави ответниците в забава, ищецът следва да ги уведоми, че инвестиционните проекти са съгласувани. Само на това основание твърдението за забава на И. С. Ц. е неоснователно – липсват данни поканата да му е връчена надлежно преди предявяване на иска. На следващо място – И. С. Ц. е част от съсобственици – учредители, които следва да изберат обект в сграда – тяло Б / сградата, която следва да се построи от другия приемател Комфорт 05“ ЕООД, а не в сграда тяло А, която следва да се построи от страна на ищеца. Ето защо, ищецът не е кредитор на това задължение на ответника И. Ц., същият няма задължение към него, а към Комфорт 05 ЕООД, поради което и на това основание искът против него е неоснователен. Относно останалите ответници, получили поканата. С разпоредбата на чл.13 и въвеждането на задължението на ищеца да покани ответниците да изберат обект, не е предвиден срок за изпълняване на това задължение. С поканата е посочено, че ответниците следва да се явят на сочената дата 29.4.2023г. в кантората на адвокат, за да направят окончателен избор. Не може да се приеме, че даденият от ищеца срок е подходящ и достатъчен – изявлението му – покана е достигнало до много от ответниците на 28.4.2023г., от там не може да се приеме,че изявлението на кредитора – ищец е породило забава у ответниците към датата 29.4.2023г. Същата, обаче, е налице в рамките на процеса – нито един от ответниците не е изпълнил задължението си и към приключване на устните състезания пред съда, да осъществи окончателен избор. Последицата от неизпълнение на това задължение от ответниците освобождава ищеца от задължението му по чл.8 да построи, въведе в експлоатация и предаде на съсобствениците прилежащите им обекти – същите не са избрани от тях. Същевременно, ищецът няма правото, посочено от него в поканите, сам да избере обектите, защото съгласно чл.13,ал.1, изречение последно от договора, е предвидено, че същите са въпрос на допълнително споразумение с конкретния приемател. Неизпълнението на това задължение на ответниците не влече автоматично правото на ищеца да развали предварителния договор – такова основание за разваляне не е предвидено в договора. Същевременно и за ответниците Ц. П. С. и Д. Н. В. не е възникнало правото да „прекратят“ договора – в него не е предвидено основание прекратяване по изявление на една от страните. Ако тези ответници са искали да развалят договора, следва да се посочи, че с връчване на нотариалната покана на ищеца, не е изпълнено второто, посочено по- горе условие на чл.87 ЗЗД, а именно, преди изявлението за разваляне на договора, на ищеца да бъде предоставен подходящ срок за изпълнение. В поканата не се предоставя никакъв срок. Не е налице и хипотезата на чл.87,ал.2 ЗЗД, защото не се твърди нито една от тези предпоставки от страна на тези ответници. На собствено основание, разпоредбата е изрична, поради което и разширителното тълкуване на същата е недопустимо. Следователно, връчената нотариална покана единствено уведомява пълномощника, че представителната му власт е била оттеглена, и то само з по отношение учредената представителна власт от двамата ответници, направили изявлението. Същевременно, ищецът е направил простъпки за изпълнение на поетото си задължение по чл.17 от договора, в посочения в него срок от получаване на визата за проучване и проектиране. Забавата в издаването е по почин на административния орган, сезиран на 30.12.2016г. от страна на приемател 2 / не ищецът/, като одобряването на инвестиционните проекти е станало едва към 23.1.2023г. Оттеглянето на пълномощията от страна на двамата ответници води до възникване на задължението на собствениците Ц. П. С. и Д. Н. В. сами да извършат простъпките по одобряване на инвестиционните проекти. Няма доказателства тези двама ответници да са извършили някакво действие по административната преписка / освен обжалване на разрешението за строеж/ – същата е движена от управителя на ищеца. Относно въпроса с поетото задължение от страна на ответниците да учредят с окончателен договор право на строеж на ищеца, то с разпоредбата на договора е предвиден тридесетдневен срок от датата на одобряване на работните проекти на бъдещите сгради тяло А и Б, от компетентния орган / чл.23, б.в от договора/.Според разпоредбата на чл. 139 ЗУТ инвестиционните проекти могат да се изработват в следните фази: идеен проект, технически проект, работен проект (работни чертежи и детайли). Съобразно разпоредбата на чл.139, ал.2 ЗУТ не е задължително инвестиционните проекти да се изработват във всички посочени фази. Видно от приобщената в препис административна преписка по одобряване на инвестиционния проект, същият е одобрен на фаза „идеен проект“. Ищецът не е представил доказателство за изготвен работен проект. Трите части на инвестиционния проект, съгласно разпоредбите на Наредба № 4/21.5.2001г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти, са с различно съдържание, като идейния проект, служещ за одобрение на инвестиционния проект, и за издаване на разрешение за строеж, съгласно чл.18,ал.4 от Наредбата следва да съдържа всички части на проекта в обем и съдържание, достатъчни за изясняване на проектното решение и извършване на предварителна оценка на съответствието с подробния устройствен план и със съществените изисквания към строежите, като съгласно разпоредбата на чл.22 от същата Наредба, Работният проект (работни чертежи и детайли) се изработва въз основа на съгласувания/одобрения проект в предходна фаза, а при еднофазно проектиране – в съответствие с предвижданията на действащия ПУП или с визата за проектиране, когато издаването й е задължително, и със заданието за проектиране (договора за проектиране).