Решение № 1041 от 18.2.2026 г. на Софийски градски съд по дело № 12931/2025 г.

иск с пр.осн. чл. 233 и чл. 236, ал. 2 от ЗЗД:

Ищецът - Етажната собственост при жилищната сграда, находяща се в гр.

София, кв. Редута, ул. „••••••••, представляван от Н.В.М. – председател, в исковата си молба и уточнение на същата от 25.08.2025г./12.09.2025г., твърди, че на 17.02.2005г. бил сключен договор за наем на част от покривното пространство на жилищна сграда с „Космо България Мобайл" ЕАД. Правоприемник на дружеството бил ответникът – „ЦЕТИН България" ЕАД.

Считано от датата на регистрация на новоучреденото юридическо лице - 01.07.2020, всички права и задълженията по договорите за наем, относно ползването на имоти с цел изграждане и поддържане на приемо-предавателни станции преминали към ответното дружество „Цетин България" ЕАД.

Според т. 3.1 от договора всички работи, които се извършват в сградата или на нейния покрив, следвало да бъдат съобразени с действащото законодателство. В т. 3.2 било поето задължението при всяка повреда, която настъпи за сградата по време на извършване на инсталацията или по време на експлоатацията на оборудването да обезщети незабавно от наемодателя или той ефективно да отстрани за своя сметка вредите. Гарантира се също така, че оборудването и съоръженията, които се инсталират отговарят на българските и европейските стандарти за безопасност и са в съответствие с изискванията на Министерство на здравеопазването на Република България, както и на всички останали компетентни органи.

През мес. февруари 2023г. била изпратена писмена покана за доброволно изпълнение, с която ответникът бил уведомен за прекратяване на договора и възстановяване на всички вреди в сградата и покривната конструкция, каквото договорно задължение съществувало както по време, така и след прекратяване на договорните отношения.

В сегашното състояние, специалисти установили следните увреждания на покривната и подпокривна конструкция: нарушаване целостта на завършваща повърхност; множеството счупени, липсващи и потрошени керемиди; увреждане на хидроизолацията; наличие на течове; нарушаване на въздушните пътеки около съществуващото все още съоръжение; увреждане на монтираните капандури и фундамента, като съществуват множество други видими и скрити щети.

С оглед изложеното, ищецът моли да се осъди ответното дружество да заплати:

• сумата от 31 305 лева (16 006 €), нанесени материални щети на покрива, ведно със законната лихва (л. 126);

• както и сумата от 5 000 лева (2 556,46 €), представляващи обезщетение (наем) за ползването за периода от мес. февруари 2023г. до 03.07.2024г.

Ответникът - „ЦЕТИН България" ЕАД, оспорва иска:

• не се оспорва, че дружеството е правоприемник по отношение на двустранната сделка, но тя не била прекратена;

• дружеството изпълнявало задълженията си за заплащане на наема;

• оспорва размера на исканото обезщетение;

• не били доказани уврежданията на подпокривното пространство; евентуално, ако такива били налице, то ответното дружество не било виновно за тях; прави и евентуално възражение за давност и за съпричиняване.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното:

от фактическа страна:

Не се спори, че страните са били в наемно правоотношение, като ответникът е ползвал подпокривното пространство (Договор, сключен на 17.02.2005г. с праводател на ответника – „Космо България мобайл“ ЕАД“).

В двустранното сделка е договорено, че се отдават под наем от страна на ЕС 25 м 2 пространство на покривната плоча (чл. 1). Наемателят гарантира, че СМР ще бъдат извършени с вниманието и грижата на добър стопанин без вреди за хидроизолацията на покрива и имота (чл. 3) Ако се налага, дружеството ще ремонтира и подсили за своя сметка хидроизолацията на подпокривното пространство. Всяка повреда, във връзка с използваното съоръжение, ще бъде обезщетена от наемателя (чл. 3.2). Срокът на договора е 10 години (чл. 10.1), а след изтичането му ще се договори нов срок от 5 години. Предизвестието е едномесечно (чл. 10.4), но уговорката е само в полза на наемателя.

На 29.07.2019г. са констатирани счупвания от страна на ответника или негови подизпълнители (e-mail – л. 61 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС - чл. 175 от ГПК). Дружеството е решило да сложи пасарелка.

Покривът е бил ремонтиран – Констативен протокол от 13.10.2019г. (л. 83 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС).

В e-mail от 13.04.2021г. ответникът настоява, че има проблем с достъпа (л. 49 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС), но и за съдействие. На входната врата е поставено обявление за забрана на служителите на „Теленор“ и „Виваком“ (л. 51 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС). Тази документация не е оспорена, а по-скоро е призната, още повече предвид разпита по чл. 176 от ГПК.

Изпратени са няколко ел. покани до „Йеттел България“ ЕАД.

1. В първата от 13.02.2023г. се сочи, че са установени щети, а освен това че, ако се сключи нов договор, стойността на наема следва да се предоговори. Уведомява се, че достъпът ще е контролиран.

Отговор е изпратен на 07.04.2023г. от представител на ответника (л. 17 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС). Предлага се достъпът да е от представител на всяка от страните, за да се заснемат щетите.

С отговор от 10.03.2023г., г-жа Ш. е взела становище по преструктурирането на дружествата и е отказала от името на наемателя да приеме завишената наемна цена. Ел. адресът е ••••••••••••••• (л. 160 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС).

На 07.04.2023г. е отговорено, във връзка с ел.кореспонденция от 04.04.2023г. – л. 18 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС), че вероятно става въпрос за г-ж Ш. (л. 17 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС). Към този момент все още се водят преговори за определяне на размера на наемната цена.

2. Във втората се изисква да се демонтира антената и да се ремонтира покривната конструкция (л. 13-5 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС). Твърди се, че вече договорът е бил прекратен (явно обаче е имало проблем с получаването на волеизявлението, което е довело до повторното му изпращане). Волеизявлението е много категорично (има заплаха за демонтаж и спиране на електрозахранването). Използвани са обаче и специфични термини – например: „нарушени въздушни пътеки“, във връзка с „оглед на специалисти“. Даден е едноседмичен срок.

Проблемът е че няма посочена дата. Не са ангажирани и каквито и да са

доказателства, че съобщението е достигнало до какъвто и да е адресат, освен ако това не е приложението към e-mail на 23.02.2024г., в 17, 3 4ч. до г-жа Ш.. От него може да се установи, че то е отправено до нея, но не и че е получено – дори не е посочен ел.адрес, на който евентуално да е пратено.

Получаването му е оспорено изрично от ответника.

Неяснотата е преодоляна с документа - съобщение от 23.02.2024г., в 17, 3 3ч. (л. 159 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС). Там изрично е посочен e-mail:•••••••••••••••. Отдолу е видно, че прикаченият файл е наименован „Покана Йеттел България ЕАД № 2“ (т.е. документа на л. 13 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС).

Първото редовно о.с.з. е и единствено и е проведено на 10.02.2026г. Там документът не е оспорен.

Искът е депозиран на 03.07.2024г. Първата експертиза е изготвена на 03.08.2024г. (л. 208 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС), като делото е образувано на 03.07.2024г.

Оборудването е било демонтирано на 14.02.2025г. (Констативен протокол – л. 117 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС), като до тази дата е заплащан наем (Справка – л. 52, л. 116 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС и л. 38 от това дело / признание за плащането, сторено в о.с.з. от 10.02.2026г.). Сумите през 2024г. възлизат на 687,31 лева (351,42 €), като има и по-високи стойности.

По делото са приети, първата по реда на чл. 207 от ГПК (ч.гр.д. № 40376/24г. по описа на СРС) две СТЕ. От тях, както и от разпита на първото в.л. в о.с.з от 04.07.2024г. се установява, че:

1. СТЕ, изготвена от в.л. Г. (оспорена от дружеството, но акта на СРС, с който е приета и делото е прекратено, не е обжалван от ответника):

Металната конструкция е годна за употреба по предназначение и задържане на антената на покрива. При проведения оглед на обекта (метална конструкция и техническо оборудване с антена) в машинното помещение експлоатиран от "ЦЕТИН България" ЕАД, находящо се в гр. София, ул. „Атанас Узунов“ № 50, е установено, че металната конструкция е годна за употреба по предназначение. Същата и антената върху покрива се използва и ползва за извършване на производствена дейност и приемно - предаване на ниско честотни мобилни вълни.

Същевременно се констатират течове. Установи са навлажнени жълти петна под покрива от дъждовете и снеготопенето води. Навлажнените участъци от покривната конструкция са в машинното помещение в близост до монтираното съоръжение по цялото етажно и подпокривно ниво.

Установени са множество счупвания на керемиди, а и деформации и пукнатини (лагерни фуги) в междуетажното подпокривно пространство в близост до машинното помещение. С оглед горното в обекта са се появили множество щети.

Изводът на в.л. е че частта от покривната конструкция около монтираното

съоръжение е за текущ ремонт на подпокривното и покривно пространство.

Съществуват увреждания на покривната и подпокривна конструкция, но не може да се прецени категорично до каква степен. Конструкцията е в граничното си състояние на носимоспособност съобразно констатираните увреждания на покрива и в подпокрива.

Покривът е с нарушена цялост. Констатирани са и установени местата на множество счупени и разместени керемиди. Скатовете на покрива са отделени в резултат на резонанса от работещите технически средства и оборудване на приемо-предавателната антена. Скатовете са разхерметизирани и разместени видно от разместеното било с билови керемиди, поради лоша експлоатация и честото излизане върху покрива до антенното съоръжение от Експлоатацията.

Там, където металната конструкция на антената преминава през покривната ст.б плоча, е увредена хидроизолацията. След монтажа на съоръжението хидроизолацията не е била запечатана и възстановена по съответния детайл.

Има течове на множество локални места, които са видимо изразени в жълти петна по подпокрива в подпокривното пространство.

Нарушени са въздушните пътеки около антената в двете посоки. Въздушната пътека изработена от метална конструкция е компроментирала керемидите, топло и хидроизолацията под тях. След монтажа на въздушните пътеки от метална и анкерирана конструкция върху ст.б плоча не са били възстановени по технологичен и специален детайл хидроизолациите. Не са запечатани и възстановени отворите в керемидите, така че да се отвеждат правилно водите към улуците.

Има увреждане на монтираните капандури и фундамента поради дългогодишната им експлоатация. Около капандурите са разместени или липсват пълния обем от керемиди необходими за отвеждане на дъждовните и от снеготопенето води, в резултат на което са увредени бордовете на капандурите и от вътре цименто-пясъчните мазилки, шпакловки и бои.

Налице е и деформации в конструкцията на подпокривното етажно ниво.

Необходимата сума за възстановяване на щетите е 31 305,11 лева.

Документацията, изискана от експерта, е била предоставена допълнително от процесуалния представител на ответника. Това били схемите, които не били подписани и имало несъответствие в разположението на техниката вътре. По всяка вероятност били правени на бързо и, за в.л., не били обективни.

Бил огледан целият покрив, който е в размер от два ската 156 м2 . Като цяло двата ската били отворени и това било достатъчно да са разхерматизирани, т.е. билните капаци били отворени. Цименто-пясъчния разтвор, който ги замонолитил бил станал рехав, нямало херметизация на двата ската. Извършени били два огледа.

Има относително скоро монтирана „пасарелка“ до антената, изработена от метална конструкция. За нея нямало строителни книжа.

Според в.л., предвид практиката му, такива антени по много покриви около такива съоръжения скатовете били отворени, разхерметизирани. При монтажа на антената и „пасарелката“ пробитете отвори в керемидите не били запечатани, а това било задължение на дружеството, което извършва тези дейности. В останалата част, може би от ходене по покрива имало редица счупени керемиди. При първия и втория оглед експертът предупредил живущите, че не може да правят ремонти. Въздушната пътека била нарушена посредством изграждането на тази „пасарелка“. Конструкцията, която преминава през керемидата, не била завършена и влизала вода.

При вертикални сеизмични въздействия тази антената „подскача“, защото тя не била добре прихваната към тухления зид с една планка и като резолира цялата плоча на това етажно ниво, зидарията се била откачила, просто била потънала с 2 см. Антената, като „подскача“ на една точка на таванско помещение на едно констурктивното поле и цялата плоча резолира и се получавали напуквания. След като антената била монтирана там, където е подпряна на етажното подпокривно ниво отдолу нямало гумена мембрана, която задължително трябвало да я има. Нямало и планка, а само една тръба, която била подпряна на стоманобетонната плоча, респективно просто била стъпила върху стоманобетонната плоча. В противоветрово отношение планката също нямала гумена мембрана между стената и антената.

Заключението е обективно и професионално изготвено. От страна на ответника не са ангажирани каквито и да са доказателства, които да опровергават изводите на експерта. Оспорването е неоснователно.

2. изготвена от в.л. Т.:

Размерът на обезщетението за ползване на покривната конструкция с площ от 25 м2 за периода от 13.02.2023г. до 14.02.2025г. е в размер на 6 440,00 €.

Размерът на обезщетението за ползване на покривната конструкция с площ от 25 м2 за периода от 01.01.2024г. до 14.02.2025г. е в размер на 3 998,00 €.

На стр. 4 от експертното изследване е дадена и таблица за стойностите по месеци. През 2024г. сумите възлизат на по 289 € месечно (обезщетението е съизмеримо със средномесечената пазарна стойност на подобен наем).

Събрани са гласни доказателства, разпитани са св.св. К.а, К. и Й. (показанията му са преценени по реда на чл. 172 от ГПК тъй като е служител на ответница). От показанията им се установява, че:

-св. К.а: Знае за какво се води делото. Живее в кв. Слатина и от 30г. Имала приятелка, която живее непосредствено до блока, а и колежка, като живее непосредствено под антената на последният етаж. Почти всеки ден ходела в приятелката си на кафе. Антената се виждала прекрасно. Непрекъснато виждала как се качват по покрива горе майстори, които идвали с коли, с логото на „Глобул“ или по-късно „Теленор“ - през 2022г. Антена се люлеела от посилен вятър. Свидетелят била виждала течовете, много пъти били правени ремонти. Дори веднъж мъжът я качил през капандурата да погледне и имало разместени керемиди и се виждала на места изолацията. Имало два агрегата, от които отдолу се чувало бучене и трептене. Щетите били около антената и около агрегатите. Други хора освен тези майстори не била виждала. От тогава, след махане на антената, не бил извършван никакъв ремонт. Въобще повече хора не била виждала там.

Течовете били в апартамента на нейната колежка по тавана, който бил точно под

антената.

-св. К.: през 2005г. някъде била монтирана антената на ул. „Атанас Узунов“, на който адрес имал приятел - Н.М., който бил домоуправител. Виждал много пъти да идват сервизни автомобили, тип „баничарка“ съоръжени със стълби, от които слизали техници, облечени с дрехи подходящи за техници, качвали се на покрива и обикаляли. Приятелят му дори го качил на покрива, за да види. Имало счупени керемиди и билата, липсвала самата замазка по керемидите и по капаците на билата. Имало и външни тела – климатици, които били, за да охлаждат антената. Когато имало силен вятър виждал как антената се тресе и прави отклонения, а в жилището също се тресяло, чували се вибрации и шумове, защото в таванското помещение, което е под антената, били монтирани съоръженията за самата антена. Целият им апартамент вътре бил с влага отгоре. Хората преди няколко години направили ремонт.

През м. февруари 2025г. антената била демонтирана. От тогава до сега не бил виждал някой да извършва ремонт.

Съдът кредитира показанията на първите двама свидетеля, като приема, че са обективни и съответстват на останалия, прието по делото доказателствен материал – найвече първата СТЕ.

-св. Й.: работи в „Цетин България“ ЕАД от 2008г. като старши строителен инженер. През 2019г. се обадили техни подизпълнители и казали, че самата апаратура, поради това, че напредват технологиите, била за смяна. Казали, че керемидите на покрива от излизането от капандурата към мачтата били счупени и попитали какво да направят. Свидетелят им казал, да уведомят собствениците, за да не кажат, че работниците са ги счупили. След около седмица, със собствениците решили да се сложи пасарелска от изхода на покрива до базовата станция. „Пасарелка“ е метална пътечка. Тогава те казали, че за да имат достъп работниците трябва да се направи такова нещо. Това било извършено за период от 4-5 месеца, защото тя се прави, след това се поцинкова и т.н. Въпреки „пасарелката“ имало тук там счупени керемиди. Причината не се знаела. Тогава (2019г.) собствениците казали, че трябва да се доработи „пасарелката“, така, че да бъде отвсякъде на мачтата, където са сложени антените и климатиците. Междувременно, достъпът до базовата станция бил прекратен от собствениците - да не може да се качват от „Цетин“. Свидетелят бил виждал на снимки две различни табели.

Преди поставянето на пасаралката бил направен ремонт. На целия скат надолу да били прередени и подменени керемидите. Свидетелят направил снимки, тъй като покривът бил компрометиран на „най-невъзможни места“, несвързани с поддръжката на оборудването.

Относно третия свидетел, решаващият орган приема, че тези показания съдържат фактология, която действително е такава, но е интерпретирана в някаква степен некоректно, с оглед обвързаността на г-н Й. с ответника. Изложеното се отнася най-вече до счупените керемиди и причината за това.

По реда на чл. 176 от ГПК е разпитан представителя на ЕС – г-н К.: от 2005г., когато бил сключен договора, изрично пишело, че поискали да има „пасарелка“. Чак до 2019г. това не било реализирано. През 2019г. била монтирана „пасарелка“, която не била довършена. Покривът тогава действително бил поправен. Много по-късно етажните собственици блокирали достъпа на служителите обслужващи антената, но по взаимно съгласие, т.е. стопанистващите антената трябвало да се свързват с някой от ЕС, да обясняват къде ще се извършва ремонт. Собствениците настоявали да не се стъпва на покрива.

Разпитът по чл. 176 от ГПК може да се цени само в светлината на признание на неизгоден за страната факт – чл. 175 от ГПК. В случая в „от правна страна“ е взето изрично отношение.

от правна страна:

1. по иска с пр. осн. чл. 233 от ЗЗД:

Страните са сключили договор за наем, която съдържа и елементи на друг наименова договор – изработка (чл. 258 и сл., във вр. с чл. 9 от ЗЗД), като съображенията на решаващия орган са следните:

От една страна, съгласно нормата на чл. 233, ал. 1, изр. 2 и изр. 3 от ЗЗД, той дължи

обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

ЕС е предоставила на ответника (по-точно на негов праводател), срещу заплащане възможността да ползва подпокривното пространство, а и самият покрив. Това означава, че след приключването на облигационно правотношение, т.е. прекратяване на наема, покривът на сградата следва да е в този вид, в която е бил преди наемането му. Предполага се (оборима презумпция - iuris tantum), че е бил в добро състояние. От страна на ответника друго не е установено.

Не е установено от намателя и да са възникнали допълнително проблеми, извън ситуацията през 2019г. – арг. от чл. 233, ал. 2 от ЗЗД.

От друга страна – ответникът не просто ползва подпокривното пространство (което би означавало само да съхранява някакви вещи или например да постави рекламно платно върху самия покрив), а го преустройва, съобразно нуждите си, за да постави работеща антена, което води и до промени в самата покривна конструкция – върху нея, след премахване на плочки, е закрепена антената и вероятно други уреди. Това именно е допълнителния елемент към договора за наем.

Хипотезата е обърната спрямо тази, посочена в чл. 258 от ЗЗД. Изпълнителят е този, който има интерес от адекватното вграждане на уредите в наличната покривна конструкция. Той е длъжен най-общо да предупреди съсобствениците за евентуалните възможни проблеми (арг. от чл. 260 от ЗЗД). Нормативно са регулирани малките деликти, свързани с наемането на вещи (чл. 231, ал. 1 от ЗЗД). В случая са предвидени (договорени) очаквани посъществени повреди и тяхното отстраняване.

В конкретната ситуация, към 2019г. ответникът е признал, че покривът е

компрометиран, поради което той е бил ремонтиран, като дружеството твърди, че това е било сторено за негова сметка.

От това могат да се направят няколко извода, предвид също така и приетите свидетелски показания и заключението на първата СТЕ:

• антената, сама по себе си, тъй като чинията вероятно е със съществен диаметър, не е напълно (добре) застопорена на покрива. Тя трепери / подскача (поради липса на гумена мембрана), най-малкото при по-силен вятър. Това не се отразява добре на покривната конструкция;

• предвид ремонта от 2019г. (а и изричните клаузи в договора) може да се

предположи, че уредът предполага честа поддръжка от работници на ответника или свързани с него дружества (подизпълнители). От постоянното движение по керемидите, те се чупят.

Това означава, че:

• или антената изначално не била поставена добре (а за това сочи първото в.л.), още по-малко с договорената степен на грижа;

• и/или поставянето ù по принцип предполага проблеми, а ЕС не е уведомен за това (няма ангажирани доказателства за обратното – чл. 154 от ГПК). Тук отново се налага връзката с договора за изработка. Ответникът се занимава, като търговец, именно с експлоатацията, а това означава и поставянето на подобни уреди. По тази причина се предполага, че е наясно с възможните проблеми, за разлика от етажните собственици;

• ако поставянето на антената предполага периодични проблеми, то дружеството е било длъжно и периодично да ги отстранява, съобразно изричните клаузи в договора, а и нормативаната регламентация. Това, след 2019г., не е било сторено. През 2019г. е постигнато съгласие, че покривът около пасарелката е ремонтиран, но тава не се отнася до скрити недостатъци – чл. 264 от ЗЗД; става въпрос за компрометирането на самата покривна конструкция, а не на керемидите).

Служителите на ответника са имали причина да се качват често на покрива, който – видно от приложените към първата експертиза фотоматериали (по правната си природа веществени доказателства - Р. № 619 от 23.10.2024г. на ВКС, IV г.о., докладваното от съдия Боян Цонев, гр. дело № 3145/2023г.), е скосен, покрит с керемиди и се намира на голяма височина. Те са обучени (или би трябвало да са обучени) да работят на такова място, но това не се отнася до съсобствениците. Според свидетелскитепоказания, те са поглеждали през капандурата, но не са се разхождали по покрива – това рядко може да се случи, дори и при наличие на уважителна причина (при установяване на обективната истина, съдът може да си служи и с човешки презумпции - Решение № 400/13.04.55 г., по гр.д. № 1962/55г., на I г.о.). От страна на ответника не е установено, някой, различен от неговите служители, да е посещавал покрива. Задължението по чл. 246 от ЗЗД е изпълнено, като покривната конструкция е огледана, а тя явно е изглеждала адекватно, с оглед пренаредените и подменени керемиди.

Третият свидетел, в показанията си, сочи, че имало снимки, но те на са представи от процесуалния представител на ответника. В тази ситуация, никакъв друг извод не би могло да бъде сторен.

В един момент се е приело, че трябва да се направи пасарелка, за да се ограничат щетите. Според св. Й., поставянето ù се забавило 4-5 месеца.

Ако при поставянето и експлоатирането на антената, съобразно научните достижения, не може да се избегнат периодични проблеми, то наемателят е следвало да го предвижда и, както бе посочено, своевременно да ги отстранява. Възможно е за проблема да е допринесла и недостатъчната компетентност или положена грижа от работниците, за които отговорността отново е на ответника.

Т.е. пасарелката не би следвало да се изработва месеци, а да е предвидим вариант за поведение, ако въобще всъщност е вариант. Според в.л. Г., отворите не са били запечатани, а освен това са били нарушени и въздушните пътеки.

В резултат, ситуацията, особено за живущите на последния етаж под антената е станала притеснителна. Неконтролируемият достъп на служителите на ответника е бил ограничен, но не и спрян. Арг. в тази насока както разпита по чл. 176 от ГПК на представителя на ЕС (изложеното е на границата на признание за неизгоден факт), но и конклудентното поведение на дружеството. Антената се ползва в продължение на около 5 години до демонтирането ù в началото на 2025г. Заплаща се и наемна цена. Това може да означава само, че достъпът е бил възможен, но контролиран от съсобствениците (в тази връзка и e-mail-ът от 2021г. – л. 49). Т.е. не е налице какво и да е съпричиняване от страна на ищеца (разбиран като полуперсонализирана общност) или (чл. 83 от ЗЗД) забава на кредитора – (mora creditoris).

Предвид заключението на първото в.л. относно стойността на ремонта, тази

претенция е основателна.

Само за пълнота е добре да се допълни, че наличието или не на изрядна документация е без значение, ако поставянето и поддържането на антената са били лошо осъществени.

Доводът за давност е неоснователен - скритите недостатъци, съгласно чл. 264, ал. 2 изр. 1 ЗЗД са такива, които съществуват, но не могат да се открият при обикновения начин на приемане на изработеното или такива, които са се проявили по-късно, за които изрично в закона е предвидено, че поръчващият трябва да извести изпълнителя веднага след откриването им, което не е необходимо само ако изпълнителят е знаел недостатъците - чл. 264, ал. 2 изр. 2 и 3 ЗЗД. Ако поръчващият не направи такива възражения, работата се счита приета, съгласно чл. 264, ал. 3 ЗЗД. Въз основа на посочените законови разпоредби, е създадена съдебна практика, трайноустановена, че с неуведомяването за скрити недостатъци, се преклудира възможността на възложителя да реализира по чл. 265 ЗЗД отговорността на изпълнителя за некачествено изпълнение. За да може да търси някоя от възможностите, предвидени в чл. 265 ЗЗД, възложителят трябва да запази правата си по чл. 264 ЗЗД, като липсата на уведомление до изпълнителя незабавно след откриване на появили се скрити недостатъци, съгласно чл. 264, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД, води до преклудиране на правата по чл. 265 ЗЗД. (Определение № 26 от 22.01.2010г. на ВКС по т.д. № 820/2009г., II т.о., ТК, докладчик съдията Росица Ковачева). Става въпрос за деформации и пукнатини (лагерни фуги) в междуетажното подпокривно пространство в близост до машинното помещение; също така: скатовете на покрива са отделени в резултат на резонанса от работещите технически средства и оборудване на приемо-предавателната антена; скатовете са разхерметизирани и разместени видно от разместеното било с билови керемиди; налице е и деформации в конструкцията на подпокривното етажно ниво; като цяло двата ската са отворени и това е достатъчно да са разхерматизирани, т.е. билните капаци са отворени; цименто-пясъчния разтвор, който ги е замонолитил е станал рехав, няма херметизация на двата ската.

В случая етажните собственици, както вече бе посочено, нормално са могли да установят, че има счупени керемиди, нещо което е видимо и с просто око (при оглед от капандурата), предполагайки, че това и основният проблем. През 2019г. е извършен съществен ремонт, който е приет, тъй като или е решил изцяло проблема или е прикрил част от нередностите (скрити недостътъци). Ситуацията, доколкото друго не се установява, е констатирана едва малко преди приемането на заключението на първата експертиза. Съответно и ответникът е уведомен своевременно. Отделен е въпросът доколкото въобще е било нужно, с оглед специализацията на дружеството (т.е. може да се счете, че неговите служители, занимаващи се професионално с експлоатацията и поддържката на подобни съоръжения) е следвало да отчетат, че течовете не са следствие само от счупени плочки.

Изложеното е само, ако се приеме, че проблемите предхождат 2019г., за което, както бе посочено, не са ангажирани каквито и да са доказателства.

2. по иска с пр.осн. чл. 236, ал. 2 от ЗЗД:

Договорът, понастоящем е прекратен и това не е спорно, тъй като оборудването е демонтирано.

След изтичането на срока на договора - 17.02.2015г., сделката се е транформирала в безсрочна (ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок - чл. 236, ал. 1 от ЗЗД).

При това положение, ЕС е могъл да го прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 238, ал. 1 от ЗЗД), т.е., ако се възприеме посоченото по-горе относно кореспонденцията между страните – считано от 23.03.2024г.

До този момент няма изрично волеизявление, че договорът е прекратен. По-скоро се водят преговори, като се има предвид и разпита по реда на чл. 176 от ГПК. Етажните собственици осигуряват достъп на работниците на ответника, но контролирано.

Дори и да се приеме, че това волеизявление е проблемно, договорът е прекратен със самата искова молба.

289 € < 351,42 € ≈ 688,78 лева. Първата сума е дължимата, при абстрахиране от договорената стойност, а втората е тази, която е била договорена последно (не се спори, че тя е именно толкова и че е заплащана своевременно – л. 44).

Съответно, претенцията е неоснователна.

Ищецът може да предложи наемна цена, съответно да иска нейното увеличение. Офертата можа да се приеме или не от ответника. Изложеното се отнася само до хипотезата на сключен договор. Ако не се постигне съгласие се дължи обезщетение ( Ако наемодателят докаже, че в периода на лишаване от ползване средната пазарна цена надвишава уговорения наем, в тази хипотеза обезщетението може да бъде съизмеримо със средната пазарна цена, т. е. размерът на средния пазарен наем подлежи на изследване, само когато се претендират вреди над договорения наем по прекратения договор, но това не е необходимо когато заявената претенция за обезщетение е до размера на получаваната наемна цена. В този смисъл са решенията по чл. 290 ГПК, постановени по т. дело № 612/2011 г. на ІІ т. о., по гр. д. № 765/2009 г. на ІІІ г. о.; по гр. д. № 981/2009 г. на ІІІ г. о.; по т. д. № 934/2009 г. на ІІ т. о.; по т. д. № 377/2010 г. на ІІ т. о. и др. - Определение № 1371 от 28.05.2024г. на ВКС по т.д. № 33/2024г., I т.о., ТК, докладчик председателят Ирина Петрова; също Решение № 173 от 22.03.2013г. на ВКС по т.д. № 939/2011г., I т.о., ТК, докладчик съдията Емил Марков).

по разноските:

На ищеца се дължат разноски, с оглед уважената част от първоначално предявените искове, а именно 6 380,75 лева (3 262,43 €), но съобразно основателната част от претенциите към момента на депозиране на иска (чл. 78, ал. 1 от ГПК).

Исковете са три:

• да се осъди ответникът да демонтира оборудването си;

• евентуално, а не алтернативно да се заплати обезщетение – след увеличението - 16 006 €.

Тук са необходими няколко уточнения:

Според Решение № 97/08.02.2013г. по т.д. № 196/11г. на І т.о., а същато така - Решение № 527/21.06.2010г. по гр.д. № 1363/09г. на ІV гр.о., и Определение № 494/05.08.2011г. по ч.гр.д.№ 267/11г. на ІV гр.о., първоначалното обективно съединяване на исковете може да се осъществи чрез кумулативно, алтернативно или евентуално съединяване на няколко иска от ищеца с една искова молба – чл. 210, ал. 1 от ГПК. При кумулативно обективно съединяване, съдът дължи произнасяне по всеки един от предявените искове. При евентуално съединяване по почин на ищеца, съдът се произнася по евентуалния иск, ако отхвърли главния иск. Алтернативното съединяване предполага изявление на ищеца, че съдът може да се произнесе по исковете без значение, на кое от конкуриращите се основания ще го уважи.

Критерият за определяне на вида на съединяването на исковете е дали основанията, на които са предявени, се изключват или могат да са налице едновременно и независимо едно от друго, както и относно правните последици от уважаването на всеки един от исковете. Основанието на иска се определя от съда въз основа на обстоятелствата, на които се позовава ищеца в исковата молба, за да извлече претендираното право, което свързва със заявения петитум на иска. Следователно, след като определянето на основанието на предявения иск е процесуално задължение на съда, то съдът, разглеждащ спора, извършва и преценка за съотношението, в което се намират помежду си съединените искове, като не е обвързан от изявлението на ищеца относно обективното съединяване на исковете.

Често срещана неправилна терминологична употреба е замяната на евентуалност с алтернативност (Решение № 97/08.02.2013г. по т.д. № 196/11г. на І т.о.).

• и да се осъди дружеството да заплати обезщетение за периода, в който договорът вече е бил прекратен.

Уважена е първата претенция, а по отношение на втората производството е прекратено поради изпълнение в хода на процеса (О. от 24.11.2025г. – л. 3). Ответникът, по тази причина, тъй като е дал повод за него, дължи разноски. Третата претенция е отхвърлена.

Първият и третия иск имат ясна материална стойност, докато вторият може да се определи по реда на чл. 70, ал. 3 от ГПК. Там претенцията е съизмерима със сумата, необходима за демонтиране на съоръжението. Съдът приема, че тя възлиза на 5 000 лева, или 2 556,46 €.

Заплатеното адвокатско възнаграждение на процесулания представител на ищеца общо възлиза на 4 000 лева, като това включва и 1 000 лева по обезпечителното производство.

Съгласно нормата на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004г. за възнаграждения за адвокатска работа, ползвана само като насока, минималният размер в случая възлиза на 3 954,40 лева. Възнаграждението не следва да се намалява.

Необходимо е обаче да се посочи още нещо.

От една страна, нормата на чл. 78, ал. 5 от ГПК е изменена на 13.02.2026г. Съществената част от новата редакция обхваща последното изречение: съдът не може да присъди по-нисък размер на разноските за адвокатско възнаграждение от размера на заплатеното възнаграждение на адвоката на насрещната страна. Правилото, тъй като е процесуално, има обратно действие (О. № 323 от 13.10.2011г. на ВКС, I г.о. по гр.дело № 942/2011г.).

От друга обаче, така нормативно е закрепена практиката на ВКС, а именно: Определение № 143/17.06.2020г. по гр.д. № 3451/2019г. на ВКС, IV г.о.: Искането по чл. 78, ал. 5 ГПК винаги е неоснователно до размера, до който страната, която го прави, е оценила труда на своя адвокат; Опр. № 374 от 20.11.2017г. по гр.д. № 687/2017г., III г.о.; опр. № 343 от 23.10.2017г. по гр.д. № 2090/2016г., III г.о.; опр. № 976 от 5.03.2024г. по ч.гр.д. № 5221/2023г., IV г.о.

Подобно възражение нарушава изискването за добросъвестност, а и най-общо етичност – чл. 3 от ГПК. Това е така, тъй като в тази хипотеза, ако имаше установен хонорар, заплатен в полза на ответника, но по-нисък от този на ищцовата страна (например 2 500 лева), решаващият орган следваше да калкулира на ищеца, при определяне на дължимите му се разноски, по-малко от тази стойност, тъй като процесуалния представител на страната признава, че е надвзел част от стойността на собствения си хонорар.

По отношение на представителната власт на ответника е депозирано пълномощно – л. 104, л. 109, л. 220 от гр.д. № 40409/24г. по описа на СРС. Списък по чл. 80 от ГПК не е представен, а и никъде не се претендират разноски.

Воден от гореизложеното, СЪДЪТ