Решение № 3287 от 15.4.2026 г. на Административен съд - Бургас по дело № 1275/2025 г.

Жалбата е насочена срещу писмо, имащо характер на индивидуален административен акт и подлежащо на оспорване по реда на АПК.

Писмото е постановено в производство по чл.44, ал.3 от ЗДС, според който извън случаите на ал.1 и 2 и по чл.43, ал.2 и 4 продажбата на земя или съответните идеални части от земя – частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построени сграда, изградена върху нея, се извършва от областния управител по местонахождението на имота без търг по ред, определен в ППЗДС. Подробни правила, регламентиращи тази процедура, са разписани в чл.84 и сл. от ППЗДС.

Оспорването е извършено от лице с надлежна легитимация – адресат на обжалвания административен акт, направило искане да придобие собствеността на [ПИ], което е отхвърлено. Независимо че в писмото се казва, че искането не може да бъде процедирано, то е разгледано по същество и е прието за неоснователно, като са изложени съображения защо [ПИ] не може да бъде придобит от жалбоподателя. По предходните заявления не са били постановени актове по чл.21 от АПК, тъй като и двете административни производства са били прекратени, следователно при разглеждане на заявление № 26-00-360/16.05.2025г. не са били налице пречките на чл.27, ал.2, т.1 и т.2 от АПК.

Жалбата е подадена в срока по чл.149, ал.1 от АПК и от външна страна отговаря на изискванията на чл.150 и чл.151 от АПК. Липсват очертаните в чл.159 от АПК отрицателни предпоставки, поради което жалбата се явява процесуално допустима и подлежи на разглеждане по същество.

Съгласно чл.168 от АПК, съдът не се ограничава само с обсъждане на основанията, посочени от оспорващия, а е длъжен въз основа на представените от страните доказателства да провери законосъобразността на оспорения административен акт на всички основания по чл.146 от АПК, вкл. да обяви нищожността на акта, дори да липсва искане за това.

При извършената служебна проверка, съобразно установеното в посочената в предходния абзац разпоредба, съдът не установи оспореният акт да е нищожен. Оспореното писмо е издадено от Областния управител на Областна администрация с център Бургас, който е материално и териториално компетентен орган, предвид нормата на чл.84, ал.2 от ППЗДС. Обратно на доводите на ответника, предоставянето на имота на управление на трето лице не отнема тази компетентност, нито пък се изисква съгласие от третото лице за продажбата на имота по този особен ред – напр. решение № 5727/13.06.2022г., постановено по адм. дело № 629/2022г. на ВАС, ІV отд., докладчик председателят Д. Г..

Актът е издадена в писмена форма и съдържа изложение на фактически и правни основания за постановяването му, с което са удовлетворени изискванията на чл.59, ал.2 от АПК. Административният орган е изложил словесно описание на приетите за установени факти и е посочил правното основание за отказа [ПИ] да бъде продаден на жалбоподателя без търг.

Съдът не установи съществени нарушения на процесуалните правила, които да обосновават отмяна на оспореното писмо на това основание, а и в жалбата не се твърдят такива.

Оспорваното писмо е постановено в съответствие с материалноправните норми.

В писмото са очертани три групи фактически основания, поради които заявлението за придобиване на имота е отхвърлено.

Неправилно е прието, че не било представено удостоверение по чл.84, ал.3, т.6 от ППЗДС от съответната общинска администрация относно поделяемостта на имота, върху който са изградени сградите. Т. удостоверение е представено и в него Главният архитект на Община Несебър е посочил, че предвид предназначението на територията и НТП не може да се даде становище относно поделяемостта на имота. В посочената разпоредба се изиска представяне на удостоверение относно поделяемостта на имота, а не че имотът е поделяем – така определение № 4454 от 29.04.2025 г. на ВАС по адм. д. № 1917/2025 г., IV о., докладчик председателят К. Х.. В случай че имотът е поделяем, областния управител предприема необходимите действия за разделяне на имота и може да извърши продажбата по чл.84, ал.1 само след като имотът бъде разделен в влязъл в сила ПУП. Смисълът, вложен в тази разпоредба, е държавата да запази собствеността върху част от имота, в случай че може да бъде разделен и в полза на собственика на законно изградените сгради бъде отделен самостоятелен УПИ.

Неправилно е прието, че сградите са незаконно изградени, тъй като не било представено удостоверение за търпимост и сградите не били въведени в експлоатация. Както правилно се поддържа в жалбата, невъвеждането на сградите в експлоатация не ги прави незаконни. За процесните сгради е недопустимо издаване на удостоверение за търпимост по реда на §16 от ПРЗ на ЗУТ, тъй като е очевидно, че те са построени след 2004г.

Както се установява от експертното заключение и от констативните протоколи, съставени през 2010г., и трите сгради са построени на етап „груб строеж“, и съответстват на одобрените инвестиционни проекти и издадените разрешителни за строеж, които не бяха оспорени в съдебното производство и се ползват в придадените им от закона доказателствена сила. Разпоредено е и трите разрешения за строеж да се обявят на заинтересованите лица и няма данни да са отменени. Съдът приема, че и трите разрешения за строеж са влезли в сила, поради което изградените постройки са законни строежи. Отделен е въпросът, че разрешенията за строеж са издадени, без да има влязъл в сила ПУП, тъй като представеният проект за ПУП-ПЗ е одобрен като устройствена схема по чл.56 от ЗУТ и не представлява нито ПУП, нито генерален план, одобрен по реда на Закона за морските пространства, вътрешните водни пътища и пристанищата на Република България, но тъй като инцидентният контрол за законосъобразност върху друг влязъл в сила административен акт е недопустим, съдът и областният управител са длъжни да зачетат правните последици от влезлите в сила разрешения за строеж.

Обстоятелството, че сградите са изградени до етап „груб строеж“ и не са въведени в експлоатация, не им отнема характеристика на „законно построени сгради“ по смисъла на чл.84, ал.1 от ППЗДС. Сграда, изградена в груб строеж е обект на кадастъра (чл.23, т.2 от ЗКИР) и може да е предмет на прехвърлителна сделки по чл.181, ал.2 от ЗУТ, така че липсва основание да бъде отречено правото на собственика й да придобие собствеността върху земята по облекчения ред на чл.84 от ППЗДС, ако са налице и останалите условия.

Правилно е прието в обжалваното писмо, че „естеството на имота и предназначението му не предполагат да бъде прилежащ терен към сграда“, тъй като представлява воден обект, образуван чрез филтрация на подпочвени води в бивши пясъчни кариери.

В одобрената със Заповед № РД-18-58/16.04.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК КККР на село Равда, [ПИ] е с трайно предназначение на територията : територия, заета от води и водни обекти, и с начин на трайно ползване : за друг вид водно течение, водна площ, съоръжение.

Според чл.13, ал.1, т.5 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, в кадастралната карта се изобразяват границите на териториите с еднакво предназначение, в т.ч. и на териториите, заети с води и водни обекти, определени съгласно Закона за водите и Закона за морските пространства, вътрешните водни пътища и пристанищата на Република България, а според ал.3, границите се нанасят в кадастралната карта така, както са определени с плановете и картите по ал.1. Според чл.25, ал.1 от ЗКИР, всеки поземлен имот има трайното предназначение на територията, в границите на която се намира, а промяната на трайното предназначението се извършва по ред, предвиден в закон.

Данните по ал.2, т.3, в т.ч. и данните за границите на територии с еднакво трайно предназначение, са доказателство за обстоятелствата, за които се отнасят, до доказване на противното – чл.2, ал.5 от ЗКИР.

С Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, издадена на основание чл.13 от ЗУТ, се определят правилата и нормативите за устройство на територията, както и нормативите за необходимата земя при застрояване с оглед ефективното използване на териториите и поддържане на природното равновесие. Според чл.7 от тази Наредба, при определяне на предназначението, необходимата площ и режима на устройство и застрояване на поземлените имоти се използват показатели, за които се определят нормативни стойности с устройствен план в съответствие с правилата и нормативните на наредбата : показател за площ на необходимата земя (или площ на поземления имот) за съответен обект; показател за плътност (процент) за застрояване на УПИ; показател за интензивност на застрояването; показател за процент на озеленяване. Според чл.8, показателят за площ на необходимата земя (или площ на поземления имот) за обект се определя чрез площта на земята, необходима за съответния обект в зависимост от неговия капацитет, изразена в [жк], е недопустимо да се обособи УПИ от воден обект, респ. воден обект да се определи като прилежаща площ към вече построени сгради, както правилно е прието и в обжалваното писмо.

Изложеното води до краен извод за законосъобразност на оспорения акт, поради което жалбата срещу него подлежи на отхвърляне.