Решение № 108 от 10.5.2023 г. на Административен съд - Смолян по дело № 89/2023 г.

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс (АПК) във вр. с чл. 45, ал. 8 от Закона за местното самоуправление и местната администрация (ЗМСМА). Делото е образувано по Заповед № АП-03-13-118/23.03.2023 г. на Областен управител на [област], с която отнася Решение №1173 от 23.02.2023 г. на Общински съвет – [област], като незаконосъобразно за отмяна пред Административен съд - [област]. С цитираното решение ОбС-[област] е дал съгласие да бъде изкупен имот с идентификатор 67653.917.751 с площ от 5067 кв.м. с начин на трайно ползване – гробищен парк, собственост на И. С. Н. за сумата 141 876 лв. В заповедта се сочи, че преди една година Община [област] е завела иск да й бъде признато правото да изкупи имота на цената, на която собственикът го е придобил, но с оглед трудната размяна на книжа не е проведено заседание по делото пред първата инстанция. Сочи се и, че след извършена справка е установено, че имота е предмет на образувано гражданско дело № 454/2021 г. по описа на СмОС, както и че още през 2018 г. имотът е с предназначение гробищен парк, но въпреки това е продаден на лицето Н., като при изповядване на сделката не е налице отказ на общината да закупи имота съгласно чл.199, ал.2 от ЗУТ. Освен това се сочи, че съгласно протокол № 45, воден от заседанието на съвета и приложен по делото, кметът е оповестил, че делото е спряно, но от служебна справка е установено, че заседание е насрочено за 23.03.2023 г., при което съгласно изричната норма на чл.14, ал.3 от ГПК, никое учреждение няма право да приеме за разглеждане на дело, което е вече пред съда. Сочи се и, че съгласно докладната записка на кмета на общината имотът е закупен от И. Н. на цена от 50 400 лв., но сега се иска три пъти по голяма цена от 152 000 лв., както и че изповяданата сделка през 2021 г. за имота е нищожна и не може да породи правни последици, независимо от спешността на извършваните действия за ползване на имота според предназначението му. Твърди се и, че приетото решение е било върнато за ново разглеждане, но ОбС-[област] не е извършил ново обсъждане, при което не е изпълнил указанията на областния управител, дадени със Заповед № АП-03-14-94/08.03.2023 г. В съдебно заседание, заповедта се поддържа от процесуален представител. Моли за присъждане на разноски. Ответникът – ОбС-[област], оспорва допустимостта и основателността на Заповедта. Сочи се, че в случая е налице гражданско правно отношение, в което Областния управител няма правомощия да определя цената на имота, предложен за изкупуване. Съдът, като взе предвид събраните доказателства по делото, установи следното: С нотариален акт № 124, т.ІІІ, рег.№ 6804, дело №483 от 2021 г. на нотариус А. Ш., рег. № • по НК, наследниците на А. А. Б. са продали имот с идентификатор 67653.917.751 с площ от 5067 кв.м. с начин на трайно ползване – „за гробищен парк“ на И. Н. за сумата от 50 400 лв., която сума е изплатена по банкова сметка. С оспореното решение, сумата, по която може да бъде изкупен имота от Община [област] е 141 876 лв., като видно от проведеното заседание са присъствали 19 съветници, от които 16 са гласували „за“ и 3 „въздържали се“, като 9 са отсъствали. Това решение е върнато със заповед на Областния управител на 08.03.2023 г. за ново обсъждане, но в 14 дневния срок по чл.45, ал.7 от ЗМСМА не е разгледано и не е обсъдено отново, след което на 23.03.2023 г. е внесена процесната заповед пред съда. При така установеното, съдът приема оспорването за допустимо, от надлежна страна, в законоустановения срок, срещу годен за оспорване акт. Съгласно чл. 8, ал. 11 от Закона за общинската собственост, актовете на общинския съвет и на кмета за придобиване, управление и разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост, подлежат на контрол и могат да бъдат оспорвани по реда на чл. 45 от Закона за местното самоуправление и местната администрация, освен в случаите по Закона за концесиите. Правомощието на областния управител да обжалва решенията на общинските съвети за придобиване, управление и разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост е потвърдено и в Тълкувателно решение № 5/10.12.2008 г. по тълк. д. № 20/2007 г., ОСК на ВАС. Съгласно чл. 45, ал. 7 и ал. 8 от ЗМСМА, върнатият за ново обсъждане акт не влиза в сила и се разглежда от общинския съвет в 14-дневен срок от получаването му и може да бъде оспорен пред съответния административен съд от кмета на общината, съответно от областния управител, в 7-дневен срок от изтичане на срока по ал. 7, ако в този срок общинският съвет не се произнесе по него. Оспореното решение №1173 от 23.02.2023 г. на Общински съвет - [област] е върнато за ново обсъждане на ОбС- [област] със заповед, която е получена на 08.03.2023 г. В случая ОбС- [област] не се е произнесъл в 14 дневния срок, който е изтекъл на 22.03.2023 г., сряда - присъствен ден. Съответно 7 дневния срок за обжалване на върнатото решение изтича на 30.03.2023 г., а оспорването на Областния управител е упражнено на 23.03.2023 г., т.е. в законоустановения срок. Разгледано по същество, оспорването е основателно. Оспореното Решение №1173 от 23.02.2023 г. на Общински съвет - [област], прието с Протокол № 45 от заседание на ОбС [област], проведено на 27.10.2022 г. е взето съобразно предоставената със закон на общинските съвети, компетентност да вземат решения за придобиване на вещни права. Съгласно чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, общинският съвет е компетентен да приема решения за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество и да определя конкретните правомощия на кмета на общината и кметовете на райони и кметства. Съгласно чл. 8, ал. 1 от Закона за общинската собственост, придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи - общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет. Решението е взето при спазването на правилата за кворум, мнозинство и начин на гласуване на общинските съветници, съгласно разпоредбите на чл. 27, ал. 2, 3, 4 и 5 от ЗМСМА, като за приемането му е внесена докладна записка в общинския съвет от името на кмета, разгледано е на заседание на постоянна комисия, и е включено в дневния ред на заседанието на 23.02.2023 г. Като основание за издаване на Решението се сочат чл.21, ал.1, т.8, чл.27, ал.4 и ал.5 от ЗМСМА, чл.8, ал.1, чл.21, ал.4 и ал.5 от ЗОбС, във вр. с чл.199 от ЗУТ и ЗОбС. Съгласно чл. 199, ал. 1 ЗУТ, държавата и общината имат право на предимство пред трети лица, да изкупят недвижим имот по пазарни цени в случаите, когато по подробен устройствен план същият е предвиден за изграждане на обект - публична държавна или публична общинска собственост. Този ред е предвиден като алтернатива на процедурата по предварително обезщетяване по чл. 21 от ЗОбС, в случай на отчуждаване на имота. И в двете хипотези предпоставка за провеждане на отчуждителната процедура или за възникване на правото на общината на първи купувач, е влязъл в сила план, предвиждащ изграждане на обекта. По делото е безспорно, че съгласно приложената скица, имотът е в урбанизирана територия с трайно предназначение - „за гробищен парк“. В докладната записка на Кмета на Община [област], която е послужила за взетото решение се сочи, че имотът се продава на цена под пазарната, като не е уточнил каква е същата и не е ангажирал доказателства, че имотът попада в определена ценова зона, за която пазарната цена на кв.м. е под 28 лв. Освен това, видно от приложения нотариален акт, цената на целия имот е била 50 400 лв. през 2021 г. По приложената преписка липсва заключение на лицензиран оценител с оглед цената на имота, отпреди промяна на предназначението, както и липсват данни и за това какво е било предназначението на имота отпреди определянето му за трайно ползване като гробищен парк, при което не е установено по безспорен начин, че предложената цена е съобразена § 1, т. 2 от ДР на ЗОС, както и че намеренията на продавача Н. при закупуване на имота не са със спекулативна цел, след като е бил наясно какво е трайното му предназначение. Касае се за възмездна сделка, която попада в приложното поле на § 1, т. 2 от ДР на ЗОС, при което е следвало при вземане на решението да се изложат мотиви за това, как е определена пазарната цена и съответно следва ли да се приеме направеното предложение на собственика на имота, при което взетото решение не е мотивирано, съобразено изискванията за форма, съгласно чл.59, т.4 от АПК и само на това основание е незаконосъобразно. Освен тава, същото е издадено и в нарушение на чл.35 от АПК, като за целта липсват използвани, като пазарни аналози цени на имоти близки до процесния и съдът не може да извърши проверка дали приетата цена отговаря на критериите по ЗОбС. Органът не е положил необходимите усилия и не е установил, какво е реалното ползване на имот от собственика и дали същия не го е закупил с цел да го препродаде на Община [област] на тройно по висока цена. Действително данъчната цена на имота е по-ниска от цената, на която е придобита собствеността на имота, но това не означава, че приетата цена е съобразена с пазарната с оглед настоящото предназначение на имота и съответно предишното такова. Съгласно чл. 22, ал. 11 от ЗОС релевантна е общата осреднена пазарна стойност за кв.м. на базата на всички сумирани аналози, която следва да е не по-малка от данъчната оценка за кв. м. Съгласно чл. 22, ал. 5 от ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Съгласно разпоредбата на § 1, т. 2 от Допълнителните разпоредби на ЗОС "пазарни цени на имоти с подобни характеристики" осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Съгласно чл. 22, ал. 8 от ЗОС, размерът на равностойното парично обезщетение по ал. 5 за поземлени имоти, включени в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащия общ устройствен план, които не са урегулирани за застрояване с предходен подробен устройствен план, се определя като за имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване. Предвид установената липса на фактически мотиви и доказателства, не може да бъде извършена преценка за това, дали цената, приета от административния орган е съобразена с изискванията на чл. 22, ал. 5 и ал. 8 от ЗОС. При неустановен начин на фактическо ползване на имота, неговото предишно предназначение не може да бъде извършена преценка дали предложената цена е съобразена с реалната стойност на имота. За определяне размера на обезщетението, в административното производство, органът не е дал възможност да се извърши оценка от експерт, която съдът да подложи на проверка. Според определението, дадено в ал. 7 на чл. 22 ЗОбС, конкретното предназначение на поземлени имоти, урегулирани за изграждане на обекти - публична държавна или публична общинска собственост, с предходен подробен устройствен план, действал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1, които не са отчуждени съобразно предвижданията на предходния план, е предназначението им, определено с подробния устройствен план, действал преди влизането в сила на плана, предвиждащ изграждането на обекти - публична държавна или публична общинска собственост. Размерът на равностойно парично обезщетение за ПИ, включени в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащия ОУП, които не са урегулирани за застрояване с предходен ПУП, се определя като имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване (чл. 22, ал. 8 ЗОбС). Именно в хипотезата на ал. 8 на чл. 22 ЗОбС сме изправени в настоящия случай, доколкото е установено, че начинът на трайно ползване на имот с идентификатор 67653.917.751 е за гробищен парк. Следователно и на основание чл. 22, ал. 8 ЗОбС като пазарни аналози следва да бъдат вземани предвид възмездни сделки с имоти със сходни характеристики по смисъла на определението, дадено в § 1, т. 2 ДР ЗОбС, които са в урбанизирана територия, но не са урегулирани за застрояване с ПУП – т.е. са извън регулация, но които според предвижданията на ОУП попадат в територия с отреждане, идентично с това на процесния имот, без параметри на застрояване или в друга устройствена зона със същите или с близки показатели на устройство и застрояване по смисъла на определението, дадено в § 1, т. 8 ДР ЗОбС. В глава Трета на Закона за общинската собственост са разписани две хипотези, в които е регламентиран реда за придобиване на имоти задоволяване на общински нужди. В първата хипотеза (чл. 21, 22 и 23 ЗОС) имоти - собственост на физически или на юридически лица се отчуждават принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин въз основа на влязъл в сила ПУП, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение. Във втората хипотеза (чл. 21, ал. 4 и ал. 5 ЗОС) имотите, собственост на физически или на юридически лица, необходими за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, не се отчуждават, ако преди издаването на заповедта по чл. 25, ал. 2 общината ги придобие в собственост чрез покупка, чрез замяна с равностоен общински имот или собствениците им учредят на общината ограничени вещни права. В тези случаи е необходимо предварителното съгласие на собствениците за сключването на сделка за придобиване собствеността на съответните имоти или за учредяване на ограничени вещни права върху тях, след постигането на което кметът на общината внася предложение в общинския съвет за одобряване на това съгласие. Възмездното придобиване на право на собственост и ограничени вещни права от общината чрез правна сделка, по давност или по друг начин, определен в закон, е предмет на уреждане от глава четвърта на ЗОС - чл. 34 и сл. и действително става след решение на общинския съвет, въз основа на което се сключва договор от кмета на общината. Именно в тази процедура е налице сложен фактически състав, съставен от два компонента - решение на общинския съвет, представляващо административен акт, в който са уговорени параметрите на сделката, и договор, в който кметът на общината действа като страна - равноправен субект. Ясна е разликата, визирана от законодателя в двете законови хипотези - за принудителното отчуждаване на частни имоти за належаща общинска нужда не е необходимо съгласие на собствениците им, а заповед на кмета на общината, докато придобиването на право на собственост и ограничени вещни права от общината става чрез правна сделка и договор, т.е. при постигнато съгласие на двете равнопоставени договарящи страни. В случая е налице предварително писмено съгласие на собствениците и съответно направено тяхно предложение за продажба на подлежащия на отчуждаване имот да прехвърлят същия в собственост на общината чрез гражданскоправна сделка и да избегнат отчуждаването, но тава не означава че всяко предложение на собственика, следва да бъде прието. С решението си общинският съвет, приема предложението на собственика, като обективира волеизявление за придобиване на имота, без да е наясно за реалната му пазарна цена и начина му на реално ползване. Безспорно е, че е налице обществена необходимост за ползване на имота по предвиденото предназначение, но това може да бъде постигнато с разпореждане за предварително изпълнение, както при вземане на атакуваното решение, така и с акта за отчуждаване, вкл. и след постановяването им, при което не може да се приеме, че с приетото решение е защитен обществения интерес от реализиране на сделката по предложената цена. Освен това, в случая вместо да се предприемат необходимите спешни действия по атакуване на сделката, с която имотът въпреки предназначението си е продаден на настоящия собственик - И. Н. на цена от 50 400 лв., ответникът община [област], чрез адв.Г., независимо от неотложността на процедурата е поискал спиране на производството пред СмОС в проведеното заседание на 23.03.2023г. видно от справката извършена служебно от съда по гр.д.454/2021г.по описа на СмОС. Предвид изложеното, решението е издадено от компетентния административен орган, но при съществени нарушения на установената форма, в противоречие с материално-правните разпоредби и с целта на закона. При тези мотиви, настоящата съдебна инстанция намира оспореното решение на Общински съвет – [област] за незаконосъобразно и като такова следва да се отмени, с последиците от това. С оглед изхода на делото и направеното своевременно искане от пълномощника на оспорващия, ответникът ще следва да бъде осъден да заплати направените по делото разноски в размер на 100 лв., съгласно чл. 78, ал. 8 ГПК /нова ред. ДВ бр. 8/24.01.2017 г./ във връзка с чл. 37, ал. 1 Закон за правната помощ /ЗПП/ и чл. 24 от Наредбата за заплащането на правната помощ.