Решение № 1978 от 20.4.2023 г. на Софийски градски съд по дело № 3593/2022 г.

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК. С решение от 10.01.2021 г., постановено по гр.д. № 72068/2019 г. по описа на СРС, 144 състав, е признато за установено по отношение на „Р.И М. /Р-М/“ ООД, че „ЗТ К.“ ЕООД дължи сумата от 25 000 лв., представляваща неплатена част от продажна цена по чл. 4.3.7 от договор от 03.02.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 6 и паркомясто № 2 от новострояща се сграда с подземни гаражи на две нива и кота корниз 20.90, находящо се в УПИ- XIV-381, кв. 198, м. Лозенец – II част“, по плана на гр. София, с административен адрес: гр. София, р-н „Лозенец“, ул. „•••••••, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение – 11.07.2018 г., до окончателното плащане, за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 45698/2018 г. по описа на СРС, 144 състав. Срещу решението в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК е подадена въззивна жалба от „ЗТ К.“ ЕООД, чрез адв. Б., в която се излагат съображения за неправилност и необоснованост на обжалваното решение. Жалбоподателят счита, че неправилно съдът е тълкувал уговорките между страните в подписаните между тях предварителен договор от 03.02.2011 г., допълнително споразумение от 26.02.2011 г. и допълнително споразумение от 20.03.2012 г., поради което е стигнал до грешен извод за дължимост на процесната сума от 25 000 лв. Поддържа, че след като с допълнителните споразумения страните са определили сумата от 20 000 евро по чл. 4.3.7 от предварителния договор да бъде част от сумата, дължима за извършване на уговорените довършителни работи (50000 евро), то спрямо тази сума следвало да се прилагат условията, предвидени за извършване на СМР. Неизпълнението от страна на ищцовото дружество на уговорените строително-монтажните работи, пораждало правото на ответника да задържи плащането на сумата до изпълнение на договорените условия. Сочи, че от изслушаната пред първата инстанция СТЕ се установявало по категоричен начин, че ищецът е в неизпълнение на довършителните СМР по процесния обект, поради което на основание чл. 90 ЗЗД ответникът е спрял да изпълнението на своите задължения по чл. 2 от допълнителното споразумение 26.02.2011 г. до момента на точно изпълнение от страна на ищцовото дружество. От друга страна, заявява, че дори да се приеме, че претендираната на основание чл. 4.3.7 от договора от 03.02.2011 г. сума от 20 000 евро е част от продажната цена на имотите, то ответното дружество би дължало само сумата от 3919 лв. Поради изложените съображения, до въззвиният съд е отправено искане за отмяна на първоинстанционното решение и постановяване на друго, с което предявеният иск да бъде отхвърлен изцяло, а при условие на евентуалност – сумата да бъде намалена, съобразно извършените от ответника плащания. Претендират се разноски за двете инстанции. В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „Р.-М. /Р- М/“ ООД, с който същата се оспорва. Поддържа, че обжалваното решение е правилно, законосъобразно и обосновано, постановено въз основа на събраните в производството доказателства и правилен анализ на същите от страна на първата инстанция. Моли за потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на разноски за въззивната инстанция Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззвината жалба доводи за пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема за установено от фактическа страна следното: Безспорно е по делото, че на 03.02.2011 г. бил сключен договор между „Р.-М. /Р-М/“ ООД, от една страна, наречено в договора „продавач“ и „ЗТ К.“ ЕООД, от друга страна, наречено в договора „купувач“, по силата на който ищецът се задължил да продаде на ответника имотите, находящи се в новострояща сграда с подземни гаражи на две нива и кота корниз 20.90, находящо се в УПИ- XIV-381, кв. 198, м. Лозенец – II част“, по плана на гр. София, с административен адрес: гр. София, р-н „Лозенец“, ул. „•••••••, а именно: 1) апартамент № 6 на четвърти жилищен етаж от новострояща се жилищна сграда, състоящ се от две стаи, дневна-трапезария-кухненски бокс, две бани, тераса, с обща застроена площ 119, 57 кв.м., с включени съответните идеални части от общите части на сградата; 2) паркомясто № 2, във второ подземно ниво с площ 19, 28 кв.м. и 6, 11% ид.ч. от общите части на сградата. Съгласно чл. 2.2 от договора продавачът се задължил да построи и предаде апартамента и паркомястото на купувача с протокол образец 15 и да внесе в 30 дневен срок след издаването на протокол обр. 15 необходимите документи за издаване Разрешение за ползване в ДНСК. В чл. 2.1 от договора страните са уговорили, че прехвърлянето на собствеността върху процесните имоти на купувача ще се извърши в срок до 30.06.2011 г. Продажната цена на имотите била в общ размер от 170 000 евро и според чл. 4 от договора следвало да бъде заплатена от купувача, както следва: сума в размер на 60 000 лв. при подписването на договора до 25.02.2011 г., представляваща задатък (4.3.1.); сумата от 40 290, 10 лв. – в срок до 01.03.2011 г. (4.3.2.); сумата от 30 000 лв.- до 16.03.2011 г., като към този момент в апартамент № 6 следвало да бъдат монтирани парапетите на терасата, външната входна бронирана врата и вътрешните врати (4.3.3.); сумата от 65 292, 90 лв. – до 21.04.2011 г., като към този момент апартамент № 6 следвало да бъде с изпълнено латексово покритие на стените и подови настилки в спалните и дневния тракт (4.3.4.); сумата от 68 450 лв. – в 14-дневен срок от уведомяването за издаден и подписан акт обр. 15 за сградата (4.3.5.); сумата от 29 391, 51 лв. – в 7-дневен срок от получаването на протокол обр. 16 и разрешение за ползване на жилищната част от строежа (4.3.6.); и сумата от 39 116, 60 лв.- платима в двугодишен срок, считано от датата на сключването на окончателен договор за двата имота (4.3.7). В чл. 5 от договора страните уговорили хипотези на отговорност при неизпълнение, като съгласно 5.3. при неспазване на крайния срок за завършване на строителството на имота, което не се дължи на форсмажорни обстоятелства, продавачът дължи на купувача лихва за забавяне в размер на 0, 01 % на ден, но не повече от 5% от стойността на забавените СМР. На 26.02.2011 г. страните са сключили допълнително споразумение към договор за изграждане и покупко-продажба на недвижим имот от 03.02.2011 г. за изпълнение на довършителни работи на апартамент № 6 и паркомясто № 2 от 26.02.2011 г., с което „ЗТ К.“ ЕООД е възложил на „Р.-М. /Р-М/“ ООД, а последният е приел да извърши самостоятелно или чрез трето лице, със свой труд, материали и проекти и на свой риск строително- монтажните работи по изпълнението на довършителните работи на недвижимите имоти, при срокове, условия и степен на завършеност, уговорени в договора. Съгласно чл. 2, ал. 1-3 от допълнителното споразумение възложителят се е задължил да заплати на изпълнителя за труда и материалите по изпълнението на довършителните работи по недвижимия имот сума в размер на 50 000 евро, равняваща се на 97 791, 50 лв. по фиксинг на БНБ, както следва: 1) авансово плащане в размер на 20 600 евро (40 290, 10 лв.) платима в срок до 01.03.2011 г./Това плащане е цитираното плащане по т. 4.3.2 от договора за покупко-продажба/; 2) 2-ро плащане на сума в размер на 11759, 71 евро (230 000 лв.), платима до 16.03.2011 г. Към този момент в апартамент № 6 следва да бъдат монтирани парапетите на терасата, външната входна бронирана врата и вътрешните врати. /Това плащане е цитираното плащане в т.4.3.3 от договора за покупко-продажба/; 3-то плащане на сума в размер на 17640, 29 евро (34501, 41 лв.), платима до 18.05.2011 г. Към този момент на апартамент № 6 следва да бъдат с изпълнени латексовото покритие на стените, подовите настилки от ламиниран паркет на двете спални помещения и настилките в коридорите. Съгласно ал. 4 възложителят се задължава да изплати сумата от 20 000 евро, или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ в деня на плащането в рамките на две години, считано от датата на сключването на окончателен договор за двата имота. В ал. 6 е посочено, че сумите от чл. 2, ал. 1., ал. 2, ал. 3, и ал. 4, които са част от общата сума по договора, са предназначени за извършване на довършителните работи в апартамент № 6, и паркомясто № 2. На 20.03.2012 г. между страните е подписано и допълнително споразумение № 2 към договора от 03.02.2011 г. за покупко-продажба на апартамент № 6 и паркомясто № 2 от 20.03.2012 г., в чл. 1 на което страните са уговорили, че „ЗТ К.“ ЕООД няма да се възползва от правото си да развали договора и ще даде на „Р.-М. /Р-М/“ ООД възможност надлежно да го изпълни с отсрочка съгласно разпоредбите на това споразумение, а в замяна „Р.-М. /Р- М/“ ООД ще заплати на „ЗТ К.“ ЕООД обезщетение, което ще се приспадне от продажната цена на апартамент 6 и паркомясто № 2. Съгласно чл. 3, ал. 1 за периода на отсрочката за изпълнение на договора, „Р.-М. /Р-М/“ ООД дължи на „ЗТ К.“ ЕООД обезщетение в размер на 25 000 лв., изчислено на базата на законната лихва върху платените от „ЗТ К.“ ЕООД в полза на „Р.-М. /Р-М/“ ООД суми за периода на забава на изпълнението на задълженията на Р.-М. /Р-М/“ ООД, като съгласно ал. 2 обезщетението се приспада от цената на договора. Според уговореното в чл. 5 от допълнителното споразумение, останалата сума от продажната цена за процесните имоти ще бъде изплатена от „ЗТ К.“ ЕООД съгласно договора, като плащането по чл. 4.3.5. се намаля съответно на 12192 евро, а сумите по чл. 4.3.6. и чл. 7.3.7. ще се дължат както е предвидено в договора. В чл. 7 е посочено, че това споразумение е неразделна част от договора така, както е изменен, като всички разпоредби на договора и на първото допълнително споразумение към него от 03.02.2011 г., които не са изменени с това споразумение остават в сила. Не е спорно между страните, а и от договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в Нотариален акт № 15, том II, рег. № 4875, дело № 117 от 2012, се установява, че ищцовото дружество е изпълнило задължението си по процесния предварителен договор от 03.02.2011 г. и е прехвърлило собствеността върху процесните обекти – апартамент № 6 и паркомясто № 2, подробно описани в договора. По делото е представен и договор за упражняване строителен надзор № СН-ЛК-08- 030/28.01.2008 г., сключен между „Р-М“ ООД, от една страна, наречено в договора възложител, и „ЗТ К.“ ЕООД, от друга, наречено в договора изпълнител, по силата на който възложителят възлага упражняването на строителен надзор по време на строителството на обект „Жилищна сграда с офиси и подземни гаражи /две нива/ с Кк.20, 90м“, находяща се в УПИ XIV, кв. 198, м. „Лозенец“-II-ра част, по плана на гр. София. Съгласно приложение № 1 към договора цената на услугата възлиза на 7400 евро, и следва да бъде заплатена на 5 вноски, както следва: аванс в размер на 2500 евро без ДДС, или левовата равностойност по фиксинга БНБ в деня на плащането, в 5-дневен срок от подписването на договора и откриване на строителната площадка; 2-ра вноска в размер на 2000 евро без ДДС, респ. неговата левовата равностойност по фиксинга БНБ в деня на плащането, в 5-днвен срок от приемането заверяването на кота +0, 00 м.; 3-та вноска в размер на 1000 евро без ДДС, респ. неговата левовата равностойност по фиксинга БНБ в деня на плащането, при подписване на акт обр. 14 за приемане на конструкцията; 4-та вноска в размер на 1500 евро без ДДС, респ. левовата равностойност по фиксинга БНБ в деня на плащането, при подписване на Констативен протокол обр. 15 за удостоверяване на годност на строежа; и 5-та вноска в размер на 400 евро без ДДС, респ. левовата равностойност по фиксинга БНБ в деня на плащането, при получаване Удостоверение за въвеждане на строежа в експлоатация. Представен е и договор за К.антска дейност-оценка за съответствие на преработка по чл. 152, ал. 2 ЗУТ за въвеждане на два етапа в изграждането и разрешаване ползването на строежа и вписване на нови собственици № КД-РМ-13-003/08.03.2013 г., сключен между „Р- М Р.М.“ ООД, в качеството на възложител и „ЗТ К.“ ЕООД в качеството на изпълнител, по силата на който ищецът е възложил на ответното дружество да изготви комплексен доклад – оценка за съответствие на преработка по чл. 152, ал. 2 ЗУТ за строеж на „Жилищна сграда с офиси и подземни гаражи /две нива/ с Кк.20, 90м“, находяща се в УПИ XIV, кв. 198, м. „Лозенец“-II-ра част, по плана на гр. София, срещу задължението на възложителя да заплати цена в общ размер от 800 лв.( от която 500 лв. – аванст и 300 лв. – доплащане). Видно от разрешение за ползване № СТ-05-1855/22.10.2013 г., процесният обект – жилищна сграда с офиси и подземни гаражи /2 нива/ е въведен в експлоатация на 22.10.2013 г. От представените по делото квитанции, преводни нареждания и разходни касови ордери, се установява, че ответникът „ЗТ К.“ ЕООД е заплатил на „Р.-М. /Р-М/“ ООД в изпълнение на задълженията си по договора от 03.02.2011 г. и допълнителните споразумения към него сума в общ размер от 259 190 лв. От представените и неоспорени от ответника фактура № 0000000098/07.04.20058 г. и № 0000000177/20.01.2009 г., се установява, че ищецът е заплатил в полза на ответното дружество по договор за строителен надзор на Жилищна сграда на ул. „••••••• сума в общ размер от 10800 лв. Останалите ангажирани от ищеца писмени доказателства - № 0000000199/13.04.2009 г., преводно нареждане от 19.01.2009 г. и преводно нареждане от 30.04.2009 г., са неотносими към настоящия спор. От заключението на вещото лице по допуснатата и изслушана в първоинстанционното производство съдебно-техническа експертиза се установява, че в процесния обект – апартамент № 6, няма поставени подови настилки от теракота и ламиниран паркет, санитарни прибори „идеал стандарт“ в кухненския бокс, и не е извършено боядисване по стени и тавани с латекс. Вещото лице е посочило още, че не са извършени довършителните работи в обслужващите помещения имота: под – теракота, стени -фаянсова облицовка до таван, таван – окачен, с вградено луминисцентно осветление. Според експертното заключение стойността на неизвършените работи е в размер на 12821 лв. (от които за материали – 6767 лв. и за услуги, транспорт, механизация – 6054 лв.). При така установената фактическа обстановка въззивният съд намира от правна страна следното: Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. По същество на спора с оглед наведените от страните във въззивното производство доводи, съдът приема следното: Правната същност на един договор се определя от неговото съдържание, респ. от съдържанието на поетите от страните по него задължения, а не от наименованието му. В тази връзка, тълкувайки клаузите на процесния договор съгласно критериите, указани в разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, въззивният съд приема, че страните по делото са съдоговорители по съглашение, по което поетите права и задължения имат комплексен характер. Договорът от 03.02.2011 г. съдържа както елементи на предварителен договор за покупко-продажба – в частта, относно поетото от ищеца задължение да прехвърли на ответника правото на собственост върху процесните обекти, така и на изработка – в частта, в която е поето задължение от ищцовото дружество да построи тези обекти. В настоящия случай, не се спори между страните, поради което е прието от първоинстанционния съд като ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че от договора, сключен между страните на 03.02.2011 г., е възникнало валидно материално правоотношение по силата на което ищецът се задължил да построи и предаде на ответника описаните в договора недвижими имоти, срещу задължението на ответника да заплати сумата от 170 000 евро. Безспорно е по делото и обстоятелството, че ищецът е изпълнил основното си задължение по предварителния договор, и на 03.09.2012 г. е прехвърлило правото на собственост върху процесните обекти –апартамент № 6 и паркомясто № 2, находящи се в новострояща сграда с подземни гаражи на две нива и кота корниз 20.90, находящо се в УПИ- XIV-381, кв. 198, м. Лозенец – II част“, по плана на гр. София, с административен адрес: гр. София, р-н „Лозенец“, ул. „•••••••. Не е спорно и обстоятелството, че в изпълнение на задълженията си по договора от 03.02.2011 г. ответникът е заплатил общо сумата от 259 190 лв. Основният спорен по делото въпрос е как следва да се тълкува клаузата на чл. 4.3.7 от договора, и в частност дали уговорената в нея сума от 20 000 лв., се дължи при прехвърляне на собствеността върху имотите (т.е дали е част от продажната цена), или при изпълнение на довършителните строително-монтажни работи на същите ( т.е. дали е част от СМР). Съгласно формираната непротиворечива съдебна практика тълкуването се дефинира като подчинено, зависимо, производно мислене, което трябва да се съобразява със своя предмет и да съдейства за разкриване на съдържанието му, т.е. то винаги е дейност по установяване точния смисъл на предмета на тълкуване.