Решение № 124 от 18.2.2026 г. на Районен съд - Шумен по дело № 1319/2025 г.

Делото е образувано по искова молба, подадена от Я. А. Т. с ЕГН •••••••••• от гр. Шумен срещу „•••“ ЕООД, с ЕИК 200877599, със седалище и адрес на управление: гр. Шумен, ул. „•••“ № 22, представлявано от управителя С.Н.С, с която иска от съда да се обяви за нищожен договор за аренда на земеделска земя, вписан с вх. № 7093, дв. вх. № 7062, акт № 153, том 8, дело № 3221 от 2015 г. на Службата по вписвания при ШРС, защото противоречи на закона, заобикаля закона и накърнява добрите нрави и търговски практики. В исковата молба се твърди, че възнаграждението по договора за аренда е уговорено по неясен начин и оставя изцяло на преценката на арендатора избора на вида и начина на плащане. Ищцата счита, че това води до нееквивалентност и неопределеност на престацията, а това накърнява добрите нрави. Твърди още, че по съществото си така не е изпълнено изискването на закона с договора за аренда, земеделската земя да се предоставя за ползване срещу „определено“ възнаграждение. Твърди още, че земята е била преарендована без за това тя да била надлежно уведомена, както изисквал закона. Твърди още, че вече три години не била получавала никакви арендни плащания. В случай, че съдът уважи главния иск, моли съда да осъди ответника да й заплати сумата в размер на 6826 лв., представляващи обезщетение за ползване на чужд имот без основание за период от 3 стопански години (01.10.2021 г. – 31.09.2022 г., 01.10.2022 г. – 31.09.2023 г., 01.10.2023 – 31.09.2024 г.). При условията на евентуалност, ако съдът отхвърли иска за обявяване на договора за нищожен, моли съда да развали процесния договор за аренда поради неизпълнение. Претендира и сторените по делото разноски. В съдебно заседание ищецът чрез представителя си, поддържа така предявения иск. Счита, че договорът противоречи на закона като не е определено конкретно възнаграждение и изборът на същото е бил предоставен на ответника, както и на добрите нрави, тъй като бил сключен за 30 години. При условията на евентуалност поддържа искането договорът да бъде развален поради неплащане в продължение на три години или поради неизпълнение на задължението да уведомят ищцата за преарендоването на имота. Моли съда да им присъди и сторените по делото разноски. По делото е подаден отговор от ответника „•••“ ЕООД, с който искът се оспорва по същество. Изложени са възражения, че договорът не е нищожен, тъй като възнаграждението по него, макар и не точно определено, е определяемо. Признава се, че няма плащане за последните 3 години, но твърди, че причината за това е, че ищцата не е изпълнила задължението си по чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ да уведоми ответника, че е придобила имота. По отношение на иска за заплащане на обезщетение за ползването на чужд имот счита, че няма никаква яснота как е определен искания размер и за какъв период. По посочените причини моли съда да отхвърли исковете изцяло. В съдебно заседание ответникът поддържа, че договорът между страните е валидно сключен и възнаграждението е определяемо. Поддържат, че ищцата не е изпълнила задължението си да уведоми арендатора, че е закупила имота и съответно е встъпила в правата на арендодателя по договора. Твърдят още, че ищцата не е търсила изпълнение от тях за този период. Съдът, като съобрази твърденията на страните и представените по делото доказателства, установи следното от фактическа страна: С НА за покупко-продажба на недвижим имот № 12, том I, рег. № 157, дело № 9 от 11.01.2019 г. на Нотариус С.С. с рег. № 024 на НотК и район на действие ШРС, ищцата Я. А. Т. е закупила от Г.Р.Д. недвижим имот, представляващ нива с площ от 32,500 дка в местността „До Кулата“, четвърта категория, имот № 016005, при граници и съседи: № 016001, 016006, 016010 – ниви, 002008 – полски път. По сделката от името на продавача Г.Р.Д. като пълномощник се явил Д.Д.П.. В нотариалния акт било отбелязано, че за имота има сключен договор за аренда. От представените по делото писмени доказателства се установява, че още на 28.09.2015 г. между Х.М.Х. (праводател на Г.Р.Д., която продала имота на ищцата) като арендодател сключил с ЕТ „•••“, представляван от Д.П., като арендатор договор за аренда, с който процесният имот е отдаден под аренда за срок от 30 г., като арендаторът се е задължил да заплаща всяка година 40 кг зърно/декар или равностойността в лева. Изборът на зърно е предоставен на арендатора. Арендното плащане трябвало да бъде платено до края на същата стопанската година, за която се дължи, а именно до 01.10. С чл. 14 от договора страните уговорили, че арендаторът има право да преарендова имота, но в такъв случай е длъжен да уведоми арендодателя незабавно. Договорът за аренда бил вписан с вх. № 7093, дв. вх. № 7062, акт № 153, том 8, дело № 3221 от 2015 г. на Службата по вписвания при ШРС От справка в Търговския регистър се установява, че предприятието на ЕТ „•••“ било прехвърлено на „•••“ ЕООД, което обстоятелство било вписано в Търговския регистър на 27.08.2019 г. От представените по делото писмени доказателства се установява, че през 2020 г., 2021 г., 2022 г. и 2023 г. процесният имот е бил преарендован за по една година, за което ищцата не е била уведомявана. По делото няма спор между страните, че в началото ищцата получавала дължимата й рента под формата на зърно, но през последните 3 години не била получава арендно плащане. Нито ищцата е търсила такова, нито ответникът я е канил да получи плащане по договора за аренда Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна: По делото безспорно се установи, че между страните има действащ договор за аренда на земеделска земя – нива с площ от 32,500 дка, в местността „До Кулата“, четвърта категория, имот № 016005, при граници и съседи: № 016001, 016006, 016010 – ниви, 002008 – полски път. Договорът бил сключен между Х.М.Х. и ЕТ „•••“. Купувайки процесния имот от Г.Р.Д., която от своя страна го купила от Х.М.Х., ищцата встъпила в правата на арендодателя. Ответникът е встъпил в правата на арендатора след поемане на предприятието на ЕТ „•••“. Когато ищцата купила имота, арендатор бил ЕТ „•••“. Тъй като по сделката, при която ищцата придобила процесния имот, като пълномощник на прехвърлителя Г.Р.Д. участвал Д.Д.П., който тогава осъществявал търговска дейност като ЕТ „•••“, то арендаторът следва да се счита за уведомен по реда на чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ още със сключването на сделката. Предвид това не е било необходимо Я. А. Т. да уведомява отново „•••“ ЕООД след като те поели търговското предприятие на ЕТ „•••“ – арендаторът вече е бил уведомен и те встъпват при това положение в договора и се считат за уведомени с поемането на търговското предприятие на своя праводател. С договора арендното плащане не е било точно определено. То обаче е определяемо. Това е напълно допустимо. Това са така наречените факултативни задължения или задължения с право на избор – задължения, при които точната престация не е точно определена, а е предоставен избор между две или повече задължения. Изборът обикновено е предоставен на едната от страните по правоотношението или на трето лице. Изразът на чл. 2 от ЗАЗ, че с договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане, не означава, че законодателят е изключил възможността за договаряне на факултативно плащане по този вид договори. Има се предвид определено в договора плащане, а как страните ще определят това плащане е оставено изцяло на техните уговорки. Разпоредбата на чл. 2 от ЗАЗ е диспозитивна и страните са свободни да изберат как да уговарят плащането. Законодателят изрично е уредил възможността за уговаряне на такива задължения с право на избор и правила за правото на избор – вж. чл. 130 – чл. 132 от ЗЗД. Предвид това няма как да се приеме, че уговорка съдържаща подобно факултативно задължение противоречи на закона или на добрите нрави – напротив, тя е изрично предвидена в закона като възможност, ако страните изберат да се възползват от нея, стига това най-добре да отговаря на техните интереси. Неоснователно е и възражението, че договорът противоречи на добрите нрави, тъй като е сключен за много дълъг период. Договорът е сключен за срок от 30 г. В ЗАЗ в настоящата му редакция няма ограничение за максималния срок на договора за аренда. До 1999 г. законът е ограничавал максималния срок до 50 години. С ДВ бр. 35 от 1999 г. максималния срок изрично е премахнат. Историческото тълкуване налага, че законодателят е избрал да не ограничава договорите за аренда с максимален срок, а той да зависи от избора на страните във всяка конкретна ситуация. Предвид това самата продължителност на договора за аренда няма как да бъде основание той да противоречи на добрите нрави. Трябва да е налице особено обстоятелство, което в конкретния случай да поставя договора и уговорения в него срок в противоречие с добрите нрави. В случая не се твърди, а и не се открива такова обстоятелство. Настоящият договор за аренда е сключен 5 години преди ищцата да придобие имота и в нотариалния акт, с който тя е закупила имота изрично е отразено, че за имота има сключен договор за аренда. Това означава, че ищцата се е запознала с договора и закупувайки имота не е имала нищо против уговорките в него. С оглед на това съдът намира, че искът за нищожност на договора за аренда е неоснователен и като такъв следва да бъде оставен без уважение. Предвид тези изводи на съда, неоснователен се явява и искът да се осъди ответникът да заплати и обезщетение за времето, през което е използвал имотът без основание. Този иск е акцесорен по своя характер – неговото уважаване зависи от уважаване на главния иск за нищожност на договора. С оглед отхвърляне на иска за нищожност на договора за аренда, съдът трябва да разгледа евентуално предявения иск за разваляне на договора за аренда. Съгласно разпоредбата на чл. 87 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Според разпоредбата на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Съгласно ал. 2 на същата разпоредба развалянето на договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Настоящият договор е сключен за срок от 30 години, поради което подлежи на разваляне именно по съдебен ред. В настоящия случай страните са договорили, че арендното плащане представлява 40 кг. зърно на декар или неговата равностойност в лева. Не е уговорено на кого принадлежи избора между плащане в натура или в пари (изборът е предоставен на длъжника само за вида на зърното, ако бъде избрано плащане в натура). Съгласно чл. 130, ал. 1 от ЗЗД, ако при едно задължение с право на избор не е уговорено на кого принадлежи избора, той принадлежи на длъжника. Предвид това на основание чл. 130, ал 1 от ЗДД изборът между плащане в натура и плащане в пари принадлежи на длъжника. В предходни години длъжникът явно е избирал плащане в натура, защото ищцата признава, че до преди три години е получавала изпълнение в натура. Изборът на вида зърно е предоставен изрично на длъжника по силата на договора. Макар да не е точно посочено в договора дали изборът следва да се прави всяка година или само веднъж, смисловото тълкуване на договора налага да се приеме, че изборът следва да се прави всяка година. По принцип правото на избор трябва да се направи до определения в договора срок, а ако такъв няма – до датата, на която се дължи изпълнение (чл. 131, ал. 1 от ЗЗД). При договори с периодично изпълнение следва да се приеме, че изборът се прави при всяко едно плащане, освен ако изрично в договора не е отразено, че веднъж направен изборът важи за всички следващи плащания. За да се счита за направен и следователно неотменим, изборът трябва да достигне до другата страна. Няма данни ответникът по делото да е уведомявал ищцата в последните три години как ще й бъде платено по договора за аренда – в натура или в пари. Това означава, че той не е направил избора в срок – до датата, на която е дължал плащане (края на съответната стопанска година, за която арендното плащане се дължи). На основание чл. 131, ал. 2 от ЗЗД в такъв случай правото на избор преминава върху кредитора, т.е. с настъпването на 01.10 на всяка година, правото на избор какво да се плати по договора за аренда за предходната стопанска година (приключила на 30.09.) е преминавало върху ищцата. Тя също не се е възползвала от правото на избор. Предвид това няма как да приемем, че длъжникът е изпаднал в забава, защото задължението му за тези три години е останало неопределено. Дори и да се приеме, че правейки избора при първото плащане, това е определило задължението за всички следващи плащания, то към настоящия момент ответникът пак не се намира в забава. В този случай задължението на арендатора по договора за аренда вече ще се счита за определено и това би било плащане в натура. Плащането в натура в случая представлява задължението на арендатора да предаде определено количество зърно. Зърното по съществото си представлява родово определена вещ и на основание чл. 68, б. „в“ от ЗЗД задълженията за предаване на родово определени вещи са търсими – т.е. плащането става по местожителството на длъжника по време на пораждане на задължението. Това означава, че кредиторът трябва да е този, който да поеме инициативата и да отиде по местонахождението на длъжника и да си потърси плащането. В конкретния случай се събраха достатъчно данни, че ищцата не е сторила това. Предвид тези констатации длъжникът не е получил необходимото съдействие от кредитора, за да извърши плащането. На основание чл. 95, предл. второ от ЗЗД ищцата е изпаднала в забава на кредитора и ответникът се е освободил от всички последици на забавата на длъжника. Предвид това искането съдът да развали договора за аренда поради неплащане в продължителност на три години е неоснователно. Ищцата е навела още едно основание за разваляне на договора – поради неизпълнение от страна на арендатора на задължението по чл. 14 от договора за аренда. Както бе посочено по-горе, с цитираната разпоредба страните са уговорили, че арендаторът има право да преарендова имота, но в такъв случай е длъжен да уведоми арендодателя незабавно. По делото с категоричност се установи, че арендаторът в продължение на 4 стопански години е преарендовал имота. Няма доказателства, че той е изпълнил задължението си да уведоми ищцата в качеството й на арендодател. Съгласно чл. 11, ал. 4 от ЗАЗ неизпълнението на това негово задължение е основание арендодателят да прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие. Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от узнаване на преарендуването. Предвид изискването на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ договорите, сключени за срок над 10 години, да се развалят само по съдебен ред, това правило няма как да се приложи в настоящия случай. То следва да се приложи съответно като искът следва да е заведен в срок от една година от узнаването. По делото няма данни кога ищцата е узнала за преарендоването на имота, предмет на процесния договор за аренда, но и ответната страна не е направила възражение, че срокът е изтекъл. Предвид това съдът трябва да приеме, че срокът по чл. 11, ал. 4 от ЗАЗ е спазен. Предвид гореизложеното съдът намира, че са налице основанията за разваляне на договора за аренда, предмет на настоящото производство. За разноските: От страна на ищеца е направено искане по чл. 78, ал. 1 от ГПК – за заплащане на разноските, направени от него в производството. С оглед неоснователността на някои от предявените искове и основателността на последния, съдът следва да осъди ответника да й възстанови 1/3 от платеното адвокатско възнаграждение и само таксата по иска по чл. 87 от ЗЗД, т.е. общо сумата в размер на 850 лв. С оглед настъпването на 01.01.2026 г. и промяната на официалната валута в страната, тази сума следва да бъде присъдена в нейната равностойност в евро, което възлиза на 434,60 евро. С оглед наличието на отхвърлени искове съдът следва да осъди и ищцата да възстанови част от сторените от ответника разноски в производството. Единствените такива, които ответникът е направил са за платено адвокатско възнаграждение. С оглед броя на отхвърлените искове, съдът следва да осъди ищцата да им възстанови сумата в размер на 667 лв. Равностойността на тази сума в евро е 341,03 евро. Водим от всичко гореизложено и на основание чл. 235 от ГПК, съдът