Решение № 832 от 1.4.2026 г. на Районен съд - Бургас по дело № 140/2025 г.

Производството е образувано по искови молби на „БИОНИА“ ЕООД с ЕИК 200069518, с адрес на управление: гр. С., ••••••••, представлявано от Е. Й., както и на А. Х. Х., А. И. Б., Й. А. Б., Г. Г. П., Д. А. Б, И. Г. Н., И. М. Б., К. И. Г., М. Ж. Д., М. Г. Н., Д. О. Р., П. А. П. и Д. П. Й., против Етажната собственост на сграда е идентификатор ••••••••, представляваща блок „С“, находящ се в ••••••••, изграден върху поземлен имот е идентификатор: ••••••••, с адрес: гр. С., представлявана от избрания управител: „Интерконсулт - В“ ЕООД, с която е предявен иск с правно основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на всички решения, приети на общото събрание на етажната собственост от ••.••.2023г., като незаконосъобразни. В исковата молба на „БИОНИА“ ЕООД са изложени твърдения, че ищецът е придобил собствеността върху следния недвижим имот, находящ се в жилищна сграда „С“, представляваща част от •••••••• в гр. С., представляващ: самостоятелен обект в сграда, с идентификатор: ••••••••, с предназначение на обекта - жилище, апартамент, с площ по документ от 32.51 кв.м., ведно с прилежащи части от 4.88 кв.м., който апартамент се състои от дневна с кухненски бокс, баня, тоалетна и една тераса. Твърди се, че на ••.••.2023г. се е провело общо събрание на етажната собственост на собствениците на сградата, където се намира апартаментът на ищеца. Били взети решения при следния дневен ред: Точка 1. Избор на Председател на Общото събрание; Точка 2. Приемане на площообразуване на сграда* /блок С/; Точка 3. Избор на Управител на Етажната собственост в сграда* /блок СУ; Точка 4. Приемане на Правилник за вътрешния ред в Етажната собственост на сграда* /блок С/; Точка 5. Определяне размера на паричните вноски за разходите за управление и за разходите за поддържане на общите части на сграда* /блок С/за 2024г.; Точка 6. Определяне на финансовата година, срокове и начини на плащане; Точка 7. Предприемане на мерки срещу длъжниците (собственици, ползватели или обитатели, неизпълнили задълженията си за плащане) по събиране на дължимите от тях суми; Точка 8. Упълномощаване на Управителя на ЕС да завежда съдебни дела срещу длъжниците (собственици, ползватели или обитатели, неизпълнили задълженията си за плащане) по събиране на дължимите от тях към ЕС суми, заедно с молби за обезпечение на исковете и налагане на възбрани и запори. Точка 9. Приемане на решение за определяне местната подсъдност по искове, заведени срещу длъжниците (собственици, ползватели ши обитатели, неизпълнили задълженията си за плащане) по събиране на дължимите от тях суми към ЕС; Точка 10. Приемане на решение за упълномощаване на Управителя на ЕС да се разпорежда със средствата, събрани от собствениците, ползвателите и обитателите, по свое усмотрение, с цел обезпечаване нуждите на Етажната собственост на сграда*/блок С.Ищецът отсъствал от страната и изготвеният протокол от проведеното общо събрание на 01.10.2024г. получил на ел. поща на 04.10.2024 г. На 30.10.2024 г. ищецът направил оспорване на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Ищецът сочи, че дружество се е снабдило с протокол от процесното общо събрание след извършена справка в ЕПЕП (чрез предоставен по подадено на 10.12.2024г. заявление за ел. достъп на адв. Б. К., упълномощен да представлява „БИОНИА“ ЕООД по гр.д. № ••••/2024г. на БРС. Поради това сочи, че срокът по чл. 40 от ЗУЕС е спазен и производството е допустимо. Ищецът твърди, че взетите на ••.••.2023г. решения на общото събрание на собствениците, притежаващи самостоятелни обекти в сграда „С” са незаконосъобразни поради което иска същите да бъдат отменени. Сочи, че са допуснати съществени нарушения, опорочаващи всички взети на това общо събрание решения, като по този начин се е стигнало и до приемането на незаконосъобразни решения. В тази връзка излага, че липсва валидно взето решение по чл. 17, ал. 4 ЗУЕС, като намира, че липсата на такова решение на практика се явява пречка за приемане на всякакви други решения от общото събрание. Излага подборно съображенията си в тази насока. Отделно от горното, ищецът твърди, че са допуснати са и нарушения, отразяващи се на самото свикване и провеждане на общото събрание и такива, свързани при определяне разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост. В тази връзка сочи, че не е спазен срокът по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Излага, че при вземане на решението по т. 5 от дневния ред е нарушено правилото на чл. 51 от ЗУЕС, регламентиращо начина, по който се разпределят разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост. Намира за незаконосъобразно и решението по т. 9 от дневния ред, като излага тезата си в тази насока. Предвид горното ищецът моли предявеният иск да бъде уважен, както и да му бъдат присъдени сторените по делото разноски. Аналогична по съдържание е и исковата молба, подадена от ищците А. Х. Х., А. И. Б., Й. А. Б., Г. Г. П., Д. А. Б., И. Г. Н., И. М. Б., К. И. Г., М. Ж. Д., М. Г. Н., Д. О. Р., П. А. П. и Д. П. Й.. В срока по чл. 131 от ГПК, ответникът е депозирал отговор на исковата претенция, в който излага, че производството следва да бъде прекратено, доколкото исковите претенции са предявени след изтичане на преклузивния срок, предвиден в чл. 40 от ЗУЕС. Излага подробни съображения в тази насока. По отношение на основателността на претенциите сочи, че процесното общо събрание е било свикано по един от изброените в разпоредбата на чл.12 ЗУЕС начини, като е било проведено при стриктно спазване на всички законови разпоредби на ЗУЕС. Ответникът не спори, че ОС е било свикано на основание поставена на ••.••.2023г. Покана за ОС, в каквато насока са и признанията в исковата молба. Поканата е била поставена от пълномощник на „Интерконсулт - В“ ЕООД - адв.Ч., на основание чл.12, ал.6, изр.второ ЗУЕС. За поставяне на поканата е бил съставен, съобразно изискването на чл.13, ал.1, изр. второ ЗУЕС, Протокол за поставяне на покана. Излага, че ЗУЕС не прави разлика между присъствени и неприсъствени дни,а единственото изискване е да са изминали 7 дни от поставяне на поканата (като деня на поставяне не се брои, както е било в случая) и ОС може да се проведе на 8-мия ден след датата на поканата. Ответникът оспорва твърдението, че поканата за свикване на общото събрание не е била поставена на общодостъпно място на входа на сградата. В тази насока излага, че към депозирания отговор е приложен Протокол за поставяне на покана, съставен съгласно изискванията на закона и подписан от изискуемите по закон лица, който е писменото доказателство, свидетелстващо поставянето на покана за обжалваното ОС на ЕС. В отговора е застъпено и становището, че не е налице нарушение на правилата на чл. 15 от ЗУЕС, имащи отношение към кворума за провеждане на ОС. Излага, че първата регистрация на присъстващите лица е била извършена от 17:00 часа до 18:00 часа. Присъстващите на ОС собственици и притежаваните от тях ид.ч. са били посочени, както в Протокол 1 за регистрация, така и в табличен вид в Протокола от ОС. На база на тези данни е бил изчислен наличният кворум. Предвид липсата на изискуемия по чл.15, ал.1 ЗУЕС кворум за провеждане на ОС - 51%, а в случая са били представени само 40,052% ид.ч., ОС е било отложено с 1 час, съгласно изискванията на чл.15, ал.2 ЗУЕС. След 1 - часовото изчакване, в 19:00 часа е била извършена втора регистрация, видно от Протокол 2 за регистрация. В Протокола от ОС също е обективирана информация в табличен вид за явилите се лица и представляваните от тях ид.ч. от общите части на сградата. Поради това, че при втората регистрация кворумът е бил над 26%, съгласно изискването на чл.15, ал.2 ЗУЕС, събранието се е провело на същия ден -••.••.2023г. Не споделя изложеното твърдение за нарушение на разпоредбата на чл. 16, ал.7 ЗУЕС. В тази връзка излага, че съобщение за изготвен протокол е било поставено на видно и общодостъпно място в сградата - етажна собственост, в случая на входната врата на блок С, сграда*, на дата 16.11.2023г. в 15:10 часа. Съобщението е било подписано и поставено от М. Г. - едноличен собственик и управител на „Интерконсулт - В“ ЕООД - дружеството избрано за Управител на ЕС на сграда* /блок С/ в к-с „••••••••“, така както изисква законът. За поставяне на съобщението е бил изготвен Протокол, съгласно изискванията на закона, подписан от М. Г., представляващ „Интерконсулт - В“ ЕООД - дружеството избрано за Управител на ЕС и Н. П. - обитател на имот в ЕС. В Съобщението изрично било посочено, че „Всеки собственик, ползвател или обитател може да се запознае със съдържанието на протокола от проведеното ОС след поискване от Управителя на ЕС. Твърди, че ищците не са поискали протокола от ОС от Управителя на ЕС и това не следва да води автоматично до извода, че е била нарушена процедурата по оповестяване изготвянето на протокола от ОС. Ответникът оспорва и всички останали твърдения за нарушения на императивните разпоредби на ЗУЕС, като подробно излага своите виждания по всяко от твърденията на ищците. По изложените съображения ответникът моли производството по делото да бъде прекратено, а в условията на евентуалност предявените искове да бъдат отхвърлени. Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че се установява следното от фактическа и правна страна: Настоящото производство е образувано по предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС. С иска са атакувани всички решения, взети от общото събрание на етажната собственост, проведено на ••.••.2023г. В тежест на всеки от ищците е да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в сградата, която се намира в режим на етажна собственост и, че са били взети решенията, чиято отмяна се иска. В тежест на ответника е докаже, че решенията са взети при спазване на законовите изисквания, както следва: при спазване на изискванията за свикване на общото събрание, включително чл. 12, ал. 1, т. 1, чл. 13, чл. 14, чл. 15, чл. 16, ал. 3, чл. 17 от ЗУЕС. Съдът намира, че настоящото производство е допустимо, като в тази насока са и становищата, възприети от въззивната инстанция в Определение № ••••/••.••.2025г. по в.ч.гр.д. № ••••/2025г. на ОС Бургас, съгласно които доколкото процесното общо събрание представлява първо – учредително ОС на ЕС, на което за първи път е избран управител, то няма как да се изисква от отделните етажни собственици до този момент да са посочили писмено на управителя или на председателя на УС на ЕС електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, тъй като такива органи до този момент няма. Поради това няма как да се приеме, че е налице хипотезата на чл.16, ал.7, изр.последно от ЗУЕС. Предвид това съдът намира, че в случая срокът за атакуване на взетите решения на проведеното на ••.••.2023 г. ОСЕС не е започнал да тече от датата на поставяне на съобщението за изготвения протокол от ОС. От друга страна по делото не са ангажирани доказателства, въз основа на които да се приеме, че всеки един от ищците е узнал по предвидения в ЗУЕС ред за проведеното общо събрание, като съответно не е спазил срокът по чл. 30 от ЗУЕС за депозиране на исковата молба. Въз основа на изложеното съдът намира производството за допустимо и същото следва да бъде разгледано по същество. При така разпределената доказателствена тежест, от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от ••.••.2022г. на нотариус К. К. (на л. 14 - л. 16), се установява, че дружеството ищец е собственик на самостоятелен обект в сградата, в която е проведено общото събрание. От представените от другите ищците актове са собственост се установи, че собственици на самостоятелни обекти в сградата са и А. И. Б., Й. А. Б., Г. Г. П., Д. А. Б, И. Г. Н., И. М. Б., К. И. Г., М. Ж. Д., М. Г. Н., Д. О. Р. и Д. П. Й.. Не се установи такова качество у лицата А. Х. Х. и П. А. П.. Видно от представените от тях нотариални актове, А. Х. е собственик на самостоятелен обект в сграда 1 в комплекса, а П. П. е собственик на капитала на търговско дружество, което отново е закупило обект в сграда*. Доколкото процесното общо събрание касае сграда №* (Сграда С) в комплекс ••••••••, то производството по отношение на тези двама ищци следва да бъде прекратено, доколкото същите, като лица, които не са собственици на обекти в сградата, нямат правен интерес от предявяване на иска. Следва да се има предвид, че при предявен конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, преценката за законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за отмяна на атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба основания. В този смисъл е и задължителната практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК - Решение № 58 от 25.03.2014г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013г., I г. о. По възражението, че събранието е проведено без да са спазени изискванията за надлежното му свикване: По делото липсват доказателства за нарушаване императивите на чл. 13, ал. 1, ЗУЕС, по отношение свикването на процесното ОС на ЕС. Видно от представените от ответника покана и протокол, поканата за общото събрание е поставена на 05.11.2023 год. на общодостъпно място, тя съдържа необходимите реквизити. Това обстоятелство се подкрепя и от показанията на свидетеля Р. П., срещу които не е проведено насрещно доказване от страна на ищците. Съдът намира за неоснователно и твърдението на ищците за неспазване на 7-дневния срок по чл. 15, ЗУЕС. От поставянето на поканата до деня на насроченото ОС е изтекъл предвиденият в закона срок, въпреки че за събранието денят е почивен. Законодателят не е въвел изискване за провеждане на събранието в работен ден, поради което нормата на чл. 72, ал. 1, ЗЗД е неприложима и не е налице нарушение на законово правило. Относно възраженията, свързани с липсата на кворум и нарушение на чл. 15, чл. 16, ал. 3 и чл. 17, ал. 4, ал. 5 и ал. 6 от ЗУЕС: С обявения дневен ред и протокола от ОСЕС, проведено на ••.••.2023 г., по т. 2 е поставено на обсъждане вземане на решение за приемане на площообразуване на сграда* (блок С). Видно от представения по делото протокол от общо събрание, при разискванията по т. 2 от дневния ред е посочено, че сборът от процентите на идеалните части на собствениците в общите части на сградата не е равен на 100, поради което се налага общите части да бъдат определени и сборът им да бъде 100 %. Видно от протокола, председателят на ОС е пояснил, че за целта е изготвено площообразуване при спазване разпоредбите на ЗУЕС. Площообразуването обективирало определените по реда на закона идеални части, поради което същото следва да бъде одобрено от общото събрание. Решението е било взето като „ЗА“ са гласували 40,052 % от идеалните части от общите части на етажната собственост. На При гласуване по тази точка няма гласували с„Против“ и „въздържал се“. От така представения протокол от проведеното процесно общо събрание е видно още, че на същото са присъствали собственици на 40,052 % от идеалните части от общите части на етажната собственост, като всъщност тези проценти са формирани единствено от дружеството „Интерконсулт - В“ ЕООД, което и притежава 15 обекта в сградата, чиито общи части са именно тези 40,052 %. Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, когато в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост не са посочени съответните идеални части от общите части на сградата, за целите на този закон идеалните части за всеки самостоятелен обект се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти. На основание чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС, определените идеални части по реда на чл. 17, ал. 4 и ал. 5 от ЗУЕС се одобряват с решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа. Казано с други думи, ЗУЕС въвежда квалифицирано мнозинство от не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата или входа, което да приеме площообразуването. Видно от представеното по делото площообразуване, в сграда* (блок С) са разположени 45 самостоятелни обекта. В този смисъл, за да бъдат приети решения, касаещи определянето на идеалните части в ЕС следва да гласуват „ЗА“ не по-малко от 30 броя от самостоятелните обекти в сградата. Видно от представения протокол от ОСЕС, проведено на ••.••.2023г., на същото са присъствали представители (собственици) на 15 самостоятелни обекта в сградата. За всеки от тези обекти, собственост на ответното дружество е гласувано със „ЗА“ по т. 2 от дневния ред. Предвид горното съдът намира, че в процесното общо събрание не е спазено императивното изискване на ЗУЕС за наличие на квалифицирано мнозинство и кворум за приемане на това решение. Следва да се има предвид, че доколкото площообразуването формира прилежащите идеални части от общите части към всеки самостоятелен обект в режим на ЕС, то е невъзможна преценката за наличния кворум по чл. 15 от ЗУЕС при провеждане на общото събрание, съответно - за мнозинствата по взетите решения. Непротиворечиво е разбирането, че процедурата по свикване и провеждане на общо събрание на етажна собственост, предвидена с разпоредбите на ЗУЕС, има императивен характер, поради което при нарушение на чл. 17, ал. 6 от ЗУЕС е налице самостоятелно основание за отмяна на всички решения, взети от процесното събрание. Установеното нарушение не може да бъде санирано с представеното по делото площообразуване, тъй като в случая не се касае до неправилно изчисляване на припадащите се на собствениците идеални части от общите части в сградата, а до отсъствие на легитимно взето решение за приемане на площообразуването изобщо. Законът не предвижда ред за заместване волята на законоустановеното квалифицирано мнозинство от собствениците, в който смисъл е практиката на въззивната инстанция, обективирана в Решение № 298 от 7.04.2022 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 261/2022 г.; Решение № 260108 от 23.02.2021 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 42/2021 г.; Решение № 330 от 5.03.2020 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 1476/2019 г.; Решение № 967 от 8.11.2019 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 953/2019 г. и др. Наред с горното следва да се обърне внимание, че ищецът е навел възражение за нарушение на императивните изисквания на ЗУЕС в тази насока още с исковата молба, предвид което и по изложените съображения, съдът намира същото за основателно, а решенията на ОСЕС - за незаконосъобразни, като взети при нарушение на чл. 17, ал. 4 и ал. 6 от ЗУЕС и при неизяснен кворум. Тъй като установеният и посочен по-горе порок засяга законосъобразността на всяко от взетите решения на проведеното общо събрание на ЕС от ••.••.2023 г. и същият не може да бъде отстранен в рамките на настоящото производство, то съдът не следва да разглежда и останалите необсъдени възражения на ищеца. При всичко изложено по-горе съдът намира, че атакуваните с исковата молба решения от общото събрание на етажната собственост от ••.••.2023г. следва да бъдат отменени. По разноските: При този изход от спора в полза на ищеца следва да бъдат присъдени сторените по делото разноски, съобразно своевременно представения списък по чл. 80 от ГПК. Видно от същия, ищецът претендира присъждане на сумата от 160 лева - заплатена държавна такса, както и 1400 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение по четири отделни договора за правна защита и съдействие. Видно от договорите, в полза на „БИОНИА“ ЕООД следва да бъде присъдена сумата от 500 лв. за адвокатско възнаграждение, а в полза на И. М. Б., Д. А. Б и Й. А. Б. по 300 лв. Всяка от сумите следва да бъде присъдена в равностойност в евро. Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, съдът