Решение № 746 от 14.1.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 38388/2025 г.

Производството е по реда ГЛАВА XIII ГПК (Общи исков процес)

Производството е образувано по искова молба с вх. № 226495/27.06.2025 г. от М. Й. К., ЕГН ••••••••••, с адрес: •••••••••••• срещу •••••, находяща се на адрес •••••••, с която е предявен конститутивен иск с правна квалификация чл. 40 ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети от Общо събрание на етажната собственост на 05.06.2025 г., на следните основания:

I. Процесуалноправни нарушения

1. Нарушения на чл.12, ал.1-4 ЗУЕС – ОС не е свикано от лицата, които

имат право

2. Нарушение на чл.13 ЗУЕС (ред за свикване на ОС):

Не е била изготвена покана

Поканата не съдържа задължителни реквизити – дневен ред, дата, час и място на провеждане, начин на провеждане, имена и подписите на лицата, които я свикват

Дневният ред е бил общ и не може да се разбере какви решения ще бъдат

взети и какви въпроси ще се обсъждат

Не е спазен срока за поставяне на поканата

Поканата не е на видно място в сградата

Няма протокол за поставена покана

3. нарушение на чл.16 ЗУЕС (изготвяне на протокола)

протоколът и приложенията към него, както и съобщение за изготвен

протокол не са поставени на таблото на входа

протоколът не е изготвен в 7-дневен срок

По този начин ищецът бил лишен от възможност да обжалва, тъй като срокът тече от датата на съобщение за изготвен протокол. Нарушава се принципът по чл.4 ЗУЕС – информираност и достъпност на документи.

4. нарушение на чл.17, ал.1 ЗУЕС – липсва списък на присъстващите, не е

бил изготвен, бил е непълен, неподписан

5. нарушение на чл.14 ЗУЕС – липсвало представителна власт на пълномощниците. Липсвало пълномощно, не отговарят за формата и представителство, нарушение на 14, ал.4 ЗУЕС

6. нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС – не е избрал председател или

протоколчик. Гласуването е формално, без реално да се гласува.

7. Нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС – взети са решения, извън обявения

дневен ред - ремонт

8. Нарушение на чл.15, ал.1-2 ЗУЕС – липса на кворум

9. Нарушение на чл. 17 ЗУЕС – решенията не са взети с необходимото

мнозинство, специално и за ремонта

10. Липсвало предложение за различни оферта за извършване на ремонт

11. Липсвало представен доклад от обследване от CCTV камери

12. Нарушение на чл.17, ал.4 ЗУЕС – липсвало решение за определяне на идеалните части за процесния вход, а не за сградата

II. Материалноправни нарушения

1. Нарушение на чл.50 ЗУЕС – не е съобразен размера на идеалните части,

а определената вноска е една и съща за всички апартаменти. III. Прави възражение срещу изготвения протокол по чл.16, ал.9 ЗУЕС.

Моли съда да уважи иска. Претендира разноски.

В срока по чл.131 ГПК, ответникът подава отговор. Оспорва исковата молба. Твърди, че не е налице нарушение на процедурата по чл.12 ЗУЕС, за което прилага доказателства, а ищецът е присъствал и на предходни ОС, за които е уведомен по същия начин. Прави възражение, че ищецът не е спазила изискването на чл.7, ал.3 ЗУЕС, поради което на основание чл.13, ал.4 се прилага ал.1 ЗУЕС. Твърди, че събранието е свикано в хипотезата на § 1, т.16 от ДР на ЗУЕС (неотложен случай). Твърди, че възражението на ищеца, че не е залепен протокола е неоснователно при все че същата се е снабдила с него. Прави възражението, че твърдението за липса на пълномощни е бланкетно. Следва да се уточни. Твърди, че процентът идеални части следва да се преизчисли към входа. . Твърди, че ответникът е професионален управител.

Моли съда да отхвърли исковата претенция. Претендира разноски.

В открито съдебно заседание (о.с.з.), ищецът, редовно призован, явява се лично и чрез процесуален представител. Поддържа иска. Моли да се уважи. Претендира разноски. Представя списък по чл.80 ГПК.

Ищецът лично твърди, че предприетите ремонти да незаконни. Нямало никъде фирма, която да посочва, че е необходимо да се сменя канализацията на входа на част от сградата. Иска да се прекрати договора. Твърди, че сградата се състои от три входа и ако трябва да се сменя канализацията, то следва и трите входа да заплащат за ремонт.

Ответникът, редовно призован в о.с.з., се представлява. Поддържа отговора на исковата молба. Претендира разноски.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като прецени доводите на страните и извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК приема за установено следното от фактическа и правна страна:

По валидността и допустимостта на производството

Съгласно чл.40, ал.2 ЗУЕС, молбата за отмяна се подава в 30-дневен срок от получаване на протокола. Няма данни кога е изготвен протокола. Но дори и да се приеме, че той е изготвен в законовия срок, а именно 7-дни след провеждане на ОС, т.е. на 13.06.2025 г., то следва, че срокът изтича на 13.07.2025 г. Исковата молба е подадена на съда на 27.06.2025 г., поради което същата в законовия срок. Исковата молба е допустима.

Налице са всички положителни и липсват всички отрицателни процесуални предпоставки във връзка със съществуването и надлежното упражняване правото на иск при разглеждане на настоящото производство, които обуславят неговата допустимост. Правото на иск е надлежно упражнено, поради което производството е допустимо. Съдът дължи произнасяне по същество на спора.

По основателността на иска

За да бъде уважен иска по чл.40 ЗУЕС ищецът трябва да докаже, че е собственик на процесния апартамента към датата на ОС на ЕС, същият да е в режим на ЕС. Съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК всяка от страните следва да докаже положителните факти, на които основава твърденията си за допуснати нарушения на материалноправни или процесуалноправни норми, респ. твърденията си за незаконосъобразността на взетите решения на общото събрание.

При условията на насрещно доказване, ответникът следва да установи, че приетите решения от дневния ред са законосъобразни. С оглед конкретно наведените от страните доводи и възражения, ответникът следва да установи спазването на всички императивни процедурни изисквания за свикване и провеждане на общото събрание, включително при спазване на изискванията за съдържание и срок за поставяне на поканата. Ответникът следва да установи правоизключващото му възражение, а именно: ОС е свикано при основанията на §1, т.16 от ДР на ЗУЕС – неотложен случай.

По делото е назначена съдебнотехническа експертиза (СТЕ), чието заключението Съдът напълно кредитира като обосновано, пълно, ясно и изготвено от компетентно вещо лице. От заключението се установи идеалните части на обектите в сградата, във входа, процента гласували за всяко едно от решенията, както собствениците и пълномощните в режим на ЕС, които идеални части са спрямо входа.

С определение № 41961/09.10.2025 г. съдът е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване, следните факти и обстоятелства:

Страните не спорят, че от 01.11.2024 г. за Управител на Етажната собственост е избран и сключен договор с професионален домоуправител по смисъла на чл. 19, ал.8 ЗУЕС. Мандатът на този управител и срокът на договора е до 01.11.2025 г. (л.13-18 от делото).

Не е спорно, че с решение на ОС, проведено на 05.06.2025 г. за м. 06 и м. 07 2025 г. ще се събират 500 лева на апартамент за извършване на ремонт на камениновите тръби в мазето (л.19 от делото).

Не е спорно, че е имало ОС на етажните собственици на 05.06.2025 г.

Не е спорно, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда в посочената •••••.

Страните спорят дали събранието е проведено законосъобразно, решенията отговарят ли на закона с оглед въведените от ищеца твърдения.

ПО ОСНОВАНИЯТА, въведени от ищеца:

В съдебната практика – Решение № 58 от 25.03.2014 г. по гр.д. № 5704/2013 г., I г.о., Решение № 37/20.04.2016 г. по гр.д. № 4432/2015 г., I гр.о., е прието, че при предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът не разполага с правомощие да проверява изцяло законосъобразността на приетото решение, като с оглед на диспозитивното начало в гражданския процес следва да се произнесе само по изрично посочените от ищеца основания за отмяна, доколкото само те представляват основанието на предявения иск. Недопустимо е решение на общото събрание да бъде отменено въз основа на пороци, които не са въведени в исковата молба.

С оглед исковия характер на производството и при спазване на принципа на диспозитивното начало, установен в чл. 6, ал. 2 ГПК, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от основанията за отмяна, посочени в нея и не следи служебно за законосъобразността на решенията, за които се твърди да са взети от Общото събрание на етажните собственици на процесната сграда, тъй като в разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е уреден преклузивен срок за оспорване на взетите решения на Общото събрание на етажните собственици, ищецът може да навежда нови основания за тяхната незаконосъобразност само до изтичането на 30-дневния срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, като по този начин би се достигнало до изменение на иска чрез добавяне на ново основание – арг. чл. 214, ал. 1 ГПК. Недопустимо е обаче след изтичането на този преклузивен срок да се релевират нови основания за порочност на оспорените решения на Общото събрание на етажните собственици /в този смисъл Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК/.

Когато се касае до проверка на законосъобразността на решения на общото събрание на ••••• по реда на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, предметът на делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането и вземането на решения от общото събрание, като във всички случаи тези нарушения трябва да са конкретно посочени.

Предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание. Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срокчл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения (в този смисъл и Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. дело № 657/2012 г. на ВКС, I ГО).

Нарушения на чл.12, ал.1-4 ЗУЕС – ОС не е свикано от лицата, които имат право.

Съгласно чл. 12, ал.1, т.1 от ЗУЕС Общото събрание се свиква най-малко един път годишно от: управителния съвет (управителя). Съгласно чл.11, ал.1, т.11, чл.19, ал.8 ЗУЕС, по решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1.

Видно от представения договор за управление (л.74—76 от делото), от 01.11.2024 г., Управител на процесната ЕС а професионален домоуправител. Договорът е в сила до 01.11.2025 г. По делото липсват данни, от които да се установи, че е отменено като незаконосъобразно решение на ОС на ЕС да бъдат възлагани дейности на професионалния домоуправител. При това положение договорът е валиден, решението на ОС за избор на професионален домоуправител е законосъобразно. В това производство липсват възражения или твърдения, че договорът е нищожен. Следователно, към датата на провеждане на процесното ОС, а именно 05.06.2026 г. Управител е бил „•••••••.

Видно от представената покана за свикване на ОС на ЕС на вход В на •••••••••, гр. София (л.67 от делото), се установи, че ОС е свикано от лице по чл.12, ал.1, т.1 ЗУЕС.

По делото не се установи и ищецът не можа да ангажира доказателства, че за процесното ОС и свикването му, „••••••• не е управител.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл.13 ЗУЕС (ред за свикване на ОС): Не е била изготвена покана. Поканата не съдържа задължителни реквизити – дневен ред, дата, час и място на провеждане, начин на провеждане, имена и подписите на лицата, които я свикват. Дневният ред е бил общ и не може да се разбере какви решения ще бъдат взети и какви въпроси ще се обсъждат. Не е спазен срока за поставяне на поканата. Поканата не е на видно място в сградата. Няма протокол за поставена покана

Съгласно, чл. 13, ал.1 ЗУЕС Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й.

Съгласно чл.13, ал.7 ЗУЕС Поканата съдържа дневния ред на общото събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя), който адрес е задължително да бъде вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2 ЗУЕС.

Видно от представената покана (л.67 от делото), в нея се съдържа дневния ред на ОС като е посочено, че ще се приемат оферти за каменин – смяна на камениновите тръби, предприемане на действия по чл.410 ГПК – подаване на заявление за Заповед за изпълнение и Други. Видно, че поканата съдържа датата на ОС, а именно 05.06.2025 г. от 19.00 часа. Посочено е, че ОС ще се проведе в предвходното пространство. Накрая на поканата се съдържа обикновен подпис за това кой я поставил – а именно професионалния домоуправител. Съдържа се датата на поставяне на поканата.

Ето защо не са основателни твърденията на ищеца, че няма покана за свикване на ОС, липсвало дневен ред, дата, час и място, имена и подписи на лицата, които са я поставили. В случая не е необходимо начин на провеждане, защото не е неприсъствено събрание и такова уведомление не е необходимо. Освен това, видно от поканата е ясно, че ОС ще се проведе присъствено във входа. Не е основателно твърдението на ищеца, че дневният ред е общ. Напълно е разбираемо по какви въпроси ще се гласува и обсъждат. Не е необходимо да се предостави проект за решение, тъй като законът не го изисква при присъствено ОС.

Видно от протокол за поставена покана, се установява, че Поканата за ОС е поставена информационното табло на ЕС на 29.05.2025 г. н 12.20 часа. Протоколът е подписан от представител на професионалния домоуправител и един живущ в блока (л.68 от делото). Ето защо не е основателно твърдението на ищеца, че няма протокол за поставена покана, същата е поставена на видно място. Информационното табло в сградата може да се определи като видно и общодостъпно място на входа.

Поканата е поставена на 29.05.2025 г. в 12.20 часа, поради което седемдневният срок по правилата на чл.72 ЗЗД изтича на 05.06.2025 г.. Следователно събранието следва да се проведе най-рано на 8 ден, както изрично предвижда законът, а не на седмия ден. В случая най-ранната дата при обикновени случай ще бъде на 06.06.2025 г.

В тази връзка, следва да бъде изследвано дали е било налице неотложен случай, за да бъде проведено ОС поне 24 часа от поставянето й.

В т. 16 от пар. 1 от ДР на ЗУЕС е дадена легална дефиниция на "неотложен случай" - наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица.

Видно от Писмо от СО, район – Подуяне, Протокол от изслушване и Доклад за обследване на земната основа (л.77-121 от делото), Комисията по чл.196, ал.1 ЗУТ, като административен орган, е взела решение с което е задължила ЕС на вх. В на •••••••••, в спешен порядък да предприеме действия по отвеждането на повърхностните води встрани от основите на сградата и да изпълнят конструктивното усилване на фундаментите. Видно от доклада има неравномерно слягане на земната основа, където е ЕС. Има водосточна тръба, която е близо до слегналия ъгъл на сградата, и дъждовните води инфилтрират в почвата. Концентрираният воден поток в дълбочина е предизвикал развитие на суфозионни процеси, при което се изнася финната фракцията от почвата. Това води до празнини в тази зона с течение на времето. Това е довело до разуплътняването на земната основа под фундамента, понижаване на носещата й способност и неравномерно слягане на фундамента, последвано от проявата на пукнатини в северозападната част на сградата. Необходимо е отвеждане на повърхностните води встрани от основите на сградата и конструктивно усилване на фундаментите.

Дори видно от протокола от изследване с CCTV камери тръбите са компрометирани. А на този доклад се позовава ищецът (л.24-38 от делото), и който доклад е бил основа за изготвяне на доклада по обследване. Съдът напълно кредитира доклада от обследване с камери.

С оглед установените факти, че само северозападната част на сградата е поддала, поради нарушение на водосточните тръби в тази част на сградата, както и задължително предписание на административен орган, както и че поддаването на сградата е достатъчно основание да се приеме, че е необходим неотложен ремонт, съдът приема че са налице факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата. Ето защо събранието е проведено в неотложен случай.

При горните обстоятелства, съдът приема, че точка 1 от дневния ред (избор на оферта на ремонт на тръбите ) отговаря на изискванията за неотложен случай, тъй като касае стабилността на сградата, чието състояние създава опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица. Ето защо, свикването на ОС по тази точка може да се направи с поставяне на покана най-малко 24 часа преди провеждане на събранието, който срок в случая е спазен.

По отношение на точка 2 от дневния ред – вземане на решение за подаване на заявление по чл.410 ГПК, по отношение на него събранието не е свикано в срока по чл.13, ал.1 ЗУЕС. Не представлява неотложен случай по т. 16 от пар. 1 от ДР на ЗУЕС. Съгласно чл. 38, ал.2 ЗУЕС когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание. Извършването на действие по подаване на Заявление по чл.410 ГПК е действие по управление, което е от компетентността на Управителя или УС на ЕС. Не е необходимо решение на ОС, което да възложи на Управителя да събира задължения на ЕС. Правомощията на ОС на ЕС са регламентирани в чл.11 ЗУЕС. Видно от тяхното съдържание, решението да се подават заявления по чл.410 ГПК не е от компетентността на ОС и такова решение не се изисква по закон, нито е необходимо. Следователно Управителя или УС може и без решение на ОС да предприемат съответните действия по ГПК, като представляващи ЕС, тъй като това е действие по обикновено управление – събиране на задължения. Това не е действие по разпореждане с имущество. Ето защо взетото решение на ОС за предприемане на действие по чл.410 ГПК не представлява позитивно такова решение и е правно нищо, тъй като няма компетентност. Доколко липсва или е налице решение на ОС, то това не влияне на ищеца, тъй като решението за подаване на Заявление по 410 ГПК е на УС, а не на ОС. Възлагането от ОС има само отношение по договора за поръчка към професионалния домоуправител и негова отчетност. Но спрямо етажен собственик, решението няма действие, тъй като е взето от некомпетентен орган. Ето защо това решение от тази точка от дневния ред не следва да се отменя като незаконосъобразно, защото не представлява позитивно решение, което да засяга ищеца, а представлява допълнителни дейности по договора за поръчка с професионалния домоуправител. Последният няма необходимост от решение на ОС за да предприеме действия по чл.410 ГПК, тъй като това е действие по обикновено управление. Решение на ОС има характер на допълнителна клауза от договора за поръчка и касае отчетността на професионалния домоуправител пред ОС и по договора за поръчка, но не и спрямо ищеца. Ето защо макар, срокът по чл.13 ЗУЕС да не е спазен за тази точка от дневния ред, не следва да се отменя това решение като незаконосъобразно.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл.16 ЗУЕС (изготвяне на протокола) - протоколът и приложенията към него, както и съобщение за изготвен протокол не са поставени на таблото на входа, протоколът не е изготвен в 7-дневен срок. По този начин ищецът бил лишен от възможност да обжалва, тъй като срокът тече от датата на съобщение за изготвен протокол. Нарушава се принципът по чл.4 ЗУЕС – информираност и достъпност на документи.

Съгласно 16, ал.6 ЗУЕС, протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието.

Съгласно 16, ал.7 ЗУЕС председателят на управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.

Видно от представено съобщение (л.73 от делото), на 11.06.2025 г. в 13.00 часа е поставен копие от протокола за проведено ОС. Не е основателно твърдението на ищеца, че не е поставен протоколът и съобщенията към него на таблото на входа. Ищецът не успя да обори доказателствата на ответника. ОС е проведено на 05.06.2025 г., поради което най-късно срокът за изготвяне и поставяне на протокола изтича на 12.06.2025 г. Протоколът е поставен и изготвен на 11.06.2025 г. Срокът е спазен. Дори и да не е спазен срокът, това не влече незаконосъобразно решение, тъй като е в полза на ищеца, тъй като срокът за иска по чл.40 ЗУЕС се увеличава и е в негова полза.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл.17, ал.1 ЗУЕС – липсва списък на присъстващите, не е бил изготвен, бил е непълен, неподписан.

Видно от списъка към протокола по делото (л.72 от делото), в него са записани имената на представляващите обекти в този вход – всички собственици на апартаменти от 25 до 36. Не е основателно твърдението на ищеца, че липсва списък на присъстващите. Налице е такъв.

По отношение дали списъкът е пълен или не, съдът е назначил СТЕ. Видно от заключението се установява, че в този вход са апартаменти от 25 до 36. Следователно така, приставеният списък от делото (л.72 от делото), съдържа данни за всички обекти във входа. Не е основателно твърдението на ищеца.

Видно от заключението на СТЕ и от самият списък има подписи на присъстващите лица, които представляват съответните апартаменти. Това са апартаменти – 25,28,29,30,32,33,34,35. Ето защо не е основателно твърдението на ищеца, че липсват подпис на присъствалите лица.

Списъкът е пълен и подписан от присъстващите.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл.14 ЗУЕС – липсвало представителна власт на пълномощниците. Липсвало пълномощно, не отговарят за формата и представителство, нарушение на 14, ал.4 ЗУЕС

Съгласно чл.14, ал.1 ЗУЕС, собственик или ползвател, който не може да участва в общото събрание, може да упълномощи пълнолетен член на домакинството си, който е вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик, който да го представлява. Упълномощаването може да бъде направено устно на същото или на предходно заседание на общото събрание, което се отразява в протокола на събранието, или в писмена форма, включително под формата на електронен документ, изпратен на електронен адрес на управителния съвет (управителя).

Съгласно чл.14, ал.6 ЗУЕС, собственик или ползвател може писмено да упълномощи и друго лице, което да го представлява, с нотариална заверка на подписа или адвокат с писмено пълномощно.

Съгласно чл.14, ал.4 ЗУЕС, едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели.

Участието на пълномощник се отразява в протокола на общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него.

Видно от стр.10 от СТЕ са записани всички собственици на обекти в процесната ЕС, а на стр.6 от СТЕ са всички обитатели. При съпоставка на данните се установява следното:

Апартамент 25 – присъствал е собственик В. Н., поради което не е нарушена процедура по чл.14 ЗУЕС. Налице е подпис.

Апартамент 26 не е присъствал.

Апартамент 27 не е присъствал. Собственик на този апартамент е ищецът.

Апартамент 28 - се е разписал К.Г.. Собственик на апартамента е Д.Х.. На събранието е участвал К.Г., който е наемател, видно от СТЕ. По делото ответникът не представи пълномощно. В действителност следва да се приеме, че за този апартамент не е имало лице, което да участва в ОС.

Апартамент 29 - е присъствал собственик Р.К., поради което не е нарушена процедура по чл.14 ЗУЕС. Налице е подпис.

Апартамент 30 – присъствал е собственикът към 05.06.2025 г. М.И., поради което не е нарушена процедура по чл.14 ЗУЕС. Налице е подпис. От 14.08.2025 т. този апартамента е собственост на М.К., който е бил обитател на апартамента към датата на ОС.

Апартамент 31 не е присъствал.

Апартамент 32 - е присъствал собственик П.И., поради което не е нарушена процедура по чл.14 ЗУЕС. Налице е подпис.

Апартамент 33 – присъствал е обитател С.Г.. Видно от СТЕ, С.Г. е представител на собственика на апартамента П.Г., съгласно пълномощно, което е към СТЕ. Пълномощното е във формата по чл.14, ал.1 ЗУЕС и П.Г. е упълномощила обитател на апартамента дъщеря си С.Г. да я представлява. Следователно представителната власт е била налице. Не е основателно твърдението на ищеца. Не е нарушена процедура по чл.14 ЗУЕС.

Апартамент 34 - присъствал е собственик И.Т., поради което не е нарушена процедура по чл.14 ЗУЕС. Налице е подпис.

Апартамент 35 - присъствал е обитател Я.К. Собственици на този апартамент са М.И., роден 2009 г. и В.И., роден 2005 г., която им е майка. Към 05.06.2025 г. М.И. е бил малолетен, поради което по закон се е представлявал от своята майка и законен представител Я.К. За това представителства не е необходимо пълномощно по чл.14 ЗУЕС, тъй като е по силата на закона, на основание 4 ЗЛС, тъй като не са обикновени дребни сделки.

Апартамент 36 не е присъствал.

Съдът не кредитира представените от ответника пълномощни, тъй като не са относими по делото, тъй като представителната власт е след проведеното ОС.

С оглед изложеното следва да се приеме, че само апартамент 28 следва да се изключи от участието, защото ответникът не представи валидно пълномощно за К.Г..

Нарушение на чл.16, ал.5 ЗУЕС – не е избрал председател или протоколчик. Гласуването е формално, без реално да се гласува.

Видно от представения протокол от ОС има избран протоколчик. Не са ангажирани доказателства от ищеца, с които да се установи, че гласуването е формално, без реално да се гласува. След като самият ищец не е присъствал, то не е ясно как се твърдят такива нарушения.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл.16, ал.3 ЗУЕС – взети са решения, извън обявения дневен ред – ремонт

Съгласно чл.16, ал.3 ЗУЕС, Общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи.

С оглед гореизложеното, доколкото е налице неотложен случай, то е взетото решение на основание чл.16, ал.3 ЗУЕС с оглед задължения характер по Комисията по чл.196, ал.1 ЗУТ и реалната опасност от нарушаване на сградата.

В допълнение следва да се отбележи, че ОС не е взело решение за ремонт, а е одобрило оферта за ремонт, което по смисъл се приравнява на вземане на решение за ремонт.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл.15, ал.1-2 ЗУЕС – липсва кворум

Съгласно чл. 15, ал.1 ЗУЕС Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7. В процесния случай не са налице хипотезите на чл.17, ал.2, т.1-4 и т.7 ЗУЕС, а и такива не се твърдят в ИМ и ОИМ, поради което на основание чл.6 ГПК, съдът не следва да ги обсъжда.

Следва да се отхвърли твърдението на ищеца, че е следвало да се провежда съвместно ОС по реда на чл.18 ЗУЕС. Това е така, защото ОС е свикано при неотложни случай с оглед пропадането на блока, указанията на Комисията по ЗУТ и изготвения доклад от обследване. Видно от него, опасността съществува само за северозападната част на сградата, т.е. не за цялата. Ето защо ОС е само за съответния вход, а не за цялата и не е необходимо провеждане на събрание по чл.18 ЗУЕС. Освен това, ищецът не е ангажирал доказателства и не твърди, че компрометирането на сградата от водосточните тръби е за цялата сграда, т.е. причинителят на вредите са тръбите и от другите входове. Това твърдение е направено в последното съдебно заседание, а не в ИМ. Освен това липсват данни дали сградата е една или са няколко отделни сгради, строени на калкан, като се е направил един блок. Ищецът не е ангажирал такива доказателства и го е направил едва в последното с.з. Ето защо твърдението е преклудирано и недоказано.

Ето защо следва да се вземат предвид само ид.ч. от апартаментите от входа.

Видно от протокола, не е проведено събрание по чл.15, ал.2 ЗУЕС – спадащ кворум, поради което следва да се изследват предпоставките по чл.15, ал.1 ЗУЕС.

По повод определяне на ид. ч. на апартаментите е прието заключението на СТЕ. Видно от него има разминаване по ид. ч. от н.а., съгласно приложения списък и ид.ч. по документ за собственост, справка в КККР и таблица за ценообразуването. При това положение съдът приема ид. ч. посочени и изчислени от вещото лице, съгласно данни от н.а., КККР и по таблицата за ценообразуването. Ид. ч. за всеки апартамент спрямо блока и спрямо входа се намират в колона съответно 5 и 7 от страница 11 от заключението. Тъй като всичко в ЗУЕС е дадено като процент от 100, то следва да се използва ид. ч. спрямо общите части на сградата за по-лесно пресмятане.

Така от всички подписали се, следва да се изключи апартамент 28, поради липса на валидно представителна власт и липса на потвърждение по чл.42 ЗЗД (ТР 5/12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС).

Така при присъствали апартаменти – 25,29,30,32,33,34,35 се получава, че са присъствали 58.779 % ид. ч. Налице необходимия кворум по чл.15 ЗУЕС.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл. 17 ЗУЕС – решенията не са взети с необходимото мнозинство, специално и за ремонта.

Съгласно чл.11, ал.1, т.10, б. „а“ ЗУЕС ОС приема решения за извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;

Съгласно § 1, т.8 от ДР към ЗУЕС "Необходим ремонт" е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея.

Съгласно § 1, т.9 от ДР към ЗУЕС " Неотложен ремонт" е дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради.

В случая е налице неотложен ремонт, тъй като се цели да се предотврати разрушаването на сградата – смяна на водосточни тръби, които водят да подкопаване на фундамента и до разрушаване на сградата. Отстраняването на тази причинител ще предотврати разрушаването на сградата. В такъв смисъл е представения доклад от конструктивно обследване. Указанията на Комисията по чл.196 ЗУТ е да се предприемат действия по отвеждането на повърхностните води.

Съгласно чл.17, ал. 3 ЗУЕС решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост. По делото са налице данни, че са гласували 58.779 % ид.ч. от етажната собственост на входа, поради което е налице необходимия кворум.

Освен това, дори и да се приеме хипотезата на § 1, т.8 от ДР към ЗУЕС - „необходим ремонт“ и мнозинството по чл.17, ал.2, т.5 ЗУЕС, по делото са налице повече от 51 % от ид.ч. на входа - сградата.

Налице е необходимото мнозинство за приемане на оферта и вземане на решение за ремонт по изготвената оферта.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Липсвало предложение за различни оферта за извършване на ремонт

Такова изискване по ЗУЕС няма. Ето защо твърдението на ищеца не е основателно. Липсват твърдения по чл.101 ДФЕС или чл.107 ДФЕС.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Липсвало представен доклад от обследване от CCTV камери

Такова изискване по ЗУЕС няма. Докладът е представен пред административния орган по ЗУТ, което заседание е било публично. Ето защо твърдението на ищеца не е основателно.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл.17, ал.4 ЗУЕС – липсвало решение за определяне на идеалните части за процесния вход, а не за сградата

Такава точка не е била включена в дневния ред. Не е налице хипотезата на 16, ал.3 ЗУЕС за разглеждане на този точка в дневния ред. Това, че УС не внася определени точки в дневния ред на ОС не е основание да се приеме ,че действието е незаконосъобразно. Това е така, защото заинтересованите лица имат правата по чл.12 ЗУЕС. Както съдът спомена по-горе, ищецът може да иска отмяна по реда на чл.40 ЗУЕС само на позитивно решение, но не и на отрицателни, каквото е посоченото. Ето защо твърдението е неоснователно.

Ето защо това основание за незаконосъобразност на ОС не е основателно. Ищецът не можа при условията на пълно и главно доказване да установи тези факти и обстоятелства.

Нарушение на чл.50 ЗУЕС – не е съобразен размера на идеалните части, а определената вноска е една и съща за всички апартаменти.

С решение ОС на 05.06.2025 г. е взето решение за неотложен ремонт.

Съгласно чл. 49, ал. 1 ЗУЕС, в случаи, когато сградата или отделният вход в режим на ••••• се нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се отпускат финансови средства от фонда по чл. 50.

Съгласно чл. 49, ал. 2 ЗУЕС, Когато във фонда по чл. 50 липсват средства или средствата са недостатъчни, председателят на управителния съвет (управителят) незабавно свиква общото събрание по реда на чл. 13, ал. 1 да приеме решение за набиране на средства за извършването на ремонта.

В процесния случай ОС е взело решение за набиране на средства за извършване на процесния неотложен ремонт. Разходите по него са набират от Фонд "Ремонт и обновяване" по чл.50 ЗУЕС – за обикновен, неотложен и необходим ремонт. Следователно разходите по ремонта – смяна на тръбите следва да се наберат по правилата на чл.50 ЗУЕС.

Съгласно чл.50, ал.2 ЗУЕС Средствата във фонда се набират от вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.

При това положение решението на ОС по т.1 – а именно събиране на 360.00 лева за всеки апартамент е незаконосъобразно, защото е по равно за всички апартаменти, но следва да е пропорционално на притежаваните от тях ид.ч. до 100 %.

От получената оферта за смяна на водосточните тръби, следва да се изчисли за всеки апартамент каква част дължи, съгласно процента ид. ч. на всеки апартамент като ид. ч. не от входа, а от сградата – колона 7 от таблица на стр. 11 от СТЕ.

Така този разходи за смяна на тръби трябва да са пропорционални на притежаваните ид. ч., като съсобственост, и да се изчисли на база притежавани ид. ч. от общите части на сградата, а не за входа, защото винаги трябва да е 100 %.

При това положение твърдението на ищеца е основателно. Искът е основателен, а решението на ОС в частта за събиране на разходи по чл.49, ал.2 вр. чл.50 ЗУЕС е незаконосъобразно и следва да бъде отменено.

Прави възражение срещу изготвения протокол по чл.16, ал.9 ЗУЕС.

На следващо място, ищецът твърди допуснати нарушения на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, регламентираща правилата относно съставянето и оповестяването на протокола от проведеното ОС на ЕС, а именно изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици чрез обявление на видно място в етажната собственост, за поставянето на което също се изготвя протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и един етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Смисълът на тази процедура е в две насоки: проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател и от етажен собственик, респективно обитател, или ползвател и се оповестява съдържанието му на всички. Процедурата по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС цели протокола да стане известен на всички етажни собственици и ако имат възражения по съдържанието му, да го оспорят в определения в ал. 9 от същия текст срок /Решение № 8/24.02.2015г. на ВКС по гр. д. № 4294/2014г., I г. о., ГК/. На следващо място, действията по разгласяване на изготвения протокол за проведеното общо събрание са относими и към проверката за допустимост на искането за отмяна на взети решения, подаването на която е обусловено от срок – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. В този смисъл твърдението за нарушение на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС не може да обуслови извод за незаконосъобразност на решенията на ОС на ОС, тъй като то е свързано само с евентуално оспорване на съдържанието на протокола по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, респ. с началния момент на срока, от който тече преклузивният срок за обжалване – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. В случая не са наведени възражения относно съдържанието на протокола, респ. че същото е оспорено по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, а исковата молба е депозирана в законоустановения 30-дневен срок. Предвид изложеното, не се налага обсъждане на доводите във връзка с евентуални нарушения на нормата на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, тъй като същите не са от естество да доведат до отмяна решенията на ОС.

В обобщение

По т. 2 е взето конкретно решение, но то е принципно за управлението на етажната собственост - да се събират несъбрани вземания. Това решение само по себе си няма правно действие, не внася правна промяна, доколкото с него не се променя обективната действителност. Щом с решението не настъпва промяна, то за ищеца не е налице правен интерес от предявяване на иск за отмяната му. На отмяна би подлежало само позитивно решение. Дори и съдът да го отмени, то с решението по чл. 40 ЗУЕС няма да се постигне правна промяна – няма да се спрат правомощията на Управителя или УС да подава заявления по чл.410 ГПК, защото това решение не е от компетентността на ОС.

По същия начин е въпросът по решение от т.1.1 – разглеждане на оферта за ремонт на тръби. Това не е действие, което променя сферата и не може да иска отмяната на това взето решение. Също за него липсва правен интерес за ищеца. По същия начин е по т.1.2 – приемане на оферта. Приемането на оферта на означава сключване на договор, който има правомощия само от управителя, защото той волеизявлява пред трети лица като представляващ ЕС. Ето защо по решения 1.1, 1.2 и т.2 за ищеца липсва правен интерес. По подобен начин е решен въпросът в Решение № 313 от 18.01.2024 г. на СГС по в. гр. д. № 13080/2022 г.

Наличието на правен интерес е абсолютна процесуална предпоставка за съществуването на правото на иск и обуславя допустимостта на производството. Съдът следи служебно за наличието по всяко време на процеса, а при констатирана липса на правен интерес предявеният иск е недопустим и исковата молба следва да бъде върната на основание чл. 130 ГПК. Поради липсата правен интерес образуваното исково производство за отмяна на решение по т.1.1, 1.2 и 2 е недопустимо. Исковата молба следва да се върне и производството да бъде прекратено.

Решението по т.1.3 – за събиране на сума от 360.00 лева за апартамент за месец юни и юли 2025 г. следва да се отмени като незаконосъобразно, на основание чл.40 ЗУЕС, поради нарушение на чл.50 ЗУЕС.

По разноските

С оглед изхода на делото и двете страни имат право на разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК, за ищеца, и за ответника, на основание чл.78, ал.4 ГПК.

Предявен е иск за отмяна на 4 броя решения. Едно решение е отменено и по 3 производството е прекратено.

Ищецът претендира разноски: 1000 лева за заплатен адвокат и 80.00 лева за държавна такса. Ищецът представя доказателства за тяхното извършване. Ответникът в ОИМ или в с.з. не е направил възражение по чл.78, ал.5 ГПК. Ето защо на ищеца следва да се признаят разноски в размер на 1080 лева.

С оглед уважената част от иска, ищецът има право на разноски в размер на 270 лева или това са 138.05 евро. (1080 лева х 1/4 ).

Ето защо ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 138.05 евро.

Ответникът претендира. 600 лева за СТЕ и 400.00 лева възнаграждение за адвокат (л.62 от делото).

Експертизата е направена по повод твърдение на ищеца за липса на кворум и мнозинство. Това твърдение на ищеца не е основателно. Ето защо този разход следва да се признае изцяло на ответника, а не пропорционално. Освен това, СТЕ не се ползва ищеца, защото съдът не е разгледал в мотивите каква част от ремонта дължи ищеца. На ответника следва да се присъдят разноски пропорционално само за адвокатско възнаграждение. Той има право на 300 лева или това са 153.39 евро (400 х 3/4) за адвокат. Като се прибавя депозита за СТЕ (600 лева или това са 306.77 евро) се получава 460.16 евро.

Ето защо ищецът следва да заплати на ответника сумата от 460.16 евро. Воден от горното, СЪДЪТ