Решение № 6941 от 14.11.2025 г. на Софийски градски съд по дело № 2717/2022 г.

Производството е по реда на чл.258-273 ГПК. С решение № 20224319/20.12.2021 г. СРС, 125 с-в, по гр.д.№ 12211/2021 г. е признал на основание чл.194, ал.3 ГПК оспорването на подписа, положен от Г. И. Т. под договор за обслужване от 20.09.2019 г., за недоказано.С решението са отхвърлени предявените от „Адрес недвижими имоти“ АД против Г. И. Т. искове за установяване на вземане по издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК по гр.д.№ 60425/20 г. на СРС, 125 с-в за сумата от 3 132 евро-дължимо на основание чл.4.3. от договора за обслужване на купувач, сключен на 20.09.2019 г. парично възнаграждение, както и сумата от 313, 20 евро-неустойка, дължима на основание чл.9.1 от договора, при забава в плащането в размер на 1% на ден, но неповече от 10% от главницата; осъден е Г. И. Т. да заплати на „Адрес недвижими имоти“ АД сумата от 3 200 евро неустойка, дължима на основание чл.9.2 вр. с чл.4.4 от договора със законната лихва от предявяване на иска- 26.02.2021 г. до плащането, както и разноски за исковото производство в размер на 421, 01 лв.; отхвърлил е предявения от „Адрес недвижими имоти“ АД против Г. И. Т. иск за неустойка, дължима на основание чл.9.2 вр. с чл.4.4 от договора за горницата на основателния размер от 3 200 евро до пълния предявен размер от 3 480 евро и е осъдил „Адрес недвижими имоти“ АД да заплати на Г. И. Т. разноски в размер на 250, 66 лв. за заповедното и 591, 73 лв. за исковото производство. С определение № 20010916/07.02.2022 г. на основание чл.248 ГПК СРС е изменил решение № 20224319/20.12.2021 г. СРС, 125 с-в, по гр.д.№ 12211/2021 г. в частта за присъдените на Г. И. Т. разноски за исковото производство, като сумата следва да се чете 430, 34 лв. Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от Г. И. Т. в частта, с която е уважен предявения срещу него евентуален иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата от 3 200 евро и в частта, с която е признато за недоказано оспорването на подписа му под договор за обслужване от 20.09.2019 г. с оплаквания, че в посочената част същото е неправилно и незаконосъобразно, постановено без да са обсъдени всички събрани по делото доказателства.Твърди, че ищецът не е доказал, че е изпълнил задължението си за осъществяване на посредничество по продажба на процесния имот, нито че е налице опит недобросъвестно да бъде избегнато плащане на възнаграждението по договора от въззивника-купувач по процесния договор.Поддържа становище, че ищецът не е извършил необходимите действия, чрез които да свърже страните по договора за покупко- продажба.Неправилно съдът е приел, че е налице липса на съдействие от въззивника във връзка с изпълнение на задълженията на ищеца в качеството му на посредник по договора, изразяваща се в липса на отправена оферта за закупуване на процесния имот.Твърди, че при наличие на валидно сключен договор за извършване на посреднически услуги липсва задължение за изготвяне и отправяне на оферта за закупуване на процесния имот и че възнаграждението се дължи от факта на свързване на продавача и купувача, без да са необходими действия по изготвяне на оферта от купувача.Налице е бездействие единствено от страна на посредника за осъществяване на връзка между купувача и продавача, изразяващо се в неосведомяване и непредприемане на действия по размяна на контакти между страните по договора за покупко-продажба или неоказване на съдействие чрез организиране на среща между същите.Излага твърдения, че бездействие на въззивника е невъзможно преди изпълнение на задължението по т.2.2 от договора и че съгласно т.2.3 от договора въззиваемият е длъжен да осигури организационно обслужване какви стъпки е нужно да се предприемат.Моли съда да отмени решението в обжалваната част и да отхвърли евентуалния иск като неоснователен.Претендира разноски. Ответникът по въззивната жалба- „Адрес недвижими имоти“ АД оспорва същата.Излага твърдения, че по делото безспорно е установено наличието на валидно договорно отношение между страните по делото, по което той е изпълнил задълженията си.Твърди, че въззивникът е действал недобросъвестно, като се е насочил към директно договаряне с цел заобикаляне на посредника.Моли съда да потвърди решението в обжалваната част.Претендира разноски.Прави възражение по чл.78, ал.5 ГПК. Съдът, като прецени становищата на страните и обсъди представените по делото доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното: Районният съд е бил сезиран с искове с правно основание чл.51 ТЗ и чл.92, ал.1 ЗЗД.Ищецът- „Адрес недвижими имоти“ АД твърди, че на 02.12.2020 г. е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК и срещу издадената заповед по ч.гр.д.№ 60425/2020 г. на СРС, 125 с-в, длъжникът е подал възражение по чл.414 ГПК.На 20.09.2019 г. е сключен договор за обслужване между Г. Т. и „Адрес недвижими имоти“ АД, по силата на който ответникът му е възложил да му предложи имот съгласно търсенето и нуждите му, който впоследствие да придобие в собственост.В изпълнение на сключения договор ищецът е предложил на ответника поземлен имот с идентификатор 04234.6966.3570 с площ от 813 кв.м., находящ се в гр.•••• с продажна цена в размер на 87 000 евро.Ответникът е проявил интерес към имота и е заявил, че ще предложи оферта за закупуването му и при приемането й ще сключи сделка.В деня на огледа представителят на ищцовото дружество-Л.Л. е информирал продавачката за интереса на ответника, на следващия ден се е опитал да се свърже с него, за да разбере каква е офертата, но той не е отговорил на телефонните му обаждания.Огледите са продължили с други купувачи, а през м.май с Л. се е свързала продавачката на имота, която му е съобщила, че има купувач, но е отказала да съобщи името му.След проверка ищецът е установил, че по време на действие на договора за обслужване и в резултат на представянето на имота на 09.09.2020 г., ответникът е придобил правото на собственост върху имота, обективирано в нотариален акт за покупко-продажба, вписан в Службата по вписванията с акт № 95, том 124, № от вх.рег. 50112 от 09.09.2020 г., № от дв.вх.рег. 48902/09.09.2020 г., поради което ответникът му дължи възнаграждение за придобиване на имот съгласно т.4.3./1/ от договора за обслужване от 20.09.2019 г., за което му е изпратил покана за доброволно плащане, но без резултат.Възнаграждението е в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота, като в т.6, р-л IV страните са уточнили понятието „продажна цена“, която в случая възлиза на 87 000 евро.Съгласно т.9.1 от договора ответникът дължи и неустойка за забава в размер на 1% на ден от дължимата сума, но не повече от 10% или 313, 20 евро за периода 09.09.2020 г.-19.09.2020 г.В случай, че съдът реши, че вземането е станало изискуемо след отправяне на покана за плащане, ищецът има право на неустойка за забава в същия размер за периода от получаване на поканата до 01.11.2020 г.В случай на отхвърляне на иска за дължимото възнаграждение с неустойката за забава, ищецът предявява при условията на евентуалност осъдителен иск за неустойка за неизпълнение по т.9.2 от договора, която има санкционно действие за ответника в случай на нарушение на задължението по т.4.4 в размер на 4% от продажната цена на имота или 3 480 евро.Моли съда да постанови решение, с което да признае за установено, че ответникът му дължи сумата от 3 132 евро с ДДС или левовата равностойност от 6 125, 66 лв., представляваща дължимо възнаграждение съгласно т.4.3 /1/ и /2/ от договор за обслужване на купувач от 20.09.2019 г. ведно с неустойка за забава съгласно т.9.1 от договора в размер на 313, 20 евро за периода 09.09.2020 г. до 19.09.2020 г.В случай на отхвърляне на главния иск ищецът моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати сумата от 3 480 евро-неустойка за неизпълнение съгласно т.9.2 вр. т.4.4 от договора за обслужване на купувач от 29.09.2019 г. със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното плащане на сумата. С отговора на исковата молба ответникът е оспорил иска с твърдения, че не е подписал договора за обслужване на купувач от 20.09.2019 г. и че ищецът не е доказал да е осъществил посредничество между купувача и продавача.Оспорва исковете и по размер.Прави възражение за недействителност на клаузата на т.4.4 от договора като противоречаща на чл.25 и чл.26 ЗЗД. Със заявление вх.№ 23070642/02.12.2020 г. „Адрес недвижими имоти“ АД е поискал издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК срещу Г. И. Т. за сумата от 3 132 евро- възнаграждение по договор за обслужване на купувач от 20.09.2019 г. и 313, 20 евро- неустойка за забава съгласно т.9.1- възнаграждение по договор за обслужване на купувач от 20.09.2019 г.На 18.12.2020 г. СРС, 125 с-в, по ч.гр.д.№ 60425/2020 г. е издал заповед за изпълнение на претендираните със заявлението суми.Длъжникът е подал възражение по чл.414 ГПК.Заявителят е получил съобщение за възможността за предявяване на иск за установяване на вземането си на 05.02.2021 г.Исковата молба е подадена на 26.02.2021 г. На 20.09.2019 г. е подписан договор за обслужване на купувач между Г. И. Т. като възложител /купувач/ и „Адрес недвижими имоти“ АД като професионален посредник с лице за контакт Л.Л., по силата на който купувачът е възложил, а дружеството е приело да посредничи при придобиването на имот, представен от същото срещу възнаграждение, определено в т.4.3 от договора.Посредникът се е задължил да представи имоти съгласно търсенето на купувача; да извърши проверка на избрания имот при желание на купувача по представени от собственика на имота документи към сключването на предварителния и окончателния договор; да осигури организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен договор; да информира купувача за предлагането на имоти по начин, какъвто прецени или като изпраща отчет за пазарното предлагане /т.2.1- т.2.4/.Купувачът се е задължил да подписва регистър на предложените имоти за всеки имот, представен от дружеството; да информира същото при придобиване на имот без негово посредничество и да прекратява търсенето си; да заплати на дружеството еднократно възнаграждение при придобиване на имот, представен от него в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва в деня на придобиване на имот, представен от „Адрес“ /чрез сключване на окончателен договор или по друг начин/.Размерът на възнаграждението без ДДС е 3% от продажната цена на имота, но не по- малко от 600 евро /т.4.3/.В т.4.4. страните са се договорили, че след проведено изрично допълнително договаряне и отчитайки особеностите на конкретния случай се съгласяват, че по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му, купувачът няма право лично или чрез свързано с него лице да придобие имот, предложен от „Адрес“, без негово посредничество и ако стори това ще счита за опит на купувача недобросъвестно да избегне заплащането на възнаграждение.В т.4.5 е посочено, че възнаграждението по т.4.3 от договора се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката.Съгласно т.9.1, изр.първо при забава на купувача за заплащане на цялото или на част от възнаграждението на „Адрес“, той дължи неустойка в размер на 1% на ден от дължимата сума, но не повече от 10%.Съгласно т.9.2 в случаите на т.4.4 купувачът дължи неустойка в размер на 4% от продажната цена, посочена в договора. На основание чл.193, ал.2 ГПК първоинстанционният съд е открил производство по оспорване автентичността на договора относно подписа, положен от ответник в частта „купувач по договор за обслужване на купувач“. Представен е и регистър на предложените имоти на Г. Т., в който на 20.09.2019 г. са описани два имота-УПИ с площ от 813 кв.м. в г гр.•••• с идентификатор 04234.6966.3570 при цена от 87 000 евро и ПИ 1435 кв.м. в гр.София, кв.Симеоново, идентификатор 68134.2043.992 при цена от 93 939 евро, с което „Адрес“ е изпълнил задълженията си по сключения договор за обслужване от 20.09.2019 г. От заключението на почерковата експертиза, изготвена от в.л. Д.В. е установено, че подписът, положен от името на Г. И. Т. за купувача в договор за обслужване на купувач, сключен на 20.09.2019 г. между Г. И. Т. за „купувач“ и „Адрес недвижими имоти“, е положен от Г. И. Т..В съдебно заседание вещото лице е пояснило, че е изследвало и двата подписа-на първа и втора страница на договора, като и двата са положени от Г. Т..Подписът, положен върху регистъра на предложените имоти, е положен от ответника. На 15.05.2019 г. е сключен договор за обслужване на продавач между Т.Г.В. като възложител и продавач и „Адрес недвижими имоти“ АД като професионален посредник по занятие при сключването на сделки с недвижими имоти, по силата на който дружеството е поело да осъществява посредничество при продажбата на ПИ с идентификатор 0423469663570 с площ от 813 кв.м. в гр.•••• при продажна цена от 81 300 евро. С нотариален акт № 18 от 09.09.2020 г. по н.д.№ 524/2020 г. е оформен договор, по силата на който Т.Г.В. и Т.Й.В. са продали на Г. И. Т. описания имот за 80 000 евро. Разпитаният по делото свидетел Л.Л. твърди, че е работил в „Адрес недвижими имоти“ АД като посредник, но в момента на разпита вече не работи там.Познава Г. Т., който е позвънил на обява за закупуване на имот.Твърди, че са се уговорили, срещнали са се, свидетелят е събрал необходимите документи за имота, показал му е имота и му е дал всички скици, визи и документи, с които е разполагал.Направили са оглед на имот в кв.Бистрица и след това в кв.Симеоново.Ответникът е проявил интерес към имота в кв.Бистрица и е казал, че му трябва време да помисли и да прецени дали ще даде предложение за покупка предвид наличието на технически затруднения /през имота е минавала една вада, канал, подземни комуникации/.До покупка не се е стигнало, тъй като ответникът първо е бил в отпуск, после не е бил в София, а накрая е спрял да вдига телефона си и месеци наред не са стигнали до нова среща.Имали са договорни отношения със собственика на имота-Т.В., която е казала, че вече има клиент.След справка в Агенцията по вписванията свидетелят е видял кой е купувача, уведомил е адвокатите, юристите на фирмата и ръководството какво се е случило, след което не е имал контакт с ответника. По делото е разпитана и свидетелката Т.В., която твърди, че познава ответника, който е дошъл при нея по препоръка на съседа й Е.Ф., който притежава парцел до нейния имот.Изпратила му е документите по електронната поща, ходили са и на място в имота.След 2-3 седмици той е казал, че има интерес и през месец септември му е продала имота.След около месец е получила писмо от ищцовото дружество, с което й е изпратена фактура за плащане на сума.Свидетелката заявява, че е прекратила договора с ищеца през м.май-юни 2020 г. по електронната поща.Твърди, че е виждала Л.Л. при сключването на договора за посредничество през 2019 г.Т. не я е уведомявал, че е в договорни отношения с „Адрес недвижими имоти“ АД, нито да е ходил на оглед или че е запознат, че има проблем с канала.Л.Л. й се е обаждал два пъти през периода на действие на договора, но не й е казвал, че е водил лице на оглед в парцела, а би следвало да й дава отчет за такива неща. Първоинстанционният съд е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване по делото, че не ищецът е установил контакт между купувача Т. и продавача В. и те не са се срещали по почин на ищеца. При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното: Предмет на въззивното производство са искът по чл.92, ал.1 ЗЗД за неустойка по т.9.2 вр. т.4.4 от договора в частта, с която същият е уважен, както и инцидентния установителен иск по чл.194, ал.3 ГПК за оспорване на подписа на ответника за купувач под процесния договор.В останалата част решението е влязло в сила поради необжалването му. Първоинстанционният съд е приел, че страните по делото са били в правоотношение по договор за посредничество по смисъла на чл.49-51 ТЗ, като в изпълнение на задълженията си по договора ищецът е показал на ответника документите за имота, направили са оглед.С оглед приетото за установено, че не ищецът е свързал купувача и продавача за имота, както и че срещата е проведена без негово участие, е налице частично изпълнение на договорните задължения, което не може да обоснове възникване на задължение за плащане на уговореното възнаграждение.С оглед неоснователността на главния иск съдът е отхвърлил и иска по чл.92, ал.1 ЗЗД за неустойка за забава в изплащане на задължението за възнаграждение.По отношение на евентуалния осъдителен иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД съдът е приел, че договорът е прекратен с отпадането на интереса на ответника от ползване на услугата по посредничество, считано от 09.09.2020 г., когато е сключен договорът за продажба със свидетелката В..При това положение е възникнало правото в полза на ищеца да получи неустойката по чл.4.4 от договора.Съдът е изложил мотиви, че клаузата не е недействителна и че възражението на ответника за забава на кредитора е неоснователно, поради което е уважил иска. Настоящият съдебен състав споделя мотивите на първоинстанционния съд в частта относно претендираната неустойка по т.9.2 от договора от 20.09.2019 г. и на основание чл.272 ГПК препраща към тях. Решението е постановено след обсъждане на всички относими към предмета на спора доказателства, поради което оплакванията на въззивника в тази връзка са неоснователни.Не се установи да е допуснато нарушение на материалноправни норми. От събраните по делото доказателства се установи, че страните по делото са били обвързани от облигационно правоотношение по договор за посредничество.От представения регистър на предложени имоти, подписан от ответника се установи, че процесният имот е бил му е бил предложен.От показанията на разпитания свидетел Л.Л., които съдът кредитира като дадени от лице, което възпроизвежда лични впечатления и не е заинтересовано от изхода на спора, както и поради липса на противоречие с останалите събрани доказателства, че ответникът е проявил интерес към имота, като впоследствие не е оказал съдействие на ищеца за осъществяване на сделка.Предпоставките за дължимост на уговорената неустойка са сключване на договор за продажба на предложен от посредника имот от страна на клиента в срока на действие на договора или до 12 месеца от прекратяването му без посредничеството на ищеца.В случая договорът е сключен на 20.09.2019 г., а ответникът е закупил имота без посредничеството на ищеца на 09.09.2020 г.-преди изтичане на 12 месеца от прекратяване на договора. Неоснователни са оплакванията на въззивника, че ищецът не е изпълнил задълженията си по т.2.2 и т.2.3 от договора за посредничество, че не е свързал страните по сделката и е бездействал.На първо място, тези твърдения са недоказани.От представеното писмено доказателство-регистър на предложените имоти, както и от показанията на свидетеля Л.Л. се установи, че ищецът е предложил процесния имот на ответника и му е предоставил документите, с които е разполагал, осъществен е и оглед, след което ответникът е отказал комуникация с представител на ищеца.С подписването на регистъра на предложените имоти ответникът е признал, че ищецът е изпълнил задължението си по договора.Същият не е предприел и действия по разваляне на договора поради неизпълнението му от ищеца.Следва да се добави, че направените възражения са относими към претенцията за заплащане на възнаграждение за посредничество, а не към иска за неустойка по т.9.2 вр. т.4.4 от договора. При извършената служебна проверка съдът не констатира основания за нищожност на клаузата на т.4.4 от договора за посредничество.Неоснователен е доводът за наличието на хипотезата на чл.47, ал.6 ЗЗП вр. с чл.47, ал.1, т.5 ЗЗП, тъй като процесният договор няма характер на такъв по чл.44 ТЗ, а и в клаузата на т.9.2 се съдържа изчерпателна информация относно размера на неустойката при нарушаване на задължението на ответника. Други мотивирани оплаквания не се съдържат във въззивната жалба, а съгласно разпоредбата на чл.269, ал.1, изр. първо ГПК въззивният съд е обвързан от изложеното в нея.По отношение на оплакванията за допуснато процесуално нарушение във връзка с инцидентния установителен иск за установяване неистинност /неавтентичност/ на договора за посредничество въззивният съд се е произнесъл с определението по чл.267 ГПК. Поради съвпадане на крайните изводи на двете инстанции обжалваното решение следва да се потвърди. С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК въззивникът следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия сумата от 900 лв.-направени разноски за адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция. Водим от горното съдът