Решение № 2469 от 17.5.2023 г. на Софийски градски съд по дело № 1772/2022 г.

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК. С решение № 140341/03.07.2020 г., постановено по гр. д. № 21812/2019 г., поправено с решение № 20003225/12.01.2022 г., Софийският районен съд е осъдил Н. С. О. заплати на Етажна собственост на сграда с адрес гр. София, бул. „•••••••, представлявана от председателя на Управителния съвет И.З. Г., сумата 2400 лева, представляваща дължими средства за управление и поддържане на общите части на етажната собственост за периода от 01.07.2016 г. до 31.12.2018 г., и сумата 1929, 51 лева, представляваща дължими вноски за фонд „Ремонт и обновление” за периода от м. юли 2016 г. до м. март 2019 г., ведно със законната лихва върху сумите от подаване на исковата молба до окончателното им изплащане, като е отхвърлил иска за заплащане на вноски за управление и поддържане на общите части на етажната собственост за разликата над уважения размер от 2400 лева до пълния предявен размер от 2640 лева и за периода от 01.01.2019 г. до 31.03.2019 г. Ответницата е осъдена да заплати на ищеца разноските по делото съобразно уважената част от исковете. Решението в осъдителните му части е обжалвано от ответницата Н. О. като неправилно поради противоречие с материалния закон, нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Излага се възражение, че неправилно съдът е уважи исковете въз основа на представените към исковата молба решения на ОС на ЕС, тъй като те не съдържали индивидуализация на паричните задължения на ответницата, които се твърди, че не е изпълнила. Сочи се в тази връзка, че от представените протоколи се установява само, че е взето решение за образуване на дела срещу длъжниците на етажната собственост, но в решението не са отразени нито размера на задълженията, нито лицата, за които се отнасят. Поддържа се също, че съдът не е съобразил разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС относно сроковете за изпълнение на решенията на ОС. Претендираното вземане касаело период от време преди представените решения, а по отношение на последващите периоди нямало данни за тяхното оповестяване. Излага се довод, че претенциите на ищеца се базират на нищожни документи – представените към исковата молба протоколи от ОС на етажните собственици, тъй като в липсвали задължителни законови реквизити по чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Релевира се възражение срещу приетия от съда размер на дължимите суми за разходи и поддръжка на общи части. Сочи се, че ответницата не дължи по 80 лв. на месец, както е приел първоинстанционният съд, тъй като отдаването под наем на стаи в обитаваното от нея жилище не представлява стопанска или търговска дейност, а съгласно изричната разпоредба на чл. 2, т. 3от ТЗ извършването на такава дейност не я прави търговец. С оглед на това счита, че не дължи вноска за поддръжка и управление на общите части в по-голям размер от сумата от 20 лева. По отношение на тази претенция жалбоподателката твърди, че е превела по личната сметка на И.З. Г. сумата 240 лева за 2017 г., представляваща дължимите от нея суми за управление на ЕС по 20 лв. на човек на месец, но тази сума не е приспадната от съда. Счита за недоказана по размер и претенцията за дължими вноски към фонд „Ремонт и обновления”. Липсвали доказателства по делото за наличие на надлежен документ или друго средство, чрез което се определя за всеки индивидуален собственик в сградата колко квадратни метра са притежаваните от него идеални части от сградата, както и документи за установяване каква сума се полага за всеки индивидуален обект като вноски за фонд ремонти въз основа на изчисленията. Иска се обжалваното решение да бъде отменено и постановено друго, с което исковите претенции се отхвърлят. С писмения си отговор въззиваемата страна оспорва жалбата. За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното: Етажна собственост на вх. Г на сграда, находяща се в гр. София, ул. „•••••••, представлявана от председателя на УС на ЕС И.З. Г., е предявила срещу Н. С. О. искове за заплащане на сумата 2640 лева, представляваща разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата за периода от м. юли 2016 г. до м. март 2019 г., и на сумата 1929, 51 лева, представляваща дължими вноски за фонд „Ремонт и обновяване”, считано от м. юли 2016 г. до м. март 2019 г., ведно със законната лихва върху тези суми от подаване на исковата молба до окончателното им заплащане. В исковата молба се твърди, че ответницата е собственик на апартамент № 55, находящ се на етажи 17 и 18 от вх. Г на сградата в режим на етажна собственост, като предназначението на този апартамент било променено и същият се ползвал като стаи за гости, категория три звезди. Твърди се, че на проведеното на 14.07.2011 г. ОС на собствениците на ЕС било взето решение /т. 5 от дневния ред/ за заплащане на месечна вноска за текущи разходи на ЕС в размер на 20 лв. от всяко лице, обитаващо апартамент в ЕС, и вноска в размер на 80 лв. за апартамент, който се ползва за офис или стопански нужди. На проведеното на 06.11.2012 г. ОС на ЕС /т. 3 от дневния ред/ било взето решение за заплащане на такса за фонд „Ремонти и обновление” от всеки собственик в размер на 3 лв./кв.м. от припадащите се на апартамента му идеални части от общите части на сградата за всяко тримесечие, считано от 01.10.2012 г. Твърди се, че ответницата не е заплащала дължимите суми за поддръжка и управление на общите части за собствения й апартамент, ползван като стаи за гости, в размер на 80 лв. месечно, за 33 месеца в горепосочения период, възлизаща общо на сумата 2640 лв., както и дължимите вноски за фонд „Ремонт и обновление” за 11 тримесечия, считано от м. юли 2016 г. до м. март 2019 г., в размер на по 175, 41 лв. за тримесечие, възлизащи на сумата 1929, 51 лв. С писмения си отговор ответницата оспорва исковете. На първо място излага възражение, че не дължи по 80 лв. на месец за поддръжка и управление на общите части, тъй като осъществяваната от нея дейност по отдаване под наем на стаи от собствения й апартамент не е стопанска или търговска дейност. Твърди, че при нея отсядали единични посетители за кратки периоди от време и същите не ползвали толкова често асансьора на входа, като ситуацията била идентична като да е посещавана от гости в дома си, поради което не следва да се третира като офис помещение, в което отсядат много хора. Във връзка с това счита за неоснователна претенцията за заплащане на такса за поддръжка и управление на общите части в частта й за сумата над 20 лв. месечно. Твърди, че площадката на ет.17 обслужва само и единствено апартамент № 55 и по тази причина тя държи вратата заключена и сама почиства площадката, не ползва електричество от входа, поради което счита, че и заплащаните от нея 20 лв. са много. Оспорва по размер претенцията за суми към фонд „Ремонт и обновления” с довод, че не е получавала отчет за приходи и разходи на ЕС и няма никаква информация за какво и колко се харчи за ремонти на сградата. Твърди, че в нито един друг нотариален акт за самостоятелен обект в сградата /освен нейния/ не е посочена квадратурата на припадащите се идеални части от общите части на сградата. Твърди също, че твърденият в исковата молба принцип за определяне на вноската противоречи на чл. 6, ал.1, т. 6 от Правилника за вътрешния ред на сградата, приет с решение на ОС от 16.05.2009 г. Излага и възражение за нищожност на представените протоколи от проведени ОС на ЕС поради липсата на задължително изискуеми реквизити по чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, а именно – липсва записване на явилите се лица и идеалните части от ЕС, както и номера на самостоятелния обект; липсва отразяване на начина, по който са гласували лицата и подпис на същите. Ответницата твърди, че е превела по сметка на И.З. Г. суми за режийни разходи по 20 лв. на месец за 2015, 2017 и 2018 г. Софийски градски съд, след преценка на събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна: Предявени са искове с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 9 и т. 10, вр. чл. 50, ал. 2, т. 2 и чл. 51, ал. 1, вр. ал. 5 от ЗУЕС – за осъждане на ответницата да заплати на ЕС дължимите от нея като собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост на определените с решение на ОС на ЕС вноски за фонд „Ремонт и обновяване” и разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС. Тази правна квалификация на предявените искове се извежда от изложените в исковата молба твърдения, че ответницата е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост и същата не е изпълнила решенията на ОС на ЕС, с които е определена дължимата вноска за фонд „Ремонт и обновяване” и дължимата сума за поддръжка и управление на общите части на ЕС. Исковете са предявени от управителя на ЕС, който съгласно чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС представлява етажните собственици пред съда по искове, предявени срещу тях във връзка с общите части и по искове, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на ОС или задълженията си по ЗУЕС. Безспорно е установено от представения нот. акт № 197/2008 г., че ответницата Н. О. е собственик на самостоятелен обект /апартамент № 55/ във вх. Г от сграда в режим на етажна собственост, представляваща жилищна сграда, находяща се в гр. София, ул. „•••••••. Общите правила за управлението на общите части в сградите в режим на етажна собственост са регламентирани в глава ІІ, раздел І от ЗУЕС. Съгласно чл. 9 от ЗУЕС формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците. Общото събрание на собствениците определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, както и размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване” – чл. 11, ал. 1, т. 5 и т. 7 от ЗУЕС. Създаването и поддържането от общото събрание на специален фонд „Ремонт и обновяване”, средствата в които се набират от вноски на собствениците, е въведено като задължително изискване с разпоредбата на чл. 50 от ЗЕУЕС. В чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС е предвидено, че разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят. Съгласно ал. 5 на посочената разпоредба собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на ЕС, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание. Всички собственици са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване”, както и разходите за управление и поддържане на общите части на сградата – чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС. В случая видно от представения протокол от проведено на 14.07.2011 г. общо събрание на собствениците на апартаменти и офиси на ЕС, находяща се във вх. Г на жилищна сграда в гр. София, ул. „Н. •••••••, е взето решение /по т. 5 от дневния ред/ за увеличаване на вноската за членски внос на 20 лева на месец за всеки обитател на апартамент, който се ползва за битови нужди, и на 80 лв. на месец за апартамент, който се ползва за офис или стопанска дейност. От представения протокол за проведено на 06.11.2012 г. общо събрание е видно, че е взето решение за създаване на фонд „Ремонт и обновяване” и е определена задължителна тримесечна вноска от 3 лв./кв.м. от идеалните чати от общите части на сградата, притежавани от всеки собственик, която следва да се внесе до края на всяко тримесечие. Съгласно представеното удостоверение № 12116, издадено от Столична община и валидно от 13.06.2014 г. до 12.06.2019 г., апартамент № ••••••• на сграда на адрес гр. София, ул. „•••••••, е категоризирано с три звезди като „стаи за гости”, с капацитет 10 легла. Като собственик на категоризирания обект е посочена Н. С. О.. От анализа на така взетите решения на ОС се налага извод, че установените с тези решения задължения на собствениците на самостоятелни обекти за вноски за „членски внос” и вноски във фонд „Ремонт и обновяване” касаят предвидените в чл. 6, ал. 1 т. 9 и т. 10 от ЗУЕС задължения. Съгласно чл. 6, ал.1, т. 10 от ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддръжката на общите части на сградата. Заплащането става чрез внасяне на парични вноски в определен с решение на ОС размер, които се разпределят поравно между собствениците – чл. 51, ал. 1. От тези вноски се набират сумите, необходими за текущата поддръжка на общите части и управлението им. Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване” съразмерно с притежаваните идеални части. Сумите за този фонд се внасят авансово от собствениците, формират приходната част на бюджета на ЕС, и са предназначени за дейностите по чл. 48 и чл. 49 от ЗУЕС. С горепосочените решения на ОС са установени конкретни по вид и размер задължения на собствениците на апартаменти. Определен е размерът на вноските за поддръжка и управление на общите части, а именно - по 20 лв. месечно за всяко лице, обитаващо апартамент за битови нужди, респ. по 80 лв. месечно за апартамент, ползващ се за офис или стопанска дейност. Определен е начинът за изчисляване на вноската за фонда „Ремонт и обновяване”, а именно - по 3 лв. на квадратен метър от притежаваните от всеки собственик идеални части от общите части на сградата. Така посоченият в представените решения на ОС начин за определяне на дължимите от всеки собственик в ЕС вноски по чл. 6, ал.1, т. 9 и 10 от ЗУЕС е ясен и не противоречи на разпоредбите на чл. 50 и 51 от същия закон. Неотносими към предмета на делото са направените с отговора на исковата молба и поддържани с въззивната жалба възражения за незаконосъобразност на взетите решения на ОС, с които са определени размерите на вноските за поддръжка и управление на общите части и тези за фонд „Ремонт и обновяване”. Решенията на ОС, които са приети при опорочена процедура /процесуална незаконосъобразност/ или противоречат на императивни разпоредби на ЗУЕС, за незаконосъобразни, т.е. отменяеми, но не и нищожни. По правната си същност решенията на ОС на ЕС не са сделки и за тях не намират приложения правилата на ЗЗД относно недействителността. Редът за атакуването на решенията на ОС е уреден в чл. 40 от ЗУЕС – чрез провеждане на специално исково производство пред районния съд при спазване на преклузивния срок по чл.40 ал.2 ЗУЕС, като неупражняването на правото да се предяви иска в срок води до погасяване на правото на иск, включително и чрез възражения за незаконосъобразност на приетите от ОС на ЕС решения, по висящо производство дело за изпълнението им, каквото е настоящото. Когато решенията на са обжалвани по реда на чл. 40 от ЗУЕС, те са влезли в сила и валидно обвързват членовете на етажната собственост, като инцидентен контрол на тези решения в рамките на водени процеси срещу етажните собственици за изпълнение на произтичащите от решенията на ОС техни задължения, е недопустим. По делото не са представени доказателства за наличие на висящи производства за отмяна на решенията на ОС, инициирани от длъжниците или други етажни собственици, поради което тези решения са влезли в сила и етажните собственици дължат изпълнение по тях. За това направените от ответницата са отговора на исковата молба и поддържани с въззивната жалба възражения за незаконосъобразно провеждане на общите събрания, на които са взети решенията, както и всички възражения за материална незаконосъобразност на тези решения на ОС са преклудирани и не могат да се въвеждат в настоящото производство по предявен от ЕС иск за изпълнение на решенията на ОС. Те биха били предмет на обсъждане при предявен иск по реда на чл.40 ЗУЕС, но не и предмет на инцидентно разглеждане в настоящото производство, в което се претендират имуществените последици от взетите решения на ОС на ЕС. След като решенията на ОС на ЕС, на които се позовава ищецът, не са отменени по предвидения от закона ред, същите подлежат на изпълнение. По същите съображения е неоснователно направеното от въззивницата възражение за противоречие на определените с посочените решения на ОС начини за изчисляване на дължимите вноски с правилника за вътрешния ред на ЕС. Следва да се посочи, че по делото не са налице доказателства представения от ответницата правилник за вътрешния ред да е бил приет от ОС на ЕС. Дори и да се приеме, че този правилник е бил приет и действащ към момента на приемане на процесните решения на ОС и между тях има противоречие досежно начина за изчисляване на вноските на собствениците, меродавни са последващите приети решения на ОС. Конкретният размер на дължимите от ответницата суми за поддръжка и управление на общите части по чл. 51 от ЗУЕС за процесния период от 33 месеца /от м. юли 2016 г. о м. март 2019 г./ се определя въз основа на решението на ОС от 14.07.2011 г. В него е посочено, че за апартамент, който се ползва за офис или търговска дейност, вноската е 80 лв. на месец. Установено е безспорно по делото, че собственият на ответницата апартамент се ползва от нея за хотелско настаняване, като същият е регистриран като „стаи за гости” и категоризиран по надлежния ред. Предоставянето на хотелски услуги в обекта от ЕС несъмнено е дейност, която е свързана с достъп на външни лица до сградата, което обуславя заплащане от лицето, предоставящо тези услуги, на по-висок размер на разходите за управление и поддръжка на общите части, съгласно изричната разпоредба на чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС. Този размер се определя от ОС в диапазона, посочен в тази разпоредба. Задължението на собственика на самостоятелен обект, в който се извършва дейност, свързана с достъп на външни на ЕС лица, да заплаща по-висок размер на тези разходи, не е обусловено от качеството му на търговец по смисъла на ТЗ. Законът не поставя изискване лицето да е търговец, а е достатъчно само да извършва такава дейност в обитавания от него самостоятелен обект, която по естеството си да е свързана с възможност за достъп на трети за ЕС лица, каквато несъмнено е дейността по предоставяне на хотелски услуги. В този смисъл позоваването на въззивницата на разпоредбата на чл. 2, т. 3 от ТЗ в подкрепа на възражението й срещу размера на претендираните суми за поддръжка и управление на общите части, е неоснователно. Ответницата дължи вноска по 80 лв. месечно съобразно приетото с т. 5 от решението на ОС от 14.07.2011 г. за поддръжка и управление на общите части. Общият размер на тази вноски за процесния период от 33 месеца /от юли 2016 г. до март 2019 г./ възлиза на сумата 2640 лв. Ищецът не оспорва, че в хода на делото /на 03.02.2020 г./ ответницата е заплатила на ЕС сумата от 240 лв. за разходи за поддръжка за 2019 г. Надлежни доказателства в подкрепа на направеното във въззивната жалба твърдение за заплащане на сума от 240 лв. за 2017 г. не са представени по делото. Така след приспадане на безспорно заплатената от ответницата сума от 240 лв. за 2019 г. от общия размер на дължимата от нея сума за поддръжка и управление на общите части от 2640 лв., остава дължима сумата от 2400 лв., за която сума е основателен предявения иск по чл. 51, вр. чл. 6, ал.1, т. 10 от ЗУЕС. Дължимите от ответницата вноски във фонд „Ремонт и обновяване”, изчислени по метода, определен с решението на ОС от 06.11.2012 г. /а именно по 3 лв. на кв.метър от притежаваните идеални части от общите части на сградата/ за посочения период възлиза на сумата 1929, 51 лв. Видно е от представения нотариален акт, че ответницата притежава 5, 71 % от общите части на сградата, равняващи се на 58, 47 кв.м. Така дължимата от нея на всяко тримесечие вноска за фонд „Ремонт и обновяване” се формира като квадратурата на притежаваните части от общите части от сградата се умножи по 3 лв., при което за целия процесен период се получава исковата сума от 1929, 51 лв. Вноските за фонда „Ремонт и обновяване” се дължат от всеки собственик на самостоятелен обект независимо дали набраните в него суми реално се разходват. Дължимата от ответницата вноска за фонда е определяема на база размера на притежаваните от нея идеални части от общите части на сградата, посочен в документа й за собственост, който е представен по делото. Установяването на размера на притежаваните идеални части от общите части на сградата от останалите собственици на самостоятелни обекти, респ. и на размера на дължимите от тях вноски, е извън предмета на настоящото производство, поради което възраженията на въззивницата за липса на доказателства по отношение на всеки от собствениците са ирелевантни. С оглед на горното предявеният иск по чл. 50, ал. 2, вр. чл. 6, ал., т. 9 от ЗУЕС е изцяло основателен. Поради съвпадане на изводите на настоящия състав с тези на първоинстанционния съд, решението следва да бъде потвърдено в обжалваните му части. С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция и направеното искане за разноски, въззивницата следва да бъде осъдена да заплати на въззиваемия направените разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 600 лв. Воден от горното, Софийски градски съд