Решение № 681 от 14.8.2026 г. на Районен съд - Хасково по дело № 632/2025 г.

Производството е образувано въз основа на искова молба на Х. С. К., ЕГН ••••••••••, адрес: гр.Хасково, ул. •••••••• и Ш. М. К., ЕГН ••••••••••, с адрес: гр.Хасково, ул. •••••••• против Ш. Р. К., ЕГН •••••••••• с адрес: гр.Хасково, ул. •••••••• и Д. А. К., ЕГН ••••••••••, с адрес: гр.Хасково, ул. ••••••••, с която е предявен частичен осъдителен иск с правно основание чл. 97 от ЗС, вр. чл. 59 ал.1 от ЗЗД.

Ищците твърдят, че с Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № •••••••• год. на нотариус Х.К., ищецът Х. С. К. /А.С. К./ и наследодателят на ответниците А.С. К. са закупили ДВОРНО МЯСТО, представляващо имот с пл.№ 5795 в квартал 620 по плана на град Хасково, одобрен със заповед № РД-14-02-535/85 г., с площ от 615 кв.м. по скица, а по нотариален акт от 700 кв.м, ведно с построената в него къща, плевня и сая и други подобрения, при граници за имота: улица, имоти пл. № ••••••••. По скица № •••••••••• год. на СГКК- Хасково, горепосоченото дворно място било заснето в КККР на гр. Хасково, общ. Хасково, област Хасково, одобрени със заповед РД-18-63/05.10.2006 год. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 21.09.2022 год.; като поземлен имот /ПИ/ с идентификатор ••••••••, адрес на поземления имот: гр. Хасково, ул. ••••••••, площ от 726 кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване/ до 10м/; Предишен идентификатор / няма; номер по предходен план : ••••••••.

Твърдят, че с Нотариален акт № •••••••• год. на Т.К. - нотариус при Хасковския районен съд, ищците Х. С. К. /А.С. К. / и Ш. М. К. / Л.М. К. /, от една страна и наследодателя на ответниците А.С. К., от друга страна взаимно си учредили безвъзмездно право на строеж /суперфиция/, при равни идеални части на парцел V- пети, в квартал 620 по плана на град Хасково, одобрен със заповед № 378/94 год. с пространството от 600 / шестстотин / кв.м., отреден за дворище с пл. № 5795, с площ от 730 кв.м., за да построят една триетажна жилищна сграда, ведно със сутеренен, приземен и мансарден етаж, съгласно одобрен архитектурен проект, като жилищните етажи, всеки от тях представляващ самостоятелно жилище, ще принадлежат в равни части поотделно за всеки един от договарящите, като на ищците да принадлежат в собственост ПЪРВИ жилищен етаж на коти +3,20 и + 3,65 и ВТОРИ жилищен етаж на коти + 6,00 и + 6,45 всеки състоящ се от две спални, дневна, трапезария, кухня-бокс, два санитарни възела, а на А.С. К. ще принадлежи в собственост ТРЕТИ жилищен етаж на коти +8,80 и + 9,25 и МАНСАРДЕН етаж на коти: + 11,60 и + 12,05, състоящ се всеки от две спални, дневна, трапезария, кухня-бокс, два санитарни възела. Двете страни по договора уговорили в т.3 да бъдат съсобственици с по равни идеални части на: а/ Сутеренен етаж на кота + 2,70 състоящ се от три складови помощения, кафеаператив, ведно със съпътстващите го санитарни възли, кухня, тъмно помещение; б/ Партерен етаж на кота плюс минус нула, състоящ се от магазин, принадлежащите му складови помещения и санитарни възли; в/ Парцела и след извършване на строителството, независимо кой какви обекти ще получи в сградата; и г/ На общите части на сградата и правото на строеж на терена. Страните по договора уговорили също, че цялото строителство включително електричеството, съобщителни, водни, и др. инсталации, измазване, отвън и отвътре до завършване на сградата в окончателен вид , годен за живеене, ще се построи от А. и А. К.и със средства, материали и труд, дадени им от родителите; както и декларирали, че приемат взаимно отстъпеното си право на строеж върху съсобствения им парцел, което ще упражнят съобразно условията посочени в пункт първи и втори от договора и утвърдения архитектурен план.

Твърдят, че по точка 3, букви „а“, „б“, и „в“ от договора е извършена съдебна делба по гр.дело № 1365/2021 по описа на Окръжен съд гр. Хасково и сметките между съсобствениците по тези пунктове са уредени окончателно.

Изложено е, че с учредяването на суперфицията между ищците и наследодателя на ответниците, съгласно нотариален акт № •••••••••• г. било прието, че на А.С. К. да принадлежи МАНСАРДЕН етаж при коти +11,60 и +12,05. По схема ••••••••••••••• година на СГКК- Хасково, мансардният етаж бил заснет като СОС с идентификатор ••••••••.1.4 по КККР на гр. Хасково, одобрени със заповед РД-18-63/05.10.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект е от 14.01.2009 год., с адрес на имота : гр. Хасково, ул. ••••••••, самостоятелния обект се намира на етаж 4 в сграда с идентификтор ••••••••.1, предназначение: жилищна сграда- многофамилна, Сградата е разположена на поземлен имот с идентификатор ••••••••; предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент-в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: няма данни, прилежащи части : няма; ниво: 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под обекта: ••••••••.1,3, над обекта: ••••••••.1.9, стар идентификатор: няма.

Ищците твърдят, че при изграждане на този четвърти - мансарден етаж, наследодателят на ответниците А. С. К. в нарушение на учредената с нотариален акт № •••••••••• година, том ••, дело № •••••••••• год. суперфиция, се е отклонил от параметрите на утвърдения архитектурен план и е изградил нормален жилищен етаж, вместо предвидения мансарден.

Сочат, че мансардата е жилищно помещение на последния етаж на сграда в подпокривното пространство , таванска стая, по правило със скосен покрив. Прозорците са тип капандура или тип табакера. Мансардния етаж е със скосен таван и с различно високи стени. Очевидно е, че за да се превърне мансардния етаж в нормален жилищен етаж са нарушени тези изисквания за мансарден етаж , залегнали в архитектурния план на сградата, от което се увеличава обема на полезната жилищна площ за живеене в този етаж. Мансардния етаж до надстрояването във вертикално и хоризонтално отношение, няма самостоятелно значение, а е бил предвиден за таванско помещение затова в документите се вписва 3-ти/ 4-ти етаж. С надстрояването в двете посоки се изменя статута на обекта, от мансарден етаж става самостоятелен жилищен етаж, от което следва, че изграденото в повече принадлежи на лицата, които са учредили суперфиция. В хипотеза, при която построеното в повече на мансардния етаж се присъедини към главната вещ по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено да се повреди главната вещ, собственикът на тази вещ придобива правата на собственост и върху присъединената част, при задължението да обезщети нейния собственик. Построеното в повече включвало изменение височината на мансардния етаж с 1.20 см, направа на таванска плоча на мансардния етаж в повече от 1/4 при застроена площ от 210 кв.м на жилищната сграда, иззидане на външни стени на височина 2,80 метра , 3 броя външни тераси и 5 бр. прозорци на външните стени. Твърдят, че така изграденото в повече в хоризонтално и вертикално отношение по закон принадлежи на собственика на земята при положение, че може да се обособи като самостоятелен обект. Тъй като в конкретния случай тези условия не са налице, изграденото в повече в мансардния етаж по приращение принадлежало съгласно чл. 92 от ЗС, към неговия собственик респ. - имота на ответниците. Сочат, че с извършеното разширение на мансардния етаж се е увеличил обема на жилищната площ, която се ползва от ответниците, както и стойността на етажа, с оглед на което за същите съществувал правен интерес да бъдат обезщетени от ответниците по чл.97 от ЗС.

Считат, че с изграденото в повече в хоризонтално и вертикално отношение на мансардния етаж, стойността му от 50000 лева по одобрения архитектурен план се е увеличила на 150000 лева след изграденото в нарушение на същия план и отстъпеното право на строеж, което обуславяло правния им интерес да претендират разликата от 100000 лева.

Предвид изложеното, се отправя молба съдът да постанови решение, с което да осъди ответниците да заплатят на ищците обезщетение в размер на 5000 лева (равняващи се на 2556,46 евро) , предявен като частичен иск от общо обезщетение по чл. 97 от 3С от 100 000 лева (51129,19 евро), съставляващо част от разликата между стойността на мансардния етаж по архитектурния план и стойността на същия етаж от 50000 лева (25564,59 евро) и стойността на изградено в повече в хоризонтално и вертикално отношение в нарушение на утвърдения архитектурен план на сградата и учредената суперфиция с нотариален акт № •••••••• лева (76693,78 евро), ведно със законната лихва върху сумата, считано от завеждане на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.

Претендират присъждане на направените по делото разноски.

Ответниците оспорват иска като неоснователен и недоказан, а така също и погасен по давност.

Оспорват твърдението на ищците, че изграденият мансарден етаж е в отклонение на одобрения архитектурен проект и заявяват, че същият е изграден в съответствие с волята на двамата братя К.и, съобразно сключения договор за суперфиция, както и в съответствие с одобрения архитектурен проект, без да е изградено нещо в повече в хоризонтално и вертикално отношение. Твърдят, че евентуални изменения на проекта в хода на строителството на сградата, вкл. и в мансардния етаж, са били извършвани при постигнато от братята съгласие и посочва, че така например ищецът е получил в собственост таванският етаж - ателие за творческа дейност с площ 47 кв.м, което не е било уговорено в НА № ••••••••г. и напълно компенсира евентуални изменения в мансардния етаж. В подкрепа на тезата им било и издаденото Удостоверение № 178/14.12.2007г. за въвеждане в експлоатация на строеж, издадено от Главен архитект на Община Хасково, в което било посочено, че строежът е изпълнен в съответствие с одобрените на 05.05.1994г. инвестиционни проекти и предадена екзекутивна документация, Разрешение за строеж № ••••••••г., издадено от Главен архитект на Община Хасково, Протокол № 10/11.05.1994г. за определяне на строителна линия и ниво с резултатите от проверките на контролните нива и изискванията към строежите, съгласно чл. 169 ал. 1 и 2 от ЗУТ.

Ответниците поддържат, че с водения и приключил между ищците и техния наследодател А.С. К. делбен процес по гр.д. № 1365/2001г. по описа на РС - Хасково с предмет прекратяване на съсобствеността на останалите в съсобственост етажи, описани в т. 3 на Нотариален акт №••••••••г., са били уредени окончателно всички имуществени спорове между съсобствениците - съделители, произтичащи от извършеното строителство на жилищната сграда в изпълнение на сключения между тях договор за учредяване на право на строеж /суперфиция/ с Нотариален акт №••••••••г., поради което предявяването на иск за заплащане на обезщетение по чл. 97 от ЗС, произтичащо от договора за суперфиция, с твърдение, че А. С. К. е изградил нещо в повече в хоризонтално и вертикално отношение в мансардния етаж, представлявало пререшаването на делбения процес и било недопустимо, което обосновавало отхвърляне на иска на самостоятелно основание.

Ответниците оспорват предявеният иск и по размер, доколкото посочените в исковата молба суми били произволно посочени, без да ставало ясно към кой точно момент са определяни пазарни стойности и без да се отчитат правата на собственост на ищците върху 1/2 ид.ч. от земята. В тази връзка навеждат твърдение, че към настоящия момент ищците притежавали 14/100 ид.ч. от поземления имот.

Поддържат, че размерът на евентуално дължимо обезщетение по чл. 97 от 3С следва да се определи въз основа на стойността на правото на строеж на заетата в повече площ в сравнение с площта, върху която се отстъпва право на строеж, като обезщетението следва да се определи към момента на въвеждането в експлоатация на мансардния етаж с Удостоверение № 178/14.12.2007г. на Главен архитект на Община Хасково.

Оспорват предявения иск и поради погасяването му по давност. Поддържат, че в конкретния случай давността е започнала да тече от датата на въвеждането в експлоатация на мансардния етаж с Удостоверение № 178/14.12.2007г. на Главен архитект на Община Хасково и е изтекла на 14.12.2010г. /чл.111 б. „б“ ЗЗД/, респ. на 14.12.2012г. / чл.110 ЗЗД/.

В съдебно заседание ищците, чрез упълномощените си процесуалните си представители поддържат исковата претенция и молят за нейното

уважаване. Представят писмени бележки. Ответниците, чрез упълномощения си процесуален представител, оспорват иска и молят за неговото отхвърляне като неснователен, евент. погасен по давност. Отделно, с предявеният иск намират, че недопустимо се искало пререшаване на делбен процес за прекратяване на собствеността, в който е постановено уравняване на дяловете Делбата по гр.д. № 1365/2001г. на РС - Хасково е приключила с Определение от 20.06.2006г., влязло в сила на 19.06.2006г., с което е прекратена съсобствеността, като А. С. К. е бил осъден да заплати на А.С. К. и Л.М. К. сумата 14422 лв. за уравнение на дяловете, поради имущественото им неравенство, произтичащо и от по - голямата застроена площ, поставена в дял на А. С. К.. По този начин окончателно са били уредени всички имуществени спорове между съсобствениците - съделители, произтичащи от извършеното строителство на жилищната сграда ••••••••.1 и промишлената сграда ••••••••.2, което именно е целта на делбата - да прекрати съсобствеността и разреши всички спорове, свързани с нея. Обстоятелството, че А.С. К. е получил в собственост ателие за творческа дейност с площ 47 кв.м, обособено в подпокривното пространство като самостоятелен обект на правото на собственост, което не е било уговорено в НА № ••••••••г., допълнително го компенсира за имущественото неравенство в делбата по гр.д. № 1365/2001г. на РС - Хасково. С предявения иск за заплащане на обезщетение по чл. 97 от ЗС, ищците целят пререшаването на делбения процес, което е недопустимо, съгласно чл. 299 ал. 1 от ГПК, и обосновава отхвърляне на иска на самостоятелно основание.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

Не е спорно, че с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••••••• г. на Нотариус при Хасковски районен съд Х.К., Х. С. К. /А.С. К./ и наследодателят на ответниците А.С. К. са закупили ДВОРНО МЯСТО, представляващо имот с пл.№ 5795 в квартал 620 по плана на град Хасково, одобрен със заповед № РД-14-02-535/85 г, с площ от 615 кв.м. по скица, а по нотариален акт от 700 кв.м., ведно с построената в него къща, плевня и сая и други подобрения, при граници за имота: улица, имоти пл. № ••••••••, както и че по скица № •••••••••• год. на СГКК- Хасково, горепосоченото дворно място било заснето в КККР на гр. Хасково, общ. Хасково,

област Хасково, одобрени със заповед РД-18-63/05.10.2006 год. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 21.09.2022 год., като поземлен имот /ПИ/ с идентификатор ••••••••, адрес на поземления имот: гр. Хасково, ул. ••••••••, площ от 726 кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване/ до 10м/; Предишен идентификатор / няма; номер по предходен план : ••••••••, което се установява и от приложените Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••••••• г. на Нотариус при Хасковски районен съд Х.К. и скица Скица № •••••••••• на поземлен имот с идентификатор ••••••••, издадена от Служба по геодезия, картография и кадастър гр. Хасково.

От приложения по делото Нотариален акт за учредяване право на строеж /суперфиция/ № •••••••• г. на Нотариус при Хасковски районен съд Т.К. е видно, че А.С. К. /Х. С. К./ и Л.М. К. /Ш. М. К./, от една страна и А.С. К., от друга страна, взаимно си учредили безвъзмездно право на строеж /суперфиция/, при равни идеални части на парцел V- пети, в квартал 620 по плана на град Хасково, одобрен със заповед № 378/94 год. с пространството от 600 / шестстотин / кв.м., отреден за дворище с пл. № 5795, с площ от 730 кв.м., за да построят една триетажна жилищна сграда, ведно със сутеренен, приземен и мансарден етаж, съгласно одобрен архитектурен проект, като жилищните етажи, всеки от тях представлява самостоятелно жилище, ще принадлежат в равни части поотделно за всеки един от договарящите, както следва:

1. на А.С. К. /Х. С. К./ и Л.М. К. /Ш. М. К./ ще принадлежат в собственост ПЪРВИ жилищен етаж на коти +3,20 и + 3,65 и ВТОРИ жилищен етаж на коти + 6,00 и + 6,45, всеки състоящ се от две спални, дневна, трапезария, кухня-бокс, два санитарни възела (чл.I, точка1);

2. на А.С. К. ще принадлежи в собственост ТРЕТИ жилищен етаж на коти +8,80 и + 9,25 и МАНСАРДЕН етаж на коти: + 11,60 и + 12,05, състоящ се всеки от две спални, дневна, трапезария, кухня-бокс, два санитарни възела (чл.I, точка2);.

3. Двете страни по договора ще бъдат съсобственици с по равни идеални части на: а/ Сутеренен етаж на кота + 2,70 състоящ се от три складови помощения, кафе-аператив, ведно със съпътстващите го санитарни възли, кухня, тъмно помещение; б/ Партерен етаж на кота плюс минус нула, състоящ се от магазин, принадлежащите му складови помещения и санитарни възли; в/ Парцела и след извършване на строителството, независимо кой какви обекти ще получи в сградата; и г/ На общите части на сградата и правото на строеж на терена. (чл.I, точка 3, букви „а“, „б“ , „в“ и „г“).

Уговорила са още, че цялото строителство включително

електричеството, съобщителни, водни, и др. инсталации, измазване, отвън и отвътре до завършване на сградата в окончателен вид , годен за живеене, ще се построи от А. и А. К.и със средства, материали и труд, дадени им от родителите; както и декларирали, че приемат взаимно отстъпеното си право на строеж върху съсобствения им парцел, което ще упражнят съобразно условията посочени в пункт първи и втори от договора и утвърдения архитектурен план.

Няма спор, че страните са реализирали учредената суперфиция, като са построили в съсобствения си парцел жилищната сграда. Посоченото е видно и от приложените Разрешение за строеж № •••••••• г., издадено от Управление „Архитектура и кадастър“, Община Хасково; Удостоверение № 178/14.12.2007 г. за въвеждане в експлоатация на строеж, издадено от Община Хасково, Протокол за държавна приемателна комисия за установяване годността за ползване на строежа от 25.09.1996 г.; Писмо № ХС-174-00- 127/25.02.2008 г. от Началник РДНСК – Хасково относно жалба от А.С. К.; Писмо № ХС-174/07/00-203/31.03.2008 г. от РДНСК – Хасково относно жалба от А.С. К.,доовор за СМР и разписки, скици и приложен снимков материал, неоспорени от страните, както и от приложените приложените Решение № 497/30.05.2003г. по гр.дело № 1365/2001г. по описа на РС Хасково, Решение № 369/ 17.04. 2006 г. по гр.дело № 1365/2001г. по описа на РС Хасково и протоколно определение от 20.06.2006г. по същото дело. Видно от същите, учредената между страните суперфиция е била реализирана и се е превърнала в собственост върху построеното, като със самия договор страните по него са си разпределили собствеността върху жилищните етажи и мансардния етаж, които всеки да получи след окончателното извършване на строителството, съответно при изграждане на сградата А. К. и Л. К. са станала собственици на първи и втори жилищен етаж, а А. К. на трети и мансарден (четвърти) етаж, а в съсобственост са останали описаните в т.2 в Нот.акт № ••••••••г. По делото се представи и архитектурен план на жилищната сграда, тавански етаж и западна фасада.

Видно от приложените Решение № 497/30.05.2003г. по гр.дело № 1365/2001г. по описа на РС Хасково, Решение № 369/ 17.04. 2006 г. по гр.дело № 1365/2001г. по описа на РС Хасково и протоколно определение от 20.06.2006г. по същото дело, извършена е делба между А. С. К., А.С. К. и Л.М. К. по отношение на съсобствените им недвижими имоти: Сутеренен етаж, състоящ се от три складови помещения, кафе — аперитив, ведно със съпътстващите го санитарни възли, кухня и тьмно помещение, Партерен етаж, състоящ се от магазин, принадлежащите му складови помещения, санитарни възли, кроячен, шивашки, комплектовъчен и плетачен цехове, канцелария, офис и сервизни помещения, Тавански етаж от триетажна жилищна сграда със сутеренен, партерен и мансарден етаж, построена в УПИ •••••••• в кв. 620 по плана на гр. Хасково, одобрен със Заповед № 925/ 2000 г., с площ от 615 кв. м. при граници: ул. ••••••••, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж върху мястото и Масивен склад на около 50 кв. м. в западната част на имота, при квоти: 1/ 2 ид. ч. за А. С. К. и 1/ 2 ид. ч. общо за А.С. К. и Л.М. К. в СИО, като в дял на А. С. К. са поставени: Офис, склад до офиса, цех комплектовка, цех шивашки и коридор, цех кроячен, склад до кроячен цех, цех плетачен, санитарни възли и съблекалня, а в дял на А.С. К. и Л.М. К. са поставени: Сутеренен стаж и Тавански етаж.

Видно също така от приложените Решение № 497/30.05.2003г. по гр.дело № 1365/2001г. по описа на РС Хасково, потвърдено с Решение № 656/05.02.2004г. по в.гр.д.№ 1004/2003г. по описа на ОС Хасково и Решение № 669/27.12.2004г. по гр.д.№ 327/2004г. на ВКС, I Г.О., в същото делбеното производство по посоченето гр.дело №1365/2021г. по описа на РС Хасково, е бил предявен иск за делба на процесния мансарден /четвърти/ етаж, като А. К. и Л. К. са поддържали, че съставлява нормален жилищен етаж, построен извън учреденото право на строеж с нот.акт № ••••••••г. и като построен в съсобствен имот, то по силата на приращението е станал съсобствен , както и за тавански етаж ( изпълнен като едностайно жилище в подпокривното пространство на сградата), който не е фигурирал в учредителния за суперфицията акт и масивен склад. Видно от горепосочените съдебни актове, съдът е отхвърлил като неоснователен така предявения иск за делба на четвърти жилищен етаж (мансарден по акта за учредяване на суперфиция) в горепосочената жилищна сграда, за който етаж А. К. и Л. К. са поддържали, че съставлява нормален жилищен етаж, построен извън учреденото право на строеж с нот.акт № ••••••••г., като е приел, че при изследване на установени с договора за суперфиция отношения между страните във връзка с обема на суперфицията и изхождайки от волята на страните по него, то изграденият четвърти жилищен етаж (мансарден по акт за учредяване на собственост) не противоречи на съдържанието на отстъпеното в полза на А. К. право на строеж на мансарден етаж в полза на А. К., което е било за построяване на мансарден етаж, тъй като построеният четвърти етаж, макар и при строежа да е бил увеличен във височина и частично да е бил изграден в подпокривното пространство, не е променил своето предназначение да служи като самостоятелно жилище със същото разпределение на помещенията, каквото е и на долните етажи, и каквато е крайната воля на страните, поради което не представлява нов жилищен етаж в повече от учреденото със суперфицията и построеният четвърти жилищен етаж (мансарден по акт за учредяван на собственост) съставлява индивидуална собственост на А. К.. Изхождайки от волята на страните при самото отстъпване н право на строеж, съдът е приел, че от съдържанието на нотариалния акт, в който същата е изразена те са се договорили и взаимно са си отстъпили това право като целта им е била всеки от тях да стане изключителен собственик на по две самостоятелни жилища – първи и втори етаж собственост на А. К. и Л. К. и трети и четвърти етаж – на А. К..

Представи се по делото Нотариален акт за собственост върху недвижим имот № •••••••• г. на Нотариус рег. № •••••••• Х.К. за признатото право на собственост на Х. С. К. /А. К./ и Ш. М. К. /Л. К./ върху имоти СОС с идентификатори ••••••••.1.1. (първи жилищен етаж), ••••••••,1.2 (втори жилищен етаж), както и за СОС с идентификатори ••••••••.1.5 (етаж минус първи, за обществено хранене), ••••••••.1.6 (за търговска дейност), •••••••• (тавански етаж – ателие за творческа дейност). Представиха се и постановления за възлагане на недвижим имот: Постановление за възлагане на недвижим имот от 12.10.2018 г. на ЧСИ рег. № 874 С.П., влязло в законна сила на 23.10.2018 г.; Постановление за възлагане на недвижим имот от 04.01.2018 г. на ЧСИ рег. № 874 С.П., влязло в законна сила на 16.01.2018 г.; Постановление за възлагане на недвижим имот от 06.12.2017 г. на ЧСИ рег. № 874 С.П., влязло в законна сила на 19.12.2017 г.; Постановление за възлагане на недвижим имот от 21.06.2017 г. на ЧСИ рег. № 874 С.П., влязло в законна сила на 25.08.2017 г.; Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••••••• г. на Нотариус К.Г. – рег. № 353; Нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № ••••••••••• г. на Х.З – помощникнотариус по заместване при Н.Т – Нотариус с рег. •• (л.114-122), от които е видно, че поземления имот, в който е построена сградата е съсобствен.

Не е спорно и видно от приложените удостоверения за идентичност на лице с различни имена (л.15 и л.16) А.С. К. и Х. С. К. са имена на едно и също лице – единия от ищците по делото, както и Л.М. К. и Ш. М. К. са имена на едно и също лице (другия ищец по делото). От Удостоверение за наследници изх. № ГРАОН1-2701/11.10.2023 г., издадено от Община Хасково (л.21) е видно, че А.С. К. е починал на 09.10.2023г. и е оставил наследници: Ш. Р. К. и Д. А. К. – двамата ответници по настоящото дело.

По делото беше назначена и изслушана комплексна съдебно-техническа и оценителна експертиза, което заключение съдът приема за обективно и компетентно изготвено и като такова го кредитира. Според заключението на вещите лица в хоорнзонтално отношение единствената разлика в ЗП (застроената площ) на процесния етаж в сравнение с одобрения проектекзекутив е западния балкон, който не е отразен в екзекутивния чертеж. Неговата площ е 4,70кв.м. Повтаря по площ и очертания същите балкони от 1 до З жилищни етажи, респективно 2, 3 и 4(мансарден) жилищни етажи са абсолютно идентични по площ. Първи жилищен етаж е идентичен по площ на помещенията на останалите жилищни етажи, но разполага с по-голяма тераса (покривната плоча на партера). Във вертикално отношение с екзекутивните промени отразяващи отстъпеното право на строеж е задигната височината на хоризонталната таванска плоча с 20см (от 2,50м С. височина е станала 2,70м без тази над ателието по проекта от 05.05.1994г.), а надзида е увеличен до стойности от 1,80м до 2,25м., като след промяната първоначалния мансарден етаж става жилищен, което според вещите лица е в съответствие със суперфицията. От заключението се установява, че 2 жил.етаж, е идентичен с З жил. етаж по одобрен проект и с 4 жил. етаж по реализация. Постигнатите параметри на четвъртия мансарден жилищен етаж са съгласно одобрения архитектурен проект-екзекутив, съответстващ на учреденото право на строеж. Пазарната стойност на недвижимия имот СОС ••••••••.1.4, етаж четвърти, разположен в жилищна сграда област Хасково, община Хасково, гр. Хасково, ул. ••••••••••• към 07.03.2025 г. (предявяването на иска) възлиза на: 157833 евро или 308 694 лева , а към 14.12.2007 г. възлиза на: 82 157 евро или 160 686 лева. При изслушване в съдебно заседание, вещото лице арх. М. - Ш. посочи че договорът за суперфиция е следвало да предшества одобряването на инвестиционния проект за строителство на жилищната сграда, но тъй като е сключен след одобряване на проекта единственият начин, по който може да се съобрази договореното при суперфицията е по екзекутивни чертежи, което в случая е направено. В изпълнение на уговореното в суперфицията с екзекутивите са нанесени промени, с които предвидения по проект тавански етаж със складове и ателие е изпълнен като мансарден жилищен етаж, идентичен по разпределение с останалите три жилищни етажи с тази разлика, че част от таваните представляват скосена покривна плоча и е задигната височината на хоризонталната таванска плоча с 20см /от 2.50 С. височина е станала 2.70м без тази над ателието по проекта от 05.05.1994г./. Вещото лице инж. С. посочва, че още в архитектурния проект таванският етаж е предвиден като етаж, тъй като в него има обособени помещения. Вещите лица подробно са описали в заключението си нанесените с екзекутивите промени и са констатирали, че единствено балкон от запад не е отразен в екзекутивните чертежи, но той е идентичен с балконите на трите жилищна етажа под мансардния жилищен етаж. Вещите лица не установяват промени в застроената площ на четвъртия етаж - 206 кв.м, каквато е площта и на останалите три жилищни етажа. Посочват, че общата застроена площ на реализирания мансарден етаж възлиза на 222.30 кв.м, от които 16.30 кв.м е обща стълбищна клетка. Вещите лица констатират също, че над мансардния жилищен етаж е обособено едно таванско помещение, извън обема на мансардния етаж, което е образувано в подпокривното пространство (същото е поставено в дял на А. и Л. К.и, при извършената делбата по гр.д. № 1365/2001г. на РС – Хасково).

Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:

Предявен е иск по чл. 97 ЗС вр. чл. 59 ЗЗД.

Предявеният иск е допустим, като съдът не споделя доводите на ответниците, че със същият се пререшават въпроси, предмет на вече приключило делбено производство по гр.дело № 1365/2001г. по описа на РС Хасково, тъй като същото е имало за предмет прекратяване на съсобственост върху други имоти, респективно уравняване на формираните дялове за тях, т.е.е предметът на двете производства е различен.

Разгледан по същество, предявеният от ищците против ответниците иск е неоснователен по следите съображения:

Ищците са предявили частичен иск по чл. 97 от 3С вр. чл.59 ЗЗД ответниците да бъдат осъдени да им заплатят обезщетение в размер на 2556,46 евро (5000 лв.) от общо дължимото обезщетение 51129,19 евро (100000 лв.), представляващо разликата между стойността на мансардния етаж по архитектурния план в размер на 50000 лв. и стойността на същия етаж с изградено в повече в хоризонтално и вертикално отношение в нарушение на архитектурния план на сградата и учредената суперфиция с Нотариален акт № 6 том ••, дело № 1898/11.07.1994 год. на Т.К. - нотариус при Хасковския районен съд, която оценяват на 150000лв., ведно със законна лихва от датата на завеждане на исковата молба и разноските по делото. Ищците обуславят иска си с твърдения, че при изграждане на мансардния етаж на построената в ЛИ •••••••• жилищна сграда с идентификатор ••••••••.1 наследодателят на ответниците А. С. К. в нарушение на учредената с НА №б/11.07.1994г. суперфиция се отклонил от параметрите на утвърдения архитектурен план и вместо мансарден етаж изградил нормален жилищен етаж, заснет в КК на гр. Хасково с идентификатор ••••••••.1.4.

Твърдят, че изграденото в повече в хоризонтално и вертикално отношение принадлежи на собственика на земята на основание чл. 92 от 3С, но тъй като не може да се обособи в самостоятелен обект, ответниците дължат обезщетение на ищците на основание чл. 97 от 3С с оглед правото им на собственост върху поземления имот ( съгласно НА № 175 от 25.11.1993г. том Х, дело № 2867/1993г. на нот. Х.К.).

Разпоредбата на чл. 92 ЗС въвежда правилото, че собственикът на земята е и собственик на постройките и насажденията върху нея, освен ако не е установено друго. Изключението е налице когато е било учредено право на строеж и то е реализирано в рамките разрешеното - чл. 63 ЗС.

Обемът на отстъпеното право на строеж се определя от договора или административния акт за неговото учредяване. Построеното извън тези рамки, макар и на основание утвърден архитектурен проект и дадено строително разрешение и което има юридическо основание да бъде самостоятелен обект се придобива по приращение от собственика на земята, на основание чл. 92 ЗС. Когато построеното извън обема на правото на строеж не е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж на основание чл. 97 ЗС и чл. 98 ЗС. Преценката на съответствието на построеното с обема на правото на строеж се извършва чрез съпоставка на описанието на бъдещата сграда в акта за учредяване на суперфицията и индивидуализацията на реално изградената сграда. Ако липсва описание на бъдещата сграда, то правото на строеж е учредено за всичко, което може да бъде построено съобразно предвижданията на подробния устройствен план. Ако сградата е индивидуализирана, но е построена сграда, която не отговаря на тази индивидуализация, построеното е изцяло извън обема на правото на строеж и се придобива от собственика на терена. Само ако построената сграда съответства на индивидуализацията на бъдещата сграда, но са налице отклонения в някои от посочените параметри се преценява дали построеното в повече е самостоятелен обект и се придобива от собственика на терена или не е самостоятелен обект и се придобива от суперфициара.

Когато е надхвърлен обемът на правото на строеж вещноправният режим на допълнително построеното е различен и се определя от неговата юридическа характеристика. Нормата на чл. 92 ЗС ще намери приложение , когато постройката представлява самостоятелен обект по строителните правила и норми. Когато обаче извършеното строителство не представлява такъв обект, следва да се приложи чл. 97 ЗС. Тази хипотеза възниква, когато при неспазване на учреденото право на строеж е увеличена застроената площ на съществуваща сграда, както и на разрешена нова пристройка или надстройка. Това тълкуване се основава на правилото, че собствеността не може да възникне върху несамостоятелен обект. За такъв обект важат правилата на чл. 97 или чл. 98 ЗС - той или следва режима на главната вещ, или се присъединява, но не към земята, а чрез неделимото му свързване с друга главна вещ. Когато изграденото в повече е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на земята по приращение на основание чл. 92 от ЗС, а когато не е самостоятелен обект- то става собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж на основание чл. 97 и чл. 98 от ЗС (В този смисъл е и постановената задължителна практика на ВКС- решение № 137 от 17.08.2010 г. по гр. д. № 3954 от 2009 г. на ВКС, Второ г. о., решение № 61 от 13.02.2012 г. по гр. д. № 291 от 2011 г. на ВКС, Първо г. о., решение № 778 от 16.11.2010 г. по гр. д. № 1096 от 2009 г. на ВКС, Първо г. о., постановени по реда на чл. 290 от ГПК, Решение № 173 от 26.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1273/2013 г., I г. о.)

В случая, няма спор, че Нотариален акт за учредяване право на строеж /суперфиция/ № •••••••• г. на Нотариус при Хасковски районен съд Т.К., А.С. К. /Х. С. К./ и Л.М. К. /Ш. М. К./, от една страна и наследодателят на ответниците - А.С. К., от друга страна, взаимно си учредили безвъзмездно право на строеж /суперфиция/, при равни идеални части на парцел V- пети, в квартал 620 по плана на град Хасково, одобрен със заповед № 378/94 год. с пространството от 600 / шестстотин / кв.м., отреден за дворище с пл. № 5795, с площ от 730 кв.м., за да построят една триетажна жилищна сграда, ведно със сутеренен, приземен и мансарден етаж, съгласно одобрен архитектурен проект, като жилищните етажи, всеки от тях представлява самостоятелно жилище, ще принадлежат в равни части поотделно за всеки един от договарящите, както следва: 1/на А.С. К. /Х. С. К./ и Л.М. К. /Ш. М. К./ ще принадлежат в собственост ПЪРВИ жилищен етаж на коти +3,20 и + 3,65 и ВТОРИ жилищен етаж на коти + 6,00 и + 6,45, всеки състоящ се от две спални, дневна, трапезария, кухня-бокс, два санитарни възела (чл.I, точка1); 2/ на А.С. К. ще принадлежи в собственост ТРЕТИ жилищен етаж на коти +8,80 и + 9,25 и МАНСАРДЕН етаж на коти: + 11,60 и + 12,05, състоящ се всеки от две спални, дневна, трапезария, кухня-бокс, два санитарни възела (чл.I, точка2). Спорно между страните е има ли отклонение от учреденото право на строеж и съответно дължимо ли е обещетение за това отклонение и в какъв размер, като ответниците отправят искане за тълкуване на общата воля на страните, сключили договора учредяване право на строеж /суперфиция/, обективиран в че Нотариален акт за учредяване право на строеж /суперфиция/ № •••••••• г. на Нотариус при Хасковски районен съд Т.К..

Съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните съдът тълкува договора, в смисъла, следващ от общия разум на изявлението, доколкото буквалният текст изразява действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува всяка уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл, с оглед целта на договора, обичайно възприетата практика в отношенията между страните, както и обстоятелствата, при които е сключен договорът и поведението на страните преди и след сключването му, т.е. следва да бъдат съобразени всички факти, обстоятелства и действия на страните, предхождащи, съпътстващи и/или следващи спорния договор /така решение № 50204/23.11.2022 г. на ВКС по гр.д. № 3324/2021 г., III г. о. и сочената в него съдебна практика, решение № 129/12.07.2013 г. на ВКС по т.д. № 558/2012 г., II т.о., определение № 498/01.11.2018 г. на ВКС по гр.д. № 2449/2018 г., I г.о. и сочената в него съдебна практика и решение № 106/16.07.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4088/2017 г., III г.о. и сочената в него съдебна практика/. В тази връзка следва да се има предвид трайната съдебна практика обективирана напр. в решение № 229/29.06.2017 г. на ВКС по т.д. № 3550/2015 г., II т.о., решение № 127/20.12.2016 г. на ВКС по т.д. № 1907/2015 г., II т.о. и сочената в тях съдебна практика, съгласно която на тълкуване подлежи неясна или двусмислена договорна клауза и такава, по която има спор между страните, като съдът при тази си дейност е длъжен да се съобрази с изявената, а не с предполагаемата воля на страните и не може да подмени нейното съдържание. Така и решение № 60028/16.08.2021 г. на ВКС по т. д. № 2787/2019 г., II т. о., в което се сочи, че при осъществяване на дейността по тълкуване на договорите между страните, винаги следва да се търси общата воля на страните – изявеното и обективирано в писмения текст общо намерение, изследвано в контекста на съотносимост на уговорката с останалите договорни клаузи, със смисъла и целта на целия договор, с обичаите, практиката и добросъвестността. Поначало на тълкуване подлежат неясните, двусмислени уговорки, както и тези, които макар и разбираеми от външна страна са предмет на спор между страните. При всяко тълкуване на договорно установени права и задължения, обаче, съдът е задължен да изясни само изявената воля, като не я подменя, тъй като чрез тълкуване не може да бъде изменено договорно поето задължение или да бъдат създадени права, които страните не са уговаряли. Критериите регламентирани от чл. 20 ЗЗД са обективни, поради което разбирането на всяка от страните по договора за смисъла на договореното следва да се съобразява и отнася именно към обективираната им воля, включително изведена и от тяхното поведение при изпълнението му, тъй като неизявената воля е правно ирелевантна.

От съдържанието на нотариалния акт е видно, че страните взаимно са си отстъпили право на строеж за построяването на три жилищни етажа и един „мансарден“ етаж, обособени като самостоятелни жилища – всяко, от които се състои от две спални, трапезария, кухна-бокс и два санитарни възела, т.е. всеки от етажите ще се ползва за жилищни нужди като самостоятелно жилище, с еднакъв вид и брой помещения в тях, с еднакво разпределение в тях. Ето защо и съдът намира, че волята на страните – е била всяка от тях да получи по два жилищни етажа всеки , съставляващ самостоятелно жилище.

При изследване на установените с договора за суперфиция отношения между страните във връзка с обема на суперфицията и изхождайки от волята на страните по него, съдът намира, че изграденият четвърти жилищен етаж (мансарден по акт за учредяване на собственост) не противоречи на съдържанието на отстъпеното в полза на А. К. право на строеж на мансарден етаж в полза на А. К., което е било за построяване на мансарден етаж, тъй като построеният четвърти етаж не е променил своето предназначение да служи като самостоятелно жилище със същото разпределение на помещенията, каквото е и на долните етажи, и каквато е крайната воля на страните, поради което и както е възприето по воденото делбено производство на страните, не представлява нов жилищен етаж и съставлява индивидуална собственост на А. К.. От съдържанието на нотариалния акт, в който същата е изразена волята на страните, може да се направи извод, че те са се договорили и взаимно са си отстъпили това право като целта им е била всеки от тях да стане изключителен собственик на по две самостоятелни жилища – първи и втори етаж собственост на А. К. и Л. К. и трети и четвърти етаж – на А. К.. Именно като такъв, този четвърти (наречен мансаредн в договора) етаж е станал индивидуална собственост на А. К.. Ето защо това, че този етаж представлява жилищен етаж по смисъла на строителните правила и норми, не противоречи на съдържанието на учредената суперфиция.

Съгласно разпоредбата на чл.97 ЗС, когато чужда вещ е присъединена като част към главна вещ по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено повреждане на главната вещ, собственикът на тази вещ придобива правото на собственост и върху присъединената част, при задължение да обезщети нейния собственик. Целта на обезщетението е да се възмезди собственика на присъединената вещ, тъй като собственикът на главната вещ ще се обогати за сметка на собственика на присъединената, поради разместването на имуществените блага. За да възникне право на обезщетение, то трябва да има и разместване на блага (чл. 59 ЗЗД). В случая, такова разместване на блага, при което единия титуляр на вещно право – собственик на едната вещ да се е обогатил за сметка на другия, няма. Както беше посочено, страните по договора за суперфиция са се договорили и взаимно са си отстъпили това право, като целта им е била всеки от тях да стане изключителен собственик на по две самостоятелни жилища – първи и втори етаж собственост на съпрузите А. К. и Л. К. и трети и четвърти етаж – на А. К. и именно като такъв, този четвърти (наречен мансарден в договора) етаж е станал индивидуална собственост на А. К.. Няма вреди, които да бъдат обезщетявани и такива не са и евентуално по-високата стойност на този четвърти етаж. Нещо повече - когато изграденото в повече не е самостоятелен обект, то н е става собственост на собственика на земята по приращение на основание чл. 92 от ЗС, а става собственост на собственика на сградата, в случая на суперфиция, за който е отреден този етаж. Ето защо и претенцията на ищците, че като собственици на поземления имот са придобили право върху построеното в повече от обема на суперфицията е неоснователна.

По тази причина и искът се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

По разноските:

При този изход на спора на осн.чл.78, ал.1 ГПК на ответниците следва да се присъдят разноски, като същите е сторил такива за експертиза – общо 400 евро и за адвокатско възнаграждение – общо 818,06 евро, които следва им се заплатят от ищците.

Предвид Закона за въвеждане на еврото в Р. България, обн. ДВ, бр.70 от 20.08.2024г., в сила от 01.01.2026г., то всички присъдени суми, в това число разноски, следва да бъдат превалутирани в евро предвид смяната на националната валута (лев) с евро, считано от 01.01.2026г., като бъдат преизчислени по официалния фиксиран курс (1 евро е равно на 1,95583 лева) .

Мотивиран така, съдът