Решение № 3059 от 13.8.2025 г. на Районен съд - Варна по дело № 14522/2023 г.

Производството по настоящото делото е образувано по искова молба на „К." ЕООД ЕИК: •••, като собственик на ••• в сградата с идентификатор ••• и с адрес: •••, представлявано от М. И. М., едноличен собственик и управител СЪДЕБЕН АДРЕС-•••, Чрез: адвокат А. П. Х., ВАК, с адрес на кантора•••, тел. •••, •••, Срещу Етажната собственост на сградата с идентификатор ••• и с адрес: •••, представлявана от И. Г. Н. като управител на ЕС Адрес за призоваване: ••• чрез „•••" ООД. ЕИК: •••, с която ищецът претендира от съда да постанови решение, с което на основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС да установи незаконността на свикването и на провеждането на ОС на процесната ЕС на 09.10.2023 г., както и незаконността на взетото на него решение с текст: По т. I от дневния ред „Избор на Управител на Етажната собственост за срок от 2 години" - „Избира И. Г. Н., като управител на ЕС в сграда „Апартаментен/студиен/хотел, ••• в ПИ •••, УПИ •••, кв. ••• на гр. •••, за срок от 2 години" и да отмени това решение от Общото събрание от 09.10.2023 г. на Етажната собственост на сграда с идентификатор ••• с адрес •••, представлявана от И. Г. Н.. Моли за присъждане на сторените по делото разноски. Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното право: На 09.10.2023 г. Етажната собственост на сградата с идентификатор ••• и с адрес: •••, провежда Общо събрание, на което е прието следното решение: • По т. 1 от дневния ред „Избор на Управител на Етажната собственост за срок от 2 години" - „Избира И. Г. Н. за Управител на Етажната собственост в сграда „Апартаментен/студиен/ хотел. ••• в ПИ •••, УПИ •••, кв. ••• на ••• с адрес: •••, •••, за срок от 2 години". Това Решение от Общото събрание на Етажната собственост на сградата с адрес •••, от 09.10.2023 г. счита за незаконно по следните причини: ПЪРВО Идеалните части, притежание на всеки отделен обект в сградата, са спорни: Причина за незаконност на взетото решение и на самото ОС са неверните числа за притежаваните идеални части от всеки самостоятелен обект в сградата. Това е от значение, защото събранието не е проведено в третия възможен по закон час, когато е без значение количеството идеални части, които присъстват, за да може да започне събранието /чл. 15 ал. 3 от ЗУЕС/, а е проведено при изискванията за присъствие на 33 % идеални части от сградата по чл. 15 ал. 2 от ЗУЕС (изискването за присъствие на 33 % идеални части е в сила до 29.12.2023 г. съгласно пар.32 т. 1 вр. пар. 6 т. 2 от ЗИДЗУЕС, ДВ 82/2023 г./. По делото не е спорен факт, че идеалните части от общите части, притежавани от всеки обект в списъка за присъствие на ОС са според посоченото за тях в Площообразуването за сградата от февруари 2008 г., изготвено от оценител Р. А. И.. Въз основа на това Площообразуване общата квадратура на ЖИЛИЩНИТЕ помещения, двата снекбара и двата офиса в сградата без общите части на сградата e 2496 кв.м. Така тази квадратура надхвърля записаната от приемателната комисия в Акт 16 /Протокола от 21.04.2009 г./ обща площ на застроените надземни обекти и общите части на сградата в общ размер на 12311.83 кв.м. Това означава, че частният документ Площообразуване от февруари 2008 г. е неверен документ, защото Акт 16 е официален документ и никой не е доказал, че той е неверен документ, а и ответната страна не го е и оспорвала. Освен това Акт 16 е по-късния документ, удостоверяващ наличното вече завършено строителство, поради което той следва да е верният документ. В резултат, данните за притежаваните от „•••" ООД, „•••" ООД и за всички останали присъстващи на процесното ОС идеални части според Площообразуването са неверни като изчислени върху по-голяма площ от реалната РЗП, установена от приемателната комисия. Така: -Остава недоказан процентът идеални части от общите части, въз основа на които по реда на чл. 15 ал.2 ЗУЕС е започнало и проведено ОС на ЕС на 09.10.2023 г. във втория час на обявената дата, а не на другия ден, когато кворум не е необходим според чл. 15, ал. 3 ЗУЕС. -Остават недоказани процентите идеални части от общите части, с които „••• Варна" ООД и другите участващи етажни собственици и пълномощници са гласували за приемане на оспореното по делото решение на ОС от 09.10.2023 г. Необходимо е да се знае и, че за непродадените самостоятелни обекти в сградата, , •••“ ООД няма нотариални актове. Не ни е известно и дали твърденията на „•••" ООД за притежаване от това дружество на собственост в сградата са верни. Нещо повече, от записа в протокола на процесното ОС на стр. 1 и стр. 2 за вписване на 06.10.2023 г. на цитиран от тях документ за собствеността им става ясно, че „•••" ООД не са били етажен собственик към датата 29.09.2023 г., когато са поставили Поканата за свикване на процесното ОС по реда на чл. 12 ал. 5 от ЗУЕС. Изводът е, че в сградата има проблем с неточно определени застроени площи на всеки от самостоятелните обекти и с неточно определени площи на общите части, съответно са неверни квадратните метри и процентите за принадлежащите към всеки самостоятелен обект общи части. Изводът е и, че не е установена собствеността на свикалия ОС, а именно "•••" ООД към момента на свикването 29.09.2023 г. и в последствие. ВТОРО Неправилно свикване на ОС. Освен вече споменатото липсващо качество етажен собственик на „•••" ООД към датата на свикване на ОС 29.09.2023 г., са налице и следните незаконни действия по свикването на ОС: Голямата част от собствениците в сградата са чужденци, които към месец октомври вече са си заминали. За тяхното уведомяване чл. 13 ал. 3 от ЗУЕС предвижда изпращане на имейли. По гр.д. 3823/2019 г. Г. Н. представи в отговора му на Исковата молба срещу решенията на ОС на същата ЕС от 19.02.2019 г. извлечение от имейл с около 36 имейл адреса на етажни собственици, на които Г. С. е разпространявала документите от онова ОС - протокол и др. Така е ясно, че дългогодишният управител на ЕС Г. С., присъстваща на тук процесното ОС като етажен собственик и като пълномощник, и съдружникът и управител в „•••" ООД и в „•••" ООД Г. Н., който е и валидният управител на ЕС към 09.10.2023 г., не са уведомили по реда на чл. 13 ал. 2 от ЗУЕС отсъстващите от сградата етажни собственици. Не би могло в случая да се обяснява този факт и с липсваща домова книга, защото книгата последно е в Г. С., която я предоставя на М. М. и пред нея са вписани данните за „К." ЕООД за ••• в тази книга. Тогава Г. С. е и служител на "•••" ООД. Информацията за тези имейл адреси е известна и на И. Н., на Г. Н. и на М. Н., които са в различни периоди представители на ЕС по гр.д. 12524/2021 г. на PC-Варна, по което дело липсата на уведомяване по имейл за свикване на ОС на 02.08.2021 г от Г. Н. и на 13.08.2021 г. от И. Н. е основен проблем и горните доказателства са налични в делото. Например, Поканата за ОС на ЕС за 13.08.2021 г. е изпратена на 43 имейл адреса, като в тях липсват 29 от споменатите вече 36 имейл адреса от имейла от 26.02.2019 г. на Г. С.. Освен това, общият брой апартаменти и студиа в сградата е 122, от които според списъците към общите събрания до август 2021 г. продадените апартаменти са 89 броя - така е допуснато нарушение на ЗУЕС в частта му по чл. 13 ал. 2 и ал. 3 както към август 2021 г., така и към октомври 2023 г. Неуведомяването за свикване на ОС на ЕС на всички собственици е съществено нарушение, защото води до нереализиране на основното право на всеки етажен собственик, предвидено в чл. 5 ал. I т. 2 от ЗУЕС, да участва в управлението на ЕС, Неуведомяването и изолирането на собствениците без дадени пълномощни на служители на „•••" ООД, а сега вероятно и на „•••" ООД, за представителство в ОС на ЕС, както и провеждането на ОС на тази ЕС извън сезона, когато тези чужденци не могат да пристигнат само за едно събрание, налага вземането на решение по т. 18 на ОС от 30.08.2017 г. за провеждане на ОС на ЕС в периода 15.07 до 15.08 всяка година [решението е потвърдено от съда по в.гр.д. 574/2019 г. на ВОС/. Но с решение по т. I от дневния ред на ОС от 13.08.2021 г., наложено с гласовете на „•••" ООД, е решено общи събрания на ЕС да се провеждат през цялата година. Искът срещу това решение по въззивна жалба предстои да се гледа във ВОС. При уважаване на жалбата, това решение ще бъде отменено, и тогава свиканото на 09.10.2023 г. извън сезона ОС на процесната ЕС ще е незаконно и като противоречащо на решението по т. 18 от ОС от 30.08.2017 г. за свикване на ОС на ЕС в периода 15.07 - 15.08 през годината. Всяка година служители на „•••" ООД, вероятно сега и на „•••" ООД, представляват собственици на апартаменти, при издадени по-рано пълномощни на лица, близки до „•••" ООД. Те преупълномощават други служители с оглед спазване изискването на чл. 14 ал. 4 от ЗУЕС едно лице да не представлява повече от трима собственика в ОС на ЕС. Никога, обаче, собствениците упълномощители не са уведомявани за ОС на ЕС, както предполагат и сега. Освен това, тези пълномощни са толкова стари, че описаните в тях документи за самоличност са с изтекъл срок, но въпреки това пълномощното се ползва и се приема като редовно - такива са и вероятно и сега са такива пълномощните на Д. Т., сестра на Г. Н.. Тези пълномощни не са станали неразделна част от протокола и не са описани като такива в него. Тези пълномощни и не са изпратени на „К." ЕООД заедно с протокола или с приложенията към него, които изрично са поискани след получаването на протокола. ТРЕТО Неправилно провеждане на ОС от 09.10.2023 г. Независимо, че процесното ОС е свикано от отделен етажен собственик/засега с недоказани права за свикване/, воденето на ОС и подписването на протокола за него следва да се извършват от валидния досегашен управител на ЕС/чл. 1 6 ал. 2 ЗУЕС/. Така в случая това следва да извърши Г. Н., който след отмяната на изборите на И. Н./избор от 02.08.2021 г, отменен по гр.д. 12780/2021 г. на ВРС ] и на М. Н./избор от 27.09.2022 г, отменен по гр.д. 14081/2022 г. на ВРС/ е валидния управител на процесната ЕС. От протокола изобщо не става ясно защо Г. Н. не води ОС и дали изобщо е уведомен за това ОС и за това му задължение. От протокола не става ясно и какво лице е и в какво качество има право да присъства на ОС на ЕС избраната за протоколчик С. С. Д. - съгласно чл. 12 и чл. 14 от ЗУЕС.Общото събрание на собствениците се провежда в присъствието на етажните собственици, ползватели, обитатели и техните пълномощници. Други лица, непритежаващи тези качества, не могат да присъстват. Следователно и протоколчикът се избира по реда на чл. 16 ал. 4 ЗУЕС сред имащите право да присъстват на ОС етажни собственици, ползватели, обитатели или техни пълномощници, каквото лице не е избраната за протоколчик С. С. Д.. Съгласно чл. 16 ал. 7 ЗУЕС управителят на ЕС поставя съобщението за изготвения протокол - в случая, обаче, на 16.10.2023 г. съобщението е поставено от М. Н. като управител на „•••" ООД, а не от И. Н. като избран управител на ЕС. С изпратено по имейл съобщение до И. Н. на 23.10.2023 г., както изисква чл. 16 ал. 9 ЗУЕС, М. М. оспорва в срок съдържанието на протокола поради непълнота и поради неверни данни в него. Отговорът получен, пак по имейл на 24.10.2023 г., вече от И. Н. не уважава оспорването и протоколът не е поправен или допълнен. Като се има пред вид, че не И. Н. е закачил съобщението за изготвянето му, и, че М. М. е получила протокола от имейл на офис на „•••" ООД не е ясно дали И. Н. и М. М. четат един и същи протокол. С изменения на ЗУЕС, публикувани в Държавен вестник бр. 82/2023 г., беше променен и начина за избор на управител на Етажната собственост. Досега за избирането му следваше да са гласували „за" повече от 50 % от присъстващите на ОС етажни собственици /чл. 17 ал. 7т.2 ЗУЕС преди изменението/. След датата на ДВ бр. 82, а именно 29.09, 2023 г., изборът на управител на ЕС е валиден, ако за него на ОС са гласували „за" 50% от всички идеални части от общите части на сградата - пар. 32 ал. 1 вр. пар. 8 Т. I б.в ЗИДЗУЕС. Или съгласно действащата на 09.10.2023 г. изменена разпоредба на чл. 17 ал. 7 ЗУЕС за избора на И. Н. за управител следва да са гласували 50 % от идеалните части от общите части на сградата, а това не е така, защото в протокола е записано, че присъстват само 41, 40706 % идеални части от всички общи части на сградата, част от които са гласували „против". Така изборът на И. Н. с над половината присъстващи идеални части от общите части на сградата е незаконен. Липсват доказателства и И. Н. да е съсобственик в •••, собственици на което са Г. и М. Н.. Ако не е съсобственик, изборът му противоречи на решението от т.2 от ОС на ЕС от 30.08.2017 г./потвърдено от съда по в.гр.д. 574/2019 г. на ВОС/управителят да се избира само от средата на етажните собственици. Информация относно проблеми, изложени в протокола при обсъждането по време на ОС. Тук следва да се маркират възраженията срещу твърдения, описани в протокола, като подробна обосновка ще бъде дадена, ако се налага, след отговора на Исковата молба или след други становища на ответника: Сградата не е в комплекс и не образува „затворен жилищен комплекс" по пар. 1т. ЗотДР на ЗУЕС със съседната сграда „•••" с административен адрес ••• - това е установено по гр.д. 10952/2015 г. на ВРС, потвърдено по в.гр.д. 780/2017 г. на ВОС. Сградата сама за себе си не е „затворен жилищен комплекс" по смисъла на пар. 1 т. 3 от ДР на ЗУЕС по досега действащата му редакция и сключваните индивидуални договори по чл. 2 ЗУЕС между „•••" ООД и част от етажните собственици в сградата са нищожни - това установи по реда на чл. 280 ал. I т. 3 ГПК ВКС с Решение №2 80/04.11.2021 г. по гр.д. 1213/2020 г. Сградата сама за себе си не е „затворен жилищен комплекс" и по смисъла на новата редакция на пар. 1 т. 3 от ДР на ЗУЕС, защото е приета с хотелско предназначение, действащ хотел е в частта на регистрираните от „•••" ООД около 30 апартамента и студия като хотел „трета категория", а това изключва затворения й характер и изключва изцяло жилищния й характер — пак установено от ВКС на стр. 5 от Решение N2 80/04.11.2021 г. по гр.д. 1213/2020 г.на ВКС. Отделно, сградата не е разположена изцяло в само един имот - при извършено геодезическо измерване и при измерване от Общински органи на гр. ••• е установено, че алеята зад сградата по цялата й дължина съществено навлиза в граничещия на изток държавен парцел „горски фонд". Части от стълбите към басейна и сладкарницата също навлизат в съседния парцел на •••. Сградата не е изцяло с контролиран достъп за външни лица, защото •••, преустроен в магазин, е достъпен за всички хора в •••; сградата е достъпна за хотелски гости, които са външни лица; въведен е контролиран достъп към двора за етажните собственици без индивидуален договор с „•••" ООД; сградата е на самия тротоар без ограда, както са огромното количество сгради в страната; сладкарницата през годините се ползва и от плажуващите на плажа под сградата - огражденията по двора са поставяни през годините по време на делата. Обектите за общо ползване, вкл. басейна, се ползват първо от хотелските гости, капацитетът им не позволява едновременно ползване и от всички етажни собственици; второ ниво на сладкарницата е преустроено в конферентна зала, която е заключена и се ползва от етажните собственици за провеждане на ОС на ЕС, ако „•••" я отключат. И. Н. е син на Г. и М. Н. и е невярно твърдението от протокола, че няма нищо общо с „•••" ООД. Доказва го и имейла, от който е изпратил отговор на М. М. •••. На стр. 5 горе от протокола се твърди, че ЕС следва да плаща за почистване, видеонаблюдение, охрана, озеленяване и ел. енергия за общи части към изпълнителя - ЕС няма и не е имала договор с някой, на когото да възложи тези дейности. Поради избирането досега на управители на ЕС, свързани лица с „•••" ООД, ЕС няма отчет, няма избор на бюджет, няма достъп до банковите сметки на ЕС, няма информация кой плаща и кой не плаща по тях, не е ясно и дали „•••" ООД плащат за своята собственост по решенията от 30.08.2017 г. на ЕС за заплащане по реда на чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС; отделно в писмо изх. N2 191 от 18.11.2015 г. "•••" ООД са заявили, че не плащат по 0 евро на кв.м, защото няма как да плащат сами на себе си. Оказва се, че приходите от продадените апартаменти, независимо дали тези по чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС или тези по 10 евро/кв.м издържат цялата сграда, вкл. обектите индивидуална собственост на „•••" ООД, вероятно и на •••" ООД, ако се окаже, че последното дружество е станало собственик на част от тях. Никога ЕС не е възлагала на „•••" ООД или на „•••" ООД да бъдат изпълнители на дейностите, изброени от М. Н. в протокола. С делата през годините се достигна до извод, че сградата е обикновена етажна собственост, че издръжка и поддръжка на общите части по чл. 2 от ЗУЕС е недопустима и че те следва да се издържат и поддържат с решения на ОС на ЕС.Пак поради наличие на управител, свързан с двете цитирани ООД, ОС не може да се свика с необходимия дневен ред и не се завеждат дела срещу „•••" ООД за събиране на техните задължения и за отнемане от тях на дейностите, за които нямат договор с ЕС. Неправилно в сградата се отчита ел. Енергията за всеки самостоятелен обект и за общите части - партидата за ползвания в сградата ток е само една на името на „•••" ООД и никога при разпределение на задължението за всеки обект не става ясна общата сметка за сградата и как се разпределя дължимата сума за всеки обект. След проведено дело пред Административен съд - София- град и пред ВАС КЕВР задължи ••• АД да открие за всеки обект индивидуална партида - трета година нито съдебните решения, нито решението на КЕВР се изпълняват, поради което е започната санкционна процедура. В Протокола е записано, че управителят на „•••" ООД казва, че без бюджет не може - М. Н. е била и е съдружник и управител и в „•••" ООД и в „•••" ООД. Въпросът е защо досега не се проведе нито едно ОС по инициатива на свързаните с нейните дружества управители с дневен ред за разглеждане и приемане на бюджет - отговорът е, че в приходите на този бюджет следва да се заложат и дължимите суми от „•••" ООД още от август 2017 г. В този бюджет ще следва да се предвидят и наеми за ползваните от „•••" ООД общи части само за техни нужди и за нужди на хотела. Така споменаването на необходимостта от бюджет от М. Н. към момента не гарантира, че и сега избрания и свързан с нейните дружества управител ще предприеме изискваните по закон действия за определяне на бюджет за ЕС. До тук В срока за отговор на исковата молба, ответникът депозира отговор. Адв. Н. Й. Х. към АК - Варна, с адрес: •••, като пълномощник на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ в сграда с идентификатор •••. и с адрес гр.•••, •••, с управител И. Г. Н., оспорва предявения от „К." ЕООД, ЕИК •••, срещу ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ В СГРАДА, с адрес гр.•••, •••, представлявана от управителя, И. Г. Н., ИСК да се установи незаконосъобразността на свикването и провеждането на ОСЕС на 09.10.2023п, както и незаконосъобразността на взетото решение по т.1 от дневния ред: и за неговата отмяна: , .Избира И. Г. и нов Н. за Управител на Етажната собственост в сграда, Апартаментен (студиен) хотел, ••• в ПИ №•••, УПИ № •••, кв.••• на ••• с адрес: •••, •••, за срок от 2 години". Счита искът за неоснователен. Сградата представлява Апартаментен (студиен) хотел, ••• изградена в ПИ ••••••, УПИ № •••, кв.••• на •••. Приета е в експлоатация през 2009г. и е в режим на Етажна собственост с органи на управление: общо събрание и управител. Твърди се, че проведеното общо събрание и приетото на него решение са незаконосъобразни, тъй като според ищецът идеалните части от ОЧ на Етажната собственост припадащи се на всеки отделен обект в сградата са спорни и неверни, поради което не било проведено в третия възможен час по чл.15. ал.3 ЗУЕС, когато е без значение количеството идеални части, които присъстват, за да може да започне събранието, понеже е проведено при изискванията за присъствие на 33% ид.части от ОЧС по чл.15. ал. 2 от ЗУЕС в сила от 29.12.2023г. Оплакванията са несъстоятелни: 1.ОСЕС в сграда с адрес гр.•••, •••, е свикано с Покана поставена на видно място в сградата на 29.09.2023г. в 12.30ч.. на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС от етажния собственик „•••" ЕООД с ЕИК •••. За поставянето на поканата е съставен Протокол от същата дата, подписан от лицето, свикващо събранието и лицата Г. С. и етажния собственик И. Н.. На собствениците, които са предоставили имейлите си, поканата е и изпратена на тях. Същото е проведено на 09.10.2023г., в съответствие с разпоредбата на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, която предвижда възможност за провеждане на Общото събрание при липсва на кворум по ал.1, т.е. от най-малко 51%, (в сила от 29.09.2023г.), след като събранието се отложи с 1 час, и ако на него са представени не по-малко от 33% ид.части от общи части на етажната собственост, съгласно последната й редакцията от 26.07, 2011г. (ДВ 6р.57/2011г.) Изменението на ал.2, която предвижда при липса на кворум по ал. 1, провеждане на ОС след отлагане 1 час, при спадащ кворум от 26% ид.части от 04 на етажната собственост, е в сила от 31.12.2023г. съгласно последното изменение на ЗУЕС в ДВ бр.82/2023г., поради което в случая е неприложима. Видно от протокола, на 09.10.2023г. в 15.00 часа на събранието са присъствали 41, 23216 % ид.части от 04 на етажната собственост, поради което същото е отложено за 16.00 часа. При повторното преброяване, в 16.05ч., са присъствали 41, 40706% ид.части от ОЧ, т.е повече от 33 % ид.части от 04 поради и което съгласно чл.15, ал.2 от ЗУЕС в редакцията й към 26.07 2011г. (ДВ бр.57/2011г.) събранието е законно, и може да се проведе и вземе решения. Оспорва доводът на ищеца, че прилежащите към всеки самостоятелен обект в сграда идеални части от 0Ч са спорни. Няма спор между етажните собственици относно притежаваните ид.части от 0Ч в Етажната собственост. Няма и висящи производства в тази връзка. Сборът от всички проценти ид.части е равен на 100. Отразените в протокола такива са съобразно посочените в документите за собственост на всички собственици (стр.2 и стр.З от Протокола от 09.10.2023г.) Неправилно ищцовото дружество коментира площообразуването на сградата, а именно: 12 496 кв.м., представляващи сбор от площта на всички обекти в сградата, без прилежащи ид.части от общи части надхвърляли записаните от приемателната комисия 12 311, 83 кв.м., обща площ на застроените надземни обекти обекти и общи части. Двете стойности са несъотносими: Числото 12 311, 83 кв.м., е РЗП на сградата по чл.10 от Наредба №7/ 22.12.2003г., т.е по Кинт (чл.10 Наредба №7/22.12.2003г.), а кинтът е градоустройствен показател, който при постигането му както е в случая, сочи, че за сградата са спазени предвижданията на ОУП и одобрения ПУЛ за имота - УПИ №••• в кв.••• по плана на гр.•••. Освен това съгласно чл.10, ал.1 и ал.2 от Наредбата в редакцията й към 2009г., Показател за интензивност на застрояване (Кинт.) на урегулиран поземлен имот е отношението на разгънатата застроена площ (сбор от застроената площ на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена) спрямо площта на имота, изразено в абсолютно число, като според ал.2. в разгънатата застроена площ по ал. 1 се включват и целите площи на балкони, лоджии и тераси в надземните етажи, измерени по външните им очертания, както и застроените площи в подпокривните пространства на сградите, когато не са тавански складови помещения. Предвид горното числото на този показател, е несъотносимо към разпределението на ОЧС към площите на всички самостоятелни обекти. Същевременно числото 12 496 кв.м., посочено от ответника, представлява сбор от площта на всички обекти в сградата, под, на и над терена, без прилежащи ич.части от ОЧС. С оглед изложеното, несъстоятелно се явява твърдението, че „данните за притежаваните от присъстващите на събранието идеални части" от ОЧС са неверни и недоказани, още повече, че същите са такива по документи за собственост, по които са и посочените площи на самостоятелните обекти в сградата. Преди извършеното преобразуване на „•••" ООД чрез отделяне на ••• ООД същото се е снабдило с КНА за собственост върху притежаваните от същото обекти в сградата №3 от 07.03.2023г., вписан в СВ-Варна с акт №••• том •••, дело № •••, вх.рег. №•••п, дв.вх.р.№•••. Въз основа на одобрен ПЛАН за преобразуване на ••• ООД от 05.04.2023г. с отделяне с учредяване на дружество и Решение на общо събрание на съдружниците от 18.05.2023г. по чл.262о и 262г. ТЗ, с нотариално удостоверяване на подписи и съдържание, същото се преобразува с отделяне чрез учредяване на „•••" ООД, към което преминава част от имуществото на преобразуващото се дружество, в това число всички негови обекти в сградата на ЕС. Преобразуването е вписано в Търговския регистър на 05.06.2023г., когато новоучреденото дружество става правоприемник на тази част от имуществото. Обстоятелството е вписано и в Служба по вписванията- Варна, имотен регистър с акт №•, том • вх.рег.•, дв.вх.•• Неоснователно и необосновано е и твърдението, изложеното в исковата молба, че има неуведомени етажни собственици за ОСЕС от 09.10.2023 г. Събранието е свикано съгласно разпоредбата на чл.13, ал.1 от ЗУЕС чрез покана, поставена на видно място на входната врата на сградата, на 29.09.2023г. като, на тези, етажни собственици, които са предоставили имейл, поканата е изпратена допълнително. До настоящия момент друг етажен собственик в сградата освен „К." ЕООД не е обжалвал решението на Общото събрание от 09.10.2023г. Никой друг собственик не е възразил срещу проведеното събрание. Няма законови пречки за свикване на общо събрание на етажните собственици в сградата. На 13.08.2021г. ОСЕС прие решение за провеждане на ОС през цялата година, изпълнението на което не е спряно от съда, съгласно чл.40, ал.З от ЗУЕС. Несъстоятелни са и твърденията на ищеца за пълномощните, с които етажни собственици са представлявани на общото събрание от 09.10.2023г. Същите са действителни такива и съдържанието им е съобразено с разпоредбата на чл.14, ал.4 от ЗУЕС за представителство на общо събрание Отношенията между пълномощници и упълномощените от тях лица са извън сферата на ищеца, тъй като не засягат негови права и законни интереси. За тези отношения упълномощените не дължат отчет на „К." ЕООД. Неправилно е и изложеното от ищеца, че председател на събранието следвало да бъде предишният управител, Г. И. Н., които не присъстваше. Оплакването е несъстоятелно. Същият не е собственик на обект в сградата, дезинтересирал се е от Етажната собственост, не е предприемал действия свързани с управлението или поддръжката й повече от година и не са свиквани общи събрания. Съгласно предвидената в чл. 12, ал.5 ЗУЕС възможност в такива случай Общото събрание от 09.10.2023г. се свика от етажния собственик „•••" ООД. Тъй като тогавашния управител, Г. Ив. Н. не присъстваше на събранието, същото се водеше от „•••" ООД по чиято инициатива бе организирано. Като съдружник в него към 29.09.2023г. Н. е дал съгласието си на общо събрание на съдружниците, дружеството като етажен собственик да свика общо събрание на ЕС в ••• за избор на нов управител на Етажната собственост. Освен това в хипотезата на чл.12, ал.5 ЗУЕС не предвижда изпълнение на процедурата по ал.3 на чл.12, изрично посочена само за случаите на ал.2 от същата разпоредба. Протоколчикът е предложен от председателя на събранието, съгласно чл.16, ал.4 от ЗУЕС и избран без възражения, включително и от страна на ищеца, и при липса на други предложения. Несъстоятелни са оплакванията на ищцовата страна: Законът не предвижда специални изисквания и не поставя условия за лицето, което може да бъде избрано за протоколчик на събранието. Събрание е проведено по обявения в поканата дневен ред, а именно: т.1 „ „Избор на управител на етажната собственост за срок от 2 години." По направеното предложение за Управител на ЕС са проведени разисквания, след което е прието присъстващите етажни собственици приемат с мнозинство следното решение: „Избира И. Г. Н. за Управител на Етажната собственост в сграда, Апартаментен (студиен) хотел, ••• в ПИ №•••, УПИ № •••, кв. ••• на ••• с адрес: •••, •••, за срок от 2 години". След изчерпване на дневния ред, събранието е закрито. Протоколът от проведеното събрание е съставен и подписан съгласно чл.16, ал.6 от ЗУЕС: от Председателя- управител и представляващ собственика, „•••" ООД и от протоколчика, С. Д., за което е поставено съобщение, подписано от Председателя, и представляващ „•••" ООД, М.Н.а и новоизбрания управител, И. Н.. Оплакванията относно мнозинството, с което е избран управителя на ЕС, са неоснователни: визираната от ищеца разпоредба на чл. 17, ал.7, т.2 от ЗУЕС е неотносима, същата предвижда, че Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши посочените в нея решения да се приемат с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти: т.2 избиране и освобождаване членовете на управителния съвет (управителя) и касиера. С изменението на разпоредбата на чл.17, ал.2, т.7 ЗУЕС, в ДВ бр.82 от 29.09.2023г. същата предвижда квалифицирано мнозинство от 51 % от идеални части от общи части на ЕС при възлагане на правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя) както и за възлагане дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или Физически лица, които не са собственици. Извън случаите по ал.2 на квалифицирано мнозинство, решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост. На процесното ОСЕС избраният за Управител на ЕС, И. Г. Н. е етажен собственик на обект в сградата Студио •••, (съгласно нот.акт №•••г.), поради и което гласувалите за него 38, 67846 % ид. части от ОЧС, в съответствие с предвижданията на ЗУЕС, са повече от половината от представените на събранието 41, 40706% ид.части от ОЧС, а именно с 93, 410302 % ид.части. Предвид горното доводите на ищеца за незаконосъобразност на избора на И. Н. за управител на етажната собственост, са несъстоятелни. Неотносимо към спора е изложеното в т.5 от исковата молба „Информация относно проблеми, изложени в протокола при обсъждането по време на ОС" която не е била обект на обсъждане по дневния ред на събранието: дали сградата е в комплекс, образува ли затворен жилищен комплекс със съседната сграда на корпус „Б", както твърди ищеца, обектите за общо ползване, къде е разположена сградата, контролирания достъп, какви дейности са възлагани на „•••" ООД, кога, и кои лица имат общо с дружество, и други, поради което моля в тази част исковата молба да се остави без разглеждане. С оглед изложеното, МОЛИ СЪДА ДА ОТХВЪРЛИ предявения от „К." ЕООД срещу ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ В СГРАДА, с адрес гр.•••, област •••, представлявана от управителя, И. Г. Н., ИСК да се установи незаконосъобразността на свикването и провеждането на ОСЕС на 09.10.2023г., както и незаконосъобразността на взетото решение по т.1 от дневния ред и за неговата отмяна: „Избира И. Г. Н. за Управител на Етажната собственост в сграда, Апартаментен (студиен) хотел, ••• в ПИ №•••, УПИ№ •••, кв.••• на ••• с адрес: •••, •••, за срок от 2 години", като неоснователен. Моли за присъждане на сторените по делото разноски. В съдебно заседание ищецът, чрез пълномощник адв.Х. поддържа иска. В хода по същество на делото моли за уважаване на иска и присъждане на сторените по делото разноски. Представя писмени бележки. В съдебно заседание ответната страна, чрез пълномощник адв. Х. поддържа отговора на исковата молба. В хода по същество на делото моли съда да отхвърли иска, като присъди на ответница сторените по делото разноски. редовно призована, не се явява, не изпраща представител. СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа страна: По искане на ищеца, като писмени доказателства по делото са приети следните документи: нотариален акт №•, том •, рег.№•, дело •от •••.; покана за ОС от 29.09.2023 г.; съобщение за изготвен протокол от 16.10.2023 г.; Протокол от ОС на ЕС от 09.10.2023 г.; имейл от 18.10.2023 г.; приложение №1 към протокол от Общо събрание на етажните собственици в сграда присъствен лист; приложение №2 към протокол от Общо събрание на етажните собственици в сграда присъствен лист; приложение №3 към протокол от Общо събрание на етажните собственици в сграда присъствен лист; имейл от 19.10.2023г.; имейл от 24.10.2023г.; имейл от 25.10.2023г.; разрешение за строеж №115 от 21.12.2004г.; уведомително писмо изх.№РД 9400-3138/1/ от 13.12.2018г.; разрешение за ползване ДК-07-137 от 07.05.2009г.; протокол за установяване на годността за ползване на строежа; разрешение за ползване; регистрационна карта на сградата; площообразуване на обект: Апартаментен хотел – Корпус •, УПИ •••; удостоверение за декларирани данни изх.№289/27.06.2018г.; регистър на „Места за настаняване и заведения за хранене и развлечения“; уведомително писмо изх.№РД 9400- 1708-/1/ от 03.08.2018г.; уведомително писмо изх.№191 от 18.11.2015г.; служебна бележка изх.№РД 7000-703-/1/ от 12.09.2015г.; извлечение от протокол от ОС от 19.02.2019г.; имейл от 05.08.2021г.; протокол от ОС от 13.09.2017г.; решение №4453/28.11.2016г. по гр.д.№10952/2015г. по описа на ВРС; решение от 01.06.2017г. по гр.д.№780/2017г. по описа на ВОС. Приобщени към доказателствата по делото по искане на ответника са следните документи: Уведомление по чл.46б ЗУЕС от Общ. •••, обл. Варна вх.№РД 9400-3216 от 16.10.2023г.; протокол от ОСЕС проведено на 09.10.2023г. с приложения №1; пълномощни – 13 бр.; приложение №2 към протокол от ОС; приложение №3 към протокол от ОС; удостоверение за актуално състояние изх.№20240301094625 от 01.03.2024г.; удостоверение за актуално състояние изх.№20230926134101 от 26.09.2023г.; план за преобразуване с отделяне чрез учредяване от 05.04.2023г.; нотариален акт №•, том •, рег.№•, нот.дело №•от •••.; удостоверение за актуално състояние изх. №20240301094331 от 01.03.2024г.; нотариални актове за собственост на самостоятелни обекти в сграда – 88 бр. По делото е прието заключение на ВЛ по СТЕ. Заключението на ВЛ съдът цени като обективно и компетентно дадено. От заключението се установява следното: Налице е пълно съвпадение на процентите идеални части от сградата по данните от таблицата за площообразуване, приложените към делото нот.актове и протокола за проведенето на 09.10.2023год. общо събрание на етажната собственост. В някой нот.актове има не пълен запис за притежаваните идеални части от сградата/само в кв.м. ид.ч. от О.Ч.С./. След сравняване с данните от таблицата за площоопределяне, ако е установено съвпадение в данните за км.м. ид.ч. от общите части на сградата е прието, че то важи и за съответстващия % ид.части от общите части на сградата. Налице е съвпадение на данните за % ид.части в Протокола и на същите в н.а., разгледани за всеки СОС поотделно. Има разлика за някой СОС, при които явно на по-късен етап се е появила съсобственост. Това е отразено в Протокола за гласуване, без това да е оказало значение на кворума при вземане на решение на общото събрание на етажната собственост от 09.10.2023год. Между Приложение №3 към Протокола на Общото събрание на етажната собственост от 09.10.2023год. и записа в самият Протокол са налице разлики. С червен цвят са отбелязани СОС срещу които в Приложение №3 няма подпис, а в същото време при обобщаване на резултатите от гласуването в Протокола е отбелязано, че собствениците на тези СОС са гласували „за“. Ако се отчетат резултатите, съобразявайки се само с подписите от Приложение №3, получаване, че „За“ са гласували 32.42786 %, „Против“ – 2.3946 % и „Въздържал се“-0.0000%. Тъй като М. Д. Н.а е присъствала на Общото събрание не само като Етажен съсобственик на Студио •••, а и като представляващ „•••“ООД, то е логично към гласувалите „за“ да се добавят и отбелязаните с червен цвят/срещу които в Приложение №3/няма подпис, защото това са СОС, собственост на „•••“ ООД, които общо представляват 6.2507% ид.ч. от О.Ч.С. След тази преработка се получава следния резултат: Гласували „За“-38.67856%/38.67846% съгласно Протокола/ Гласували „Против“-2.3946%/2.3946% съгласно Протокола/ Гласували „Въздържал се“ – 0.0000%/0.0000% съгласно Протокола/. В забележка към Протокола е записано, че собственикът на ап.••• В. Н. Н. не желае да взема участие в гласуването и не гласува, поради което неговият % ид.части ОЧС не участва в посочения резултат. Гореизложената фактическа обстановка, съобразно наведените от страните твърдения и възражения, мотивира съда да изведе следните правни изводи: Съгласно разпоредбата на чл.40, ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Решенията на общото събрание на етажната собственост са правни актове на общност от лица, които не са персонифицирани, за които не се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила за вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите правила за недействителност на сделките. /Решение № 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/2008 г. III г. о. на ВКС /. Правната доктрина и съдебната практика са се обединили по принцип около следните правни изводи, относно недействителността на решенията на ОС на ЕС: Решение на общото събрание на етажната собственост може да е както унищожаемо, така и нищожно. Унищожаемите решения на общото събрание подлежат на отмяна по съдебен ред чрез конститутивен иск, предявен от лицата, които са участвали или са имали право да участват в общото събрание към момента на вземане на съответното решение. След изтичане на преклузивния срок за предявяване на иска за отмяна на решение на общото събрание то се валидира, т.е. изчерпва се правната възможност не само чрез иск, но и чрез възражение, да се предявява унищожаемоста и решението подлежи на изпълнение.На нищожност на решения на общото събрание всяко заинтересовано лице може да се позовава безсрочно или чрез отрицателен установителен иск, или чрез възражение. В настоящия случай ищецът се явява собственик на имот, придобит по силата на нот.акт •••, том •••, рег.№•••, дело •••год. на нотариус М. Т., находящ се в град •••, община •••, обл.Варна, в ••• в Апартаментен/студиен/хотел-корпус„А“, представляващ самостоятелен обект в сграда-АПАРТАМЕНТ ••• с идентификатор •••••• по КККР на гр. •••, на партерен етажна сградата, със застроена площ от 193 кв.в., както и на 1.5452% идеални части, равняващи се на 57.28 кв.м. идеални части от общите части на сградата с идентификатор •••, както и 1.5452 % идеални части от правото на строеж върху дворното място, върху което е построена сградата, и като етажен съсобственик в Етажната собственост на сградата с идентификатор ••• и адрес: град •••, ул.••• обжалва решението на етажната собственост, взето на 09.10.2023год. Навежда твърдения за незаконосъобразност на решението на етажната собственост, взето на 09.10.2023год. с оглед наличие на опорочена процедура по свикване на общото събрание, провеждането му и вземане на решения на същото. Законосъобразността на решенията на ОС на ЕС се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. С Решение № 654 от 01.10.2009 г. по гр. д. № 1506/2008 г. III г. о. на ВКС е прието, че решенията на общото събрание на етажната собственост са правни актове на общност от лица, които не са персонифицирани, за които не се прилагат правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени са специални правила за вземането на тези решения и начина на отмяната им, които изключват общите правила за недействителност на сделките. Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 06.12.2002 г. по тълк. д. № 1/2002 г., ОСГК на ВКС, когато решенията на общото събрание противоречат на учредителния акт или на повелителни разпоредби, или е налице процесуална незаконосъобразност под формата на неспазена процедура за свикване на общото събрание, реда и кворума за приемане на решения, тези решения ще са отменяеми като незаконосъобразни, но това не води до тяхната нищожност. Предвид така цитираното ТР наведените от страна на ищеца твърдения за наличие на опорочена процедура по свикване на общото събрание, провеждането му и вземане на решения на същото по същество, представляват факти и обстоятелства, които аргументират незаконосъобразност на решенията. С оглед спецификата на тези решения е уреден и специфичен контрол за спазването им, който е ограничен със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаване на решението / решение по гр.дело №567/2012год. на ВКС, постановено по реда на чл.290 от ГПК /. Т.е. установеният в чл.40, ал.2 от ЗУЕС 30 дневен срок, който тече от датата на узнаване е преклузивен. В настоящият случай Ищецът навежда твърдения, че протоколът от общото събрание на 09.10.2023год. е обявен с поставяне на съобщение за изготвен протокол на 16.10.2023год. Видно от приетите по делото на л.12 съобщение и л.160 уведомление, действително протокола е обявен на 16.10.2023год. Исковата молба е депозирана на 08.11.2023год. Предвид на това и съдът приема, че предявеният иск е подаден в преклузивния 30-дневен срок по чл.40, ал.1 ЗУЕС, поради което се явява допустим и подлежи на разглеждане по същество. Съобразно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС в редакцията на закона към датата на провеждане на процесното Общо събрание, Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват ОС, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по – късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не по – късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват ОС, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най- късно на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по – рано от 24 часа след поставянето й. В поканата се посочват дневният ред на ОС, датата, часът и мястото на провеждането му /чл. 13, ал. 7 ЗУЕС/. Целта на посочената разпоредба е да гарантира от една страна своевременното узнаване за насроченото ОС, а от друга участието на всеки собственик при вземане на съответните решения. От представената по делото покана за свикване на общо събрание се установява, че процесното общо събрание е свикано, на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС от „•••“ООД, правоприемник на „•••“ООД етажен собственик на 36 обекта в сградата и притежаващ 30.7585% идеални части от общите части на същата. В поканата е посочено, че общото събрание ще се проведе на 09.10.2023год. от 15.00часа в помещението, разположено на втория етаж от сградата, обособено като конферентна зала. Посочен е дневния ред: Избор на нов Управител на ЕС за срок от 2 години. Посочено е, че поканата се поставя от „•••“ООД на 29.09.2023год., чрез управителя М. Д.Н.а. Съгласно разпоредбата на чл.12, ал.