Решение № 829 от 24.6.2026 г. на Апелативен съд - София по дело № 498/2026 г.

Производството е по реда на Глава ХХ от ГПК – Въззивно обжалване. Образувано е възоснова на въззивна жалба с вх. Рег. № 49403 от 22.04.2025 г. подадена от ответника в исковото производство по иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД и ищец по насрещен иск с правно основание чл. 307 от ТЗ , а именно „Грийнлайф - Пропърти“ ЕООД, срещу решение рег.№ 1746/22.03.2025г., постановено по гр.д. № 20231100109517 по описа за 2023 г., с което е уважен иска с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, предявен от на П. Б. и е отхвърлен насрещен предявен в условията на евентуалност иск с правно основание чл.307 ТЗ. Във въззивната жалба се излага, че решението в частта, в която е уважен главния иск е постановен в нарушение на материалния закон,поради липсата в кумулативна даденост на предпоставките за неговото уважаване. Като такава сочи, че със сключването му страните са се договори за прехвърляне на бъдеща вещ, за която не е възникнало право на собственост за прехвърлителя към момента на уважаване на исковата претенция. Решението се обжалва и в частта в която съдът е отхвърлил насрещен иск с правно основание чл. 307 от ГПЗ предявен в условията на евентуалност от ответника по главния иск. Излага се, че в тази част решението е неправилно и е необосновано. Поддържа тезата, че с Постановление № 290 на МС 27.09.2022 г. , МС е приел методика за актуализиране на цените за обществените поръчки договорите по които са сключени преди обявеното извънредно положение от 13.03.2020 г. Счита, че подзаконовия нормативен акт установява инфлационни процеси, с които обективно е признато от държавата, че цените по сключените договори следва да бъдат актуализирани. Счита, че запазване на правоотношението на цени уговорени преди настъпване на обективно поскъпване на разходите за изпълнение на договора е противно на справедливостта и добросъвестността на договарянето и изпълнението, а съществуването и изпълнението на такъв договор е в противоречие с принципите на договорните отношения. Жалбоподателят моли съдебния акт да бъде отменен и да се постанови нов по същество, с който искът по чл.19, ал.З ЗЗД да бъде охвърлен, а настращният иск по чл.307 ТЗ - уважен. Претендира разноски. Въззиваемата оспорва жалбата и моли решението да бъде потвърдено. Претендира разноски. В настоящото производство доказателства не са ангажирани. Въззивната жалба е подадена от надлежна страна в законоустановения срок срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, поради което е процесуално допустима. Решението е валидно и допустимо. Съобразявайки доводите на жалбоподателя и след преценка на ангажирания доказателствен материал, настоящият състав намира въззивната жалба за неосновтелна поради следното: Претенцията на ищцата е да се обяви на основание чл.19, ал.З ЗЗД за окончателен предварителен договор от 26.10.2020г. за продажба на недвижим имот, представляващ ателие 76, находящо се във вх. „В“, на четиринадесети етаж, кота + 39,96 м., с чиста застроена площ 92,53 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна, балкон, при съседи: ат. 75, външен зид, коридор, ат. 77, отгоре - ап. 81, отдолу - ат. 70, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 17,08 кв.м., с обща площ 109,61 /сто и девет цяло шестдесет и една стотни/ кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който се изгражда сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18- 32/01.04.2016 г. На изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Възраждане“, ул. •••, с площ 10 611 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор 68134.305.406, ПИ с идентификатор 68134.305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ с идентификатор 68134.305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с идентификатор 68134.305.491, за сумата от 101 500 евро. Предявен е от дружеството - ответник евентуален насрещен иск за увеличение по реда на чл.307 ТЗ на уговорената с предварителния договор продажна цена на 152250 евро. Предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ при посочена там цена. Достатъчно е да е спазена формата на договора, когато такава се изисква, а също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния договор. При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор с оглед на целта, за постигането на която е сключен - да се подготви (когато характерът на прехвърлянето изисква това) и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Наред с посочените по-горе предпоставки за уважаване на иска, е необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по-ранен срок на изпълнение, не винаги съставлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача. То би съставлявало такава само ако страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши в определен срок след заплащане на цената. Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача са уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК. Възоснова на събраните по делото доказателство е безспорно установено, а и страните не не спорят, че на 26.10.2020г. между ответника като продавач и собственик и ищцата като купувач е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на описания по- горе имот за цена в размер от 101 500 евро и срок за завършване на обекта и за нотариално изповядване на сделката 30.11.2022г. Изискуемостта на престацията на ответника е настъпила на посочената дата, но към този момент имотът не е бил завършен от ответника, като липсват доказателства тази забава да е причинена от обективна невъзможност за изпълнение - констативният акт образец 15 за установяване годността за приемане на строежа е издаден едва на 04.06.2024 г., а разрешението за ползване на 19.09.2024 г. - в хода на първоинстанционното производството. При наличие на обективни пречки свързани със собствеността на прехвърлителя, сделката не е била изповядана нотариално в договорения срок. Ищцата като купувач е изпълнила частично задължението си за заплащане на пълната цена на имота, платила е общо сумата от 76125 евро, като са останали неиздължени 25 375 евро, но този факт не е пречка предварителният договор за бъде обявен за окончателен по съдебен ред - чл.362, ал.1 ГПК. Имотът, съобразно степента на завършеност е годен да бъде предмет на разпоредителна сделка към датата на предявяване на насрещния иск (24.11.2023 г.). Съществува като самостоятелен обект в съответствие със степента на степента на строителство, описана в Приложение № 1 към предварителния договор до степен „груб строеж“, съобразно заключението на в.л.Т.. При посочените данни изводът на първоинстационния съд за основателност на иска по чл.19, ал.З ЗЗД е законосъобразен, защото са налице са всички изискуеми предпоставки за уважаването му.По евентуалния насрещен иск с правно основание чл.307 ТЗ. Според чл. 307 ТЗ „ Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността.“ Видно от цитирания текст, предпоставка за възникване на потестативното (преобразуващо) право и предявяване на конститутивния иск по чл.307 от ТЗ е настъпване на такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят към момента на сключване на договора. Затова не може да се позове на стопанска непоносимост търговецът, който е сключил договора в момент, в който тези обстоятелства вече са настъпили и последиците от тях са били предвидими. Промяната в обстоятелствата по смисъла на чл.307 ТЗ трябва да е коренна, в смисъл актуалната ситуация да се различава съществено от тази, при която е сключен договорът. Факторите, които са предизвикали промяната, трябва да са били или изобщо непредвидими или дори при полагане на найдобрата грижа и цялото умение на страните, последните да не са могли да мислят за тях и да ги предвидят. Страните по един извинителен начин не са могли да ги предвидят и да включат в съдържанието на договора съответни клаузи. Затова законът изисква по отношение на страните кумулативната наличност на двете условия: а) не са могли да предвидят и б) не са били длъжни да предвидят тези обстоятелства. Под второто изискване се разбира задължението на всеки съконтрахент да полага дължимата грижа на добър търговец (чл. 302 от Търговския закон), грижа, която съответства на особения му правен статут, на високите изисквания, които поставя търговския оборот, на рисковете, които са присъщи на всяка търговска сделка. Ако и при полагането на тази достатъчно голяма грижа, не е било възможно да се предвиди промяната, само тогава поведението на страните може да бъде извинително. Позоваването на стопанската непоносимост от страна на продавачите- изпълнители не винаги е обосновано. Влошената икономичестата обстановка в страната и поскъпването на цените, непрекъснатото повишаване на инфлацията и т.н. са факт вече няколко години, така че тези обстоятелства е можело да бъдат взети предвид при ценообразуването и договорената в договорите, сключени през последните около 3 -4 години назад. Също така, голословните и общи твърдения без посочване на никакви конкретни факти относно твърдените обстоятелства не са достатъчни, за да се обосновават подобни претенции от страна на продавачите-изпълнители. Следва да се установят данни как конкретно във всеки един случай промяната в обстоятелствата се е отразила на еквивалентността на насрещните престации. Предварителният договор е сключен на 26.10.2020г. за сумата от 101 500 евро, а срокът за завършване на обекта и за нотариално изповядане на сделката е 30.11.2022г. Ответникът - ищец по насрещния иск претендира изменение на този договор в частта му относно уговорената продажна цена, като се мотивира с поскъпването на цените за строителни материали и работна ръка и разразилата се ковид пандемия. Пандемията обстановка доведе до извънредно положение в България на 13.03.2020 г., продължило до 13.05.2020 г. Тези две дати предшестват сключването на предварителния договор. Приетите неоспорени от страните заключения на вещите лица по допуснатите техническа и икономическа експертиза сочат, че пазарната стойност на имота към датата на сключване на предварителния договор (26.10.2020 г.) е в размер на 23 0457 лева, т.е. по 2102,52 лева за 1 кв.м., а към датата на предявяване на насрещния иск (24.11.2023 г.) - в размер на 337694 лева или 3080,87 лева на кв.м. Според вещото лице Т. поскъпването на строителните материали и труда за посочения период е около 57 %., а според данните готовия продукт с около 500 евро за 1 кв.м. Относно естеството на предявения насрещен иск (обект на разглеждане в множество типизирани дела на „Грийнлайф-пропърти“ ЕООД (или свързани с него дружества) е налице противоречива практика – съгласно определение № 6004 от 22.12.2025 г. по к. гр. д. № 3418/2025 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС, до касация не е допуснато решение № 720/28.05.2025 г., постановено по в.гр.д. № 1029/2024 г., САС, в което е прието, че насрещният ищец заявява претенции срещу купувачите по предварителните договор с иск по чл. 266, ал. 2 ЗЗД. В същото време в други актове на ВКС – напр. определение № 1228 от 16.04.2025 г. по к. т. д. № 2382/2024 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, определение № 414 от 11.02.2026 г. по к. т. д. № 2499/2025 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, върховните съдии са счели за правилно субсумирането на иска под хипотезата на чл. 307 ТЗ. Настоящият състав след дискутиране на противоречивите разрешения приема, че следва да възприеме преобладаващата практика, която се възприема и в по-новите актове на ВКС и да разгледа насрещния иск като такъв по чл. 307 ТЗ насочен към установяване на стопанска непоносимост. Както се приема във влязло в сила решение № 152 от 27.03.2026 г., САС, ТО, т.д. № 635/2025 г., по сходен казус, институтът на стопанската непоносимост е способ за изменение или прекратяване на двустранни договори, който „регламентира правното значение на непредвидената и непредвидима промяна на обстоятелствата, настъпила след сключването на договора, която прави запазването му в неговия първоначален вид и съдържание несъвместимо с повелите за справедливост и добросъвестност в частноправните отношения“. При него, по изключение, ако страните не могат да постигнат съгласие, е позволена съдебна намеса в частно-правните отношения, които могат да бъдат изменени или прекратени. Целта е „да се приведе правното положение в съответствие с промените на икономическите обстоятелства, настъпили в периода между сключването на договора и завършване изпълнението на задълженията по него“. (Русчев, И. Приложно поле и правни последици на стопанската непоносимост. News lex.bg, 17 март 2021 г.). С предявяването на конститутивния иск по чл. 307 от ТЗ може да се постигне съдебно изменение или прекратяване на облигационната връзка при 1) липсва съгласие на страните за това и 2) установяване на промяна на обективната икономическа ситуация, която води до изключителна несправедливост в отношенията между страните ако правоотношението им се запази при първоначалните условия. Предпоставките за уважаване на иска са наличието на валиден договор с възможно изпълнение, настъпили драстични обективни и непредвидими изменения в обстановката, при която е сключен договора, които изменения ще наложат изпълнение, противоречащо на справедливостта и добросъвестността. Както се приема от ВКС, необходимо е страната, която иска изменение или прекратяване на договора да е изправна, т.е. да не е изпаднала в забава. (Определение № 1228 от 16.04.2025 г. по т. д. № 2382/ 2024 г. на ВКС, І т.о.).В настоят казус е налице валиден договор, а престацията е изпълнима, с оглед наличен акт образец 14 за приемане на конструкцията на сградата в груб строеж. Спори се дали обявяването на извънредното положение в РБ във връзка с пандемичната обстановка за периода 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г. е това обстоятелство, което е повлияло на развитието на договорната връзка. Процесният договор е сключен с л е д обявяването на извънредното положение в страната. Установява, че дружеството не е изправна страна. Продавачът е изпаднал в забава, което е обективна пречка за възникване в негова полза на потестативното право по чл. 307 ТЗ. Поради изложеното, настоящият състав на САС приема, че липсва материалноправна легитимация за насрещния ищец и конститутивния иск не може да бъде уважен. По изложените съображения решението в частта по иска с правно основание чл.307 ТЗ е постановено законосъобразно и следва да бъде потвърдено. Съобразно изхода от спора пред въззивната инстанция претенцията на въззиваемата за разноски е основателна и следва да бъде уважена изцяло съобразно представения списък по чл.80 ГПК. Водим от горното, Софийски апелативен съд