Решение № 3972 от 1.3.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 7467/2022 г.

Образувано е производство по предявени от И. Т. Б., А. Г. Б., М. Г. Б., Х. Р. Х. и В. Г. Х. срещу В. П. Б., П. Е. П., А. А. К., Ч. И. Н. и наследниците на О. И. Н. - О. К. Н.а и М. О. Н. (конституирА. в настоящото производство с определение на съда от 02.06.2022 г.) субективно и обективно съединени искове с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД, вр. с чл. 22 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между ответниците и ..... предварителен договор за учредяване на право на строеж от 21.12.2016 г. в полза на И. Т. Б., А. Г. Б. и М. Г. Б. за прехвърляне на общо 5% идеални части от правото на собственост, равняващи се на 33.95 кв. м от Поземлен имот с идентификатор ....., с площ 679 кв. м., ....... парцел ......, както и за обявяване за окончателен на сключения между ответниците и ..... – трето неучастващо по делото лице , предварителен договор за учредяване на право на строеж от 21.12.2016 г. в полза на Х. Р. Х. и В. Г. Х. за прехвърляне на общо 3.98 % идеални части от правото на собственост, равняващи се на 27.02 кв. м от Поземлен имот с идентификатор ....., с площ 679 кв. м., ....... парцел ....... Ищците твърдят, че на 21.12.2016 г. ответниците, в качеството им на собственици, сключили с ..... предварителен договор за учредяване на право на строеж върху процесния недвижим имот, а именно: Поземлен имот с идентификатор ....., с площ 679 кв. м, ....... парцел ......, срещу задължение на дружеството за обезщетяването им с жилищни обекти. Посочват, че съгласно чл. 7 от предварителния договор ответниците следвало в 20дневен срок от писменото поискване от страна на инвеститора и след издаване на акт обр. 16 за сградата да прехвърлят безвъзмездно на инвеститора или на посочени от него трети лица с окончателен договор идеалните части от правото на собственост върху процесния имот, процентно съответстваща на обектите, останали в собственост на инвеститора. Твърдят, че на 23.03.2017 г. бил сключен окончателен договор за учредяване на право на строеж, обективиран в нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство ...... на нотариус ......, с район на действие СРС, като в чл. 11 от последния било уговорено, че всички клаузи на предварителния договор от 21.12.2016 г. запазват действието си. Сочат, че на 13.06.2019г. било издадено разрешение за ползване за процесната сграда, а на 20.12.2021г. ..... изпратило на ответниците уведомление, в което посочило третите лица, на които следвало да бъдат прехвърлени идеални части от правото на собственост върху имота, в изпълнение на задължението по горните клаузи, но сключване на правна сделка с транслативен ефект не последвало. Твърдят, че И. Т. Б., А. Г. Б. и М. Г. Б. са придобили по силата на договор за покупко-продажба и настъпило наследствено правоприемство правото на собственост върху обособени обекти в процесната сграда, както следва: апартамент № 16, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ......1.16, находящ се на четвърти надпартерен етаж, кота +11.80 кв. м., със застроена площ от 103.50 кв. м., състоящ се от входно антре, две бА. с тоалетни, две спални, дрешник, дневна/трапезария с кухненски бокс и две тераси, при съседи съгласно одобрен архитектурен проект: Стълбище, вентилационна шахта, двор, калкан, улица, и апартамент № 17, заедно с принадлежащото Мазе № 10, разположено в сутерена на сградата, на кота -5,70 кв. м., със застроена площ от 4.80 кв. м., при съседи, съгласно одобрен архитектурен проект: мазе № 9, мазе № 11 и коридор, заедно с 4,355% ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 17.85 кв. м.; Подземен гараж № 9, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ......1.38, находящ се в сутерена на сградата, на кота -3,20 м., със застроена площ 18.11 кв. м., при съседи съгласно одобрен архитектурен проект: външна стена на сградата, подземен гараж № 8, подземен гараж № 10 и коридор, заедно с 5,499% ид. ч. от общите части на подземните гаражи в сутерена на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 17.87 кв. м. и Подземен гараж № 8, представляващ самостоятелен обект в сграда с кад. ид.№ ......1.37, находящ се в сутерена на сградата, на кота -3,20 м., със застроена площ 18.96 кв. м., при съседи съгласно одобрен архитектурен проект: външна стена на сградата, коридор и подземен гараж № 9, заедно с 5,757% ид. ч. от общите части на подземните гаражи в сутерена на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 18.71 кв. м. Посочват, че ищците Х. Р. Х. и В. Г. Х. са придобили по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за продажба на недвижим имот ......... на нотариус ....., с район на действие СРС, правото на собственост върху апартамент № 14, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ......1.14, с предназначение на СОС: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ 92.11 кв. м., състоящ се от коридор, бА. с тоалетна, две спални, дневна/ трапезария с кухненски бокс, мокро помещение и покрив - тераса, при съседи съгласно одобрен архитектурен проект: коридор и асансьор, апартамент 13 и апартамент 15, заедно с принадлежащото Мазе № 9, със застроена площ от 4.86 кв. м., при съседи, съгласно одобрен архитектурен проект: коридор, мазе № 8, мазе № 10, ведно със съответните 3,918% ид. ч. от общите части на сградата и гараж № 18, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ......1.47, с предназначение на СОС: жилище, гараж в сграда, брой нива на обекта: 1, с площ 18.75 кв. м., при съседи съгласно одобрен архитектурен проект: подземен гараж 17, подземен гараж 19 и маневрен коридор, заедно с 5,558% ид. ч. от общите части на сутерена. Предвид изложеното считат, че се явяват трети ползващи се лица по процесния предварителен договор, поради което искат от съда да го обяви за окончателен. Претендират разноски. В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил отговор на исковата молба от ответника В. П. Б., в който предявените искове се оспорват като неоснователни. Твърди, че текстът на чл. 7 от процесния предварителен договор, на който се позовават ищците в исковата молба, не е посочен в цялост, както и че инвеститорът ..... не е изпълнил задължението си по него относно обособените четири паркоместа в двора на сградата, разпределението на ползването им и отразяване на това в таблицата за площообразуването, поради което, доколкото праводателят им не е изправна страна по договора с ответниците, то и ищците не могат да получат идеални части от земята преди ...... Поддържа, че техническата документация на сградата в НАГ не съответствала на фактическото положение и поради това инвеститорът трябвало да преработи таблицата за площообразуването, преди да се прехвърлят идеални части от земята, тъй като липсвала техническа документация, която да ги определя. Сочи, че инвеститорът отказва провеждането на комуникация с ответниците, както и отказва да им предостави одобрената техническа документация за имота. Оспорва размера на идеалните части от земята, които се претендира да бъдат прехвърлени на собствениците на самостоятелни обекти в сградата, доколкото същите не отговаряли на таблицата за площообразуване и не ставало ясно как са формирА.. Счита, че идеалните части от земята, които следвало да се прехвърлят на собствениците на самостоятелни обекти, не се определяли на основА.е чл. 17, ал. 4 ЗУЕС, а според таблица за площообразуване, изготвена по методиката на Столична община. Претендира разноски. В указА.я законоустановен срок по чл. 131 ГПК ответниците О. К. Н. са подали отговор на исковата молба, в който оспорват предявените искове като недопустими и неоснователни. Твърдят, че не се намират в облигационна връзка с ищците. Посочват, че в чл. 7 от процесния предварителен договор от 21.12.2016г. било предвидено едновременно със сключване на окончателните договори във формата на нотариален акт да бъде сключен и договор за разпределение на правото на ползване на двора по отношение на намиращите се в него паркоместа, които били запазени за учредителите на правото на строеж. Считат последната уговорка за част от същественото съдържА.е на договора, с оглед което неизпълнението било пречка за уважаване на исковата претенция. В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника П. Е. П., в който се изразява становище за недопустимост и неоснователност на предявените искове. Излага твърдения, че самостоятелен иск за принудително прехвърляне на вещни права не е предвиден в закона. Посочва, че разпоредбата на чл. 7 от процесния предварителен договор, на която се позовават ищците, не е цитирана в цялост в исковата молба, доколкото същата предвижда и разпределяне на ползването на паркоместата в двора. Оспорва в тежест на ответниците да съществува задължение към ищците, а дори да се приеме, че такова било налице, то ..... се намирало в неизпълнение спрямо ответниците, за които твърдения ответникът П. излага подробни съображения. Счита, че процесният предварителен договор не включвал уговорки относно всички съществени условия на окончателния договор, поради което имал характер на подготвителен договор. Поддържа, че не е налице възможност за сключване на окончателен договор, доколкото същият бил с частично невъзможен предмет, поради допуснатото от ..... неизпълнение – в проекта паркоместата били различен брой и с различно разположение от действителното, което водело до невъзможност за разпределянето им съобразно указА.я в Приложение № 1 начин. Сочи, че ищците А. Г. Б., М. Г. Б. и Х. Р. Х. не били посочени в т. нар. от ищците „уведомление за концентрация“. В условията на евентуалност, релевира възражение за разваляне на процесния предварителен договор в частта му относно прехвърлянето на идеални части от земята – чл. 7 от договора, поради допуснатото от страна на ..... неизпълнение, както и възражение за неизпълнен договор. В указА.я законоустановен срок по чл. 131 ГПК ответникът А. А. К. е подал отговор на исковата молба, в който оспорва предявените искове като недопустими и неоснователни. Твърди, че не се намира в облигационна връзка с ищците. Посочва, че в чл. 7 от процесния предварителен договор от 21.12.2016 г. било предвидено едновременно със сключване на окончателните договори във формата на нотариален акт да бъде сключен и договор за разпределение на правото на ползване на двора по отношение на намиращите се в него паркоместа, които били запазени за учредителите на правото на строеж. Счита последната уговорка за част от същественото съдържА.е на договора, с оглед което неизпълнението било пречка за уважаване на исковата претенция. Съдът, като съобрази доводите на стрА.те и обсъди събрА.те по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното: Съдът е сезиран със субективно активно и пасивно съединени конститутивни искове с правно основА.е чл. 19, ал. 3 ЗЗД, вр. с чл. 22 ЗЗД. По допустимостта на исковете: С определение № 10982 от 20.09.2023 г. по описа на СГС, ЧЖ-VI-Е състав определение № 3049/24.01.2023 г., постановено по гр. д. № 7467/2022 г. по описа на СРС, 34 състав на СРС , с което производството епрекратено и искова молба е върната, е отменено и делото е върнато на настоящия съдебен състав за продължаване на съдопроизводствените действия по него. Съгласно задължителните за настоящия съд указА.я на СГС, ЧЖ-VI-Е състав, обективирА. в определение на същия от 20.09.2023 г., предявените искове са допустими, тъй като в мотивите на същото е възприето, че по смисъла на т. 1 от ТР № 30 от 17.06.1981 г. по гр. д. № 2/1981 г. на ОСГК на ВС третото лице може да иска изпълнението на договора от длъжника - обещател в негова полза, като в настоящото производство ищците упражняват такива права именно с искането за сключване на окончателен договор чрез предявяване на конститутивния иск с правно основА.е чл. 19, ал. 3 ЗЗД а съответствието между процесуалната и материалноправната легитимация е въпрос по същество, който съдът изследва с решението и който обосновава основателността, но не и допустимостта на иск. С влязлото в сила определение на Софийски градски съд е прието, че въпросът дали ищците са носители на притезА.ето по чл. 19, ал. 3 ЗЗД като трети ползващи се лица по смисъла на чл. 22 ЗЗД е въпрос по съществото на спора, а не по допустимостта на иска, поради което съдът дължи произнасяне относно основателността на предявените искове. Настоящият състав е обвързан от тези правни изводи относно допустимостта на производството и активната процесуална легитимация на ищците. В посоченото ТР е прието, че при договарянето в полза на трето лице последното е бенефициер на уговарящия и кредитор на обещателя - длъжника на престацията, според смисъла на чл. 22 ЗЗД, но третото лице има тези качества по вО.та на договарящите. То не е страна по договора, макар той да е сключен в негова полза. С оглед на това положение третото лице няма и права да въздейства върху договора. Съгласно чл. 22 ЗЗД третото лице може да заяви, че иска или отказва да се ползва от уговорката в негова полза. При положение, че е възприел да се ползва от договора, неговите права имат за адресант обещателя (длъжника), а съдържА.ето им се свежда до дължимата от последния престация. Конститутивните права, включително и възможността за развалянето на договора поради неизпълнение, принадлежат на прехвърлителя на вещните права или правото на собственост. По основателността на исковете: Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД страната по предварителен договор, спрямо която другата страна е поела задължението да сключи окончателен договор, може да иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като по този начин се замести волеизявлението на ответника по сключването на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. Според чл. 19, ал. 1 ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. При предварителния договор няма разместване на имуществени блага, което прави сделката оргА.зационна, като целта му е да се придобие преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, т. е. да бъде сключен окончателния договор. Целта, обаче, на окончателния договор е различна. И тъй като целените правни последици, а когато предмет на договора е недвижим имот и вещната транслация се определят от окончателния договор, то и предварителния няма, с оглед очертА.я му предмет задължителна сила по отношение на включените в него елементи, които добиват своя завършен вид едва със сключването на окончателния. Следователно, стрА.те могат да променят съществените условия на окончателния договор, визирА. в предварителния договор, тъй като негов предмет е само постигане на съгласие по това, че те се обвързват да сключат окончателен договор. В този смисъл е Решение № 118 от 06.10.2010 г. по т. д. № 1053/2009 г. на ВКС, І т. о ., Решение № 86 от 18.07.2011 г. по т. д. № 682/2010 г. на ВКС, I т. о. и др. Съгласно разпоредбата на чл. 22, ал. 1 ЗЗД може да се договаря и в полза на трето лице, като съгласно ал. 2 на същия член уговорката в полза на третото лице не може да бъде отменена, след като то е заявило на обещателя или на уговарящия, че иска да се ползува от нея. Уговарящият може да си запази правото да отмени тая уговорка или да замени третото лице. Обещателят може да противопостави на третото лице възраженията, които произтичат от договора, но не и възраженията от други отношения с уговарящия. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 ГПК. Предвид горните разпоредби и в съответствие с правилата за разпределяне на доказателствената тежест между стрА.те по чл. 146, ал. 1, т. 5 ГПК, с доклада по делото обективиран в определение от 05.10.2023 г. съдът е указал на ищците, че следва да докажат следните обстоятелства: че е налице валидно възникнало между уговарящия – ..... и обещателите – ответниците, правоотношение от сключен предварителен договор за прехвърляне правото на собственост на описА.те недвижими имоти, обективиран в чл. 7 от предварителния договор от 21.12.2016 г., елемент от съдържА.ето на което е задължението на процесуално легитимирА.те ответници да обективират волеизявление за сключване на договор за продажба в изискуемата форма в полза на ищците (като трето лице бенефициер), че уговарящия – ..... е изпълнил точно задълженията си по предварителния договор (в частност на чл. 7 от същия) или неизпълнението е несъществено, както и настъпила изискуемост на задълженията на ответниците, като процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост, с обект процесните недвижими имоти, да е елемент от правната сфера на ответниците към приключване на устните състезА.я. С протоколно определение № 29986 от 11.12.2023 г. съдът е изменил доклада по делото по отношение на направеното възражение във връзка с разпределение на ползването, а именно, че ответниците възразяват да е налице изискуемост на правото за обявяване на окончателен договор, доколкото в предварителния договор е въведено едно отлагателно условие – необходимо разпределение на ползването на паркоместата, което следва да бъде извършено едновременно с окончателния договор, което възражение на ответниците е, че доколкото не е изпълнено постигнатото съгласие между дружеството ..... и ответницата Б. относно обособяването на паркоместата, като е следвало тя да запази идеални части от земята, съответстваща на уговореното паркомясто, поради което не се е стигнало до разпределението на ползването, защото обособените обекти като паркоместа не отговарят на първоначално договореното между ответниците и дружеството строител. Съдът е приел, че ответникът П. твърди, че договорът да е развален на основА.е чл. 87, ал.1 от ЗЗД с представени с отговора на исковата молба доказателства в тази връзка, поради неизпълнение на строителя, а именно неизвършени строително-монтажни работи. Последният релевира и евентуално възражение за неизпълнение на договора от договарящата в полза на трето лице страна. В хипотеза като настоящата – наличие на договорно правоотношение по смисъла на чл. 22 ЗЗД, от ищците следва да бъде установено и наличие на валидна уговорка в предварителния договор в полза на последните като трети лица бенефициери, респ. че уговарящия ..... е упражнил преобразуващото право на избор, извършен с изпратено от него уведомление до обещателите – ответниците, както и че ищците са приели уговореното в тяхна полза. При доказване на горното в тежест на ответниците е да докажат изпълнение на задълженията си по предварителния договор. В тежест на съда е да извърши проверка и за предпоставките за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимост по нотариален ред - чл. 362 ГПК, в това число и факта, дали ответникът е собственик на имота и дали има годен за прехвърляне обект и да съобрази специалните изисквА.я на ДОПК и ЗННД. Следва да бъде съобразно и постановеното в решение № 16 от 31.01.2008 г. на ВКС по търг. д. № 649/2007 г., II о., ТК, според което, за да бъде обявен за окончателен, на основА.е чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, един предварителен договор за покупко-продажба на идеална част от недвижим имот, е необходимо да са налице няколко кумулативни предпоставки: предварителният договор да бъде сключен в писмена форма, да съдържа всички необходими елементи, изискуеми за прехвърляне на вещни права върху недвижим имот, и прехвърлителите да са собственици на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния договор за окончателен. С доклада по делото съдът е отделил за безспорни и ненуждаещи се от доказване, доколкото по делото не е налице оспорване от страна на ответниците, че на 21.12.2016 г. между ответниците и ..... е сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж, в чл. 7 от който е поето задължение за прехвърляне на идеални части от поземлен имот с идентификатор ....., вид собственост: частна, вид територия: урбА.зирана, НТП: високо застрояване (над 15 м), площ 679 кв. м., ....... парцел .......II, в полза на инвеститора или на трето, посочено от последния лице, както и че на 13.06.2019 г. е било издадено разрешение за ползване за процесната сграда. Между стрА.те не се спори, че ответниците са собственици на съответните идеални части от самостоятелните обекти, останали в тяхна собственост, съгласно предварителен договор за учредяване на право на строеж от 21.12.2016 г., както и на съответните идеални части от процесното дворно място, представляващо ........ по плана на гр. София, като тези обстоятелства се установяват и от представените по делото писмени доказателства и допуснатите и приети две съдебно-технически експертизи. По делото са представени и приети писмени доказателства за наличието на уговорка в полза на ищците като трети лица бенефициери, респ. че уговарящия ..... е изпратил уведомление от 20.12.2021 г. до обещателите – ответниците, с което е упражнил правото си на избор по смисъла на чл. 22, ал. 1 ЗЗД, както и че ищците са приели тази уговорка, респ. че същата е породила действие / уведомление по чл. 7 от предварителен договор от 21.12.2016 г., адресирано до ответниците, разпечатка от имейл кореспонденция и два броя обратни разписки (на л. 35-40 от делото), като възражението на ответника П. не следва да се уваважава от съда, доколкото от Удостоверението по чл. 7 от Договора, са изписА. имената на собствениците на ап. 14 и ап. 16 - съответно за Апартамент № 14 (описан в искова молба като придобит по време на брак - посочена е Х.) а за ап. 16 е посочен наследодателя на ищците А. Г. Б. и М. Г. Б. - Георги Б.. При това положение спорните по делото въпроси се свеждат до това налице ли са съществените елементи за сключване на окончателен договор, изискуемост на правото за обявяване на окончателен договор, доколкото в предварителния договор е въведено отлагателно условие – необходимо разпределение на ползването на паркоместата, което следва да бъде извършено едновременно с окончателния договор, дали обособените обекти като паркоместа отговарят на първоначално договореното между ответниците и дружеството строител, респективно дали същото е изпълнено (налице ли е точно изпълнение на уговарящия – ..... на задължението по чл. 7 от предварителния договор или неизпълнението е несъществено), както и дали предварителният договор е развален на основА.е чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, респ. дали същият е действащ. При извършване на преценката относно действителността на сключения между уговарящия – ..... и обещателите – ответниците предварителен договор за прехвърляне правото на собственост на описА.я недвижим имот, респ. на идеални части от същия, обективиран в чл. 7 от предварителен договор за учредяване правото на строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда от 21.12.2016 г., сключен между В. П. Б., П. Е. П., А. А. К., О. И. Н., Ч. И. Н., в качеството им на собственици – учредители, и ....., в качеството му на инвеститор, както и наличието на установените в закона предпоставки за обявяване на договора за окончателен, съобразно събрА.те по делото доказателства, съдът намира, че на 21.12.2016 г. е сключен валиден предварителен договор за прехвърляне правото на собственост на описА.я недвижим имот, доколкото е спазена изискуемата форма – писмена такава при прехвърляне на вещни права върху недвижим имот, както и задължението на ответниците е определяемо, като параметрите, от които зависи определянето са уговорени в предаврителния договор като условия, чето сбъдване влияе на предмета на предварителния договор за прехвърляне на идеални части от собствеността им върху посочения недвижим имот (УПИ ...... – ........о плана за гр. София). Съгласно задължителните указА.я към съдилищата, дадени с Т. р. № 4 от 09.05.2023 г. на ВКС по т. д. № 4/2020 г., ОСГТК на ВКС в производството по разглеждане на предявен иск с правно основА.е чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва бъде разрешен спорът между стрА.те относно наличието на предпоставките за сключване на окончателния договор, включително и спорните въпроси относно съдържА.ето на поетите с предварителния договор права и задължения. Във всички случаи съдът, разглеждащ дело с такъв предмет, трябва да прецени правното значение и последици на всички факти и обстоятелства, които са установени по делото, и които могат да се приемат за относими към постигнатите между стрА.те уговорки за съществените условия на договора, както и за изпълнението на задълженията на всяка една от стрА.те. С разпоредбата на чл. 20 от ЗЗД е регламентирано правилото, че при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща вО. на стрА.те. Отделните уговорки от договора следва да се анализират във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Трябва да се изясни действителната, а не предполагаемата вО. на договарящите, и да не се подменя формираната и обективирана в договора вО.. Следва да се приеме, че стрА.те по процесния предварителен договор са действали съобразно обичаите в практиката и добросъвестността, доколкото доказателства за противното не са събрА.. Правото на третото лице да иска обявяване на предварителния договор за окончателен възниква само при настъпила изискуемост на задължението на обещателя, като последният може да противопостави на бенефициера всички възражения, които има срещу уговарящия, включително възражение за неизпълнен договор, поради което при установено неизпълнение на насрещни задължения искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се явява неоснователен. От съдържА.ето на чл. 7 от предварителния договор се установява, че стрА.те са уговорили договор в полза на трето лице, при който обещателите са поели задължение към инвеститора да престира в полза на посочени от него лица чрез прехвърляне на съответни идеални части от собствеността върху терена. Правото на третите лица възниква въз основа на облигационната връзка между обещател и уговарящ и има производен характер спрямо правата на последния, поради което съгласно чл. 22, ал. 2 ЗЗД обещателят може да противопостави на третото лице всички възражения, които има срещу уговарящия. За уважаване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е необходимо да бъде установено наличието на валиден предварителен договор, изправност на страната, която иска обявяването му за окончателен, както и настъпила изискуемост на задължението за сключване на окончателен договор при достатъчна определеност или обективна определяемост на неговия предмет, позвО.ваща постановяване на съдебно решение, заместващо нотариалния акт. СъбрА.те в производството доказателства, преценени в тяхната съвкупност, обуславят извод на съда, че действителната вО. на стрА.те по предварителен договор за прехвърляне правото на собственост на описА.я недвижим имот, респ. на идеални части от същия, обективиран в чл. 7 от предварителен договор за учредяване правото на строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда от 21.12.2016 г. е била след снабдяване на сградата с Акт обр. 16 собствениците-учредители, в 20- дневен срок от писменото поискване от инвеститора, да прехвърлят безвъзмездно на последния или на посочени от него трети лица с окончателен договор под формата на нотариален акт идеална част от собствеността на УПИ ......-...... по плана за гр. София, която процентно да съответства на обектите, останали в собственост на инвеститора, съгласно изготвена от него таблица за площообразуване (изготвена съгласно методиката на СО), като са се договорили, че всички разходи по нотариалното производство ще бъдат за сметка на преобретателя. Уговорили са , обаче още че собствениците си запазват за себе си идеални части от същия имот, отговарящи на процент от идеалните части на обектите, които остават в тяхна собственост, както и за паркоместата, находящи се в двора. Във връзка с последното правоотношение , стрА.те са се задължили едновременно с прехвърлянето на земята да подпишат и договор за разпределение на правото по чл. 32 ЗС за ползването на паркоместата в двора след Акт обр. 16, съгласно Приложение № 1 към договора. От съдържА.ето на клаузата следва, че възникването на задължението е обусловено от една страна с въвеждане на сградата в експлоатация, като по делото е безспорно установено, че това обстоятелство е настъпило (видно и от представено по делото Разрешение за ползване № ...... г., издадено на основА.е чл. 222, ал. 1, т. 8 и чл. 177, ал. 2 от ЗУТ). С настъпването на този факт това отлагателното условие е отпаднало и е възникнало принципно задължение за прехвърляне на ответниците, но съдът намира, че за настъпване изискуемостта на това задължение значимо е и дали надземните паркоместа са изградени/обособени от инвеститора съгласно одобрените инвестиционни проекти и постигнатите в предварителния договор от 21.12.2016 г. уговорки между последния и собствениците ответници, както и дали ползването на паркоместата е било разпределено между собствениците, което е уговорено д се случи с подписване на окончателния договор. Това е така, тъй като същите представляват част от общата площ на недвижимия имот, предмет на иска, като такива, които съгласно постигнатата уговорка между инвеститора и собствениците – ответници, имат значение за определяне на точните параметри на идеалните части, чието прехвърляне в собственост на ищците, се търси. В случая задължението на ответниците не е уговорено като безусловно и с предварително фиксиран обем. СтрА.те са предвидили, че размерът на подлежащите на прехвърляне идеални части следва да бъде „процентно съответстващ на обектите, останали в собственост на инвеститора“, като конкретните параметри на това съответствие подлежат на установяване към момента на окончателното уреждане на отношенията между стрА.те. Обемът на престацията не е определен към момента на сключване на договора, а е поставен в зависимост от последващо фактическо състояние, свързано с окончателното разпределение на обектите и техните площообразуващи показатели. Наред с това от договора се установява, че стрА.те са обвързали окончателното уреждане на вещноправните последици с разпределението на ползването на дворното място и прилежащите паркоместа. Макар паркоместата в дворното пространство да не представляват самостоятелни обекти на право на собственост, режимът на тяхното ползване е договорно свързан с определянето на обема идеални части от терена и представлява елемент от общия договорен баланс между стрА.те. Липсата на постигнато съгласие относно начина на разпределение на ползването препятства възможността съдът да изведе по обективен и безспорен начин конкретния обем на подлежащото на прехвърляне вещно право, без да замести вО.та на стрА.те. По делото е допусната и приета допълнителна съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице Б. Т., чието заключение съдът кредитира като пълно, ясно, обосновано и компетентно изготвено. От същото се установява, че по първоначален проект са предвидени в дворното място да се обособят 10 броя паркоместа, от които 8 броя разположени диагонално при оградата към съседния имот и 2 броя от двете стрА., плътно до фасадата на сградата, като при извършения на 03.03.2025 г. оглед на място вещото лице е установило, че във вътрешния двор били поставени две бетонови саксии, едната от които запълнена и с поставени отгоре грА.тни плочи за затваряне, които саксии пречели за обособяването на две от диагоналните паркоместа и същите не могли да се изпълнят в цялост. Експертът е установил, че така проектирА.те паркоместа не са изпълнени и не могат да се изпълнят, тъй като ще навлязат в зоната за маневриране, която е и основния достъп до асансьора за автомобили за сутерена, като при изпълнение диагонално на паркоместата, същите ще затруднят в гО.ма степен свободното преминаване между тях и сградата, поради което към момента били обособени четири броя паркоместа, разграфени едно след друго и успоредно на оградата към съседния имот с достъп от ул. „......“. Посочено е че в предварителния договор и Приложение № 1 към него, ръчно са разчертА. общо 9 броя паркоместа в дворното място, като покрай оградата към съседния имот са предвидени 4 броя (по две в двата края), разположени напречно на оградата и три броя успоредно на оградата и две паркоместа от двете стрА. на сградата до фасадата точно. Вещото лице посочва, че съгласно чл. 3, ал. 1 и чл. 7 от предварителния договор и Приложение № 1 към същия е предвидено част от надземните паркоместа да бъдат запазени от собствениците – учредители, както следва: паркомясто № 5 за В. Б., паркомясто № 4 за П. П., паркомясто № 3 за А. К. и паркомясто № 7 за О. и Ч. Н., като предвид, че по делото няма данни за точните размери и съответните площи на тези паркоместа, то същите са определени от експерта съгласно „Наредба № РД-02-20-2 от 20 декември 2017 г. за плА.ране и проектиране на комуникационно- транспортната система на урбА.зирА.те територии“, предвид необходимата площ при паркиране диагонално с ъгъл от 60 градуса, в размер на 15,90 кв. м. за едно паркомясто (дълбочина 5,15 метра и дължина 3,09метра). КонстатирА. са и множество неточности в строителството на сградата, които според вещото лице са трудно отстрА.ми поради степента на завършеност на сградата, технологията и последователността на изпълнение на СМР, но доколкото установените нарушения не попадали в обхвата на чл. 154, ал. 2 от ЗУТ не се характеризирали като съществени от гледна точка на ЗУТ. Вещото лице посочва, че след промяната на проектите по чл. 154 от ЗУТ е предвидено обособяването на паркомясто № 1 в сутерена на сградата, като в приложената таблица за площоразпределение същото не било отчетено, но направеното разпределение на общите части е изпълнено, като в площта на общите части се включвало и паркомясто № 1, респ. същото документално било разпределено между собствениците на подземни гаражи с включени определени проценти идеални части в приложените нотариални актове. Вещото лице заключава, че представената таблица за пощообразуване от ..... е след извършената преработка на проектите по чл. 154 от ЗУТ, като изчислените в тях проценти и площи на идеални части са вписА. и в представените по делото нотариални актове за собственост на отделните самостоятелни обекти. Изслушано по реда на чл. 200 ГПК вещото лице посочва, че при определяне на идеалните части от земята за собствениците на всеки самостоятелен обект, съгласно таблицата приложение, е разпределил общи части в общ размер на 99,562 %, като разликата до 100 % се получавала вследствие на паркомясто № 1, което е проектирано и обособено в сутерена на сградата, но не е отразено в таблицата за площообразуване като част от строителната документация на ....., а е разпределено като обща част за всички, които ползват подземните нива и общи части на сградата. Уточнява, че по начина, по който е одобрен инвестиционния проект не може да бъдат направени надземните паркоместа, като същите са сложени в проекта за да отговарят на изисквА.ята за брой паркоместа, а всъщност реално не са изпълнени по този начин, като монтирА.те две саксии в двата края на вътрешния двор също отнемали място от тези паркоместа. Пояснява, че от общата площ на земята е извадил сбора на надземните паркоместа, респективно тяхната обща нормативно определена квадратура, като останалата част е разпределил като процент идеални части между всички собственици в сградата. От събрА.те по делото доказателства се установява наличие на спор между стрА.те относно изпълнението на насрещните задължения на инвеститора, както и относно параметрите, въз основа на които следва да бъде определен размерът на идеалните части, включително във връзка с разпределението на ползването на дворното място и обособяването на надземните паркоместа. Съдът намира, че установеното неизпълнение на задължението на инвеститора ..... за обособяване на 10 броя надземни паркоместа съгласно проектната документация следва да се приема като обстоятелство, което препятства настъпването на изискуемост при достатъчно определен и индивидуализируем предмет на окончателния договор. Разпределението на ползването на дворното място, включително обособяването на паркоместата, е договорно свързано с параметрите, въз основа на които следва да се определи размерът на идеалните части от правото на собственост върху терена. При положение че тези идеални части не са предварително фиксирА. като конкретен числов дял, а са определяеми въз основа на съвкупност от фактически параметри, неизпълнението препятства възможността съдът да индивидуализира предмета на окончателния договор без да замести вО.та на стрА.те. Така неизпълнението на ..... на задължението за обособяване на паркоместата не е маловажно и несъществено, доколкото засяга основна правна последица от договора – точният размер на идеалните части, респективно влияе пряко върху предмета и обема на престацията, която се иска от ответниците. В тази връзка съдът намира за необходимо да отбележи, че по делото не се установява неизпълнението на задължението за обособяване на договорените надземни паркоместа да се дължи на обективна невъзможност за изпълнение по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД. От заключението на допълнителната съдебно-техническата експертиза се установява, че паркоместата са били предвидени в одобрения инвестиционен проект с оглед изпълнение на нормативните изисквА.я за брой места за паркиране, но реалното им необособяване е резултат от начина на фактическо изпълнение на строително-монтажните работи, включително поставянето на елементи в дворното пространство (бетонови саксии), които препятстват реализирането им съобразно проекта. Липсват доказателства за настъпили след сключването на договора непредвидими и непреодолими обстоятелства от външен характер, които да правят изпълнението обективно невъзможно. Напротив, установява се, че при одобрения инвестиционен проект е било възможно да се съобрази функционалното разпределение на дворното пространство така, че да бъдат изпълнени изисквА.ята за паркиране, поради което неизпълнението следва да се квалифицира като резултат от поведение на инвеститора, а не като последица от непреодолима обективна пречка. Надземните паркоместа по своята правна същност не представляват самостоятелни обекти на правото на собственост, към които да се придава отделно право на строеж или земя, а са обособени части с точно определена площ, намиращи се в рамките на имота, притежаван от съответния собственик. Поради това неизпълнението не може да бъде компенсирано чрез прехвърляне на идеални части, тъй като паркоместата не са самостоятелни обекти на правото на собственост, а фактически обособими части от имота, чието правно значение възниква единствено при реално осъществено обособяване и разпределение на ползването. В конкретния случай от събрА.я доказателствен материал не се установява по несъмнен начин за тях да е налице протокол за разпределяне на ползването им между съсобствениците, респ. съдебно решение по чл. 32, ал. 2 ЗС, което за настоящия съд създава допълнителна неяснота относно предмета на претендираното прехвърляне и засилва извода за неизпълнение, защото показва, че не е реализиран договорният резултат – ясно и правно обезпечено обособяване и разпределение на паркоместата, съобразно проектната документация и договорните условия. За пълнота на изложението следва да се изложи, че съдът намира за основателно релевираното възражение за неизпълнение на договорно задължение от страна на уговарящия (инвеститорът .....) доколкото то се намира в пряка зависимост с насрещното задължение на ответниците. Това възражение за неизпълнен договор, което при конкретните договорни уговорки и спор относно параметрите на дължимата престация препятства настъпването на изискуемост при достатъчно определен предмет - прехвърляне на съответните идеални части от правото на собственост върху ........ по плана на гр. София, предвидено в чл. 7 от предварителния договор от 21.12.2016 г., доколкото не е осъществено пълно и точно изпълнение на насрещната престация при достатъчно определен и индивидуализируем предмет, поради което постановяването на конститутивно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД би довело до заместване на непостигнато между стрА.те съгласие относно съществени параметри на бъдещата сделка, което излиза извън пределите на съдебната намеса в това производство. При така очертА.те фактически и правни параметри на спора съдът намира, че разрешаването на възникналите между стрА.те разногласия предполага постигане на допълнително съгласие относно съдържА.ето на окончателния договор, каквото съдът не може да формира вместо тях в рамките на производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Неоснователно е възражението, че единствено настъпването на акт обр. 16 и отправянето на уведомление от инвеститора са достатъчни за възникване на изискуемост на задължението. При договор в полза на трето лице бенефициерът може да иска изпълнение само в обема, в който такова би могъл да претендира уговарящият, поради което противопоставимото възражение за неизпълнен договор по отношение на инвеститора препятства възникването на изискуемо задължение за прехвърляне С оглед задължителните указА.я на въззивния съд относно допустимостта на предявените искове и правната квалификация на клаузата на чл. 7 като договор в полза на трето лице, настоящият състав извърши преценка единствено относно наличието на материалноправните предпоставки за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Тъй като правото на третото лице е производно и обусловено от облигационната връзка между уговарящ и обещател, а по делото се установява липса на доказана изискуемост на задължението при достатъчно определен предмет и наличие на релевантни възражения относно изпълнението и параметрите на дължимата престация, съдът приема, че не са налице предпоставките за постановяване на конститутивно решение, заместващо окончателния договор. Липсата на изправност изключва възможността съдът да замести вО.та на ответниците и да постанови решение, с което да обяви предварителния договор за окончателен.. В случая неизпълнението на задължението за разпределение на ползването на договорени паркоместа обуславя липса на изправност на уговарящата в полза на ищците страна, като това неизпълнение засяга договорения баланс между престациите и има отражение върху обема на дължимите за прехвърляне идеални части, като от една страна се отразявана не изсикуемостта на задължението на ответниците, а от друга влиея е на невъзможността за определяне на идеалните части предемет на клауза на чл. 7 от Договора ( предмета на предварителния договор, чието обявяване в окончателен се търси с настоящото решение). Следователно не са налице кумулативно изискуемите предпоставки за уважаване на иска. При констатирана липса на необходима предпоставка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съдът не дължи обсъждане на останалите наведени възражения, както и на всички събрА. по делото доказателства относно други спорни обстоятелства, тъй като дори и същите да бъдат приети за установени, те не биха могли да доведат до различен правен извод, доколкото установената липса на предпоставка е самостоятелно достатъчна за отхвърляне на исовете. По изложените съображения предявените в условията на субективно активно и пасивно съединяване конститутивни искове с правно основА.е чл. 19, ал. 3 ЗЗД, вр. с чл. 22 ЗЗД се явяват неоснователни и следва да бъдат отхвърлени. Съгласно чл. 4 от Закона за въвеждане на еврото в Република България, считано от 01.01.2026 г. официалната парична единица на Република България е еврото, поради което присъдените с решението суми, респ. тези, за които исковите претенции подлежат на отхвърляне като неоснователни следва да бъдат изписА. в евро след превалутирането и закръгляването им съгласно правилата по чл. 12 и съответно по чл. 13 от същия закон. По разноските: Ответницата В. ........ е претендира присъждането на разноски (съгласно списък по чл. 80 ГПК – на л. 210 от делото) и е доказала такива в общ размер на 524,07 евро (1025 лева), от които 490,84 (960 лева) за адвокатско възнаграждение (л. 211-214 от делото) и 33,23 евро (65 лева) за депозит за СТЕ (л. 622 от делото). Ответникът П. П. е доказал разноски в общ размер на 798,89 евро (1562,50 лева), от които 562,42 евро (1100 лева) за адвокатско възнаграждение (л. 163 от делото), 236,47 евро (462,50 лева) за депозити за вещо лице по СТЕ (л. 499 и л. 616 от делото). Ответникът П. П. е претендирал (съгласно списък по чл. 80 ГПК – на л. 714 от делото) разноски за адвокатско възнаграждение в общ размер на 741,37 евро (1450 лева), но е доказал такива само за сумата от 562,42 евро (1100 лева), като доказателства за направата на още 178.95 евро (350 лева) не се съдържат в кориците на делото, поради което и тази сума не следва да му се присъжда. Ответниците О. Н.а, М. Н. и Ч. Н. са представлявА. от адв. Й., за което претендират (съгласно списък по чл. 80 ГПК – на л. 715 от делото) и доказват разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 409,03 евро (800 лева) - л. 161 от делото. Ответникът А. К. не е претендирал и не е доказал направата на разноски, поради което и такива не му се следват. Предвид, че от ищцовата страна не е релевирано възражение за прекомерност на адвокатските възнаграждения същите се дължат в претендирА.те размери. При този изход на спора и на основА.е чл. 78, ал. 3 ГПК всеки ищец следва да понесе разноските съразмерно на отхвърлената част от собствената си претенция, като съотношението се определя въз основа на установения по делото размер на претендираната от него идеална част. В конкретния случай ищците претендират прехвърлянето на следните проценти идеални части от правото на собственост върху процесния недвижим имот: И. Б. - общо 3,357 % ид. ч., А. Б. – общо 0,839 % ид. ч., М. Б. – общо 0,839 % ид. ч. и Х. Х. и В. Х. (в режим на СИО) общо 4,009 % ид. ч. При тези съотношения ищците дължат на ответниците разноски, както следва: И. Б. дължи на В. Б. сумата 194,50 евро (380,48 лева), на П. П. – 296,48 евро (580,00 лева), както и на О. Н.а, М. Н. и Ч. Н. – 151,85 евро (296,96 лева), А. Б. дължи на В. Б. сумата 48,63 евро (95,12 лева), на П. П. – 74,14 евро (145,00 лева), както и на О. Н.а, М. Н. и Ч. Н. – 37,96 евро (74,24 лева), М. Б. дължи на В. Б. сумата 48,63 евро (95,12 лева), на П. ...... – 74,14 евро (145,00 лева), както и на О. Н.а, М. Н. и Ч. Н. – 37,96 евро (74,24 лева) и Х. Х. и В. Х. дължат на В. Б. сумата 232,31 евро (454,28 лева), на П. П. – 354,13 евро (692,50 лева), както и на О. Н.а, М. Н. и Ч. Н. – 181,26 евро (354,56 лева). Така мотивиран, съдът