Решение № 10554 от 10.8.2026 г. на Административен съд - Варна по дело № 1850/2025 г.

Производството е по реда на чл. 44, ал. 3 от Закона за държавната собственост /ЗДС/ вр. чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.

Образувано е по жалба от В. Б. И., [ЕГН], от гр.Варна, срещу Заповед № РД-25-7713-7/05.08.2025 г. издадена от областния управител на област с административен център Варна, с която е оставена без уважение молбата на жалбоподателя вх.№ РИ-23-9400-1/10.01.2023 г. за придобиване на право на собственост върху приспадащата му се 1/2 ид.ч. от недвижим имот, находящ се в област Варна, община Варна, район „Аспарухово“, ул. „Свети Свети Кирил и Методий“ № 87, представляващ ПИ с идентификатор 10135.5506.182 по Кадастралната карта и кадастралните регистри /КККР/ на гр. Варна.

С жалбата са наведени основанията на чл.146,т.1,т.2, т.3 и т.4 от АПК. Счита, че оспореният акт е издаден при липса на компетентност и не отговаря на изискванията за форма. Сочи се и на допуснати съществени процесуални нарушения при движението на административната преписка. На основание чл. 146, т. 4 АПК се поддържа и противоречие на оспорения акт с материалния закон. Жалбоподателят счита, че административният орган неправилно е приел, че сградите, изградени в процесния имот, представляват незаконен строеж или строеж без установен статут. Твърди се, че строителството е осъществено през 1938 г., при действието на отменената нормативна уредба, поради което към настоящия момент ,следва да бъдат третирани като законно съществуващи строежи. Посочва се, че органът не е извършил задълбочена проверка относно времето на изграждане на сградите, тяхното предназначение, наличните строителни книжа и данните от кадастралните и данъчните регистри, както и не е съобразил относимите разпоредби на ЗТСУ (отм.) и Закона за устройство на територията. Според жалбоподателя неправилното приложение на материалния закон е довело до постановяване на незаконосъобразен акт, който засяга необосновано неговите права и законни интереси.

В проведеното съдебно заседание жалбоподателят поддържа жалбата лично и чрез служебно назначения му защитник. От името на жалбоподателя се развиват подробни съображения относно незаконосъобразността на оспорения административен акт, като се акцентира върху липсата на надлежно установени фактически основания, непълнотата на административната преписка и неправилното приложение на материалноправните разпоредби. Допълнителни аргументи в подкрепа на искането за отмяна на акта са изложени в представените по делото писмени бележки, в които се поддържа, че събраните доказателства установяват дългогодишното съществуване на сградите в имота и отсъствието на законови предпоставки за постановяване на оспорения административен акт.

Ответникът – Областният управител на област с административен център Варна, оспорва жалбатата като неоснователна. Сочи се, че отказът е постановен от компетентен орган, при напълно изяснена фактическа обстановка и правилно приложение на материалния закон – не е налице законно построена сграда, която да дава право на собственика й да закупи земята по реда на чл. 44,ал.3 от Закона за държавната собственост ( ЗДС). Отправя искане за присъждане на юрисконсултско възнаграждение.

По допустимостта на жалбата:

Жалбата е подадена от легитимирано лице, срещу индивидуален административен акт, който подлежи на оспорване по съдебен ред и в срока по чл.149,ал.1 от АПК, поради което е допустима.

По основателността на жалбата:

Настоящият съдебен състав на Административен съд-Варна, след като се запозна с доводите на страните, прецени събраните доказателства в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

Административното производство е започнало по постъпило искане от В. Б. И., по което е образувана преписка с № РИ-23-9400- 1/10.01.2023 г., за закупуване на недвижим имот, находящ се в област Варна, община Варна, град Варна, район „Аспарухово“, ул. „Кирил и Методий“ № 87 б, 29-ти микрорайон по регулационния план на града, представляващ поземлен имот (ПИ) 2266, а съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК - части от ПИ 10135.5506.182, ПИ 10135.5506.183, ПИ 1035.5506.486 и ПИ 1035.5506.487. Направено е искане за придобиване на право на собственост върху държавен имот на основание чл.44,ал.3 от Закона за държавната собственост ( ЗДС).

След постъпване на искането е извършена проверка относно собствеността на държавата върху ПИ 2266 и съставените документи за собственост. Наред с това е извършена и преценка относно комплектоването на искането с документите, изискуеми по чл. 84, ал. 3 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост (ППЗДС).

І . При извършената проверка относно собствеността на държавата върху ПИ 2266 и съставените документи за собственост, е установено следното:

Първоначално за имота е съставен Акт за държавна собственост № 8015/26.07.1965 г., издаден от председателя на Изпълнителния комитет на Градския народен съвет – гр. Варна. Посоченият документ е съставен на основание чл. 6 от Закона за собствеността и се отнася до имот, находящ се в гр. Варна, ул. „Св. св. Кирил и Методий“ № 87, представляващ държавно дворно място с площ от 400 кв. м., представляващо неурегулиран парцел в кв. „Аспарухово“ на гр. Варна, разположен вляво от шосето за гр. Бургас. В т. 7 от акта за държавна собственост е отразена бележка, съгласно която дворното място е заграбено и застроено от Б. П..

На основание чл. 68, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС) и чл. 147, т. 5 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост (ППЗДС) е съставен Акт за частна държавна собственост № 5518/01.02.2005 г. за следния държавен имот: имот, находящ се в област Варна, община Варна, гр. Варна, район „Аспарухово“, ул. „Кирил и Методий“ № 87Б, в 29-ти микрорайон по регулационния план на града, представляващ поземлен имот (ПИ) № 2266 по кадастралния план на 29-ти микрорайон, с площ от 647 кв. м., при следните граници: скат, ПИ № 2268 и път – ПИ № 2265. Съгласно акта правото на управление върху имота е предоставено на областния управител на област с административен център гр. Варна, на основание чл. 18, ал. 1 от ЗДС.

Със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК са одобрени кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна. В резултат на извършеното кадастрално преобразуване от ПИ № 2266 са образувани два нови поземлени имота – ПИ 10135.5506.182 и ПИ 10135.5506.486, за които са съставени следните актове за собственост:

1. Поземлен имот 10135.5506.182

За ПИ 10135.5506.182 е съставен Акт за частна общинска собственост № 7985/10.10.2014 г., съгласно който правото на управление върху имота е предоставено на кмета на община Варна на основание чл. 12, ал. 5 от Закона за общинската собственост (ЗОС). Като правно основание за актуването е посочена разпоредбата на § 42 от Преходните и заключителни разпоредби към Закона за изменение и допълнение на ЗОС. Актът е съставен при действието на чл. 58, ал. 5 от ЗОС (редакция, обн. в ДВ, бр. 66 от 2013 г., в сила от 26.07.2013 г.), съгласно която при преминаване на имот – държавна собственост – в собственост на общината по силата на закон, актът за общинска собственост се съставя при условията на чл. 58, ал. 1 – 3 от ЗОС.

Препис от Акт за частна общинска собственост № 7985/10.10.2014 г. е изпратен до Областна администрация – Варна с писмо изх. № ОСИСД14005280ВН/22.10.2014 г. на община Варна, регистрирано в администрацията с вх. № РД-14-0801-378/23.10.2014 г. От наличните по преписката документи не се установява издадена заповед за отписване на ПИ 10135.5506.182 от актовите книги за държавна собственост, нито заповед за отказ от такова отписване.

2. Поземлен имот 10135.5506.486

За ПИ 10135.5506.486 е съставен Акт за частна държавна собственост № 8884/18.06.2015 г., с който правото на управление върху имота е предоставено на областния управител на област с административен център гр. Варна. Актът е издаден на основание чл. 71 от Закона за държавната собственост (ЗДС) и чл. 104, ал. 1, т. 8 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост (ППЗДС). В него като по-рано съставени актове за държавна собственост са посочени:Акт за държавна собственост № 8015/26.07.1965 г. и Акт за частна държавна собственост № 5518/01.02.2005 г.

В резултат на проведената служебна кореспонденция с община Варна – писмо с рег. № РД23005596ВН_005ВН/03.04.2023 г., както и с район „Аспарухово“ при община Варна – писмо с рег. № РД23005956АС_001АС/28.03.2023 г., е установено следното:

Съгласно действащия Общ устройствен план (ОУП) на гр. Варна, ПИ № 2266 попада в строителните граници на града и е разположен в устройствена зона „Жс“. Същевременно имотът се намира извън регулационните граници на 29-ти микрорайон на гр. Варна, не е урегулиран, няма определено устройствено отреждане и притежава статут на земеделска земя. Установено е още, че към 1999 г. ПИ № 2266 е представлявал земеделска територия.

С оглед изясняване на обстоятелството дали имотът отговаря на условията за включване в държавния поземлен фонд и за предоставяне на права за управление на министъра на земеделието и храните, е проведена служебна кореспонденция с Областна дирекция „Земеделие“ – Варна.

От постъпилото писмо с изх. № РД-12-02-848-6/19.07.2023 г. е установено следното:

ПИ № 2266 представлява част от кадастрален имот № 000076 по картата на възстановената собственост (КВС) за земеделските и горските територии и регистрите към нея за землището на район „Аспарухово“, община Варна, област Варна. Съгласно картата по чл. 18г от Правилника за прилагане на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ППЗСПЗЗ), изготвена за определяне на териториите, в които се възстановява собствеността върху земеделските земи, имот № 000076 е отразен като съществуваща собственост преди възстановяването на собствеността по реда на ЗСПЗЗ. За този имот не е постановявано решение на Поземлена комисия – Варна за възстановяване правото на собственост на държавата върху имот от държавния поземлен фонд.

Въз основа на изложеното ОД „Земеделие“ – Варна е изразила становище, че не са налице основания за предприемане на действия по съставяне на акт за държавна собственост за ПИ № 2266 с предоставени права за управление на Министерството на земеделието и храните, тъй като имотът не е предоставен за управление на това министерство.

В последващото писмо с изх. № РД-12-02-1475-5/02.08.2023 г. на ОД „Земеделие“ - Варна е посочено, че кадастрален имот № 000076 не фигурира в заявлението за възстановяване на правото на собственост на МЗХ и не е издадено решение на ПК - Варна.Имотът попада извън полигона на определената за възстановяване с план за земеразделяне земеделска земя по ЗСПЗЗ, поради което същият не е бил предмет на процедурата по възстановяване правото на собственост на юридически лица и граждани.Имотът не представлява земеделска земя по смисъла на чл. 2 От ЗСПЗЗ, тъй като е застроен и не може да се ползва за земеделско производство.

В писмото е изложено становище, че кадастрален имот № 000076 по картата на възстановената собственост на землище район „Аспарухово“, община Варна следва да остане държавна собственост, но същият не отговаря на условията за държавен поземлен фонд с предоставени права за управление на министъра на земеделието и храните.

Във връзка с изясняване на въпроса дали имотът отговаря на предпоставките на чл. 19, ал. 1 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) е проведена служебна кореспонденция с община Варна. От постъпилото писмо с рег. № РД23005596ВН_011ВН/01.02.2024 г. е установено, че кадастрален имот № 000076, както и ПИ № 2266, който представлява част от него, не са включени в списъка на имотите по чл. 19 от ЗСПЗЗ, като не са налични данни, от които да се направи извод, че същите отговарят на условията за включване в този списък.

По отношение на Акт за частна общинска собственост № 7985/10.10.2014 г., съставен за ПИ 10135.5506.182, предвид посоченото правно основание § 42 от ПЗР към ЗИД на ЗОС ( обнародван в ДВ, бр. 96 от 05.11.1999 г.) и установеното, че към 1999 г. ПИ № 2266 е имал статут на земеделска територия, е направен извод, че ПИ 10135.5506.182 е бил неправилно актуван като общинска собственост.

Въз основа на извършената цялостна служебна проверка, насочена към установяване на принадлежността на правото на собственост върху ПИ 10135.5506.182, е прието, че имотът отговаря на условията да бъде държавна собственост, като правото на управление следва да бъде предоставено на областния управител на област с административен център гр. Варна на основание чл. 18, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС). В тази връзка, на основание чл. 64, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС), с писма изх. № РИ-23-9400-1(20)/17.06.2024 г. и № РИ-23-9400-1(21)/09.10.2024 г. от кмета на община Варна е изискано да издаде заповед за отписване на ПИ 10135.5506.182 от актовите книги за общинска собственост. В изпълнение на това искане е издадена Заповед № 3596/16.10.2024 г. на кмета на община Варна, с която, на основание чл. 64, ал. 1 от ЗОС, ПИ 10135.5506.182, описан в Акт за частна общинска собственост № 7985/10.10.2014 г., е отписан от актовите книги, съставени за имотите – общинска собственост. Извършеното отписване е надлежно отразено в самия акт за частна общинска собственост.

След отписването на имота от актовите книги за общинска собственост, за ПИ 10135.5506.182 е съставен нов Акт за частна държавна собственост № 10844/29.01.2025 г., с който правото на управление върху имота е предоставено на областния управител на област с административен център гр. Варна.

Съгласно тройната съдебно-техническа експертиза, изготвена по адм. дело № 1237/2008 г. по описа на Варненския административен съд, е установено, че по действащата кадастрална карта на гр. Варна, одобрена със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, ПИ № 2266 съответства на части от следните поземлени имоти: ПИ 10135.5506.182; ПИ 10135.5506.183;ПИ 10135.5506.486; ПИ 10135.5506.487.

ІІ. При извършване на проверка относно комплектоването на преписката с изискуемите документи по чл. 84. ал. 3 от ППЗДС, е установено следното:

1. Установено е, че съгласно представения [нотариален акт], вписан в Служба по вписванията към Агенция по писванията - Варна във вх. per. № 11529/16.05.2005 г., акт № 34. том XXXVI, дело № 8537/2005 г. В. Б. И. и съпругата му С. Т. И. притежават право на собственост върху следния недвижим имот: жилище с площ 85 кв. м. и гараж с площ 22 кв. м., построени върху ПИ 2266 по КП на 29-ти микрорайон на град Варна, ул. „Свети Свети Кирил и Методий“ № 87Б. Според кадастрална карта, одобрена със заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК жилище с площ 85 кв. м. и гараж с площ 22 кв. м. попадат върху ПИ 10135.5506.182, поради което обект на разпореждане следва да е ПИ 10135.5506.182.

2. Към преписката е налична скица с № 15-28154-06.01.2025 г., издадена от Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) - гр. Варна, послужила за съставянето на акт за частна държавна собственост № 10844/29.01.2025 г. Извършената проверка в интернет - страницата на Кадастрално - административната информационна система, поддържана от АГКК е установила, че имотът е със същите характеристики, като тези в скица с N 15-28154-06.01.2025 г., издадена от СГКК - гр. Варна.

3. С цел изясняване на обстоятелството дали ПИ 10135.5506.182 е поделяем или неподеляем, Областна администрация – Варна е провела служебна кореспонденция с община Варна. В резултат на извършената проверка от страна на общината е постъпило писмо с рег. № РД23005596ВН_036ВН/07.02.2025 г., в което е изразено становище, че ПИ 10135.5506.182 е поделяем, като може да бъде разделен на два самостоятелни дяла. Съгласно изложеното в писмото, поделяемостта на имота е преценена при условията на чл. 19, ал. 1 във връзка с чл. 19, ал. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), като следва да бъдат спазени изискванията на чл. 31 от ЗУТ и чл. 56 от Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри.

Въз основа на предоставеното становище е прието, че ПИ 10135.5506.182 отговаря на нормативните изисквания за разделяне на два дяла, при спазване на посочените законови и подзаконови разпоредби.

4. В. Б. И. не е приложил към искането си за закупуване на имота удостоверение, че сградите в имота са законно изградени. След извършена проверка и преценка на представените доказателства е установено, че сградите в ПИ 10135.5506.182 са незаконно изградени, като са изложени следните съображения:

В Акт за държавна собственост № 8015/26.07.1965 г., съставен за имот, находящ се в град Варна, ул. „Св. Св. Кирил и Методий“ № 87, представляващ държавно дворно място с площ 400 кв. м., неурегулиран парцел в квартал „Аспарухово“ на град Варна, е посочено, че дворното място е заграбено и застроено от Б. П.. В полза на Б. П. няма издадено удостоверение за признато право на строеж. Първоначално построената сграда е съборена и на нейно място В. Б. И. е изградил нова постройка също незаконна. Областна администрация Варна е провела служебна кореспонденция с община Варна и с район „Аспарухово“ при община Варна. Издадено е удостоверение рег.№ РД23005596ВН_043АС/04.08.2025 г. от главния архитект на район „Аспарухово“, от което е видно, че двете сгради с идентификатори 10135.5506.182.1 и 10135.5506.182.2, находящи се в имота са незаконно изградени. Направен е извод, че изградените в имота-държавна собственост сгради са незаконни по смисъла на чл. 159, ал. 1 от Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ), така и на основание чл. 225, ал. 2 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Въз основа на изложените по-горе фактически констатации е прието, че от събраните по преписката доказателства не се установява по безспорен начин законността на изградената в имота сграда. При това положение е направен правният извод, че липсва една от кумулативно предвидените предпоставки по чл. 44, ал. 3 от ЗДС, поради което не е налице правно основание за осъществяване на исканата продажба. Поради това областният управител на област с административен център гр.Варна е оставил без уважение молба с вх. № РИ-23-9400-1/10.01.2023 г., на В. Б. П. за придобиване на право на собственост върху приспадащата му се  ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.5506.182 по реда на чл. 44, ал. 3 от ЗДС.

По искане на жалбоподателя е допуснато изготвянето на съдебно-техническа експертиза. От заключението на вещото лице се установява, че сградите в ПИ 10135.5506.182 съгласно КККР одобрени със Заповед № РД-18-73/23.06.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК са изградени поетапно във времето. Първи етап от 1930 г. до 1950 г. В този план имотът не е нанесен. Следващият кадастрален план е от 1950 г. В имот , който отговаря на местонахождение на имот ПИ 2266 има нанесена жилищна сграда, която съвпада с част от сега съществуващата. Първият етап от изграждането на сега съществуващото жилище е отбелязаната в кадастралния план от 1950 г. Вторият етап на изграждане е извършен в периода от 1950 г. до 1968 г. Направено е заключение, че застроената площ на пристройките от втори и трети етап на застрояване ( 1950 г.- 2008 г.) е нарастнал сумарно с 55 кв.м. Като краен резултат след направените пристройки сградата като цяло заема застроена площ от около 105 кв.м. Сградите находящи се в ПИ 2266 са отразени в кадастраните карти , както следва : за 1950 г. жилищна сграда – 50 кв.м; за 1968 г.- кад № 2266 – 85 кв.м ; 2008 г.- ПИ 10135.5506.182 – ЗП – 107 кв.м и измерена по кад. карти ЗП- 105 кв.м. Установено е, че за ПИ 2266 не се съхраняват разрешителни или констативни документи, или други строителни книжа. Единственият документ конкретизиращ извършването на строеж е наказателно постановление № 87/13.11.1976 г. съставено от зам. Председателя на Изпълнителния кометен на Градския народен съвет. Със същото е констатирано изграждане на незаконна стая с размери 3,90/3,90 и входно антре с размери 2.00/2.50 , без разрешение.

В съдебно заседание вещото лице прави уточнение, че за строежа няма строителни книжа и не са установени документи, които да удостоверяват законното изграждане на сградите.

Жалбоподателят е представил множество доказателства, като съдът намира, че същите не установяват законността на построените в имота- частна държавна собственост сгради.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Оспореният акт е издаден от Областен управител на област с административен център гр.Варна , който съгласно чл. 44, ал. 3 от ЗДС е компетентният орган, в чийто правомощия е да издава актове с вида и характер на оспорвания. Оспореният отказ е мотивиран и формално отговаря на изискванията на чл. 59, ал. 1 от АПК. Неоснователни са доводите на жалбоподателя, че актът е издаден от некомпетентен орган.

Съгласно разпоредбата на чл. 44, ал. 3 от ЗДС продажбата на земя или съответни идеални части от земя - частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда, изградена върху нея, се извършва от областния управител по местонахождението на имота без търг по ред, определен с правилника за прилагане на закона. Към молбата до областния управител заинтересуваните лица прилагат: документ за собственост върху построената сграда или удостоверение за признато право на строеж в случаите по § 6 от преходните правила на Закона за собствеността; скица на имота от одобрена кадастрална карта, а в случаите, когато няма одобрена кадастрална карта - скица от действащия подробен устройствен план за имоти в урбанизирани територии; удостоверение от съответната общинска администрация, че сградата е законно изградена; удостоверение за наследници, ако е необходимо; удостоверение от съответната общинска администрация относно поделяемостта на имота, върху който е изградена сградата, като при необходимост може да се изискват и допълнителни документи, удостоверяващи факти и обстоятелства, които са от значение за продажбата /чл. 84, ал. 3 и ал. 4 от ППЗДС/. Въз основа на представените документи областният управител издава заповед, в която определя купувача, имота. Ако имотът, върху който е изградена сградата, е поделяем, областният управител предприема необходимите действия за разделянето на имота. След като имотът бъде разделен с влязъл в сила подробен устройствен план може да се извърши продажбата по чл. 84, ал. 1. Едва след влизане в сила на заповедта се извършва продажбата по реда, установен за продажба на държавни имоти.

Разпоредбите на чл. 84 и чл. 85 от ППЗДС, регламентират необходимостта от подаването на молба до областния управител, необходимостта от прилагане към молбата на посочените в чл. 84, ал. 3 от ППЗДС документи, въз основа на които областният управител издава заповед, в която определя купувача, имота, който се прехвърля, цената и дължимите данъци, такси и режийни разноски.

Производството по чл. 44, ал. 3 от Закона за държавната собственост (ЗДС) представлява специално административно производство, уредено като изключение от общия ред за разпореждане с имоти – държавна собственост. Законодателят е предвидил възможност за продажба без търг само при наличието на изчерпателно посочени материалноправни предпоставки, които следва да бъдат доказани кумулативно.

Поради своя изключителен характер това производство е строго формално. Органът не разполага с оперативна самостоятелност да преценява по целесъобразност дали да игнорира липсата на някоя от законовите предпоставки, нито може да замества липсващите доказателства с предположения, косвени данни или служебни хипотези относно евентуалната законност на строежа.

Една от съществените предпоставки за приложението на чл. 44, ал. 3 ЗДС е наличието на законно построена сграда в държавния имот. Само при установена по надлежния ред законност на строежа може да възникне правото на заинтересованото лице да иска продажба на прилежащия държавен терен по този облекчен ред.

Съгласно общите принципи на административния процес, уредени в чл. 35 и чл. 36 АПК, административният орган следва да изясни относимите факти и обстоятелства, но това негово задължение не освобождава страната от тежестта да представи документите, които законът изисква като условие за уважаване на искането .

В случая приложимата разпоредба на чл. 84, ал. 3 от Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост (ППЗДС) предвижда към искането да бъдат приложени определени документи, удостоверяващи наличието на предпоставките за продажба. Когато се претендира продажба по реда на чл. 44, ал. 3 ЗДС въз основа на съществуваща сграда, доказването на нейната законност е в тежест на заявителя.

Това доказване не се осъществява чрез твърдения на страната, чрез свидетелски показания, чрез фактическо съществуване на постройката или чрез нейното отразяване в кадастралната карта. Кадастралното отразяване не създава презумпция за законност на строежа, тъй като кадастърът има удостоверително значение относно местоположението, границите и идентификаторите на обектите, но не и относно законността на строителството.

Поради това надлежният документ, удостоверяващ законността на строежа, е удостоверение за законност, респективно друг официален документ, издаден от компетентния орган по устройство на територията, от който безспорно да следва, че сградата е законно изградена.

Неоснователно е разбирането, че при непредставяне на удостоверение за законност административният орган е длъжен служебно да извършва цялостно изследване на строителната история на сградите, да издирва архивни строителни книжа, да проверява наличието на разрешения за строеж, одобрени проекти, актове за въвеждане в експлоатация или други документи от различни администрации.

Подобно тълкуване би обезсмислило формалния характер на производството и би прехвърлило върху администрацията задължението да доказва факти, от които самият молител черпи благоприятни правни последици. Законът не предвижда административният орган да замества страната в изпълнение на доказателствената й тежест.

Следователно липсата на удостоверение за законност е самостоятелно и достатъчно основание за отказ да бъде уважено искането по чл. 44, ал. 3 ЗДС, без да е необходимо органът да провежда допълнително производство по установяване на евентуална законност на строежа. Видно от разпоредбата на чл.85, ал.1 от ППЗДС областният управител издава заповедта въз основа на представените документи.

От доказателствата по делото се установява, че въпреки липсата на задължение за това, областният управител е предприел значително по-широк обем от служебни действия, отколкото законът изисква.

Следователно не може да се приеме, че административният орган е постановил отказ при неизяснена фактическа обстановка или в нарушение на принципа на служебното начало. Напротив – органът е положил повече от необходимата грижа за изясняване на всички относими обстоятелства.

Съдът отчита, че в съдебната фаза на производството е допусната и приета съдебно-техническа експертиза, чийто предмет на изследване са, наред с останалото, обстоятелствата, относими към законността на изградените в имота сгради. Видно от приетото заключение, което съдът кредитира като обективно, компетентно и изготвено въз основа на извършена проверка на относимите по делото доказателства, оглед на място , проверка на архивна документация в район „Аспарухово“ и Община варна, както и справка в сайта на АГКК относно ПИ 10135.5506.182 съгласно КККР, вещото лице е установило, че не са налични строителни книжа. Този извод на вещото лице е от съществено значение за преценката относно основателността на претенцията на молителя, доколкото в производството по придобиване на имот – частна държавна собственост последният следва да установи наличието на всички предвидени в закона предпоставки за закупуването на имота. Сред относимите към тази преценка обстоятелства е и законният статут на сградите, които са изградени в държавния имот.

В случая липсата на налични строителни книжа за сградите означава, че по делото не е доказано изграждането им въз основа на надлежно строително основание и при спазване на приложимия строителен режим. Представените от молителя други документи, доколкото удостоверяват единствено факти относно съществуването, ползването или държането на сградите, не са достатъчни сами по себе си да установят тяхната законност.

Следователно, при липсата на доказателства за издадени строителни книжа или за наличие на друго законово основание, от което да се извежда законосъобразността на строежа, не може да бъде прието, че сградата представлява законно изградена сграда по смисъла на чл.84,ал.3,т.3 от ППЗДС.

Съдът намира за необходимо да изложи и следното:

Производството по чл. 44, ал. 3 ЗДС е строго формално. Доказателствената тежест за установяване на законността на сградите е изцяло на молителя. Това доказване се осъществява чрез представяне на удостоверение за законност, издадено от компетентния орган, като административният орган не е длъжен служебно да издирва и установява законността на строежите. В конкретния случай такова удостоверение не е представено, въпреки това органът е извършил служебна проверка, надхвърляща законовия минимум. Не се установи и по делото, че изградените в ПИ с идентификатор 10135.5506.182 съгласно КККР сгради с идентификатор ПИ 10135.5506.182.1 и ПИ 10135.5506.182.2 са законно построени. Следователно е налице липса на една от задължителните материалноправни предпоставки за продажба по чл. 44, ал. 3 ЗДС.

Разпоредбата на чл.44,ал.3 от ЗДДС представлява изключение от общия ред за разпореждане с държавна собственост, поради което приложението следва да бъде ограничено само до случаите, при които са налице всички предвидени в закона предпоставки . В случая се установи, че в имота който жалбоподателят е поискал да закупи, са реализирани постройки без издадени по съответния ред строителни книжа и документи. Същите не могат да бъдат определени като законни по смисъла на чл.44,ал.3 от ЗДДС, което от своя страна да даде възможност жалбоподателят да ползва привилегията да закупи имота частна държавна собственост, по този ред ( В този смисъл е решение № 4149/15.04.2026 г., постановено по адм. дело № 7992/2025 г. по описа на Върховния административен съд).

Поради изложеното жалбата е неоснователна и следва да се отхвърли.

Ответникът претендира юрисконсултско възнаграждение, поради което жалбоподателя следва да бъде осъден да заплати на Община Варна сумата в размер на 200,00 лева, на основание чл. 24 от Наредбата за заплащане на правната помощ, вр. чл. 143, ал. 3 АПК. На основание § 5, ал. 1 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за въвеждане на еврото в Република България сумата следва да бъде превалутирана по правилата на чл. 12 и чл. 13 от същия закон, и изчислена по този начин, се равнява на 102,26 евро ( сто и две евро и двадесет и шест евроцента).

Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, съдът