Решение № 1576 от 27.4.2026 г. на Районен съд - Варна по дело № 11309/2025 г.

Производството е образувано по искова молба от „•••••••••••“ ООД, с ЕИК •••••••••••, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул. "•••••••••••" № 12, представлявано заедно от управители ••••••••••• В.ов ••••••••••• ЕГН •••••••••• и ••••••••••• ЕГН •••••••••• срещу Х. Х. Н., ЕГН ••••••••••, адрес за призоваване гр.Варна, ул."•••••••••••" № ••••, Б. Л. Н., ЛНЧ •••••••••••, адрес за призоваване гр.Варна, ул. "•••••••••••" № ••••••••••• и Х. Х. Б., ЕГН ••••••••••, адрес за призоваване гр.Варна, ул."•••••••••••" № ••••.

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на Х. Х. Н., ЕГН ••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" № ••••, Б. Л. Н., ЛНЧ •••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" ••••••••••• и Х. Х. Б., ЕГН ••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" № ••••, да заплатят солидарно на "••••••••••• ВАРНА" ООД, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул."•••••••••••" №12, вписано в Търговския регистър воден от Агенция по вписванията с ЕИК •••••••••••, представлявано заедно от управители ••••••••••• В.ов ••••••••••• ЕГН •••••••••• и ••••••••••• ЕГН••••••••••, сумата в размер на 5000 евро, представляваща договорена неустойка по чл.32, ал.1 във вр. чл.32, ал. 6 за неизпълнение на задължение по чл.1, ал.1 от сключен между страните на 23.08.2023г. Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната лихва считано от датата на завеждане на исковата молба - 14.10.2025г. до окончателното й заплащане.

В исковата молба се твърди, че ищецът сключил на 23.08.2023г. Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация с Х. Х. Н., ЕГН ••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" № •••• и съпругът й Б. Л. Н., ЛНЧ •••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" •••••••••••, двамата собственици на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор •••••••••••, стар номер •••••••, парцел •••••••, находящ се в гр.Варна, •••••••••••, целият с площ от 1 073 кв.м. и с Х. Х. Б., ЕГН ••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" № ••••, собственик на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор •••••••••••, стар номер •••••••••••, находящ се в гр.Варна, •••••••••••, целият с площ от 990 кв.м.

Ответниците се задължили на основание чл.1, ал.1 от договора да сключат предварителен договор на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи в срок от 60 дни, считано от подписването на предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация.

Във връзка с изпълнението на чл.1 , ал. 2 от Предварителния договор, съгласно приложената към него Скица предложение на ПУП - ПРЗ, "••••••••••• ВАРНА" ООД с входящ номер № АУ •••••••••••г. стартирало процедура на основание чл. 135, ал. 1 от ЗУТ във връзка с чл. 125, ал. 1 от ЗУТ и чл. •••••••а, ал. 7 с цел изработване на ПУП-ПРЗ за изменение на УПИ •••••••-••••••••••• като се образували три нови УПИ-та.

ПУП-ПРЗ за УПИ •••••••-••••••••••• бил разработен при спазване на ЗУТ и действащата нормативна уредба за устройство на територията и Наредба № 8 от 14 юни 2001 г. за обема и съдържанието на устройствените планове, ОУП на Община Варна и Правилата и нормативите за прилагането му, одобрени със Заповед •••••••••••г. на Министъра на РРБ, „Специфични правила и нормативи към окончателният проект за ОУП ма Община Варна", одобрени със Заповед •••••••••••г. на Министъра на РРБ, при спазване на ценната едро размерна растителност.

За да внесе нужните документи за допускане на изработване на ПУП в районната администрация "••••••••••• •••" ООД на дата 06.09.2024г. съгласувал с възложителите Х. Х. Н. и Х. Х. Б. новия план за регулация, който те одобрили и подписали предложението „Съгласен".

Изготвянето на скицата предложение, както и всички разходи по нея, включително разработката на УПИ ••••••••••• и УПИ •••••••-•••• , ••••••• по плана на со ••••••••••• били поети от Изпълнителя "••••••••••• •••" ООД в полза на възложителите Х. Х. Н., Б. Л. Н. и Х. Х. Б..

Ответниците, въпреки предварително изразеното от тях съгласие, депозирали пред кмета на Община Варна, възражение срещу предложението за изменение на действащия ПУП и искали техните два имота да бъдат изключени от разработката за одобрение на внесения ПУП-ПРЗ. Поради това било образувано адм. дело № •••••••/2025 по описа на АС-Варна, 24 състав.

Съгласно чл.32, ал.1 от Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, в случай, че Възложителите не сключат помежду си договор по чл. 1, ал.1 или по чл.1, ал.5, а именно - предварителен договор на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи в срок от 60 дни, считано от подписването на предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, те дължали солидарно, на основание чл. 32, ал.6 от същият договор, неустойка в размер на 5 000 евро, ведно със всички направени до този момент разходи на Изпълнителя "••••••••••• •••••" ООД.

Твърди се, че ответниците не изпълнили договорното си задължение по чл.1, ал.1 от предварителния договор, поради което дължали неустойката по чл.32, ал.1 от него.

Въз основа на тези аргументи се иска уважаване на предявения иск.

В срока по чл.131 ГПК е депозиран отговор от ответната страна.

В него се заявява, че предявения иск е допустим, но неоснователен.

Признава, че между страните бил сключен процесния предварителен договор. Заявява, че във връзка с разпоредбата на чл. 1, ал. 3 от предварителния договор от 23.08.2023 г., с пълномощно с рег. № ••••••••••• г. и пълномощно с рег. № ••••••••••• г., по описа на нотариус •••••••••••, рег. № ••••••• на НК, Х. Х. Б., лично за себе си и като пълномощник на Х. Х. Б.а и Б. ••••••• ••••••, упълномощил/преупълномощил ••••••••••• и ••••••••••• В.ов •••••••••••, лично и като управители на “••••••••••• “ ООД, да представляват Възложителите пред община Варна и други органи и служби във връзка с извършване на всички необходими правни и фактически действия, свързани с допускане, изготвяне на проект за ПУППРЗ, с който имотите на Възложителите (••••••••••• и •••••••••••) е следвало да бъдат обединени в общ УПИ, съобразно предвиденото в чл. 1 (1) от Раздел I. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА от предварителния договор от 23.08.2023 г.

При водените предварителни разговори между страните, както и при самото сключване на предварителния договор от 23.08.2023 г., условието за сключване на предварителния договор, което отевтниците поставили е било следното: собствените им два поземлени имота (ПИ ••••••••••• и ПИ •••••••••••) да бъдат обединени в ЕДИН ОБЩ имот, в който Изпълнителят е трябвало да изгради СГРАДА, а впоследствие е уговорено, че Възложителите ще получат 23%, а Изпълнителят ще получи 77 % от разгънатата застроена площ на тази сграда, като между страните било договорено достъпът до бъдещата СГРАДА, която е следвало да бъде построена в този общ обединен от двата поземлени имота парцел, да се осъществява чрез второстепенния общински път с идентификатор ••••••••••• (от посока СЕВЕР).

Скица-предложение за ПУП – ПРЗ не е била представяна на ответниците при самото подписването на предварителния договор на 23.08.2023 г., въпреки, че на стр. 20 от договора било написано, че била представена скица-предложение за ПУП-ПЗ без номер и без дата.

На 06.09.2024 г. ищецът показал на Х. Х. Б. Скица-предложение за ПУП – ПРЗ за УПИ •••••••••••, УПИ •••••••-••••, УПИ-••••••••••• и УПИ-••••••••••• като му казал, че той трябва да се подпише на тази скицапредложение в уверение, че същата му е била показана. Затова Х. Б. изписал трите си имена и положил подписа си, като собственоръчно написал и датата 6.09.2024 г. Впоследствие и дъщеря му Х. Х. Н. се подписала на тази скицапредложение и изписала трите си имена.

Ответниците не са одобрили скицата предложение, тъй като в нея било предвидено достъпът до предвидената за изграждане нова СГРАДА да се осъществява от посока ЮГ (откъм ПИ •••••••••••, представляващ общински път, ул.“•••••••••••“) през собствения на Х. Б. имот с идентификатор •••••••••••, при което е било предвидено от този имот да се отнемат четири линейни метра от лицето на имота, а не както се договорили страните достъпа до сградата да бъдел от север.

Заявява, че надписа „•••••••••••“ положен върху скицата предложение бил изписан от представител на ищеца, след като ответниците Б. и Х. Н. се били подписали върху нея.

Заявява, че преди подписване не предварителния договор ищцовото дружество било запознато, че в ПИ с идентификатор •••••••••••, съсъбствен на Х. Х. Н. и Б. ••••••• Н. има построена еднофамилна жилищна сграда, както и че ответниците възнамеряват да построят в съседния ПИ •••••••••••, собственост на Х. Х. Б. още една еднофамилна жилищна сграда. В този смисъл така предложената от “••••••••••• Варна“ ООД скица-предложение пречила на ответнинците да реализират това свое намерение.

Видно от Разрешение за строеж № ••••••••••• г., презаверено на 09.07.2018 г., издадено от главния архитект на район “•••••••••••“, община Варна, в УПИ ••••••••••• (ПИ •••••••••••), собственост на Х. Х. Б., последният е възнамерявал в собствения му имот да бъде построена ЕДНОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със ЗП 105.04 кв.м. и РЗП – 266.43 кв.м., която е “на калкан“ с построената еднофамилна жилищна сграда в съседния УПИ •••••••-•••• (ПИ •••••••••••), собственост на дъщеря му и зет му – Х. и Б. Н..

Със скицата-предложение, по която била издадена Заповед № П- ••••••••••• г. на Заместник-кмет на община Варна, с която

административният орган е разрешил изработването на ПУП - ПРЗ за изменение на УПИ •••••••-••••, УПИ •••••••••••, УПИ••••••••••• и УПИ-••••••••••• (ПИ •••••••••••, ПИ •••••••••••, ПИ ••••••••••• и ПИ •••••••••••), •••••••, по плана на СО “•••••••••••“, възможността за строеж на еднофамилна жилищна сграда в УПИ ••••••••••• (ПИ

•••••••••••), собственост на Х. Х. Б. се осуетявала, тъй като в предвижданията на допуснатия за изработване на ПУП по отношение на УПИ •••••••-•••• (ПИ •••••••••••) и УПИ ••••••••••• (ПИ •••••••••••) се предвиждало да бъдат обособени два нови урегулирани поземлени имота – УПИ •••••••••••, ••••••• с площ от 1271 кв.м. и УПИ •••••••••••,••••••• с площ от 792 кв.м., при което се предвиждало отнемане на 4 метра от лицето на УПИ •••••••••••,•••••••, които 4 метра по протежението на цялата източна граница на този УПИ са предвидени да послужат за достъп от уличната мрежа чрез общинския път разположен от южната страна, до предвидената за строеж СГРАДА в УПИ •••••••••••, ••••••• с площ от 1271 кв.м. Ответниците не били съгласни с това предвиждане на плана, и не са одобрявали посочената по-горе скица-предложение, освен това в нея участвали и други два имота, които били собственост на „•••••••“ АД.

Поради горното на 25.07.2025 г., чрез електронно писмо, изпратено на официалната електронна поща на “••••••••••• Варна“ ООД, чрез адвокат В. Т. ответниците изпратили уведомление до •••••••••••, ••••••••••• и ••••••••••• В.ов •••••••••••, последните двама действащи лично и като управители и представляващи “••••••••••• Варна“ ООД, с което са оттеглили изцяло дадените им права с пълномощно с рег. № ••••••••••• г. по описа на нотариус •••••••••••, рег № ••••••• в НК и пълномощно с рег. № ••••••••••• г. по описа на нотариус •••••••••••, рег. № ••••••• на НК, като съобразно разпоредбата на чл. 41, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, са уведомили пълномощниците, че смятано от 25.07.2025 г. пълномощията, които са им били предоставени се прекратяват.

На 25.07.2025 г., ответниците депозирали Възражение до Кмета на община Варна, с рег. № ••••••••••• г., в което посочват, че като собственици на посочените по-горе два поземлени имота не желаят да участват в разработка на ПУП-ПРЗ по настоящата скицапредложение, внесена от представители на “••••••••••• Варна“ ООД, по което предложение в обхват на ПУП-ПРЗ се включват четири имота - ПИ •••••••••••, •••••••••••, ••••••••••• и •••••••••••, в което Възражение заявили също така, че желаят собствените им имоти ПИ с идентификатор ••••••••••• и ПИ с идентификатор ••••••••••• да бъдат изключени от обхвата на разработката на така предложената скица за ПУП-ПРЗ.

На 11.08.2025 г. ответниците получили копие от Заповед № П- ••••••••••• г. на Заместник-кмет на община Варна, с която

административният орган е разрешил изработването на Подробен устройствен план (ПУП) - План за регулация и застрояване (ПРЗ) за изменение на УПИ •••••••-••••, УПИ •••••••••••, УПИ-••••••••••• и УПИ••••••••••• (ПИ •••••••••••, ПИ •••••••••••, ПИ ••••••••••• и ПИ •••••••••••), кв.28, по плана на СО "•••••••••••", гр. Варна, одобрен с Решение №••••••••••• по Протокол №•••••••••••г. на Общински съвет на Община Варна и Заповед № ••••••••••• на Зам. Кмет на Община Варна, ведно със Скица-предложение с дата 10.2024 г., съдържаща: Извадка от ПУП-ПРЗ на СО “•••••••••••“ и от Кадастрална карта на гр. Варна, ПУП – План за регулация /ПР/ и ПУП – План за застрояване /ПЗ/. С цитираната по-горе Заповед, Заместник-кмет на община Варна Разрешава изработването на ПУП-ПРЗ за изменение на УПИ •••••••- ••••, УПИ •••••••••••, УПИ ••••••••••• и УПИ ••••••••••• по плана на с.о. “•••••••••••“, при което изменение се образуват три нови УПИ-та. С цитираната по-горе Заповед е разрешено изработване на ПУППРЗ, с който се изменят границите на УПИ •••••••-••••, УПИ •••••••••••, УПИ ••••••••••• и УПИ •••••••- •••••••••••, ••••••• по плана на с.о. “•••••••••••“, като се образуват три нови УПИ-та: УПИ •••••••,••••••• - с площ 1271 кв.м.; УПИ •••••••,••••••• - с площ 792 кв.м. и УПИ ••••••••••• - с площ 2024 кв.м., последният собственост на “•••••••“ АД.

На 13.08.2025 г. ответниците подали до Кмета на район “•••••••••••“, община Варна Заявление рег. № •••••••••••, с което са приложили подаденото от тях преди това на 25.07.2025 г. Възражение до Кмета на община Варна, с рег. № ••••••••••• г., в което посочили, че като собственици на посочените по-горе два поземлени имота, същите не желаят да участват в разработка на ПУП-ПРЗ по настоящата скица-предложение, внесена от представители на “••••••••••• Варна“ ООД, като са отправили искане това възражение да бъде приложено към образуваната преписка.

На 18.08.2025 г. ответниците подали до Кмета на район “•••••••••••“, община Варна Заявление рег. № •••••••••••, с искане да бъде прекратена Заповед П-••••••••••• г., като са изложили подробни съображения за това тяхно искане.

Ответниците в законоустановения срок са оспорили и по съдебен ред цитираната по-горе Заповед № П-••••••••••• г. на Заместник кмет на община Варна, като е образувано адм. дело № ••••••• по описа за 2025 г. на Административен съд – Варна, насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание на 01.12.2025 г. от 10:00 часа. С молба вх. № •••••••/13.11.2025 г. зам. кмета на община Варна, чрез процесуалния си представител, на основание чл. 156, ал. 1 от АПК направил изявление, че оттегля изцяло Заповед № П- ••••••••••• г. на Заместник-кмет на община Варна.

Твърдят, че ищецът е в неизпълнение на договорните си задължения по процесния предварителен договор. Оспорват твърдението, че разходите по изработването на скица проект били за тяхна сметка. Твърдят, че по силата на договора не са възлагали на ищеца разработката по скицата предложение, приложена към Заявлението от 02.10.2024 г. до район “•••••••••••“, община Варна. Не са възлгали на ищеца да предприема и осъществява процедура по изработване на ПУП-ПРЗ за изменение на УПИ ••••••••••• и УПИ ••••••••••• по плана на с.о. “•••••••••••“, като се образува ново УПИ; да предприема и осъществява процедура за изменение на действащия план, респективно начина на застрояване от свързано в свободно, както се посочва в исковата молба, което обстоятелство според ищеца изисквало включването в разработката и на УПИ •••••••••••, •••••••, както и съгласието на собственика на този имот, което отнело на Изпълнителя повече от година, смятано от датата на подписване на педварителния договор от 23.08.2023 г.

Заявяват, че не са сключили договор на основание чл. 17, ал. 3 от ЗУТ, тъй като, както при водените предварителни разговори с представляващите “••••••••••• Варна“ ООД, както и при самото сключване на предварителния договор от 23.08.2023 г., условието от страна на ответниците било собствените им два поземлени имота (ПИ ••••••••••• и ПИ •••••••••••) да бъдат обединени в ЕДИН ОБЩ имот, в който Изпълнителят е трябвало да изгради СГРАДА, като между страните е било уговорено достъпът до бъдещата СГРАДА, която е следвало да бъде построена в този общ обединен от двата поземлени имота парцел, да се осъществява чрез второстепенния общински път с идентификатор ••••••••••• (от посока СЕВЕР). Ищецът не изпълнил тази договорка между страните.

Предвид липсата на сключен договор по чл.17, ал.3 от ЗУТ ищецът не следвало да подава заявление за допускане изработване на проект за ПУП- ПРЗ.

Прави възражение за нищожност на клаузата чл. 32, ал 1 от договора като накърняваща добрите нрави.

Оспорва като недействителен процесния предварителен договор спрямо Б. Н. поради липса на съгласие от негова страна, тъй като липсвало преводач по време на сключването му, а той не владеел български език и не разбирал смисъла на договора.

В условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на претендираната неустойка.

В открито съдебно заседание се явява процесуален представител на ищеца, моли за уважаване на предявените искове на основанията сочени в исковата молба.

Ответната страна чрез процесуалния си представител моли за отхвърляне на предявените искове на основаниеята посочени в отговора на исковата молба.

СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа страна:

От Нотариален акт № ••••••••••• г., Нотариален акт № ••••••••••• г., Нотариален акт № ••••••••••• г., Решение на ВОС по в.гр.д. № •••••••••••г. в сила от 31.05.1996 г., Постановление от 03.12.2008 г. на ЧСИ •••••••••••, за възлагане на недвижим имот, вписано в СВ - Варна с вх.рег.№ ••••••••••• се установява, че ответницата Х. Н. е собственик на ПИ с идентификатор •••••••••••, стар номер •••••••, парцел •••••••, находящ се в гр.Варна, •••••••••••, целият с площ от 1 073 кв.м. на основание Решение на ВОС по в.гр.д. № •••••••••••г. в сила от 31.05.1996 г., с което е уважен предявения иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД и е обявен за окончателен предварителния договор от 15.03.1985г. за покупко-продажба на 450 кв.м. ид.ч. от процесния имот, сключен между ••••••••••• Б.а и Х. Б.а. С Постановление от 03.12.2008 г. на ЧСИ •••••••••••, за възлагане на недвижим имот, вписано в СВ - Варна с вх.рег.№ •••••••••••г. на Х. Б.а са възложени 900/1400 ид.ч. от процесния имот. С това целия имот става собственост на Б.а. По делото не са представени доказателства за придобиване на собствеността върху този имот от Х. Н. в условията на СИО заедно със съпруга й ответникът Б. Н..

Ответникът Х. Х. Б., е собственик на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор •••••••••••,стар номер •••••••••••, находящ се в гр.Варна, •••••••••••, целият с площ от 990 кв.м., по дарение съгласно Нотариален акт № ••••••••••• г.

Съгласно Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация с дата 23.08.2023г., 2 броя пълномощно с нот.заверка рег. № •••••••••••г. и рег. № •••••••••••г. на Нотариус •••••••••••, рег. № ••••••• на НК, район на действие РС – Варна, Скица предложение за ПУП – ПРЗ за УПИ •••••••••••, УПИ •••••••-••••, УПИ ••••••••••• и УПИ •••••••-•••••••••••, ••••••• по плана на СО „•••••••••••“, между страните е сключен процесния договор. По силата на чл.1, ал.1 от договора ответниците се задължават да сключат предварителен договор на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи в срок от 60 дни, считано от подписването на предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация.

Съобразно чл.1, ал.2 от договора в срок от 1 година считано от подписване на договора по чл.17, ал.3 от ЗУТ между възложителите,

изпълнителят се задължава да извърши необходимите действия свързани с допускане, изготвяне на проект за ПУП-ПРЗ, с който имотите на възложителите ще бъдат обединени в един общ УПИ и внесе проекта за процедиране и одобряване на община Варна. За изпълнение на това задължение на изпълнителя възложителите следва да го упълномощят, което ответниците са сторили.

Съгласно чл.32, ал.1 от Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, в случай, че Възложителите не сключат помежду си договор по чл. 1, ал.1 или по чл.1, ал.5, а именно - предварителен договор на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи в срок от 60 дни, считано от подписването на предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, те дължат солидарно, на основание чл. 32, ал.6 от същият договор, неустойка в размер на 5 000 евро, ведно със всички направени до този момент разходи на Изпълнителя "••••••••••• " ООД.

Видно от приложената по делото скица предложение за ПУП-ПРЗ на процесните два имота и на имоти с идентификатори ••••••••••• и •••••••••••, чието разработване е възложено от ищцовото дружество, се предвижда свързано жилищно застрояване в имотите на ответниците, но техните имоти остават два във вида, в който са били като изменението касае привеждане на имотните граници спрямо регулационните граници, съобразно действащия ПУП-ПРЗ, одобрен с Решение № •••••••••••г. на ОбС Варна. Ответниците Х. Н. и Х. Б. на 06.09.2024г. са се подписали върху скицата.

Видно от приетата по делото СГЕ, кредитирана от съда ръкописния текст в горния ляв ъгъл „•••••••••••“ в скица предложение за ПУП е изпълнен от •••••••••••.

С Уведомление от 25.07.2025 г. за оттегляне на упълномощаване на управителите на „••••••••••• “ ООД ответниците са оттеглили даденото на ищцовото дружество пълномощно за процедиране на ПУП-ПРЗ на собствените им имоти.

От Приходна квитанция с вх.№ АУ•••••••••••г Определение № •••••••/24.09.2025 г. на Административен съд – Варна по адм.д. № •••••••/2025 г.,: Заповед № Г-••••••••••• г. на заместник-кмет на община Варна, Уведомление до кмета на район “•••••••••••“, община Варна, рег. № •••••••/11.08.2025 г., Възражение до Кмета на община Варна, с рег. № ••••••••••• г., Заявление вх. № АУ ••••••••••• г. на р-н “•••••••••••“, община Варна, Заявление вх.№ АУ •••••••••••/13.08.2025 г. на р-н “•••••••••••“, община Варна, Заявление вх.№ АУ •••••••••••/18.08.2025 г. на р-н “•••••••••••“, община Варна, Молба от Община Варна до Административен съд – Варна от 12.11.2025 г., Решение № •••••••/09.03.••••••• г. по адм.дело № •••••••/2025 г. на Административен съд – Варна се установява, че ответниците Х. Н. и Х. Б., „•••••••“ АД чрез пълномощник на 02.10.2024г. са подали заявление до кмета на район „•••••••••••“ за допускане изработването на ПУП-ПРЗ на собствените им имоти. Таксата в размер на 50 лева е заплатена от ищцовото дружество.

На 25.07.2025г. ответниците са подали възражение до община Варна във връзка със скица пределожение за ПУП-ПРЗ на собствените им имоти внесена от •••••••. На 13.08.2025г. същото възражение е депозирано пред район „•••••••••••“.

На 04.08.2025г. е издадена Заповед № Г-••••••••••• г. на заместниккмет на община Варна, с която е разрешено изработването на ПУП-ПРЗ за имотите на ответниците и тези на „•••••••“ АД съобразно процесната скицапредложение.

На 18.08.2025г. ответниците са подали заявление за прекратяване на заповедта.

Ответниците са обжалвали процесната заповед като по жалбата им е образувано адм.дело № •••••••/2025 г. на Административен съд Варна, по което е постановено Решение № •••••••/09.03.••••••• г., с което е отменена Заповед № Г-••••••••••• г. на заместник-кмет на община Варна по отношение имотите на ответниците поради оттегляне от тяхна страна на даденото пълномощно на ищцовото дружество, което е подало заявлението, преди издаване на обжалваната заповед.

От Покана за доброволно изпълнение от „••••••••••• " ООД до Х. Н., Б. Н. и Х. Б., ведно с адв.пълномощно, Придружително писмо на ЧСИ •••••••••••, рег. № ••••••• за връчване на ПДИ и разписка за получаване на ПДИ – 3 6роя, Отговор на покана за доброволно изпълнение се установява, че ищцовото дружество е поканило ответниците в 3-дневен срок от получаване на поканата да представят сключения по между им договор по чл.17, ал.3 от ЗУТ. Поканите са получени от ответниците на 06.08.2025г. В отговор на поканата ответниците заявява, че не са съгласни със скицата предложение за ПУП-ПРЗ на имотите ими не желаят да участват в разработването на ПУП- ПРЗ по тази скица.

От Инвестиционен проект с обект Еднофамилна жилищна сграда в УПИ № •••••••••••, ••••••• по плана на СО „•••••••••••“, гр. Варна, част Архитектура, фаза Технически проект, с възложител Х. Х. Б., Съгласуван и одобрен от главен архитект на район „•••••••••••“ проект част Архитектура от 31.03.2015 г. Разрешение за строеж № ••••••••••• г., се установява, че Х. Б. е имал намерение да построи къща в собствения си имот, за което е разработен Инвестиционен проект, който е Съгласуван и одобрен от главен архитект на район „•••••••••••“. Издадено е Разрешение за строеж № ••••••••••• г., презаверено на 09.07.2018 г., издадено от главния архитект на район “•••••••••••“, община Варна, в УПИ ••••••••••• (ПИ •••••••••••), собственост на Х. Х. Б., да бъде построена ЕДНОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със ЗП 105.04 кв.м. и РЗП – 266.43 кв.м., която е “на калкан“ с построената еднофамилна жилищна сграда в съседния УПИ •••••••-•••• (ПИ •••••••••••), собственост на дъщеря му и зет му – Х. и Б. Н..

От показанията на св.••••••• – работила за •••• „•••••••“ през 2024г., чиито показания съдът кредитира като еднопосочни и кореспондиращи с останалите събрани по делото доказателства се сутановява, че тя е занесла на ответниците Х. Б. и Х.яна Н. за запознаване процесната скица проект за изменение на ПУП-ПРЗ на собствените им имоти. Срещата се провела във фургон, разположен в сроителен обект на ищцовото дружество, намиращ се до имотите на ответниците. Предварително на екземпляра на скицата проект на ищцовото друежество архитект ••••••••••• написала „•••••••••••“.

Св.••••••• обяснила на ответниците Б. и Н. съдържанието на скицата. Ответниците не възразили по никакъв начин на изменнията в имотите им събстязно скицата, не поставили на обсъждане как отнемането на част от лицето на имота на Б. за достъп щяло да се отрази на намерението му да строи еднофамилна къща. Ответниците не направили на място никакво искане за корекции по скицата. Поради това ответниците Б. и ••••••••••• подписали скицата предложение.

От показанията на св.••••••••••• – приятел на ответника Б., които съдът кредитира в допустимата им част, се установява, че в имота на Х. Н. има построена къща, а Х. Б. искал да построи в своя имот къща близнак до тази на дъщеря му. Достъпът до къщата на Х.яна Н. бил от южната страна на имота й, като от южната страна се влизало и в двата имота и намерението на Б. било от там да влиза и при построяването на неговата къща. Отвтникът Б. разказал на св.•••••••••••, че са сключили предварителен договор със строителна фирма през 2023г. Според предвижданията на плана имотите на ответниците се разделяли на две. Ответникът Б. казал, че на него и дъщеря му му представили скица предложение за ПУП като не им обяснили подробности, а те подписали скицата. Впоследствие разбрали, че нещата не били така както ги били договорили.

Съдът намира за недопустими на основание чл.164, ал.1, т.5 от ГПК показанията на св.•••••••••••, в които разказва за уговорки на страните по процесния договор, които не са включени в него а именно, в коя част от имотите на ответниците щяла да е сградата на строителя, от къде щял да е достъпа до сградата.

Предвид така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ формулира следните изводи от правна страна:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на Х. Х. Н., ЕГН ••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" № ••••, Б. Л. Н., ЛНЧ •••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" ••••••••••• и Х. Х. Б., ЕГН ••••••••••, адрес гр.Варна, ул."•••••••••••" № ••••, да заплатят солидарно на "••••••••••• " ООД, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул."•••••••••••" №12, вписано в Търговския регистър воден от Агенция по вписванията с ЕИК •••••••••••, представлявано заедно от управители ••••••••••• В.ов ••••••••••• ЕГН •••••••••• и ••••••••••• ЕГН••••••••••, сумата в размер на 5000 евро, представляваща договорена неустойка по чл.32, ал.1 във вр. чл.32, ал. 6 за неизпълнение на задължение по чл.1, ал.1 от сключен между страните на 23.08.2023г. Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната лихва считано от датата на завеждане на исковата молба - 14.10.2025г. до окончателното й заплащане

Съдът е приел за безспорни и за ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните по делото следните обстоятелства, че:

• са сключили процесния Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, с посочените в исковата молба и отговора калузи.

• Съобразно чл.1, ал.1 от договора ответниците са се задължили да сключат предварителен договор на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи в срок от 60 дни, считано от подписването на предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация.

• Ответниците не са сключили по между си предварителен договор на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи за собствените им имоти.

• Съгласно чл.32, ал.1 и чл. 32, ал.6 от договора при неизпълнение на задължението на ответниците да сключат предварителен договор по между си на основание чл. 17, ал.3 от ЗУТ те дължат неустойка в размер на 5 000 евро, ведно със всички направени до този момент разходи на Изпълнителя "••••••••••• " ООД.

В тежест на ищеца е да докаже че ответниците – Х. Б. и Х. Н. са се съгласили със скица предложение за ПУП и ПРЗ, приложена на л.39 от делото.

В тежест на ответника е да докаже договорките между страните, че достъпа до обединените им процесни имоти следвало да се осъществява от ПИ с идентификатор ••••••••••• (от посока СЕВЕР); оспорването на написаното „Одобрявам и съгласувам“ на скица предложение за ПУП и ПРЗ, приложена на л.39 от делото; възражението си за нищожност на чл. 32, ал 1 от договора като накърняваща добрите нрави; възражението си за нищожност поради липса на съгласие от страна на Б. Н. на процесния договор; в условията на евентуалност възражението си за прекомерност на претендираната неустойка.

Един от спорните въпроси по делото е дали ответниците са се „съгласили“ с процесната скица порект за ПУП-ПРЗ на собствените им имоти и отговора на този въпрос е положителен. Видно от самата скица проект ответниците Х. Б. и Х. Н. собственосръчно са изписали имената си на нея на 06.09.2024г. С този факт независимо, че изписаното върху скицата „•••••••••••:“ е изписано от арх.•••••••••••, а не лично от ответниците, съдът приема, че последните са запонзати с разработения проект за ПУП-ПРЗ на собствените им имоти и не са възразили против него. Видно от показанията на св.•••••••, при представянето на скицата проект на ответниците тя им е разяснила параметрите посочени в нея, на срещата ответниците не са поставили никакви възражения относно предвиденото застрояване и достъпа до имотите им, не са посочили че ответникът Б. има намерение да стори еднофамилна къща в имота си и скицата проект така както е разработена би му попречила да го осъществи. Впрочем, намеренията на Б. за строеж на еднофамилна къща в сосбтвения му имот, не биха могли да се осъществят първо, защото издаденото му разрешение за строеж е с изтекъл срок и второ, защото сключвайки процения Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим и извършване на строителство на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация и ако беше изпълнил задължението си по чл.1, ал.1 между него и останалите ответници да се сключи договор по чл.17, ал. 3 от ЗУТ дори и при друга разработена скица проект за ПУП-ПРЗ на имотите им той не би могъл да строи въз основа на вече издаденото му разрешение за строеж, тъй като имота му ще е различен от този, за който е издадено разрешението.

В случай, че ответниците са имали някакви изисквания към параметрите на разработената скица проект за изменение на ПУП-ПРЗ за сосбтвените им имоти и те са били споделени с контрагента им е следвало и да бъдат включени в договора. Напротив в процесния договор няма посочени никакви ограничения по отношение изработването на ПУП-ПРЗ на имотите на ответниците.

В случай, че ответниците са имали няккави възражение по скицата проект за ПУП-ПРЗ на имотите им са можели да ги изразят след като скицата им е била представена или в размуен срок след това, а не повече от 10 месеца след това, подавайки на 25.07.2025г. възражение в община Варна.

Между страните е безспорно, че в чл.1, ал.1 от договора са се споразумели ответниците да сключат по между си договор по чл.17, ал.3 от ЗУТ в срок от 60 дни от сключване на предварителния договор на 23.08.2023г. Тук е мястото да се отбележи, че ответниците не биха могли да изпълнят това свое задължение преди да има разработена скица проект за ПУП-ПРЗ на собствените им имоти въз основа на предвижданията, в която те биха могли да сключат договора по чл.17, ал.3 от ЗУТ. Поради това срокът за изпълнение на това задължение на ответниците би могъл да тече едва от 06.09.2024г., когато им е представена скицата проект, ако бяха поканени затова. Ответниците са поканение да изпълнят задължението си по чл.1, ал.1 от договора с връчените им на 06.08.2025г. покани за доброволно изпълнение. Между страните не е спорно, че до приключване на устните състезания по делото отвентиците не са изпълнили това свое задължение по чл.1, ал.1 от договора. Поради това на основание предвиденото в. чл.32, ал.1 и чл. 32, ал.6 от договора те дължат солидарно неустойка в размер на 5 000 евро.

Съдът намира за неоснователно възраженията на ответниците, че клазузата на чл. 32, ал 1 от договора е нищожна като накърняваща добрите нрави. Според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2009 г., ОСTK „добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес.“. В случая не противоречи на добрите нрави страните, едната, от които е търговец да договорят неустойка за неизпълнение на задължение по договора. Неустойка в полза на ответниците е уговорена в чл.28 от договора. Ответниците не доказаха, че са поставили условия на ищцовото дружество при сключване на предварителния договор за параметрите на скица-проект за ПУП-ПРЗ на имотите им, че ищцовото дружество е знело, че при предствяне на ответниците на скицата проект условието не е изпълнено и поради това да е нарушили добрите нрави.

Съдът намира за неоснователно възражението на ответниците за нищожност поради липса на съгласие от страна на Б. Н. на процесния договор, тъй като той не разбирал български език. Ответниците дори и не се опитаха да проведат доказване на това свое възражение. А и противоречи на житейската логика човек да сключва подобен договор, неразбирайки неговото съдържание и при положение, че при сключването на договора с него е била съпругата му, която да не му е превела съдържанието.

Съдът намира за неоснователно възражението на ответниците за прекомерност на претендираната неустойка. Прекомерността на неустойката се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди. В случая ответниците не са изпълнили задължението си да сключат по между си договор по чл.17, ал.3 от ЗУТ, от своя страна ищцовото дружество е направило разходи за разработване на скица проект за ПУП-ПРЗ за имотите на ответниците, внесло е заявление до кмета на район „•••••••••••“ за допускане изработването на ПУП-ПРЗ на собствените им имоти. Заплатило е такса в размер на 50 лева. Предвид обжалване на Заповед № Г-••••••••••• г. на заместник-кмет на община Варна за разрешаване на изработване на ПУП –ПРЗ за имотите на ответниците от тях и последвалото Решение № •••••••/09.03.••••••• г. по адм.дело № •••••••/2025 г. на Административен съд Варна, ищцовото дружество не би могло да предприеме следващите стъпки към изпълнение на задълженията си по договора – одобряване на ПУП-ПРЗ за имотите на ответниците, изработване на проекти необходими за издаване на разрешение за строеж на сграда, която предстои да се изгради в имота на ответниците. Поради това незипълнението на това задължение на ответниците да сключат по между си договор по чл.17, ал.3 от ЗУТ води до невъзможност за изпълнение на договора и до достигане на желаната и от двете страни печалба, която предвид пазарните цени на имотите би надвишавала многократно определената неустойка в размер на 5000 евро. Предвид това съдът намира, че размерът на уговорената неустойка не е прекомерен.

С оглед гореизложеното предявения иск се явява основателен и следва да бъде уважен като ответниците бъдат осъдени солидарно, както са договорили, да заплатят на ищцовото дружество неустойка в размер на 5000 евро ведно със законната лихва считано от датата на завеждане на исковата молба - 14.10.2025г. до окончателното й заплащане.

По разноските:

Страните са претендирали разноски, такива се дължат само на ищеца на основание чл.78, ал.1 от ГПК. Ищецът претендира разноски за държавна такса в размер на 200,92 евро, 7,67 евро такса за вписване на наложената възбрана, 50 евро – депозит за вещо лице, 1022.58 евро за адвокатско възнаграждение. На ищеца следва да се присъдят разноски в общ размер на 1281,17 евро.

Мотивиран от така изложените съображения, Варненският районен съд: