Решение № 385 от 21.5.2026 г. на Районен съд - Казанлък по дело № 2603/2025 г.

Производството е образувано по искова молба от „ТОП ИМОТИ - 2025” ООД, ЕИК 206426382, със седалище и адрес на управление: ••••••••••, представлявано от управителя П.Д.Е., ЕГН ••••••••••, със съдебен адрес: ••••••••••, Еднолично адвокатско дружество М., представлявано от адв. Г. Д. М., против Б. С. С., ЕГН ••••••••••, с адрес: ••••••••••. Твърди се, че ищцовото дружество притежава в съсобственост с ответника при равни квоти /по 1/2 една втора/ идеална част следния недвижим имот: поземлен имот /ПИ/ с идентификатор 35167.•••••••••• ••••••••••/ по Кадастралната карта и кадастралните регистри /КККР/ на гр. К., одобрени със Заповед № РД-18- 88/26.11.2015 г. на изп. директор на АГКК, без последващо изменение, с адрес на ПИ; гр. К., площ •••• /••••••••••/ кв. м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ••••••••••, ••••••••••, /••••••••••/ квартал •••••••••• /••••••••••/, парцел ••••••••••, съседи: 35167.••••••••••, 35167.••••••••••, 35167.••••••••••, 35167.••••••••••, 35167.••••••••••, 35167.••••••••••.••••••••••. С НА № •••••••••• г. на КРС, М.Б. С.а, ЕГН ••••••••••, майка на ответника, получава като дарение от своя баща процесния имот, описан като празно дворно място, цялото от 300 кв. метра, находящо се в гр. К., за което по плана на града е отреден имот пл. № •••••••••• /••••••••••/ в кв. ••••••••••/ при граници: път, Н.И., Р.А. и Л.Н., Т.И.Б.. След смъртта на М.Б. С.а на •••••••••• г., съгласно удостоверение за наследници, изх. № •••••••••• г. изд. от Общ. Т., нейните низходящи - дъщеря й Й.С.С.-П., ЕГН •••••••••• и сина й Б. С. С., ЕГН ••••••••••, /ответника/ наследяват процесния имот при равни квоти. На 02.10.2025 г. по силата на НА № •••••••••• г. на Нотариус, рег. № •••• на НК, район на действие КРС, вписан в АВ-СВ гр. К., дв. вх. рег. и вх. рег. № ••••••••••, „ТОП ИМОТИ - 2025” ООД придобило собствеността върху 1/100/една стотна/ идеална част от имота, предмет на делбата, от наследника Й.С.С.-П.. Същият ден след изповядване на сделката за замяна на недвижим имот за движима вещ, дружеството купило и останалите 49/100 идеални части /четиридесет и девет стотни/ от имота, притежавани от същия наследник с НА № •••••••••• г. на Нотариус, рег. № •••• на НК, район на действие КРС, вписан в АВ-СВ гр. К., дв. вх. рег. и вх. рег. № ••••••••••. Останалата 1/2 /една втора/ идеална част от процесния имот останала в собственост на ответника - другия наследник на М.Б. С.а. Заявява, че като законен представител на ищцовото дружество желае да реализира правото на ликвидиране на съсобствеността върху процесния недвижим имот. Съделителят Б. С. категорично отказал да уредят доброволно тези имуществени взаимоотношения, поради което за ищцовото дружество бил налице правен интерес от съдебното делбено производство, като желанието е имота да бъде поставен в дял на ищцовото дружество, а дела на ответника да уравни с пари. В тази връзка предлага на ответника, с оглед процесуална икономия и спестяване на средства, или извън съдебно уреждане на спора, като той продаде на „ТОП ИМОТИ - 2025” ООД своята идеална част от съсобствения недвижим имот, предмет на делбата или съдебна спогодба в този смисъл. В становището с вх. № 2901/18.02.2026г. ответникът С. заявява, че на 18.02.2026 г. трябвало да се яви като ответник по дело за съдебна делба, с ищец „Топ имоти К. 2025” ЕООД. Поради, възникналите обществени нагласи и „особеното” си съдебно досие през последните 25 месеца, счита, че би било риск да дойде от гр. В. сам в гр.К. и физически да участва в производството по делба. Причина за това, също била, че имал син на 7 години, който имал нужда от баща си до себе си. Страхът идвал от обществено-социалните събития и настроения напоследък, в които обикновени хора проявявали нетипична за тях смелост, извършвайки морално и законово необосновани постъпки. Не намирал за разумно от своя страна да се поддава на тази вълна от настроения, защото покойната му майка, с 40-годишен стаж в Спешна помощ, го възпитала да не общува с физически или юридически лица, които му указвали натиск да действа, противно на личните си убеждения. Твърди, че тази делба е плод на нищожна замяна, чиято цел е заобикаляне на закона. Представя комуникацията с П.Д.Е. по Вайбър и месинджър като телефонните разговори, е готов да представи по начин, определен от закона. Моли да бъде направена съдебна експертиза, предоставя мобилния си апарат, в случай, че доказателствата се сторят недостатъчни на Съда. Сочи, че „Топ имоти К. 2025” ЕООД действа чрез злоупотреба с право / чл. 8 от ГПК./ Тази злоупотреба и тонът, в който се водела кореспонденцията, особено в нейния край, целяла да притисне наследник и да го лиши от право на собственост по непазарни механизми. Затова, моли да бъде направена съдебна експертиза относно неделимостта на парцела и нищожността на сделката, чрез заобикаляне на чл. 33. Това, освен ответника, ощетявало и сина му. Истината нямала срок на годност. Разговорите по телефона свързали П.Е. със сестрата на ответника, от която същият очаквал да му звънне и да продадат земята, която притежавали от 1981 г. За ответника тя имала и сантиментална стойност. Разбрал не от сестра си, а от П. Е., че са изповядали сделката цитира: „вчера”. Ответникът бил поставен под икономически натиск да продаде дела си за 10 000 лв. При опит да получи по-добра цена, отговорът на ищеца бил: „казах 10 000”. Счита, че ако земята, която имали от 1981 като добросъвестни собственици, бъде „купена”, чрез явното заобикаляне на закона, ще бъде налице икономическо насилие/натиск. Позовава се на снимка от Фейсбук профила на П.Е., на която се виждало как броени дни след сделката при нотариуса, Е. публикувал илюстративно изображение на строяща се сграда с предполагаемо място – спорната земя. Телефонът за връзка отговарял на телефонния номер, през който протекла кореспонденцията им по Вайбър. Заявява, че е готов да сезира и Прокуратурата. Редовно призован за датата на съдебното заседание съделителят Б. С. С. не се яви и не взе становище във връзка с указанията на съда. В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител поддържа изложеното в исковата молба. В писмена защита процесуалният представител на ищеца излага доводи, че според така формираната задължителна съдебната практика на ВКС в една от хипотезите на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за нищожност на договорите е сключването при заобикаляне на закона. Уточнява се, че една сделка е сключена при заобикаляне на закона, когато забранена от закона цел се постига с позволени средства; когато макар и от външна страна правната форма да е спазена, целта е чрез нея да се постигне един непозволен или забранен от закона резултат. Сключената при заобикаляне на закона сделка е поначало позволена - недопустима е нейната по-далечна цел. В конкретния случай резултатът от сделката за замяна на идеални части от недвижим имот за движима вещ, обективирана в НА № ••••••••••г. на Нотариус, рег. № •••• на НК, район на действие PC-К., вписана в АВ-СВ К., дв.вх. и вх.рег. № •••••••••• е прехвърлянето на собственост, който резултат не е забранен от закона. Така, че възражението за нищожност на ответника за сделката за замяна е неоснователно. /реш. № 107/23.03.2012г. по гр.д. № 689/2011 г. на ВКС, тълк. реш. № 5/28.11.2012 г. по тълк. д. № 5/2012 г. на ОСГК на ВКС/. В цитирания от ответника член 8 от ГПК е залегнал принципа на състезателното начало в гражданския процес, който ищецът не смята, че е нарушен нито от него, нито от съда по какъвто и да е начин. Съгласно чл. 8, ал. 2 от ГПК изложил фактите в ИМ, на които основал исканията си и представил надлежни писмени доказателства за тях. Съгласно чл. 8, ал. 3 от ГПК, съдебният състав нееднократно осигурил възможност на ответника да се запознае с исканията и доводи на ищеца и да изрази становище по тях, както и да изпълни в предоставения му срок дадените му от съда указания, обективирани в протокола от о.с.з. проведено на 26.03.2026г., 10:30 ч. /получен лично от ответника на 01.04.2026 г./. Нещо което не е сторил, нито в проведеното о.с.з. на 26.03.2026 г., нито в проведеното о.с.з. на 30.04.2026 г., въпреки, че и за двете о.с.з. по делото ответникът бе редовно и своевременно призован. Счита, че е недопустимо и дори морално укоримо от своята незаинтересованост и безхаберие ответникът да прави опити за извличане на права. След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна следното: Видно от НА № •••••••••• г. на КРС, М.Б. С.а, ЕГН ••••••••••, майка на ответника, получава като дарение от своя баща процесния имот, описан като празно дворно място, цялото от 300 кв. метра, находящо се в гр. К., за което по плана на града е отреден имот пл. № •••••••••• /••••••••••/ в кв. ••••••••••/ при граници: път, Н.И., Р.А. и Л.Н., Т.И.Б.. След смъртта на М.Б. С.а на •••••••••• г., съгласно удостоверение за наследници, изх. № •••••••••• г., издадено от Община Т., нейните низходящи - дъщеря й Й.С.С.-П., ЕГН •••••••••• и сина й Б. С. С., ЕГН ••••••••••, /ответника/ наследяват процесния имот при равни квоти. Видно от НА № •••••••••• г. на Нотариус, рег. № •••• на НК, район на действие КРС, вписан в АВ-СВ гр. К., дв. вх. рег. и вх. рег. № ••••••••••, „ТОП ИМОТИ - 2025” ООД придобило собствеността върху 1/100/една стотна/ идеална част от имота –/ПИ/ с идентификатор 35167.•••••••••• ••••••••••/ по Кадастралната карта и кадастралните регистри /КККР/ на гр. К., одобрени със Заповед № РД-18-88/26.11.2015 г. на изп. директор на АГКК, без последващо изменение, с адрес на ПИ; гр. К., площ •••• /••••••••••/ кв. м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м./, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ••••••••••, ••••••••••, /••••••••••/ квартал •••••••••• /••••••••••/, парцел ••••••••••, съседи: 35167.••••••••••, 35167.••••••••••, 35167.••••••••••, 35167.••••••••••, 35167.••••••••••, 35167.••••••••••.••••••••••. Представена е схема Скица на поземлен имот № •••••••••• г. на поземления имот на СГКК - Стара Загора на процесния поземлен имот с идентификатор 35167.•••••••••• ••••••••••/. Видно от удостоверение за данъчна оценка с № ••••••••••/04.11.2025 г. на Дирекция МП, Община К. апартаментът е с данъчна оценка 5311,00 лв. равняващи се 2715,47 евро. Страните не спорят, че са водили преговори във връзка с прехвърлянето на процесния имот на ищцовото дружество, но така и не се е стигнало до изповядване на сделката, тъй като не са постигнали съгласие за цената на идеална част на Б. С.. При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи: Предявен е иск с правно основание чл. 34 от ЗС. Производството е във фаза по допускане на делбата. По възражението на Б. С., че „ТОП ИМОТИ - 2025” ООД - гр. К. е придобило 1/2 идеална част от процесния недвижим имот на основание нищожен договор за замяна, чиято цел е заобикаляне на закона, цели да се избегне приложението на чл. 33, ал. 1 ЗС – съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Според Тълкувателно решение № 5/28.11.2012 г. по т.д. № 5/2012 г. на ОСГК, когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване от първоначалните съсобственици, съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД. Настоящият състав споделя това разрешение и намира, че то е приложимо и по настоящия спор. При сключване между съсобственик и трето лице на договор за замяна на недвижим имот, с цел да се избегне приложението на чл. 33, ал. 1 ЗС, не е налице заобикаляне на закона и нищожност на договора за замяна по тази причина. Макар и целяща осуетяване правото на изкупуване на съсобственик чрез прикриване на продажба, замяната не е в заобикаляне на закона, тъй като чрез нея не се постига забранен от закона резултат. В резултат на замяната се прехвърля собственост, за което няма законова забрана. С чл. 33, ал. 1 ЗС не е предвидена забрана за разпореждане с притежаваната от съсобственика част от недвижим имот в полза на трето лице, а е въведено ограничение, чието нарушаване води до възникване на преобразуващо право на останалите съсобственици за изкупуване при същите условия. Като основание за осъществяване правото по чл. 33, ал. 2 ЗС заинтересованите лица могат да сочат различни други основания за нищожност на договора за замяна с нарочен установителен иск, като преюдициален, съединен с иска за изкупуване, напр. че договорът за замяна е нищожен като привиден и прикрива договор за покупко-продажба. Това ще е така, когато съществува значителна разлика между стойността на заменяните вещи. За да се запази възмездният характер на отношенията, страните могат да предвидят доплащане на определена парична сума от заменителя, който получава вещта с по-голяма стойност. Когато разликата е съществена, то тя ще е индиция за прикрит договор за покупко-продажба. Б. С. не навежда такива твърдения, нито сочи доказателства. Ответникът не се позовава на симулация при извършване на замяната, като прикриваща продажба, и такава не е установена по несъмнен начин. Не е доказано, че договорът е симулативен и не е доказано да прикрива съглашение, с което страните желаят да се прехвърли правото на собственост вместо срещу прехвърляне собственост върху вещ, срещу заплащане на цена. Договорът за покупко-продажба на идеална част от имот, сключен след договор за замяна на недвижим имот за движима вещ, не е нищожен само поради нарушение на изискването на чл. 33 ЗС. Последицата от такова нарушение е възникване на право на изкупуване за останалите съсобственици, което може да бъде упражнено по съдебен ред в преклузивния срок, предвиден в закона. Нищожност би могла да се приеме само при наличие на други основания по чл. 26 ЗЗД, които следва да бъдат доказани във всеки конкретен случай, а такива нито се твърдят, нито се установяват, въпреки дадените от съда указания. Освен това съсобственикът няма правен интерес да оспорва придобивната сделка, ако не е предявил срещу прехвърлилия бивш съсобственик иск по чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване. Интересът да оспори с иск сделката, в която не е участвал произтича от правото му на изкупуване. Ако то не бъде заявено, отпада и правният интерес да я оспорва. В този смисъл са Решение № 296/15.07.2011 г. по гр.д. № 179/2010 г., ІV г.о. и Решение № 302/28.11.2012 г. по гр.д. № 1597/2011 г., ІІІ г.о. на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК По възражението на съделителя Б. С., че дружеството действа чрез злоупотреба с право, съдът намира следното: В съдебната практика злоупотребата с права се определя като противоправна, като недобросъвестно упражняване на право – за да бъдат увредени права и законни интереси на други (чл. 57, ал. 2 от Конституцията), но също и в противоречие с интересите на обществото (чл. 8, ал. 2 ЗЗД), когато е налице съществено разминаване между целта, за която правото е предоставено, и целта, за която то се използва. Достатъчно е обективното несъответствие между упражняването на правото и неговата социална функция (да задоволява само онези интереси, които правото признава за достойни за защита). За да е налице злоупотреба с право, е достатъчно обективно да са нарушени чужди права и несъответствие с обществения интерес, без да се търси непременно намерение за увреждане. Последицата от злоупотребата с право е, че съдът не дължи защита на превратно упражняваното субективно право. В случая това не е налице. Така очертания с исковата молба предмет на делба включва общи права на дружеството и Б. С. от един и същ вид - вещното право на собственост върху конкретен недвижимите имоти. Предявеният с исковата молба иск е за делба на съсобственост, с който конститутивен иск дружеството е упражнило субективното си потестативно право за делба, насочен към ликвидиране на съсобствеността върху претендирания имот. Налице са абсолютните процесуални предпоставки за предявяване на иска за делба. Съсобствениците не спорят, а и видно от вайбър комуникацията между тях е, че не могат да си поделят имота доброволно, поради което за дружеството е налице правен интерес от иска за делба. С оглед на гореизложеното съдът счита, че искът е основателен и делбата следва да се допусне по отношение на двамата съделители. Съгласно разпоредбата на чл. 34 от ЗС всеки съсобственик може да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго, или ако е несъвместимо с естеството или предназначението на вещта. Предявявайки конститутивен иск за делба ищецът реализира потестативното си право за ликвидиране на съсобствеността и превръщането й в индивидуална собственост. От събраните по делото доказателства се установява, че страните са съсобственици на процесния недвижим имот при равни квоти, като едната страна е придобила своята 1/2 идеална част въз основа на договор за замяна и договор за покупко-продажба, а другата страна — по наследствено правоприемство. С оглед на изложеното, до делба следва да бъде допуснат гореописаният недвижим имот при равни квоти между страните — по 1/2 идеална част за всеки от тях: за „ТОП ИМОТИ - 2025” ООД, ЕИК 206426382, със седалище и адрес на управление: ••••••••••, представлявано от управителя П.Д.Е., ЕГН ••••••••••, със съдебен адрес: •••••••••• и за Б. С. С., ЕГН ••••••••••, с адрес: ••••••••••. Водим от изложеното, КРС