Определение № 764 от 17.02.2025 г. на ВКС по гр. д. № 128/2024 г.

Образувано е по касационна жалба, подадена от „Орхидея пропъртис“ ЕООД, ЕИК-205444242 против решение № 494 от 18.04.2023 г. по в. гр. д. № 2173/2022 г. на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 261235 от 7.04.2022 г. по гр. д. № 4980/2019 г. на Софийски градски съд. С последното е отхвърлен предявеният от дружеството-касатор положителен установителен иск за собственост срещу А. С. Г. и С. А. Г. на недвижим имот: апартамент № *** с идентификатор ***, находящ се на ет. ***, на кота + 11, 40, със застроена площ от 84, 61 кв. м., състоящ се от антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетни и тераса, ведно с мазе № 21, на кота -3, 15, с площ от 1,78 кв.м. заедно с 4,14 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното, находящ се в жилищна сграда в [населено място], район „Л.“, [улица], изградена в дворно място с идентификатор ***, съставляващо УПИ ***-*** в кв. *** по регулационния план на [населено място], местност „В. ВЕЦ – С.“. В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон - чл. 92 ЗС и съдопроизводствените правила – чл. 272 ГПК и поради това, че е тълкувал волята на страните в нот. акт от 2018 г., която е била ясно изразена и на основание приращение следва да се приеме, че е прехвърлена и сградата. Оспорват се, макар и не решаващи изводите на въззивният съд, че сделката от 2018 г., на която се позовава касатора е симулативна, че фактическите изводи, приети за индициращи персонална симулация са необосновани. Оспорва се правният извод за непротивопоставимост на продажбата за 9/10 идеални части по аргумент от чл.113 от ЗС. Относно това кога е реализирано правото на строеж се оспорват фактическите изводи на съда и относимостта им към спора. В изложението по чл. 284, ал.3 т.1 ГПК са наведени основанието по чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по четири въпроса: 1.Задължен ли е въззивният съд, при произнасянето по спорния предмет на делото, да прецени всички относими доказателства и да обсъди всички въведени от страните в процеса доводи и възражения, както и да изложи мотиви по тях; 2. Има ли защитно действие вписването на актовете по чл. 112 ЗС, при конкуренция на преобретатели, които черпят права от различни праводатели за същия недвижим имот; 3.Прехвърля ли се собствеността върху построеното в поземлен имот, който е предмет на прехвърлителна сделка, когато в нотариалният акт не е посочено изрично, че продавачът си запазва правото на собственост върху сградата и следва ли да се счита оборена презумпцията на чл. 92 ЗС в този случай; 4. Подлежат ли на тълкуване по чл. 20 ЗЗД всички договорни клаузи, или само тези, които са неясни или двусмислени? Следва ли съдът да се съобрази с изявената, а не с предполагаемата воля на страните и може ли да подменя нейното съдържание? Касаторът се позовава и на очевидна неправилност по посочените четири въпроса. Ответниците по касация А. С. Г. и С. А. Г. оспорват касационната жалба и допускането до касационно обжалване, тъй като въззивното решение не противоречи на цитираните в изложението съдебни актове. Касационната жалба е постъпила в срок и изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно решение, което подлежи на касационно обжалване е, поради което съдът я преценява за допустима. По делото е установено следното: С нот. акт № 176, т. XXXIV/1996 г. М. М. и съпругата му Й. Г. продават на „Датекс“ ООД 1/10 ид. ч. от имот пл. номер *** по плана на [населено място], м. З., цялото с площ от 700 кв.м., за сумата от 10 710 лв., идентичен сега с ПИ с идентификатор ***. На същата дата между „Датекс“ ООД, М. М. и Й. Г. е сключен договор за доброволна делба на същия имот, който е получен в дял от дружеството. Нот. акт е вписан в деня на сделката, но договорът за доброволна делба е вписан на 13.11.2018 г. Преди датата на вписване на договора за доброволна делба, на 07.11.2007 г. с акт № 92, том V, рег. № 7219, н.д. 847/2007 г. съделителите М. Г. М. и Й. В. Г. учредяват право на строеж върху същия недвижим имот, съставляващ УПИ *** -*** в кв.*** по плана на [населено място], м.“В. ВЕЦ- С.“ в полза на „Комстрой 94“ ЕООД срещу задължението дружеството да построи цялата предвидена за застрояване сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина, пет етажа, подпокривен етаж и кула, със застроена площ на сградата от 337,45 кв.м., като си запазват правото на строеж за обекти, различни от процесния апартамент. Сградата е построена и въведена в експлоатация. Въззивният съд е приел, че сградата е построена до етап „груб строеж“, когато правото на строеж се счита реализирано, към 10.10.2008 г., позовавайки се на отразеното в т.3.13 от окончателен доклад, изготвен съгласно чл.168, ал.6 от ЗУТ. В него е отбелязано съставяне на акт образец №14 от 01.03.2009 г за приемане на конструкцията без хидроизолационни работи по покрива, на констативен протокол от 10.11.2008 г., съставен на основание чл.181, ал.2 от ЗУТ и вх. № АБ 70/10/03.09.2008год. по искане на М. М., в който се сочи, че сградата е изпълнена в груб строеж, частично монтиран ПВЦ дограма, изпълнени са ел.инсталации и ВиК инсталации, частично са изпълнени ОВ инсталации, с вътрешна мазилка, без външни мазилки и на констатациите на допълнителната СТЕ, включително и относно това, че заповедта за нанасяне на сградата в КК е от 2008 г. Допълнително съдът е препратил по този въпрос и към мотивите на първата инстанция, съгласно чл. 272 ГПК. С договор за продажба от 11.12.2008 г. „Комстрой – 94“ ЕООД продава на наследодателя на ответниците А. Л. Г. процесния апартамент № *** в сградата. С нот. акт № 4/21.12.2018 г., том VII, peг. № 1095/2018 г. на нотариус Тютюнджиев, „Датекс“ ООД прехвърля на „Орхидея Пропъртис“ ЕООД правото на собственост върху недвижим имот с идентификатор № ***, „ведно с всички подобрения и приращения в имота“ за цена в размер на 12376 лв., която сума продавача е получил преди подписване на нот. акт, при подписване на предварителен договор от 20.12.1997 г. Въззивната инстанция е приела, че договора от 2018 г. подлежи на тълкуване, съгласно чл. 20 ЗЗД, а не само когато клаузите му са неясни или двусмислени, като се е позовал на съдебната практика /решение № 370 от 06.07.2009 г. по гр. д. № 994/2008 г. на ВКС, І гр.о. и решение № 1/24.07.2010 г. по гр. д. № 777/10 г. на ВКС, І гр.о. и решение № 349 от 21.05.2012 г. по гр. д. № 453/2010 г. на ВКС, І гр.о. При тълкуване на договора се е съобразил с установеното по спора, че с предварителният договор от 20.12.1997 г., цитиран в нот. акт от 2018 г. „Датекс“ ООД, /придобило имота по сделка и договор за доброволна делба през 1996 г./ се е задължило да продаде на М. Г. същия имот за сумата 12 376 000 неденом. лв., изплатена напълно и в брой към подписването му. Със споразумение от 21.12.2018 г., сключено между „Орхидея Пропъртис“ ЕООД, М. Г. и „Графит 04“ ЕООД, по повод предварителния договор, „Орхидея Пропъртис“ ЕООД е заявило, че дължи на М. Г. сума в размер на 12 376 лева, представляваща продажна цена по посочения договор за продажба от 2018 г., която М. Г. е платил на „Датекс“ ООД по предварителен договор от 20.12.1997 г. за дворното място, предмет на двата договора. „Орхидея Пропъртис“ ЕООД се е задължило да заплати на М. Г. посочената сума в едномесечен срок след приключване на съдебните дела и предаване владението на всички изградени в дворното място самостоятелни обекти, държани от трети лица вследствие разпореждания от М. М. и Й. Г. с права, които не притежават. Уговорено е след като получи владението на всички изградени в дворното място самостоятелни обекти, държани от трети лица, „Орхидея Пропъртис“ ЕООД да заплати на „Графит 04“ ЕООД дължимите суми по повод изграждането на сградата, които ще бъдат допълнително изчислени. Предвид тези клаузи в споразумението, тълкувани съвместно с предварителния договор от 1997 г. и нот. акт от 2018 г., въззивният съд е приел, че посочената в договора от 2018 г. продажна цена не е платена от купувача, но и че е около два пъти по-малка от данъчната оценка на дворното място, която е 23656,50 лева. Като аргумент в подкрепа на това, че сградата не е била предмет на договора от 2018 г., съдът е посочил и това, че в пълномощното, с което е учредена представителна власт в полза на М. М. и Г. М. за извършване на продажбата от името на дружеството, е посочено само дворното място. В този смисъл е и решението на общото събрание на дружеството за разпореждане. И в двата писмени документа не се включва представителна власт за разпореждане с „подобренията и приращенията“ в имота. От анализа на същия предварителен договор от 1997 г. между „Датекс“ ООД и М. М. и разпорежданията, които последният е извършил с имота лично и чрез притежаваните и управлявани от него търговски дружества, съдът е приел, че в отношенията между „Датекс“ ООД и М. М. собственик на поземления имот и сградата в него е физическото лице М., поради което ищецът „Орхидея Пропъртис“ ЕООД не може да противопостави на ответниците придобити права от „Датекс“ ООД. Същевременно е доказано, че М. М. е учредил право на строеж в полза на притежаваното от него дружество „Комстрой - 94“ ЕООД, а последното се е разпоредило в полза на наследодателя на ответниците с процесния апартамент. Така решаващият извод на въззивният съд, за да отхвърли иска е, че „Орхидея пропъртис“ ЕООД не е придобило права върху сградата, построена в поземления имот, тъй като предмет на договора от 21.12.2018 г. е бил само поземленият имот без сградата в него и презумпцията на чл.92 от ЗС е счетена за оборена. Съдът е приел, че не е доказано възражението на ответниците за абсолютна симулация, но с оглед приетото въз основа на анализа на договора от 2018 г., предварителния договор от 1997г. и споразумението, че във вътрешните отношения между „Датекс“ ООД и М. М. собственик на поземления имот и сградата в него е физическото лице М., което сочи на персонална симулация, изводът, че ищецът не се легитимира като собственик не се променя. Само като допълнителен довод въззивният съд е посочил, че споделя изводите на първата инстанция относно непротивопоставимостта на придобивното основание на ищеца за 9/10 идеални части от имота предвид защитното действие на вписването, като е препратил към тях на осн. чл.272 от ГПК и е приел, че оплакванията във въззивната жалба срещу тях са неоснователни. Мотивирал се е с това, че е налице конкуренция между лица, договаряли с един и същ праводател – М. М. и Й. Г.. Те са участвали в договора за доброволна делба по силата на който „Датекс“ ООД е придобил в дял имота, но който договор не е вписан до 2018 г., а преди това през 2007 г. М. М. и Й. Г. са учредили право на строеж върху мястото в полза на Комстрой - 94“ ЕООД - праводател на наследодателя на ответниците, като и двата договора са вписани преди договора за доброволна делба. Затова договорът за делба, по силата на който праводателят на ищеца е придобил от М. М. и Й. Г. право на собственост върху 9/10 идеални части от имота, не може да се противопостави на ответниците, които черпят права от суперфициара по вписана преди това сделка. Въззивният съд е посочил, че поредността на вписването от същите прехвърлители, респективно техните правоприемници по деривативните придобивни основания, е в основата на непротивопоставимостта, при което по-късно вписаният акт на разпореждане със същите права не поражда вещноправни последици - чл. 113 ЗС. Въззивното решение е валидно, като постановено от надлежен съдебен орган, в рамките на правораздавателната му власт, в изискуемата форма, подписано е и е разбираемо. Съдът се е произнесъл по редовни въззивни жалби в обема, в който е сезиран и при наличие на изискванията за постановяване на допустим съдебен акт. Предвид изложеното, не са налице основанията за допускане до касация по чл. 280, ал.2, пр. 1 и 2 ГПК. Според тълкуването, дадено в т.1 от ТР №1/2010 г. по т.д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС правен въпрос от значение за изхода на делото, разрешен в обжалваното въззивно решение е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правните изводи на съда по конкретното дело, т.е. въпросът трябва да е от значение за изхода по конкретния спор. Касаторът е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода на делото, разрешен в обжалваното решение, като касационният съд не е задължен да го изведе от изложението или от касационната жалба, а може само да го уточни или конкретизира. Въззивният съд е обсъдил събраните по делото доказателства, които са допустими и относими към изясняване на правният спор от фактическа страна, посочил е върху кои доказателства основава фактическите и правните си изводи. Разгледани са възраженията и доводите на страните. Не кореспондира на събраните доказателства твърдението, че страните са изразили недвусмислено воля за прехвърляне и на сградата. Напротив, посочените по-горе доказателства – споразумението, пълномощното и решението на общото събрание на дружеството сочат на противното, като чл. 301 ТЗ не може да обоснове противния извод при тези доказателства. Изложени са подробни мотиви, основани на писмени доказателства, включително и официални такива, чиято доказателствена сила не е опровергана, относно това защо съдът приема, че през ноември 2008 г. сградата е изградена до степен на груб строеж. Отделно от това, въпросът кога е построена сградата има отношение към това дали ответниците са придобили правото на собственост върху процесния апартамент, но предвид обоснования извод от въззивният съд, че ищецът не се легитимира като собственик, този въпрос не определя изхода от спора. По изложените съображения, по първия поставен въпрос, въззивното решение не е постановено в противоречие със съдебната практика по чл. 12 и чл. 235, ал.2 ГПК. Вторият въпрос е некоректно поставен, защото не се касае за конкуренция на преобретатели, които черпят права за един и същ недвижим имот от различни праводатели, а за конкуренция между лица, договаряли с един и същ праводател – М. М. и Й. Г., които са участвали в договора за доброволна делба по силата на който „Датекс“ ООД получава в дял имота, но който договор не е вписан до 2018 г., а преди това през 2007 г. М. М. и Й. Г. са учредили право на строеж върху мястото в полза на Комстрой - 94“ ЕООД - праводател на наследодателя на ответниците, като и двата договора са вписани преди договора за доброволна делба. Поради това, че втория въпрос не кореспондира на доказателствата и установеното по делото, по него не се допуска касационно обжалване. По третия въпрос се твърди противоречие с Решение № 275 от 30.10.2012 г. по гр.д.№ 444/2012 г. на ВКС, ІІ г.о., но по посоченото дело е допуснато касационно обжалване по други въпроси. Действително преобладаваща е съдебната практика на ВКС, в която се приема, че ако прехвърлителя не е изключил изрично от прехвълителния ефект на сделката сградите, които се намират в прехвърляния имот, те също се считат прехвърлени. В този смисъл са Решение № 58 от 18.06.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2014/2020 г., I г. о., Решение № 120 от 22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г. на ІІ г. о., Решение № 292 от 8.07.2010 г. по по гр. д. № 931/2009 г. на I г. о., Решение № 125 от 29.10.2019 г. по гр. д. № 616/2019 г. на II г. о. Същевременно съдебната практика по този въпрос подчертава необходимостта чрез тълкуване волята на страните да се преценява дали е оборена презумпцията. Освен цитираните от въззивния съд решения, това е подчертано и в Решение № 37 от 04.04.2017 г. по гр. д. № 3180/2016 г. на І г. о. В цитираното от въззивния съд Решение № 370 от 6.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 994/2008г., I г. о. е посочено, че изключение от действието на презумпцията на чл. 92 ЗС е налице когато в договора няма изрична уговорка за запазване собствеността върху сградата, но от обстоятелствата по делото следва, че тя не е била предмет на договаряне - нито изрично, нито по подразбиране чрез включване на стойността й в уговорената цена на имота. В известно на съда Решение № 529 от 9.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1129/2009 г., I г. о. е посочено, че за да се приложи презумпцията на чл. 92 ЗС е необходимо във всички случаи действителната воля на страните да се извлича чрез тълкуване на отразеното в нотариалния акт, сгл. чл. 20 ЗЗД. Посочените решения отговарят и на четвъртия въпрос и дадения отговор съответства на приетото от въззивния съд. Така поради това, че по третия въпрос съдът не констатира противоречие на въззивното решение с посоченото от касатора и цитирани от настоящата инстанция, по него не се допуска касационно обжалване. Напротив, съдът е формирал мотиви, които са в съответствие с цитираните решения на ВКС, постановени по чл. 290 ГПК. Наличието на съдебна практика по първи трети и четвърти въпроси, на които отговарят цитираните решения, както и това, че втория въпрос е неотносим към спора, като некореспондиращ на събраните доказателства, мотивират съда да не се допуска касационно обжалване по тях и на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК. Това основание, на което се позовава касатора и по четирите въпроса е налице, когато за разрешаване на правният спор е необходимо прилагането на правна норма или правен институт, които са неясно или непълно уредени, или когато по прилагането им е налице съдебна практика, която облаче е неактуална или противоречива. По приложението на формулираните четири въпроса е налице съдебна практика, която е актуална и не е противоречива, поради което по тези въпроси не се налага допускане до касационно обжалване, а както вече се посочи, втори въпрос не кореспондира на установеното по делото. Затова не се допуска касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК. Не е налице и очевидна неправилност Такава е налице когато решението страда от особено тежка степен на неправилност в една от трите му форми, която може да се установи от мотивите на съдебния акт без да се извършва същинската касационна проверка по оплакванията в касационната жалба за правилно приложение на материалния закон, за допуснати съществени процесуални нарушения или несъответствие на фактическите изводи от събраните доказателства. Очевидно неправилно е решението когато съдът не е приложил или е приложил в обратен смисъл императивна правна норма, когато не са спазени съдопроизводствени правила, гарантиращи обективно, безпристрастно и съобразено с обективната истина решаване на правния спор, при зачитане равенството на страните, или когато грубо са нарушени основни логически, опитни и общоприложими научни правила при формиране на правните изводи въз основа на установените факти по делото. Касаторът твърди, че обжалваното решение е очевидно неправилно и по четирите формулирани въпроса. Предвид изложеното по-горе, съдът не констатира пороци на въззивното решение, които да го квалифицират като очевидно неправилно, поради което не се допуска касационно обжалване и на това основание. В обобщение не са налице наведените основания по чл. 280, ал.1, т. 1, т.3 и ал.2 ГПК, поради което не се допуска касационно обжалване. Ответниците по касация претендират разноски за настоящата инстанция, но не доказват да са направили такива. Водим от горното, Върховния касационен съд, състав на първо гражданско отделение