Решение № 528 от 13.7.2026 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 228/2026 г.

Производството е по реда на чл.258 от ГПК. Образувано е по въззивна жалба на „Дорослава строй“ ООД, ЕИК: 200795209 със седалище и адрес на управление в гр. Бургас, ул. „Транспортна“ № 37, ет.2, представлявано от управителя Тодор Евгениев Георгиев чрез адвокат Петя Шивачева и адвокат Мартин Богдев против решение № 2690/01.12.2025г., постановено от Районен съд – Бургас по гр. д. № 4727/2025г. С това решение, съдът осъжда „Дорослава строй“ ООД да заплати на Етажната собственост в сграда „Гардения Палас“, находяща се в поземлен имот с идентификатор № 57491.501.14 с адрес в гр. Поморие, ул. „Проф. Стоянов“ № 78, представлявана от управителя Димитър Петков Димитров следните суми: 2882,72 лева, представляващи такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022г. по решение на ОС на ЕС от 28.04.2022г., както и на сумата от 1 105,98 лева – обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2022г. до 30.06.2025г.; 2 859,05 лева, представляващи такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2023г. по решение на ОС на ЕС от 28.04.2023г., както и на сумата от 786,14 лева – обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2023г. до 30.06.2023г. и 2 859,05 лева, представляващи такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска фонд „Ремонт и обновяване“ за 2024г. по решение на ОС на ЕС от 26.04.2024г., както и сумата от 395,09 лева – обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2024г. до 30.06.2025г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на предявяване на исковата молба – 30.06.2025г. до окончателното изплащане на вземането, ведно със законната лихва върху главниците. С решението, съдът осъжда „Дорослава строй“ ООД да заплати на Етажната собственост в сграда „Гардения палас“, находяща се в поземлен имот с идентификатор № 57491.501.14 с адрес в гр. Поморие, ул. „Проф. Стоянов“ № 78, представлявана от управителя Димитър Петков Димитров съдебно-деловодни разноски в размер на 1994,03 лева. Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила. На първо място се изтъква, че има допуснати нарушения във връзка с разпределяне на тежестта на доказване. В отговора на исковата молба дружеството е посочило, че сградата представлява хотел, евентуално комплекс от затворен тип, с оглед на което заявило, че претенцията е недопустима, поради неприложимост на ЗУЕС. В определението за доклад по делото не били дадени ясни и точни указания в чия тежест е установяване на обстоятелството, че сградата е хотел, респ. КЗТ по чл.2 ЗУЕС. В случай, че въззивната инстанция приеме, че делото е останало неизяснено от фактическа страна и е следвало да се ангажират доказателства за това, че сградата е хотел, жалбоподателят моли за даване на указания относно възможността да се предприемат процесуални действия по посочване на относими към делото доказателства, които са пропуснали да извършат в първата инстанция. На второ място жалбоподателят изтъква съображения и обстоятелства затова, че регистрацията и категоризацията на сградата по Закона за туризма потвърждавали, че комплексът функционира не като жилищна сграда, а като хотелски обект, в който са налице рецепция, обслужващи зони, СПА център, заведение за хранене и всички изискуеми елементи за предоставяне на туристически услуги. В този контекст пряко приложение намирала легалната дефиниция на 1 § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и трайната съдебна практика (вкл. Решение №122/06.11.2019 г. по т.д. №1830/2018 г., I т.о. на ВКС), съгласно която специалният режим на управление чрез общо събрание на етажната собственост по ЗУЕС не се прилага, когато сградата представлява хотел, апартаментен хотел или туристически комплекс, тъй като в тези случаи не се касаело за „жилищна сграда“ в режим на етажна собственост, а за обект с търговско и туристическо предназначение, стопанисван чрез централизирано управление и предоставящ услуги на гости и посетители. Следователно, съгласно разясненията на ВКС, определяща за приложението на ЗУЕС е действителната функция на обекта, а не формалното му наименование или наличие на индивидуални обекти, притежавани от различни лица. Поради това и по аргумент от тълкуването на ВКС, комплексът не можел да бъде квалифициран като „жилищна сграда“ по смисъла на ЗУЕС, поради което специалният режим на управление чрез Общо събрание на етажната собственост бил неприложим. Въззивната страна не се представлява в съдебно заседание. Ответната страна Етажна собственост в сграда „Гардения Палас“, находища се в поземлен имот с идентификатор 57491.501.14 с адрес в гр.Поморие, ул. •••, представлявана от управителя Димитър Петков Димитров и по пълномощие от адвокат З. Н., представя писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на въззивната жалба. Ответникът твърди, че правилно районния съд е приел, че сградата не е хотел. Доводите на въззивника в тази насока били опровергани от представените по делото писмени доказателства, които не са се оспорвали от ответната страна: разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация, от които се установявало, че сградата, в която се намира процесната ЕС, е жилищна. От приетата като доказателство справка от имотен регистър се установявало, че в сградата има повече от три самостоятелни обекта, собственост на различни лица, което опровергавало твърденията на въззивника, че имотите не са прехвърлени на множество собственици. Въззиваемата страна не се представлява в съдебно заседание. Като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства, съдът намира за установено следното: Производството пред Районен съд – Бургас е образувано по искова молба на Етажната собственост в сграда „Гардения Палас“, находяща се в поземлен имот с идентификатор 57491.501.14 с адрес в гр.Поморие, ул. •••, представлявана от управителя Димитър Петков Димитров против „ДОРОСЛАВА СТРОЙ“ ООД, ЕИК: 200795209 със седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул. „Транспортна“ №37, ет.2 за заплащане на следните суми: 2882,72 лева, представляващи такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2022г., дължими на основание решение на ОС на ЕС от 28.04.2022г., ведно със сумата от 1 105,98 лева, представляваща обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2022г. до 30.06.2025г.; 2 859,05 лева, представляващи такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска за Фонд „Ремонт и обновяване“ за 2023г., дължими на основание решение на ОС на ЕС от 28.04.2023г., ведно със сумата от 786,14 лева, представляваща обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2023г. до 30.06.2023г. и 2 859,05 лева, представляващи такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС и вноска фонд „Ремонт и обновяване“ за 2024г., дължими на основание решение на ОС на ЕС от 26.04.2024г., ведно със сумата от 395,09 лева, представляваща обезщетение за забавено плащане за периода от 01.07.2024г. до 30.06.2025г., ведно със законната лихва върху всяка от главниците, считано от датата на предявяване на исковата молба – 30.06.2025г. до окончателното изплащане на вземането. Ответната страна представя писмен отговор, в който оспорва основателността на исковете. Ответното дружество твърди, че сградата „Гардения палас“ представлявала хотел, поради което специалният режим на управление на сградата чрез ОС на ЕС не се прилага по аргумент от § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС и съдебната практика, формирана по приложението на тази разпоредба. Ответникът оспорва решенията на общото събрание, обективирани в протокол от 28.04.2023 г., протокол от 26.04.2024 г. и протокол от 28.04.2022 г. като нищожни. Дружеството твърди, че решенията са привидни, тъй като формално е създадена привидност за взети решения на етажна собственост, но в действителност, такава не може да бъде създадена по отношение на хотел или комплекс по чл.2 от ЗУЕС. Ответникът оспорва и начина, по който е определена и разпределена таксата за поддържане на общите части като се позовава на чл.51, ал.1 от ЗУЕС в редакцията, действащата до 29.09.2023г. Според дружеството, решенията на ОС, с които е определена таксата по критерий „вид апартамент“ в периода от 23.07.2022г. до 29.09.2023г. са взети в противоречие със закона. В периода след 29.09.2023г., общото събрание е следвало да избере изрично един от предвидените в закона методи на разпределение. При това положение, през 2022г., 2023г. и 2024г. липсват валидни решения на Общото събрание, които да създадат задължение на дружеството да заплати претендираните суми. Ответното дружество въвежда възражение за прихващане на сумата от 25 000 лева, частично от сумата от 59 230 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди - пропуснати ползи от неизпълнени резервации за сезон 2019г., причинени в резултат на противоправното и виновно поведение на Етажната собственост, а именно: незаконосъобразно прекъсване на доставката питейна вода към самостоятелните обекти, собственост на дружеството в комплекса за периода от 19.06.2019 г. до 15.06.2020 г. „Дорослава Строй“ ООД иска от съда да прекрати производството като недопустимо, а при условията на евентуалност да отхвърли предявените искове. Ако съдът уважи предявените искове, да уважи и възражението за прихващане на сумата от 25000 лева - частично от 59 230 лева. В хода на първоинстанционното производство са събрани писмени доказателства, въз основа на които съдът формира извод за основателност на предявените искове. За да постанови това решение, съдът приема, че сградата, за която е учредена етажната собственост е жилищна и ответникът притежава самостоятелен обект в нея. Този извод съдът основава на представените по делото строителни книжа, от които е видно, че в сградата са изпълнени повече от три самостоятелни обекта, които са собственост на различни лица. По отношение доводите, касаещи законосъобразността на решенията на ОС на ЕС, съдът приема, че възможността за отмяната им, включително и поради противоречие с императивни правни норми /чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС/, е ограничена във времето - до изтичане на срока по чл. 40 ЗУЕС, поради което инцидентен контрол не е допустим. По тези съображения съдът намира, че възраженията на ответника в този смисъл, не следва да се разглеждат. Районният съд констатира, че претендираното парично вземане, е изискуемо поради наличието на краен срок за плащане на сумите: до 31.06 на 2022 г., 2023 г. и 2024 г. и след тази дата ответникът изпаднал в забава. Според съда, задълженията са изчислени правилно въз основа на критериите, приети от общото събрание. Въз основа на изложените факти, съдът достигна до следните правни изводи: Жалбата е подадена в законоустановения срок по чл.259, ал.1 от ГПК от надлежна страна, за която решението поражда неблагоприятни правни последици. Поради това, жалбата е процесуално допустима. Разгледана по същество, жалбата е неоснователна. Предметният обхват на въззивното произнасяне е очертан с разпоредбата на чл.269 от ГПК. Според правилото на цитираната норма, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, в които съдът прилага императивна правна норма. При извършената проверка по реда на чл.269 от ГПК, въззивната инстанция констатира, че обжалваното решение е валидно - постановено е от законен състав в пределите на правораздавателната му власт и в предвидената от ГПК писмена форма. Подписано е и е разбираемо. Решението е допустимо – произнесено е при наличие на правен интерес от търсената защита и при определен съобразно с принципа на диспозитивно начало предмет на спора. Решение № 2690/01.12.2025г. е правилно, поради което настоящият съдебен състав препраща към мотивите му на основание чл.272 от ГПК. В допълнение към изложените мотиви, съдът намира за необходимо да отбележи следното: Съгласно разпоредбата на чл.37 от ЗС етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица. Понятието „общи части“ е регламентирано в чл.38 от ЗС. Анализът на цитираните правни норми, извършен в съответствие с чл.3 от ЗУЕС, вр. чл.30, ал.3, чл.31, ал.1 и чл.32 от ЗС налага извод, че сгради, в които самостоятелните обекти са повече от три и принадлежат на различни собственици в режим на етажна собственост, се управляват по реда на ЗУЕС. В конкретния случай, страните не спорят, че сградата, в която се намира процесния обект, е в режим на етажна собственост, поради което по отношение на нея приложение следва да намерят разпоредбите на ЗУЕС. В този закон са регламентирани три начина за управление и поддържане на общите части: 1/ по чл.2 от ЗУЕС за сгради, които представляват жилищен комплекс от затворен тип, по отношение на които съществува договор с нотариално удостоверени подписи между инвеститора и етажните собственици; 2/ по чл.25 и сл. от ЗУЕС чрез сдружение на собствениците, което се създава само в хипотезата на усвояване на средства от фондове, безвъзмездна помощ и субсидии, собствени средства или кредит за извършване на основен ремонт на сгради и 3/ по чл.10 и сл. от ЗУЕС чрез общо събрание на етажните собственици. В настоящия случай, от събраните по делото доказателства не се установява да са налице предпоставките за управление и поддържане на общите части по първите два начина, поради което етажната собственост следва да се управлява по начина, регламентиран в чл.10 и сл. от ЗУЕС, чрез общо събрание на етажните собственици. Разпоредбите на чл.6, т.10, вр. чл.11, т.5 от ЗУЕС, вр. §1, т.11 и т.11а от ДР на ЗУЕС задължават всеки етажен собственик да заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, чийто размер е определен от общото събрание по определения в чл.51 от ЗУЕС начин. Следователно, компетентността да определи размера на вноските, дължими от етажните собственици, принадлежи на общото събрание. Защитата на етажните собственици срещу евентуалната незаконосъобразност на решенията на общото събрание, се реализира по реда на чл.40 от ЗУЕС. В конкретния случай, основанието, на което ищецът претендира заплащане на вноските, са решенията на общото събрание, проведени на 28.04.2022г., на 28.04.2023г. и на 26.04.2024г. Тези решения не са оспорени и са влезли в сила, поради което възражението на въззивната страна, основано на твърдението за тяхната незаконосъобразност, е неоснователно. В този смисъл е практиката на ВКС, обективирана в решение на ВКС по гр. д. 658/2012г., I ГО и решение № 122/ 06.11.2019г. по търг. д. № 1830/2018г., I ТО. В настоящия случай не са налице и изключенията, разписани в решение № 313/07.04.2020г. на ВКС, постановено по гр. д. № 1332/2019г., I V ГО, при които решението на общото събрание преустановява действието си: 1/ при отмяна по съдебен ред и 2/ при приемане на ново решение на общото събрание на етажната собственост, по силата на което предходното преустановява действието си. След като решенията на общото събрание на етажната собственост от 28.04.2022г., на 28.04.2023г. и на 26.04.2024г. са влезли в сила и не са приети други, които да ги отменят, то вноските, определени с тези решения, се дължат. Дължимо се явява и обезщетението за забава в размер на законната лихва, начислена от падежа на всяка вноска – 30.06. на текущата година до датата на предявяване на иска, както и от тази дата до окончателното изплащане на сумата. По изложените съображения, въззивната жалба се явява неоснователна и трябва да се остави без уважение. Решението на районният съд е правилно и трябва да се потвърди. По делото е направено искане за присъждане на съдебни разноски от двете страни в процеса. След като се съобрази с разпоредбите на чл.78, вр. чл.81 от ГПК и с изхода на спора пред настоящата инстанция, съдът намира, че трябва да присъди в полза на въззиваемата страна извършените от нея разходи за водене на делото пред Окръжен съд – Бургас в размер на 1 000 евро. Мотивиран от гореизложеното, Бургаският окръжен съд, V I въззивен граждански състав,