Решение № 746 от 12.10.2026 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 1024/2026 г.

Производството по делото е по реда на чл.258 и сл.ГПК. Със съдебно решение № 687 от 17.03.2026г.постановено по гр.д.№ 821/2025г.по описа на БРС съдът е ОТХВЪРЛИЛ предявеният от „Биониа“ ЕООД, ЕИК 200069518 със седалище и адрес на управление гр. София, ж. к. „Младост – 1“, бл. 98А, вх. Б, ет. 8, ап. 39, срещу „Интерконсулт- В“ ЕООД, ЕИК 102189532 със седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Фердинандова“ № 78, вх. Г, ет. 4, ап. 10, иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3051,54 евро/ с левова равностойност 5968.30 лева/, представляваща заплатена без основание сума по нищожен договор за поддръжка на недвижим имот от 24.03.2022 г. ведно със законна лихва от предявяване на иска – 05.02.2025 г. до окончателното изплащане на задълженията, на основание чл. 55, ал. 1, предл.първо ЗЗД; Със същото съдебно решение БРС е ОТХВЪРЛИЛ и съединеният в условията на евентуалност иск по чл. 55, ал. 1, предл.трето ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3051,54 евро, представляваща заплатено на отпаднало основание възнаграждение по сключен между страните договор за поддръжка на недвижим имот от 24.03.2022 г., ведно със законна лихва от предявяване на иска – 05.02.2025 г. до окончателното изплащане на задълженията, както и съединения в условията на евентуалност на иск по чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3051,54 евро, представляваща обезщетение за вредите причинени от неизпълнението на договор за поддръжка на недвижим имот от 24.03.2022 г., чийто размер е равен на сбора от заплатените такси за 2022 г., 2023 г. и 2024 г. Срещу съдебното решение е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ищеца „Биониа“ЕООД,чрез пълномощника му адв.Койнов в следните отхвърлителни части: -в частта,с която съдът е ОТХВЪРЛИЛ иска за сумата до размера от 2056.64 лева като дадена,респективно получена от ответното дружество при липса на основание по смисъла на чл.55 ал.1 ЗЗД-по нищожен договор за поддръжка; -в частта,с която съдът е ОТХВЪРЛИЛ предявеният в условията на евентуалност иск за същата сума до размера от 2056.64 лева,претендирана на отпаднало основание по смисъла на чл.55 ал.1 ЗЗД-по развален договор за поддръжка,сключен на 24.03.2022г.,ведно със законната лихва,считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане. В останалите отхвърлителни части решението на БРС не е обжалвано и е влязло в сила. С въззивната жалба решението на БРС е оспорено като неправилно и незаконосъобразно в обжалваната част. В пункт първи на жалбата са изложени оплаквания за неправилност на извода на БРС,че процесният договор за поддръжка,сключен на 24.03.2022г.не е нищожен на твърдяните от ищеца основания. Въззивното дружество счита,че съдът неправилно е разграничил „управление“ от „поддръжка“ ,като по този начин е заобиколил приложението на ЗУЕС ,а предметът на процесния договор включва „цялостно стопанисване на обекта“,“организиране на реда“,“организиране на охрана“ и др.,които по своята същност представляват дейности по управление,а не само по поддръжка по смисъла на ч§1 т.13 от ДР на ЗУЕС.Направен е анализ на клаузите на процесния договор,които според въззивника директно и недвусмислено сочат,че се касае за цялостното стопанисване/управление на комплекса ,при което няма никакво значение дали част от възложените дейности са именувани в договора като такива и за поддържане на общи части. Прави довод,че не е допустимо с обикновен договор да бъдат уреждани права за поддръжка и управление на общи части на сгради в режим на етажна собственост и площи,функционално свързани с тези сгради ,тъй като с оглед тяхната характеристика и предназначение/за общо ползване/,нито един етажен собственик не би могъл индивидуално да вземе решение относно управлението и поддръжката им. Позовава се на съдебна практика на ВКС по чл.290 ГПК по отношение приложението на чл.8 ЗУЕС,§ 1 т.2 от ДР на ЗУЕС ,като твърди,че целият двор в процесния комплекс,в това число и басейна и зелените площи представляват прилежаща площ,чието управление обаче се осъществява по реда на ЗУЕС. Счита,че процесният договор е изцяло нищожен,тъй като от една страна не отговаря на изискванията за такъв от „затворен тип“ по смисъла на §1 т.3 от ДР на ЗУЕС ,а тъй като клаузите му включват цялостно стопанисване на обекта,в това число и общите части на етажната собственост,вкл.и прилежащи площи ,то само в правомощията на ОС на ЕС е да извърши възлагане на дейностите по поддръжка и управление на общите части. В конкретния случай решенията на проведеното на 13.11.2023г.ОС на ЕС са били оспорени пред съда,било е образувано гр.д.№ 140/2025г.по описа на БРС,което не е приключило до момента в влязло в сила решение.Позовава се на съдебна практика по въпроса,свързан с тълкуването на §1 т.2 от ДР на ЗУЕС и конкретно следва ли теренът,в който е изградена вертикална планировка към сграда,включваща озеленяване,алеи и зона за отдих с басейн да се счита за прилежаща към сградата и подлежи ли на ползване от етажните собственици- Решение № 175 от 18.12.2019г.по гр.д.№4660/2018г.на ВКС. В светлината на даденото разрешение счита,че заключенията по приетите СТЕ и САЕ ,на части от които акцентира,са дали отговор,че прилежаща площ към сградите в комплекса е целият имот,а елементите от вертикалната планировка по проект са част от комплексното застрояване и дворната площ на комплекса. В тази връзка прави довод,че по какъв начин ще бъдат поддържани и използвани ,зависи изцяло от това какво решение е взело общото събрание –чл.11 т.5 и т.10 от ЗУЕС. Позовава се на съдебна практика на ВКС по въпроса дали договори като процесния са изцяло или частично нищожни,на който въпрос в Решение № 737 от 12.12.2024г.по гр.д.№3118/2023г.е даден отговор,че клаузи в индивидуални договори,които противоречат на императивни норми на ЗУЕС са нищожни на основание чл.26 ал.1 предл.първо ЗЗД. Посочени са в конкретика клаузите от процесния договор,които според въззивника са нищожни на това основание- клаузи,изземващи управленски функции;клаузи,касаещи управлението и разходите за прилежащата площ;клауза за такса поддръжка;клауза относно начина,по който се формират разходите за управление и поддръжка на комплекса. Счита,че нищожността на клаузите по договора,влизащи в противоречие с императивни норми на закона влече нищожност на целия договор, не е налице изключението по чл.26 ал.3 ЗЗД,което води до извод за недължимост на уговореното в чл.6 плащане на договорно основание. Изложени са правни аргументи в подкрепа на становището,че нищожните клаузи в процесния договор са съществени и не могат да бъдат отделени от останалата част на договора,поради което не е приложима разпоредбата на чл.26 ал.4 ЗЗД.Дори хипотетично да се приеме,че някои от дейностите биха могли да бъдат предмет на валидна договорка,ответникът не е успял да докаже стойността им,което се установява от заключението на вещото лице по допълнителната ССчЕ. На следващо място се прави оплакване,че съдът не е обсъдил въобще наведените доводи за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави.В тази връзка се посочва,че по делото са събрани доказателства,че ответникът извършва в комплекса активна дейност по отдаване под наем на собствените си апартаменти,включително развива ресторантьорска дейност. Личните му разходи за поддръжка на собствените му имоти не могат да бъдат разграничени счетоводно от разходите за поддръжка на останалите обекти в етажната собственост.Налице е несъответствие между задълженията,поети от ищцовото дружество и тези,поети от изпълнителя,като възложителят поема несъответно голяма тежест,докато изпълнителят единствено правото да получава плащания,с които дори е покривал разходи за дейности,стоящи извън възложеното по процесния договор. В пункт втори на въззивната жалба са изложени оплаквания по евентуалния иск,като се твърди,че съдът е направил необосновани фактически изводи и е пренебрегнал съществени констатации от заключението на допълнителната ССчЕ,които доказват конкретни неизпълнения и опорочават цялостното доказване на извършените разходи за поддръжка. Твърди се,че срещу заплатени авансови годишни такси ищцовото дружество не е получило никаква поддръжка,като е налице пълно неизпълнение на задълженията на ответника по процесния договор,поради което в тази хипотеза развалянето има обратно действие.Направен е анализ на заключението на ССчЕ и показанията на св.И.,като се изразява становище,че счетоводството на ответника е било водено така,че не осигурява вярна представа за резултатите от нито една от отделните дейности на ответното дружество,а така също и не могат да бъдат разграничени разходите за собствените дейности на ответника от дейностите само по поддръжка и управление.Изразено е становище,че показанията на св.П.-комплексен управител при ответника, не следва да бъдат кредитирани при преценката им по реда на чл.171 ГПК,тъй като не кореспондират с представени по делото писмени доказателства.Счита,че доказателствата по делото установяват пълно неизпълнение на поетите по процесния договор от ответното дружество задължения за поддръжка и управление. Отправеното до БОС искане е за отмяна на решението на БРС и уважаване на главния иск,а при условията на евентуалност- да уважи евентуалния иск. Няма доказателствени искания,претендира разноски за двете съдебни инстанции. В отговора на въззивната жалба е изразено становище за неоснователността и.На първо място се оспорват доводите за нищожност на договора като противоречащ на императивни разпоредби на ЗУЕС. Посочва,че не е било спорно между страните,че комплексът не е от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС и за него не важи изискването за особена форма на договора-писмена ,с нотариална заверка на подписите.Процесният договор е обикновен граждански договор ,какъвто може да се сключи с всеки собственик и да се уреждат отношенията между собственика и изпълнителя.Това е договор за услуга по смисъла на чл.9 ЗЗД,чл.258 и сл.ЗЗД,чл.280 и сл. ЗЗД.За индивидуалните договори ЗУЕС не поставя изискване за съдържанието им,защото съществени елементи на този вид договор/с хетерогенен характер,както правилно е приел и първоинстанционният съд/,съчетаващ в себе си елементи на договор за поръчка и договор за изработка ,не се уреждат с този закон,а за тях важи свободата на договаряне. Намира,че правилно районният съд е приел,че процесният договор има характер на облигационно правоотношение между страните ,сключено при условията на свобода на договаряне по чл.9 ЗЗД ,като предметът му включва извършване на услуги по стопанисване и поддръжка на комплекса и дворната инфраструктура .Самото възлагане на дейности по техническа поддръжка,организация на достъпа,озеленяване,поддръжка на басейна,дворни площи,алеи не представлява прехвърляне или дерогиране на въпроси от компетентността на ОС на ЕС.Счита,че в Решение № 737 от 12.12.2024г.по гр.д.№3118/2023г.,на което се е позовал въззивникът е посочено,че с индивидуални договори може да се уговарят от всеки етажен собственик клаузи за поддръжка на общи части,ако той поема възнаграждението за това,като това е отделна дейност от управлението.С такива договори не могат да се уговарят задължения за трети лица и да се обвързват останалите етажни собственици.Затова правилно БРС е споделил разрешението,възприето в това решение на ВКС. Изложени са подробни аргументи,с които въззиваемият оборва твърденията на въззивника,че процесният договор е бил за управление,а не за поддръжка. Позовава се на практика на ВКС ,в която е изразено становище,че няма забрана за етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части ,когато жилищният комплекс не е от затворен тип ,а представлява обикновена Етажна собственост.ВКС последователно приема също така,че ЗУЕС няма приложение към договори за поддръжка на общи съоръжения в комплекс,който не е от затворен тип.Цитирана е съдебна практика на БОС – Решение №600 от 17.05.2023г.по в.гр.д.№194/2023г.Намира за правилно тълкуването на клаузите в процесния договор,което е направил БРС.Акцентира на смисъла на понятието „стопанисване“,което в договорната практика означава организиране и осигуряване на нормалното функциониране на обекта,като се изразява становище,че под стопанисване следва да се разбира поддържка и организация на ползването,а не управление по смисъла на ЗУЕС,както неправилно твърди въззивникът.Изложено е разбирането на въззиваемото дружество на смисъла на понятията „управление по ЗУЕС“ и „стопанисване на целия комплекс“,което е изключително важно при преценката относно действителността на договора. Във втория пункт на отговора са оспорени като неправилни доводите на въззивника в подкрепа на тезата му,че дворът е прилежаща площ към сградите в комплекса ,като счита,че неправилно се прави опит да се постави знак за тъждество между общи части на сградата и прилежаща площ към сградата,като неправилно се твърди,че прилежащата площ,съгласно §1 т.2 от ДР на ЗУЕС била функционално и правно свързана с общите части. Въззиваемото дружество счита,че е налице изобилна съдебна практика,която посочва при кумулативно наличие на кои предпоставки дворът става обща част на сградата или прилежаща площ към сградата. Така,всичко,което е построено в свободната дворна площ-басейн,детски площадки,алеи,зелени площи,не се явява обща част на сграда.Това е така,защото за общи части се говори тогава,когато е налице пълна идентичност между собствениците на СОС в сградата и собствениците на ПИ ,върху който е построена,какъвто не е настоящият случай. Когато дворното място,върху което е построена сградата не принадлежи на всички етажни собственици,то не е обща част. По смисъла на чл.38 ЗС дворното място е обща част по предназначение в случай,че е налице пълна идентичност между собствениците на СОС в сградата и собствениците на ПИ.По този въпрос цитира съдебна практика на ВКС.Правната фигура „прилежаща плош“ към сграда възниква,когато е налице разделност между правото на собственост върху сградата и върху земята.Прилежаща площ не е налице,когато някои от собствениците на СОС в сградата са собственици и на дворното място,а други притежават право на собственост само върху СОС,но не и върху идеални части от дворното място.Подчертава,че ищецът е носил доказателствената тежест да ангажира доказателства,които да докажат,че дворът на комплекса и всички изградени в него съоръжения са обща прилежаща част към сградите в режим на етажна собственост,т.е.че е налице пълен идентитет между притежателите на СОС в сградите в комплекса и притежаваните идеални части от поземления имот,върху който са построени, но такива доказателства не са били представени. Тъй като те не са общи части,нито прилежаща площ към сградата,процесният договор за поддръжка не е нищожен,тъй като с него не са иззети правомощията на ОС на ЕС.Позовава се на части от заключението на СТЕ,в които се дава становище,че басейнът не е конструктивно обвързан със сградите,както и че от конструктивна гледна точка сградите могат да съществуват и да се ползват без съоръженията в двора,ако има безпрепятствен достъп до тях. Това,че целият имот може да е прилежаща площ/според първи вариант на заключението на арх.Костадинова/ е било изразено мнение и тълкуване на вещото лице,а не правна необходимост ,нито правна квалификация,каквито може да прави само решаващият съдебен състав.При разглеждането на втория вариант,вещото лице е заявило,че сградите могат да се ползват и функционират самостоятелно при този вариант. Подчертава се,като изключително важно,че при комплексно застрояване прилежащата площ се определя със заповед на кмета на общината- чл.4 от ЗУЕС,а в настоящия случай няма издадена такава заповед,следователно,не е имало и няма към момента възможност да се предостави целия двор за поддръжка и използване от ЕС.Тези площи не са прилежащи площи и поддръжката им не е от компетенциите на ОС на ЕС,затова и сключеният с ищеца договор не е нищожен,тъй като с него не са иззети правомощия на ОС на ЕС. Функционалната връзка на съръженията със сградите/ако въобще има такава/,не прави автоматично тези съоръжения принадлежност към сградата ЕС,затова функционалната връзка не е критерий за определяне на дадени съоръжения/разположени извън сградата/ като общи части на самата сграда ,а оттам и че управлението и поддръжката им следва да се възлага на собствениците и ОС на ЕС.Изцяло се споделя изводът на БРС,че в случая не е налице противоречие с императивни правни норми,нито заобикаляне на закона.Позоваването в жалбата на съдебна практика на ВКС е избирателно и извадено от конкретиката на разглежданите казуси.Изразява се и становище,че договорът не е нищожен на основание чл.26 ал.1 предл.първо ЗЗД,тъй като не е установено по делото ответникът да е поел задължения от изключителната компетентност на ОС на ЕС.Изложени са аргументи в подкрепа на становището,че неоснователно въззивникът поддържа,че уговорената такса за поддръжка противоречи на чл.51 ал.1 ЗУЕС,като за развити подробни правни аргументи в подкрепа на становището,че разпоредбата на чл.51 ЗУЕС се отнася само до разходи за общи части,а не до договорно възнаграждение ,каквото е уговорено между страните по процесния договор.Подчертава се,че няма законово изискване уговорената такса по индивидуалните договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор като изискване за действителност,съответно няма законова забрана размерът на таксата да бъде определен и определяем въз основа на притежаваната жилищна площ. Като неоснователни са оспорени доводите на въззивника и относно приложението на чл.26 ал.4 ЗЗД ,като счита,че същите не кореспондират нито със съдържанието на процесния договор,нито със събраните по делото доказателства и са развити насрещни аргументи в четири пункта.Изложени са правни доводи относно същността на понятието „добри нрави“ ,което предполага някаква еквивалентност на насрещните престации ,като е цитирана съдебна практика,в която се възприема становището,че неравностойността на насрещните престации би следвало да е такава,че практически да е сведена до липса на престация.Направен е анализ на доказателствата по делото,като се сочи,че е доказано,че ответникът е извършвал дейностите по поддръжка на комплекса,а доходите от развиваната друга търговска дейност/хотелиерство и ресторантьорство/ са позволявали на ответното дружество да поддържа комплекса в добро състояние. Счита,че липсват доказателства за пълно неизпълнение ,за липса на насрещна престация или за отпадане на основанието за извършените от ищеца плащания. По делото не е било доказано,че въззивникът е бил възпрепятстван и не е успял да ползва,защото не са били поддържани басейнът,паркингите,зелените площи,алеите,асансьорът в сградата,че не е имало интернет и телевизия,че не е имало охрана на комплекса и др. Прави довод,че тъй като не е налице неизпълнение на поетите от ответното дружество задължения по процесния договор,то въззивникът не може да се позове на развалянето му,а оттам и да претендира връщане на платената сума на осн.чл.55 ал.1 предл.трето ЗЗД. Видно и от самото уведомление,въззивникът прави изявление,че разваля договора не с обратна сила,а за в бъдеще,считано от 30.09.2024г. Едва с исковата молба е посочил,че счита договорът за развален с обратно действие. По делото обаче не са били събрани доказателстма за валидното разваляне на договора от страна на въззивника. Въззиваемото дружество намира за правилно становището на БРС,че процесният договор попада в приложното поле на чл.88 ал.1 ЗЗД ,че задължението на ответника е такова с продължително изпълнение ,а престацията на ищеца е периодична. Като договор с продължително/периодично изпълнение,процесният би могъл да бъде развален само за в бъдеще,респ.платеното преди развалянето не подлежи на връщане като дадено на отпаднало основание. Обръща внимание, че за първи път във въззивната жалба са наведени възражения касателно числеността на персонала, такива не са били направени от ищеца след запознаване със ССчЕ,поради което счита,че за тези възражения е настъпила преклузия. Изложени са подробни твърдения и аргументи в подкрепа на становището за неоснователност на довода,че персоналът е бил основно зает с обслужване на обектите на ответното дружество,а не с поддръжката на комплекса,както и за неоснователността на довода,че представените от ответника счетоводни документи не установяват извършването на дейности по процесния договор.Счита,че неоснователно въззивникът се опитва да дискредитира показанията на св.П.,единствено поради трудовата и ангажираност с въззиваемото дружество,като твърди,че те следва да бъдат кредитирани,тъй като кореспондират с останалите доказателства по делото.Що се касае до представените от въззивника уведомителни писма,покани и електронни съобщения,те представляват едностранни частни документи,изходящи от ищеца и други лица в сходно положение,поради което те не могат сами по себе си да установят цялостно неизпълнение по договора. Изразява становище за неоснователност и на претенцията на въззивника за присъждане на разноски върху сумата 2056.64 лв.,която не съвпада с цената на първоначално предявения иск,като излага становище,че разноските следва да се преценяват самостоятелно от всяка инстанция,като не се допуска кумулиране на разноски. Моли решението на БРС да бъде потвърдено в обжалваните части,а въззивната жалба-оставена без уважение.Няма доказателствени искания,претендира разноски пред двете инстанции в пълен размер. В съдебно заседание въззивното дружество,редовно уведомено,не изпраща представител.С писмена молба пълномощникът му адв.Койнов е поддържал въззивната жалба,заявил е,че няма доказателствени искания.Претендирани са разноски за двете съдебни инстанции,представен е списък на разноските. В съдебно заседание въззиваемото дружество,редовно уведомено,се представлява от адв.Чакърова,която оспорва въззивната жалба,поддържа отговора,няма доказателствени искания.Претендира разноски съгласно представен списък по чл.80 ГПК,прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на адвоката на въззивника,предвид частичното обжалване до размера от 2056 лв.,при пълен размер на претенцията от близо 6000 лв. При служебната проверка по реда на чл.269 ГПК въззивният съд намери обжалваното съдебно решение за валиден и допустим в обжалваната част съдебен акт. Правилно и в съответствие с твърденията в исковата молба и вида на търсената съдебна защита БРС е дал правна квалификация на предявените искове по чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 88, ал. 1 ЗЗД Съдът е обявил за безспорно между страните обстоятелството,че са сключили договор за поддръжка на недвижим имот от 24.03.2022 г. с твърдяните от ищеца клаузи, с обект на изпълнение - ваканционно селище „Лили Бийч Ризорт“, изграден в недвижим имот с идентификатор 67800.10.717 по КККР на гр. Созопол, м. „Ачмалъци“ . За безспорно е обявено и обстоятелството, че ищецът е собственик на недвижим имот с идентификатор 67800.10.717.3 по КККР гр. Созопол, представляващ Апартамент № С302. Последното се установява и от представените от ищеца писмени доказателства - Нотариален акт № 163/24.03.2022 г. по нот.д. № 143/2022 г. на нотариус с рег. № 248 на НК /л. 14/ и договор за поддръжка и управление от 24.03.2022 г. /л. 10/. В производството пред БРС и във въззивното производство не е въведен спор относно договорения размер на таксата за поддръжка на апартамента на ищеца ,която е 373,90 евро на година, платима авансово, до края на месец март на текущата година,съгласно чл. 6, ал. 4 и ал. 6 от договора. Във въззивното производство не е повдигнат спор относно размера на заплатените от ищеца такси,за които са представени и приети като доказателства по делото платежни нареждания,както и е изслушано и прието заключение на ССчЕ. Няма спор между страните,че ищецът е нареждал плащанията,в които е посочено основание „такса“ с представените преводни нареждания в изпълнение на задължението по чл. 6, ал. 6 от договора. Ответникът е оспорил плащането с основание „Плащане по предварителен договор“,като е твърдял, че същото представлява дадено от ищеца капаро по договора за покупко-продажба на апартамент С302. БРС е приел това твърдение за основателно и доказано по делото и е отхвърлил иска за сумата в размер 3911.66,преведена от ищеца на ответното дружество на 25.01.2022г. В тази част решението на БРС не е обжалвано и е влязло в сила. За остатъка от исковата претенция,в размер на 1051,54 евро ,за които е доказано плащане с основание „такси“,БРС правилно е приел,че ищецът ги е заплатил в изпълнение на задължението си по чл. 6, ал. 6 от договора,като от дължими 1121,70 евро за периода 2022 г., до 2024 г. са заплатени 1051,54 евро, а незаплатени са останали 70,16 евро. Въззивният съд изцяло споделя изложените от БРС мотиви,довели до изводите му за неоснователност и на трите иска,като препраща към тях на основание чл.272 ГПК. Оплакванията във въззивната жалба по иска с правно основание чл.55 ал.1 предл.първо ЗЗД при твърдения за нищожност на процесния договор за поддръжка поради противоречие със закона и накърняване на добрите нрави/чл.26 ал.1 предл.първо и трето ЗЗД/ БОС намери за неоснователни по следните съображения: Въззивникът не е оспорил извода на БРС,че комплекс „Лили Бийч Ризорт“ не представлява комплекс от затворен тип по смисъла на § 1 т.3 от ДР на ЗУЕС и че управлението му не се осъществява чрез писмен договор,сключен между инвеститора и собственика. Както пред първата инстанция,така и във въззивната жалба се навеждат твърдения,че процесната сграда С,находяща се в комплекс „Лили Бийч Ризорт“ е в режим на етажна собственост и следва да се управлява по реда на ЗУЕС,поради което процесният договор е нищожен поради противоречие със закона – императивната разпоредба на чл.51 ал.1 ЗУЕС. Въззивникът поддържа становище,че договорът съдържа клаузи,изземващи управленски функции/чл.1,чл.2.1,2.2,2.3 и 2.6 / по смисъла на чл.8 от ЗУЕС; клаузи,касаещи управлението и разходите за прилежащата площ /чл.2.6,чл.7 ал.3/; клаузата на чл.6.1 за такса поддръжка,противоречаща на чл.51 от ЗУЕС вр.с чл.11 т.5 от ЗУЕС; Заявено е и оплакване,че БРС не е разгледал възражението на ищеца за нищожност на договора и поради накърняване на добрите нрави. Жилищна сграда „С“ в комплекс „Лили Бийч Ризорт“ в гр.Созопол е етажна собственост по смисъла на чл.37 ЗС и общите части на същата следва да се управляват по реда на ЗУЕС.Чл.8 от ЗУЕС гласи,че управлението на ЕС обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части,спазването на вътрешния ред и контролът върху изпълнението на задълженията на собствениците,ползвателите и обитателите. В чл.9 от ЗУЕС законодателят е предвидил две форми на управление- общо събрание на етажните собственици или сдружение на собствениците,а в чл.10 от ЗУЕС са посочени възможните органи на управление на ЕС- управител или управителен съвет. Разпоредбата на чл.12 ал.6 от ЗУЕС гласи,че при нововъзникнала Етажна собственост първото общо събрание следва да се свика в 6-месечен срок от възникването и от собственици на самостоятелни обекти с най-малко 20% ид.части от общите части на сградата,а ако не е свикано в този срок,общо събрание може да се свика от всеки собственик или ползвател. По настоящото дело няма твърдения и доказателства,че към датата на сключване на процесния договор за поддръжка – 24.03.2022г. ,Етажната собственост на сграда „С“ в комплек „Лили Бийч Ризорт“,гр.Созопол е провела своето първо Общо събрание,което да е избрало органи на управление и да е взело управленски решения по смисъла на чл.8 от ЗУЕС,вкл.и решения за размера на дължимата от етажните собственици такса поддръжка и управление,такса за ремонт и обновяване и др. По делото са ангажирани доказателства,че първото Общо събрание на Етажната собственост е било свикано през 2023г.,като взетите от него решения са обжалвани пред съда.Съдът извърши служебна проверка на движението на гр.д.№140/2025г.по описа на БРС,при която установи,че делото все още не е приключило с влязло в сила съдебно решение. Тъй като към момента на сключване на процесния договор- 24.03.2022г. Етажната собственост не е провела своето първо Общо събрание,на което да е взела решения относими към поддръжката на общите части на етажната собственост,включително и за размера на разходите ,дължими от етажните собственици, то не е имало законови пречки етажните собственици да сключат индивидуални договори за поддръжка на общите части. Настоящият съдебен състав споделя становището на БРС,подкрепено със съдебна практика на ВКС- Решение № 737 от 12.12.2024 г. по гр. д. № 3118/2023 г., II г. о. на ВКС, Определение № 37 от 20.01.2021 г. по т. д. № 606/2020 г. по описа на I т. о. на ВКС за това,че с индивидуални договори за поддръжка,сключени от отделни етажни собственици не могат да се изземват правомощия на Общото събрание на ЕС и клаузи ,отнасящи се до управление на общи части без решение на ОС биха били нищожни,поради това,че изземват функции на ОС. С индивидуални договори обаче може да се уговарят от отделен етажен собственик клаузи за поддръжка на общи части, ако той поема и възнаграждението за това. Правилно е посочил районният съд,че дейността по поддръжка на общите части,по смисъла на §1 т.13 от ЗУЕС е дейност,насочена към запазване на общите части в добро състояние" ,като тя следва да се различава от дейността по управление по смисъла на чл.8 ал.1 от ЗУЕС,което се осъществява от Общото събрание и тя включва правомощията на Общото събрание,уредени в чл.11 от ЗУЕС. Така,индивидуален договор,в който се уговарят задължения на трети лица и обвързват останалите етажни собственици,би противоречал на закона, но няма пречки такъв договор да включва и други дейности, които са извън изключителната компетентност на общото събрание, като се уговарят клаузи за възмездно ползване на съоръжения, които не са обща част, възмездно поддържане на съоръжения, зелени площи и др. Съобразно чл.20 ЗЗД при тълкуването на договорите следва да се търси действителната обща воля на страните,като отделните уговорки следва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка от тях да се схваща в смисъла,произтичащ от целия договор,с оглед целта на договора,обичаите в практиката и добросъвестността. В чл.1 от договора е формулиран неговият предмет-възложителят възлага,а изпълнителят приема срещу възнаграждение да поддържа и организира технически и административно управлението и предоставя на собственика допълнителни услуги на ваканционното селище „Лили Бийч Резорт“,находящо се в недвижим имот с идентификатор 67800.10.717 по КККР на гр.Созопол,целият урегулиран с площ 6158 кв.м. В чл.2 на процесния договора са уговорени правата и задълженията на изпълнителя,който е поел задължение за цялостно стопанисване на ваканционното селище;организиране на реда на територията на ваканционното селище; денонощна охрана;поддръжка на дворните комуникации,/Ел и ВиК/ и отстраняване на повреди по тях,осъществяване на техническа поддръжка на външните водни съоръжения /басейни и др./,дворното пространство,зелените площи,паркоместата;осъществяване на техническа поддръжка на общите инсталации ,в това число и асансьорите;поддръжка на чистотата на територията на ваканционното селище,стълбищата във входовете,басейна,зелени площи,алеи и др. В чл.6 на договора е уговорено,че възложителят ще дължи на изпълнителя годишна такса за покриване на разходите за поддръжка и управление в размер на 10 евро на кв.м.и 100 евро за телевизия и интернет. В чл.7 от договора са уредени задължения на възложителя за плащане на допълнителни разходи- разходи за ремонтни работи в апартамента на възложителя по негово желание/ал.1/,разходи за ел.енергия,вода,телефон в апартамента на възложителя се заплащат от него/ал.2/ и разходите за ел.енергия и водоснабдяване на общите части на сградата,както и за поливане на тревата,поддръжка на други общи площи,поддръжка и смяна на водата в басейна,сметки за телефонни постове на охраната не се дължат от възложителя,а са включени в годишната такса/ал.3/. Видно е,че предметът на договора включва поддръжката както на общите части на сграда „С“,в която се намира апартаментът на въззивника,така и на целия комплекс. В задълженията на изпълнителя са включени и допълнителни услуги,като уведомяване на възложителя за възникнали в жилището му аварии.Изрично в последното изречение на чл.2 от договора е посочено,че под поддръжка се разбира: почистване,поливане,косене,смяна на консумативи,заплащане на тока и водата на басейна и общите части,подмяна на шезлонги и чадъри. Правилно и в съответствие с вложения в договора смисъл БРС е приел,че се касае за облигационен договор със смесен характер, включващ клаузи за наемно правоотношение, за изработка, за мандат, насочен към поддръжка на целия комплекс, в т. ч. запазване на общите части в добро състояние" по смисъла на § 1, т. 13 ЗУЕС, а не към управление на ЕС по смисъла на чл. 11 ЗУЕС, поради което уговорените в него парични суми,които възложителят следва да заплати на изпълнителя, представляват уговореното възнаграждение,дължимо от възложителя на изпълнителя за изпълнението на възложената работа, а не определяне на размера на парични вноски за разходите по управление и поддръжка и тяхното разходване по смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 5 и т. 10 ЗУЕС. Използваните в горепосочените клаузи от договора изрази,с които се уговаря поемане на задължения за управление от страна на изпълнителя не са достатъчни,за да обосноват извод,че се касае за управленска дейност по смисъла на чл.11 от ЗУЕС,която е в правомощията на Общото събрание. Под цялостно стопанисване на обекта в договора се има предвид поддръжката на общите части в приемливо добро състояние и необходимата за осъществяването му организация,която по естеството си включва и управление на дейностите по поддръжката,като например осигуряване на персонал,осъществяване на контрол върху работата му, следене за изправността на съоръженията и др.Що се касае до разходите за поливане и поддръжка на тревни площи,басейн и др.,уговорено е,че те са включени в годишната такса и не се дължат отделно от етажния собствениквъзложител,следователно такива такси не са определяни и няма изземване на правомощия на ОС. Отделно,тъй като оспореният договор за поддръжка е сключен на 24.03.2022г.,преди конституирането на предвидените в ЗУЕС органи на управление на Етажната собственост/първото Общо събрание на Етажната собственост е било проведено на 13.11.2023г./, същият не е нищожен. По този въпрос настоящият съдебен състав споделя особеното мнение на съдия Камелия Маринова,обективирано в решение № 50083 от 06.02.2024г.по гр.д. №3118/2022г.на ВКС,първо г.о.,съгласно което етажните собственици имат задължение да поддържат общите части в съответствие с изискванията на нормативните актове и техническите спецификации- чл.169 ал.1 от ЗУТ и спазването на изискванията на ЗУТ може да бъде постигнато чрез сключване на индивидуални договори между собственици на самостоятелни обекти и едно лице,което поема задължението да поддържа общите части.Към тези договори,когато клаузите им не са индивидуално уговорени,се прилага защитата на потребителите и същите могат да бъдат прекратени от възложителите,включително и ако се свика Общо събрание чрез което занапред да се управляват общите части. Според това становище,такива договори биха били нищожни само ако изпълнители по тях са различни лица. В хипотезата на настоящия казус е безспорно,че идентични индивидуални договори са сключени и с други етажни собственици, а изпълнителят по тях е само едно лице- въззиваемото дружество.По същите съображения неоснователни са и доводите в жалбата,че дейностите по управление и поддръжка,осъществявани в свободната дворна площ на комплекса също са част от изключителната компетентност на Общото събрание на етажната собственост-чл.11 т.10 б.“и“ от ЗУЕС. Възражението за нищожност на договора за поддръжка поради противоречието му с добрите нрави БОС намери за неоснователно. Не е спорно,че изпълнителят по договора е търговско дружество,което също е етажен собственик и притежава значителен брой обекти в комплекса,но възлагането на дейностите по поддръжка на общите части не накърнява добрите нрави само поради този факт. Точно обратното- дружеството изпълнител,притежавайки множество обекти в комплекса,които експлоатира с цел търговска печалба има интерес да осъществява качествено и срочно дейностите по поддръжка на общите части,тъй като има и допълнителен личен интерес те да бъдат поддържани в добър вид. Водим от горните мотиви и при споделяне на изложените от БРС,въззивният съд достигна до извод,че правилно и законосъобразно предявеният иск с правно основание чл.55 ал.1 предл.първо ЗЗД е отхвърлен като неоснователен,тъй като от доказателствата по делото е установено,че страните са обвързани от валидно облигационно правоотношение по сключен на 24.03.2022г.договор за поддръжка. По евентуалните искове с правно основание чл.55 ал.1 предл.трето ЗЗД и чл.88 ал.1 ЗЗД : Правилно и законосъобразно БРС е отхвърлил предявеният иск с правно основание чл.55 ал.1 предл.трето ЗЗД,тъй като процесният договор е за периодично изпълнение и попада в приложното поле на чл.88 ал.1 ЗЗД,като е разгледал и предявеният евентуален иск с правно основание чл.88 ал.1 ЗЗД. Въззивният съд намери за неоснователни доводите във въззивната жалба,че договорът е развален и развалянето има обратно действие,тъй като не е получил никаква поддръжка,а е заплатил авансово дължимите по договора възнаграждения на изпълнителя за поддръжката на общите части.Действително,обратно действие на развалянето на договори с периодично изпълнение би било допустимо в хипотеза на пълно неизпълнение,каквото обаче в случая не се установява от събраните по делото доказателства. Ишецът е твърдял при условията на евентуалност, че сключеният договор за поддръжка е развален от него с отправено до ответника волеизявление за развалянето му поради пълно неизпълнение на поетите от ответното дружество задължения. Заявил е,че ако съдът приеме,че не са били налице предпоставките на чл.87 ал.1 ЗЗД ,отправя волеизявление за разваляне на договора на основание чл.87 ал.2 ЗЗД с исковата молба. Ищецът е твърдял,че фактическото неизпълнение на поетите от ответника задължения по договора продължава и към момента на предявяване на иска и то се изразява в следното: липса на периодична охрана в комплекса;липса на пропусквателен режим ,а достъпът до комплекса продължава да се осъществява през чужд имот;“завладяване“ на общи части от комплекса от ответното дружество чрез отнемане на достъпа до тях ;липса/неосигурени места за паркиране- задължение,изрично поето с договора;липса на целогодишно почистване на общите части на сграда“С“;липса на професионално поддържане на зелените площи. БРС е обсъдил подробно и задълбочено събраните по делото доказателства ,преценил ги е в тяхната съвкупност,като правилно и обосновано е приел,че не се установява твърдяното от ищеца пълно неизпълнение на поетите от ответното дружество задължения по договора. Неоснователни са доводите на въззивника,че е налице пълно неизпълнение,тъй като въззиваемото дружество не е престирало периодично,точно и навременно изпълнение на всички поети по договора задължения,а от друга страна,поради системното им неизпълнение те са станали безполезни за ищцовото дружество.Действително,в заключението на вещото лице Ангелов има констатация,че в счетоводството на ответното дружество разходите,които са извършвани в изпълнение на задълженията по сключените договори за поддръжка с етажни собственици не са отделени от другите разходи,които дружеството е извършвало за другата си търговска дейност-хотелиерство с дейност поддръжка,поради което е нужно преразпределение на разходите. В заключението обаче е посочено,че разходите за поддръжката са в размер на 366 947.38 лева и те са реално извършени.Вещото лице е направило преразпределение на разходите съобразно % от площите собственост на ответното дружество и на останалите етажни собственици в комплекса,като е дало заключение,че разходите по договорите за поддръжка са в размер на 146 884.92 лева,а разходите за хотелиерската дейност- 50 939.90 лева.В заключението е посочено също така,че ответникът е заплащал разходите за вода за пълнене и функциониране на басейна,както и за поливане на тревните площи и измиване на общите части на комплекса,разходите за телевизия и интернет,закупуване на консумативи и др. От показанията на св.И.,посочен от ищеца се установява,че според него поддръжката на комплекса не е била много функционална.Имало камериерки,които се занимавали основно с почистване на апартаментите на ответното дружество и когато им останело време почиствали общите части.Имало е моменти,когато е било мръсно около ден-два и после се почиства.Имало охранители,които през 2022г.били трима,през 2023г.помалко,а през 2024г.останал само един човек. Достъпът до общите части не бил ограничен с пропусквателен режим,имало две зони с паркоместа,за които на етажните собственици не бил даден достъп,а им бил предоставен достъп до 40-50 паркоместа,които през летния сезон се оказвали крайно недостатъчни и се налагало да се паркира на улицата.Тревните площи били редовно поддържани и почиствани.Басейнът бил с изпочупени плочки,които не се ремонтирали,имало счупена лампа,която през 2024г.цяло лято плувала в басейна и едва през 2025г.била поправена.Имало чадъри и шезлонги на басейна,които обаче били недостатъчни,а чадърите не се подменяли всяка година. Свидетелят,като етажен собственик имал чип за паркинга,ползвал басейна,имал интернет и телевизия,ползвал и асансьор.Проблеми с мръсната канализация не му е известно да е имало,виждал е в края на сезона кола да чисти септичната яма.Етажните собственици,а и самият той имали оплаквания,че има лоша миризма.В жилище на горен етаж имало теч и свидетелят подал сигнал,дошли майстори,но не отстранили теча. Правилно първоинстанционният съд е кредитирал показанията на св.Р. П. ,която е служител на ответното дружество,тъй като при преценката по реда на чл.171 ГПК е установил,че те кореспондират с останалите доказателства по делото. Св.П. заявява,че в комплекса е имало осигурена охрана и пропусквателен режим,а така също и монтирани камери по цялата територия на комплекса,около 14-15 броя. През 2022г.и 2023г.охраната е била денонощна,а от 2024г.е назначено само едно лице.Имало назначен портиер,който имал задължение и да полива тревните площи. Дружеството имало сключени договори за извозване на отпадните води,които в активния сезон се извозват всяка седмица. Посочва,че в комплекса има три паркинга,като представители на ищцовото дружество са ползвали паркинга пред тяхната сграда и не са имали оплаквания,че няма къде да паркират. Сградите в комплекса били регулярно почиствани,тревните площи се поддържали от март до ноември. Свидетелката признава,че е имало повредена керамика на басейна,но бил извършен ремонт и подмяна на керамиката,както и на гранитогреса около басейна.Закупена била и нова помпа за филтрите на басейна,извършени били и дейности по боядисване на сградите и подмяна на осветителни тела.През 2023г.ВиК-Бургас закрил служебно партидите за вода на басейна и поливната система, поради което консумираната вода била разпределяна между всички абонати. Събраните по делото доказателства,преценявани в тяхната съвупност водят до извод,че ответникът е изпълнявал задълженията си по процесния договор за поддръжка. Установена е забава при отстраняването на повреди на басейна ,пропуски при организацията на паркирането, забава при почистване на общите части на сградата. Денонощната охрана е била организирана чрез денонощно видеонаблюдение и физически лица,назначени като охранители,а пропусквателният режим –чрез бариери и чипове за тях,както и назначен портиер, поради което и при липса на конкретизация в договора,че изпълнителят поема задължение да осигури денонощна физическа охрана на комплекса, малкият брой охранители не следва да се приема като неизпълнение на това задължение. Неизпълнението на задължението за заплащане на потреблението на вода за басейна и поливните системи от 2023г. не е по причина,за която ответникът отговаря,а е в резултат на действия на „ВиК“ЕАД,което е закрило партидите за вода след сключване на процесния договор и е започнало да начислява потреблението разпределено между всички абонати. Действително,както е посочил въззивникът, при периодичните задължения неточното и ненавременното им изпълнение може да се приравни на пълно неизпълнение,когато по-късното им престиране е вече безполезно за кредитора. В случая обаче се установява забава и неточно изпълнение само по отношение на почистването на общите части/ден-два според св.И./ на сградата и отстраняването на повреди на басейна,което изпълнение не е било безполезно за ищеца. Ответникът не е поемал задължение по договора да осигури паркомясто за автомобил на ищеца,а що се касае до организацията на паркирането,такава е била създадена,но паркоместата са се оказвали недостатъчни,когато в комплекса е имало много гости и собственици. Въззивният съд споделя извода на БРС,че ответното дружество е изпълнявало задълженията си по договора,посочени в чл.2 от същия,поради което за ищеца не е възникнало право да развали процесния договор. По гореизложените съображения БОС достигна до извод,че обжалваното решение следва да се потвърди изцяло като правилно,законосъобразно и обосновано,а въззивната жалба да се остави без уважение като неоснователна. С оглед изхода от въззивното обжалване, в полза на въззиваемото дружество следва да се присъдят разноските,направени във въззивното производство,за което е направено своевременно искане.Представени са доказателства за направени разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 350 евро,която сума съдът присъжда в полза на въззиваемата страна.