Решение № 3304 от 17.8.2026 г. на Районен съд - Варна по дело № 15959/2022 г.

Производството е за делба на недвижими имоти във фаза по извършването й. С влязло в сила решение е допусната съдебна делба на недвижими имоти: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № •••••••••••••••••• по КККР на гр. В., одобрени с Заповед ••••••••••••••••••••• на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. В., •••••••••••••••••••••••, с площ от •••кв.м. съгласно скица № ••••••••••••••••••••• на СГКК-В., а съгласно документ за собственост с площ от••• кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 м), номер по предходен план: ••••, при съседи: ПИ с идентификатори ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••, ведно с построените в имота СГРАДА с идентификатор № •••••••••••••••••• по КККР на гр. В., одобрени с Заповед ••••••••••••••••••••• на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. В., •••••••••••••••••••••, със застроена площ от •• кв.м., брой етажи: *, преназначение: Вилна сграда - еднофамилна и СГРАДА с идентификатор № •••••••••••••••••• по КККР на гр. В., одобрени с Заповед ••••••••••••••••••••• на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: гр. В., •••••••••••••••••••••. със застроена площ от••кв.м., брой етажи: *, преназначение: Селскостопанска сграда, между съсобствениците и при квоти в съсобствеността, както следва: 1/2 ид.ч. за Н. П. Д., ЕГН ••••••••••; 1/2 ид.ч. за В. П. М., ЕГН ••••••••••, на основание чл. 34, ал. 1 ЗС. ПО ПРЕКРАТЯВАНЕ НА СЪСОБСТВЕНОСТТА С оглед изследване на въпроса за реалната поделяемост и действителната пазарна цена на допуснатите до делба недвижими имоти, по делото са ангажирани специални знания посредством проведените СТЕ. Заключенията на вещите лица Т. О. и Н. А. установяват, че допуснатият до делба ПИ с ид. •••••••••••••••••• е реално неподеляем. Допусната до делба сграда с ид. ••••••••••••••••••.може да бъде раздЕ. на два дяла само, ако на 1-ви етаж се направи кухня. Технически това е възможно, тъй като тя граничи с банята-WC. При това условие могат да бъдат обособени следните два дяла: Дял 1: 1-ви етаж на сграда •• и складовото помещение под стълбището с вход от южната част на двора; Дял 2: 2-ри етаж на сграда •• и сутерена на сградата. Допусната до делба сграда с ид. •••••••••••••••••• с оглед разположението й в имота и приложеното право на ползване, е реално неподеляема. За да бъде запазено утвърденото вече право на ползване, вещите лица считат, че тя следва да остане към дял 2. Вещите лица са определили стойност на дяловете и на необходимите преустройства. С оглед заключението на вещото лице А., е инициирана процедура по чл.203 ЗУТ. В изпълнение на процедурата по чл.203 ЗУТ, с писмо с вх.№ •••••••••••••• от гл. арх. В.Б. при община В., е представен одобрен инвестиционен проект за обект „Делба на вилна сграда в ПИ •••••••••••••••••• в местност „С.Н.“, град В.. С оглед наведените възражения от ищеца и при съобразяване с разпоредбата на чл. 203, ал.3 ЗУТ, по делото е допусната СТЕ. Вещото лице С. Д. дава следното заключение: Представеният пред Община В. за одобряване и одобрен инвестиционен проект отговаря на изискванията да се обособят два реални самостоятелни обекта във вилната сграда, но без съобразяване с разпределението на правото на ползване на ПИ. След направения оглед на място в сградата, вещото лице е установило, че показаните в инвестиционния проект част архитектурна разпределения в избения и в първия жилищен етаж, не отговарят на място на действителното разпределение на помещенията. Вещото лице е посочило установените несъответствия. Помещенията на място са установени с разпределения в двата етажа, така както са показани от в.л. Т. О. - лист 113 в том 1 от делото. Предвид реалното разпределение в етажите установено при огледа, ще са необходими строителни работи в сградата, които не могат да минат под определение „текущ ремонт“, а представляват „реконструкция“. Налице е Становище на „Г. В." за състоянието на терена на процесния имот - попадащ в свлачищен район със забрана за строителство без извършени детайлни проучвания и изпълнени мероприятия по укрепване на свлачищния район. Поземленият имот попада в зона със забрана за строителство, т.е не се издават Разрешения за строеж за всякакъв тип строителства – нови строежи, пристроявания, надстроявания, реконструкции. В такива райони е допустимо само издаване на Разрешение за поставяне на преместваем обект нетрайно свързан със земната основа. Показаните в одобрения проект за делба разпределения в избен и първи етаж на сградата, не могат да се изпълнят законно, поради невъзможността да им се издаде Разрешение за строеж. Законни преустройства не могат да се извършат. Съдът кредитира заключението на вещото лице Д., поради което счете, че от сградата с идентификатор № •••••••••••••••••• не е възможно да се обособят два дяла, отговарящи на изискванията на действащите строителни правила и норми за самостоятелен жилищен обект. Не може да се извърши разпределение на имотите по реда на чл.353 ГПК въз основа на представения от ответника одобрен от главния архитект на Община В. инвестиционен проект, поради неговата незаконосъобразност. Съгласно чл.203, ал.2 ЗУТ съдът, пред който е висящо делото за делба извършва контрол по законосъобразност на одобряването на проектите или по отказа да бъде одобрен инвестиционен проект. При упражняване на контрол за законосъобразност на инвестиционния проект по реда на чл. 203, ал. 2 ЗУТ, съдът следва да преценява дали с него са спазени техническите правила и норми, дали административният орган не е излязъл извън поставената му задача и дали жилищата в отделните дялове могат да бъдат самостоятелни обекти на правото на собственост, както и дали същият отразява онези необходими преустройства, които трябва да се извършат, за да стане възможно реалното обособяване на новообразуваните самостоятелни обекти. Представеният от ответника по делото одобрен инвестиционен проект предвижда обособяване на два реални дяла в първи и втори етаж на жилищната сграда с идентификатор № ••••••••••••••••••, но без съобразяване с разпределението на правото на ползване на ПИ. Показаните в инвестиционния проект част архитектурна разпределения в избения и в първия жилищен етаж, не отговарят на място на действителното разпределение на помещенията. За обособяване на два самостоятелни обекта ще са необходими строителни работи в сградата, които не могат да минат под определение „текущ ремонт“, а представляват „реконструкция“, които не могат да бъдат извършени законно, с оглед местонахождението на имота в зона със забрана за строителство. Предвид неподеляемостта на процесния имот, невъзможно е и осигуряването на дял в натура на съделителите и ликвидирането на съсобствеността по реда на чл. 353 ГПК. Поради това и по аргумент от чл. 348 ГПК, делбата на имотите следва да се извърши чрез изнасянето им на публична продан. Изнасянето на имота на публична продан по реда на чл. 348 ГПК, не лишава съсобствениците от възможността да изкупят делбения имот при условията на чл.505, ал.2 ГПК, съгласно разпоредбата на чл. 354 ГПК. По отношение на пазарната стойност на имотите, съдът кредитира заключението на вещото лице М. А. от •••••••••••••, съобразно което действителната пазарна стойност на имота, опредЕ. съгласно чл. 349, ал. 4, пр. ІІ ГПК възлиза на 157 426. 77 евро/307 900 лева. По разноските: На основание чл. 355, пр. І ГПК вр. чл. 8, пр. І от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, съобразно квотите им в съсобствеността и стойността на имота, съделителите следва да бъдат осъдени да заплатят поотделно държавна такса в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на ВРС. Всеки от съделителите следва да заплати сумата 3148.54 евро. ПО ПРЕТЕНЦИИТЕ ПО СМЕТКИ В срока по чл. 346 ГПК, съдът е сезиран от ищеца Н. Д. с претенции с правно основание чл.30, ал.3 ЗС за осъждане на съделителя В. М. да заплати сумата от 46 775 лева, представляваща половината от увеличената стойност на съсобствените ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № •••••••••••••••••• по КККР на гр. В. и СГРАДА с идентификато𠹕••••••••••••••••• по КККР на гр. В. и сумата 1000 лева, представляваща половината от направените необходими разноски за укрепване на СГРАДА с идентификатор № ••••••••••••••••••по КККР на гр. В., както следва: Подобрения на първи етаж от сграда с идентификатор ••••••••••••••••••: Външна изолация на първия етаж и избеното помещение - 30/35 кв.м. минерална вата и сайдинг, година на извършване •••••••на обща стойност 2500 лв.; Подмяна на дограмата на първия етаж с бяла PVC - двоен стъклопакет /четири прозореца и PVC врата към терасата, както и малък алуминиев прозорец в банята, година на извършване •••••••• на обща стойност 2200 лв.; Поставяне на 1 бр. метална врата под стълбището през ••••••• на стойност 300 лв.; Окабеляване за интернет през••••••••••на стойност 50 лв.; Подмяна на входна врата през •••••••• на стойност 700 лв.; Полагане на гранитогрес на първия етаж /•• кв.м./, на терасата /* кв.м,/, на банята и тоалетната /* кв.м./ през •••••••• на стойност 3200 лв.; Облицовка на стените на банята с фаянсови плочки - ••кв.м. през •••••••• на стойност 1800 лв.; Полагане на вътрешна изолация - приблизително •• кв.м., от фибран, шпакловка и полагане на латексна боя през •••••••• на стойност 3000 лв.; Монтаж на гипсокартон на тавана - •• кв.м. и минерална вата; изграждане на PVC таван в банята около * кв.м. през •••••••• на стойност 800 лв.; Изграждане на козирка на тавана на терасата метална конструкция, облечена със сайдинг и алуминиев парапет /около * м. дълъг през •••••••• на стойност 2000 лв.; Закупуване и монтиране на интериорни врати - 2 бр., както и комбинирана врата на банята през •••••••• на стойност 2100 лв.; Изграждане на нова ел.инсталация и окабеляване, ново ел табло, както и ключове, контакти, осветителни тела във всички стаи през •••••••• на стойност 2100 лв.; Монтаж на подово отопление в две стаи, едното около * кв.м., а другото около 30 кв.м. през •••••••• на стойност 500 лв.; Изграждане инсталация на изцяло нова ВИК през •••••••• на стойност 800 лв.; Закупуване и монтаж на 1 бр. климатик през •••••••• на стойност 2000 лв.; Закупуване и монтаж на моноблок, мивка и душ през •••••••• на стойност 1500 лв. - Обща стойност 25 550 лв.. Подобренията в дворното място: Изграждане на бетоново стълбище след входната врата, облицовано с бял варовик и още две стълбища, облицовани с гранитогрес през ••••••••на стойност 2000 лв.; Изграждане на ограда на границата между пътя и имота с дължина около * метра и височина * метра от бетонови блокчета през •••••••••• на стойност 1000 лв.; Изграждане на ограда от метални кухи профили с входна врата, около * метра дължина през •••••••• на стойност 1000 лв.; Терасиране на поземления имот /вертикална планировка изграждане на подпорни стени/3 броя общо, първата основна с височина * м. и дължина около 8 м., втората с височина 1,5 м. и дължина 4 м., третата с височина 1 м. и дължина 4 м./ и оформяне на градинки, облицоване на образувалите се площадки и всички бетонни части, цокли по стените на терасите, изграждане на система за отводняване на дъждовната вода, облицовка на терасите с гранитогрес, цокли с гранитогрес и комбинирани настилки - гранитогрес и камък Гнайс, и бял варовик през •••••••••••г. на стойност 40 000 лв.; Изграждане на подземна отводнителна система за отвеждане на дъждовната вода и улуци през •••••••••на стойност 3000 лева; Изграждане на външни чешми и цялостна външна ВиК инсталация, инсталация, шахта за заземяване на чешмите, външна декоративна чешма до входа на къщата, градинки на входа на къщата, облицоване с бял варовик през•••••••на стойност 6 000 лв.; За укрепителните съоръжения и терасирането на имота са излети над 150 кубика бетон през •••••••• на стойност 7 000 лв.; Изграждане на вътрешна ограда - в самия имот, с дължина около ••метра, с бетонова основа през •••••••на стойност 3500 лв.; Изграждане на навес за хидрофорната уредба с алуминиева врата и изолация на помещението против замръзване през ••••••••на стойност 3 000 лв.; Изграждане на къща за куче от метална конструкция с бетонова основа и Допълнително помещение през •••••••на стойност 1500 лв. – Обща стойност 68 000 лв.. Необходими разноски за укрепване на сградата: Полагане на укрепителни подпорни колони със стъпки от стоманобетон, за укрепване на вилната сграда – 3 броя през ••••••на стойност 1500 лв.; Изливане на бетон под основите на къщата от южната й страна - 4 кубика през ••••••••на стойност 500 лв. - Обща стойност 2000 лв.. В тежест на ищеца по тази претенция е да докаже, че е извършил въпросните подобрения и необходими разноски в посочения период със съгласието на другия съсобственик, размера на разходите, които е направил за извършване на подобренията и разноските и увеличената стойност на имота вследствие на извършените подобрения. При уреждане на правоотношенията между съсобствениците във връзка с извършените подобрения в общия имот, следва да се има предвид, че всеки съсобственик е владелец на своите идеални части и държател на идеалните части на останалите съсобственици. В Тълкувателно решение № ••••••••••••••••• на ОСГК на ВС е прието, че когато съсобственикът е извършил подобрения в имота без съгласието и без изричното противопоставяне на останалите съсобственици и без този съсобственик да е изменил намерението си да е владелец на своята идеална част от имота и държател на частите на останалите съсобственици, отношенията между него и останалите съсобственици следва да се уредят съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие. В този случай, ако съсобственикът е действал и в свой интерес, за да осигури годно за обитаване за себе си жилище, другите съсобственици отговарят за поетите задължения, необходимите и полезни разноски, но само до размера на обогатяването им. Следователно, отговорността им се ограничава до по-малката сума между стойността на направените разходи и увеличената вследствие на подобренията стойност на съсобствения имот. Това принципно положение е възприето и доразвито и в последващата практика на ВКС- т.I.5 от ППВС № ••••••••••• Събраните по делото доказателства (писмените доказателства, показанията на разпитаните свидетели и експертните заключения на в.л. Т. и в.л. А.) установяват извършването на описаните в молбата по чл.346 ГПК подобрения и необходими разноски, както и стойността на разходите за направата им (55 808.55 лв.) и сумата, с която те водят до увеличение на стойността на обекта (71 000 лева). Съгласно т.ІІ.8. от ППВС № ••••••••само движимостите, отделянето на които не води до съществено изменение на имота, не съставляват подобрение, какъвто настоящият случай не е, с изключение на климатика с претендирана стойност 2000 лева. От данните по делото не се установява някой друг да е извършвал подобрения върху имота или съответно да е заплатил извършени такива. Не е спорно, че по отношение на делбените имоти ползването е разпределено с договор от •••••••••••• В случая претендираните подобрение и необходими разноски се твърди, че са направени от Н. Д. в частта, която и е била разпредЕ. за ползване и тя е действала предимно в свой интерес. Макар и ползването да е разпределено, собствеността остава обща. Когато делбата се извърши, тези подобрения ще увеличат стойността на целия имот или ще останат в дял на някого. Не са ангажирани доказателства, обуславящи извод, че ищцата е осъществила подобренията със съгласието на ответника или, че последният се е противопоставил. Когато другият съсобственик не се е противопоставил, но не е дал и изрично съгласие (т.е. останал е пасивен), съдебната практика приема, че е налице мълчаливо съгласие или състояние на търпимост. Върховният касационен съд приема, че когато съсобственикът знае за ремонтите и не се противопоставя, отношенията се уреждат по правилата на водене на чужда работа без пълномощие. В настоящия случай е налице хипотезата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД, тъй като работата е била предприета и в собствен интерес - ищецът е съсобственик в имота с ответника. Поради това лицето, в чийто интерес е била предприета работата, а именно другия собственик, отговарят до размера на своето обогатяване. В хипотезата на чл. 61, ал. 2 ЗЗД може да се присъди увеличената стойност на имота само, ако тя е по-малка от направените разходи за подобренията, тъй като в този случай отговорността е ограничена до размера на обогатяването. За да се присъдят на ищеца разходите за извършени от него дейности до размера на обогатяването на ответника, следва, да са налице следните предпоставки: 1/ претендиращият и отговарящият на претенцията да са съсобственици на подобрената вещ; 2/ претендиращият да е направил разноски, които да повишават стойността на вещта и 3/ тази увеличена стойност да съществува към момента на предявяване на претенцията. Съдът намира, че и трите предпоставки са доказани от съделителя. Всичко това налага извод, че с направените за извършването на подобренията разходи се е увеличила стойността на делбените имоти, като на съделителката се дължи стойността на разходите за тези подобрения, доколкото последната се явява по – малката сравнена с увеличената, вследствие на тези подобрения стойност на имота, която стойност следва да бъде заплатена на извършилия ги съсобственик от съделителя В. М. съобразно квотата му в съсобствеността – 1/2 идеална част, а именно в размерите установени от вещото лице Т.. Неоснователни са възраженията, че не се дължат плащане на разходи, тъй като част от СМР са извършени без строителни книжа, т.е. представляват незаконно строителство. Доколкото липсва предписание от контролните технически органи /заповед по чл.225 ЗУТ/ за събарянето на незаконното строителство, не може да се приеме, че същото подлежи на премахване, поради което за него се дължи обезщетение като за подобрения. Частично основателно е обаче възражението на В. М., че вземането на Н. Д. срещу него за процесните подобрения и необходими разноски е погасено по давност. Както и по-горе в изложението беше посочено, доколкото към момента на извършване на подобренията Д. е имала качеството на държател на идеалните части на останалия собственик, то погасителната давност /5 години/ е започнала да тече от извършването им, поради което към датата на предявяването на тези претенции пред съда ••••••••••••• вече е била изтекла за всички подобрения и направени необходими разноски, с изключение на тези извършени през •••••••• Ето защо претенциите по сметки на Н. Д. за сумата 34 000 лева – подобрения в дворното място и за сумата 1000 лева необходими разноски за укрепване на сградата са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени изцяло. По отношение на претенциите за подобрения на първи етаж от сграда с идентификатор •••••••••••••••••• погасени по давност ще са тези вземания за извършени разходи, които са направени повече от 5 години преди предявяване на претенциите по реда на чл. 346 ГПК или в случая преди •••••••••• г., понеже молбата за предявяване на претенциите е подадена на ••••••••••• В този смисъл са и определение №•••••••••••••• на ВКС по гр.д. №•••••••••• г.о., определение №•••••••••••••• на ВКС по гр.д.№••••••••• * г.о. ГК, определение №•••••••••••. на ВКС по гр.д.№••••••••••., * г.о., Решение №••••••••••••• на ВКС, 1 г.о., гр. д. № •••• по описа за•••••••Следва да се отбележи, че завеждането на исковата молба за делба само по себе си не прекъсва погасителната давност, течаща за облигационните претенции по сметки, тъй като на основание чл. 116, б. Б ЗЗД тя се прекъсва с подаването на иска за самото вземане. Това в случая е сторено на дата ••••••••••• в първото по делото открито съдебно заседание след влизане в сила на решението по допускане на делбата, т.е. след изтичането на срока на погасителната давност. Давност не тече само срещу този, който не може да защити правата си. Затова и настоящия състав приема, че по време на делбеното производство давност за вземането за подобрения тече. В заключение погасителната давност по вземанията, упражнени с иска при квалификацията на чл. 61, ал. 2 ЗС, започва да тече от момента на извършване на разноските, защото тогава настъпва тяхната изискуемост (чл. 114, ал. 1 ЗЗД). Посочените дати са и началните за срока на погасителната давност и към ••••••••••• (датата, на която искът е предявен в делбеното производство) 5-годишният срок на погасителната давност по чл. 110 ЗЗД е изтекъл, с изключение на тези направени през ••••••••. По отношение на извършените подобрения в сграда с идентификатор •••••••••••••••••• претенцията следва да се уважи до 8094.61 лева – ½ от стойността на извършени през •••••••• подобрения /с изключение на климатика/, съобразно размера установен от вещото лице Т.. Сумата е дължима на основание чл.60, ал.1 вр. с чл.61, ал.2 ЗЗД и следва да бъде присъдена, независимо, че не се доказа претенцията по чл.30, ал.3 ЗС. Когато се касае за претенция за подобрения квалификацията се извлича от твърденията на ищеца, но доколкото се установява, че подобренията действително са направени, същите са дължими, при съобразяване на конкретното основание за дължимост и съответно сумата, която се следва в случай, че има разлика между разходите за подобренията и увеличената стойност на имота. За разликата до претендирания размер от 10 250 лева /претендирани подобрения, извършени през ••••••••/, претенцията следва да се отхвърли като неоснователна, а за разликата над 10 250 лева до предявените 12 775 лева като погасена по давност. Според разпоредбата на чл. 355 ГПК, страните заплащат разноските съобразно стойността на дяловете им, а по присъединените искове в делбеното производство разноските се определят по чл. 78 ГПК. Няма съмнение, че разноските включват заплатените такси за свидетели, вещи лица, снабдяване с писмени доказателства и др. съдопроизводствени действия по повод ликвидиране на съсобствеността, както и, че правилата за присъждане разноски по чл. 78 ГПК, които включват и възнаграждение за един адвокат, намират приложение в делбеното производство само във връзка с предявени претенции по сметки. На основание чл. 355, пр. ІІ от ГПК и чл. 1 от Тарифа за държавните такси, събирани от съдилищата по ГПК, Н. Д. следва да бъде осъдена да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на ВРС държавна такса върху уважената част на претенцията в размер на 165.55 евро. С оглед изхода на делото по предявената претенция по реда на чл.346 ГПК и представените доказателства за действително извършени разноски, В. М. следва да заплати на Н. Д. сумата 507.51 евро. Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд