Годишен данък на имот 2026: срокове, намаления и капани
Годишен данък на имот 2026: как се смята, кога се плаща, кои намаления се губят и защо 31 октомври е два срока, а не един.
Съобщението от общината идва с две числа върху него. Едното е данък, другото е такса, и те се подчиняват на различни правила.
По-долу ще видите как се смята всяко от двете, кога се плащат, кои намаления се полагат и кое ги отменя. И защо 31 октомври всъщност е два срока, а не един.
❓Кога се плаща годишният данък на имот през 2026 г.?
Източник: ЗМДТ, чл. 28
Кой дължи данъка и върху какво се смята
Дължи го собственикът на имота. Ако върху имота има учредено право на ползване, дължи го ползвателят, а не собственикът.
Закон за местните данъци и такси
чл. 11, ал. 1
„Данъчно задължени лица са собствениците на облагаеми с данък недвижими имоти.“
Празният апартамент също се облага. Дали живеете в имота, дали го отдавате или дали стои заключен от години няма значение за данъка.
Закон за местните данъци и такси
чл. 13
„Данъкът се заплаща независимо дали недвижимите имоти се използват или не.“
Основата не е пазарната цена. Основата е данъчната оценка, която общинската администрация изчислява по норми в приложение към закона според вида на имота, местоположението, площта, конструкцията и овехтяването. Тя почти винаги е чувствително по-ниска от това, за което имотът би се продал.
Закон за местните данъци и такси
чл. 19, ал. 1
„Данъкът се определя върху данъчната оценка на недвижимите имоти по чл. 10, ал. 1 към 1 януари на годината, за която се дължи и се съобщава на лицата до 1 март на същата година.“
Ставката не е една за цялата страна. Всеки общински съвет я приема със своя наредба, в рамка, зададена от закона. Затова еднакви апартаменти в две съседни общини дават различен данък.
Закон за местните данъци и такси
чл. 22
„Общинският съвет определя с наредбата по чл. 1, ал. 2 размера на данъка в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка на недвижимия имот.“
На хиляда, не на сто
Двете вноски и отстъпката от 5 на сто
Сроковете за самия данък са в закона и са еднакви за всички общини.
Закон за местните данъци и такси
чл. 28, ал. 1
„Данъкът върху недвижимите имоти се плаща на две равни вноски в следните срокове: до 30 юни и до 31 октомври на годината, за която е дължим.“
Отстъпката е за целия годишен данък, платен наведнъж и рано. Плащането само на първата вноска по-рано не носи отстъпка.
Закон за местните данъци и такси
чл. 28, ал. 2
„На предплатилите до 30 април за цялата година се прави отстъпка 5 на сто.“
| Кога плащате | Колко | Какво получавате |
|---|---|---|
| До 30 април | Целият годишен данък | Отстъпка 5 на сто върху цялата сума |
| До 30 юни | Първа вноска, половината | Без отстъпка, но сте в срок |
| До 31 октомври | Втора вноска, остатъкът | Без отстъпка, но сте в срок |
| След 31 октомври | Целият остатък плюс лихва | Задължението остава и расте |
Сроковете по чл. 28 ЗМДТ за годишния данък върху недвижимите имоти
Купили сте имот през есента и сроковете вече са минали? Тогава важи отделно правило и то е кратко.
Закон за местните данъци и такси
чл. 28, ал. 4
„За недвижимите имоти, придобити през текущата година, данъкът се заплаща в сроковете по ал. 1, а в случаите, в които придобиването е след изтичане на сроковете по ал. 1, данъкът се заплаща в двумесечен срок от датата на придобиването на имота.“
Тоест купувате на 10 ноември и имате време до 10 януари. Не чакате следващия юни.
Попитай Правко и получи отговор с цитати от закони.
Намаленията, които повечето хора пропускат
Жилището, в което живеете, се облага наполовина. Това не е автоматично за всеки имот, който притежавате, а само за онзи, който сте декларирали като основно жилище.
Закон за местните данъци и такси
чл. 25, ал. 1
„За имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 на сто намаление.“
Закон за местните данъци и такси
чл. 25, ал. 2
„За имот, който е основно жилище на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.“
И тук идва капанът, за който почти никой не пише. Ако сте декларирали две основни жилища, не губите намалението само за едното. Губите го за двете.
Закон за местните данъци и такси
чл. 25, ал. 3
„В случай че е установено деклариране на повече от едно основно жилище, облекченията по ал. 1 и 2 не се прилагат и данъкът, определен по чл. 22, се дължи в пълен размер за всяко от жилищата и за периода, в който едновременно са декларирани като основни жилища.“
Как се случва това без да искате
Има и имоти, за които изобщо не се дължи данък заради ниската им данъчна оценка.
Закон за местните данъци и такси
чл. 10, ал. 4
„Не се облагат с данък недвижимите имоти с данъчна оценка до 1680 лв. включително.“
Прагът е записан в лева, защото този текст не е пренаписан при въвеждането на еврото. Това не го прави невалиден. Сумите в левове в заварените закони се четат като суми в евро по официалния курс от 1,95583 лева за едно евро, тоест прагът е 858,97 евро.
Закон за въвеждане на еврото в Република България
чл. 11, ал. 2
„В съответствие с чл. 6 - 9 от Регламент (ЕО) № 974/98 стойностите, посочени в левове в съществуващите правни инструменти, се считат за стойности в евро при прилагане на официалния валутен курс и правилата за превалутиране по чл. 12 и съответно за закръгляване по чл. 13 или по специалните правила за закръгляване, предвидени в този закон.“
Става дума за много малки имоти, например стар селски гараж или малка постройка, но си струва да проверите оценката, преди да платите.
Такса битови отпадъци: 2026 върви по два коловоза
Второто число на съобщението е такса, не данък. Данъкът се дължи просто защото притежавате имот. Таксата се дължи срещу услуга, която общината извършва.
От 1 януари 2026 г. законът смени основата, по която таксата се смята. Водещото вече не е колко струва имотът, а колко боклук произвежда.
Закон за местните данъци и такси
чл. 67, ал. 4
„Количеството битови отпадъци е водеща основа за определяне на размера на таксата за битови отпадъци.“
На практика обаче преходна разпоредба остави стария ред в сила през 2026 г. по два отделни начина. Общинският съвет можеше да определи таксата за 2026 г. по стария ред до 31 декември 2025 г. А ако не е направил нищо, таксата пак не пада върху новата основа: тя се събира по размера, действащ към 31 декември на предходната година. Затова тази година в страната работят паралелно два модела.
ПЗР към ЗИД на ЗМДТ (ДВ, бр. 88 от 2017 г., доп. ДВ, бр. 113 от 2025 г.)
§ 16, ал. 4
„Когато до 31 декември 2025 г. общинският съвет не е определил размер на таксата за битови отпадъци за 2026 г. по реда на ал. 3, таксата се събира на базата на действащия размер към 31 декември на предходната година.“
ПЗР към ЗИД на ЗМДТ (ДВ, бр. 88 от 2017 г., доп. ДВ, бр. 113 от 2025 г.)
§ 16, ал. 5
„Общинските наредби в частта за таксата за битови отпадъци и решенията на общинските съвети, приети по досегашния ред, запазват действието си през 2026 г.“
| Нов ред | Стар ред, запазен за 2026 г. | |
|---|---|---|
| Върху какво се смята | Количество отпадъци, брой съдове или брой ползватели в имота | Най-често промил върху данъчната оценка на имота |
| Кой решава | Общинският съвет избира основа с наредба и мотиви | Общинският съвет по досегашната си наредба |
| Кой печели | Малките домакинства и хората, които събират разделно | Хората със скъпи по данъчна оценка имоти губят |
| Как да разберете кое важи за вас | Наредбата на вашата община и решението за план-сметката | Същото място, наредбата на общината |
Двата модела за такса битови отпадъци, действащи през 2026 г.
Единственият сигурен начин да разберете под кой модел сте е наредбата на вашата община и решението на общинския съвет за план-сметката. И двете се публикуват на сайта на общината. Обобщение на двата налога поддържа и НАП в рубриката „Сгради и смет“.
31 октомври е два срока, не един
Всички помнят 31 октомври като деня на втората вноска. Малцина знаят, че същата дата решава дали ще плащате част от таксата за смет догодина.
31 октомври
краен срок за декларацията, че имотът няма да се ползва през следващата година
Подайте до 31 октомври и сте сигурни. Част от общините още работят по запазените за 2026 г. наредби, където срокът е до края на годината, но по-ранната дата важи навсякъде.
Ако имотът е незастроен или няма да се ползва през цялата следваща година, законът позволява да не плащате частта от таксата за сметосъбиране и за третиране на отпадъците. Условието е декларация, подадена навреме.
Закон за местните данъци и такси
чл. 71, т. 2
„когато имотът е незастроен или не се ползва през цялата година и е подадена декларация по образец и ред, определени с наредбата по чл. 9, от задълженото лице до 31 октомври на предходната година в общината по местонахождението на имота“
Не пада цялата такса
Проверете срока в наредбата на вашата община
ПЗР към ЗИД на ЗМДТ (ДВ, бр. 88 от 2017 г., доп. ДВ, бр. 113 от 2025 г.)
§ 16, ал. 3, т. 11, буква „а“
„сметосъбиране и сметоизвозване, когато услугата не се предоставя от общината или ако имотът не се ползва през цялата година и е подадена декларация по образец от собственика или ползвателя до края на предходната година в общината по местонахождението на имота“
Какво да направите до 31 октомври
Проверете наредбата на вашата община
Търсите наредбата за определяне и администриране на местните такси и цени на услуги. Там е образецът на декларацията и редът за подаване.
Вземете образеца на декларацията
Образецът е общински, не национален. Декларация в свободен текст може да бъде отказана.
Подайте я в общината по местонахождение на имота
До 31 октомвриНе по вашия постоянен адрес, а там, където се намира имотът. Много общини приемат и по електронен път.
Запазете входящия номер
Той е единственото ви доказателство, ако догодина таксата въпреки това бъде начислена.
Има и трета дата на 31 октомври, която засяга живеещите в блок. Ако общината смята таксата според броя на ползвателите, управителят на етажната собственост подава справка за тези бройки.
Закон за местните данъци и такси
чл. 67, ал. 15
„Управителят или председателят на управителния съвет на етажната собственост ежегодно до 31 октомври подава справка по образец, определен в наредбата по чл. 9, за броя на ползвателите по имоти в етажната собственост.“
Ако сте домоуправител, това задължение е ваше. Ако не сте, попитайте домоуправителя дали е подал справката, защото от нея зависи сметката на целия вход.
Кога подавате декларация и кога не
Тук се разминават повечето съвети в интернет. Ако сте купили готов имот при нотариус, вие не подавате данъчна декларация. Данните стигат до общината по служебен път.
Закон за местните данъци и такси
чл. 14, ал. 3
„Не се подават данъчни декларации за облагане с годишен данък за имотите и ограничените вещни права, придобити по възмезден или безвъзмезден начин по раздел трети от тази глава.“
Кога декларация все пак се подава
Извън тези случаи покупката през нотариус не изисква декларация от вас
Нова постройка, която не подлежи на въвеждане в експлоатация по ЗУТ
Двумесечен срок за писмено уведомяване на общината, чл. 14, ал. 1
Наследен имот
В срока за данъчната декларация по наследство, чл. 14, ал. 6
Разрушен имот или имот, който става облагаем или необлагаем
По реда и в срока на чл. 14, ал. 1, съгласно чл. 16, ал. 1
Когато искате освобождаване или намаление
Правото се предявява с декларация, чл. 27
При продажба и при съсобственост
Продавачът плаща дължимото до сделката, включително за месеца на сделката, и то преди самото прехвърляне.
Закон за местните данъци и такси
чл. 28, ал. 3
„При прехвърляне на недвижим имот или при учредяване на вещни права върху недвижим имот дължимият до прехвърлянето/учредяването данък, включително за месеца на прехвърлянето/учредяването, се заплаща от прехвърлителя/учредителя преди прехвърлянето/учредяването.“
Купувачът поема данъка от следващия месец.
Закон за местните данъци и такси
чл. 15, ал. 2
„При прехвърляне на собствеността на имота или при учредяване на ограничено вещно право на ползване приобретателят дължи данъка от началото на месеца, следващ месеца, през който е настъпила промяната в собствеността или ползването, освен ако данъкът е платен от прехвърлителя.“
При съсобствен имот всеки дължи според своята част. Но ако другите съсобственици мълчат, а вие искате имотът да е изряден, законът ви позволява да платите всичко.
Закон за местните данъци и такси
чл. 12, ал. 2
„Всеки от съсобствениците на имота, съответно от съпритежателите на ограниченото вещно право на ползване, може да плати данъка за целия имот за сметка на останалите.“
Проверявайте, не чакайте писмо
Често задавани въпроси
Данъчна оценка и пазарна цена едно и също ли са?
Не. Данъчната оценка се изчислява по норми в приложение към закона и обикновено е значително по-ниска от цената, на която имотът се продава. Годишният данък се смята върху оценката. За еднократния данък при придобиване вижте данъчния калкулатор.
Плащам ли данък за апартамент, в който не живея?
Да. Чл. 13 ЗМДТ е категоричен, че данъкът се дължи независимо от ползването. Неползването може да свали част от таксата за битови отпадъци, но само срещу декларация, подадена до 31 октомври на предходната година.
Отстъпката от 5 на сто важи ли и за таксата за смет?
Общините обикновено обявяват отстъпката за цялото задължение по съобщението. Отстъпката в чл. 28, ал. 2 ЗМДТ обаче е записана за данъка. Проверете как е формулирано решението на вашия общински съвет, преди да разчитате на нея за таксата.
Мога ли да оспоря данъчната оценка?
Оценката се определя от служител на общинската администрация и се съобщава на вас. Ако смятате, че данните за имота са грешни, например площ или година на строителство, подавате искане за корекция в общината и прилагате документите за имота. Проверката какво е вписано за имота се прави през имотния регистър.
Какво става, ако не платя?
Задължението остава и върху него тече лихва. При натрупване общината може да го събере принудително. Данъкът не се погасява от само себе си с течение на времето.
Колата ми влиза ли в същото съобщение?
Данъкът върху превозните средства е отделен, макар да се плаща на същите две вноски и към същата община. Правилата за него са в данък МПС.
Попитай Правко и получи отговор с цитати от закони.
⚠️ Важно
Правко предоставя правна информация, но не замества консултация с адвокат. За важни правни въпроси се консултирайте с лицензиран юрист.
